天津銅鑼灣廣場項目商業(yè)定位論證及策劃建議案

1、銅 鑼 灣 廣 場商業(yè)定位論證及策劃大綱建議案天津國泰恒生招商工作組2007-3-5報告目錄前言 - 項目策劃原理商業(yè)定位論證以及策劃建議商業(yè)機會商業(yè)價值招商突破商業(yè)規(guī)劃商業(yè)環(huán)境杠桿效應(yīng)有效資源整合基于戰(zhàn)略規(guī)劃的策略執(zhí)行前言 - 銅鑼灣廣場現(xiàn)狀遠東百貨已開業(yè)以百貨為主，定位于中高檔品牌；局部布置餐飲、兒童娛樂城、美容等業(yè)態(tài)。客群定位總體是高收入、高消費家庭和30-50歲人群。品牌組合，匯集歐美、日韓等商品品牌，比其他百貨店更注重男性客群，如服飾、鐘表、瓷具等；女性消費商品，主要集中于女性服飾、化妝品、皮具等。五星級酒店主體完工位于B座，建筑面積約59830平方米（地上部分）。目前，主體已完工，

2、內(nèi)部裝飾即將啟動。該酒店將由六洲集團實施管理，定牌為五星級的皇冠假日酒店。預(yù)計2007年底或2008年初開業(yè)。方特科普樂園已開業(yè)位于C區(qū)3、4層，占用建筑面積約18000平方米。該項目由隆僑公司與深圳華強合資經(jīng)營。自2006年1月1日開業(yè)以來，總體處于虧損階段。項目地理位置銅鑼灣廣場位于天津市中心腹地的老城廂東南角，距離鼓樓天津地理中心位置0.5公里。地處南開區(qū)，南鄰和平區(qū)、北接紅橋區(qū)、東望河北區(qū)，屬于城內(nèi)四區(qū)交匯處。因而，現(xiàn)有的交通路網(wǎng)和公共交通十分密集，在建和規(guī)劃中的地鐵2、3、4號線均在此通過，區(qū)內(nèi)客流出行和導(dǎo)入十分便捷，可謂四通八達。項目距離濱海國際機場、京津高速入口約12公里。天津市

3、被國務(wù)院明確確定為北方經(jīng)濟中心，規(guī)劃大力建設(shè)以濱海新區(qū)為中心的“環(huán)渤海經(jīng)濟圈”，在吸引外資和城市發(fā)展等宏觀經(jīng)濟前景方面，具有顯著的相對優(yōu)勢。城市綜合實力不斷增強宏觀經(jīng)濟發(fā)展隨著京津高速2號線、輕軌建設(shè)等城際立體交通網(wǎng)絡(luò)的完善，同城效應(yīng)將日益明顯，這將進一步促進城市地位及其經(jīng)濟實力的提升，以及商業(yè)服務(wù)的迅速發(fā)展。城市地位快速提升2005年天津市GDP為3664億元，城市居民人均可支配收入12639元，人均消費9653元，各項指標繼續(xù)保持高增長；同期的上海市GDP為9144億元，人均可支配收入18645元，人均消費13773元。兩者相比，按照恩格爾系數(shù)原理，天津市居民消費力水平將，具有較大的上升空

4、間。另據(jù)最新數(shù)據(jù)，2006年天津市人均GDP已超5000元，步入國內(nèi)先進行列。居民消費力持續(xù)顯著提高結(jié)合本項目城市經(jīng)濟快速發(fā)展是項目價值提升及其實現(xiàn)的有力保障，居民收入提高和消費觀念轉(zhuǎn)變進一步推進京津兩地間的同城效應(yīng)和互補定位關(guān)系。在此情況下，天津市新增導(dǎo)入的人流、物流、資金流、信息流，無疑對本項目是極為有利的。城市商業(yè)環(huán)境核心商圈中心商圈東馬路商圈小白樓商圈濱江道商圈和平路商圈南京路商圈交通便利性傳統(tǒng)市級超區(qū)域性商業(yè)區(qū)交通非常便利毗鄰和平路商圈，河北、和平、紅橋、南開四區(qū)交匯處。交通非常便利。河西、和平、河?xùn)|三區(qū)交界處，南京路與大沽路交口。交通非常便利。人群聚集度聚集著大量的購物人群大量新遷

5、居民置換12萬原住民輻射到三區(qū)居民主力業(yè)態(tài)勸業(yè)場、濱江商廈、中原百貨百貨大樓、萬達廣場國際商場、伊勢丹、津匯廣場新世界、遠東、家樂福超市濱江購物廣場、凱旋門異業(yè)聚集度餐飲、娛樂、品牌專賣店等餐飲、娛樂、家居等超市、餐飲、娛樂、健身和寫字樓等餐飲、娛樂、賓館等餐飲、娛樂、超市、寫字樓等調(diào)查結(jié)果顯示，各區(qū)域進入東南角的交通方式，以公交及計程車為主，其中公交線路達30多條之多，其輻射范圍基本覆蓋了全市各主城區(qū)，具有超區(qū)域商業(yè)地段的特點。故本項目的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)盡可能考慮與公交協(xié)調(diào)，在南馬路及城廂中路一側(cè)設(shè)立公交?？空竞陀嫵誊嚭蚩蛥^(qū)，以解決車流和客流的導(dǎo)入組織問題。途徑東南角區(qū)域主要公交線：14路 北站體

6、育場 佟樓658路 翠亨小區(qū) 體院北609路 文江里 華苑832路 東站 大寺657路 平津紀念館 小海地659路 小王莊 大港675路 田園小區(qū) 博物館855路 柳林 白廟628路 平津紀念館 大寺840路 新安購物貴 環(huán)小區(qū)646路 康橋里 澄江路633路 何興莊 平湖里954路 宿緯路 小海地631路 西站 小海地673路 商學(xué)院 萬新村878路 華貿(mào)裝飾城 金谷園908路 萬科新城 洪澤路681路 天山南路 侯臺606路 佳寧里 尖山路區(qū)域商業(yè)環(huán)境公交公交線路的密集分布和站點布置，有力帶動區(qū)域內(nèi)外消費客流導(dǎo)入。區(qū)域商業(yè)環(huán)境軌道交通地鐵出入口有充分理由相信，地鐵的建設(shè)及開通，勢必促進東南

