房屋買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題

1、房屋買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題法律適用”研討會(huì)綜述200462004 年 11 月 26 日至 27 日，省法院民一庭在常州召開(kāi)了蘇南片“房屋買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題”研討 會(huì)，并舉辦了第四期“民一庭法官論壇”。蘇州、無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江四市中院的民一庭庭長(zhǎng)及部分審判骨干， 常州少數(shù)基層法院的民一庭負(fù)責(zé)人， 省法院民一庭的負(fù)責(zé)人和審判長(zhǎng)參加了會(huì)議。 會(huì)議主要圍繞各地在審理房 屋買賣案件中遇到的三大類問(wèn)題及近二十個(gè)具體問(wèn)題展開(kāi)了討論。 現(xiàn)將會(huì)議討論和論壇活動(dòng)情況作為最新的民 事審判動(dòng)態(tài)綜述如下，供全省法院民一庭系統(tǒng)參考。一、商品房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題法律適用 與會(huì)代表就適用最高人民法院關(guān)于審理商品

2、房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 （以下簡(jiǎn)稱 解釋）過(guò)程中遇到的部分問(wèn)題進(jìn)行了探討。1、關(guān)于預(yù)約不能轉(zhuǎn)化為本約的責(zé)任承擔(dān)預(yù)約與本約，是合同法理論對(duì)合同的一種分類。預(yù)約的效力，旨在約束當(dāng)事人訂立本約，即商品房買賣合 同。但是因可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的原因，導(dǎo)致本約不能有效成立的，違約方應(yīng)當(dāng)向守約方承擔(dān)什么樣的責(zé)任？ 責(zé)任范圍又如何？對(duì)此問(wèn)題，會(huì)議代表取得了一定的共識(shí)：第一，區(qū)分一項(xiàng)合同是預(yù)約還是本約，應(yīng)當(dāng)探求當(dāng)事人的真意， 方法上應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合同的文義解釋。除了根據(jù)解釋第五條規(guī)定將預(yù)約認(rèn)定為本約外，對(duì)于“名為預(yù)約實(shí)為本 約”的情形應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格掌握。第二，如果預(yù)約中約定了定金罰則，因可歸責(zé)于一方當(dāng)事人

3、的事由導(dǎo)致本約不能有 效成立的， 應(yīng)當(dāng)適用定金罰則； 如果預(yù)約中沒(méi)有約定定金罰則的， 則違約方應(yīng)當(dāng)賠償守約方所遭受的實(shí)際損失。但在實(shí)際損失之外，是否應(yīng)當(dāng)賠償履行本約產(chǎn)生的可得利益，存在觀點(diǎn)上的分歧。一種意見(jiàn)認(rèn)為，當(dāng)事人 違反預(yù)約合同導(dǎo)致沒(méi)有訂立商品房買賣合同的， 只承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。 另一種意見(jiàn)認(rèn)為， 雖然預(yù)約的形式多樣， 但當(dāng)事人的預(yù)期利益卻不同。對(duì)于一份內(nèi)容比較全面的預(yù)約合同，因?yàn)楫?dāng)事人（主要是買受人）對(duì)此已有許多 預(yù)期的利益，因開(kāi)發(fā)商的違約，致使其利益無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這種情況如果僅適用定金罰則，對(duì)維護(hù)市場(chǎng)的誠(chéng)信體制 是不利的，因此還應(yīng)當(dāng)賠償預(yù)期利益（可得利益），即在定金罰則或?qū)嶋H損失的范圍之外

4、，再參照房屋差價(jià)或 違約方所獲利潤(rùn)確定買受人的損失數(shù)額。2、關(guān)于“暫定價(jià)”糾紛的處理實(shí)務(wù)當(dāng)中，雙方當(dāng)事人往往在預(yù)約中約定了“暫定價(jià)”，而其后在訂立本約時(shí)，出賣人往往又“提高”了 房屋價(jià)款，買受人因不能接受而致使商品房買賣合同（本約）不能成立，此時(shí)，能否追究出賣人的違約責(zé)任？與會(huì)代表在這個(gè)問(wèn)題上的認(rèn)識(shí)尚較一致，即出賣人于此情形下并不承擔(dān)違約責(zé)任。大家認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題的 實(shí)質(zhì)在于，預(yù)約中的“暫定價(jià)”條款對(duì)雙方當(dāng)事人是否具有約束力。而該條款對(duì)雙方當(dāng)事人是否具有約束力， 又涉及到對(duì)預(yù)約的性質(zhì)與效力的理解與判斷。預(yù)約既然是當(dāng)事人約定將來(lái)訂立一定契約（本約）的契約，那么 其債務(wù)的內(nèi)容即是將來(lái)要訂立本約， 房

