房地產開發(fā)投資項目可行性研究分析報告

1、某住宅項目可行性研究報告（房地產開發(fā)項目）項目可行性研究報告項目建議書資金申請報告XX工程咨詢公司編制時間： 2004年 5月2004年 7月目錄第一章 總 論 錯. 誤！未定義書簽1.1 項目背景 錯. 誤！未定義書簽1.2 項目概況 錯. 誤！未定義書簽1.3 項目建設單位財務狀況 錯. 誤！未定義書簽第二章 產品市場預測 錯. 誤！未定義書簽2.1 市場現狀 錯. 誤！未定義書簽2.2 價格預測 錯. 誤！未定義書簽第三章 建設規(guī)模與產品方案 錯. 誤！未定義書簽3.1 建設規(guī)模 錯. 誤！未定義書簽3.2 產品方案 錯. 誤！未定義書簽3.3 產品標準 錯. 誤！未定義書簽第四章 產品

2、生產基地 錯. 誤！未定義書簽4.1 廠址選擇 錯. 誤！未定義書簽第五章 技術方案、設備方案、工程方案 錯. 誤！未定義書簽5.1 技術方案 錯. 誤！未定義書簽5.2 設備方案 錯. 誤！未定義書簽5.3 工程方案 錯. 誤！未定義書簽5.4 項目實施進度 錯. 誤！未定義書簽第六章 主要原材料和能源 錯. 誤！未定義書簽6.1 主要原輔材料供應與消耗 錯. 誤！未定義書簽6.2 能源供應與消耗 錯. 誤！未定義書簽第七章 節(jié)能措施 錯. 誤！未定義書簽7.1 節(jié)能設計依據 錯. 誤！未定義書簽7.2 節(jié)能原則 錯. 誤！未定義書簽7.3 節(jié)能措施 錯. 誤！未定義書簽7.4 環(huán)境保護 錯

3、. 誤！未定義書簽第八章 勞動安全衛(wèi)生 錯. 誤！未定義書簽8.1 勞動安全 錯. 誤！未定義書簽8.2 衛(wèi)生 錯.誤！未定義書簽8.3 消防 錯.誤！未定義書簽8.4 企業(yè)組織與勞動定員 錯. 誤！未定義書簽第九章 投資估算及資金籌措 錯. 誤！未定義書簽9.1 投資估算依據及范圍 錯. 誤！未定義書簽9.2 建設投資估算 錯. 誤！未定義書簽9.3 投資估算 錯. 誤！未定義書簽9.4 資金籌措 錯. 誤！未定義書簽第十章 財務分析及評價 錯. 誤！未定義書簽10.1 財務評價基礎數據與參數選取 錯. 誤！未定義書簽10.2 銷售收入估算 錯. 誤！未定義書簽10.3 成本費用估算 錯.

4、誤！未定義書簽10.4 財務評價報表 錯. 誤！未定義書簽10.5 財務評價指標 錯. 誤！未定義書簽10.6 不確定分析 錯. 誤！未定義書簽10.7 財務評價結論 錯. 誤！未定義書簽第十一章 經濟和社會評價 錯. 誤！未定義書簽11.1 財務評價指標 錯. 誤！未定義書簽11.2 國民經濟評價結論 錯. 誤！未定義書簽11.3 項目對社會的影響分析 錯. 誤！未定義書簽11.4 項目與所在地互適性分析 錯. 誤！未定義書簽11.5 社會評價結論 錯. 誤！未定義書簽第十二章 風險分析 錯. 誤！未定義書簽12.1 主要風險因素 錯. 誤！未定義書簽12.2 風險對策 錯. 誤！未定義書簽

5、第十三章 結論與建議 錯. 誤！未定義書簽13.1 推薦方案的總體描述 錯. 誤！未定義書簽13.2 結論與建議 錯. 誤！未定義書簽、總 論1、項目建設背景 根據南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要 求，上海金廈房地產有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工 程公司，共 90.9 畝。開發(fā)建設用地及土地用途性質變更手續(xù)由 南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。該項目初步方案設計已經完成， 項目建議書已經省計委批準， 各 項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。2、項目概況（1）項目名稱： “風華盛世 ”（2）建筑規(guī)模： 12-7F、 2-11F、2-12F（3）建設地點：沿江東路（原江

6、西第四建筑工程公司）（4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè)（5）建設單位：上海金廈房地產有限公司（6）經營類型：房地產經營、綜合技術服務員、咨詢服務（7）企業(yè)性質：其他有限責任公司（8）資質等級：二級（9）企業(yè)概況：上海金廈房地產有限公司于 1992年 8月正式成 立。公司現有員工 60 人，其中各類職稱的技術經濟管理人員 30 人，注冊資金 2000 萬元，資質等級為二級。公司資金技術實力 雄厚，管理嚴密， 能夠獨立承擔各類大中小型房地產項目開發(fā)與建設，自公司成立以來，先后開發(fā)的項目有：九江市趙家花園18000 平方米舊房改造開發(fā)項目。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設的項目 有：南昌市建設路 284 號省建總公司建

