房地產(chǎn)估價復習材料整理版

1、房地產(chǎn)估價理論與方法復習題1 簡述專業(yè)房地產(chǎn)估價的定義； 與非專業(yè)估價相比， 專業(yè)估價有哪些特點？ (P2)答：定義： 專業(yè)房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托， 選派房地產(chǎn)估價 師對房地產(chǎn)的價值或價格進行分析測算和判斷并提供相關專業(yè)意見的活動； 特點：他是專業(yè)機構(gòu)和專業(yè)人員完成的；他提供的專業(yè)意見，他具有公信力，他 實行有償服務，他有擔當法律責任。2簡述房地產(chǎn)估價的本質(zhì)(P5)及現(xiàn)實需要(P14);答：本質(zhì)： 評估房地產(chǎn)價值現(xiàn)實需要： 房地產(chǎn)抵押的需要;房地產(chǎn)稅收的需要，房地產(chǎn)征收征用的需要，房 地產(chǎn)司法拍賣的需要， 房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要， 房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?房地產(chǎn) 保險的需要，

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要， 國有建設用地使用權(quán)出讓的需要， 企業(yè) 有關經(jīng)濟行為的需要，房地產(chǎn)行政管理的需要，其他方面需要。3 房地產(chǎn)為什么需要專業(yè)估價？ (P12)答：由于房地產(chǎn)市場是不完全市場并且有許多妨礙房地產(chǎn)合理行程的因素， 所以 房地產(chǎn)難以自動形成適當?shù)膬r格， 從而需要估價師進行代替市場的估價。 房地產(chǎn) 估價有利于將房地產(chǎn)價格導向正?；?， 促進房地產(chǎn)交易公平， 保障當事人合法權(quán) 益，維護房地產(chǎn)市場秩序。4 房地產(chǎn)估價為何在估價行業(yè)中占主體？ (P13)1: 房地產(chǎn)量大面廣，其他財產(chǎn)相對較少; 2：房地產(chǎn)需要估價的情形較多，其他 財產(chǎn)需要估價的情形較少 3：房地產(chǎn)估價還普遍提供房地產(chǎn)咨詢服

3、務，其他財產(chǎn) 估價主要限于價值評估本身。5簡述房地產(chǎn)權(quán)益(P49)區(qū)位的含義(P53); 一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括哪些內(nèi)容？ (P49)答：房地產(chǎn)權(quán)益： 是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍 生出來發(fā)權(quán)利、利益和好處。房地產(chǎn)區(qū)位：房地產(chǎn)區(qū)位是指該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上 的關系，包括位置、交通、外部配套設施、周圍環(huán)境等。房地產(chǎn)權(quán)益內(nèi)容： 1: 擁有的房地產(chǎn)權(quán)利 2: 該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限 制情況 3：該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況 4: 額外的利益或好處6 房地產(chǎn)含義的總結(jié)( P46)房地產(chǎn)是指房屋和土地， 或者房產(chǎn)和地產(chǎn)。 嚴謹意義上的

4、房地產(chǎn)是建筑物及其他 相關地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合體。7 從房地產(chǎn)估價和把握房地產(chǎn)價值的角度看，房地產(chǎn)主要有哪些特性？ (P58)答：1: 不可移動 2：獨一無二 3：壽命長久 4：供給有限 5：價值較大 6：用途多 樣 7 ：相互影響 8：易受限制 9 ：難以變觀 10：保值增值8 為什么說房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力弱？ （P64） 答：房地產(chǎn)由于具有價值較大、獨一無二、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較繁 雜等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會頻繁發(fā)生， 一旦需要出售， 通常需要較 長時間才能脫手。9 簡述房地產(chǎn)價格與一般物品價格的異同 （P83） 答：同：都是價格，是價值的貨幣表現(xiàn)；都有

