沿海賽洛城S.M.S商業(yè)街定位

1、2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司1沿海賽洛城沿海賽洛城- S.M.S商業(yè)街定位分析SUN-太陽(yáng)-男人MOON-月亮-女人STARS-星星-孩子家庭2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司2日月星街區(qū)商業(yè)目標(biāo)及前景日月星項(xiàng)目的環(huán)境分析 總體商業(yè)情況概述 交通及人流情況概述 項(xiàng)目市場(chǎng)情況概述 項(xiàng)目周邊個(gè)案情況概述日月星街區(qū)商業(yè)定位 商業(yè)定位原則 商業(yè)主題定位 業(yè)種分類規(guī)劃 業(yè)態(tài)規(guī)劃指標(biāo) 品牌配置規(guī)劃日月星街區(qū)的招商策略 招商基本原則 招商工作流程 招商工作目標(biāo) 招商指標(biāo)分解 招商推廣進(jìn)度 招商推廣流程日月星項(xiàng)目總結(jié)及建議目錄目錄2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房

2、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司3日月星商業(yè)目標(biāo)及前景2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司4商業(yè)預(yù)期目標(biāo) 該項(xiàng)目需我司考慮的為20000平面左右的內(nèi)街商鋪的招商及銷售工作。 招商目標(biāo)：9個(gè)月完成80%的招商，12個(gè)月完成95%以上 銷售目標(biāo)：（ ？ ）月完成75%的銷售工作 完成情況： 在操作過(guò)程中吧項(xiàng)目的租金及單位平米的售價(jià) 提高25%-50%2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司5商業(yè)預(yù)期前景 結(jié)合賽洛城周邊的情況，逐步提升商業(yè)街的層次，使其在業(yè)態(tài)配比從服務(wù)與社區(qū)的商業(yè)模式變?yōu)榉?wù)于整個(gè)項(xiàng)目所處板塊的商業(yè)模式進(jìn)行轉(zhuǎn)變。達(dá)到逐步提升賽洛城項(xiàng)目的單位平米的租金及售價(jià)。20

3、21-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司6日月星項(xiàng)目環(huán)境分析2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司7國(guó)貿(mào)中心國(guó)貿(mào)橋中央電視臺(tái)北京電視臺(tái)四惠橋東三環(huán)雙井橋大郊亭橋廣渠路東長(zhǎng)安街東四環(huán)百子灣路CBD華貿(mào)中心富力廣場(chǎng)樂(lè)成國(guó)際現(xiàn)代城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)CBD東擴(kuò)區(qū)地鐵7號(hào)線地鐵1號(hào)線CBD+東四環(huán)=無(wú)限商業(yè)價(jià)值百盛購(gòu)物中心美羅城燕莎奧特萊斯沃爾瑪家樂(lè)福大成國(guó)際中心觀音堂畫家村競(jìng)園北京歡樂(lè)谷公園1872萬(wàn)科公園5號(hào)蘋果社區(qū)擎峰壹線國(guó)際后現(xiàn)代城國(guó)資委公務(wù)員住宅用地（即將開(kāi)建）2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司8北京東部總體情況概述北京東三環(huán)四環(huán)商務(wù)、商業(yè)氛圍濃郁，可滿足不

4、同人群的消費(fèi)習(xí)慣，娛樂(lè)業(yè)發(fā)達(dá)。北京最大的CBD所在地，具有較強(qiáng)的聚客能力使館區(qū)及北京國(guó)際機(jī)場(chǎng)，為該區(qū)域增加了高端的消費(fèi)人群大量中高端住宅項(xiàng)目，為該區(qū)域保障了人群基礎(chǔ)2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司9項(xiàng)目交通及人流情況分析項(xiàng)目周邊公共交通有11路、31路、35路、348路、740路、753路、952路公交車，地鐵1號(hào)線、八通線，規(guī)劃輕軌7號(hào)線與輕軌10號(hào)線 項(xiàng)目前期的入住率達(dá)到90%，常駐人口穩(wěn)定。周邊流動(dòng)人口達(dá)到日均10萬(wàn)人次。本案人為的把商業(yè)街分割為三段，對(duì)人流的環(huán)通有一定的影響項(xiàng)目雖然周邊交通線較多，但離項(xiàng)目都有一定的距離，給人流的到達(dá)造成一定困難2021-10-19

