(A類)大家物業(yè)住宅物業(yè)菜單式服務(wù)參考標(biāo)準(zhǔn)模板

1、大家物業(yè)住宅物業(yè)菜單式服務(wù)參考標(biāo)準(zhǔn)模板初稿（武林府）一、綜合管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)級別序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注1項目概況總建筑面積 101106 平方米；地庫建筑面積 31269 平方米；商業(yè)建筑面積 5423.47 平方米；綠化面積 6000 平方米；總戶數(shù) 371 戶；商鋪總戶數(shù) 26 戶；高層樓道 8 個；地庫車位 498 只(含子母車位42只)；路面臨時泊位 39 只；2管理層人員編制主任 1 名；大管家 1 名；管家 11 名；財務(wù)管家 1 名；小計14 名；3建筑面積管理人員配置建筑面積 6319.1 平方米/人（管理人員、總建筑面積除以管理人員核編人數(shù)）； 34 戶/人（管理人員）4物業(yè)服務(wù)費

2、標(biāo)準(zhǔn)合同約定物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn) 7.5 元平方米/月；實際服務(wù)成本 7.8 元平方米/月5服務(wù)處設(shè)置服務(wù)處各樓宇大堂設(shè)置1名管家專職接待，監(jiān)控24小時電話接待，辦公功能分區(qū)合理，配置辦公設(shè)施設(shè)備較先進(jìn)完備，應(yīng)用計算機(jī)等現(xiàn)代化管理手段進(jìn)行科學(xué)管理。公示值班電話，公示24小時服務(wù)電話。6管理服務(wù)人員要求（1）管家、專業(yè)操作人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書或崗位證書。（2）管理服務(wù)人員著裝統(tǒng)一、佩戴工號牌，儀容儀表整潔。（3）年齡2640歲，有相關(guān)行業(yè)經(jīng)驗。7客戶服務(wù)接待、處理要求服務(wù)時間：周一至周日在各樓宇大堂專職管家一站式接待，并提供服務(wù),每天接待時間不少于8小時。管家值班時間am8：

3、30-pm17：30。當(dāng)日17：3020：30由服務(wù)處值班經(jīng)理在5號大堂接待，20：30次日7：30在5號大堂專人接待；監(jiān)控24小時電話接待，管家工作手機(jī)24小時不間斷。客戶服務(wù)行為禮儀：電話接待電話鈴聲響起三聲內(nèi)必須接聽，接聽電話必須使用規(guī)范用語；來訪客戶主動問候，接待行為規(guī)范，服務(wù)主動、熱情。客戶訴求處理要求：來訪、來電業(yè)主訴求管家或值班經(jīng)理認(rèn)真做好登記記錄，及時安排業(yè)主訴求處理。急修15分鐘內(nèi)，其他報修按雙方約定時間到達(dá)現(xiàn)場，有完整的報修、維修和回訪記錄。對業(yè)主或使用人的投訴在24小時內(nèi)答復(fù)處理，并做好投訴處理的記錄。8管家式服務(wù)白金世家物業(yè)服務(wù)體系：物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)+管家式服務(wù)+酒店式服務(wù)

4、+關(guān)愛全家人園區(qū)文化活動（“關(guān)愛老主人”；“呵護(hù)小主人”；“體貼女主人”；“輔佐男主人”；）基本服務(wù)：一站式戶內(nèi)維修服務(wù)； 24小時客服；定時提醒；物品寄存；失物招領(lǐng)；信息咨詢；代叫車服務(wù)；雨傘出借；打字服務(wù)；代寄快遞；收發(fā)傳真；復(fù)印服務(wù)；代聯(lián)系翻譯服務(wù)；酒店預(yù)訂；餐廳預(yù)訂；洗衣服務(wù)；禮賓服務(wù)；行李服務(wù)；增值服務(wù)：臨時接送小業(yè)主；代為遛狗、喂狗；簡單的收、洗衣服；生活用品代購；搬家跟蹤服務(wù)；空關(guān)房管理；業(yè)主入住慰問服務(wù)；代收代繳水電煤等服務(wù)；代辦電信、華數(shù)電視等服務(wù)；保姆培訓(xùn)及家政服務(wù)；8二次裝修管理（1）按照合同約定，根據(jù)住宅裝飾裝修管理有關(guān)規(guī)定和管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）要求，建立完善的住宅