7、苑住宅小區(qū)舊宅基地改造 項目等。公司采取新工藝、新技術，不斷堅持科學管理，以 “開 拓、求實、優(yōu)質、高效 ”為宗旨，竭誠為社會各界服務。（10）工程概況：“風華盛世 ”項目占地 90.9 畝，約 60600 平方米， 總建筑面積 109000平方米。其中住宅 104640 平方米，高層住宅 為 13920平方米，多層住宅為 90720平方米，商鋪 4360 平方米； 容積率 1.8，綠化率 35%，建筑密度 25%。（11）資金來源： 本項目建設資金由上海金廈房地產有限公司自 籌和銀行貸款，不足的投資通過預售房款來解決。根據收益計算，所得稅前項目的財務內部收益率為14.83%，財務凈現值 （I

8、e=10% ）萬元。財務分析結果表明， 項目的社會效益 和經濟效益較好。3、可行性研究報告編制依據（ 1）省計委計投 200432 號文關于 “風華盛世 ”項目建議書的 批復；（2）上海金廈房地產有限公司簽定的國有土地使用權出讓合 同；（3）南昌市規(guī)劃設計院沿江東路沿線控制性詳細規(guī)劃 ； （ 4）上海同濟大學建筑工程學院設計研究院“風華盛世 ”項目初步規(guī)劃方案； （5）原江西第四建筑工程公司地質勘測資料；（ 6）南昌市城市規(guī)劃局南昌市土地使用變更通知書 ； （7）省審計事務所驗資證明；（8）中國建設銀行江西分行資金證明；（ 9）國家計委建設項目經濟評價方法與參數 （第二版）； （ 10）建設部

9、房地產開發(fā)項目經濟評價方法 ； （11）國家計委投資項目可行性研究指南（試用版） 4、可行性研究報告研究范圍根據 “風華盛世 ”項目建議書批復和初步規(guī)劃方案， 本研究工作范 圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、 建設規(guī)模及功能， 住宅及公 用工程建設方案，投資估算與資金籌措，項目經濟效益評價等。5、研究結論及建議本項目屬房地產住宅開發(fā)項目， 符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設產業(yè) 政策，開發(fā)用地變更及項目建設規(guī)劃手續(xù)已在辦理， 部分建設資 金通過自籌和銀行貸款來解決， 其余部分由預售房款解決， 現場 建設條件具備。 針對商品房升級換代， 住宅建設由低檔走向高檔 的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費

10、群體， 戶型 規(guī)劃為中高檔住宅， 根據對南昌市住宅市場分析預測， 項目開發(fā) 有市場銷路。財務分析結果表明，項目經濟效益可行。 從目前房地產市場分析， 商品住宅結構性矛盾還很突出， 建議在 下一步方案規(guī)劃時， 對初步確定的住宅戶型和功能標準再進一步 的市場調研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根 據市場變化作出更為準確的市場定位， 調整戶型和面積， 并做好 工程建設規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設成本，盡量減 小項目風險。6、主要經濟技術指標“風華盛世 ”項目主要設計指標見表 1、表 2表 1：“風華盛世 ”項目主要規(guī)劃設計技術指標 序號項目名稱單位指標1 總占地面積平方米 606

11、002 總建筑面積平方米 1090003 容積率 1.84 綠化率 %355 建筑密度 %256 高層戶型平方米 /戶平方米 /戶平方米 /戶平方米 /戶 A 戶型 85 平 方米（兩房） B 戶型 125 平方米（三房） C 戶型 135 平方米（三 房）D戶型140平方米（四房）7 多層戶型平方米 /戶平方米 /戶平方米 /戶 E 戶型 90 平方米（兩房）F戶型110平方米（三房）G戶型120平方米（三房）8 商鋪面積平方米 43609 總戶數戶 94410 車位數（地上） 個 300表 2：居住區(qū)用地平衡控制指標（ % ） 序號用地構成居住區(qū)（ %）用地面積（平方米）1 民建用地（ R

12、01） 25151502 公建用地（ R02） 30181803 道路用地（ R03） 1060604 公共綠地（ R04） 35212105 居住區(qū)用地（ R） 10060600市場調研分析一、南昌市房地產市場運行情況分析 今年以來，在宏觀經濟快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、市政 府“壟斷一級市場、 調控二級市場、 放活三級市場 ”方針的知道下， 南昌市房地產市場顯現出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢， 各項指標 大幅度增長，投資與消費同步發(fā)展，存量與增量相互拉動，房地 產業(yè)進入具有南昌自身特點的新一輪快速增長期。（一） 2003 年房地產業(yè)市場運行情況1、房地產業(yè)與國民經濟協(xié)調發(fā)展情況2003年南

13、昌市預計完成國內生產總值（GNP）的636億元，較上年增長 15.1%，增幅為歷年來之最；全社會固定資產投資預計 完成 218 億元，較上年增長 55.4%。全市預計完成房地產開發(fā)投 資 56 億元，較上年增長 60%，占固定資產投資和 GDP 的比重分 別為 26%和 9%，較上年分別提高 1個百分點和 3個百分點。表 3：房地產投資與主要經濟指標情況表 房地產開發(fā)投資額（億元） 56 同比增長（ %）60固定資產投資額（億元） 218 同比增長（ %）55.4GDP （億元）638同比增長（%）15.1房地產投資占固定資產投資比重 （ %） 26 房地產投資占 GDP 比 重（ %） 9今