5、屋的價(jià)款及房屋的交付等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)留作將來(lái)訂立本約時(shí)予以確定， 該“暫 定價(jià)”條款僅是作為雙方當(dāng)事人在訂立本約時(shí)確定價(jià)格條款的一種參照。只要“預(yù)約”還是預(yù)約，則預(yù)約中的“暫定價(jià)”條款對(duì)當(dāng)事人就不應(yīng)當(dāng)具有約束力，就不能要求當(dāng)事人即應(yīng)按照該條款實(shí)際付款交房。真正對(duì)當(dāng)事 人具有約束力的價(jià)格條款尚須當(dāng)事人的另行商定， 買受人因不能接受出賣人這一關(guān)于價(jià)格內(nèi)容的意思表示導(dǎo)致 本約不能成立的， 自屬契約訂立過(guò)程中非常正常的事情當(dāng)事人雖心懷誠(chéng)意積極地進(jìn)行締約活動(dòng)， 但并不能 必然導(dǎo)致契約就能夠有效地成立，這是交易中的常識(shí)，即便有預(yù)約的擔(dān)保，也是如此。另外一種觀點(diǎn)與之殊途同歸。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)約中的“暫定價(jià)”是相對(duì)

6、于本約中的核定價(jià)而言的，對(duì)于 “暫定價(jià)”，雙方當(dāng)事人都是可以調(diào)整的，合同的履行（付款交房）最終還是按核定價(jià)來(lái)計(jì)算。因此，出賣人 違反“暫定價(jià)”條款，未能按之將房屋出售于買受人，并不對(duì)買受人承擔(dān)違約責(zé)任。與會(huì)代表還認(rèn)為，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，保護(hù)買受人的合法權(quán)益，對(duì)于符合解釋第五條規(guī) 定的情形，即使名為“暫定價(jià)”，也不可單方變更。此外，對(duì)于預(yù)約合同中的價(jià)格用語(yǔ)，尚需具體問(wèn)題具體分 析，不可簡(jiǎn)單套用上述“暫定價(jià)”條款而一概而論。3、關(guān)于確定懲罰性賠償責(zé)任的因素解釋第八條、第九條針對(duì)五種欺詐和違約程度突出的情形規(guī)定了懲罰性賠償責(zé)任。即除了返還已付購(gòu) 房款及利息，賠償實(shí)際損失外，買受人于特定情

7、形下可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。 由于房屋價(jià)值巨大，為了避免雙方當(dāng)事人之間的利益明顯失衡， 解釋又將具體的懲罰幅度交給處理具體案 件的法官掌握。解釋確定的懲罰性賠償涉及法官自由裁量權(quán)的行使，雖然難以統(tǒng)一具體尺度，但可以確定一些參考的 因素。與會(huì)代表認(rèn)為，僅僅考量出賣人（開(kāi)發(fā)商）的主觀惡性程度是不夠的。因?yàn)榧热豢梢赃m用懲罰性賠償責(zé) 任，本身即已說(shuō)明了出賣人的“主觀惡性”極為嚴(yán)重，再分其輕重而定其責(zé)任，已沒(méi)有實(shí)際意義；再者，在依 法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任的前提下，責(zé)任人的“主觀惡性”如何，一般并不影響責(zé)任的輕重程度對(duì)責(zé)任的輕重 具有決定性影響的，是損害后果。因此，在確定懲罰性賠償責(zé)