5、裝飾裝修管理制度。針對陽臺、露臺封閉、晾衣架安裝、空調(diào)外機(jī)安裝制訂裝修管理專項方案；（2）裝修前，依規(guī)定審核業(yè)主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關(guān)裝飾裝修的禁止行為和注意事項。裝修申辦手續(xù)資料齊全；（3）根據(jù)裝修進(jìn)度情況，水電、泥工階段每天1次巡查裝修施工現(xiàn)場，木工、油漆階段每2天巡視1次裝修施工現(xiàn)場。外立面無違規(guī)、違章搭建，立面統(tǒng)一有序；空調(diào)外機(jī)安裝預(yù)留位置。當(dāng)日做好裝修巡查記錄；（4）發(fā)現(xiàn)影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改共用管線等損害公共利益現(xiàn)象的，及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。并保存好違章、違規(guī)處理證據(jù)。9客戶關(guān)系維護(hù)業(yè)主溝通：（管家）責(zé)任區(qū)域業(yè)戶的溝通拜訪每周不少于2戶

6、（不重復(fù),半年全部覆蓋）；負(fù)責(zé)人每周不少于與2戶業(yè)主(重點業(yè)主)的上門拜訪溝通。傾聽業(yè)主的意見和建議，改進(jìn)服務(wù)。 意見征詢：每半年至少1次征詢業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意見，滿意率95分以上，每一年由公司聘請第三方進(jìn)行滿意度征詢1次，對合理的意見與建議及時整改和書面回復(fù)，建立臺賬。園區(qū)文化活動組織：有年度或季度、月度活動計劃，并按計劃執(zhí)行，每月不少于1次園區(qū)文化活動，每次活動有實施方案和活動總結(jié)?？蛻絷P(guān)懷：業(yè)主生日短信祝福；入住時上門慰問送鮮花祝福；幫業(yè)主搬家服務(wù)；10內(nèi)務(wù)管理（1）服務(wù)與被服務(wù)雙方簽訂規(guī)范的物業(yè)服務(wù)合同，雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確。制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)年度工作計劃，有完善的物業(yè)管理方案

7、，并組織實施。（2）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合杭州市物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求，實施iso9000質(zhì)量管理體系，對服務(wù)過程進(jìn)行控制。質(zhì)量管理、財務(wù)管理、檔案管理等制度健全。（3）結(jié)合項目實際，建立完整的應(yīng)急預(yù)案，結(jié)合實際每季度組織不少于一次專題演練；演練照片、記錄齊全。（4）員工培訓(xùn)按月度建立培訓(xùn)計劃，并按計劃實施，培訓(xùn)記錄保持完整；建立周例會制度，并做好會議紀(jì)要。（5）檔案資料指定專人管理，業(yè)主資料檔案根據(jù)公司檔案管理規(guī)定，檔案建立目錄和清單，檔案管理規(guī)范有序。（6）指定專人保管印章，使用印章須按規(guī)定登記，部門負(fù)責(zé)人審批簽字同意后方可用章；（7）倉庫指定專人管理，遵守出入庫物品登記和月底盤點制度。（8）辦公區(qū)

8、域環(huán)境要求：桌面整潔，桌面文件資料歸檔有序。辦公區(qū)域無雜物，辦公物品、資料、文件擺放整齊，辦公場所整潔有序。（9）服務(wù)處應(yīng)成立品質(zhì)監(jiān)督小組，品質(zhì)監(jiān)督小組每周至少組織一次集中品質(zhì)檢查，有檢查記錄和改進(jìn)臺賬。11服務(wù)告知和公示每個大堂設(shè)置公示牌，電子屏進(jìn)行公示。（1）及時發(fā)布異常天氣、防火、防盜等提示通知，加強(qiáng)與業(yè)主互動；（2）按有關(guān)規(guī)定和合同約定公布物業(yè)經(jīng)營性收支情況，每年不少于2次，公布資料拍照保存歸檔。（3）按有關(guān)規(guī)定規(guī)范使用物業(yè)專項維修資金，按規(guī)定公布維修基金使用情況，檔案資料齊全。（4）服務(wù)窗口應(yīng)公開收費項目和標(biāo)準(zhǔn)。（5）通知等對外文件格式統(tǒng)一，張貼、回收等管理規(guī)范,并有專人負(fù)責(zé)。（6）