14、年以來， 我市經濟發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最， 主要得益于投資的拉 動，而房地產開發(fā)投資作為固定資產投資的組成部分， 一直扮演 著重要角色，全年每月完成的房地產投資均保持50%以上的增長，占固定資產投資的比重 1/3，對經濟的拉動作用日漸增大， 與國民經濟的發(fā)展基本同步。 房地產投資快速增長的原因只要是 市委、是政府 “拉大城市筐架、擴大投資規(guī)模、加快基礎設施建 設”政策的推動，加上新建商品房是熱銷也刺激了投資的加溫。2、新建商品房供求結構情況2003 年全市市區(qū)核準預售商品房面積 335 萬平方米，較上年增 長 142%，其中商品住宅 250 萬平方米， 較上年增長 126% ；完成 商品房交易面積

15、 245.27 萬平方米，同比增長 83.23%，其中商品 住宅交易面積 203.90 萬平方米，同比增長 60.60%。表 4 ：商品住宅供應量情況表價格（元 /平方米）供應量（萬平方米）所占比例（ %）單套面積 （平方米）供應量（萬平方米）所占比例（ %）2000 以下 31.2212.4995以下 50.520.22000250042.6817.079512038.7515.5 2500300072.2628.912015075.7530.3 3000 以上 103.8441.54150以上 8534表 5：商品住宅銷售情況表價格（元 /平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（ %）單套面積

16、 （平方米）銷售量（萬平方米）所占比例（ %）2000 以下 49.7124.3895以下 36.0217.672000250055.6427.299512035.3017.31 2500300055.7127.3212015069.3434.013000 以上 42.8421.01150以上 63.2431.02表 4、表 5 顯示我市商品房市場結構性矛盾比較突出。從商品住 宅供應情況看，單價在每平方米 2500 元以上的供應量占總量的 70.44%，單套面積在 120 平方米以上的總量是 64.3%；從銷售情 況看，單價在每平方米 2500 元以上是占總量銷售的 48.33%，單 套建筑面

17、積在 95150 平方米的占總銷售量是 51.31%。3、商品房價格走勢2003 年南昌市市區(qū)商品房的均價為 2722 元/平方米，較上年增長 20.89%，其中商品住宅的均價為 2438 元 /平方米，較上年增長 18.18%，全年各季商品住宅的均價分別為第一季度2519 元/平方米，第二季度 2394元/平方米，第三季度 2327 元/平方米，第四 季度 2510 元/平方米，價格走勢基本平穩(wěn)。表 6：商品房價格與同期居民可支配收入情況表商品房均價（元 /平方米） 2722增幅（ %） 20.89 商品住宅均價（元 /平方米） 2438 增幅（%） 18.18居民人均可支配收入（元） 76

18、50增幅（ %） 9.0 居民消費價格指數 100.6增幅（ %） 0.62003 年，我市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大， 結構性供不應求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素 有關。另外，一些樓盤質量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設成本， 也促進了房價的上升。 從房價漲幅與居民人均可支配收入增幅比 較，前者較后者高 9 個百分點，顯示房價漲幅較大，超出大部分 居民承受能力，應引起注意。4、新建商品住宅購買對象情況2003 年全市交易量的 203.90 萬平方米商品住宅中，本市居民的 為 154.71 萬平方米， 比重達 76% ；外地居民購買的為 49.19 萬平 方米，比重為 2

19、4%。表 7：購買對象構成情況表 商品住宅交易量（萬平方米）按銷售對象劃分按購房目的分類 203.90本地居民 154.71 所占比例 76自住 173.32所占比例 85 外地居民 49.19所占比例 24 置業(yè)投資 30.58所占比例 15近年來， 隨著經濟的快速發(fā)展和花園城市建設步伐的加快， 我市 的居住環(huán)境不斷改善， 作為省會城市的輻射功能日益顯現， 吸引 了外地、 特別是省內其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)， 外地 居民購房的比重逐年上升，由 2002 年的 5%上升到 2003 年的 24%。從購房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年 上漲，由 2000 年的 2%上漲到

20、2003 年的 15%。置業(yè)投資的比重 的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產市場， 另一方面， 如投資購房比重增長過快， 對我市房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展有 一定的跗面影響，因為我市的房地產比重較大，市場監(jiān)管不力， 容易出現投機或炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易出現價 格虛高。5、商品房空置情況2003年全市預計商品房空置面積 20 萬平方米，較上年下降 17%， 其中商品住宅空置 16 萬平方米，較上年下降 11%。從空置區(qū)域 看，新城區(qū)的比重較大，占 60%。從時間看來看，我市空置的商 品房大多為一年以下的待銷商品房， 所占比例超過 80%，從空置 原因分析，主要是交通不便、配套設

21、施不全、設計落后、戶型偏 大等。表 8：商品住宅空置結構情況表 按區(qū)域劃分老城區(qū) 6.4 萬平方米所占比例（ %）40 新城區(qū) 9.6 萬平方米所占比例（ %） 60 按單套建筑面積劃分 90 平方米以下所占比例（ %）10 95平方米150 平方米所占比例（ %）20 150 平方米以上所占比例（ %）70 按單價劃分 2000 元以下所占比例（ %）8 20003000 元所占比例（ %）32 3000 元以上所占比例（ %）606、存量房交易情況 2003年全市工完成存量房交易 13335件（套），面積 128.24萬平 方米，較上年分別增長 53.65%，其中存量住宅 12736 套，

