四季花城一期目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書

1、四季花城一期目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書佛山市萬科房地產(chǎn)有限公司2004年3月按照佛山市萬科房地產(chǎn)有限公司3年經(jīng)營規(guī)劃和利潤計劃，為了加大指導(dǎo)設(shè)計及前期成本控制的力度，結(jié)合市場現(xiàn)狀及成本具體情況，編制了四季花城一期目標(biāo)成本管理指導(dǎo)書，指導(dǎo)項目的具體操作決策。現(xiàn)對成本指標(biāo)予以發(fā)布，請相關(guān)部門遵照執(zhí)行。佛山市萬科房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理：發(fā)布日期：2004年 3月 5 日責(zé)任部門負(fù)責(zé)人簽字：成本管理部： 財務(wù)部： 設(shè)計部: 工程管理部： 四季花城項目管理部： 項目發(fā)展部： 目 錄一、項目概況51、總體規(guī)劃指標(biāo)52、一期規(guī)劃建造指標(biāo)5二、土地成本控制51、責(zé)任部門項目發(fā)展部、設(shè)計部、工程部、財務(wù)部52、現(xiàn)狀53、

2、控制要點6三、開發(fā)前期準(zhǔn)備費控制61、勘察設(shè)計費控制設(shè)計部62、報批報建費控制項目發(fā)展部63、三通一平費控制項目管理部64、臨時設(shè)施費控制項目管理部、設(shè)計部7四、主體建筑工程費控制71、基礎(chǔ)工程控制工程部 設(shè)計部72、結(jié)構(gòu)及粗裝修控制工程部、設(shè)計部73、門窗工程費用控制設(shè)計部、工程部84、公共部位裝修費用控制設(shè)計部95、室內(nèi)裝修費用控制設(shè)計部10五、主體安裝工程費控制101、室內(nèi)水暖氣電工程部102、設(shè)備及安裝費工程部113、弱電系統(tǒng)設(shè)計部、工程部11六、社區(qū)管網(wǎng)工程費控制111、室外給排水系統(tǒng)費用控制工程部112、室外燃?xì)庀到y(tǒng)費用控制工程部123、室外電氣及高低壓設(shè)備費用控制工程部124、室

3、外智能化系統(tǒng)工程部125、室外消防系統(tǒng)費用控制工程部13七、園林環(huán)境費成本控制131、綠化建設(shè)費成本控制設(shè)計部132、建筑小品成本控制設(shè)計部；143、道路廣場建造費成本控制設(shè)計部144、圍墻建造費成本控制設(shè)計部145、室外照明成本控制設(shè)計部146、室外零星設(shè)施費用控制設(shè)計部147、變更簽證費用控制設(shè)計部 項目部14八、配套設(shè)施費成本控制151、會所成本控制設(shè)計部152、學(xué)校改造成本控制設(shè)計部153、游泳池成本控制設(shè)計部154、架空活動層成本控制設(shè)計部15九、開發(fā)間接費成本控制161、工程管理費成本控制各部門162、資本化利息成本控制財務(wù)部163、營銷設(shè)施建造費成本控制營銷部16十、四季花城一期

4、目標(biāo)成本表格16一、 項目概況1、 總體規(guī)劃指標(biāo)n 總占地面積：497,571.00 m2，其中： 原拍賣地塊：占地638畝、425,650.00平方米； 四季花城學(xué)校（原俊慧學(xué)校）：占地58畝、38,587.57平方米； 原地塊西側(cè)50畝：占地50畝、33,333.50平方米。 扣除俊慧學(xué)校占地后，可用于開發(fā)的土地面積為：458,983.00平米n 總建筑面積：458,983.00m2n 計入容積率的總建筑面積：458,983.00m2 n 容積率：1.0 建筑覆蓋率：17.47% 2、 一期規(guī)劃建造指標(biāo)n 總建筑面積：73989.00 m2 可售面積：66025.00m2；其中：住宅：59

5、616.53m2架空商業(yè)：1414.90m2公建商業(yè):4993.50 m2n 住宅總套數(shù)：621套。二、 土地成本控制1、 責(zé)任部門項目發(fā)展部、設(shè)計部、工程部、財務(wù)部2、 現(xiàn)狀按照已經(jīng)簽署的有關(guān)協(xié)議，四季花城項目地塊位于佛山市南海區(qū)洵峰洲路8號，總地價為25773.83萬元。3、 控制要點n 高壓線埋地中的東線在施工中需要采取以下控制措施： 工程部聯(lián)合外部資源優(yōu)化高壓線埋地長度（工程部）； 高壓線材料甲供，或甲方指定品牌并限價（工程部）； 優(yōu)化終端站及溝槽結(jié)構(gòu)(工程部)； 高壓線埋地長度預(yù)留適合長度,避免出現(xiàn)中間接頭(工程部）； 高壓線項目壟斷工程,應(yīng)預(yù)留充足談判時間； 高壓線埋地基本屬于壟斷