7、角商圈的快速成熟，從而為銅鑼灣廣場帶來區(qū)域更為廣泛、數(shù)量更為可觀的消費客群。地鐵1、2、3、4號線，途徑老城廂西、南側(cè)與東、南側(cè)，并在東北、東南、西北、西南四角角以及城廂中路各處設(shè)有站點。其中，1、2號線，在西南角可實現(xiàn)直接換乘，2、4號線在東南角站也形成相交。顯然，老城廂處于地鐵服務(wù)的密集區(qū)域?？梢灶A(yù)見，開通后的地鐵，將對銅鑼灣廣場乃至整個老城廂帶來巨大的商業(yè)機會，同時，也為該區(qū)域立足于超區(qū)域商業(yè)地段屬性奠定了堅實基礎(chǔ)。區(qū)域商業(yè)環(huán)境海河節(jié)點改造本項目處于東南角商圈，東南角與海河沿線及和平路連接。海河景觀改造一旦完成，區(qū)域商業(yè)環(huán)境及其品質(zhì)形象將進一步提升，本項目將直接受益于此。海河改造上游部分

8、基本完工，一個全新的海河景觀已脫穎而出。結(jié)合海河改造成果，老城廂整體規(guī)劃充分發(fā)揮城市文明發(fā)祥地和近代文化前沿的獨特優(yōu)勢，將歷史文化資源整合與老城區(qū)改造高度融合，建成集傳統(tǒng)民俗、文化休閑、特色商業(yè)為一體的都市民俗文化旅游區(qū)。重點打造以鼓樓為中心的老城文化景觀群，以古文化街和海河景觀為依托的民俗文化景觀群和海河上游觀光軸線，以城市文化發(fā)祥地為標志建成近代文化前沿區(qū)。和平路與濱江道作為全市核心商業(yè)區(qū)，其和平路北側(cè)與東南角相隔不到1公里。種種跡象表明，和平路“金街”北伸效應(yīng)，對東南角商業(yè)發(fā)展具有十分重要的意義。 從長遠的角度分析，仁恒海河廣場、恒隆廣場、和平商業(yè)中心等大型商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃和建設(shè)，其重心正

9、向北延伸，有助于形成一個更為嶄新的、更為鮮明的、定位于中高檔商業(yè)核心圈。這樣一來，未來東南角商圈極有可能與和平路商業(yè)街連成一片，形成一個超大規(guī)模的商業(yè)中心區(qū)。 東南角商圈位于四區(qū)交匯處。隨著地鐵建設(shè)及開通，以及和平路商業(yè)布局向北延伸，龐大的客流量對老城廂，尤其是東南角，將起到客群導(dǎo)入和導(dǎo)出的互動，對和平路北側(cè)商圈也十分有益。 超區(qū)域商圈必然需要數(shù)個代表性的商業(yè)體。東南角已經(jīng)開業(yè)的新世界百貨、遠東百貨、家樂福，和平路北側(cè)則有百貨大樓、百盛購物、沃爾瑪。這些商業(yè)體相距不到1公里，已經(jīng)產(chǎn)生了強大的集客作用。4、還有，規(guī)劃建設(shè)的和平中心廣場、和平路北段兩側(cè)、濱江國際機電大廈商務(wù)樓等，將有力激活和平路與

10、東南角之間的聯(lián)動關(guān)系。區(qū)域商業(yè)環(huán)境和平路“金街”北伸效應(yīng)金街擴建和向北延伸，促使東南角商圈升級，項目前景明朗。區(qū)域商業(yè)環(huán)境東南角是北部唯一大型商圈東南角商圈商業(yè)氛圍濃厚，文化底蘊深厚，已經(jīng)建立了自身特有的影響力。以明清建筑風格為主的鼓樓商業(yè)步行街和古文化商業(yè)街，吸引了眾多觀光旅游客。新世界購物廣場、遠東百貨、家樂福、家世界、蘇寧電器、上島咖啡、星巴克、KFC、麥當勞、米樂星在此聚集，是天津市比較重要的消費聚散地。城區(qū)北部廣大范圍，除東南角商圈，基本沒有大型商業(yè)。而北部區(qū)域分布著陸續(xù)建成、開工的項目，包括高檔住宅、酒店、寫字樓等中高檔物業(yè)開發(fā)項目。這些項目的住戶，包含了大量而密集的高消費人群，將

11、成為銅鑼灣廣場的潛在購物消費客群。東南角商圈將是輻射北部城區(qū)的、最大的、超區(qū)域及區(qū)域型的商業(yè)核心圈。南 部北 部東南角商圈小白樓商圈南京路商圈濱江、和平路商圈正在實施的規(guī)劃顯示，老城廂是集居住、文化、商業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂、旅游和生態(tài)景觀為一體的規(guī)模龐大的城市綜合體。區(qū)域商業(yè)環(huán)境老城廂板塊規(guī)劃該區(qū)域內(nèi)中高檔住宅項目有，富力城、Town中堂、后現(xiàn)代城、新安花園、壹街區(qū)、中央戀城、仁恒廣場、銅鑼灣花園、富頓廣場、瞰和平等。其中，中高檔住宅供應(yīng)量約142萬平方米，是城區(qū)內(nèi)住宅規(guī)模最大和最集中的區(qū)域。2006年底，個住宅項目的銷售均價全部在7500元平方米以上，有的已突破8000元/平方米，且銷售進度

12、快于全市其他地區(qū)。未來幾年內(nèi)，該區(qū)域?qū)⒊蔀橹懈邫n收入人群的集中導(dǎo)入?yún)^(qū)域，老城廂及其周邊常住人口將達到30萬人。該區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存量達83萬平方米，除本項目外，還有11號公館的酒吧街和商務(wù)別墅及酒店、富力城、中新、中糧集團的商業(yè)和酒店項目、仁恒商業(yè)廣場等。銅鑼灣廣場 老城廂的“金角”東南角，是近年來內(nèi)環(huán)內(nèi)最大的城區(qū)改造項目，作為市政府重點建設(shè)的北部中心板塊，整體規(guī)劃起點高、檔次高，物業(yè)種類豐富，既具有周邊區(qū)域高消費力的優(yōu)勢，又有超區(qū)域輻射全市范圍的條件，該區(qū)域的發(fā)展空間和潛力令全市矚目。區(qū)域商業(yè)環(huán)境商業(yè)業(yè)態(tài)及特點編號物業(yè)名稱1金盛時代購物廣場（在建）2蜂星通訊3水牛城、銅雀臺、蘇泊花園4新世界百

