影響房地產(chǎn)市場的因素

1、影響房地產(chǎn)安全的因素1政策變化的影響1.1土地政策的變化的影響1.1.1土地政策對房地產(chǎn)市場影響的傳導(dǎo)機(jī)制。主要包括兩個途徑：首先，土地價格對房價的影響，土地價格是房價的成本之一，土地價格的增加會引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模下降，房地產(chǎn)市場的供給減少，最終影響房價；相反，地價下降，供給增加；其次，土地供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響，土地供應(yīng)量決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開發(fā)的土地量，影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模，從而影響房地產(chǎn)市場的供給，最終影響房地產(chǎn)價格。與金融政策、稅收政策相比，土地宏觀調(diào)控政策只能對供給產(chǎn)生影響，無法對需求產(chǎn)生直接的影響，無法實(shí)現(xiàn)整體市場的穩(wěn)定均衡。1.1.2土地供應(yīng)

2、政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的時滯效應(yīng)。土地要素對于房價變化影響很大，通過對土地要素的宏觀調(diào)控可以規(guī)范和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。而土地因素對房地產(chǎn)價格的影響并不是同步的，在一定程度上存在著“時差性”。對房地產(chǎn)市場的土地調(diào)控是指政府通過調(diào)整土地供應(yīng)來影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行。由于土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，相比金融、財(cái)政方面的調(diào)控措施，土地調(diào)控對增量市場的影響最為直接，但是效果顯現(xiàn)的時間更長。無論是土地總量調(diào)控還是結(jié)構(gòu)調(diào)控，土地供應(yīng)時滯都是影響調(diào)控效果的重要因素。忽視土地供應(yīng)時滯的存在，就無法清楚地把握調(diào)控的影響效應(yīng)，對于市場的調(diào)控只能是較盲目的決策，達(dá)不到預(yù)期的效果。1.1.3土地供應(yīng)總量對房地產(chǎn)市場的影響（1）

3、土地供應(yīng)總量對房地產(chǎn)市場數(shù)量的影響。土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)，土地供應(yīng)如果是被儲備、閑置或者是被蓄意囤積，那么土地供應(yīng)量只能部分轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場的供給。所以，這里所說的土地供應(yīng)總量為有效供應(yīng)總量。土地供應(yīng)總量對房地產(chǎn)市場有著兩方面的影響：一方面是影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總量，特別是影響增量房地產(chǎn)產(chǎn)品；另一方面是影響生產(chǎn)和預(yù)期，但影響力的時效不同，對房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)的影響，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期的原因，要在12年之內(nèi)才能顯現(xiàn)出來，但對投資和消費(fèi)的影響卻是當(dāng)期的。由于房、地的緊密關(guān)系，土地供給量與房地產(chǎn)增量有著密切關(guān)系，土地供給量是房地產(chǎn)增量的基礎(chǔ)，他們之間的關(guān)系由容積率（項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用

4、地面積的比值）來反映。設(shè)房地產(chǎn)增量為QR（平方米建筑面積），土地供給量為QL（平方米土地面積），容積率為F，則有QR=FQL。則當(dāng)容積率不變時，土地供給量與房地產(chǎn)增量呈線性正相關(guān)關(guān)系。容積率越大，單位面積土地上的建筑容量即建筑面積就越大。（2）土地供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響。房地產(chǎn)價格代表了對房地產(chǎn)的需求，土地市場的供求關(guān)系作用形成地價，決定新一輪房地產(chǎn)價格的大小。土地市場和房地產(chǎn)市場的互動機(jī)理：當(dāng)房地產(chǎn)數(shù)量的需求上升時，土地供應(yīng)量、地價、房地產(chǎn)價格和地產(chǎn)數(shù)量都增大了。當(dāng)房地產(chǎn)的價格上升時，土地供應(yīng)量也上升，房地產(chǎn)價格與土地供應(yīng)量呈正相關(guān)關(guān)系，并且房地產(chǎn)價格是土地供應(yīng)量變化的原因。通過對土地供給