6、，需要做好政府及相關(guān)部門的公關(guān)工作（項目發(fā)展部）。三、 開發(fā)前期準(zhǔn)備費控制1、 勘察設(shè)計費控制設(shè)計部n 控制目標(biāo)總造價控制在566.88萬元以內(nèi)。n 控制要點： 勘察丈量費總造價控制在21萬元以內(nèi)（工程部）； 規(guī)劃設(shè)計費總造價控制在490萬元以內(nèi)(設(shè)計部); 一期建筑研究用房總造價控制在20萬元以內(nèi)（設(shè)計部）。2、 報批報建費控制項目發(fā)展部n 控制目標(biāo)總價控制在43萬以內(nèi)。3、 三通一平費控制項目管理部n 控制目標(biāo)-總價控制在133萬元以內(nèi)n 控制要點： 將臨時道路修在永久道路相同的位置上，并作為永久道路的路基（設(shè)計部、工程部）； 嚴(yán)格要求總包單位做好臨時施工道路、臨時施工場地、臨時生活區(qū)的硬

7、化及永久路基的維護(hù)，避免道路返修（項目部）； 嚴(yán)格劃分好總包單位文明施工范圍，避免出現(xiàn)“三不管”地帶，造成不必要的簽證（工程部、項目部）； 總包的臨時設(shè)施、臨水、臨電的搭設(shè)范圍及搭設(shè)方式應(yīng)考慮后期施工及銷售的需要，合理布置，避免“臨時設(shè)施、臨水、臨電拆除簽證的現(xiàn)象”（項目部）。4、 臨時設(shè)施費控制項目管理部、設(shè)計部n 控制目標(biāo)-總造價控制在50萬元以內(nèi)n 控制要點: 考慮將永久圍墻作為臨時圍墻使用，減少臨時圍墻的修筑（設(shè)計部、項目部）； 考慮重復(fù)利用一期圍板，減少材料費用（項目部）； 臨時圍板平米造價控制在150元以內(nèi)。四、 主體建筑工程費控制1、 基礎(chǔ)工程控制工程部 設(shè)計部n 控制目標(biāo)-總造

8、價控制在880萬元n 控制要點:樁基: 增加詳勘的布孔數(shù)量，得出準(zhǔn)確的地質(zhì)情況，以便設(shè)計院決策選用基礎(chǔ)形式（工程部）； 必須采用部分片筏基礎(chǔ)時,控制好片筏基礎(chǔ)的尺寸、厚度、配筋（工程部）； 綜合考慮不同樁徑承載力同荷載的關(guān)系選用合理樁徑搭配，避免承載力的浪費（工程部）； 需使用樁基住宅部分樁數(shù)控制在0.03根/平米以內(nèi)（工程部）； 招標(biāo)文件應(yīng)寫明：因施工、地質(zhì)等一切原因?qū)е碌臄鄻?、爛樁費用由乙方承擔(dān)，減少施工現(xiàn)場簽證（工程部）； 樁基盡量安排連續(xù)施工，避免樁基的二次進(jìn)退場費用（工程部、項目部）； 現(xiàn)場工程師及時做好打樁記錄，打樁記錄必須經(jīng)甲方、監(jiān)理、施工單位三方簽字確認(rèn)，樁位的編號需及時提供一

9、份給留底結(jié)算（項目部）；土方: 確定合理標(biāo)高，避免出現(xiàn)需要大量運土或購?fù)烈约爸貜?fù)挖填土的事情發(fā)生（設(shè)計部）； 首層樓板建議使用預(yù)制板，首層為架空車庫除外（工程部）； 總包單位進(jìn)場時，將場地室外自然地坪標(biāo)高及組團(tuán)內(nèi)回填后的標(biāo)高數(shù)據(jù)提供給總包，讓總包完成組團(tuán)內(nèi)外土方回填、外運工作（項目部）； 雨季基礎(chǔ)土方施工，在施工前應(yīng)做好排水工作，以減少簽證增加（項目部）；2、 結(jié)構(gòu)及粗裝修控制工程部、設(shè)計部n 控制目標(biāo)總造價控制在3783萬元（可售面積）n 控制指標(biāo)及方法:四季花城一期地面以上結(jié)構(gòu)指標(biāo)含量控制表項目名稱多層11層情景洋房架空商業(yè)含鋼量（kg/m2）44464748.5砼含量（m3/m2）0.2

