房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系的建立與實施

1、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制體系的建立與實施研究房地產(chǎn)企業(yè)成本 ,其實質(zhì)就是對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的分析 研究 .總體而言 ,一個項目的開發(fā)成本大體可以下六大部分 :1、土地成 本； 2、前期費用； 3、工程成本； 4、營銷成本； 5、管理成本； 6、 財務(wù)成本。從成本的屬性來看，土地成本、管理費及財務(wù)成本在項目 初期即可大部分確定， 其波動幅度微小， 可控性相對較?。?前期費用、 工程成本、 營銷成本則會因為項目本身情況、 涉及復(fù)雜因素眾多等而 出現(xiàn)前后測差異較大的情況， 如采取有效措施， 則可壓縮性（可控性） 較強。因此，工程成本、營銷成本是我們在項目開發(fā)過程中進行成本 控制的重點。尤以工程成本為重。

2、下面就中海地產(chǎn) （深圳地區(qū)）在上述六方面的成本管理工作，重 點在工程成本方面采取的成本控制措施， 以及相關(guān)的管理經(jīng)驗與各位 同行作如下交流：一、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的總體思路1、建立成本控制目標(biāo)。中海地產(chǎn)在各個項目的開始階段，即及 早建立成本控制目標(biāo)， 并將目標(biāo)分解， 制訂出各項成本的具體控制指 標(biāo)，責(zé)任落實到部門；2、公司成立成本控制小組，組長由公司總經(jīng)理擔(dān)任，定期（每 半年）對各個項目的發(fā)展成本進行全面分析、評估、檢討，對成本異 常變動情況及時預(yù)警并提出解決措施；3、設(shè)計是成本控制的關(guān)鍵。加強對設(shè)計部門人員的成本意識普 及；在保證設(shè)計質(zhì)量的前提下推行成本限額設(shè)計， 控制設(shè)計對成本的 影響

3、；4、嚴格規(guī)范工程分判程度，及早進行招標(biāo)準備；設(shè)計、合約、 項目相互配合； 規(guī)范材料樣板、工料規(guī)范，減少合約履行糾紛和風(fēng)險， 降低工程成本；5、完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證程序、完善變更前的成本評審制度， 明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限；6、開源節(jié)流，嚴格控制管理費用開支。二、房地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的具體辦法及經(jīng)驗1、土地成本管理土地成本 （約占項目總成本的 30-35%左右），主要指土地獲得階 段形成的種類費用支出， 包括地價、土地動拆遷補償費、 各類補償費、 土地契稅等。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基 本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。因此控 制土地成本的關(guān)鍵在于

4、拿地時的成本分析準確。 采取一定的投標(biāo)報價 策略、嚴格控制交地及付款風(fēng)險。具體而言，中海地產(chǎn)在土地成本控制方面主要采取以下針對性策 略：1）舊城改造地塊：積極與政府協(xié)商，爭取盡可能的優(yōu)惠政策； 爭取在稅收方面獲得一定程度的返還； 在地塊規(guī)劃設(shè)計允許條件下盡可能爭取高容積率，間接降低土地成本2）其它發(fā)展商轉(zhuǎn)讓（掛牌交易）的地塊：在地理位置、區(qū)位環(huán) 境狀況、項目公司的財務(wù)狀況等方面對其進行仔細認真的調(diào)查， 減少 操作過程中的風(fēng)險（如是否有債務(wù)糾紛） ；同時積極與轉(zhuǎn)讓方進行協(xié) 商，延長付款期限，降低資金成本。3）公開招投標(biāo)或拍賣地塊：加強地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場的研究以 及項目可行性研究， 加強對競爭對手

5、的分析研究， 做到正確客觀投標(biāo)。 采取一定的投票策略， 做好政府有權(quán)部門的公關(guān)工作中標(biāo)后在簽約及 履約的過程中爭取對我司土地開發(fā)、 交地以及付款有利的條件， 降低 土地成本。根據(jù)多年來積累的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗， 中海地產(chǎn)已逐步建立土地儲 備資料體系，對不同時段、不同區(qū)域、不同來源的土地資料進行分門別類，并建立競 爭對手調(diào)研制度保證了投標(biāo)過程和結(jié)果與我司計劃的一致性， 最大程 度降低了分開招標(biāo)所帶來的土地成本增加風(fēng)險。中海地產(chǎn)土地成本管理的主要責(zé)任部門為投資發(fā)展部。2、前期費用管理前期費用（約占項目總成本的 2-3%左右），主要指設(shè)計費、報建 費、勘察測繪費以及可研費用，其中成本控制的重點為設(shè)計費（

