成都錦繡工場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)定位預(yù)判暨營(yíng)銷策略溝通42p

1、錦繡工場(chǎng)項(xiàng)目商業(yè)定位預(yù)判暨營(yíng)銷策略溝通本案研判核心命題如何運(yùn)營(yíng)，方可風(fēng)險(xiǎn)最小，利益最大？提出項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)結(jié)構(gòu)n 現(xiàn)有規(guī)劃之下，各物業(yè)關(guān)系梳理n 項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)矛盾點(diǎn)梳理？n 如何解決矛盾，盤活全局？商業(yè)定位策略n 定位之下，仍待解決的問(wèn)題點(diǎn)？n 品牌附加值注入？營(yíng)銷核心概念體系錦繡工場(chǎng)商業(yè)街坊區(qū)住宅區(qū)蜀錦文化產(chǎn)業(yè)區(qū)現(xiàn)有規(guī)劃之下，各物業(yè)關(guān)系梳理商業(yè)規(guī)劃，是整盤運(yùn)營(yíng)的核心。商業(yè)運(yùn)營(yíng)問(wèn)題得以解決，方可真正實(shí)現(xiàn)住宅/工場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，方可實(shí)現(xiàn)預(yù)期的盈利模式。在建筑設(shè)計(jì)層面，錦繡工場(chǎng)，為依托蜀錦文化資源、加以后期規(guī)劃打造的旅游復(fù)合產(chǎn)業(yè)街區(qū)。那么，在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)層面，物業(yè)應(yīng)如何劃分？營(yíng)銷過(guò)程中，分別實(shí)現(xiàn)什么角色？

2、項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)關(guān)系梳理產(chǎn)業(yè)街區(qū)現(xiàn)金流控制產(chǎn)業(yè)街區(qū)品牌價(jià)值控制住宅區(qū)蜀錦文化工場(chǎng)區(qū)產(chǎn)業(yè)街區(qū)運(yùn)營(yíng)核心版塊可持續(xù)經(jīng)營(yíng)聯(lián)接產(chǎn)業(yè)鏈贏利聯(lián)接項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)關(guān)系梳理商業(yè)區(qū)電影院/綜合商業(yè)區(qū)/街坊區(qū)客?？v觀產(chǎn)品規(guī)劃，商業(yè)矛盾點(diǎn)梳理？業(yè)態(tài)規(guī)劃與主題經(jīng)營(yíng)之矛盾現(xiàn)金流要求與開(kāi)發(fā)模式之矛盾招商租賃與全部銷售之矛盾統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)與產(chǎn)權(quán)分散之矛盾如何解決？就政府意愿而言，本案應(yīng)成為代言千年古蜀織錦文明的形象展覽窗口，從而增加城市文脈氣質(zhì)市政意義大于商業(yè)利益就投資商而言，本案更需研究的是產(chǎn)業(yè)街區(qū)如何規(guī)劃業(yè)態(tài)體系，如何達(dá)成有效的回款模式、盈利模式，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)低風(fēng)險(xiǎn)的收益商業(yè)利益大于市政意義矛盾點(diǎn)矛盾點(diǎn)1 1業(yè)態(tài)規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃vsvs主題經(jīng)營(yíng)主題經(jīng)

3、營(yíng)以蜀織錦博物館展覽功能為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)模式現(xiàn)金流回收周期漫長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大以商業(yè)街區(qū)之實(shí)，以蜀織錦博物館為品牌拔高的商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)模式在滿足政府公益需求同時(shí)，通過(guò)可控開(kāi)發(fā)模式控制風(fēng)現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)矛盾點(diǎn)矛盾點(diǎn)2 2現(xiàn)金流要求現(xiàn)金流要求vsvs開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目商業(yè)部分總體量不大，但規(guī)劃為層主題式綜合商業(yè)、客棧、沿河商業(yè)、影城，勢(shì)必決定有相當(dāng)體量的物業(yè)需要前期定制式招商、中期租賃培育市場(chǎng)，而后方可實(shí)現(xiàn)銷售；而開(kāi)發(fā)行為更強(qiáng)物業(yè)的快速銷售回款，盡可能縮短開(kāi)發(fā)周期，將風(fēng)險(xiǎn)控在最低；矛盾點(diǎn)矛盾點(diǎn)3 3招商租賃招商租賃vsvs全部銷售全部銷售為實(shí)現(xiàn)后期經(jīng)營(yíng)的可控性、持繼性，理論方法是將物業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，產(chǎn)