10、80.300.330.33 混凝土框架：a) 柱網(wǎng)合理布置，注意柱、梁、板截面的經(jīng)濟(jì)性，參考花城一期的結(jié)構(gòu)設(shè)計優(yōu)化經(jīng)驗（工程部）；b) 板厚度盡量控制在100mm內(nèi)；(工程部)；c) 承臺、梁、柱、板砼標(biāo)號應(yīng)區(qū)別設(shè)計（工程部）；d) 充分考慮場地原始自然標(biāo)高，避免基礎(chǔ)開挖過深（設(shè)計部）；e) 廚衛(wèi)間的平面布置圖（特別是穿梁、板套管）應(yīng)在結(jié)構(gòu)施工前確定好，以免日后打鑿（設(shè)計部）；f) 需要變更的部分應(yīng)該在施工之前提出，避免施工完畢再變更而產(chǎn)生返工費用（設(shè)計部）；g) 回填盡量選用土方分層夯實回填、避免采用石粉回填的情況（項目部、）；h) 優(yōu)化部分鋼結(jié)構(gòu)為砼結(jié)構(gòu)，以便降低成本（設(shè)計部、工程部）；i

11、) 私家花園施工列入總包施工范圍，既降低成本又利于現(xiàn)場配合（工程部）； 鋼筋：a) 梁鋼筋，可論證采用三級鋼筋替代二級鋼筋（工程部）；b) 板鋼筋可采用冷軋帶肋鋼筋，有利于降低鋼筋含量（工程部）； 砌體：a) 內(nèi)墻可考慮采用粘土空心磚替代空心砼砌塊，同時做好強(qiáng)度、防水、防滲漏分析及廠家調(diào)研(工程部)。 抹灰：a) 在沒有特殊要求的內(nèi)墻面，盡量采用混合砂漿替代水泥砂漿，既有利于控制墻面開裂，也可有效的降低成本（工程部）。3、 門窗工程費用控制設(shè)計部、工程部n 控制目標(biāo)平米造價控制在300元以內(nèi)；n 控制要點及指標(biāo): 窗地比：調(diào)整窗的尺寸及位置，多層、小高層窗地比控制在0.32（可售面積）以內(nèi)、情

12、景洋房窗地比控制在0.34（可售面積）以內(nèi)。 窗的形式及厚度：小窗采用38系列,1.2mm厚鋁材;大窗采用50系列,1.4mm厚鋁材，通過招標(biāo)比價選擇合適的五金配件。 單元門及雨篷：a) 單元門目標(biāo)控制在600元/平方米以內(nèi)；b) 單元門與鋁合金門窗一起招標(biāo)，避免直接委托的情況；c) 雨蓬與鋼結(jié)構(gòu)一并招標(biāo)，以便降低成本（工程部）； 入戶門：a) 成本目標(biāo)1350元/樘以內(nèi)；b) 應(yīng)要求施工單位做好木門的成品保護(hù)（項目部）。4、 公共部位裝修費用控制設(shè)計部 n 控制目標(biāo)總造價控制在1015萬元n 控制要點及指標(biāo): 樓梯間：目標(biāo)成本300元/平米以內(nèi)。 大堂精裝修：小高層首層大堂精裝修目標(biāo)成本40

13、000元/單元。 電梯廳裝修：電梯廳裝修目標(biāo)成本14250元/層。 外立面裝修：a) 涂料裝修同外墻面積比控制大于93%，面磚裝修同外墻面積比小于7%（設(shè)計部）。b) 朝西的情景洋房外立面遮陽棚控制目標(biāo)250元/平米以內(nèi)。 樓梯欄桿：a) 成本目標(biāo)控制在150元/米以內(nèi)。 陽臺欄桿：a) 成本目標(biāo)控制在195元/米以內(nèi)；b) 設(shè)計部應(yīng)在施工單位加工之前確定好欄桿高度及橫桿的圓鋼直徑，避免加工完畢才修改的情況發(fā)生而增加簽證（設(shè)計部）。 私家花園欄桿：a) 成本目標(biāo)180元/米。 空調(diào)百葉裝飾：a) 成本目標(biāo)429元/戶；b) 減少百葉寬度，加大百葉間距，避免空調(diào)自動關(guān)機(jī)（設(shè)計部、工程部）。 信箱