9、小區(qū)主出入口設(shè)有小區(qū)平面示意圖，主要路口設(shè)有路標(biāo)。各組團(tuán)、棟及單元（門）、戶和公共配套設(shè)施、場地有明顯標(biāo)志。標(biāo)識、標(biāo)識無缺損、無傾斜、無褪色、無綠化遮掩。12物業(yè)經(jīng)營用房的管理每月一次經(jīng)營用房的用電安全、消防安全檢查，做好檢查臺賬；針對3合一等問題發(fā)送整改通知單，并落實簽收保存。二、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)級別項目序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注超甲級保潔服務(wù)人員編制1樓道、外圍、地庫保潔主管配置 1名；保潔領(lǐng)班配置 1名；大堂+樓道保潔配置 9 名；外圍（含商業(yè)外圍）保潔人員配置 4 名；地庫保潔 2 名；pa保潔配置 3名；替班保潔配置 3名；共計 23名。2每名保潔人員服務(wù)建筑面積建筑面積 4395

10、.9 平方米/人（總建筑面積除以保潔員核編人數(shù)）3人員要求年齡35-50歲；在崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，穿統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整潔。工作計劃1年度工作計劃編制保潔服務(wù)年度工作計劃，按計劃組織實施日常保潔和計劃性保潔。樓內(nèi)公共區(qū)域1地面每日清掃、每周拖洗二次；一層共用大廳每日塵推三次；大堂、門廳花崗石、大理石每月清洗一次；墻面15號樓大堂墻面每周一次，5號樓樓層通道墻面每半月一次；2扶手、開關(guān)盒、表箱蓋、單元門、信報箱扶手、信報箱、2m以下單元門、開關(guān)盒、表箱蓋每日擦抹一次，2m以上單元門、開關(guān)盒、表箱蓋每周清潔一次；3欄桿每天擦抹一次，4天花板、公共燈具每月除塵一次。每半年大清潔一次，無積塵、無蛛網(wǎng)

11、；5進(jìn)戶門、防火門進(jìn)戶門外側(cè)每月擦抹一次。6樓道單元雨棚每月清潔一次。7天臺、屋頂每周清潔一次。8電梯轎廂每日擦拭、清掃二次，電梯按鈕每日擦拭二次；每周電梯鏡面保養(yǎng)一次；轎廂地面每天擦拭一次。循環(huán)保潔（如有地毯每日換洗一次）。9門廳架空層每天清拖地面；每周天花板、燈具除塵；架空層休閑設(shè)施每天擦拭二次，每周消毒一次，循環(huán)保潔；10窗簾、軟裝沙發(fā)窗簾每年清洗1次，沙發(fā)每日擦拭1次； 11樓道窗戶、玻璃樓層每月清潔一次，大堂玻璃每周刮洗一次；樓外公共區(qū)域1外墻每年清洗2次；2垃圾收集每幢樓每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾、無污跡、無異味、垃圾桶內(nèi)及時沖洗干凈。3道路地面、綠地、明溝道路地面、綠

12、地每日清掃四次，并巡回保潔，做到無明顯暴露垃圾、無衛(wèi)生死角；明溝每周清掃一次。單元鋪裝路面每月沖洗一次；雨后及時對道路積水進(jìn)行清掃。4宣傳欄、小品等每半月清潔一次。5標(biāo)識、標(biāo)牌2m以下每天擦抹一次，2m以上部分每月、每周清潔一次。6高桿燈、草坪燈每天擦抹一次，下雨過后及時跟進(jìn)，高桿路燈2m以上部分每月清潔一次7垃圾廂房垃圾房每天沖洗一次，每周大清潔一次。8果皮箱、垃圾桶無破損、缺蓋，設(shè)置合理。垃圾桶內(nèi)膽夏天每天沖洗一次，冬天隔天沖洗一次。每天擦拭一次。9公共衛(wèi)生間地面每天拖洗2次，臺面、鏡面、臺盆每天擦抹3次以上，蹲坑、小便斗每天清潔及消毒一次。10娛樂、健身設(shè)施每天擦抹三次，地面每天清掃，循