13、貨、家樂福、屈臣氏、米樂星、麥當勞、必勝客、星巴克511號公館6鼓樓商業(yè)街7古玩城8家世界、蘇寧電器9古文化街商貿(mào)區(qū)10大胡同區(qū)域商業(yè)環(huán)境老城廂主要商業(yè)業(yè)態(tài)及特點業(yè)態(tài)類別代表性商業(yè)及其特征百貨等代表：遠東百貨、新世界百貨、濱江金耀購物廣場、水牛城。特點：梯度分明。其中，遠東百貨定位中高檔偏高，新世界百貨定位中高檔，濱江購物廣場定位中檔；水牛城是品牌折扣店。娛樂代表：快樂迪KTV、銅雀臺KTV、米樂星KTV。特點：米樂星KTV緊密配合于新世界廣場，客群互動效果明顯，運營狀態(tài)較好；快樂迪KTV位于濱江金耀購物廣場，經(jīng)營狀態(tài)一般；銅雀臺KTV位于舒泊酒店，商務(wù)化消費較強?？傮w來說，東馬路至南馬路一帶

14、，同業(yè)聚集密集，競爭比較激烈。專業(yè)賣場代表：蜂星電訊手機賣場、華北輕紡基地（原女人街）、蘇寧電器和大胡同批發(fā)市場。特點：蜂星電訊依托天津移動旗艦店營業(yè)廳，規(guī)模大，經(jīng)營狀況良好；蘇寧店面規(guī)模較小，經(jīng)營狀況一般；大胡同商貿(mào)城以廉價小商品為特色，吸引大量批發(fā)零售的客群，在全市乃至周邊地區(qū)影響力較大。大型超市代表：家樂福、家世界。特點：與新世界百貨客群互動，家樂福經(jīng)營狀況良好，強化了區(qū)域性商業(yè)中心的典型特點；家世界經(jīng)營狀況一般。餐飲代表：大型獨立餐飲有，1928風情食街、寶軒魚府；快餐有，肯德基、賣當勞、必勝客、呷哺呷哺、星巴克。特點：大部分快餐緊密配套于百貨和超市，經(jīng)營狀況良好；大型獨立式餐飲經(jīng)營狀

15、況。文化類代表：古玩城、美博城。特點：依托老城廂濃厚的文化底蘊，是典型的旅游特色商業(yè)。總體規(guī)模較大，同業(yè)聚集、產(chǎn)品雷同，未來發(fā)展存在一定風險。五金類代表：南馬路五金城特點：在天津五金市場具有舉足輕重的定位，國際機電城的規(guī)劃建設(shè)將提升該區(qū)域商務(wù)無邊無際業(yè)的比重和地位。區(qū)域商業(yè)環(huán)境 小結(jié) 老城廂及北部中心區(qū)的加快建設(shè)、海河節(jié)點綜合改造、軌道交通建設(shè)、和平路商業(yè)街向北延伸，四個方面的有利因素，將大大改善老城廂之東南角的商業(yè)環(huán)境，為銅鑼灣廣場項目的品牌引入和商業(yè)運營，創(chuàng)造十分優(yōu)越的前景。 老城廂內(nèi)的中高檔住宅、商務(wù)樓、酒店等項目鱗次櫛比，整體板塊效應(yīng)已然顯現(xiàn)，地段區(qū)域日益成熟，成為最近幾年里高消費立人

16、群集中導(dǎo)入并增長的區(qū)域，為區(qū)域性商業(yè)發(fā)展奠定了切實的客群基礎(chǔ)。 老城廂的東南角商圈，與和平路北側(cè)商業(yè)已存在一定互動關(guān)系，進一步強化了同業(yè)聚集效應(yīng)，擴大了超區(qū)域客群的影響面。結(jié)合未來走勢，東南角商圈將具有輻射全市、服務(wù)區(qū)域的雙重功能，從而形成又一個市級商業(yè)核心圈。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展供需狀況區(qū)域商業(yè)規(guī)劃天津城市地位確定，商業(yè)地產(chǎn)投資重新升溫，投資環(huán)境得到進一步改善。2006年前三季度商鋪成交量為75萬平方米，商鋪新增上市量120萬平方米，租售市場供需兩旺。與2005年相比，商鋪供應(yīng)量和需求量均保持增長態(tài)勢。對于超大規(guī)模的供應(yīng)量，市場需求具有一定的較強的消化力。老城廂區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量將在未來5年內(nèi)保持

17、較快增長態(tài)勢。主要存量和增量供應(yīng)包括仁恒廣場（8萬）、中糧集團南門地塊（32萬）、11號公館（5.3萬）、國際機電城及商務(wù)樓（10萬）、恒隆廣場（13.3萬）、富力城（5萬）、風情水畔（5萬）、和平中心廣場等，合計超過80萬平方米。投資價值售價/租金成功的商業(yè)地產(chǎn)，須妥善處理開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者之間的“三角”關(guān)系；成功的商業(yè)，須統(tǒng)籌保障業(yè)主、運營商、商戶、消費者之間的“四角利益”關(guān)系。在此基礎(chǔ)上，長期的、持續(xù)的、漸進的投資回報才能真正的落實。據(jù)調(diào)查，市內(nèi)六區(qū)商鋪平均售價大約是住宅的2倍，仍處于較低水準。全市商鋪租金平局水平處于二線城市的中等水平，與現(xiàn)有和未來的城市地位不相吻合。因此，總的來說

18、，售價和租金的仍有巨大的提升空間。 觀點之一：存量及增量供應(yīng)的超大規(guī)模，再加上已開業(yè)的商業(yè)項目，老城廂必將成為天津市又一高度密集的商業(yè)核心圈。在此情況下，本項目應(yīng)立足區(qū)域、輻射全市的商業(yè)定位，具有一定的前瞻性。 觀點之二：商業(yè)項目集中上市，對銅鑼灣廣場形成一定的競爭壓力。但從眼前看，本項目占據(jù)了先行的時機；從長遠來看，同業(yè)聚集效應(yīng)的持續(xù)發(fā)力，區(qū)域商業(yè)的整體提升對本項目是利大于弊的。 觀點之三：本項目通過中長期持有等整體控制手段，對切實落實商業(yè)規(guī)劃的實現(xiàn)率和持續(xù)性，確保商業(yè)物業(yè)運營的“四角”利益關(guān)系是十分有利的。這為本項目實現(xiàn)實質(zhì)性突破，創(chuàng)造了前提條件。項目SWOT分析優(yōu)勢（S）：劣勢（W）：周

