房地產(chǎn)項(xiàng)目投資11New

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資（doc 11頁）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資操作程序第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì)第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析第4操作環(huán)節(jié)：把握房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的要點(diǎn)使用說明有人說，發(fā)展商的企業(yè)就是“項(xiàng)目投資”。我們發(fā)現(xiàn)，許多成功項(xiàng)目 背后最精彩的環(huán)節(jié)便是投資；或四兩拔千斤，或八面玲瓏。試圖總結(jié)房 地產(chǎn)公司老總最核心的思想與策略是不切實(shí)際的，這里從技術(shù)層面概括 了項(xiàng)目投資的標(biāo)準(zhǔn)化程序與實(shí)戰(zhàn)要點(diǎn)，在現(xiàn)實(shí)中仍要靠發(fā)展商的長袖善舞。第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)一項(xiàng)房地產(chǎn)壽命周期是從房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建開始，到房地產(chǎn)項(xiàng)目拆除 為止經(jīng)過的時(shí)間。由

2、于房地產(chǎn)的使用期限長，一般為40-50年，高者上 百年，所以為方便房地產(chǎn)投資分析，將房地產(chǎn)壽命周期劃分為如下八個(gè) 階段。（-）論證設(shè)計(jì)階段指從房地產(chǎn)開發(fā)商著手買地到?jīng)Q定開發(fā)房地產(chǎn)具體內(nèi)容的階段。此階 段，房地產(chǎn)開發(fā)商首先得到開發(fā)土地并搞出一個(gè)粗包裝（項(xiàng)目建議 書）。認(rèn)可后，緊接著搞出一個(gè)精包裝（項(xiàng)目可行性研究報(bào)告）。認(rèn) 可后，委托設(shè)計(jì)人員搞出項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。（二）第措資全階段指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案完成到項(xiàng)目開工為止的階段。此階 段，房地產(chǎn)開發(fā)南千方百計(jì)地說服投資者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資，從而落實(shí)項(xiàng) 目建設(shè)需用資金。（三）項(xiàng)目建設(shè)階段指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目破土動(dòng)工到竣工驗(yàn)收為止的階段。此階段，房 地產(chǎn)開

3、發(fā)商選定承包公司，簽訂工程承包合同，督促完成項(xiàng)目建設(shè) 任 務(wù)。（四）項(xiàng)目試運(yùn)營階段指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投放運(yùn)營到運(yùn)營正常為止的階段。此階段，房 地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各部分逐漸投入運(yùn)營，并步入正軌，收支基本穩(wěn)定下 來。此階段時(shí)間較短，一般一年左右。（五）項(xiàng)目正常運(yùn)營階段指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目試運(yùn)營結(jié)束到設(shè)備需要更新為止的階段。此 階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供服務(wù)并獲取利潤，且收支變化幅度較小。（六）項(xiàng)目設(shè)備區(qū)農(nóng)階段指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)備更新到項(xiàng)目需修復(fù)改造為止的階段。此 階段，需追加投資用于更新設(shè)備 改善服務(wù)、提高利潤水平。（七）項(xiàng)目修江孜追階段指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目修復(fù)改造到項(xiàng)目準(zhǔn)備抗除為止的階段。此階段, 需投

4、入大量資金修復(fù)改造原有建筑，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的服務(wù)水平和獲 利能力得到提高。（八）項(xiàng)目拆除階段指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目準(zhǔn)備拆除到項(xiàng)目拆除完成為止的階段。此階段, 重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。房地產(chǎn)壽命周期說明了房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的豐富多彩1、房地產(chǎn)壽命周期的每一階段都需要資金的支持，都需要吸收資金， 從而給投資者以投資機(jī)會(huì)：房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營需要大量充足的資金支持，然而房地產(chǎn)投資 商投放的資金都是有限的，不論這種有限投資是故意還是無奈，房地產(chǎn) 投資商都往往投入一定資金開發(fā)經(jīng)營出階段性成果后再行轉(zhuǎn)手或融資。 而這種房地產(chǎn)壽命周期內(nèi)的階段性轉(zhuǎn)手或融資就給其他投資商提供了許 多種可供選擇的機(jī)會(huì)。2、處在

5、房地產(chǎn)壽個(gè)周期每一階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都可以在市場上 交易，都可以買進(jìn)賣出，從而為房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的增多提供了保證:房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營，既可以按整個(gè)壽命周期進(jìn)行，也可以在每 一階段暫時(shí)停止。每一階段性成果都可以在市場上進(jìn)行買賣，而房地產(chǎn) 項(xiàng)目的階段性買賣為房地產(chǎn)投資提供了相當(dāng)多的投資機(jī)會(huì)。七。果只能 進(jìn)行整個(gè)壽命周期或者半個(gè)壽命周期的買賣的話，那么投資機(jī)會(huì)將少之 又少。所以說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣，是房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)增多的保 證。3、處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其所處市場供求狀況 不同，由于對(duì)市場預(yù)測和房地產(chǎn)價(jià)值判斷的差別，使得房地產(chǎn)交易必 然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機(jī)會(huì)。