22、面積 99.81萬平方米，分別較上年增長 53.84%和 56.44%，房改房上市 交易 5700 套，面積 39.32 萬平方米，較上年分別增長 45.3%和 49.91%。2003 年南昌市存量房交易價格保持穩(wěn)中有升勢頭，其中上半年 價格趨勢平穩(wěn)， 下半年受江西省城市房屋拆遷貨幣化補償辦法 出臺的影響，存量房平均價格有所上漲，升幅達9%左右。7、房屋租賃市場情況2003 年全市房屋租賃面積 380 萬平方米，其中住房 3 萬套，面積 240 萬平方米。 房屋租金價格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營業(yè)用房平均租金60 元/平方米，較上年上漲 20%，寫字樓租金平均 40 元/平方米，較上年上 漲 25%

23、，住房租金（市場價） 9 元 /平方米，較上年上漲 10%。8、房屋拆遷及舊城改造情況2003 年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積 110.05 萬平方米，較上年減 少 34% ，涉及被拆遷戶 5366 戶。2000 年以來，我市實行了實物安置與貨幣安置相結合的房屋拆 遷安置補償辦法， 貨幣化安置的比例逐年上升， 2003 年達到 70% 左右。在貨幣化安置的住戶中，有 50%左右購買了二手房， 10% 左右購買了新建商品房。（二）房地產市場發(fā)展中存在的主要問題1、土地供應布局不盡合理，供地條件不夠完善2001 年以來，為了防止房地產業(yè)出現過熱、過量等泡沫現象， 保護開發(fā)商和消費者利益， 我市加大了宏

24、觀調控的力度， 對年度 土地出讓指標予以總量控制， 2003 年的開發(fā)總量計劃控制在 350 萬平方米以內，今年 6 月又根據市場形勢，果斷決策，在年初制 定的房地產開發(fā)總量中削減了 100 萬平方米，保證了房地產市場 的供需基本平穩(wěn)。但是，從 2003 年全市土地供應情況看，存在著供應布局不夠合 理、供地條件不夠完善等突出問題。南昌市今年總供應土地為 30 宗，全年土地總成交量為 1660畝，從土地成績面積來看，紅 谷灘新區(qū)土地供應 3 宗，總面積 817.73 畝，占總成交面積的 42%， 而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應達 27 宗，總成交面積 842 畝， 占總成交面積的 58%。位于一、

25、 二類地段以外的高新開發(fā)區(qū)、 昌 北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。 老城區(qū)土地供應量的增大， 提高了 項目的樓面地價，從而拉動了房價的上升。另外，從供地的現狀 來看，大部分為需要進一步拆遷平整的 “生地”。出讓 “生地”容易 生產交地時間延長、 開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改 規(guī)劃條件等弊端。2、住房供應結構不盡合理 目前，供應結構矛盾是南昌市房地產市場發(fā)展較為突出的一個問 題，市場上中高檔商品住房居多， 適合多數市民自住需求的中低 價位的樓盤較少。據統(tǒng)計，今年 112 月份，全市市區(qū)批準預售 的商品住宅為 250 萬平方米，均價在 3000元/平方米以上的高價 商品住房為 103.84 萬

26、平方米，占總量的 41.54%；均價在 2000 元/平方米以下的為 31.22 萬平方米，僅占總量的 12.49%。3、商務樓盤增長過快今年 112 月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達 50.38 萬平方米，占總量的 20%，較上年同期增長 3.26 倍。商鋪、寫 字樓的快速增長對促進我市商貿流通有著積極的意義， 但若開發(fā) 數量過多，則不利于房地產市場的持續(xù)、健康發(fā)展。4、交易稅費仍顯偏高 我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為4%，減半征收的標準為 2%，與其他兄弟城市相比，標準仍然較高。北京、上海、 成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為3%，減半征收的標準為 1.5%（

27、北京市政府為了刺激住房消費，征收稅率由原 來的 4%調至 3%，對普通住宅減半征收標準由 2%調到 1.5%）。 成都實行對購房款補貼 0.51%的政策。沈陽對個人購買普通住 房實行發(fā)放補助資金的政策。長沙市對購買二手房契稅按1%計征，對購買 1000 平方米以上的商品房契稅減免 50%。對購買空 置商品住宅契稅暫時免征。 較高是稅費標準在一定程度上影響了 我市房屋的上市交易。5、房貸政策壓力初顯中國人民銀行 121號文件出臺后， 由于我市超前出臺了激活市場 的政策和應對措施， 我市房地產市場未受到重大沖擊和打壓， 但 也生產了一定的影響。房地產投資、商品房施工面積、新開工面 積、竣工面積、銷

28、售面積、空置面積、資金來源等七項指標出現 增幅回落的趨勢。 這些情況表明我市房地產市場出現了有效需求 不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。（三）擬定采取的政策措施 為了促進我市房地產市場持續(xù)健康發(fā)展， 進一步發(fā)揮房地產業(yè)作 為國民經濟支柱產業(yè)的重要作用， 根據國務院關于促進房地產 市場持續(xù)健康發(fā)展的通知 （國發(fā) 200318 號）精神，以住房市 場化為方向，以需求為向導，進一步加強宏觀調控，完善我市住 房供應結構，加快普通商品住房發(fā)展，強化政府住房保障只能， 建立房地產預警預報體系， 南昌市政府于近日出臺了 關于進一 步搞活房地產市場的若干意見的補充意見 （以下簡稱補充意 見）。補充意見分別就積極采取有