8、任時(shí)，還應(yīng)該考慮以下幾個(gè)因素：出賣人有無(wú)減 責(zé)或者免責(zé)的事由，包括法律上的和道德上的事由；出賣人因欺詐性交易的獲利情況；買受人的受損情況；雙 方當(dāng)事人的經(jīng)濟(jì)狀況；等等。與會(huì)代表還認(rèn)為， 由于懲罰性賠償責(zé)任的確定涉及法官的自由裁量權(quán)， 為了維護(hù)司法權(quán)威和裁判的公信力， 如果一審裁判沒(méi)有重大利益失衡的，二審法院一般不宜改判。4、關(guān)于面積誤差問(wèn)題的法律適用依據(jù)解釋第十四條規(guī)定，出賣人交付使用的房屋面積與商品房買賣合同約定面積不符時(shí)，處理原則有 二：首先交由當(dāng)事人意思自決，表現(xiàn)為“合同有約定的，按照約定處理”；其次，在當(dāng)事人意思未能自決的情 況下，即在“合同沒(méi)有約定或者約定不明確的”的情況下，才依據(jù)解

9、釋的規(guī)定處理。實(shí)踐中，當(dāng)事人在合 同中往往約定有“多退少補(bǔ)、按實(shí)結(jié)算”等類似條款，這是否屬于“合同有約定的，按照約定處理”的情形？ 如果屬于這種情形，當(dāng)面積誤差過(guò)大以至明顯不合理時(shí)，是否仍然簡(jiǎn)單套用“當(dāng)事人另有約定除外”的規(guī)則？江蘇省城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例（以下簡(jiǎn)稱條例）第十七條第二款規(guī)定：當(dāng)事人雙方雖在預(yù)售合 同中約定以實(shí)際交付面積為準(zhǔn)， 但實(shí)際交付面積大于或者小于預(yù)售合同約定面積超過(guò)百分之三的， 預(yù)購(gòu)人有權(quán) 退房。預(yù)購(gòu)人退房的，適用前款第（一）項(xiàng)規(guī)定。預(yù)購(gòu)人不退房的，大于或者小于部分不超過(guò)百分之三的，按 照預(yù)售合同約定的價(jià)格多退少補(bǔ)；大于部分超過(guò)百分之三的，產(chǎn)權(quán)歸預(yù)購(gòu)人所有，并可以不支付該

10、部分的房?jī)r(jià) 款，小于部分超過(guò)百分之三的，預(yù)售人應(yīng)當(dāng)向預(yù)購(gòu)人雙倍返還該部分的房?jī)r(jià)款。與會(huì)代表認(rèn)為， 第一， 省人大常委會(huì)頒布的地方性法規(guī)是全省各級(jí)人民法院處理民事案件的依據(jù)。 條例 第十七條第二款的規(guī)定充分體現(xiàn)了保護(hù)群眾利益，維護(hù)市場(chǎng)誠(chéng)信的理念，具有江蘇特色；而且，該規(guī)定是對(duì)當(dāng) 事人履行合同行為的規(guī)制， 是對(duì)當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系的調(diào)整， 并不涉及合同本身的效力。 在這一點(diǎn)上， 條例 與解釋并不矛盾。因此，對(duì)約定“按實(shí)結(jié)算”而引發(fā)的面積糾紛，應(yīng)當(dāng)適用條例的規(guī)定。第二，如果 雙方當(dāng)事人在預(yù)售合同中明確約定了面積誤差的具體比例及相應(yīng)的處理方法，則應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治， 根據(jù)合同約定進(jìn)行裁判。5、關(guān)于

11、違約金數(shù)額的調(diào)整商品房買賣合同中往往約定了違約金條款，當(dāng)一方當(dāng)事人違約時(shí)，守約方會(huì)以之為據(jù)追究其違約責(zé)任，而 違約方一般會(huì)以 “其并沒(méi)有違約、不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”為由進(jìn)行抗辯。當(dāng)此種抗辯不能成立時(shí)，違約方又 會(huì)提出其原來(lái)的抗辯中包含了 “約定的違約金過(guò)高、 請(qǐng)求予以減少” 的意思表示， 而請(qǐng)求人民法院予以減少 （這 種情況往往發(fā)生在二審中）；或者人民法院發(fā)現(xiàn)約定的違約金確實(shí)過(guò)高，能否根據(jù)違約方的這種抗辯，推論其 包含了“約定的違約金過(guò)高、請(qǐng)求予以減少”的意思表示，從而主動(dòng)地減少違約金的數(shù)額？與會(huì)代表大多認(rèn)為， 當(dāng)事人的 “其并沒(méi)有違約、 不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任” 抗辯主張與其 “約定的違約金過(guò)高、