14、、報箱等零星項目：a) 成本目標(biāo)550元/戶；b) 項目發(fā)展部做好公關(guān)工作，爭取我方設(shè)計后自行采購（發(fā)展部）。5、 室內(nèi)裝修費用控制設(shè)計部n 目標(biāo)控制-可售面積單方造價450元以內(nèi)。n 控制要點： 在滿足感觀效果情況下盡量采用大眾化地磚、墻磚、木地板等材料（設(shè)計部）； 充分論證裝修方案，成本合理分配，確保重點部位的效果。五、 主體安裝工程費控制1、 室內(nèi)水暖氣電工程部n 控制目標(biāo)-80元/平米（可售面積）。n 控制要點： 根據(jù)各工程項目特點，事先分別編制好“工程統(tǒng)一做法要求”，提前明確各種做法，下發(fā)各監(jiān)理單位及施工單位，以免出現(xiàn)沒必要的返工； 提前審核屋面排水立管、冷凝水立管數(shù)量規(guī)格的合理性；

15、 室外給水立管盡量只在陽光直照部位使用鋼塑管，其余部位采用ppr管； 各種地漏、套管位置提前確定，以免日后打鑿； 排氣扇位置采用圓孔，避免采用方孔； 注意電線截面的選用，避免浪費； 取消廚房地漏。2、 設(shè)備及安裝費工程部n 控制目標(biāo)為30元/平米（可售面積）。 空調(diào)室外機(jī)位置應(yīng)考慮實際安放的可操作性，室內(nèi)機(jī)的冷凝水管設(shè)置、施工應(yīng)與土建施工工藝相配合，避免二次修改及漏水問題產(chǎn)生，從而增加返修； 消防設(shè)備在滿足功能要求的前提下，盡量選用國產(chǎn)優(yōu)質(zhì)品牌； 電梯的載重量、速度等選型根據(jù)實際需要設(shè)置,避免不必要的浪費。 3、 弱電系統(tǒng)設(shè)計部、工程部n 控制目標(biāo)為18元/平米（可售面積）。 合理配置安防系統(tǒng)

16、（如取消紅外探測器，窗磁等）； 盡量使用安防對講一體化設(shè)備。六、 社區(qū)管網(wǎng)工程費控制室外管道(包括給排水、消防水、強(qiáng)弱電等)盡量采用集成管溝施工，避免管溝重復(fù)挖填、各專業(yè)管道打架返工現(xiàn)象；合理采用管道坡度，減少管道埋深。1、 室外給排水系統(tǒng)費用控制工程部n 室外給水系統(tǒng)：n 目標(biāo)控制：13元/平方米（可售面積）。 綜合考慮后期使用及成本后爭取低層（13層）考慮市政供水，以上樓層再采用變頻加壓供水。n 雨污水系統(tǒng)：n 目標(biāo)控制：14元/平方米（可售面積）。 采用水泥管;少填石粉,多填土;管溝開挖選擇在天氣好時候的進(jìn)行,避免作管坑支護(hù); 由于室外管道先行施工，必須落實好管道及井位置與基礎(chǔ)及承臺位置

17、是否沖突，以免返工； 注意室內(nèi)管道系統(tǒng)標(biāo)高與室外管道標(biāo)高的統(tǒng)一。n 污水處理： 采用化糞池。2、 室外燃?xì)庀到y(tǒng)費用控制工程部n 控制目標(biāo)：20.79元/平米（可售面積）。n 控制要點: 請佛山市煤氣工程公司及管線公司下屬的幾家施工隊投標(biāo),把將來并網(wǎng)費用考慮在標(biāo) 價中,成本控制在2180元/戶； 穿墻套管采用pvc管； 在不影響美觀的情況下廚房內(nèi)煤氣管盡量明裝，暗裝時采用無縫鋼管。3、 室外電氣及高低壓設(shè)備費用控制工程部n 高低壓配電設(shè)備及安裝：n 控制目標(biāo)：38.5元/平米（可售面積）。n 控制要點： 配電房的數(shù)量和位置方案:結(jié)合外調(diào)情況，在滿足供電原則的情況下提出最優(yōu)方案，將配電房設(shè)在地面上