5、上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司10周邊人群的消費(fèi)指標(biāo)2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司11賽洛商圈東四環(huán)廣渠路百子灣路CBD區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模居住區(qū)大成國(guó)際中心金長(zhǎng)安大廈金泰國(guó)際中心金泰先鋒金都杭城百子灣家園美 利 山百子灣14號(hào)地地鐵7號(hào)線國(guó)資委公務(wù)員住宅用地（即將開(kāi)建）中水電住宅區(qū)競(jìng)園2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司12項(xiàng)目市場(chǎng)情況概述項(xiàng)目市場(chǎng)情況概述項(xiàng)目位與北京東四環(huán)CBD附近，有一定的發(fā)展空間。項(xiàng)目總建筑面積100萬(wàn)平米。周邊有一定的服務(wù)型社區(qū)商業(yè)，但欠缺主題商業(yè)氣氛及辦公環(huán)境。項(xiàng)目商業(yè)本身分部過(guò)散，動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)。項(xiàng)目現(xiàn)有商業(yè)氛圍較差，組成較單一。

6、2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司13項(xiàng)目周邊個(gè)案分析項(xiàng)目周邊個(gè)案分析項(xiàng)目周邊小區(qū)的商業(yè)目前有三種形式存在， 大城國(guó)際中心以集中式社區(qū)型商業(yè)模式， （引進(jìn)主力店，商業(yè)集中形成氣候） 金都杭城以散落式社區(qū)服務(wù)型商業(yè)模式 （導(dǎo)入商務(wù)配套，商戶有一定的品牌價(jià)值） 本案目前是以街區(qū)式社區(qū)服務(wù)型模式存在。 （缺少主力店及有一定品牌價(jià)值的商戶）2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司14日月星項(xiàng)目商業(yè)定位2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司15商業(yè)定位的原則商業(yè)定位的原則物業(yè)的高入住率及北京東四環(huán)CBD的東擴(kuò)給賽洛城商業(yè)帶來(lái)的升值前景和發(fā)展預(yù)期。因?yàn)槠渥?/p>

7、夠的體量不但能滿足社區(qū)居民的日常消費(fèi)，今后又輻射整個(gè)CBD辦公樓及各居住小區(qū)的消費(fèi)群體。賽洛城商業(yè)是一條典型的社區(qū)街，準(zhǔn)確的定位決定商業(yè)的成敗。整體街區(qū)不能僅以社區(qū)型為導(dǎo)向的單一服務(wù)功能，街區(qū)的成功取決于業(yè)態(tài)的組合，定位基于本案的現(xiàn)實(shí)情況應(yīng)考慮到差異定位及需求定位。2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司16商業(yè)定位的原則商業(yè)定位的原則不論是那種社區(qū)型商業(yè)其對(duì)主力店的需求都是一定的。例：大成國(guó)際的大賣場(chǎng)，金都杭城的商務(wù)會(huì)所。品牌效應(yīng)對(duì)整體的商業(yè)氛圍有一定的提升作用，對(duì)后期的可持續(xù)發(fā)展也有一定的保障。本案目前小型社區(qū)型服務(wù)商業(yè)基本以達(dá)到飽和，建議在內(nèi)街商業(yè)部分不在考慮。本案可考慮周

8、邊小區(qū)及辦公大樓所欠缺的商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，達(dá)到吸引客流及消費(fèi)的目的2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司17商業(yè)主題定位商業(yè)主題定位nSUN-太陽(yáng)-男人-娛樂(lè)、主力店nMOON-月亮-女人-百貨nSTATS-星星-孩子家庭-教育、餐飲、便民2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司18三期二期一期五期七期南七期北四期四期社區(qū)醫(yī)院學(xué)校六期太陽(yáng)月亮星星2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司19業(yè)態(tài)分類規(guī)劃業(yè)態(tài)分類規(guī)劃項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局（具體商戶落位及業(yè)態(tài)配比需在實(shí)際操作中做調(diào)整） 文化類：占總面積的30% 餐飲類：占總面積的15% 百貨類：占總面積的20% 便