19、邊在建的項目工程浩大，一些項目相繼開工和興建，地段商業(yè)形象尚未達到鮮明的整體性，同時這些項目也會對本案造成一定的競爭。本項目位置位于天津市中心城區(qū)，有著深厚的歷史積淀，且位于紅橋，河北及南開，和平四區(qū)交匯處，地理位置突顯，客流廣泛。目前南馬路一側(cè)商業(yè)缺乏其他商業(yè)項目呼應(yīng)，比較孤立。東南角商圈迅速崛起。項目周邊，高檔住宅區(qū)密集，高端消費力強勁。未來兩年老城廂及周邊將陸續(xù)遷入30萬高收入居民，有力保障了項目后期的可開發(fā)客群。南馬路為快速機動車道，目前還沒有公交停靠站。人流被引至東馬路及城廂中路，需加以引導(dǎo)。交通便捷，客流集中，商業(yè)氛圍濃郁。周邊區(qū)域內(nèi)中高端住宅和商業(yè)配套設(shè)施正在建設(shè)當中，整體消費環(huán)

20、境的形成尚有最后一個過程。本項目作為區(qū)域內(nèi)較為先起的商業(yè)項目，需要一個短期的商業(yè)培育周期。多個商業(yè)中心交匯處。金街、新安購物廣場、鼓樓商業(yè)區(qū)、古文化街、食品街、旅館街、酒吧街、等主要商業(yè)群，同時自身擁有主力店遠東百貨，人流充沛，商業(yè)業(yè)態(tài)互補性強。由于本項目中途臨時更換投資商，且項目延期較長，目標商戶對此產(chǎn)生類似“爛尾樓”的不良印象，招商和運營推廣方面需要適當?shù)募右愿纳?。政府高度重視老城廂板塊的開發(fā)建設(shè)，市政和基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全。項目SWOT分析機會（0）： 威脅（T）：市內(nèi)各區(qū)大型商業(yè)項目不斷產(chǎn)生，品牌客戶成為共同招商對象。由于某些商業(yè)具有排它性，如仁恒廣場欲引入影城項目，我司應(yīng)盡快確定與院線的

21、合作 。區(qū)域人口數(shù)量大幅攀升，人員結(jié)構(gòu)趨于年輕化、精英化，區(qū)域人口的消費習慣將突破傳統(tǒng)，整體消費能力迅速增強。交通路網(wǎng)日益完善，可及性與通達性極大改善，加強了區(qū)域溝通能力，商圈地位得到升級?，F(xiàn)時大型購物商場，百貨公司、超市、連鎖商店的產(chǎn)品同類性強、管理較差，市場秩序不佳。在未來幾年內(nèi)，這種情況并不會馬上轉(zhuǎn)好，最終可能會變成惡性循環(huán)，影響區(qū)域商業(yè)的共榮發(fā)展。項目復(fù)合功能明顯，商業(yè)經(jīng)營模式結(jié)合差異化定位原則。除了吸引區(qū)域內(nèi)高端客群以外，東南角商業(yè)中心區(qū)的形成還將吸引大量外區(qū)人流，主力店遠東百貨的發(fā)展及未來次主力店的設(shè)置將從根本上改善項目的人流走向，聚攏人氣。由于2007年-2008年將是商業(yè)項目集

22、中放量的主要年份，因此，本項目需要慎重對局。在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)組合方面，加強項目自身的競爭力和發(fā)展力；并在招商和運營方面，保持較大的靈活度和操作性，以備后期可能發(fā)生的調(diào)整。地鐵2、4號線旁邊，目前已動工建設(shè)，將于2008年投入運營，這必將在方便人們出行的同時，繁榮商業(yè)。本項目可“借殼上市”，打好地鐵概念這張牌，強化表現(xiàn)地鐵商業(yè)的“漏斗效應(yīng)”，借助大量的人流，推進商業(yè)的繁榮。其他競爭項目對本項目的商戶分流，是不可避免的。因此，如何把握招商執(zhí)行、市場培育和商業(yè)管理是非常重要的。和平路商業(yè)改造尚未完成，仁恒廣場建設(shè)緩慢，其商業(yè)部分尚未招商，為項目提供了較為有利的先機。商業(yè)機會分析大型超市綜述：市內(nèi)六區(qū)

23、內(nèi)的大型超市發(fā)展迅速，布局相對過密，連鎖超市過于飽和，競爭日益激烈。因此，連鎖超市在市內(nèi)選址開店難度越來越大。就老城廂區(qū)域而言，目前有家世界、家樂福大型連鎖超市，中、高檔超市還相對缺乏。指標：營業(yè)面積：5000平方米；平均租金：0.61.5元/平方米/天。分析：從商業(yè)經(jīng)營需求來看，銅鑼灣廣場引入中高檔超市賣場在市場需求方面，具有一定可行性。但從業(yè)態(tài)產(chǎn)租能力來看，大型超市難以作為本項目首選的商業(yè)組合。綜述：商業(yè)機會分析百貨市民消費正由傳統(tǒng)功能型向多層次需求型轉(zhuǎn)化，尤其是中高檔消費，對品牌消費的注重與追求大大提升，百貨業(yè)尤其是特色百貨、高端百貨正醞釀巨變。指標：營業(yè)面積：傳統(tǒng)百貨26萬平方米；精品

24、百貨50001.5萬平方米；高端百貨25005000平方米；平均租金：1.52.5元/平方米/天。分析：高端百貨相對稀缺，發(fā)展空間較大。對本項目而言，是一個難得的機遇。但是，在具體招商中應(yīng)注意避免與遠東百貨形成經(jīng)營沖突，而且高端百貨的市場培育期較長，品牌引入成本較大，現(xiàn)有物業(yè)可能需大量拆改，實際營業(yè)面積一般在5000平米以內(nèi)，商業(yè)運營要求非常之高。這些因素須納入商業(yè)定位論證中統(tǒng)籌考慮和冷靜取舍的，畢竟“最高檔的商業(yè)未必就是最成功的商業(yè)”。綜述：隨著城市化進程的加速推進，舊城拆遷面積大幅增長，商品房交易量和入住量持續(xù)大幅增加，有力地拉動了家居商品的剛性需求，家居行業(yè)日益火爆。經(jīng)過幾年的市場整合，

25、中低檔綜合賣場趨于飽和，但高檔家居賣場還處于高速擴張階段，家居賣場亦進入由綜合類大型賣場向定位高、特色化的專業(yè)賣場方向的發(fā)展階段。商業(yè)機會分析家居建材指標：營業(yè)面積： 0.8-3萬平方米（單店）平均租金：0.51.5元/平方米/天。分析：區(qū)域內(nèi)定位中高檔以上、特色化專業(yè)家居賣場比較匱乏。在大量的高消費力新遷住戶的剛性需求下，中高檔以上的家居賣場是有市場支持的。因此，本項目可以此作為商業(yè)組合的一個選項。綜述：商業(yè)機會分析數(shù)碼廣場具有全市影響力的數(shù)碼廣場，主要集中在鞍山西道和白堤路一帶，主要包括百腦匯、頤高、賽博。這一帶，商業(yè)群聚特征十分明顯，激烈的競爭促使市場資源整合和商場不斷升級。另外，隨著I