13、環(huán)保潔。雨后及時擦拭，原則上1小時內(nèi)全覆蓋。11水景、水系每周月清洗或每天循環(huán)一次，水系無雜物漂浮或沉淀；水系整潔。大理石泛堿及時清理。地庫1非機(jī)動車庫地面每日清掃二次，塵推一次。2管道每年擦抹一次；3機(jī)動車庫地面每日清掃一次，每月沖洗一次；4垃圾收集垃圾箱設(shè)置于樓層中，每隔一層設(shè)置垃圾箱兩個，每天收集二次，夏季一日2次；5燈具、消防栓箱、標(biāo)識每月全面清潔一次；商鋪外圍1地面每日清掃4次。每月沖洗1次，其他時間段進(jìn)行巡掃。2商鋪外圍百葉每日擦拭1次；3商鋪外圍玻璃每半月清潔1次；4垃圾收集垃圾桶收集2次；地面保養(yǎng)1大堂地面每周一次。5號樓樓層通道每15天做一次，地面光亮，無明顯犯堿；2電梯廳每

14、周一次。地面無明顯犯堿，無斑花。3通道地面半月一次，根據(jù)犯堿情況隨時增補(bǔ)。4地毯清洗1號樓、5號樓每周一次，2、3、4號樓每10天一次。其它1保潔工具工具擺放統(tǒng)一規(guī)范，無隨意放置現(xiàn)象。2消毒滅害每季對窨井、明溝、垃圾房噴灑藥水一次（6、7、8、9月每月噴灑一次），每年滅鼠三次。三、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)級別序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注超超甲級1秩序維護(hù)人員編制主管 1 名；領(lǐng)班 3 名；門崗隊員 10 名；車庫隊員兼巡邏 9 名；消監(jiān)控 3 名；小計 26 名；郵件收發(fā) 1 名；2建筑面積秩序人員編制建筑面積 3888.7 平方米/人；總建筑面積除以秩序維護(hù)員核編人數(shù)3主次入口、消防通道安排執(zhí)勤的主

15、入口 2 個；技防管理門禁的出入口 2 個（南門早晚高峰站崗執(zhí)勤）；4人員、物資要求（1）專職人員，以中青年（20-35周歲，1.75m以上）為主，50%以上人員持有c1駕駛證和兩年以上駕齡，身體健康。（2）能處理和應(yīng)對小區(qū)公共秩序維護(hù)工作，能正確使用各類消防、物防、技防器械和設(shè)備，能夠熟悉、掌握各類刑事、治安案件和各類災(zāi)害事故的應(yīng)急預(yù)案。（3）上崗時佩帶統(tǒng)一標(biāo)志，按需求穿戴統(tǒng)一制服（精致），裝備佩戴規(guī)范，儀容儀表規(guī)范整齊，當(dāng)值時坐姿挺直，站崗時不倚不靠。（4）配備對講裝置和其他必備的安全護(hù)衛(wèi)器械。5內(nèi)務(wù)管理、培訓(xùn)考核（1）崗位值班記錄有領(lǐng)班、主管簽字審核；每周有班例會及記錄；主管每周有查夜及

16、查夜記錄；月度按要求進(jìn)行秩序維護(hù)人員考核；每月按培訓(xùn)計劃進(jìn)行培訓(xùn)，每周不少于一次培訓(xùn)，有培訓(xùn)簽到、記錄；（2）對火災(zāi)、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，每季度應(yīng)組織不少于1次的應(yīng)急預(yù)案演習(xí)。（消防每年一次）6崗?fù)ぁ徟_每天交接班衛(wèi)生清理一次，值班崗位物品擺放整齊，桌面無雜物，地面無煙頭、紙屑；崗?fù)の锲窋[放整齊，崗?fù)ばl(wèi)生整潔。7門崗執(zhí)勤（1）小區(qū)主出入口24 小時雙崗執(zhí)勤，6：0023：00立崗值勤，其余時段門崗區(qū)域走動執(zhí)勤，有詳細(xì)的交接班記錄、外來車輛的登記記錄和來訪人員登記記錄。（2）來訪人員全程陪同服務(wù)，由門崗副崗帶入大堂后對接管家，依照規(guī)程詢問確認(rèn)登記。（3）對進(jìn)出小區(qū)的車輛進(jìn)行管理和

