房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析

1、房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目的評(píng)估分析南京信息工程大學(xué)濱江學(xué)院花旗營(yíng)校區(qū) 09 級(jí)財(cái)務(wù)管理唐麗麗 20099339040簡(jiǎn)介： 房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估的基本內(nèi)容主要包括借款企業(yè)財(cái)務(wù)及資信評(píng)價(jià)、項(xiàng)目評(píng) 價(jià)、項(xiàng)目投資估算與資金籌措評(píng)價(jià)、 項(xiàng)目市場(chǎng)與銷售前景分析、 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè) 算與償債能力分析、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)，銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)分析等。關(guān)鍵字： 房地產(chǎn),貸款項(xiàng)目 ,評(píng)估分析一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款本質(zhì)透視1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款屬于固定資產(chǎn)貸款的范疇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款指商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的， 用于房地產(chǎn)項(xiàng)目 開發(fā)建設(shè)的貸款。央行“ 121 文件”明確規(guī)定對(duì)該類貸款嚴(yán)禁采用流動(dòng)資金貸款的 方式。從房地產(chǎn)項(xiàng)目的物質(zhì)形態(tài)看

2、， 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款屬于固定資產(chǎn)貸款的范 疇，實(shí)質(zhì)為增加全社會(huì)的固定資產(chǎn)投資。2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款與一般固定資產(chǎn)貸款的區(qū)別房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款具有其自身特性。 一是從科目使用性質(zhì)看， 根據(jù)房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表，房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作從資金形態(tài)到實(shí)物形態(tài)的流程均反映在“流 動(dòng)資金”欄目，“土地使用權(quán)”“、在建工程”等均在“存貨”科目核算而，一般企業(yè)的“土 地使用權(quán)”在“無(wú)形資產(chǎn)”科目，“在建工程”在“固定資產(chǎn)”科目核算；二是從房屋作 為商品屬性看， 房屋是高價(jià)值的商品， 開發(fā)商從取得土地使用權(quán)到開發(fā)建設(shè)， 最 后到房屋建成銷售， 類似于一般生產(chǎn)企業(yè)從原材料逐步制造為產(chǎn)成品和銷售的過(guò) 程；三是從還貸

3、資金來(lái)源看，傳統(tǒng)項(xiàng)目貸款還貸來(lái)源為“利潤(rùn) +折舊 +攤銷”，而房 地產(chǎn)開發(fā)貸款還貸來(lái)源為房屋租售收入。3、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的實(shí)質(zhì)為項(xiàng)目融資項(xiàng)目融資是一種國(guó)際通行的融資方式， 通過(guò)成立項(xiàng)目公司， 作為項(xiàng)目建設(shè)主 體和貸款載體， 以項(xiàng)目合約為保障， 以自身現(xiàn)金流為還款來(lái)源， 并以項(xiàng)目資產(chǎn)作 為貸款擔(dān)保， 其和一般貸款融資的最大區(qū)別就是以項(xiàng)目收益作為貸款保障， 而非 一般貸款所強(qiáng)調(diào)的借款人“權(quán)益是債務(wù)的基礎(chǔ)”。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款基本符合項(xiàng) 目融資的概念，但有所差別：一是并非所有的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)都成立項(xiàng)目公司， 有時(shí)以原公司作為項(xiàng)目開發(fā)和貸款承貸主體， 在項(xiàng)目評(píng)估時(shí)不能脫離原公司； 二 是若在貸款融