26、T行業(yè)的不斷發(fā)展和成熟，數(shù)碼廣場的承租能力處于較低水平。營業(yè)面積： 0.5-3萬平方米平均租金：25元/平方米/天。指標：分析：受到承租能力的限制，本項目只能考慮在綜合賣場內(nèi)設(shè)置規(guī)模小、檔次高的品牌數(shù)碼專營店或?qū)I區(qū)，而不適合大規(guī)模、全功能的專業(yè)賣場。綜述：商業(yè)機會分析通訊市場具有全市影響力的通訊器材市場，主要集中在南京路和鞍山道一帶，包括天昌、大唐、現(xiàn)代通訊、先河等幾個連鎖賣場，各賣場規(guī)格普遍不高。未來發(fā)展方向是，規(guī)模更大、覆蓋面更廣的銷售網(wǎng)絡(luò)。指標：營業(yè)面積： 500-3000平方米平均租金：25元/平方米/天。分析：通訊市場一直處于高速發(fā)展階段。本項目可考慮引入規(guī)模較小、檔次較高的品牌專

27、柜經(jīng)營，作為輔助業(yè)態(tài)的一個選項。綜述：商業(yè)機會分析家電賣場家電賣場的行業(yè)競爭十分嚴重，處于少數(shù)集團龍頭壟斷的狀態(tài)。一方面，商業(yè)布點基本定局，各賣場經(jīng)營成本趨高，產(chǎn)租力較低，開店步伐已經(jīng)明顯放緩。另一方面，少數(shù)集團對物業(yè)租金保持高姿態(tài)，業(yè)主收益難以到達理想水平。營業(yè)面積： 3000-8000平方米平均租金：0.81.4元/平方米/天。指標： 本項目欲引入家電賣場的租金收益很低，經(jīng)濟意義不大，而且對整個商業(yè)項目的價值實現(xiàn)難以在高水平層面上發(fā)揮推動作用。因此，本項目應(yīng)排除引入家電賣場的發(fā)展思路。但是，并不排除百貨內(nèi)布置的小家電類的概念產(chǎn)品。分析：綜述：商業(yè)機會分析餐飲天津餐飲業(yè)的整體發(fā)展，呈現(xiàn)一定程

28、度放緩的跡象，整體仍處于低層面的競爭格局。尤其是高檔餐飲和主題特色餐飲，基本集中在五大道區(qū)域，區(qū)域發(fā)展極不平衡；高檔餐飲業(yè)，在整個行業(yè)中的所占比例較小，發(fā)展空間較大，市場將面臨結(jié)構(gòu)性的、區(qū)域性的變遷和調(diào)整。分析： 區(qū)域內(nèi)僅有寶軒魚府、1928，較具檔次的餐飲品牌幾乎沒有。隨著本項目周邊區(qū)域內(nèi)高收入人群的大量遷入和商務(wù)物業(yè)的陸續(xù)啟用，區(qū)域內(nèi)高檔餐飲商業(yè)或者主題式特色餐飲具有“水到渠成”的市場消費基礎(chǔ)。指標：營業(yè)面積： 500-3000平方米(正餐飲);平均租金：2元以上/平方米/天。據(jù)專業(yè)人士的針對性評估，本項目C區(qū)4層具備開設(shè)五星極影城的技術(shù)條件，本項目所處地段和整體商業(yè)定位也符合高檔影城運營

29、的市場可行性。前期幾家知名院線的溝通表明，本項目引入院線的可能性很大。據(jù)業(yè)內(nèi)專業(yè)人士稱，基于龐大的人口基礎(chǔ)和快速提高的收入水平，中國10年內(nèi)將可能成為僅次于美國的世界第二大電影市場。近幾年，現(xiàn)代化影城在一、二線城市如雨后春筍，發(fā)展勢頭極為迅猛。相比之下，天津的影城建設(shè)發(fā)展明顯滯后。據(jù)調(diào)查，開業(yè)的星級影城目前只有萬達一家，而奧城的金逸影城計劃于春節(jié)前后營業(yè)。營業(yè)面積： 3000-5000平方米平均租金：1.53元/平方米/天。目前常用的合作方式:保底+抽成。分析：指標：綜述：商業(yè)機會分析影城整體而言，目前在天津，KTV已成為大眾化的娛樂項目，規(guī)模大、檔次高的KTV的經(jīng)營普遍比較成功。同時，與餐飲

30、娛樂等其它娛樂服務(wù)的結(jié)合也達到一定水平。但是，在品牌上，一些知名連鎖品牌尚未全面介入，因而缺乏市場影響力，日后仍有提升余地。綜述：商業(yè)機會分析大型KTV本項目所在地老城廂區(qū)域集中了米樂星、銅雀臺、快樂迪、東方之珠四家大型KTV，區(qū)域內(nèi)總體供應(yīng)比較飽和。因此，本項目如考慮引入KTV存在一定的風險，須結(jié)合五星級酒店的商務(wù)需求，引入中小型規(guī)模、高檔商務(wù)型的KTV。在招商實施中，優(yōu)選自行投資的品牌。營業(yè)面積： 1000-3000平方米平均租金：0.71.5元/平方米/天。指標：分析：商業(yè)機會分析健身康體中心在天津，起點、浩沙、寶力豪的連鎖店較多，分別為6家、5家、3家，另外還有一些較大規(guī)模、知名的健身

31、俱樂部。檔次均以中檔為主，高檔的較少。這些店鋪主要集中在南京路沿線的和平商業(yè)圈、河西CBD中心地帶，另有少數(shù)座落在南開區(qū)，而河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)等地相對缺乏知名健身俱樂部。統(tǒng)計表明，多數(shù)健身俱樂部選址都要充分考慮到交通的通達性和目標消費群體的問題。綜述：營業(yè)面積： 1000-5000平方米平均租金：2元以內(nèi)/平方米/天。指標：分析：受諸多利好因素的影響，未來健身業(yè)將有一個長足良好的發(fā)展。本項目所在老城廂板塊，以高端消費居民為主，對健身休閑需求明顯，可重點在引入大型健身項目作重點考慮。整體營銷策略策略之一：全程一體化營銷統(tǒng)籌考慮物業(yè)建設(shè)、商業(yè)規(guī)劃、招商執(zhí)行、商業(yè)運營、物業(yè)管理一體化的全程營銷策