6、報建費、勘察費等比 重較小，且一般有相關(guān)收費標(biāo)準） 。對于設(shè)計費用，主要從以下幾方面進行控制： 1）無論是規(guī)劃設(shè) 計還是一般的裝修設(shè)計，均采取多單位、多輪次招標(biāo)，以爭取最佳的性價比； 2）嚴格 控制設(shè)計質(zhì)量， 在項目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)參數(shù)， 防 止因設(shè)計自身失誤原因?qū)е鲁杀驹黾樱?設(shè)計費用的審核、 支付亦與之 掛鉤； 3）在滿足設(shè)計質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點 設(shè)計等對工程造價影響大的內(nèi)容； 4）在滿足建筑效果的前提下，控 制裝飾用料和建筑材料封樣對工程造價的影響。眾所周知， 設(shè)計結(jié)果決定了工程造價的 85%甚至以上， 因此設(shè)計 管理（雖然整個設(shè)計費用僅占總成本的 2

7、%）是工程成本管理的重中之重。一方面， 合約及項目應(yīng)積極配合參與結(jié)構(gòu)選型設(shè)計、 基礎(chǔ)設(shè)計等的評估， 參與 材料、設(shè)備的經(jīng)濟性評價，盡可能為設(shè)計提供全面客觀的經(jīng)濟性建議、 另一方面， 設(shè)計部門自身應(yīng)以項目定位為原則， 在保證設(shè)計質(zhì)量的前 提下盡可能做到限額設(shè)計， 注重進行設(shè)計成果性價比分析， 著重抓好 事前的設(shè)計修改、多選樣、 多分析、避免完工后的返工及不必要的成 本浪費。中海地產(chǎn)設(shè)計費的管理責(zé)任部門為設(shè)計管理部。3、工程成本管理工程成本 （約占項目總成本的 50-55%左右），主要由分判工程及 甲供物資成本、配套成本等構(gòu)成。分判工程及甲供物資成本主要包括土建、機電安裝、裝飾、室內(nèi) 全裝修、消防

8、、弱電、電梯、甲供材料等通過招投標(biāo)確定的分判工程 /供貨合同成本。 我們主要通過以下具體措施來控制分判成本：1）在項目前期（項目規(guī)劃階段、方案設(shè)計階段、施工圖紙設(shè)計 階段等），根據(jù)設(shè)計的深度，以及過往工程建設(shè)經(jīng)驗數(shù)據(jù)、市場價格 因素，結(jié)合項目市場定位、銷售市場預(yù)測情況，通過不斷調(diào)整、修正 的方式盡早確定合理的成本控制目標(biāo)。2）成本控制目標(biāo)一旦確定，成本管理部門（合約、財務(wù)）應(yīng)及 時對成本測算值作進一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合具體化的成本控制指標(biāo)對工程分判和材料選用有指導(dǎo)作用。 舉例 來說：設(shè)計圖紙要求外墻采用花崗石，則國產(chǎn)材料、進口材料，效果 不一樣，價格差異也很大， 決策時就需

9、要根據(jù)分解后的成本控制目標(biāo) 結(jié)合有關(guān)項目定位情況進行綜合評判、 選擇，或進一步的選取替代品， 達到設(shè)計效果與建造成本的平衡、統(tǒng)一。3）在工程分判和材料采購過程中，堅持“三堂會審、貨比三家， 最低價中標(biāo)”的原則。各分判工程均編制標(biāo)底，作為報價評議的重要 依據(jù)。同時，加強分判商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考核 制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收種類承包商，以實現(xiàn)充 分的市場競爭，最終實現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。4）加強對投標(biāo)單位的議標(biāo)制度。一方面，通過議標(biāo)，解決了招 標(biāo)過程中存在的圖紙、技術(shù)、工期節(jié)點設(shè)置等各類含糊不清的問題， 避免了將這些問題、矛盾帶入合同中而可能導(dǎo)致的后期現(xiàn)場施工糾 紛、價