29、效措施，完善土地供應機制，增 加普通商品住房的供應， 鼓勵消費者個人購買普通住房， 完善和 推進廉租住房制度， 強化政府住房保障職能等方面制定了詳細的 實施方法。主要內容有：1、根據市場需求，積極采取有效措施，增加普通商品住房的供 應，加快普通商品住房發(fā)展每年用于中、 低價位普通商品住房建設的用地應占一定比例， 此 類用地應服從城市規(guī)劃安排在一、 二類地段以外， 并具備交通便 利，基礎設施、生活配套較完善，適宜居住等條件。全市多層結 構的商品住房供應量應占一定的比例。 在老城區(qū)嚴格控制高層商 品住房的審批和建設。 對單套見面控制在 120 平方米以內， 銷售 均價低于 2000 元/平方米以下

30、的普通商品住房建設項目實行建設 規(guī)費減半征收。2、進一步完善土地供應機制，加快推行 “熟地 ”出讓制度 在老城區(qū)， 對擬公開出讓的土地， 先由市國土部門委托各城區(qū)房 屋拆遷公司根據城市規(guī)劃和建設用地的要求，對其進行房屋拆 遷，完成五通一平（通水、通電、通路、通訊、通下水、場地平 整），所需費用按拆遷、整理成本進行結算。之后由市國土部門 以招標、拍賣或掛牌方式公開出讓。3、積極引導住房消費，鼓勵消費者個人購房 從土地出讓收益中每年安排一定的資金設立住房專項資金， 用于 鼓勵個人購房。 目前市房管部門正會同市財政部門制定具體的實 施意見，擬采取對貸款購買普通住房的消費者進行貼息的辦法鼓 勵個人購房

31、。4、完善和推進廉租住房制度，強化政府住房保障職能，努力改 善城鎮(zhèn)最低收入家庭住房條件 每年從籌措的住房專項資金中安排一定的資金由市房管局廉租 住房經營管理中心從市場收購一批空置商品房、 二手房等普通住 房用于補充廉租住房的房源。 其中大部分用于以市場租金標準向 廉租住房配租家庭出租， 其余的可用于對孤寡老人、 重殘等特殊 情況的 “雙困 ”家庭實行實物配租。 每年安排一定數量的專項資金 用于廉租住房租金配租，其中 50%由市財政撥付， 50%從住房公 積金增值收益中撥付。（四）2004 年房地產市場發(fā)展趨勢預測1、我市房地產發(fā)展的有利條件（1）、全市經濟持續(xù)高速增長態(tài)勢。 2003年我市 G

32、DP 增長 15.1%， 創(chuàng)下歷史新高， 2004 年必將會沿著已有的發(fā)展情況，繼續(xù)前進， 南昌市整體經濟環(huán)境趨好，必然會帶動房地產業(yè)相應的快速發(fā) 展。（2）、城市化進程為房地產市場提供了廣闊的發(fā)展空間。 根據南 昌市城市總體規(guī)劃，到 2010 年，南昌城市實際居住人口將由現 在的 180 萬增加到 300 萬人，城市用地范圍由 165 平方公里增加 到 300 平方公里。 城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴大， 必將加大 住宅的需求量。（3）南昌市居民住房消費潛力巨大。我市 2003 年底，人均住房 建筑面積約 23平方米，按照南昌市提出的到 2010 年人均住房建 筑面積達到 30 平方米的目標

33、還有很發(fā)差距，按測算，我市每年 需新建住宅約 250萬平方米。另外，根據抽樣調查， 我市私房（含 房改房） 上市后再次購買商品房的比例為 70%，購買的戶均面積 為 95 平方米， 據此測算， 每年用于改善性住房需求量約 60 萬平 方米。（4）、刺激住房消費的政策將日益顯現。為促進房地產流通，近 年來我市出臺了一系列搞活房地產市場的政策措施， 這些政策的 主要出發(fā)點在于降低門檻、減免稅費、刺激消費，這一系列政策 的刺激作用將于 2004 年進一步得到顯現，房地產交易量將進一 步放大。2、2004 年南昌市房地產市場發(fā)展的不利條件（1）、信貸收緊，房地產開發(fā)企業(yè)面對嚴峻考驗。中國人民銀行 發(fā)布

34、關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知 （銀發(fā) 2003121 文件），對商業(yè)銀行房地產開發(fā)信貸、土地儲備貸款、 個人住房貸款、 個人商用房貸款、 個人住房公積金貸款及個人住 房貸款適用率等方面做了進一步的明確和規(guī)范。 房貸新政將對我 市房地產市場帶來一定影響， 即房地產貸款增勢將有所減緩， 貸 款必將有所下降，部分房地產開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。（2）、房地產市場宏觀調控難度加大。 如總量擴張與空置增加的 矛盾、 價格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、 投資高速增長與資 金不足的矛盾以及消費者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產業(yè)的發(fā)展。（ 3）、原材上漲，開發(fā)成本增加。從 2001