6、4、隨著城市人口的增加和社會(huì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求不斷出 現(xiàn)，從而使得房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)大大增多。除了對(duì)原有房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行改建 擴(kuò)建之外，還需要進(jìn)行房地產(chǎn) 項(xiàng) 目的開發(fā)建設(shè)。這就給房地產(chǎn)投資提供了更多的投資對(duì)象，提供了更多 的投資機(jī)會(huì)?？傊?，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)是豐富多彩、層出不窮，而這與房 地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期息息相關(guān)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周 期有長有短, 壽命周期內(nèi)的每個(gè)階段也長短不一，所以每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周 期各不相同。雖然每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期不同，但基本上都經(jīng) 過上述八個(gè)階段。第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì)搜集國內(nèi)有關(guān)地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、政策資料及其政治、經(jīng)濟(jì)工業(yè)、貿(mào)

7、易 經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、經(jīng)濟(jì)政策等信息。在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)投資地區(qū) 類別、規(guī)模等作初步探 討，提出房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)書，經(jīng)有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)人審批、認(rèn)可 后，進(jìn)行初步投資決策及詳細(xì)投資決策研究。等前一階段研究的結(jié)論， 得到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意后，再進(jìn)行后續(xù)研究工作。房地產(chǎn)投資決策程序即按以下程序進(jìn)行：1、首先是研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性。通過市場調(diào)查，包 括外銷市場及其競爭力的滲透率通過資源調(diào)查，政治 經(jīng)濟(jì)、工 業(yè)、 貿(mào)易、交通等，對(duì)擬建項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性進(jìn)行研究。2、建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模。所有這些需作多 方案的論證比較，選擇最佳方案以研究建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上的可能性。3、

8、財(cái)務(wù)分析與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)：計(jì)算項(xiàng)目的投資造價(jià)與土建 設(shè)備成本，投 資效果分析，資金償還辦法、償還時(shí)間項(xiàng)目的利潤及還本期，以研究 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。4、進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目的方案設(shè)計(jì)與編制建設(shè)總進(jìn)度計(jì)劃，這是研究建設(shè)項(xiàng) 目的實(shí)施方案。5、最后提出投資決策研究報(bào)告，得出結(jié)論性意見與建議，提供有關(guān)部 門決策和審批。第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析分析A：房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資分析房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段的主要目的是決定投資開發(fā)的對(duì)象。為了實(shí)現(xiàn) 此目的，房地產(chǎn)投資者通過房地產(chǎn)市場研究尋找投資開發(fā)機(jī)會(huì)通 過項(xiàng) 目建議書初步論證開發(fā)項(xiàng)目的可行性;通過可行性研究來最終做 出是否 投資開發(fā)的決策;通過房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

9、流程設(shè)計(jì)來對(duì)開發(fā)項(xiàng)目 的實(shí)施做 出初步安排。正是由于此階段工作結(jié)果的不確定性，因而投資的風(fēng)險(xiǎn)性 最大，但是一旦投資成功，所獲利潤也最高。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：(1) 尋找不到合適的投資機(jī)會(huì)或投資項(xiàng)目。(2) 設(shè)想項(xiàng)目從一開始就誤入歧途。(3) 設(shè)想項(xiàng)目得不到有關(guān)音阿對(duì)比準(zhǔn)。(4) 項(xiàng)目的可行性研究通不過審査。(5) 項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營流程嚴(yán)重脫離實(shí)際等。由于對(duì)策劃階段的風(fēng)險(xiǎn)沒有切實(shí)有效的防范措施，所以此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)最大。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要好處有：(1) 可以按自己的愿望和條件進(jìn)行設(shè)想，投資工作干起來會(huì)得心應(yīng)手。(2) 需要?jiǎng)?chuàng)造性思維多，但釆要的資金少，是少投入多產(chǎn)出的

10、最好時(shí) 期。(3) 便于自己占據(jù)最佳投資地位。(4) 成功的策劃項(xiàng)目，可以很快吸收資金，很快取得投資收益，而且 收益往往非?？捎^。(5) 便于及早抓住有利投資項(xiàng)目由于房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的好處非常誘人，所以許多投資者 躍躍欲試，準(zhǔn)備施展才能。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：(1) 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資富有經(jīng)驗(yàn)。(2) 人員素質(zhì)高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理 人員。(3) 社會(huì)信譽(yù)好，資質(zhì)等級(jí)高。(4) 資金雄厚。(5) 有良好的社會(huì)背景。分析B：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資分析房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備，通過 征地拆遷落實(shí)建設(shè)場地問題，通過

11、工程勘察 規(guī)劃 設(shè)計(jì)，得到一個(gè)滿 足城市總體規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施藍(lán)圖，通過開工準(zhǔn)備工作為開發(fā)建設(shè)創(chuàng) 造必要條件，通過房地產(chǎn)的預(yù)租 預(yù)售來早日落實(shí)客戶，及早收取租金 或銷售收入。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：(1) 征地工作困難重重。(2) 融資工作進(jìn)展緩慢，資金缺口較大。(3) 地質(zhì)條件不好，規(guī)劃條件限制過嚴(yán)，施工圖紙出現(xiàn)問題。(4) 開工條件難以具備，比如滿意的施工隊(duì)伍未找到，施工用水電等 不落實(shí)，臨時(shí)占道不允許等。(5) 預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來，給資金造成缺口。(6) 設(shè)備材料價(jià)格上漲太高，人工費(fèi)用漲幅過大等。由于前期工作階段的風(fēng)險(xiǎn)可采取一些措施在一定程序上加以防范，所

