紅星地產(chǎn)分戶驗收、承接查驗作業(yè)指引(試行)

1、紅星地產(chǎn)分戶驗收、承接查驗作業(yè)指引(試行)紅星地產(chǎn)分戶驗收、承接查驗作業(yè)指引（試行）1. 目的為了規(guī)范物業(yè)分戶驗收及新建物業(yè)項目的承接查驗工作，提高一次交房成功率，提升客戶滿意度。確保項目開發(fā)事業(yè)部和物業(yè)公司雙方物業(yè)交接工作的順利進行，為項目持續(xù)開發(fā)建設(shè)、后續(xù)物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。2. 適應范圍適用于紅星地產(chǎn)新建物業(yè)項目的分戶驗收、承接查驗工作3.定義3.1分戶驗收：指住宅工程在按照國家有關(guān)標準、規(guī)范要求，在進行工程竣工驗收前，對每一戶住宅及部分公共部位質(zhì)量進行的專門驗收。3.2承接查驗：物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)前，物業(yè)服務企業(yè)和建設(shè)單位按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)共

2、用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行檢查和驗收的活動。3.2.1承接查驗的主體交付方：項目事業(yè)部接管方：城市物業(yè)公司參與方：項目參建施工單位4.0過程方法4.1分戶驗收（一戶一驗）4.1.1分戶驗收前置條件 項目單體工程驗收合格且單元內(nèi)已竣工（工完料清），是實施分戶驗收的必要條件。4.1.2職責項目事業(yè)部負責按法定要求組織新建物業(yè)項目的分戶驗收，物業(yè)公司參與分戶驗收工作。 在項目單體竣工驗收前一個月（原則上項目單體竣工驗收以合同集中交房期前置3-6個月為宜），由事業(yè)部、物業(yè)公司共同成立查驗小組，組織參建施工單位、監(jiān)理單位開展集中交房前的分戶查驗工作和整改工作。在集中交房期前1個月完成一戶一驗并整改到位。成

3、立查驗小組項目事業(yè)部工程部和物業(yè)公司共同成立查驗小組。組織監(jiān)理單位、參建施工單位參加。一般在集中交房前3-6個月4.1.3分戶驗收流程項目事業(yè)部工程部和物業(yè)公司共同確定，應在單體竣工驗收合格開始確定檢查時間根據(jù)需做分戶驗收房屋數(shù)量、可調(diào)配分戶驗收人力資源、驗房工機具配置以及驗房整改合理周期制定檢查計劃制定計劃查驗 準備人員、工具、記錄資料準備、檢查培訓組織查驗人員（監(jiān)理、甲方代表、物業(yè)）進行檢查（分區(qū)域、分棟、分戶）檢 查分戶驗收過程質(zhì)量記錄由物業(yè)公司收集匯總，其中涉及到整改項的轉(zhuǎn)工程整改通知單；分戶驗收結(jié)束，原始資料交項目事業(yè)部形成報驗一戶一驗檔案資料記錄反饋項目事業(yè)部將工程整改通知單發(fā)參建

4、責任施工單位，參建責任施工單位組織整改并合理控制整改進度及質(zhì)量整 改整改結(jié)束，分戶查驗小組負責復驗，不合格項由項目事業(yè)部責成參建責任施工單位繼續(xù)整改復 檢資料保存整改結(jié)束且驗收合格，項目事業(yè)部一戶一驗資料存檔4.1.4分戶查驗方法及標準分戶查驗方法房屋質(zhì)量檢查內(nèi)容及標準精裝房驗收標準4.2承接查驗4.2.1承接查驗政策法規(guī)及技術(shù)規(guī)范等相關(guān)依據(jù)4.2.1.1政策法規(guī)依據(jù)：國務院及XX市頒布的物業(yè)管理條例、建設(shè)工程質(zhì)量管理條例和建設(shè)部令第78號房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工備案管理暫行辦法、建設(shè)部 2010165號物業(yè)承接查驗辦法4.2.1.2技術(shù)依據(jù)：建設(shè)部建標(91)69號ZBP30001

5、-90房屋驗收標準和國家現(xiàn)行的相關(guān)建筑、安裝（電氣、給排水、暖通等）、設(shè)計、施工驗收規(guī)范及物業(yè)項目竣工圖紙及建設(shè)單位移交的相關(guān)技術(shù)資料。4.2.1.3管理依據(jù)：建設(shè)方與管理方簽署的前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約4.2.2實施物業(yè)承接查驗前置條件4.2.2.1在房屋銷售合同規(guī)定的交房時限內(nèi)，新建物業(yè)項目必需通過當?shù)卣尿炇?，并取得建設(shè)工程竣工驗收備案證和新建住宅商品房準許交付使用證，并且物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施安裝調(diào)試完畢、滿足使用功能的需求、竣工驗收合格，正常投入使用。4.2.2.2供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設(shè)施設(shè)備按規(guī)劃設(shè)計要求建成；供水、供電、供氣

6、、供熱已安裝獨立計量表具。4.2.2.3道路、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；4.2.2.4電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；4.2.2.5物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊全4.2.2.6；物業(yè)管理辦公用房、員工宿舍等按當?shù)卣笈渲猛晟?，物業(yè)管理用房已具備使用條件4.2.2.7分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期承接查驗，項目開發(fā)事業(yè)部與物業(yè)公司應當在承接最后一期物業(yè)時，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。4.2.2.8法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件4.3組織保障在滿足