5、彈性變化的分析，隨著城市的發(fā)展，可以用較少的土地供應(yīng)量來調(diào)控相同的房地產(chǎn)價格的漲幅。1.2 稅收政策變動對房地產(chǎn)的影響運(yùn)用稅收政策對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，可以從3個環(huán)節(jié)入手：房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓和保有。1.2.1 房地產(chǎn)的開發(fā)環(huán)節(jié)在開發(fā)環(huán)節(jié)中的稅收調(diào)控應(yīng)適度。因?yàn)槲覈?dāng)前的房地產(chǎn)市場是典型的賣方市場，稅收的后轉(zhuǎn)性強(qiáng)，開發(fā)商容易將增加的稅款向消費(fèi)者轉(zhuǎn)嫁，這樣反而會造 成房價上漲。在這一環(huán)節(jié)針對消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求設(shè)計(jì)不同的稅收政策作用有限，因而 這一環(huán)節(jié)并非稅收政策調(diào)控的重點(diǎn)。在這一環(huán)節(jié)應(yīng)著重通過對高檔住宅、別墅開征消費(fèi)稅體 現(xiàn)政策的導(dǎo)向性。具體是：擴(kuò)大目前消費(fèi)稅的征收范圍，對建筑面積大于150m

6、2(根據(jù)20 02年末的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)人口人均住宅建筑面積為22.79m2)的高檔住宅、別墅征收 消費(fèi)稅。我國房地產(chǎn)的和諧發(fā)展主要受兩方面因素制約：資源約束和購買能力約束。因此，開征高檔住宅、別墅消費(fèi)稅也主要是從兩方面考慮對消費(fèi)導(dǎo)向加以引導(dǎo)：一方面鼓勵建設(shè)經(jīng) 濟(jì)適用房和中低價位商品房(2003年全國用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)總投資為600億元，僅占當(dāng)年房 地產(chǎn)投資的6%)，以滿足多數(shù)民眾“居者有其屋”的住房需求，從而體現(xiàn)以人為本和“利為民所謀”的和諧發(fā)展精神；另一方面征收消費(fèi)稅增加了高檔住宅的銷售成本，也適度抑制了高檔 住宅的需求。1.2.2 應(yīng)加大房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中的稅收調(diào)控力度一方面，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

7、讓中實(shí)行差別性稅收政策。即針對消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別性稅收政策。所謂差別性稅收政策，其體現(xiàn)在對房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅收體系設(shè)計(jì)，應(yīng)區(qū)分有償和無償，并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時間長 短。另一方面，運(yùn)用所得稅和營業(yè)稅“組合拳”調(diào)控房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易活動。從國際稅收實(shí)踐來看，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時，大多數(shù)國家都規(guī)定應(yīng)對轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國 、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅(公司所得稅)，其中美國實(shí)行15%34%的累進(jìn)稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn) 讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進(jìn)制，按5%30%的稅率征收不動產(chǎn)增

8、值稅。因此應(yīng)學(xué)習(xí)參照國外的成功做法，首先開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。對購買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅；3年內(nèi)的轉(zhuǎn) 讓所得的征收15%的所得稅；3年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護(hù) 真實(shí)購房需求的同時，有效地抑制投機(jī)性需求，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在征收所得稅的同時，對購 入未滿3年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5%營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7%的城建稅和3%的教育費(fèi)附加，3年以上酌情減免。1.2.3 對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收體系應(yīng)進(jìn)行改革目前，我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收體系有幾個突出問題：現(xiàn)行稅制在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，而在房地產(chǎn)保 有環(huán)節(jié)和

9、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅種較少，稅負(fù)較輕。前者導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)稅收負(fù)擔(dān)占總開發(fā)成本的比率 過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國內(nèi)其他行業(yè)和國外同行業(yè)；后者降低了土地保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了土 地利用的低效率，同時也使得國家無法對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的溢價部分參與分配，導(dǎo)致稅收收入的 流失，客觀上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的收益。我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn) 土地使用稅不能準(zhǔn)確地反映財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價值、土地級差收益和房地產(chǎn)時間價值，也不能隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、房地產(chǎn)增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的作用。因此，適時開征物業(yè)稅，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，已成

10、各方共識，并試點(diǎn)推行。1.3金融政策對房地產(chǎn)的影響我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大部分資金來源于銀行貸款。這種對銀行完全依賴的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，一方面讓房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)日益集中到商業(yè)銀行，另一方面很容易通過銀行信貸加以膨脹。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫越吹越大時，一國經(jīng)濟(jì)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)也就越來越大。在此形勢之下，有必要用宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控來控制房地產(chǎn)業(yè)的泡沫成分。1.3.1對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響國家對宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控很大程度上都是從銀行開始，這對銀行依賴很強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)來說，無疑會有很大的影響。貸款利率的上升使房地產(chǎn)開發(fā)商面臨極大的市場風(fēng)險(xiǎn)。一方面對投資者而言，貸款利率的上升使房地產(chǎn)投資的融資成本提高，這就相當(dāng)于投資利潤的下降。這