5、波動，受供求因素的影響；都是按 質(zhì)論價，既優(yōu)質(zhì)高價劣質(zhì)低價。異：房地產(chǎn)價格與區(qū)位關系密切， 一般物品的價格與區(qū)位關系不大； 房地產(chǎn)價格 實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格， 一般物品的價格是物品本身的價格； 房地產(chǎn)價格有 買賣價格和租賃價格， 一般物品的價格主要是買賣價格； 房地產(chǎn)價格容易受交易 者的個人情況影響， 一般物品的價格不易受交易者個別情況的左右； 房地產(chǎn)價格 形成的時間通常較長，一般物品的價格行程時間一般較短。10 名詞解釋：估價時點（P31）:也稱為價值時點、評估基準日、評估期日。所評估的估價對象 價格或價值對應的某一特定時間。估價假設（P34）:針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理

6、且有依據(jù)的假定，包括一般假設、未定事項假設、背離事實假設、不相一致假設和依據(jù)不足假 設。房地產(chǎn)需求（P85）:某一特定時間內(nèi)，在每一價格水平下，對某種房地產(chǎn)所愿意 并且能夠購買的數(shù)量。房地產(chǎn)供給 （P88）: 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和擁有著在某一特定時間內(nèi)，在每一價格水 平下，對某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠提供出售的數(shù)量。殘余價值（P100）估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值，它一般低于市場價值?；鶞实貎r（P110）在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)的 土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高 年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。標定地價（P110）:政府根據(jù)管理需

7、要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于 某一估價期日的土地使用權(quán)價格。房地價格（P111）:房地混合價，是指土地與建筑物綜合體的價格，或者建筑物及 其占有范圍內(nèi)土地的價格，或者土地及其上建筑物的價格。樓面地價（P112）:簡稱樓面價，是一種特殊的土地單價，是指一定地塊內(nèi)分攤到 單位建筑面積上的土地價格。樓面地價 =土地總價 /總建筑面積 容積率:又稱建筑面積毛密度， 是指一個小區(qū)地上總建筑面積與用地面積的比率。期房價格（P114）:是指以目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占 用范圍內(nèi)的土地為交易標的房地產(chǎn)價格。定基價格指數(shù)與環(huán)比價格指數(shù)（P192）:在價格編制中，需要選擇某個時期

8、為基期， 如果是以某個固定時期為基期的， 則為定基價格指數(shù)。 如果是以上一時期作為基期的，則為環(huán)比價格指數(shù)。11決定房地產(chǎn)需求量（P86）、供給量的因素主要有哪些？ （P88）決定房地產(chǎn)需求量的因素中除了隨機因素，經(jīng)常起作用的因素有：該種房 地產(chǎn)的價格水平； 消費者的收入水平； 消費者的偏好； 相關房地產(chǎn)的價格 水平；消費者對未來的預期。與某種房地產(chǎn)相關的房地產(chǎn)，是指該種房地產(chǎn)的 替代品和互補品。房地產(chǎn)的供給量是由許多因素決定的， 除了隨機因素， 經(jīng)常起作用的因素有： 該種房地產(chǎn)的價格水平； 該種房地產(chǎn)的開發(fā)成本； 該種房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù) 水平；房地產(chǎn)開發(fā)商對未來的預期。12什么是房地產(chǎn)均衡價格

9、（P90）?簡述其形成機制（P91） 房地產(chǎn)均衡價格， 是指當房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量相等時的價格， 也就 是房地產(chǎn)的市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格。均衡是市場價格運行的必然趨勢， 如果市場價格由于某種因素或者某些因素 的影響而脫離了均衡價格， 則必然會出現(xiàn)過?；蚨倘保?導致買方之間或者賣方之 間的競爭，形成價格下降或上漲的壓力和趨勢，并最終趨向于均衡價格。13 房地產(chǎn)價格影響因素有哪些分類？每種分類的內(nèi)容是什么？（P121）房地產(chǎn)價格影響的分類： 房地產(chǎn)自身因素和房地產(chǎn)外部因素， 其中房地產(chǎn)自身因 素又分為區(qū)位因素、 實物因素和權(quán)益因素三類。 房地產(chǎn)外部因素有人口、 制度政 策