35、年至今，鋼材價格從 2400元/噸上升到 3400元/噸，混凝土則上漲了 50 元至 80 元/方， 僅此兩項，房屋開發(fā)成本就增加 100 多元 /平方米。開發(fā)商的開 發(fā)壓力進一步增大，建材價格上漲，必然對房價造成沖擊。3、2004 年房地產市場基本走勢預測 根據帶動南昌市房地產市場快速增長的主體因素和市場供求背 景分析，總體上看，我市房地產市場的發(fā)展尚屬理性，已進入最 佳發(fā)展期。 2004 年，我市房地產市場將會延續(xù)上年是發(fā)展勢頭， 會有一個較大幅度的增幅。（1）、房地產開發(fā)投資將持續(xù)增長。由于外地開發(fā)商大批進入， 以及紅谷灘新區(qū)和舊城區(qū)改造進程的加快， 加之上年房地產市場 利好刺激， 開發(fā)

36、商普遍會加大投資力度， 全年房地產開發(fā)投資將 增加 50%以上。（2）、住房消費需求日漸增大。 隨著南昌經濟快速發(fā)展和居住環(huán) 境的日益改善， 南昌市房地產市場將會加速由地域性市場變?yōu)槿?省性、區(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會越來越大。另外， 因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房 屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加。 2004 年預計 全市商品房的交易量將超過 300 萬平方米，較上年增長 20%以 上，存量房交易預計 160 萬平方米，較上年增長 30%。（3）、商品房價格將會穩(wěn)中有升。 2000 年起，我市在對房地產 開發(fā)總量驚醒限量控制的同時，將逐步推行 “熟地

37、 ”出讓的方式， 此舉必然提高土地的出讓價格， 加之建筑材料價格的上漲， 直接 拉動了開發(fā)成本的上升，將導致房價繼續(xù)上漲。另一方面，隨著 商品房供應結構的逐步改善， 中、低價位商品房的供應量將會有 所增加， 在一定程度上將平穩(wěn)房價是上漲， 所以房價的漲幅不會 太大。（4）、樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。競爭焦點將由樓盤之 間的競爭逐漸轉向板塊之間的競爭。 市場分工的明確使開發(fā)商變 得更加理智，這些樓盤進入產品優(yōu)化的時期，高品質、有特色、 有個性的樓盤將越來越多， 而市民消費將更趨向理性， 消費者挑 選的空間越來越大， 工程質量、 環(huán)境等綜合素質較好的產品將受 到歡迎，反之，則被市場淘汰出局。

38、二、區(qū)域房地產市場情況分析（一）基本概況 本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風光如畫 的象湖公園舉步能到， 正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南， 加上臨 近灌纓文化廣場， 湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā) 有了一個良好的價值基礎。洪城大市場、建材大市場、全順汽車廠、江鈴股份公司等大型高 效益企業(yè)的中高層管理人員都是本地塊未來開發(fā)項目的消費主 力。（二）交通網絡9、20、25、207（三）金融銀行 工行、農行、中行、建行（四）教育文化 工業(yè)技術學校、南浦小學（五）休閑購物 建材市場、洪城大市場（六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院（七）樓盤情況三、本項目地塊優(yōu)劣分析（ SWOT ）1

39、、優(yōu)勢（ S） 、地處老城區(qū)； 、地塊臨街面，有商業(yè)潛力； 、人氣旺； 、市政配套齊全； 、毗鄰火車站、長途汽車站； 、兩公里范圍常住人口 40萬； 、社區(qū)內部有學校；2、劣勢（ W） 、地價偏高、有一定的市場風險;3、機會（ O） 、戶籍制度的改變； 、房貸貼息政策的落實； 、與知名的代理商合作； 、聘請知名物業(yè)管理公司;4、威脅（ T） 、銀行信貸體系嚴格； 、通貨膨脹人民幣貶值； 、其他區(qū)域樓盤不斷上市;項目綜合定位一、項目整體定位在規(guī)劃設計上，力求高綠化低密度；綜合服務配套設施齊全；體 現小區(qū)獨特的整體建筑風格；人車分流，動靜結合。在建筑設計上，充分顯示人性化的居家住宅，提高使用率，降

40、低公攤面積，綜合考慮住宅的使用功能和空間組合等因素。在價格定位上，以中高檔住宅為基準，結合市場和銷售情況，擬 定相應的價格策略。在戶型面積上， 為考慮到消費者的接受程度， 項目以中等戶型為 主，降低置業(yè)者的購買壓力。二、項目設計規(guī)劃定位（一）、片區(qū)規(guī)劃 南昌市規(guī)劃局已對沿江東路做過控制性詳細規(guī)劃， 以住宅社區(qū)為 主。目前，該片區(qū)市政配套設施齊全， 周邊環(huán)境還將進一步改善。（二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則1、高綠化低密度；2、綜合服務配套設施齊全；3、戶型設計適合 “升級換代 ”居住要求；4、體現小區(qū)獨特的整體建筑風格（三）、總平面布局“風華盛世 ”總平面圖略呈長方形布局，以風葉玫瑰為依據， 4 棟 建

41、筑以合理的分布， 保證日照間距在 0.8H 之下， 采光通風順暢； 中心花園布置在小區(qū)中部， 下設地下停車位， 利用不規(guī)則地形布 置網球場和休息廳，小區(qū)設南北兩個主出入口；對于臨街住宅， 采用雙層隔音玻璃窗設計，提供給置業(yè)一個安靜的居家環(huán)境。（四）、交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、 小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成， 道路 寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設標準規(guī)劃， 地下停車位出口 和入口分別設于小區(qū)北面主出入口，緊接南面 20 米寬的區(qū)域規(guī) 劃路。（五）、規(guī)劃指標根據“風華盛世 ”初步方案及建設規(guī)模，規(guī)劃指標見表 9表 9： “風華盛世 ”項目建筑技術經濟指標 序號項目指標備注1 總用地面積 6