10、款爭議事項；另一方面利用承包商的競爭心態(tài)實現(xiàn)報價讓利， 成本下浮。5）充分進行建材市場調(diào)研，了解有關(guān)新工藝、新材料、積累廣 泛的市場信息，廠家單位，以充分協(xié)助設(shè)計部門進行設(shè)計、選樣、封 樣，并盡可能實現(xiàn)有關(guān)材料的替代、有關(guān)施工方案的替代，降低工程 成本。6）設(shè)計圖紙、材料樣板提早開始研究、完善，招標(biāo)準備工作也 應(yīng)早開始。金無赤金、人無完人，我們的造價管理人員、設(shè)計管理人 員避免不了對某些專業(yè)存在生疏、 不了解的情況提早開始這方面的工 作，實際上是在學(xué)習(xí)的過程中完成了準備工作， 為下一步的正式操作 過程積累了必要的專業(yè)知識和管理經(jīng)驗， 少走了彎路減少了后期成本 增加的可能機會，間接實現(xiàn)了成本控制

11、目標(biāo)。7）完善設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的流程、制度，完善設(shè)計變更前的 成本評審制度， 明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。 設(shè)計變更引致的費用調(diào) 整是工程成本控制的重點和難點， 因為大部分的施工圖紙發(fā)生變更修 改時，一般無法借助于貨比三家的方式確定造價。 只能是以獨家協(xié)商 議價的方式進行落實。這必然會帶來成本的增加。我們推行的控制措施主要是： 嚴格變更前的成本評審， 明確相關(guān) 我員的簽字權(quán)限， 即由設(shè)計院簽發(fā)的設(shè)計修改圖紙必須經(jīng)過公司設(shè)計 管理部門的書面確認，如涉及變更金額較大（ 20 萬元以上），則提交公司總經(jīng)理辦公會討論確定后再予以實施分判工程及甲供物資成本管理的主要責(zé)任部門為合約管理部和 項目發(fā)展部。特

12、別要強調(diào)的是， 近年來，在財務(wù)系統(tǒng)的配合下，合約管理部建 立了成本分析預(yù)警制度， 取得了較好的效果。 成本分析預(yù)警制度指的 是成本管理部門與有關(guān)部門配合， 在項目發(fā)展的不同階段根據(jù)項目發(fā) 展的具體情況實時，定期調(diào)整成本臺帳， 及時反饋有關(guān)成本變動情況， 預(yù)測成本變動趨勢，并通過各種有效途徑 （如成本控制小組會議制度） 及時進行調(diào)整、消除造成成本異常波動的不合理因素。另外，在項目 完工生，對由財務(wù)部、 合約管理部共同牽頭， 對項目開發(fā)成本的組成、 分布、變化過程進行深入分析，并做出合理的評估。4、營銷成本管理營銷成本 （約占項目總成本的 5-8%左右），主要指在項目銷售過 程中形成的種類費用，包

13、括廣告費、推廣費、售樓處費用。營銷成本管理的主要措施為以下幾點： 1建立各項的廣告及市場推廣計劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。 隨著公司項目增加， 營銷中的廣告及推廣手法增多， 廣告隨機性加強， 廣告費用的不可測因素也隨之增多， 建立完善的廣告及市場推廣計劃 以及費用預(yù)算制度， 是必不可少的。 上述制度的要點在于計劃及預(yù)算 編制的準確性、可操作性、 有針對性，一方面確保在宏觀上實現(xiàn)控制 項目的廣告及市場推廣費用， 另一方面緊緊抓住市場根據(jù)不同項目的 特點靈活多變地采取種類媒體推廣措施。2完善營銷成本管理的招標(biāo)體系，完善各項廣告制作的報價、 比價、議價操作流程， 用競標(biāo)的方式，謀求各項廣告制作的優(yōu)質(zhì)低

14、價， 控制廣告制作的費用成本。3降低媒體發(fā)布的折扣點，媒體發(fā)布尤其是報紙廣告的投放， 占整個廣告費用的很林比重， 進一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點 數(shù)，可直接降低廣告費用，對于營銷成本的控制也是有效的舉措。營銷成本管理的主要責(zé)任部門為營銷策劃部。5、管理成本控制管理成本（約占項目總成本的 2-3%左右），是指公司、項目部為 組織和管理項目開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的種類費用，主要為人力資源成本及行政成本。人力資源成本由人力資源部負責(zé)， 依據(jù)項目規(guī)模及發(fā)展進度合理 制度人員配備方案，預(yù)算人力資源成本。 行政成本則依據(jù)集團下達的年度管理費用指 標(biāo)，按項目分拆到各部門，作為部門考核指標(biāo)。管理成本控制的措施主要是全員樹立降低成本、增加效益的觀 念，全方位對項目的開發(fā)間接費進行監(jiān)控，如提高工作效率，減少浪費、