4、權(quán)分割出售，業(yè)主獲得固定回報(bào)大量的失敗案例證實(shí)產(chǎn)權(quán)商鋪是美麗的肥皂泡難點(diǎn)單位通過(guò)招商實(shí)現(xiàn)帶租約出售，優(yōu)勢(shì)單位通過(guò)物業(yè)自身價(jià)值出售為可行之道，但業(yè)態(tài)控制與統(tǒng)一管理無(wú)法做到，后期經(jīng)營(yíng)無(wú)法保證矛盾點(diǎn)矛盾點(diǎn)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)vsvs產(chǎn)權(quán)分散產(chǎn)權(quán)分散以上矛盾，是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段普遍存在的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。我們無(wú)法全部解決，但可以通過(guò)規(guī)劃定位，實(shí)現(xiàn)有效控制。如何控制？商業(yè)定位體系建立項(xiàng)目功能定位依托古蜀織錦文脈核心資源，城市平臺(tái)，通過(guò)后期可控規(guī)劃，打造代言成都古蜀織錦文明的旅游復(fù)合型、商業(yè)主導(dǎo)型的產(chǎn)業(yè)街區(qū)。商業(yè)功能定位要素n 古蜀織錦文明之附加值挖掘最大化n 與城市即有街區(qū)無(wú)縫鏈接，達(dá)成城市商脈、人脈資源利用最

5、大化商業(yè)定位研究體系業(yè)態(tài)規(guī)劃動(dòng)線規(guī)劃經(jīng)營(yíng)管理模式招商發(fā)售策略盈利模式n 古蜀織錦文明之附加值產(chǎn)業(yè)鏈挖掘n 業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局業(yè)態(tài)規(guī)劃策略古蜀織錦文明之附加值產(chǎn)業(yè)鏈挖掘旅游服務(wù)業(yè)旅行社接待中心旅游服務(wù)業(yè)旅行社接待中心配套餐飲業(yè)配套餐飲業(yè)/老成都小吃、老成都小吃、西餐廳、高檔中餐廳西餐廳、高檔中餐廳休閑業(yè)休閑業(yè)/酒吧、老茶館、戶外主題吧酒吧、老茶館、戶外主題吧配套禮品及工藝品業(yè)配套禮品及工藝品業(yè)/蜀錦工藝品、蜀錦工藝品、相關(guān)禮品等相關(guān)禮品等老成都民俗文化業(yè)老成都民俗文化業(yè)/特色小店特色小店古蜀織錦文明商業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈體系業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局沿河商業(yè)及廣場(chǎng)區(qū)n 1-2f:配套休閑區(qū)，小酒吧/咖吧西餐廳戶外主題吧

6、書(shū)吧等n 一樓門面面積控制30-50，控制總價(jià)；層高米以上，可做夾層經(jīng)營(yíng)n 二樓面積控制200-500,考慮局部退臺(tái)，與河景合二為一n 業(yè)態(tài)可部分考慮一樓門面與二樓大面積聯(lián)動(dòng)發(fā)售業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局沿河商業(yè)及廣場(chǎng)區(qū)n 3-4f:配套餐飲區(qū)/玩樂(lè)區(qū)，古法健身/瑜加館/戶外拓展基地/西餐廳/中餐廳等n 面積控制500以上,考慮局部退臺(tái)，與河景合二為一n 業(yè)態(tài)考慮三、四樓大面積聯(lián)動(dòng)發(fā)售業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局內(nèi)街坊區(qū)n 1-2f:旅游服務(wù)業(yè)/工藝品業(yè)，旅行社、青年戶外館、蜀錦特色工藝品館、古董館、情景體驗(yàn)演示館（銷售目的）老成都民俗特色小店等n 一樓門面面積控制30-50，控制總價(jià)；n 二樓面積控制200-50

7、0,考慮局部退臺(tái)，強(qiáng)調(diào)街坊觀景效果n 業(yè)態(tài)可部分考慮一、二樓聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng)，整體發(fā)售業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局內(nèi)街坊區(qū)n 3-4f:特色老茶館、戶外訓(xùn)練基地、西餐廳等n 面積控制500以上,考慮局部退臺(tái)，與河景合二為一n 業(yè)態(tài)考慮三、四樓大面積聯(lián)動(dòng)發(fā)售業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局客棧n 面積劃小，建筑面積控制在50套一、高樓層少量70大套房。n 高樓層設(shè)花園退臺(tái)，增加參與性、情景性；n 客棧采用酒店式公寓打造，衛(wèi)浴、地板精裝；業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局沿道路商業(yè)n 1-2f:旅游服務(wù)業(yè)/城市功能配套區(qū)/旅行社、特色小吃、超市等城市功能配套業(yè)態(tài)n 一樓門面面積控制30-50，控制總價(jià)；n 二樓面積控制200-500,考慮局部退臺(tái)，強(qiáng)