32、略，多頭并進。策略之二：優(yōu)質(zhì)的商業(yè)租約和租金以物業(yè)價值為目標，結(jié)合地產(chǎn)市場和商業(yè)運營的要求，采用高、低租金結(jié)合，固定租金和營業(yè)提成結(jié)合的策略，體現(xiàn)優(yōu)質(zhì)租約，以滿足融資和進行商務(wù)談判的彈性要求。樓層租金定價原則可采用租金遞減規(guī)則，大型商業(yè)物業(yè)的價格體系，通常有“成半遞減”的規(guī)則，從地面上升一層，商業(yè)價值幾乎減半。本項目的規(guī)劃和經(jīng)營，需致力于創(chuàng)造更好的整體價值，盡可能降低樓房和高樓房之間租金差距較小。一般情況下，在較為成熟的地產(chǎn)市場背景下，租金控制一般分布在房價的7-8%范圍內(nèi)。優(yōu)質(zhì)的商業(yè)租約還應(yīng)體現(xiàn)在項目具體的收益方案，即針對不同的業(yè)態(tài)種類可能采取的不同的合作方式，如純租金收益方式的租約、租金加

33、提成的租約、聯(lián)營扣點方式的租約、雙方合作投資獲取收益的協(xié)議以及通過自己投資獲取收益的方式。策略之三：擇時入市項目聯(lián)動，快速推進，盡早入市。策略之四：節(jié)點管控以主力店為突破口，最短時間內(nèi)確保招商任務(wù)的完成。主力店是已開業(yè)遠東百貨，即將開業(yè)皇冠假日酒店，擬在C區(qū)4層引入多廳影院。招商時間節(jié)點：從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，8個月內(nèi)完成整體招商任務(wù)的60%，有可能的情況下，實現(xiàn)局部開業(yè)；從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，12個月內(nèi)完成整體招商任務(wù)的80%，確保全面開業(yè)；從招商規(guī)劃和招商方案確定之日起，14個月內(nèi)完成整體招商任務(wù)的85%以上。整體營銷策略策略之五：專業(yè)團隊配合下的自主管理決策專業(yè)團隊配

34、合自主管理決策確定本項目的商業(yè)定位論證和項目策劃大綱，以次作為對項目全局把握的指導(dǎo)方針，并與專業(yè)公司溝通商定。聘請專業(yè)顧問公司為我司銅鑼灣項目提供全程顧問服務(wù)，由顧問公司提出全程服務(wù)框架。另外確定一家首席招商代理公司，并實現(xiàn)首席招商代理下的多家分級代理，盡量規(guī)避招商風險和可能遇到的各種實際問題。與顧問代理公司進行接觸，初步確定備選公司，爭取在春節(jié)前確定一家全程顧問公司和首席招商代理，為銅鑼灣項目的全面啟動做好充分準備。妥善處理寶達斯問題，評估自與隆僑公司合作以來實際發(fā)揮的作用，結(jié)合項目的實際情況與招商需要來確定最終的合作伙伴。站在專業(yè)公司“巨人”的肩膀，高屋建瓴，統(tǒng)籌策劃，強化資源利用和資源管

35、理。充分利用外界運營管理公司、物業(yè)管理公司的經(jīng)驗，實現(xiàn)全程專業(yè)化商業(yè)運作。確定一家全程廣告服務(wù)單位，配合招商執(zhí)行工作。策略之六：統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的運營方針統(tǒng)一管理是指業(yè)主方負責統(tǒng)一招商推廣、統(tǒng)一運營監(jiān)督、統(tǒng)一物業(yè)管理的管理工作。分散經(jīng)營，是指個零售品牌獨立進行貨品銷存、人事管理、商品促銷等經(jīng)營活動。有關(guān)招商方面，擬在統(tǒng)一的招商規(guī)劃前提下實現(xiàn)主業(yè)態(tài)、輔業(yè)態(tài)不同傾向的招商模式：主力業(yè)態(tài)傾向于分區(qū)切塊整體招商模式為主；輔助業(yè)態(tài)傾向于單個零售品牌的招商模式為主。整體營銷策略策略之七：與各大顧問行結(jié)成緊密關(guān)系與各大顧問行加強溝通，通過舉辦座談會、宴請等方式增進了解及加深感情，充分發(fā)揮顧問行的專業(yè)優(yōu)勢和

36、資源優(yōu)勢，形成對資源的有效利用。策略之八：組建運營團隊（成立商場管理公司）建立銅鑼灣廣場商業(yè)運營管理有限公司，作為項目商業(yè)運營的主平臺。策略之九：推廣包裝通過對基礎(chǔ)系統(tǒng)設(shè)計、應(yīng)用系統(tǒng)、宣傳物料設(shè)計三大部分，重整項目推廣包裝，充分體現(xiàn)本項目形象品質(zhì)；在促進招商進度的同時，不斷展示項目的品牌形象。策略之十：結(jié)合商業(yè)定位，擇優(yōu)選擇最具經(jīng)營潛力的商戶品牌組合的商業(yè)規(guī)劃及招商執(zhí)行，著重于各品牌客戶的經(jīng)營水平，租金高低不是唯一的招商原則。本項目的招商目標，應(yīng)注重商業(yè)品牌的互補性和均衡性以良好的品牌組合，延長消費客戶滯留消費的時間，從而增加購買機會，進而創(chuàng)造物業(yè)的最終利益。因而，面對某些商戶，租金高低不是唯

37、一也不是首要的因素，而且即使是滿足租金要求，每年仍將有5-10%的商戶被淘汰。商業(yè)規(guī)劃商業(yè)定位原則考慮本項目實際情況和后期商業(yè)運營，項目運營過程中須注重的原則是：實現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)和運營方式的差異化。如何實現(xiàn)定位差異化？商業(yè)定位的衡量要素比較購物的原則。一個良好的商業(yè)物業(yè)須心具備“貨比三家”的獨特優(yōu)勢，并能體現(xiàn)節(jié)省時間成本、信息成本，以及舒適消費的體驗感受。打造跨區(qū)域型商業(yè)典型案例，立足服務(wù)區(qū)域消費，放眼輻射全市。集規(guī)模化、個性化購物、舒適休閑、精彩娛樂、美味飲食、多彩文化等多種功能于一體。擁有一個良好的管理團隊。經(jīng)營差異化業(yè)態(tài)差異化總收益：從國外商業(yè)地產(chǎn)案例以及國內(nèi)成功開發(fā)的案例，如廣州天河城、深