9、民機(jī)構(gòu)設(shè)施類：占總面積的10% 主力店、娛樂(lè)類：占總面積的25% 2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司202021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司21業(yè)態(tài)規(guī)劃指標(biāo)業(yè)態(tài)規(guī)劃指標(biāo)2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司22餐飲類業(yè)態(tài)劃分餐飲類業(yè)態(tài)劃分 社區(qū)型商業(yè)物業(yè)相對(duì)租金成本較低，組合根據(jù)餐廳自身特點(diǎn)按不同區(qū)域劃分：休閑餐飲區(qū)：STARBUCKS / ILLY COFFER / GINO / PIZZA HUT / PAPA JOHNS/ KFC / GOLDEN STONE / ICE SEASON 等世界美食區(qū)：日本料理 、韓國(guó)料理 、東南亞菜

10、、拉丁自助烤肉 、意法 美等各式西餐廳（同時(shí)借鑒本地品牌）該區(qū)域與歐風(fēng)休閑 餐飲毗鄰。商務(wù)宴請(qǐng)區(qū)：俏江南 、小南國(guó)等（同時(shí)借鑒本地品牌）2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司23百貨類業(yè)態(tài)劃分百貨類業(yè)態(tài)劃分休閑服裝類：時(shí)尚平價(jià)類倉(cāng)儲(chǔ)品牌 UNQLO / H&M / ZARA / ASOBIO / C&A / UR / SEVEN DAYS等（該品牌對(duì)物業(yè)位置，招商條件 要求頗高） 。運(yùn)動(dòng)休閑類：NAUTICA / LACOSTE / ADIDAS ORIGINO /NIKE 360等居家類： 羅萊生活館 、恐龍家紡 、富安娜 、馨亭紡織 、澳西奴 、利 快廚房生活 、鵝媽媽廚房

11、館 ，（同時(shí)借鑒本地品牌）為更貼 近社區(qū)居民的日常生活需求生活用品在百貨類中更能體現(xiàn)其 配套功能2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司24便民機(jī)構(gòu)設(shè)施類業(yè)態(tài)劃分便民機(jī)構(gòu)設(shè)施類業(yè)態(tài)劃分購(gòu)物類：琴行 、品牌標(biāo)超、非購(gòu)物類：大型網(wǎng)吧、健身中心、美容院、女子會(huì)所服務(wù)機(jī)構(gòu)：銀行 、郵局、電信收費(fèi)網(wǎng)點(diǎn)2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司25主力店、娛樂(lè)類業(yè)態(tài)劃分主力店、娛樂(lè)類業(yè)態(tài)劃分電器：國(guó)美、蘇寧家電 ，百思買量販?zhǔn)終TV：好樂(lè)迪 、溫莎 主力餐飲：俏江南 、小南國(guó)等（同時(shí)借鑒本地品牌）2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司26文化類動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)：動(dòng)畫、漫畫

12、、及其衍生產(chǎn)品成人教育：英孚、北京青鳥、聯(lián)邦等益智教育：紅黃藍(lán)、華爾街、金寶貝、東方愛(ài)嬰嬰幼兒類：嬰大童的服裝服飾 ，玩具反斗城 ，博士蛙365 ，可考慮建300M2左右的兒童樂(lè)園 ，少兒涂鴉室 ，親子教育培訓(xùn)中心少兒攝影等。擴(kuò)大兒童部分的經(jīng)營(yíng)面積跟能貼近社區(qū)家庭活，滿足周末家庭生活的兒童消費(fèi)同時(shí)又帶動(dòng)餐飲的需求 2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司27n產(chǎn)業(yè)發(fā)展已具規(guī)模，支柱地位初步確立產(chǎn)業(yè)發(fā)展已具規(guī)模，支柱地位初步確立n根據(jù)經(jīng)濟(jì)普查資料測(cè)算，北京全市文化產(chǎn)業(yè)活動(dòng)共有從業(yè)人員51.4萬(wàn)人，占全市從業(yè)人員的7.3%；文化產(chǎn)業(yè)活動(dòng)占用資產(chǎn)為2827.5億元，占全市資產(chǎn)總計(jì)的1.