17、疏導(dǎo)，保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出小區(qū)實行登記制度。8巡邏崗執(zhí)勤（1）按指定的時間和路線進(jìn)行巡查，對重點區(qū)域、重點部位每小時至少巡查一次，配有安全監(jiān)控設(shè)施的，實施24小時監(jiān)控。（2）接到火災(zāi)等險情或住戶緊急求助后五分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，并及時報告業(yè)主委員會和有關(guān)部門，并協(xié)助采取相應(yīng)措施。（3）車庫崗負(fù)責(zé)車輛引導(dǎo)，負(fù)責(zé)保持規(guī)范、有序的停車秩序。9技防設(shè)施和救助（監(jiān)控崗）（1）小區(qū)設(shè)有監(jiān)控中心，消防、技防設(shè)施設(shè)備24小時運行正常。（2）監(jiān)控中心接到報警信號后，秩序維護(hù)員五分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進(jìn)行處理，同時中心應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問。（3）火災(zāi)、治安等突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案響應(yīng)處置

18、流程在監(jiān)控中心控制室內(nèi)懸掛；（4）監(jiān)控中心，監(jiān)控室衛(wèi)生整潔，無雜物和無關(guān)物品；（5）監(jiān)控中心24小時值班制度，人員值班無脫崗和睡崗；消監(jiān)控值班記錄填寫真實規(guī)范。（6）紅外報警系統(tǒng)由秩序主管每周抽檢一次，監(jiān)控崗做好測試記錄。10機(jī)動車輛管理（1）地面、墻面按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌和地標(biāo)，車輛行駛有規(guī)定路線，消防通道、消防登高處、綠化帶內(nèi)無停車。車輛停放規(guī)范有序。（2）有專職人員24小時巡視和協(xié)助停車事宜。11非機(jī)動車的管理單元門廳內(nèi)無非機(jī)動車停放，非機(jī)動車輛指定區(qū)域停放規(guī)范有序，單元門廳以及其他公共區(qū)域無私拉亂接電動車充電電源線；12消防器材管理1、消防通道門每周打開一次，檢查是否能夠正常開

19、啟；抽檢5%手動報警測試符合規(guī)范要求；消防通道無雜物堆放和侵占；2、滅火器每月檢查不少于一次，及時更新或充壓。消防栓每月巡查不少于一次，消火栓箱內(nèi)無雜物，消防栓箱內(nèi)各種配件完好。并做好巡查記錄。13增值服務(wù)提供便民手推車，郵件代收代發(fā)，送水服務(wù)。四、公共區(qū)域綠化日常養(yǎng)護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)級別項目內(nèi)容要素服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注綠化基本概況、人員編制綠化人員編制綠化面積 6000 平方米；綠化工 2 名；每名綠化管理綠化面積綠化面積 3000 平方米/人（綠化面積除以綠化工核編人數(shù)）綠化人員要求年齡50歲以內(nèi)，具備一定綠化園藝養(yǎng)護(hù)專業(yè)知識，會熟練操作綠化養(yǎng)護(hù)工具。著裝統(tǒng)一、佩戴工號牌。綠化維護(hù)計劃年度計劃具備完整的綠

20、化苗木清單，編制年度保養(yǎng)計劃，按照計劃組織實施綠化維護(hù)保養(yǎng)超超甲級公共綠化草坪修剪草坪保持平整，草高不超過8cm。清雜草每年清除雜草七遍以上，每平方米不多于2株。灌、排水常年保證有效供水，有低洼及時整平，基本無積水。施肥按肥力、草種、生長情況及時施肥，每年三遍以上。病蟲害防治及時做好病蟲害防治。其它草地生長正常，斑禿黃萎低于5%。0.5平米不多于5處/萬平米。樹木修剪喬、灌木修剪每兩月一次，基本做到無枯枝、萌蘗枝；蘺、球、造型植物及時修剪，每年每兩月一次，做到枝葉緊密、圓整、無脫節(jié)、有造型；地被、攀援植物修剪及時，每年不少于三次，基本無枯枝中耕除草、松土適時中耕除草,做到基本無雜草，土壤疏松。

21、施肥按植物品種、生長狀況、土壤條件適時施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。病蟲害防治防治結(jié)合、及時滅治，主要病蟲害發(fā)生低于5%。扶正加固樹木基本無傾斜。其它喬灌木生長良好，樹冠完整；花灌木按時開花結(jié)果；球、籬、地被生長良好，無缺枝、空檔。喬木主景觀綠化苗木無枯死。其他喬木每萬平米不多于1顆?；▔ň巢贾靡荒曛杏辛我陨匣ɑ懿贾茫募居谢?。灌、排水夏季高溫每天澆水，保持有效供水，無積水。補(bǔ)種缺枝倒伏不超過兩處。修剪、施肥及時清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施復(fù)合肥一次。病蟲害防治適時做好病蟲害防治，每年一次全覆蓋異常氣象應(yīng)對臺風(fēng)提前做好喬木和隱患喬木的支