10、、經(jīng)濟、社會、國際、心理和其他。也可分為一般因素、 區(qū)域因素和個別因素。 一般因素是對廣大范圍的房地產(chǎn)價格 水平都有影響的因素。 區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價 格水平有所影響的因素。 個別因素是指對特定房地產(chǎn)價格水平有所影響的估價對 象自身狀況因素。也可以分為房地產(chǎn)狀況因素、 房地產(chǎn)市場因素和房地產(chǎn)交易因素。 房地產(chǎn)狀況因 素是房地產(chǎn)自身因素。 房地產(chǎn)市場因素是指房地產(chǎn)市場狀況方面對房地產(chǎn)價格有 影響的因素。房地產(chǎn)交易因素是指房地產(chǎn)交易中對房地產(chǎn)交易價格有影響的因 素。14 金融政策、利率變動、稅收政策變化是怎樣影響房地產(chǎn)價格的？（P138展開）金融制度政策 :采用由緊到

11、松的貨幣政策，會導致房地產(chǎn)價格上漲，相反，會導 致房地產(chǎn)價格下降。利率變動： 提高最低首付款比例，上調(diào)購房貸款利率，會降低購房支付能力，提 高購房門檻，減少商品房的需求，使商品房價格下降，反之，會使商品房價格上 漲。稅收制度政策： 1.增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會增加房地產(chǎn)開發(fā)成本，從而推 動房地產(chǎn)價格上漲，反之，會使房地產(chǎn)價格下降。2. 增加賣方的稅收會使房地產(chǎn)價格上漲，減少賣方稅收會使房地產(chǎn)價格下降。增加買方稅收， 比如提高契稅稅率， 會抑制房地產(chǎn)的需求， 從而使房地產(chǎn)價格下 降。見面契稅，會刺激房地產(chǎn)需求，從而使房地產(chǎn)價格上漲。3. 增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收，會使自用需求者傾向于購買較小面

12、積的房地產(chǎn)，抑 制房地產(chǎn)投資與投機，減少房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)價格下降。15 試列舉一些對房地產(chǎn)價格有影響的規(guī)劃和計劃，并簡述其對房地產(chǎn)價格的具體影響。（P140展開）對房地產(chǎn)價格有影響的規(guī)劃有：國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃： 十一五規(guī)劃的實施抑制普通商品房價格上漲， 會使大 戶型高檔商品房價格上漲。城市規(guī)劃： 如果城市規(guī)劃將某個地區(qū)列為重點發(fā)展區(qū)域， 則這個地區(qū)的房地產(chǎn)價 格一般會上漲。土地相關規(guī)劃和計劃： 土地利用總體規(guī)劃確定建設用地總量、 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用量和國 有建設用地供應數(shù)量、 用途結(jié)構(gòu)、空間布局，決定了房地產(chǎn)開發(fā)用地的供應狀況， 對房地產(chǎn)開發(fā)用地和商品房價格有較大的影響。住房相關規(guī)劃和計劃：住

13、房建設規(guī)劃是引導和調(diào)控城市近期住房建設的專項規(guī) 劃，其確定的住房建設目標、建設總量、結(jié)構(gòu)比例、建設時序和空間布局等，特 別是普通商品住房、 經(jīng)濟適用住房、 廉租住房的建設規(guī)模增加， 對房地產(chǎn)價格價 格有較大的影響。16影響房地產(chǎn)價格的交通條件可細分為哪些？它們是如何影響房地產(chǎn)價格的？交通因素對房地產(chǎn)價格的影響因素 可分為可借助的交通工具、 道路狀況、 交通收 費情況、停車的方便程度、交通管制。如何影響： 1. 對交通依賴程度越高的房地產(chǎn)，其升值幅度會越大。2. 從房地產(chǎn)位置看，離道路和站點越近的房地產(chǎn)，其升值幅度就越大。3. 從影響發(fā)生的時間看， 對房地產(chǎn)的升值作用主要發(fā)生在交通項目立項之后，