12、以雖然風(fēng)險(xiǎn)仍很大，但要比策劃階段小。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有：(1) 有對(duì)場地 規(guī)劃、設(shè)計(jì)的影響力，從而對(duì)保證投資收益有好處。(2) 投入資金雖多，但能很快見到階段性成果，便于及時(shí)轉(zhuǎn)手。(3) 在參與前期工作時(shí)，可得到一些潛在收益。(4) 此時(shí)投資的回報(bào)承諾高，投資收益大。(5) 便于及早抓住有利的投資項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭取在此階段投資。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：(1) 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作富有經(jīng)驗(yàn)。(2) 有配套的高素質(zhì)專業(yè)人員，起碼有經(jīng)驗(yàn)豐富的勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)人 員，征地拆遷入員，招標(biāo)投標(biāo)人

13、員，市場營銷人員等。(3) 對(duì)設(shè)想項(xiàng)目的前景看好。(4) 有一定的融資能力。(5) 社會(huì)信譽(yù)好，資質(zhì)等級(jí)高，資金雄厚。(6) 熟悉建設(shè)地點(diǎn)的各種關(guān)系。(7) 對(duì)房地產(chǎn)預(yù)租預(yù)售前景看好，有客戶來源。分析C：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì) 按量 節(jié)約、 安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。通過落實(shí)監(jiān)理單位實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)的 專人管理和分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；通過工程控制使得開發(fā)項(xiàng)目的工期短、投資 省、 質(zhì)量好通過施工驗(yàn)收全面檢驗(yàn)工程建設(shè)成果并結(jié)清與有關(guān)單位的權(quán)利 義務(wù)關(guān)系；像前期工作一樣，通過預(yù)租預(yù)售早日落實(shí)客戶并收 取資金。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的上述工作內(nèi)容，在此階段投資

14、的 風(fēng)險(xiǎn)較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也較高。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：由于材料、設(shè)備、工入費(fèi)的價(jià)格上漲(2) 由于設(shè)計(jì)或施工問題，致使發(fā)生重大質(zhì)量事故;(3) 由于社會(huì)動(dòng)蕩或氣候影響，使工期嚴(yán)重延長；(4) 竣工驗(yàn)收時(shí)交不了工；(5) 發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，造成工程損失；(6) 商品房預(yù)售落空；(7) 新的競爭性項(xiàng)目出現(xiàn)；(8) 籌措資金不到位；由于開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)可釆用措施加以防范，所以投資風(fēng)險(xiǎn)要 比前期階段低，但仍有較多不可防范的風(fēng)險(xiǎn)存在。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要好處有：(1) 對(duì)施工過程的開展有影響力，便于主動(dòng)發(fā)揮作用。(2) 投入資金雖多，但能很快見到最終

15、性成果，心里比較踏實(shí)。(3) 投資回收期較短。(4) 便于選擇比較好的樓層或位置，為經(jīng)營房地產(chǎn)創(chuàng)造好的條件。(5) 對(duì)所經(jīng)營的房地產(chǎn)重點(diǎn)對(duì)待，節(jié)約二次裝修費(fèi)。(6) 便于介紹自己熟悉的施工隊(duì)伍承攬施工任務(wù)。(7) 便于及時(shí)抓住盈利高的房地產(chǎn)項(xiàng)目。由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的好處很多很直接，所以有許多房地產(chǎn)投資 者都在此階段投資。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：(1) 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的管理有豐富的經(jīng)驗(yàn)。(2) 有工程建設(shè)管理方面的高素質(zhì)人才。(3) 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場前景看好。(4) 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的某些有利樓層或位置興趣極大。(5) 自己擁有施工隊(duì)伍，或與施工隊(duì)伍有密切關(guān)系。

16、(6) 資金雄厚，各種社會(huì)關(guān)系熟悉。分析D：房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資分析房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的主要目的是找到用戶，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目的價(jià)值。通過經(jīng)營方式的選擇確定是出售還是出租或部分出租部分 出售，通過評(píng)估促銷工具確定采用哪些推銷方法，通過確定出租或出 售價(jià)格來做到租售時(shí)的心中有數(shù)，通過開展切合實(shí)際、豐富多彩的租 售活動(dòng)來實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值，即租出或售出房地產(chǎn)以獲得租 金或銷售收入。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段工作如上所述，因此在此階段投資 風(fēng)險(xiǎn)仍較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也仍較高。在白地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：(1) 市場行情跌落。(2) 競爭性項(xiàng)目出現(xiàn)。(3) 促銷費(fèi)用上升。(4) 定價(jià)不適當(dāng)。