12、 請(qǐng)求予以減少”的意思表示，在性質(zhì)、意義上并不相同：前者為一種抗辯，旨在推卸責(zé)任；后者實(shí)為一項(xiàng)訴訟 請(qǐng)求，旨在減輕責(zé)任。再者，二者的邏輯前提也不相同：前者以其不存在歸責(zé)事由（無(wú)違約行為）為前提；后 者以其承認(rèn)存在歸責(zé)事由（有違約行為）、因而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任為前提，只是在此前提下，請(qǐng)求減輕其責(zé)任。因 此，不存在前者包容后者的可能，更不存在著后者包容前者的可能。然而，基于訴訟經(jīng)濟(jì)的考慮，在當(dāng)事人僅 提出“其并沒(méi)有違約、 不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任” 的抗辯主張時(shí)， 法官應(yīng)當(dāng)及時(shí)地予以詢問(wèn)說(shuō)明。 其結(jié)果有二： （ 1） 如果法官行使了釋明權(quán)，當(dāng)事人又作出了“約定的違約金過(guò)高、請(qǐng)求予以減少”的意思表示，則法官應(yīng)當(dāng)

13、根據(jù) 對(duì)事實(shí)的審查結(jié)果，以當(dāng)事人是否違約為據(jù)，而決定是采信其減責(zé)的訴訟請(qǐng)求還是免責(zé)的抗辯主張；如果當(dāng)事 人仍沒(méi)有作出“約定的違約金過(guò)高、請(qǐng)求予以減少”的意思表示，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)為當(dāng)事人放棄了其違約金降低請(qǐng)求 權(quán)而只有免責(zé)抗辯主張， 法官應(yīng)當(dāng)根據(jù)其是否違約的事實(shí)而決定是否采納該抗辯主張； 若不采納該抗辯主張即 追究其違約責(zé)任的話，則法官不得主動(dòng)地降低違約金的數(shù)額。（ 2）如果法官?zèng)]有行使釋明權(quán)，當(dāng)事人也沒(méi)有 作出“約定的違約金過(guò)高、請(qǐng)求予以減少”的意思表示的，則只能認(rèn)為當(dāng)事人僅有“其并沒(méi)有違約、不應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)違約責(zé)任”的抗辯主張，而不能認(rèn)定其中包含了“約定的違約金過(guò)高、請(qǐng)求予以減少”的意思表示。與會(huì)代表

14、還認(rèn)為， 雖然當(dāng)事人在一審中沒(méi)有提出請(qǐng)求減少違約金的意思表示， 但在上訴請(qǐng)求和理由中提出 這種意思表示的，人民法院在二審中仍然可以作出適當(dāng)調(diào)整。6、關(guān)于遲延或不能辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書的責(zé)任解釋第十八條和第十九條規(guī)定，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人在一定期限之內(nèi)未能取得房屋權(quán)屬證 書或者一定期限之后無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記的， 買受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)諸如支付違約金、 賠償損失等違 約責(zé)任。但適用解釋遇到的問(wèn)題在于，買受人行使這一請(qǐng)求權(quán)時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)對(duì)“出賣人的原因”承擔(dān)舉證 責(zé)任？多數(shù)意見(jiàn)認(rèn)為， 買受人行使這一請(qǐng)求權(quán)的法律基礎(chǔ)固然在于 解釋 的這兩條規(guī)定； 但其也需要事實(shí)基礎(chǔ)， 那就是出賣人的違約行為

15、（即所謂“出賣人的原因”）、買受人的損害（即在一定期限之內(nèi)或者之后不能辦到 房屋所有權(quán)證或者進(jìn)行所有權(quán)登記） 以及兩者之間需具備的引起與被引起的因果關(guān)系。 只有同時(shí)具備這兩個(gè)基 礎(chǔ)，買受人的請(qǐng)求權(quán)才能成立。根據(jù)國(guó)務(wù)院城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十三條規(guī)定：預(yù)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起9 0日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購(gòu)買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起9 0日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購(gòu)買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。可見(jiàn)，履行商品房買 賣合同的過(guò)程中，所有權(quán)證的辦理與取得