14、 完 成之前。17影響房地產(chǎn)價格的外部配套設施主要有哪些？ （P133）它們與房地產(chǎn)價格的關系如何？ （P134）外部配套設施： 教育質(zhì)量高的中小學、 醫(yī)療水平高的醫(yī)院購物中心和休閑娛樂場 所。外部配套設施完備的住宅，其價格就越高，反之，其價格越低。18房地產(chǎn)估價原則主要有哪些？ （P153）房地產(chǎn)估價為何要遵守最高最佳使用原則？如何衡量及找出估價對象的最高最佳使用？ （P166）房地產(chǎn)估價原則： 獨立客觀公正原則合法原則最高最佳使用原則價值時 點原則最高最佳利用原則謹慎原則 房地產(chǎn)估價之所以遵守最高最佳利用原則， 是因為在現(xiàn)實房地產(chǎn)利用中， 每個房 地產(chǎn)擁有著都試圖采取最高最佳利用方式充分發(fā)

15、揮其房地產(chǎn)的潛力， 以獲取最大 的經(jīng)濟利益。如何衡量： (1)法律上的許可性。 (2)技術(shù)上的可能性。 (3)經(jīng)濟上的可行性。 (4) 價值是否最大。19 房地產(chǎn)估價原則中的替代原則對房地產(chǎn)估價有何要求？為什么要 遵守該原則？ (P165)要求： ：(1) 如果附近存在著一定數(shù)量與估價對象相似的房地產(chǎn)并已知其價 格，則可以依據(jù)替代原則，由這些相似的房地產(chǎn)的價格推算出估價對象的價格。 (2) 不能孤立地思考估價對象的價格，要考慮相近效用的房地產(chǎn)的價格牽掣。 房地產(chǎn)估價之所以要遵循替代原則， 是因為經(jīng)濟學原理， 在同一個市場上相同的 商品有相同的價格。20 房地產(chǎn)估價原則中的謹慎原則對估價有何要求

16、？何種目的的估價 應遵守該原則？為何？ (P171) 要求：1.在運用比較法估價時，不應選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例 作為可比實例，并應對可比實例進行必要的實地查勘。2.在運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率和資本 化率不應偏低。3.在運用成本法估價時，不應高估土地取得成本、建設成本、有關費稅和利潤， 不應低估折扣。4. 在運用假設開發(fā)法估價時，不應高估未來開發(fā)完成后的價值，不應低估后續(xù)開 發(fā)的必要支出及應得利潤。在房地產(chǎn)抵押價值評估應遵守謹慎原則。 由于需要處分抵押物的時間與估價時點一般相隔較長， 而且抵押擔保的范圍包括 主債權(quán)及利息、 違約金。 損害賠償金

17、和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用， 屆時抵押房地產(chǎn)的價 值有可能下跌， 其他相關的不確定因素也較多， 為確保抵押貸款的清償， 擬接受 抵押擔保的債權(quán)人對變現(xiàn)風險高度關注。21簡述比較法的含義(P173)、理論依據(jù)及比較法估價的操作步驟(P175)比較法含義： 選取一定數(shù)量的可比實例， 將他們與估價對象進行比較， 根據(jù)其間 的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價格或價值的方法。 理論依據(jù)： 替代原則步驟：搜集交易實例；選取可比實例；對可比實例的成交價格進行處理(分 為價格換算、價格修正、價格調(diào)整 ) 求取比準價格。22 簡述比較法適用的估價對象及比較法估價需要具備的條件 (P174) 比較法適用的估

18、價對象是同類數(shù)量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地 產(chǎn)。例如：住宅、寫字樓、商鋪、標注廠房和房地產(chǎn)開發(fā)用地。具備條件： 1. 比較法估價需要在價值時點的近期較多類似房地產(chǎn)交易。2. 獲取房地產(chǎn)真實成交價格及估價所必要的房地產(chǎn)狀況信息3. 運用比較法估價需要把營業(yè)稅、 所得稅、契稅、交易手續(xù)費等交易稅費非正常 負擔下的價格，處理為正常負擔下的價格。23簡述比較法中搜集交易實例(P177)、選取可比實例的要求(P179)搜集交易實例的要求 ，搜集信息完整、真實、準確的交易實例，是提高估價精度 的一個基本保證。選取可比實例的要求： 1.數(shù)量要求，一般選取 3至 5個可比實例2. 質(zhì)量要求：可比實