11、樣很可能導(dǎo)致投資者轉(zhuǎn)移投資方向，或者減少其對房地產(chǎn)的投資。另一方那個面，利率的上升導(dǎo)致民眾對房地產(chǎn)的購買力下降，使得房地產(chǎn)市場的有效需求下降，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)價格的下跌，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商無法及時回籠資金，使其盈利減少。這樣將會使房地產(chǎn)行業(yè)開始新一輪的結(jié)構(gòu)改革和調(diào)整。1.3.2對購房者的影響 對一般購房者而言，他們購房的主要目的是為了改善居住條件的需求，經(jīng)濟(jì)的加息無疑會增加其還貸壓力，促使某些消費(fèi)者提前還貸或部分提前還貸。據(jù)新浪財(cái)經(jīng)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，有七成左右的被調(diào)查者認(rèn)為央行未來還將繼續(xù)加息，而央行的連續(xù)加息，利率所提高的累積幅度讓消費(fèi)者的還貸成本增加了許多。對于一些買房投機(jī)者而言，持續(xù)加息容易導(dǎo)

12、致其兌房價走勢的預(yù)期，進(jìn)而改變他們的資金投向。如果他們因?yàn)檫_(dá)不到自己的理想收益而退出房地產(chǎn)市場的話，會致使房地產(chǎn)大量的空置，從而引起市場供求關(guān)系的變化，導(dǎo)致房價的變動。1.3.3對房價的影響 房價在短期內(nèi)受加息影響較小，但未來房價增長將趨于平緩。宏觀金融政策本身的性質(zhì)決定了其真正凸現(xiàn)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成效上需要相當(dāng)長的一段時間。加息對于購房者來說意味著購房支出的增加，這實(shí)際上是央行在削減對貸款購房者的支持力度，降低其購買力。而購買力的降低必然會減少對房地產(chǎn)需求，這種對需求的抑制作用將最終決定供給，從而控制過高的房價，產(chǎn)生積極的降溫作用，使房價回歸理性。 不難看出，國家通過宏觀的經(jīng)濟(jì)調(diào)控，尤其是通過對

13、利率的調(diào)控，從很大程度上影響了整個房地產(chǎn)業(yè)。宏觀經(jīng)濟(jì)周期波動和宏觀調(diào)控政策影響著房地產(chǎn)市場的波動，而房地產(chǎn)市場的波動又影響這國民經(jīng)濟(jì)的波動，這三者是緊緊的相互影響的關(guān)系。國家不論是從存款準(zhǔn)備金率方面還是從匯率方面對經(jīng)濟(jì)進(jìn)行宏觀的調(diào)控，都會對房地產(chǎn)市場帶來積極與消極兩方面的影響。1.3.4存款準(zhǔn)備金率政策 根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率會對貨幣供應(yīng)總量產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)：當(dāng)提高存款準(zhǔn)備金率時，貨幣乘數(shù)減小，商業(yè)銀行可運(yùn)用的資金減少，貸款能力下降，貨幣流通量相應(yīng)以一定比率減少。但是據(jù)商業(yè)銀行的數(shù)據(jù)顯示，個人住房貸款并未因房價上漲、加息等因素影響而大幅減少。另一方面，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的資金渠道目益多樣

14、化，對銀行貸款需求的占比逐步減少，因此通過提高法定準(zhǔn)備金率從而使銀行減少貸款來間接調(diào)控房地產(chǎn)市場可能收效甚微。1）積極影響上調(diào)存款準(zhǔn)備金率是直接作用于商業(yè)銀行的政策措施，對減少商業(yè)銀行的流動性具有立竿見影的政策效果。從這個角度來看，提高存款準(zhǔn)備金率0.5能夠誘發(fā)商業(yè)銀行加大前期房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行力度，控制房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)貸款的增長速度，進(jìn)而加速和鎖定近期以來各種調(diào)控政策的政策效率。2）消極影響 調(diào)整存款準(zhǔn)備金率在理論上可以遏制投資過快，但同時也將帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。張家鵬指出，就目前國際市場形勢來分析，中國和印度的房地產(chǎn)市場屬于快速的上升趨勢，投資回報(bào)率較高，如果央行單方面的減少對房地產(chǎn)企業(yè)的貸