7、承接查驗前置條件下，項目事業(yè)部與物業(yè)公司在集中交房前3個月共同組織成立物業(yè)承接查驗工作小組。負責組織新建物業(yè)項目交房前的項目的承接查驗工作。物業(yè)承接查驗工作小組項 目 事 業(yè) 部物 業(yè) 公 司4.3.1組織架構(gòu)4.3.2職責4.3.2.1項目事業(yè)部4.3.2.1.1組建物業(yè)移交工作組4.3.2.1.2明確移交區(qū)域、移交項目、數(shù)量及移交時間，并確保所移交的共用部位、共用設(shè)備設(shè)施達到承接查驗前置條件；4.3.2.1.3負責確保移交工程達到承接查驗技術(shù)標準要求；4.3.2.1.4組織對承接查驗發(fā)現(xiàn)的不合格項的整改。4.3.2.2 物業(yè)公司4.3.2.2.1受業(yè)主委托對新建項目共用部位、共用設(shè)備設(shè)施，

8、按建設(shè)部物業(yè)承接查驗辦法，前期物業(yè)服務協(xié)議，以及項目所在地相關(guān)法規(guī)及要求進行承接查驗；4.3.2.2.2負責成立物業(yè)承接工作組，審核物業(yè)承接條件，編制房屋承接查驗方案；4.3.2.2.1負責按本指引實施承接查驗，提出不合格整改項，對整改效果實施驗收；4.3.2.2.1負責承接查驗手續(xù)備案4.3.3交付計劃項目事業(yè)部和物業(yè)公司共同擬定物業(yè)承接查驗工作計劃。計劃樣表4.4過程方法4.4.1正常承接查驗流程（滿足承接查驗前置條件的前提下的流程）承接查驗流程工作內(nèi)容功能及質(zhì)量驗收合格是不合格否事業(yè)部整改物業(yè)承接查驗過程實施完畢，建管雙方組織召開物業(yè)交接會。簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，工程遺留問題表物業(yè)交接備

9、忘錄提交資料移交清單物業(yè)交接會議紀要作為附件，標志著承接查驗工作結(jié)束將查驗結(jié)果記錄于查驗表單里查驗中涉及的物業(yè)設(shè)計、施工質(zhì)量缺陷不能整改，記錄于物業(yè)交接備忘錄中按承接查驗標準對功能進行查驗補齊資料資料、實物量核對進行資料及實物量移交共同編制交接計劃及配套表單共同成立查驗工作小組滿足承接查驗前置條件1、 確定是否滿足條件2、 事業(yè)部、物管處共同成立查驗小組3、 編制計劃及表單4、 物業(yè)竣工圖及相關(guān)資料接管5、 核對竣工資料、數(shù)量是否齊全、完整、符合接收，不符合補齊6、 按標準對功能進行查驗7、 對檢查結(jié)果記錄于查驗表單里，不合格由建設(shè)單位進行整改8、 對不能整改的記錄于物業(yè)交接備忘錄9、 查驗完

10、畢建管雙方簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議將工程遺留問題表物業(yè)交接備忘錄提交資料移交清單物業(yè)交接會議紀要作為附件4.4.2正常承接查驗責任界面正常交接完畢標志著物業(yè)的管理權(quán)已整體移交給物業(yè)公司，由物業(yè)公司全面負責其正常的運行和維護保養(yǎng)工作（質(zhì)保期未到的項目除外）。在物業(yè)承接檢驗過程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)共用部位共用設(shè)備設(shè)施整改問題未整改完的，繼續(xù)由項目開發(fā)事業(yè)部負責整改，對不能及時整改或未呈顯形方式存在的問題隱患，記錄于物業(yè)交接備忘錄中，若問題發(fā)生則仍由項目事業(yè)部負責整改和完善。4.4.2非正常承接查驗流程（托管）項目集中交房前，在不具備承接查驗前置條件下，為配合項目事業(yè)部交房工作的順利推進，物業(yè)承接查驗工作由項目

11、事業(yè)部、物業(yè)公司應啟動應急程序?qū)嵤?，待物業(yè)項目滿足承接查驗條件后，再按正常的承接查驗程序組織實施。啟動非正常承接查驗流程的基本條件和管理要求： 物業(yè)項目已基本整體竣工，工完料清，施工單位清場（少量零星整改、調(diào)試人員） 施工單位零星整改、調(diào)試人員必須接受物業(yè)公司統(tǒng)一憑證出入管理，施工人員進場施工必須經(jīng)項目事業(yè)部書面許可（規(guī)定人數(shù)、規(guī)定整改時限、規(guī)定施工作業(yè)區(qū)域） 在此期間，參建責任施工單位的離場必須經(jīng)物業(yè)公司現(xiàn)場確認物業(yè)的成品保護現(xiàn)狀，若出現(xiàn)因工程整改施工造成的成品破壞，其相關(guān)的二次破壞損失由該區(qū)域的整改責任施工單位承擔非正常承接查驗流程（集中交房前不具備承接查驗前置條件的應急流程）階段應急流程工作內(nèi)容管理界面劃分項目事業(yè)部物業(yè)公司集中交房前委托管理物業(yè)使用代管階段物業(yè)實物量點交階段物業(yè)實物量（現(xiàn)狀）點交，對建成物業(yè)分系統(tǒng)分區(qū)域做感官質(zhì)量查驗和實物量的清點和驗收工作。為滿足交房需要對物業(yè)已投入使用的分項工程進行運行及管理在不具備承接查驗前置條件下，為配合項目事業(yè)部交房工作。項目以簽訂委托代管協(xié)議進行委托管理。 對交接的項目及內(nèi)容施工質(zhì)量負責，存在的施工缺陷及瑕疵由其組織整改。負責對未完善部分繼續(xù)完善，對設(shè)備設(shè)施運行過程中出現(xiàn)的問題負責組織整改和維修承擔實物量的成品保護責任負責其日常運行管理，