13、3%；全年業(yè)務(wù)收入為1714.8億元，占全市收入總計(jì)的6.0%；文化產(chǎn)業(yè)增加值為328.7億元，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的5.4%。n從文化產(chǎn)業(yè)活動(dòng)增加值所占的比重看，文化產(chǎn)業(yè)在我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱地位已經(jīng)初步確立。產(chǎn)業(yè)介紹產(chǎn)業(yè)介紹2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司28產(chǎn)業(yè)介紹產(chǎn)業(yè)介紹n動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)本身有巨大的市場(chǎng)空間，而動(dòng)漫產(chǎn)品的衍生產(chǎn)品市場(chǎng)空間更大。中國(guó)目前每年兒童食品每年的銷售額為人民幣350億元左右，玩具每年的銷售額為人民幣200億元左右，兒童服裝每年的銷售額達(dá)900億元以上，兒童音像制品和各類兒童出版物每年的銷售額達(dá)人民幣100億元在某種程度上，這些行業(yè)今后的發(fā)展與行銷都有

14、賴于動(dòng)漫這一新興產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，以此類推，中國(guó)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)將擁有超千億元產(chǎn)值的巨大發(fā)展空間。2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司29俏江南集團(tuán)創(chuàng)始于2000年，總部位于北京，旗下品牌包括 俏江南品牌餐廳、蘭（LAN Club）和SUBU三大高端品牌，是中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿?、值得信賴的?guó)際餐飲服務(wù)管理集團(tuán)。自成立以來(lái)，俏江南集團(tuán)遵循著創(chuàng)新、發(fā)展、品位與健康的企業(yè)核心精神，不斷追求品牌的創(chuàng)新和突破，從國(guó)貿(mào)第一家餐廳到北京、上海、天津、成都、太原、南京、青島等30多家店，從世界級(jí)的中國(guó)餐廳俏江南到中國(guó)最具世界藝術(shù)品味的頂級(jí)會(huì)所蘭，從服務(wù)商業(yè)精英、政界要員到2008北京奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)歷經(jīng)八年的健康

15、成長(zhǎng)，俏江南集團(tuán)已經(jīng)成為了中國(guó)最具發(fā)展?jié)摿Φ膰?guó)際餐飲服務(wù)管理集團(tuán)之一，并引領(lǐng)著中華美食文化走向國(guó)際市場(chǎng)。俏江南品牌餐廳最具時(shí)尚品位和創(chuàng)新理念的世界級(jí)中國(guó)餐廳俏江南俏江南2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司30品牌合作伙伴品牌合作伙伴2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司31 2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司322021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司33注：其余品牌附表2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司34日月星街區(qū)的招商策略2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司35 招商基本原則 n做到

16、業(yè)態(tài)互補(bǔ)，相互依附。n管理及維護(hù)好既定主題。n招商順序原則主力店先行，輔助店隨后。n特殊商戶招商優(yōu)惠原則。n統(tǒng)一的招商及管理。n做到對(duì)重點(diǎn)租賃客戶放水養(yǎng)魚。2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司36招商工作流程招商工作流程2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司37招商工作目標(biāo)招商工作目標(biāo)n開(kāi)業(yè)的保障：力爭(zhēng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成85%的開(kāi)業(yè)率n品牌的塑造：對(duì)招商品牌的篩選，打造客戶品牌的同時(shí)，完成項(xiàng)目品牌的塑造n龍頭效應(yīng)：通過(guò)主力店的進(jìn)駐。帶動(dòng)二、三類品牌的進(jìn)駐，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)商浦的銷售。2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司38招商指標(biāo)分解招商指標(biāo)分解2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司39招商推廣進(jìn)度招商推廣進(jìn)度2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司40招商推廣流程2021-10-19上海嘉恒浩發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理有限公司41優(yōu)勢(shì)：賽洛城從項(xiàng)目板塊考慮有一定的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 周邊居住氛圍較好。 項(xiàng)目位于東四環(huán)整體地理位置較好。 項(xiàng)目整體商業(yè)體量足夠 項(xiàng)目的配套設(shè)施建設(shè)較好劣勢(shì)：因外部沿街商鋪已出售，商業(yè)整體性很難控制 2萬(wàn)平米商業(yè)多為內(nèi)街在操作上有一定難度。 項(xiàng)目的周邊可直達(dá)交通不足 項(xiàng)目進(jìn)距離