15、款，就可能給國際上的一些投資家?guī)頇C(jī)會，這樣歐美大量游資將會大量涌入中國，而房地產(chǎn)作為價值相對穩(wěn)定的不動產(chǎn)，是投資中收益較大的產(chǎn)業(yè)，外資的流入會對樓市起到推波助瀾的作用。1.3.5匯率調(diào)整 人民幣的升值意味著我國的經(jīng)濟(jì)狀況良好，能夠創(chuàng)造較多的投資機(jī)會，并且有較高的收益。我國人民幣匯率的變動將會影響國內(nèi)金融市場上的資金流動，投資者的投資動機(jī)也會隨著匯率的變動發(fā)生改變。而我國房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，因此人民幣匯率的變動將會我國地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生多方面的影響。1）對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金的影響 匯率預(yù)期的變動將對一國的資本流入與流出產(chǎn)生重要影響。資本在國際間流動的原因有兩個：一是獲取利益；二是逃避風(fēng)

16、險(xiǎn)。因而匯率的變動會影響資本的流動，特別是短期資本的流動。國外投資者會預(yù)期人民幣持續(xù)升值，大量短期投機(jī)性資金將通過各種渠道涌入我國進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。2）對房價的影響影響房地產(chǎn)價格的兩個重要因素的供求與投機(jī)，而匯率的變動會對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的供求與投機(jī)行為產(chǎn)生直接影響。目前由于人民幣存在較強(qiáng)的升值預(yù)期大量的海外熱錢通過各種渠道進(jìn)入國內(nèi)并將其快速轉(zhuǎn)化為人民幣資產(chǎn)，按照資本逐利的本性，他們將推動我國房價的上漲，從而達(dá)到獲利得目的。3）對房地產(chǎn)自身價值的影響 就房地產(chǎn)自身而言，地產(chǎn)的增值會導(dǎo)致房產(chǎn)的增值，房地產(chǎn)自身存在著時間價值。在當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是大規(guī)模開發(fā)的高端房產(chǎn)，其銷售市場不僅僅是局限于國內(nèi)還面向國際

17、。因而當(dāng)人民幣匯率發(fā)生變化時，對那些高端房產(chǎn)的自身價值就會產(chǎn)生很大的影響，它們的自身價值會因?yàn)槭艿饺嗣駧艆R率的浮動而發(fā)生變化，從而對擁有者會而產(chǎn)生額外的盈利。1.3.6調(diào)整住房貸款政策 住房貸款的政策的出臺一方面意味著中國房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控重點(diǎn)放在了需求導(dǎo)向，另一方面也增加了購房者的壓力。這屬于選擇性貨幣政策工具中的不動產(chǎn)信用控制工具。通過對金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款的最高限額、最長期以及首期付款和分期還款的最低金額的規(guī)定，來影響房價市場的需求關(guān)系從而對整個市場起調(diào)控作用。2城市化發(fā)展對房地產(chǎn)的影響2.1城市化發(fā)展需求據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，中國城市化率達(dá)40.6%，進(jìn)入快速發(fā)展期，根據(jù)世界發(fā)達(dá)國家發(fā)展進(jìn)程

18、分析，城市化率每年遞增1.2-1.5%。目前中國有近3億農(nóng)村人口在城市工作。2.2城市居民居住需求根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)字，2008年全國銷售住宅商品房4億多平方米。 上述兩項(xiàng)分析數(shù)據(jù)反映了中國住宅市場的鋼性需求，所以造成中國近幾年住宅市場強(qiáng)勁的市場需求，形成房價持續(xù)上漲的局面。2.3為什么要進(jìn)行城市化首先, 從城市和城市化的概念和內(nèi)涵看, 加速城市化進(jìn)程可以促使經(jīng)濟(jì)社會進(jìn)一步集約化、 現(xiàn)代化。城市化的表面含義是城市地域規(guī)模不斷擴(kuò)大和人口數(shù)量不斷增加, 城區(qū)逐漸蠶食農(nóng)村, 農(nóng)地鋪上了水泥, 一些傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)被現(xiàn)代加工業(yè)、 制造業(yè)和服務(wù)業(yè)所取代; 農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移, 城市人口增加迅速, 為城市經(jīng)