22、撐加固，防止樹木傾倒。倒伏苗木3天內(nèi)扶正。雨雪做好喬木積雪的清除，防止積雪壓損樹木。五、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)級別序號內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)備注1工程人員編制維修9名 ， 空調(diào)2名，工程人員共計11名2建筑面積人員核編建筑面積 9191 平方米/人3工程人員要求年齡45歲以內(nèi)，持證上崗，執(zhí)特種作業(yè)操作證書。具備設(shè)施設(shè)備維修、維護(hù)、保養(yǎng)專業(yè)知識。著裝統(tǒng)一、佩戴工號牌，儀容儀表整潔。4年度保養(yǎng)計劃建立完整的設(shè)施、設(shè)備清單，結(jié)合服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)處制定年度設(shè)施、設(shè)備維修保養(yǎng)計劃，經(jīng)公司工程部審核后并按照計劃組織實施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)工作超甲級1門窗每日巡視樓內(nèi)共用部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，

23、門、窗開閉靈活并無異常聲響。2樓內(nèi)墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。發(fā)現(xiàn)損壞，屬小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織實施。3路燈、草坪燈、圍墻燈、景觀照明、樓道燈完好率不低于98%。維修及時率100%。4雨、污水管道共用雨、污水管道每年疏通一次，雨、污水井每月檢查一次，并視檢查情況及時清掏。排水陰溝（明溝）半年疏通清理一次；集水井一年清理一次；5化糞池（格柵井）無化糞池，半年檢查一次格柵井，異常及時清掏6圍墻園區(qū)景觀每

24、周檢查一次，發(fā)現(xiàn)損壞，屬小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織實施。7道路、場地等每日園區(qū)進(jìn)行景觀檢查附帶道路巡檢對道路路面、側(cè)石、井蓋等巡查二次，發(fā)現(xiàn)損壞，屬小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織實施。8休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品每日園區(qū)進(jìn)行景觀檢查對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等巡查一次，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原

25、有面貌，保證其安全使用。木作每日檢查1次。每年10月進(jìn)行油漆養(yǎng)護(hù)9室外健身設(shè)施、兒童樂園等每日園區(qū)進(jìn)行景觀檢查發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保證器械、設(shè)施的安全使用（如需更換的除外。10安全標(biāo)識等每日車庫照明樓道照明均有檢查，對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標(biāo)識，并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施，保證標(biāo)識清晰完整，設(shè)施正常運行。11房屋結(jié)構(gòu)每年對房屋結(jié)構(gòu)檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞，屬小修范圍的，及時組織修復(fù)；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和物業(yè)專項維修資金使用計劃，向業(yè)主大會或業(yè)主委員會提出報告與建議，根據(jù)業(yè)主大會的決定，組織實施。12供水系統(tǒng)1、每日對供水設(shè)備檢

26、查，每半年對泵房、管道等除銹、油漆一次，每年對水泵保養(yǎng)一次，保證二次供水正常，泵房整潔。2、每年清洗水箱、蓄水池二次，二次供水水質(zhì)符合國家生活用水標(biāo)準(zhǔn)。3、高層房屋每年對減壓閥測壓檢查二次。4、水箱、蓄水池蓋板應(yīng)保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護(hù)網(wǎng)并完好，每年秋、冬季對暴露水管進(jìn)行防凍保養(yǎng)。13排水系統(tǒng)1、每周對污水泵、提升泵、排出泵檢查一次。2、每年對污水處理系統(tǒng)全面維護(hù)保養(yǎng)二次。3、控制柜電氣性能完好，運作正常。4、污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味和明顯噪聲，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。5、管網(wǎng)沒有滲、漏水，沒有油漆脫落。1415升降系統(tǒng)1、載人電梯24小時運行，監(jiān)控，