16、是由買受人承擔(dān)的義務(wù)。出賣人承擔(dān)的僅僅是法定協(xié)助義務(wù)。因此， 買受人若行使解釋賦予的請(qǐng)求權(quán)，就應(yīng)當(dāng)對(duì)“出賣人的原因”承擔(dān)舉證責(zé)任，即證明到有關(guān)部門申請(qǐng)辦理 房屋所有權(quán)登記，由于開(kāi)發(fā)商未盡協(xié)助義務(wù)導(dǎo)致未能辦成。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，該舉證責(zé)任主要在出賣人一方，買受人不需要舉證，其只要陳述一下，前往辦理所有權(quán) 登記手續(xù)而沒(méi)有辦下來(lái)即可。7、關(guān)于土地使用權(quán)證使用年限縮水的問(wèn)題城市房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)規(guī)定了各類用地的最高年限。住宅商品房的出賣人向買受人移轉(zhuǎn)交付的 土地使用權(quán)， 其使用期限常常短于七十年。 這主要有兩種原因， 其一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)占用了一定的時(shí)間， 這屬于正常形態(tài)，一般不會(huì)引發(fā)糾紛。另一

17、種情形是出賣人經(jīng)出讓取得土地使用權(quán)后變更了土地用途，或者從 他人處經(jīng)轉(zhuǎn)讓取得土地使用權(quán)，土地性質(zhì)本不屬于住宅用地，故導(dǎo)致土地使用權(quán)年限是四十年或者五十年。在 后一種情形中，出賣人是否應(yīng)向買受人承擔(dān)違約責(zé)任？如承擔(dān)，又該如何承擔(dān)？一種意見(jiàn)認(rèn)為，出賣人是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，首先要看其在訂立買賣合同時(shí)，是否盡到了告知義務(wù)即告 訴買受人土地使用權(quán)的年限情況。如果其已經(jīng)盡到了告知義務(wù)，買受人仍然愿意購(gòu)買的，可以認(rèn)定買賣合同是 據(jù)實(shí)訂立的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為出賣人并沒(méi)有違反合同約定及附屬義務(wù)，因此不承擔(dān)違約責(zé)任。如果出賣人沒(méi)有盡到告 知義務(wù)，且出賣人向買受人移轉(zhuǎn)交付的土地使用權(quán)年限不符合法律規(guī)定的住宅用地的使用年限

18、，就構(gòu)成違約， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。在違約責(zé)任的承擔(dān)方式上，可以責(zé)令出賣人退還多收取的土地成本，或者責(zé)令其將土地使 用權(quán)的年限予以續(xù)展、補(bǔ)足，也可以由其支付費(fèi)用而由買受人辦理續(xù)展手續(xù)。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，根據(jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定，這種糾紛屬于土地使用權(quán)權(quán)屬爭(zhēng)議，不屬于人民法院 受理民事案件的范圍，依法應(yīng)當(dāng)由有關(guān)人民政府處理。二、私房買賣合同糾紛案件疑難問(wèn)題法律適用1、如何理解、適用“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的法律規(guī)定？城市房地產(chǎn)管理法第三十七條第六項(xiàng)規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。對(duì)于違反這 一規(guī)定而進(jìn)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的合同效力問(wèn)題，實(shí)踐中掌握得并不一致。有的認(rèn)為轉(zhuǎn)讓行為有

19、效，其理由在于，這 條規(guī)定是基于行政管理的目的而規(guī)定的，在理論上屬于取締規(guī)定，并不能否認(rèn)轉(zhuǎn)讓合同的效力。有的認(rèn)為轉(zhuǎn)讓 行為無(wú)效，其理由在于，既然法律是這樣規(guī)定的，就應(yīng)該嚴(yán)格遵守。與會(huì)代表認(rèn)為，這個(gè)問(wèn)題急需統(tǒng)一裁量標(biāo)準(zhǔn)，并認(rèn)為轉(zhuǎn)讓未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓合同的效力 不能一概認(rèn)定為無(wú)效。根據(jù)合同法第五十一條的規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓行為屬于無(wú)權(quán)處分，其效力也應(yīng)當(dāng)是待定 的：如果出賣人以后辦理了權(quán)屬登記手續(xù)，即其以后取得了處分權(quán)，則轉(zhuǎn)讓行為的效力由待定狀態(tài)轉(zhuǎn)為有效狀 態(tài)；若出賣人以后無(wú)法取得處分權(quán)，則轉(zhuǎn)讓行為的效力才從待定狀態(tài)轉(zhuǎn)為無(wú)效狀態(tài)。與會(huì)代表還認(rèn)為，適用該規(guī)定時(shí)，具體可分三種情形處理。第一，