42、0600 平方米2 總建筑面積 109000 平方米多層住宅高層住宅商鋪 90720 平方米 13920 平方米 4360 平方米 可售面積 12700 平方米3 建筑層數多層住宅高層住宅商鋪 7層 10層、 11層 1層地上第一層做架空 層4 建筑層高多層住宅高層住宅商鋪 2.9米 2.5米、 2.9米 4.5米住宅標準層高 2.9 米架空層 2.5米三、項目建筑設計定位 本工程設計涉及建筑、結構、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設計時需遵循有關的規(guī) 范或規(guī)定，單體設計時還應符合國家現行的有關強制性標準的規(guī) 定。（一）、建筑方案總體構思 建設地塊位于沿江東路

43、中段， 基本要求是： 建設方案總體構思緊 緊把握 “人居和諧發(fā)展 ”這一主題， 創(chuàng)造符合時代精神面貌的現代 化建筑和優(yōu)美的精品住宅小區(qū)，并且與周邊的建筑環(huán)境協(xié)調統(tǒng)一。同時考慮到，由于社會經濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化， 對現代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術、 材料也提出了更高的 要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風格的影 響或限制， 擬采用簡練的現代構成手法， 體現建筑的時代氣息和 21 世紀新的居住理念。（二）、平面設計1、住宅。根據使用功能， 住宅采用框架剪力墻結構大空間布局， 條式結構 可根據消費者需求在設計時靈活組合，調整住宅平面空間構成。 住宅單體平面設計符合國家住

44、宅建設基本標準和有關規(guī)范要求。 建設部根據我國住房改革的總體規(guī)劃要求， 提出小康住房的十條 新標準如下：1、套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲 藏空間；2、平面布局合理，體現食寢分離、居寢分類的原則，并為住房 留有裝修改造余地；3、房間采光充足，通風良好，具有優(yōu)質的室內聲、光、熱和空 間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現有國家標準基礎上提高 12 個 等級；4、根據炊事行為合理配置成套廚房設備，改善通風效果，冰箱 入廚；5、合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互 干擾；6、管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配 置電話、電視、空調機專用線路；7、設置門斗

45、，方便更衣換鞋，展寬陽臺，提供室外休憩常識， 合理設計過度空間， 既保護了居室的寬敞豁亮， 又使實際的面積 大大超過建筑面積；8、垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程） ，自行車就近入庫，預留汽 車停車車位；9、住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通 組織合理，社會服務設備配套；10、有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達到0.8 m21.0 ，體現節(jié)能、節(jié)地，保護生態(tài)原則；小康住房城市示范小區(qū)住宅設計建議標準見表 10 住宅經濟技術指標見表 11。表 10：小康住房城市示范小區(qū)住宅設計建議標準一二三四套型面積系列標準（平方米）使用面積 4248536064717590 建筑面積 55657

46、0808590100120功能空間使用面積標準（平方米）起居廳 1825 主臥室 1216雙人次臥室 1214單人臥室 810廚房6餐廳8衛(wèi)生間 46（雙衛(wèi)可適當增加）門廳 23儲藏 24（吊柜不計入） 工作室 68設施配套標準廚房I型灶臺、調理臺、洗池臺、吊柜、冰箱位、排油煙機（*作面延長2700mn）H型灶臺、調理臺、洗池臺、擱置臺、吊柜、冰箱位、排油煙機 （操作面延長 2700mm衛(wèi)生間I型淋浴、洗面盆、坐便器、鏡（箱）、洗衣機位、自然換氣（風道）H型浴盆（1.5m）和淋浴器、洗面化裝臺、化妝鏡、坐便器（12 個）、洗衣機位、機械換氣（風道）設備標準電器設備用電量 80120 KWH/

47、月負荷15604000W （大套可增至6000W）電表 5（ 20）A10（ 40）A電源插座小居室 23 組小居室 2 組廚房 3 組衛(wèi)生間 3 組電視插口起居、主臥個一個電話 12 臺空調線設專用線 寬帶接口每個臥室一個給水設備用水量200300升/人日熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風散熱器、空調器（窗外預留位置）室內環(huán)境質量標準光環(huán)境采光 1%（室外全天空光照度與室內距 離 1 米天然照度比）照明起居廳及一般活動 3070LX 臥室、書寫閱讀 150300 LX 床頭閱讀 75150 LX 管廳、廚房 50100 LX 衛(wèi)生間 2050 LX 樓梯間 1530 LX聲環(huán)境空氣隔聲撞擊隔聲分

48、戶墻， 樓板4050dB樓板 7565dB熱 環(huán) 境 （ 按 不 同 氣 候 區(qū) 區(qū) 別 ） 冬 季 采 暖 區(qū) 非 采 暖 區(qū)1621C 1221C夏季V 28 C衛(wèi)生環(huán)境日照（按不同地區(qū)區(qū)別）大寒日 2 小時 冬至日 1 小時表 11： “風華盛世 ”項目住宅經濟指標表序號指標名稱單位指標1 套內使用面積1.11.21.31.41.51.61.7A戶型B戶型C戶型D戶型E戶型F戶型G 戶型平方米 /套平方米 / 套平方米 /套平方米 /套平方米 /套平方米 / 套平方米 /套 6810010811276.593.51022 住宅標準層總使用面積平方米 872723 住宅標準層總建筑面積平方