27、轎廂內(nèi)按鈕、燈具等配件保持完好，轎廂整潔。2、統(tǒng)一格式乘梯安全須知在轎廂內(nèi)統(tǒng)一位置張貼，每日抽檢電梯緊急呼叫按鈕、三方通話保持暢通。3、委托專業(yè)維修保養(yǎng)單位進(jìn)行定期保養(yǎng)，每年進(jìn)行安全檢測并持有有效的安全使用許可證，服務(wù)處應(yīng)有專人對電梯保養(yǎng)進(jìn)行監(jiān)督，并對電梯運行進(jìn)行管理。4、電梯發(fā)生一般故障的，專業(yè)維修人員二小時內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場修理，發(fā)生電梯困人或其它重大事件時，物業(yè)管理人員接到信息后須在五分鐘內(nèi)到現(xiàn)場應(yīng)急處理，專業(yè)技術(shù)人員須在半小時內(nèi)到現(xiàn)場進(jìn)行救助。弱電系統(tǒng)1、樓宇對講系統(tǒng)（可視）：每日測試一次，每周檢查與保養(yǎng)一次，保證其24小時正常運行，對講主機(jī)選呼功能正常，且選呼后的對講（可視）功能正常，語音（

28、圖像）清晰，對講分機(jī)開鎖功能、門體的閉門器自動閉門功能正常。2、周界報警系統(tǒng)：24小時設(shè)防并正常運行，每月進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準(zhǔn)確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出報警信號。3、監(jiān)視系統(tǒng)：不定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設(shè)備24小時正常運行，攝錄圖像清晰，錄像功能正常。4、電子巡更：根據(jù)需要設(shè)定巡更路線、時間，每月定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運行。5、車輛道閘系統(tǒng)：每月定期進(jìn)行調(diào)試與保養(yǎng)，保證其正常運行。6、ups電源每月充放電一次。16消防系統(tǒng)1、 消防泵每月啟動一次并作記錄，每年保養(yǎng)一次，保證其正常運

29、行。2、 每天檢查火警功能、報警功能是否正常。每周測試設(shè)備房消防對講電話,是否能夠通話，通話音質(zhì)是否良好：3、 每年檢測一次煙感（每幢每單元抽查5個點位），商鋪每月一次，并對全部控制裝置進(jìn)行一次檢測，煙感及時清洗或更換。4、 消防廣播系統(tǒng)每月一次檢查廣播喇叭外觀、測試音量工作狀態(tài)5、；每季度檢查一次室外消防栓，消防水管閥桿處加注潤滑油并作一次放水檢查 6、風(fēng)機(jī)系統(tǒng)，每月點動試運行一次，檢測送風(fēng)機(jī)工作狀態(tài)，排煙機(jī)工作狀態(tài)。并做好檢查運行情況記錄。7、卷簾工作狀態(tài)防火分隔設(shè)施：每季一次全面防火門外觀，防火門啟閉狀況，卷簾啟閉以及外觀檢查；8、自動噴水滅火系統(tǒng)：每月報警閥組放水，噴淋末端試水裝置放水

30、。9、消火栓/噴淋管網(wǎng)，流向標(biāo)識準(zhǔn)確、明了，各閥門檢查每季全面覆蓋一次，無滲、漏水，管網(wǎng)油漆完好，無脫落。10、每年全面檢測一次疏散指示燈，停電時能夠顯示。11、每年委托第三方專業(yè)消防檢測并出具書面檢測報告.人防系統(tǒng)人防設(shè)備完整，每季度一次密閉門檢查保養(yǎng)。17避雷接地系統(tǒng)每年全面檢查一次屋頂避雷網(wǎng)線，無脫焊、大面積生銹現(xiàn)象連接牢固，油漆完好。每年5月檢測一次房屋本體的防雷設(shè)施接地電阻值。18暖通系統(tǒng)1、 每日巡檢一次，記錄運行數(shù)據(jù)；2、 主機(jī)有專業(yè)單位定期維護(hù)保養(yǎng)，物業(yè)管理企業(yè)專人監(jiān)督管理；3、 風(fēng)機(jī)外觀清潔，外殼區(qū)、生銹、油漆區(qū)、脫落，風(fēng)管及風(fēng)管支架吊架情況。檢查保養(yǎng)風(fēng)機(jī)隔塵過濾網(wǎng)清洗檢查，風(fēng)扇轉(zhuǎn)動軸 承和電機(jī)添加潤滑油脂。3、新風(fēng)過濾網(wǎng)清洗，每周兩次。19地源熱泵系統(tǒng)1、 日常巡檢，運行記錄、巡檢水泵進(jìn)出口壓 力是否正常，水泵運行時是否有噪聲，管道是否有滲漏，水泵有