20、基于生效裁判而取得的場(chǎng)合，因這種取 得方式是法定主義的取得方式，公開(kāi)作出、宣布的生效裁判客觀上已經(jīng)起到了公示的作用。因此，自裁判生效 之日起，取得人已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，雖未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書即將房屋又出售給他人的，無(wú)論是處分 行為還是負(fù)擔(dān)行為（買賣合同）的效力都不會(huì)受到影響，都應(yīng)當(dāng)是有效的?；谶@種轉(zhuǎn)讓行為，雖然需要補(bǔ)辦有關(guān)登記手續(xù)， 但買受人對(duì)房屋所享有的權(quán)利已毋庸置疑。第二， 因繼承或建造而取得房屋， 應(yīng)進(jìn)行物權(quán)公示，即依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書，在此之前不能謂取得人已取得了所有權(quán)，故其將房屋又出賣于他人的，實(shí)為無(wú)權(quán)處 分行為， 買賣合同的效力應(yīng)當(dāng)是待定的， 尚需根據(jù)以后的情況最終確定其是

21、有效的還是無(wú)效的。 但有觀點(diǎn)認(rèn)為， 這種情形與出賣他人之物不同，如果取得人提供充分證據(jù)其是事實(shí)上的權(quán)利人，可以認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效，并判 決出賣人必須先將房屋登記于自己名下，再過(guò)戶登記于買受人名下。第三，經(jīng)過(guò)審查，若出賣人能夠依法登記 領(lǐng)取權(quán)屬證書但故意拖延辦理的，可以認(rèn)為出賣人嗣后（即買賣合同訂立后）是能夠取得處分權(quán)的，因此買賣 合同的效力應(yīng)當(dāng)由待定狀態(tài)轉(zhuǎn)為有效，對(duì)出賣人的無(wú)效主張不予支持。2、關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記公信力制度的保護(hù)范圍不動(dòng)產(chǎn)登記具有權(quán)利正確性推定的作用和社會(huì)公信力。 不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利狀況推定為實(shí)際 的權(quán)利狀況， 即使是登記的權(quán)利狀況于實(shí)際的權(quán)利狀況不一致， 法律仍保護(hù)善意

22、的第三人對(duì)登記簿所公示的權(quán) 利狀況的信賴。善意的第三人可以取得相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利。但在買受人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利之前，第三人主張對(duì) 該房屋享有所有權(quán)， 并主張?jiān)撡I賣合同無(wú)效， 如果審查結(jié)果認(rèn)為第三人確為真正的所有權(quán)人， 如何保護(hù)買受人？ 該房屋買賣合同能否繼續(xù)履行？一種意見(jiàn)認(rèn)為， 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的 交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。從法律規(guī)定來(lái)看，房屋既然登記在出賣人的名下，那么他就有處分權(quán)，因此買 賣合同是有效的；從價(jià)值導(dǎo)向來(lái)看，既然要保護(hù)交易安全，就應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同。至于實(shí)際權(quán)利人，可通過(guò)向 出賣人主張返還不當(dāng)?shù)美姆绞降玫骄葷?jì)。另一種意見(jiàn)

23、認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力制度要求在出賣人與買受人之間已經(jīng)完成了物權(quán)轉(zhuǎn)移。也就是說(shuō)， 在出賣人與買受人之間尚未完成物權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，若經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，原來(lái)出賣人并非真正的權(quán)利人，就無(wú)權(quán)處分該房 屋，轉(zhuǎn)讓合同效力待定。既然真正的物權(quán)人主張權(quán)利，說(shuō)明其對(duì)出賣人的處分行為持否認(rèn)態(tài)度，是不追認(rèn)的， 該買賣合同為無(wú)效合同，因此也無(wú)繼續(xù)履行的可能與必要。至于買受人的保護(hù)問(wèn)題，可以通過(guò)追究出賣人的締 約過(guò)失責(zé)任、責(zé)令其賠償買受人的信賴?yán)鎿p失予以解決。3、關(guān)于“一房?jī)少u”糾紛中確定房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的原則“一物二賣”的問(wèn)題，是一個(gè)在實(shí)踐中經(jīng)常會(huì)發(fā)生的問(wèn)題?！耙环?jī)少u”的問(wèn)題，即是其中一例。與會(huì)代 表認(rèn)為，只要不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記在