19、例與估價對象房地產(chǎn)相似， 可比實例的交易方式適合估價目 的，可比實例成交日期接近價值時點，可比實例的成交價格應盡量為正常價格。3. 注意其他問題：24 比較法估價中為什么要統(tǒng)一付款方式并以成交日期一次性付清為基準？(P183)房地產(chǎn)交易金額較大， 許多成交價格采取分期付款的方式支付。 而且付款期限長 短、付款次數(shù)、 每筆付款金額在付款期限內(nèi)分布的不同， 導致實際價格也會有所 不同。估價中為了便于比較， 價格一般在成交日期一次性付清所需支付的金額為 基準。25 現(xiàn)實中造成成交價格偏離正常市場價格的因素有哪些？ (P189)1. 利害關系人之間的交易。 2.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。 3

20、.被迫出 售或被迫購買的交易。 4.人為哄抬的交易。 5.對交易對象有特殊偏好的交易。 6. 相鄰房地產(chǎn)合并的交易。 7.受迷信影響的交易。26 比較法估價中房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容有哪些？ (P196)1. 區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容：將可比實例在自身區(qū)位狀況下的價格，調(diào)整為在估價對 象區(qū)位狀況下的價格。2. 實物狀況調(diào)整的內(nèi)容：將可比實例在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象 實物狀況下的價格。3. 權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容：將可比實例在其自身權(quán)益狀況下的價格，調(diào)整為估價對 象權(quán)益狀況下的價格。27簡述收益法的含義、本質(zhì)(P212)、理論依據(jù)及收益法估價的操作步驟(P216)收益法： 預測估價對象的未來收益

21、， 利用報酬率或資本化率、 收益乘數(shù)將未來收 益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。本質(zhì)： 以房地產(chǎn)的預測未來收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值和價格。 理論依據(jù)： 預期原理操作步驟： 1.選擇具體估價方法，選擇報酬資本化法還是直接資本化法2測算收益期或持有期 3.測算未來收益 4.確定報酬率或資本化率、收益乘數(shù)5. 計算收益價值28 簡述收益法適用的估價對象及收益法估價需要具備的條件 (P215) 適用對象 ：收益性房地產(chǎn)，包括：住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂園、 影劇院、停車場、標準廠房、農(nóng)地等。條件：收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確的預 測。對未來預測通常

22、是基于過去的經(jīng)驗和對現(xiàn)實的認識作出的， 必須以廣泛、 深 入的房地產(chǎn)市場調(diào)查研究為基礎。29 收益法估計中求取凈收益應注意的問題有哪些？（ P242）1. 有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)2. 實際收益和客觀收益3. 樂觀估計、保守估計和最可能估計4. 重置提撥款和扣除方式30簡述報酬率的含義及（P246）其與資本化率的區(qū)別與聯(lián)系（P255）報酬率 ：報酬率也成為回報率、收益率，是一種折現(xiàn)率，是與利率、內(nèi)部收益率 同性質(zhì)的比率。聯(lián)系： 資本化率和報酬率都是將房地產(chǎn)的預期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率。 區(qū)別：1.資本化率是在直接資本化法中采用的，是一步就將房地產(chǎn)的預期收益轉(zhuǎn) 換為價值的比率。 2 報酬率是在報酬資本化