4、資前，開發(fā)項(xiàng)目未得“預(yù)銷售許可證”，則開發(fā)商不能與購(gòu)房者簽訂 “房屋購(gòu)買合同”，此可視為在房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款發(fā)放前無(wú)法取得項(xiàng)目合約 。二、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估現(xiàn)狀分析大部分商業(yè)銀行已對(duì)房地產(chǎn)貸款實(shí)施項(xiàng)目化管理，在貸款發(fā)放前必須進(jìn)行 項(xiàng)目評(píng)估， 在規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款運(yùn)作、 防范金融風(fēng)險(xiǎn)等產(chǎn)生積極作用， 但 由于銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估工作實(shí)施較晚， 無(wú)論在項(xiàng)目評(píng)估理論、 實(shí)踐，還是在評(píng) 估組織、實(shí)施上，都亟須進(jìn)一步改進(jìn)1、在貸款發(fā)放時(shí)未將項(xiàng)目評(píng)估工作放在重要位置。部分金融機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目評(píng)估前，即已明確貸款意向，存有“為評(píng)估而評(píng)估”現(xiàn)象，評(píng)估工作甚至被視為對(duì)貸 款的“包裝”和貫徹領(lǐng)導(dǎo)意志發(fā)放貸款的“工

5、具”。2、項(xiàng)目評(píng)估辦法與實(shí)際不相適應(yīng)。當(dāng)前，房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估工作存 在著一個(gè)突出的問(wèn)題， 即在企業(yè)評(píng)價(jià)、 項(xiàng)目評(píng)價(jià)等方面， 機(jī)械套用一般工業(yè)項(xiàng)目 貸款的評(píng)估辦法， 對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)貸款的特點(diǎn)體現(xiàn)不夠， 更未能反映出 所評(píng)估項(xiàng)目的自身個(gè)性特色。3、缺乏專業(yè)的項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)和人才。商業(yè)銀行尚未建立內(nèi)部專門的房地產(chǎn) 項(xiàng)目評(píng)估機(jī)構(gòu)， 多采取委托評(píng)估的辦法， 而外部評(píng)估機(jī)構(gòu)職業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德良 莠不齊，在很大程度上僅將銀行委托的項(xiàng)目評(píng)估視為創(chuàng)效之源， 同時(shí)其不承擔(dān)也 不具備承擔(dān)終級(jí)責(zé)任的能力， 不可避免的導(dǎo)致評(píng)估可信度較差， 項(xiàng)目評(píng)價(jià)出現(xiàn)偏 失。4、項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告不規(guī)范。一是內(nèi)容不完整，重點(diǎn)不突

6、出，邏輯分析少，在 數(shù)據(jù)引用和選擇上隨意性較大， 缺乏科學(xué)和事實(shí)依據(jù)； 二是缺乏系統(tǒng)性， 關(guān)聯(lián)度 較差，在評(píng)估報(bào)告由多人撰寫時(shí)，常出現(xiàn)數(shù)據(jù)前后矛盾，所得結(jié)論沒有支撐，互 為脫節(jié)；三是不加分析的抄襲項(xiàng)目可研報(bào)告和貸款調(diào)查報(bào)告； 四是重形式、 輕實(shí) 質(zhì)，不能顯現(xiàn)項(xiàng)目特色，揭示個(gè)體風(fēng)險(xiǎn)。5、項(xiàng)目評(píng)估人員素質(zhì)偏低。房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估工作綜合性較強(qiáng)，評(píng)估人員需要熟悉項(xiàng)目評(píng)估、房地產(chǎn)、法律、財(cái)務(wù)等多方面的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，而商業(yè)銀行多 沒有專業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估人員， 相應(yīng)的業(yè)務(wù)培訓(xùn)也較少， 缺乏符合要求的房地 產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估人員已成為制約項(xiàng)目評(píng)估工作的首要“瓶頸”。6、項(xiàng)目評(píng)估缺乏有效監(jiān)督、評(píng)價(jià)和責(zé)任追究機(jī)制。對(duì)外部