8、調(diào)街坊觀景效果n 業(yè)態(tài)可部分考慮一、二樓聯(lián)動(dòng)經(jīng)營(yíng)，整體發(fā)售業(yè)態(tài)規(guī)劃分區(qū)布局沿道路商業(yè)3-4f:特色中餐廳、西餐廳等n 面積控制500以上,考慮局部退臺(tái)，與城市景觀合二為一n 業(yè)態(tài)考慮三、四樓大面積聯(lián)動(dòng)發(fā)售n 人流動(dòng)線聯(lián)動(dòng)n 交通動(dòng)線聯(lián)動(dòng)動(dòng)線規(guī)劃策略人流動(dòng)線聯(lián)動(dòng)出入體系n 多口進(jìn)出/聯(lián)動(dòng)內(nèi)院（街）n 大循環(huán)+小循環(huán)n 客棧聯(lián)動(dòng)商業(yè)街區(qū)；留人體系n 院落情景業(yè)態(tài)n 特色民俗業(yè)態(tài)n 退臺(tái)景觀體系動(dòng)線規(guī)劃要點(diǎn)不僅有利人進(jìn)出，更需要使人留住。交通動(dòng)線聯(lián)動(dòng)水平交通體系n 回廊/聯(lián)廊回線業(yè)態(tài)聯(lián)動(dòng)n 2、3層入口處增加商業(yè)廣場(chǎng)式平臺(tái)，解決人進(jìn)入高樓層問(wèn)題豎向交通體系n 1層與2層，3層與四層，可設(shè)置觀光電梯/

9、扶梯，使豎向商業(yè)價(jià)值最大化。n 電影院西餐酒吧戶外基地瑜珈館等次主力店先期招商引入，定制式打造；n 一樓二樓沿街鋪依托地段價(jià)值品牌價(jià)值產(chǎn)權(quán)發(fā)售；考慮一二樓豎向整端式銷售；n 三樓四樓/電影院可考慮兩種方式：、帶租約發(fā)售，產(chǎn)權(quán)分割不宜過(guò)多；、只租不售，時(shí)間成熟，再行入市；n 客棧部分：面積劃小，專業(yè)團(tuán)隊(duì)打理，以特色酒店式公寓出售。招商發(fā)售策略n 項(xiàng)目整個(gè)商區(qū)采用統(tǒng)一管理，保證項(xiàng)目檔次、競(jìng)爭(zhēng)力；n 客棧部分引入專業(yè)酒店管理公司，打造特色酒店式公寓，可代租，但不承諾租金回報(bào)。經(jīng)營(yíng)模式n 第一層次，強(qiáng)調(diào)復(fù)合性產(chǎn)業(yè)街區(qū)/物業(yè)互動(dòng)盈利n 第二層次，到達(dá)式業(yè)態(tài)為核心/旅游產(chǎn)業(yè)鏈盈利n 第三層次，特色文化內(nèi)核

10、街區(qū)品牌整合盈利盈利模式住宅/客棧現(xiàn)金流一二層商業(yè)發(fā)售三四層/租賃收入電影院門票收入中長(zhǎng)期博物館門票收入品牌整合盈利品牌整合盈利商業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)互動(dòng)盈利商業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)互動(dòng)盈利住宅開(kāi)發(fā)盈利住宅開(kāi)發(fā)盈利此定位體系特征n 文脈品牌注入商業(yè)地產(chǎn)，無(wú)論政企，價(jià)值最大化n 控制現(xiàn)金流與開(kāi)發(fā)模式問(wèn)題n 控制經(jīng)營(yíng)模式與產(chǎn)權(quán)分散問(wèn)題此定位體系難點(diǎn)n 先期定制式招商問(wèn)題n 后期經(jīng)營(yíng)問(wèn)題n 三四樓租賃發(fā)售問(wèn)題上述問(wèn)題，若雙方確定合作，全心公司愿以強(qiáng)大的商家資源人脈及招商實(shí)力，專項(xiàng)解決。營(yíng)銷核心概念加碼 一個(gè)匯集中西、橫貫古今文化的時(shí)尚場(chǎng)，是本案在文化上的定位，也是全案定位基調(diào)。在營(yíng)銷層面，如何表答？ 十里成都府 花花錦繡

11、場(chǎng)編織成都式時(shí)髦項(xiàng)目營(yíng)銷形象髦主概念概念詮注：概念詮注：1 1、借勢(shì)成都休閑文化，、借勢(shì)成都休閑文化，“十里成都府，古蜀文化氛圍十足。十里成都府，古蜀文化氛圍十足。2 2、”花花錦繡場(chǎng)花花錦繡場(chǎng)“花花世界，暗寓街區(qū)商業(yè)繁華，燈紅酒綠?；ɑㄊ澜?，暗寓街區(qū)商業(yè)繁華，燈紅酒綠。編織成都式時(shí)髦編織成都式時(shí)髦編織，與項(xiàng)目核心文化編織，與項(xiàng)目核心文化蜀錦織繡暗合，同蜀錦織繡暗合，同時(shí)暗指特色文化的現(xiàn)代傳承。時(shí)暗指特色文化的現(xiàn)代傳承。 浣花上河圖編織成都式時(shí)髦項(xiàng)目營(yíng)銷形象髦主概念（備選）概念詮注：概念詮注：1 1、借勢(shì)、借勢(shì)清明上河圖清明上河圖”之寓義，暗寓街區(qū)商業(yè)繁華，燈紅酒綠。之寓義，暗寓街區(qū)商業(yè)繁華，燈紅酒綠。2 2、“浣花浣花”，點(diǎn)明地段，成都最后的珍罕地段，