38、圳金華購物廣場、北京東方新天地、國貿(mào)商場，采取的都是租賃方式和營業(yè)提成的組合方式，通過提升商業(yè)的整體價值，提高租金，獲取長期收益。招商難度：掌握一定的原則，選擇招商規(guī)避風險性強的商家，這對招商隊伍的整體工作要求較高房地產(chǎn)營銷策劃方案網(wǎng)變現(xiàn)能力：即項目實現(xiàn)收益的能力，在業(yè)態(tài)的選擇上要考慮一些租金承受能力高，回收周期短的商業(yè)。業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)性：要求商業(yè)及商家的協(xié)調(diào)性強，保證整體的良莠狀況。差異化定位差異化形象及內(nèi)涵差異化設(shè)計差異化材質(zhì)商業(yè)規(guī)劃整體定位 延續(xù)已經(jīng)開業(yè)的遠東百貨和既定規(guī)劃的皇冠假日酒店，強化整體組合經(jīng)營能力，打造具有輻射全市、服務(wù)北部中心區(qū)功能的中高檔、多功能、特色化的商業(yè)綜合體。本項目的客

39、群定位，應(yīng)重點突出特色化經(jīng)營特征，與其他項目相比將更具市場吸納能力。相比之下，本項目的商業(yè)定位，總體應(yīng)符合于一個更具檔次，集更多商業(yè)功能于一體的商業(yè)綜合體。銅鑼灣廣場商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析注：不包含B區(qū)酒店部分銅鑼灣廣場整體業(yè)態(tài)定位比例圖A區(qū)遠東百貨業(yè)態(tài)定位比例圖單從遠東百貨分析，1-6層百貨類經(jīng)營占到A區(qū)總面積的71.8%,地下一層食品超市類占16.28%,餐飲類占11.92%.CDE區(qū)業(yè)態(tài)定位比例圖從銅鑼灣廣場整體業(yè)態(tài)比例圖分析可以看出，項目符合city mall的商業(yè)特性即：休閑特征 購物特征文化特征 時尚特征從ACDE區(qū)整體分析，百貨占總面積的27.88%,品牌專賣/概念店占26.78%,影

40、城占3.9%,食品超市占7.5%,休閑娛樂占21.39%,餐飲占12.75%.單從CDE區(qū)分析，品牌專賣/概念店經(jīng)營占到三區(qū)總面積的55.25%,影城占7.2%,特色專柜占12.9%,休閑娛樂占11.23%,餐飲占13.42%.銅鑼灣廣場商業(yè)品牌定位結(jié)構(gòu)分析銅鑼灣廣場ACDE總面積：.36商業(yè)規(guī)劃客群定位集高檔傳統(tǒng)百貨、品牌專賣/概念店、休閑娛樂、特色餐飲于一體的差異化經(jīng)營業(yè)態(tài)規(guī)劃，面向具有較高收入、較高消費能力的人群，年齡覆蓋18-50歲的家庭和個人。商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)主題定位招商：分為主力業(yè)態(tài)的招商和輔助業(yè)態(tài)的招商模式。背景：已經(jīng)開業(yè)的遠東百貨和即定規(guī)劃的皇冠假日酒店保持不變，并作為整體規(guī)劃的一

41、個重要組成部分，其它區(qū)域進行調(diào)整。定位前提：實現(xiàn)客群共享；盤活人流動線；合理安排品牌檔次屬性的過度，遵循city mall的商業(yè)定位及業(yè)態(tài)組合比例的特點。商業(yè)主題概念：概念點之一：休閑娛樂體驗之魂：時尚購物、動感娛樂、小資情調(diào)、潮流樂園（主要針對休閑娛樂），面向天津小資階級、年輕一族或時尚人群。特點：消費者與各商業(yè)服務(wù)項目的互動概念。如影城、街舞俱樂部、網(wǎng)迷面對面、運動酒吧、電玩反斗城等。概念點之二：成功人士品牌之都：天津市一些追求高檔品牌的成功人士的消費場所。特點：可在銅鑼灣廣場C區(qū)1-3層、D區(qū)1-3層引入品牌專賣店和品牌概念店的形式，項目整體定位高，能夠滿足部分高消費人群和追求時尚人群的

42、消費需求，并能很好的體現(xiàn)來此消費人士的榮譽感、自豪感、以及社會身份。概念點之三：特色消費文化之旅：天津市追求個性品位人士的理想休閑消費場所。特點：具有濃郁文化休閑性、消費娛樂性、社會地位代表性等，重點考慮與之相關(guān)的特色品牌餐飲（中餐、西餐、咖啡館等）、文化走廊。B區(qū)酒店一層和二層有少量商鋪與C區(qū)相連，可以引進酒店配套商務(wù)服務(wù)設(shè)施，主要服務(wù)于入住酒店的商務(wù)人士以及高端消費人群；由于五星級酒店的存在，區(qū)域高端住戶眾多，因此，C區(qū)1-3層商業(yè)可以引入國際品牌專賣店及品牌概念店為主題；4層剔除或縮小現(xiàn)有的經(jīng)營不善的游藝項目，進行重新規(guī)劃，采取租賃的方式引入電影院線及相關(guān)商業(yè)配套如餐飲、書吧、運動器械等

43、；D區(qū)1層為整個項目重要共享區(qū)，所以1-2層可引入品牌專柜店，3-4定位為美食區(qū)（中西餐飲、特色快餐等）、E區(qū)1-3層引入國際品牌專賣店，4層引入大型健體中心和電玩城。時尚休閑化品牌國際化商業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)控制和調(diào)整按照業(yè)態(tài)詳細規(guī)劃（即確定具體位置）進行配比，并根據(jù)實際招商執(zhí)行進展，對部分商家和業(yè)態(tài)進行一定的調(diào)整和控制。業(yè)態(tài)調(diào)整需要業(yè)態(tài)控制需要品牌越強大的商家越優(yōu)先選擇商鋪。關(guān)鍵節(jié)點和所有的轉(zhuǎn)角處不能安排非規(guī)劃業(yè)態(tài)商家經(jīng)營。不利于項目人氣、品質(zhì)、租金和配套的商家不許入場經(jīng)營。對于形象面位置，同商家簽訂公約等，以較高的店面投入限制部分沒有實力的商家入場。收取商家一定的管理保證金，在租賃商家開業(yè)6個月后