19、濟(jì)的發(fā)展提供了源源不斷的廉價勞動力。城市化較深層的含義是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日益配套、 完善, 承載能力不斷增強(qiáng), 城市經(jīng)濟(jì)社會迅速發(fā)展, 以二、 三產(chǎn)業(yè)尤其是以高度發(fā)展的服務(wù)業(yè)為支撐, 成為生產(chǎn)要素的聚集地和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的中心。城市化的核心含義是國民經(jīng)濟(jì)增長模式、 國民生活形態(tài)和國民意識的重大轉(zhuǎn)變, 小農(nóng)意識被城市的生活方式、 價值觀念所取代。總之, 城市是人類文明的結(jié)晶, 城市化則是人類社會進(jìn)步的重要標(biāo)志。加速城市化進(jìn)程是我國社會發(fā)展, 實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的必由之路。其次, 從城市化與工業(yè)化的關(guān)系看, 加速城市化進(jìn)程可以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。從世界范圍看, 城市化和工業(yè)化是同步發(fā)展的關(guān)系, 否則, 兩者

20、都不可能健康、 持續(xù)發(fā)展。 從歷史上看, 各國經(jīng)濟(jì)發(fā)展都走城市化道路, 或者說只有城市人口的高速增長, 才能帶來經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展。 第三, 從世界及我國的城市化歷程看, 加速城市化進(jìn)程可以帶動人類社會的文明進(jìn)步。城市化是一種世界性的歷史現(xiàn)象, 它以近代產(chǎn)業(yè)革命為契機(jī), 推動勞動力和人口的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與空間轉(zhuǎn)移, 在改革經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的同時, 改變著人類的住區(qū)與社會結(jié)構(gòu), 最后使絕大多數(shù)人脫離勞動水平較為低下的農(nóng)業(yè)并從農(nóng)村轉(zhuǎn)入城鎮(zhèn)。2.4房地產(chǎn)業(yè)與城市化的關(guān)系。房地產(chǎn)業(yè)與城市化具有互促共進(jìn)關(guān)系，并形成一定的同步發(fā)展規(guī)律(楊波,2007)。同時,城市人口增長會擴(kuò)大城市住宅的需求，從而直接帶動房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展；

21、城市人口增長會擴(kuò)大城市住宅的需求，從而直接帶動房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展可以提高城市化質(zhì)量,達(dá)到一種良性循環(huán)。 城市化的不斷提高會使得城市規(guī)模得以擴(kuò)張，具體體現(xiàn)在增加城市的建設(shè)用地，加快通訊、電力、給排水等基礎(chǔ)設(shè)施，學(xué)校、醫(yī)院、體育場館等公共設(shè)施和賓館、商場、娛樂場等服務(wù)設(shè)施的改造。城市會通過稅收增加財(cái)政收入，提供城市的建設(shè)資金。建設(shè)資金會給予城市的房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的生命力。總體而言，城市化的發(fā)展對房地房地產(chǎn)的影響主要表現(xiàn)為：驅(qū)動經(jīng)濟(jì)增長帶來有效房地產(chǎn)需求；城市空間擴(kuò)展，帶動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展升級；人口的集聚，帶動房地產(chǎn)的持續(xù)性需求；城市分級，帶來房地產(chǎn)區(qū)域差異擴(kuò)大。3供求關(guān)系對房地產(chǎn)的影響

22、供求關(guān)系是指在商品經(jīng)濟(jì)條件下,商品供給和需求之間的相互聯(lián)系、相互制約的關(guān)系,它同時也是生產(chǎn)和消費(fèi)之間的關(guān)系在市場上的反應(yīng)。 廣義供需論的觀點(diǎn)認(rèn)為供需間存在供需差動。供需差動是指供給和需求之間產(chǎn)生差距,便會有動力或動機(jī)尋求供給滿足需求,并認(rèn)為這樣的動力與供需差值有關(guān)。3.1影響房地產(chǎn)需求方面的主要因素1、國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平GDP對房地產(chǎn)需求的影響 國家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的態(tài)勢影響著房地產(chǎn)市場的需求,有關(guān)部門統(tǒng)計(jì),GDP的增長對房地產(chǎn)的相對依賴程度高達(dá)40%,有的城市超過了60%。它是房地產(chǎn)需求的直接原因。2、居民可支出收入分配是影響房地產(chǎn)需求的主要因素 居民的可支配收入,是家庭消費(fèi)的主要來源,居民人