24、出賣人名下，不論其出賣了幾次，幾個(gè)買賣合同都是有效的。若出賣人與后一 買受人惡意串通，損害前一買受人利益的，則后一買賣合同應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為無(wú)效合同，由前一買受人取得房屋的所 有權(quán)；若出賣人的后一出賣行為具備撤銷權(quán)行使條件的，則前一買受人也可以行使債權(quán)人的撤銷權(quán)，以保全其 得以向出賣人主張的房屋交付請(qǐng)求權(quán)。在數(shù)個(gè)買賣合同均有效的前提下，出賣人“一房?jī)少u”甚至多賣的，若數(shù)個(gè)買受人均未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記 手續(xù)，當(dāng)其都要求實(shí)際履行合同、交付房屋時(shí)，如何處理？根據(jù)什么原則確定房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬？一種意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)結(jié)合一定的事實(shí)因素或者一定的社會(huì)政策來(lái)判斷：如果數(shù)個(gè)買受人中，已經(jīng)有人占有 了該房屋并進(jìn)行了裝修添附，那

25、么可以決定由占有的買受人取得房屋的所有權(quán)。這是經(jīng)濟(jì)效益原則的體現(xiàn)。如 果買受人都沒(méi)有實(shí)際占有房屋的， 那么應(yīng)由第一個(gè)訂立買賣合同的買受人取得所有權(quán)。 這是誠(chéng)實(shí)信用原則的體 現(xiàn)。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，到底由誰(shuí)取得房屋的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)由出賣人決定，即由出賣人選擇向誰(shuí)交付。這是意思 自由原則的要求與體現(xiàn)， 而且出賣人作出的這一選擇， 是以其將向其他未被選擇的買受人承擔(dān)違約責(zé)任為代價(jià) 的，因此，對(duì)出賣人的這一選擇，沒(méi)有理由不予尊重。這一原則，可以概括為出賣人自由選擇交付原則。4、關(guān)于處理夫妻共有房屋買賣糾紛的價(jià)值取向夫妻如何行使財(cái)產(chǎn)權(quán)利， 不僅關(guān)系到夫妻本人的利益， 而且關(guān)系到與夫妻發(fā)生種種民事交往的第三人的

26、利 益。夫妻一方與他人訂立買賣合同出賣共有房產(chǎn)，另一方卻主張買賣合同無(wú)效，在保護(hù)夫妻另一方與交易相對(duì) 人的合法權(quán)益之間，民事法官應(yīng)當(dāng)如何取舍？這確是審判實(shí)踐中一個(gè)難題。最高人民法院關(guān)于適用中華人民共和國(guó)婚姻法若干問(wèn)題的解釋（一）第十七條第二項(xiàng)規(guī)定：夫或 妻非因日常生活需要對(duì)夫妻共同財(cái)產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見(jiàn)。他人有理由相 信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對(duì)抗善意第三人。但適用該規(guī)定時(shí)，誰(shuí)應(yīng) 當(dāng)對(duì)該“理由”承擔(dān)舉證責(zé)任？與會(huì)代表一致認(rèn)為，對(duì)該“理由”的舉證責(zé)任，應(yīng)當(dāng)由買受人來(lái)承擔(dān)，因?yàn)樵摗袄碛伞笔菢?gòu)成其善意信賴 的客觀基礎(chǔ)， 而買受人既然應(yīng)當(dāng)對(duì)其善意的信賴承擔(dān)舉證責(zé)任， 當(dāng)然應(yīng)當(dāng)對(duì)其據(jù)以信賴的客觀基礎(chǔ)即該 “理由” 承擔(dān)舉證責(zé)任，只有如此才能證明其信賴是善意的，這樣才可以獲得保護(hù)。這一點(diǎn)與夫妻之間約定財(cái)產(chǎn)制對(duì)外 效力的證明責(zé)任不同。 司法解釋對(duì)后者采取的是有利于保護(hù)第三人的做法， 即夫或妻若想以夫妻之間關(guān)于財(cái)產(chǎn) 的約定來(lái)對(duì)抗第三人，舉證責(zé)任在夫妻一方，其必須能夠證明該第三人明確、清楚地知道夫妻之間的約定，才 可以對(duì)抗第三人。因此，在因夫妻一方出賣共有房