7、評(píng)估機(jī)構(gòu)，商業(yè) 銀行難以把握其真實(shí)執(zhí)業(yè)能力， 更無(wú)從進(jìn)行監(jiān)督和責(zé)任追究。 對(duì)于銀行內(nèi)部人員 的評(píng)估工作，常存在重?cái)?shù)量、輕質(zhì)量的考核誤區(qū)， 評(píng)估人員的責(zé)權(quán)利也未能明確， 缺乏相應(yīng)的獎(jiǎng)懲和責(zé)任追究機(jī)制。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估運(yùn)作內(nèi)容和要點(diǎn)分析評(píng)估的重點(diǎn)和難點(diǎn)則主要有以下幾個(gè)方面：1、項(xiàng)目資本金內(nèi)涵項(xiàng)目資本金是項(xiàng)目融資的基本保障， 房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目資本金的比例原則 上要求不低于 35%（ 部分銀行規(guī)定商業(yè)用房項(xiàng)目資本金比例不低于 40%） 。項(xiàng)目 資本金屬于非負(fù)債性質(zhì)的資金，嚴(yán)格界定的項(xiàng)目資本金不應(yīng)突破企業(yè)所有者權(quán)益 （央行 121 號(hào)文件規(guī)定 ），對(duì)新設(shè)的房地產(chǎn)公司而言， 其實(shí)收資本 即項(xiàng)目資本 金

8、，對(duì)仍用原公司開發(fā)項(xiàng)目的房地產(chǎn)公司而言，其只能為 所有者權(quán)益 中可以使 用到該項(xiàng)目的現(xiàn)金部分。新設(shè)房地產(chǎn)公司，其 注冊(cè)資本通常不高，一般為 800萬(wàn)元或 2000 萬(wàn)元， 而目前規(guī)模稍大的房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資均在億元以上， 顯然對(duì)項(xiàng)目資本金不得低于 總投資 35% 的要求難以達(dá)到，在實(shí)際操作中，新設(shè)房地產(chǎn)公司多是接受股東的 資金進(jìn)行開發(fā)，往往僅以取得“土地使用權(quán)”的費(fèi)用計(jì)，投入項(xiàng)目的資金即基本達(dá) 到和超過(guò)總投資 35% 的比例。項(xiàng)目公司和股東互為獨(dú)立法人， 其資金往來(lái)應(yīng)為負(fù)債性質(zhì)， 但對(duì)于民營(yíng)房地 產(chǎn)企業(yè)具有特殊性，母公司和項(xiàng)目公司的董事長(zhǎng)常為同一人 （或股東基本相同 ）， 資金也為其統(tǒng)籌操縱，

9、在此意義， 上股東投資款可理解為項(xiàng)目資本金。 在項(xiàng)目評(píng) 估中，可以用項(xiàng)目實(shí)際投入資金為依據(jù)， 對(duì)子公司、 母公司的股東實(shí)質(zhì)上為一體 的，將股東投入資金視同為項(xiàng)目資本金， 而將關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)的兩個(gè)公司之間的往來(lái) 資金認(rèn)定為負(fù)債性質(zhì)。對(duì)存量房地產(chǎn)公司項(xiàng)目資本金的界定， 首先要把握其在建的所有項(xiàng)目， 并按 照項(xiàng)目總投資和已投入資金測(cè)算出其它項(xiàng)目所占用的自有資金； 其次，要遵循長(zhǎng) 期負(fù)債與長(zhǎng)期資產(chǎn)匹配的財(cái)務(wù)原理，剔除“固定資產(chǎn)”和“長(zhǎng)期投資”等長(zhǎng)期資金的 占用，并按照謹(jǐn)慎性原則對(duì)“應(yīng)收賬款”中賬齡較長(zhǎng)、收回希望渺茫的非有效資產(chǎn) 予以剔除，但與此同時(shí)， 對(duì)于開發(fā)商其它項(xiàng)目待銷售房屋的預(yù)期利潤(rùn)、 且可用本 項(xiàng)