23、法中采用的，是通過折現(xiàn)的方式將房 地產(chǎn)的預期收益轉(zhuǎn)換為價格的比率。2. 資本化率是房地產(chǎn)某種年收益與其價格的比率，僅表示從收益到價值的比率， 并不明確地表示獲利能力。 報酬率是用來除一連串的未來各期凈收益， 以求取未 來各期凈收益的凈收益的現(xiàn)值的比率。31 簡述直接資本化法與報酬資本化法的優(yōu)缺點 （P256）直接資本化法的優(yōu)點： 1.不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來 第一年的收益。 2.資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的 關系，能較好地反映市場的實際情況。 3.計算過程比較簡單。 缺點：由于直接資本化法利用的是未來第一年的收益來資本化， 所以要求較多與 估價

24、對象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)， 對可比實例 的依賴性很強。報酬資本化法的優(yōu)點： 1.指明了房地產(chǎn)價值是未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既 是預期原理最形象的表述， 又考慮到了資金的時間價值， 邏輯嚴密， 有很強的理 論基礎。 2.每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的 ,直觀容易理解。 3.由于具有同等 風險的任何投資的報酬率應是接近的， 所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流 模式相同的房地產(chǎn)來求取報酬率， 而通過其他具有同等風險的投資和收益率也可 以求取報酬率。缺點：由于報酬資本化法需要預測未來各期的凈收益， 從而較多地依賴于估價師 的主觀判斷，并且各種簡化的凈收益流模式不一

25、定符合實際情況。32 成本法中的“成本”是成本還是價格？原因何在？ （P269） 成本法可以說是以房地產(chǎn)價格各個組成部分之和的基礎來求取房地產(chǎn)的價值和 價格。即先把房地產(chǎn)價格分解為它的各個組成部分， 然后分別求取各個組成部分， 再將各個組成部分相加。 成本法中的 “成本“不是通常意義上的成本， 而是價格33簡述成本法的本質(zhì)、理論依據(jù) (P270)及成本法估價的操作步驟(P273)成本法的本質(zhì) 是一房地產(chǎn)重新開發(fā)建設成本為導向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。 理論依據(jù) ：生產(chǎn)費用價值論操作步驟： 1.選擇具體估價路徑 2.測算重置成本或重建成本 3 測算折舊 4.計算 成本價值34 簡述成本法估價中投

26、資利息的含義及計算投資利息需要把握哪些方面？ (P278)投資利息：房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費用應計算的利 息，而不僅是借款部分的利息與手續(xù)費。因此，土地取得成本、建設成本、管理 費用和銷售費用，都應計算利息。投資利息： 1。應計息項目 2.計息周期 3.計息期 4.計息方式 5.利率35 成本法最基本的公式是？ (P284)房地產(chǎn)價值 =房地產(chǎn)重新構(gòu)建價格房地產(chǎn)折舊36 簡述重新構(gòu)建價格的含義 (P287)1. 重新構(gòu)建價格是在價值時點的重新構(gòu)建價格。 2.重現(xiàn)構(gòu)建價格是客觀的重新構(gòu) 建價格。 3.建筑物的重新構(gòu)建價格是全新狀況的建筑物的重新構(gòu)建價格，土地的 重新構(gòu)建價格

27、是價值時點狀況的土地的重新構(gòu)建價格。37 簡述建筑物折舊的含義及引起建筑物折舊的原因 (P295) 建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損， 其金額為建筑物在價值時點的 重新構(gòu)建價格與在價值時點的市場價值之差。原因： 物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊。38簡述假設開發(fā)法的含義、本質(zhì)、理論依據(jù) (P319 )及假設開發(fā)法估價的操作步驟( P322)含義：假設開發(fā)法簡要得說是根據(jù)估價對象開發(fā)完成后的價值來求取估價對象的 價值或價格的方法。 具體地說， 是求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或 后續(xù)開發(fā)必要支出及應得利潤和開發(fā)后的價值， 將開發(fā)后的價值和后續(xù)開發(fā)的必 要支出折現(xiàn)到價值時點到價值時點