23、均收入水平,決定了市場購買力的大小,居民的可支出分配是房產(chǎn)需求的主要因素。3、國家政策、利率及房產(chǎn)信貸影響著房地產(chǎn)的需求國家政策對房地產(chǎn)市場起著宏觀調(diào)控的作用。利率的高低和房產(chǎn)信貸的償還能力都影響著房產(chǎn)的需求量。4、國際環(huán)境及匯率,海外資金的進(jìn)退等也是影響房地產(chǎn)市場需求的因素 在國際金融危機(jī)的環(huán)境下,人民幣匯率持續(xù)上升,導(dǎo)致國外資金大量入注股市和房地產(chǎn)資本市場,影響著房地產(chǎn)價格。5、城市人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量客觀決定著房地產(chǎn)需求的規(guī)模和速度 眾所周知,人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量是對房產(chǎn)需求群體的主要衡量方向,結(jié)構(gòu)的比例和數(shù)量的多少,直接關(guān)系著房產(chǎn)的規(guī)模和速度。6、投資者的熱度和風(fēng)險(xiǎn)收益規(guī)律嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)市場的需

24、求 股市或投資市場里投資者的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)投資的長線和短線的選擇,風(fēng)險(xiǎn)投資規(guī)律的制約等都影響著房產(chǎn)的需求量。7、消費(fèi)心理影響著房產(chǎn)的需求量 消費(fèi)者的消費(fèi)心理和消費(fèi)偏好是影響購買行為的主要原因,例如中國人在消費(fèi)結(jié)構(gòu)里偏向于房屋購買消費(fèi)行為。當(dāng)然對通貨膨脹的憂慮也加速了購買房產(chǎn)來保值的消費(fèi)心理。3.2影響房地產(chǎn)供給方面的主要因素1、宏觀環(huán)境及國家政策對房地產(chǎn)供給的影響 同樣國家宏觀環(huán)境和國家政策既影響著房地產(chǎn)市場的需求,也嚴(yán)重影響著房地產(chǎn)的供給。宏觀環(huán)境和政策對房地產(chǎn)的發(fā)展具有兩方面的作用。2、房地產(chǎn)市場開發(fā)利潤的高低影響著房地產(chǎn)的供給對房地產(chǎn)商來說,房產(chǎn)利潤的高低決定著開發(fā)房產(chǎn)數(shù)量的多少。利益的驅(qū)使

25、是房產(chǎn)供給量的關(guān)鍵因素。3、土地供給及土地成本直接影響著房地產(chǎn)的供給 從社會角度分析,土地的供應(yīng)受自然環(huán)境和地理環(huán)境的制約,具有一定的局限性。土地是不可再生資源,數(shù)量供應(yīng)有限,同時土地是因其提供的收益才發(fā)揮作用。土地的價值是土地上產(chǎn)品的價值而派生出來的,所以價格也必然受此影響。4、房地產(chǎn)企業(yè)的投資開發(fā)方向在一定程度上影響著房地產(chǎn)的供給 房產(chǎn)商在某些樓盤的開發(fā)方向上定位在高檔還是中檔,或是住宅還是商務(wù)寫字樓等等都影響著房地產(chǎn)的供給量。5、房地產(chǎn)開發(fā)商的技術(shù)水平和開發(fā)進(jìn)度影響著房地產(chǎn)的供給 房地產(chǎn)開發(fā)商的設(shè)計(jì)水平、施工項(xiàng)目運(yùn)作水平、招標(biāo)或投標(biāo)的能力高低以及開發(fā)進(jìn)度的目標(biāo)規(guī)劃等都直接影響著房地產(chǎn)的近期或遠(yuǎn)期的供給量。6、房地產(chǎn)企業(yè)對未來的預(yù)期影響著房地產(chǎn)的供給房屋價格的預(yù)期是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、發(fā)展趨勢和發(fā)展周期而進(jìn)行的。房產(chǎn)開發(fā)商會根據(jù)國家政策和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行環(huán)境及市場需求的預(yù)測等方面來進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。同時也會參考股市及投資市場相關(guān)的的走勢來決策開發(fā)項(xiàng)目。7、房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況和融資能力是影響房地產(chǎn)供給的一個重要方面 房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況及企業(yè)資源能力,反映著房地產(chǎn)企