44、，符合合同約定的業(yè)態(tài)和形象，則退還保證金。同商家簽訂商業(yè)經(jīng)營管理協(xié)議，并明確規(guī)定商家的租賃協(xié)議必須有商場管理公司簽章備案才能生效。各業(yè)態(tài)區(qū)域可以有不超過10%的非規(guī)劃業(yè)態(tài)入住，但是，這些業(yè)態(tài)需符合或接近相鄰區(qū)域的業(yè)態(tài)規(guī)劃，或者符合本區(qū)域業(yè)態(tài)選擇的考慮要素。區(qū)域業(yè)態(tài)招商商家不足以填充該區(qū)域的，則入住相鄰區(qū)域（上下或左右）的業(yè)態(tài)商家。區(qū)域業(yè)態(tài)招商商家超過規(guī)劃業(yè)態(tài)，則將排名靠后的該業(yè)態(tài)商家安排在相鄰區(qū)域的商鋪。如區(qū)域招商商家不足，附近業(yè)態(tài)也不足以補充的時候，考慮其它區(qū)域的備選業(yè)態(tài)或者重新定位。物業(yè)規(guī)劃 室內(nèi)人流系統(tǒng)設(shè)計調(diào)整本項目的室內(nèi)人流系統(tǒng)規(guī)劃須滿足以下三個因素：建筑物理因素；租金因素；顧客生理及

45、心理因素。建筑物理因素：符合商場建筑本身結(jié)構(gòu)A-E區(qū)，尤其是C、D、E三區(qū)人流系統(tǒng)設(shè)計調(diào)整，可結(jié)合法國概念設(shè)計公司的方案，并根據(jù)建筑物本身的物理因素：樓層垂直系統(tǒng)、立柱間距、中庭、大堂設(shè)計、應(yīng)急出口設(shè)計等基礎(chǔ)，進行規(guī)劃調(diào)整。但是，法國概念設(shè)計公司的設(shè)計方案中所涉C區(qū)1-2層的拆改，須進行成本評估。租金因素：提升有效人流平方到達率、拉動商鋪租金 為了提高商鋪租金，A-E區(qū)應(yīng)組成有機連接，人流動線設(shè)計以直線為主。根據(jù)經(jīng)驗，在人流視野范圍內(nèi)的商鋪，具有高租金價值，這與次級過道的鋪面比主要過道鋪面價格低的道理類似。但在人流動設(shè)計線中，可規(guī)劃幾個類似于小中廳的前凸或后凹形式，以提升局部商鋪的租金。 為了

46、有效拉動次級通道商鋪的人流率，可將收銀臺、局部樓層休息區(qū)等部分規(guī)律分布在次級通道，以拉升次級通道的人流光顧率，同時，也可降低將其設(shè)立在主要通道旁占用黃金鋪面的損失。 在樓層之間設(shè)立的臺階式手扶電梯，上下部分應(yīng)分開設(shè)計，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量。 C區(qū)如考慮引入國際品牌概念店對顧客的吸引力無疑是相當大的。如果將其設(shè)在入口附近，將損失后邊的人流到達率，損失商鋪的出租價值；建議將品牌旗艦店放置在內(nèi)街的里側(cè)，在人流的影響下，會拉動前邊商鋪的租金收益。 理想人流拉動策略是，正如上述商業(yè)業(yè)態(tài)定位設(shè)想，將主力店設(shè)在D、E區(qū)；C區(qū)進行重點規(guī)劃，作為租金拉升的主體。初步考慮C區(qū)以“國際品牌風景線”（或國

47、際精品城）和五星級影院為主體，相應(yīng)穿插餐飲、游樂等休閑設(shè)施。D、E區(qū)采取整塊出租的策略，引入一家時尚精品百貨及附屬業(yè)態(tài)；或由E區(qū)單獨引入大型折扣店，D區(qū)引入小型精品百貨及附屬商業(yè)、文化飾品區(qū)。這樣的設(shè)置的好處在于充分發(fā)揮業(yè)態(tài)互補功能，D、E區(qū)與A區(qū)遙相互應(yīng)，C區(qū)體現(xiàn)潮流、時尚等特點，各區(qū)都形成有效有所區(qū)別的商業(yè)引力。 A區(qū)遠東百貨3、4層與C區(qū)3、4層連通人流動線，打通隔離墻；B區(qū)酒店1、2層與C區(qū)有效連接，激活酒店內(nèi)的商鋪，并在B與C、D與E更層連接處，合理布置鋪位，強化盤活關(guān)系。顧客生理、心理因素：緩解顧客購物疲乏感和不適感 各層樓人流過道數(shù)量（主要針對D、E區(qū)），1主2輔便可。簡單易梳理

48、的人流動線，可以使消費者更加輕松的行進。 裝飾設(shè)計應(yīng)注重場內(nèi)通透感，避免產(chǎn)生壓抑感和不適，可以在一定程度上增加人流光顧店鋪的數(shù)量。 場內(nèi)設(shè)立休息區(qū)域，對不同的顧客進行分；同樣，顧客短暫的休息，可以提升人流的店鋪光顧數(shù)量。 應(yīng)在人流通道頭尾端等地方，給予顯著的區(qū)域和功能標識，方便顧客辨認。 室外人流系統(tǒng)設(shè)計調(diào)整 盤活東（東馬路）、西（城廂中路），東（東馬路）、南（南馬路）室外人流動線。通過合理的動線設(shè)計以及廣場規(guī)劃，將消費人流有效引導(dǎo)，達到整體動線的流暢。 結(jié)合各區(qū)臨街廣場的條件，對廣場進行適當?shù)木坝^規(guī)劃和商業(yè)氛圍的營造，A-E區(qū)廣場通過重新設(shè)計調(diào)整要重點體現(xiàn)聚客效應(yīng)、文化品質(zhì)效應(yīng)、交通流暢效應(yīng)、商業(yè)經(jīng)營效應(yīng)等。 廣場設(shè)置便利消費小屋，兒童室外運動場，健體器材，通過燈光、色彩造景，沿南馬路一側(cè)與室內(nèi)步行街呼應(yīng)，形成內(nèi)外商業(yè)的烘托。商業(yè)運營運作平臺建議基本原則：投資開發(fā)商、經(jīng)營管理公司、物業(yè)管理公司三權(quán)分立的運營構(gòu)架。投資開發(fā)商擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，獲取租金受益；商業(yè)運營公司擁有經(jīng)營權(quán)，負責從初期招商到后期整體營銷和服務(wù)都督促職能；物業(yè)管理公司擁有管理權(quán)，負責午夜的日常作業(yè)，保潔和維養(yǎng)工作。三權(quán)分立的運營構(gòu)架：提升整個商業(yè)物業(yè)的管理水平，實現(xiàn)成本