28、后想減， 或?qū)㈤_發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā) 的必要支出及應得利潤得到估價對象價值和價格的方法。本質(zhì)： 以房地產(chǎn)的預期未來收益為導向來求取房地產(chǎn)的價值或價格理論依據(jù) ：預期原理操作步驟： 1.選擇具體地估價方法 2,選擇具體地估價對象 3.選擇最佳開發(fā)經(jīng)營 方式 4.測算后續(xù)開發(fā)完成后的價值 5.測算后續(xù)開發(fā)的必要支出 6.測算開發(fā)完 成后的價值 7.確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的應得利潤 8.計算開發(fā)價值39 簡述假設開發(fā)法適用的估價對象 (P321)具有開發(fā)或再開法潛力并且開發(fā)完成后的價值可采用比較法、 收益法等成本法以 外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設開發(fā)法。如可供開發(fā)的土地(生地，熟地、 毛

29、地、各種房地產(chǎn)開發(fā)用地) ，在建工程(或稱為房地產(chǎn)開發(fā)項目) ，可重新開發(fā)、 更新改造或改變用途的房地產(chǎn)。40 簡述假設開發(fā)法中動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的主要區(qū)別及優(yōu)缺點(P323) 區(qū)別：1.對后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價值測算，在靜態(tài)分析法中主要 根據(jù)價值時點的房地產(chǎn)狀況做出的， 即它們基本上是靜止在價值時點的金額。 在 動態(tài)分析法中， 是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程， 預測未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā) 生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預測。2. 靜態(tài)分析法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一 時間上，而是直接相減。動態(tài)分析法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即 要先把它們

30、折算到同一時間上，然后再進行相減。3. 在靜態(tài)分析法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來， 在動態(tài)分析法中這兩項 都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。優(yōu)缺點： 動態(tài)分析法測算出的結(jié)果較精確， 但是測算過程相對復雜。 靜態(tài)分析法 測算出來的結(jié)果較粗略，但測算過程相對簡單。41 簡述長期趨勢法的含義及理論依據(jù) (P345)長期趨勢法 是運用科學的有關理論和方法， 特別是時間序列分析和回歸分析， 來 推測、判斷房地產(chǎn)未來價格的方法。長期趨勢法的理論依據(jù) 是事物的過去和未來是有聯(lián)系的， 事物的現(xiàn)實是歷史發(fā)展 的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實的延伸。42 簡述長期趨勢法適用的估價對象和條件 (P346) 長

31、期趨勢法適用的估價對象 是無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn) 長期趨勢法需要具備的條件 是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)過去和現(xiàn)在較長時期 的歷史價格資料，并且要求所擁有的歷史價格資料真實。43 簡述路線價法的含義、理論依據(jù)、操作步驟及其適用的估價對象 和條件 (P368)路線價法 是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)并設定標準臨街深度， 在每個路線價區(qū)段 內(nèi)選取數(shù)宗標準臨街宗地并測算其平均單價和樓面地價， 利用相關調(diào)整系數(shù)將平 均單價或樓面地價調(diào)整為各宗臨街土地價值或價格的方法。理論依據(jù) ：替代原理操作步驟 ：1.劃分路線價區(qū)段 2.設定標準臨街深度 3.選取標準臨街宗地 4.調(diào)查評估路線價 5.制作價格修正率表 6.

32、計算臨街土地的價值估價對象 ：城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地44 簡述路線價法中選取標準臨街宗地的具體要求 (P370)1.一面臨街 2.土地形狀為矩形 3.臨街深度為標準臨街深度 4.臨街寬度為標準臨街寬度 5 臨街寬度與臨街深度的比例適當6.用途為所在路線價區(qū)段有代表性用途 7.容積率為所在路線價區(qū)段具有代表性8. 其他方面，如土地開發(fā)期限、土地開發(fā)程度應有代表性。45 簡述路線價法中的 “四三二一法則 ”和“九八七六法則 ”(P372) 四三二一法則：將臨街深度為 100 英尺的臨街土地，劃分為與街道平行的四等分， 各等分因離街道的遠近不同，價值有所不同。從街道方向算起，第一、二、三、 四個 25 英尺等分的價值，分別占整塊土地價值的40%、30%、20%、10%?！熬虐似吡▌t ”：超過