10、目開發(fā)的資金部分， 亦可視情況將之認(rèn)定為項(xiàng)目資本金。 存量房地產(chǎn)公司可使 用于貸款項(xiàng)目的資本金最高不超過(guò)下面公式的測(cè)算：項(xiàng)目資本金 =所有者權(quán)益 -其它項(xiàng)目資本金占用 -長(zhǎng)期資金占用 +可用于本項(xiàng) 目的預(yù)期利潤(rùn)2、項(xiàng)目建設(shè)分期由于央行要求在項(xiàng)目“四證”齊全、項(xiàng)目資本金到位后才能發(fā)放開發(fā)貸款，而 地塊越大，項(xiàng)目總投資越多，對(duì)項(xiàng)目資本金要求也越高，為規(guī)避此規(guī)定，在項(xiàng)目評(píng)估中常存在將項(xiàng)目人為分期不良現(xiàn)象。 房地產(chǎn)項(xiàng)目多為滾動(dòng)開發(fā)， 其常用項(xiàng)目 前期開發(fā)樓宇的銷售回籠款投入到后期樓宇的建設(shè)中， 使資金鏈得以銜接， 故人 為分期既不合理，也易導(dǎo)致信貸資金監(jiān)管困難。建議：一是根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃和進(jìn)度， 考察

11、項(xiàng)目是否為分期開發(fā)， 分期的依 據(jù)可參考“工程規(guī)劃許可證”和“施工許可證”上所批建房屋的情況，在同一或相鄰 時(shí)間內(nèi)所批建的房屋不能認(rèn)為是分期開發(fā)； 二是在項(xiàng)目總投資、 房屋開發(fā)面積等 方面加以規(guī)定， 必須達(dá)到合理的下限指標(biāo)， 對(duì)中小型項(xiàng)目禁止分期； 三是對(duì)辦理 同一“土地使用權(quán)證書”地塊上的開發(fā)項(xiàng)目審慎分期，堅(jiān)決杜絕人為分期。3、項(xiàng)目貸款周期根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款在“四證”齊全后才能發(fā)放，由于項(xiàng)目貸款內(nèi) 部運(yùn)作周期較長(zhǎng)，貸款發(fā)放時(shí)項(xiàng)目常已取得“預(yù)售許可證”，而在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng) 需求較旺的情況下， 項(xiàng)目所開發(fā)房屋銷售收入在預(yù)銷售以后的短斯內(nèi)就可能集中 實(shí)現(xiàn)，如果現(xiàn)金回流即要求開發(fā)商還貸，

12、那么貸款期間僅為取得“四證”日期到“預(yù) 售銷許可證”頒發(fā)之后的較短時(shí)間，銀行出于自身效益的考慮，通常不太愿意收 回貸款，而根據(jù)金融監(jiān)管規(guī)定， 房地產(chǎn)開發(fā)貸款在償清前， 不允許將本項(xiàng)目銷售 回籠款項(xiàng)挪作它用，使銀行和企業(yè)均面臨兩難選擇。商業(yè)銀行首先要提高運(yùn)作效率，評(píng)估可先行介入，力爭(zhēng)在項(xiàng)目“四證”取得時(shí) 貸款即可發(fā)放。其次，分類指導(dǎo)，根據(jù)不同項(xiàng)目特點(diǎn)制定差異化貸款期限策略。 再次，對(duì)于項(xiàng)目銷售款項(xiàng)在貸款償還前使用， 可根據(jù)實(shí)際情況靈活把握， 在貸款 償還確有保障前提下，允許其適度運(yùn)用4、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)評(píng)價(jià)體系房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)極為重要， 要通過(guò)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、 租售收入、 投 資期限、租售期限等因素綜合測(cè)算，得到項(xiàng)目總投資利潤(rùn)率、自有資金利潤(rùn)率、 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、 項(xiàng)目投資回收期等靜態(tài)和動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)， 并對(duì)項(xiàng) 目還款能力進(jìn)行分析， 測(cè)算貸款償還期， 同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析， 并根 據(jù)對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)影響程度， 確定租售收入、 租售成本、 開發(fā)周期等敏感性 因素進(jìn)行敏感性分析。 對(duì)于開發(fā)周期較長(zhǎng)的大型項(xiàng)目， 按照上述財(cái)務(wù)指標(biāo)體系進(jìn) 行全面評(píng)價(jià)，可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行分析5、貸款抵押擔(dān)保方式首先確立合理抵押值。