18、; 結(jié)合外調(diào)情況、以最優(yōu)方案和完全按照供電規(guī)定的方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)對比分析后選擇配電房內(nèi)變壓器的數(shù)量; 統(tǒng)籌考慮消防負(fù)荷和電梯負(fù)荷及商業(yè)備用、學(xué)校備用等因素，力爭只設(shè)一臺發(fā)電機(jī)。n 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：n 控制方法： 由低壓配電室至各樓棟配電箱或其它總配電箱采用四芯電纜取代五芯電纜; 低壓電纜爭取采用直接埋設(shè).省卻電纜溝費用; 電纜盡量選用yjv代替vv。n 室外弱電管道埋設(shè)： 控制目標(biāo)3.71元/平米（可售面積），總價控制在28.83萬元以內(nèi); 只負(fù)責(zé)管道材料費及少量人工費,其余費用爭取由電信公司負(fù)責(zé); 管道由一家單位集中施工，其它單位只負(fù)責(zé)穿線，避免重復(fù)敷設(shè)管道。4、 室外智能化系統(tǒng)工程部

19、總造價控制在74萬.統(tǒng)籌設(shè)計整個智能化系統(tǒng)，合理布點，選定產(chǎn)品型號，確定不超成本目標(biāo)后再組織實施方案。5、 室外消防系統(tǒng)費用控制工程部n 控制目標(biāo)3.18元/平米（可售面積）：n 控制要點:： 消防設(shè)備在滿足使用功能的前提下，采用合資或國產(chǎn)產(chǎn)品代替進(jìn)口產(chǎn)品，實行招投標(biāo)，杜絕獨家產(chǎn)品壟斷現(xiàn)象； 選用異地消防產(chǎn)品要特別注意其有否施工地的消防許可證； 報建，設(shè)計，施工，驗收在滿足消防規(guī)范的前提下盡量采用較經(jīng)濟(jì)的方案。 七、 園林環(huán)境費成本控制1、 綠化建設(shè)費成本控制設(shè)計部n 控制目標(biāo): 總價控制在892萬元。n 控制要點： 重要綠化部位造價控制在100元/平米以內(nèi)； 組團(tuán)宅間綠化造價控制在70元/平

20、米以內(nèi)； 組團(tuán)園建造價控制在210元/平米以內(nèi); 少用石材,采用預(yù)制彩色人行道磚替代； 地面、墻面鋪貼材料厚度控制在20mm內(nèi)，壓頂材料厚度超過50mm，采用砼藝術(shù)涂料壓頂； 黃木紋盡量用小規(guī)格； 石材厚度盡量采用20厚，踏步等部須用30或50厚，踏步伸出部分用20厚粘貼磨邊處理，如果必須采用超厚材料不可，外面一邊采用超厚材料，里邊材料按照20厚設(shè)計，通過砂漿找平達(dá)到水平； 用洗石米可以替換石材的地方，宜選擇洗石米； 植草磚選用水泥材料，厚度按照8厚設(shè)計，盡量少選用塑料植草磚； 木材的厚度要控制在常規(guī)厚度，不選用超厚的木材，尺寸也按照常規(guī)選擇； 盡可能采用便宜的國產(chǎn)石材,并采用較小規(guī)格厚度,降

21、低成本； 盡可能多做軟景,少作硬景； 所有臺階盡量做磚砌臺階； 私家花園園建造價控制在6000元/戶; 提前介入,在設(shè)計階段即按照成本目標(biāo)參與選擇苗木, 避免招標(biāo)回來后發(fā)現(xiàn)超出成本再修改設(shè)計； 按照成本指標(biāo)組織園建及綠化設(shè)計，確保低于成本指標(biāo)。2、 建筑小品成本控制設(shè)計部；n 控制目標(biāo): 26萬元。n 控制要點: 設(shè)計部根據(jù)各個單項的成本目標(biāo)去要求設(shè)計院選擇作法及材料及時反饋。3、 道路廣場建造費成本控制設(shè)計部n 控制目標(biāo): 112萬元。n 控制要點： 劃分好道路施工標(biāo)段，避免機(jī)械二次進(jìn)退場費。4、 圍墻建造費成本控制設(shè)計部 n 控制目標(biāo)：620元/米。n 控制要點: 設(shè)計過程中參與測算,確保不突破成本指標(biāo); 少用石材及復(fù)雜的鐵花造型,盡量采用直線及簡單的造型。5、 室外照明成本控制設(shè)計部 n 室外照明控制目標(biāo)：總價45萬元以內(nèi)。n 控制要點: 采用國產(chǎn)燈具; 在保證設(shè)計效果的前提下,優(yōu)化設(shè)計,減少數(shù)量; 注意綜合考慮后期維修保養(yǎng)費用。6、 室外零星設(shè)施費用控制設(shè)計部 n 控制目標(biāo):65萬元以內(nèi)。n 控制要點:采用簡潔成熟的市場產(chǎn)品,少用非定型產(chǎn)品。7、 變更簽證費用控制設(shè)計部 項目部