49、米 103420（首層架空 1220 平方米）4 住宅標準層使用系數 高層 多層 %80855 套內建筑面積5.15.25.35.45.55.65.7A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型平方米 /套平方米 / 套平方米 /套平方米 /套平方米 / 套平方米 / 套平方米 /套 85（20 套） 125（ 44 套） 135（20 套） 140（ 20 套） 90（ 168套） 110（504 套） 120（168 套）6 戶內平均居住人數人 / 戶 3.57 居住戶數戶 9448 居住人數人 33042、公用建筑中心花園廣場地下設一層車位， 地下車位出入口均為小

50、區(qū)南面主 出入口，地下車位的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施， 符合現行行業(yè)標準汽車庫建筑設計規(guī)范（JGJ100）的有關規(guī)定。物業(yè)管理會所、配電間、休息廳等建筑物均建于地上。室外 有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。（三）、立面設計立面造型設計突出現代住宅建筑特色， 考慮與周圍城市環(huán)境的協(xié)調，表現簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于 變化，并與規(guī)劃區(qū)內優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調統(tǒng)一，又具 有鮮明的個性。（四）、設施標準住宅是室內環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求必須符合江西省城市住宅建設標準和有關規(guī)范，并按中高檔 住宅有關標準設計。1、住宅裝修及設施

51、標準： 住宅為初裝修，廚房、衛(wèi)生間一次裝修完成。（1）、外墻：高級外墻涂料；（2）、內墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉；（3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉；（4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪；（5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗， 分戶門、 復合防盜門、 戶內門、 實木鑲板門、實木填芯蒙板門；（6）、廚房設施：洗滌盆；（7）、衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器；（8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺；（9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手；2、小區(qū)配套設施： 小區(qū)設有院內花園、草地、休息廳、網球場、地下停車位、室外 消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、 通風及火災報警

52、系統(tǒng)、 閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。四、價格定位（一）、住宅部分1、市場比較法定價過程表 12：表樓盤調查統(tǒng)計表序號項目名稱建筑規(guī)模建筑面積（平方米）平均價格（元/平方米）銷售率（ %）開盤日期A 龍澤園 6-7F28529260010003/01/28B 萊茵半島花園 6+1F12F250000 多層： 2900 高層： 3300未開盤內部認購C 新田綠洲 9-6F 、 4-12F1-18F67872 多層：2880 高 層： 35008003/06/15D 船山廣場 1-19F/2B2867931008003/10E 水印都市 2-14F、 2-18F4746027509003/

53、05/08注：在以下列表中樓盤名稱均以字母代替A :龍澤園、B :萊茵半島花園、C :新田綠洲、D :船山廣場、E:水印都市。交易日期修正系數以本次市場調查的日期為基數 100，以本項目 的預售期為終點， 2003 年南昌市商品住宅均價增長 18.18%，南 昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢， 月平均變動 +1.5%，其他條件見表 11和表 14。表 13：本項目住宅價格市場比較法系數修正表單位：元 /平方米序號成交價格交易日期修正區(qū)域因素修正個別因素修正交易情 況修正比準價格交通配套環(huán)境小計交房標準社區(qū)規(guī)劃小計A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/

54、1002698B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826表 14：本項目住宅價格市場比較法銷售狀況權重系數修正表 項目名稱比準價格（元 /平方米）銷售狀況權重（銷售率）加權 的相對價格（元 /平方米）本項目住宅銷售價格（元 /平方米） A269

55、8100%2698B295133590%C2903352880%23222822D318680%2549E282690%2543合計多層： 180%多層： 5020 多層： 2789 高層： 250%高層： 7914 高層： 3166多層住宅銷售價格=5020元/平方米T80%=2789元/平方米高層住宅銷售價格=7914元/平方米吃50%=3166元/平方米2、加權平均法定價過程表 15：本項目住宅價格加權平均價項目名稱比準價格（元 /平方米）建筑面積（平方米）共計（萬 元）A2698285297697B 多層： 2850高層： 33592500007125083975C 多層： 2903

56、高層： 3528678721970323945D3186286799137E28264746013412多層住宅銷售價格 =98650萬元與20701平方米X10000元/萬元=3076 元/平方米高層住宅銷售價格 =130469萬元 與94011平方米X10000元/萬元=3311 元/平方米故最后采用算術平均值確定本項目多層住宅單價為： 2933 元/平 方米高層住宅單價為： 3238元/平方米（二）、商鋪部分1、市場比較法定價過程 目前南昌市房地產市場商鋪多為租售并舉， 且以出售為主。 因此 我們選取兩個類比性比較強的項目作為比較實例。 其中， 水印都 市項目的交易日期是以本次調查時間為基準， 錦和嘉園項目的交 易日期是以 2003年 6月 31日為基準，其價格變動情況同住宅相 同。表 16：本項目商鋪價格市場比較法系數修正表單位： 元 /平方米項目名稱成交價格交易