王家灣項(xiàng)目定位深化及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議

1、1王家灣項(xiàng)目商業(yè)定位深化及業(yè)態(tài)規(guī)劃建議2前言本報(bào)告是繼前期已經(jīng)完成的王家灣商業(yè)定位報(bào)告及王家灣項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展建議報(bào)告的基礎(chǔ)上，對(duì)項(xiàng)目定位進(jìn)行深化和補(bǔ)充，并提出項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和布局建議。 通過對(duì)項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)的深度和專項(xiàng)研究，本報(bào)告的定位更具依據(jù)，項(xiàng)目定位為集購(gòu)物、娛樂、休閑、餐飲為一體綜合性的購(gòu)物中心完全是可行的，符合對(duì)王家灣商圈發(fā)展的趨勢(shì)。 本報(bào)告通過商業(yè)業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，借鑒類似項(xiàng)目的案例，結(jié)合本項(xiàng)目自身物業(yè)條件和規(guī)劃特點(diǎn)，提出項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局建議。 本報(bào)告通過對(duì)項(xiàng)目銷售價(jià)格的評(píng)估，測(cè)算項(xiàng)目投資收益產(chǎn)出，確定項(xiàng)目投資如何平衡，未來預(yù)期的收入以及商業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式。項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目功能定位3項(xiàng)目整體

2、發(fā)展戰(zhàn)略回顧項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議報(bào)告框架解析進(jìn)一步定位深化商圈定位項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群定位明確確定項(xiàng)目業(yè)態(tài)布局預(yù)判項(xiàng)目?jī)r(jià)值預(yù)判項(xiàng)目投資估算經(jīng)營(yíng)方式的選擇如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資估算平衡4項(xiàng)目?jī)?nèi)部因素判斷項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略回顧項(xiàng)目規(guī)模屬于中型百貨規(guī)模，業(yè)態(tài)覆蓋面有限；處于王家灣商圈核心地段，商業(yè)氛圍濃厚，但整個(gè)商圈體量面臨南移趨勢(shì)，使項(xiàng)目處于孤立局面；項(xiàng)目道路系統(tǒng)，交通系統(tǒng)均配套完善，遠(yuǎn)期還有地鐵規(guī)劃，有效增強(qiáng)項(xiàng)目商圈輻射范圍項(xiàng)目外部因素判斷從武漢商圈格局發(fā)展，鐘家村商圈發(fā)展受到很大制約，王家灣將有望成為漢陽核心商圈；項(xiàng)目5公里半徑內(nèi)的擁有50萬人口的消費(fèi)力，為項(xiàng)目提供充足的客群基礎(chǔ)；項(xiàng)目面

3、臨王家灣商圈內(nèi)劇烈的競(jìng)爭(zhēng)，商圈體量大，業(yè)態(tài)全；項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)挖掘王家灣商圈業(yè)態(tài)已經(jīng)包含超市、百貨、專業(yè)賣場(chǎng)、專賣店、電影院、娛樂休閑等，業(yè)態(tài)齊全。但整個(gè)商圈內(nèi)檔次較低，時(shí)尚流行類品牌專賣店少，餐飲娛樂休閑業(yè)態(tài)較為稀缺；目前王家灣商圈內(nèi)的各集中商業(yè)，規(guī)劃設(shè)計(jì)一般，很難留住消費(fèi)者。本項(xiàng)目可增設(shè)體驗(yàn)點(diǎn)，使消費(fèi)者寓休閑、娛樂、游玩于購(gòu)物之中，延長(zhǎng)消費(fèi)者在商場(chǎng)中停留的時(shí)間，快速提升項(xiàng)目的人氣。5王家灣商圈商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，本案尋求突破，唯有從以下兩方面來打造自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力：一是走差異化的道路，升級(jí)和補(bǔ)充業(yè)態(tài)；二是提升消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)，打造購(gòu)物體驗(yàn)點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目的旅游價(jià)值和娛樂性。項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略回顧6項(xiàng)目

4、整體發(fā)展戰(zhàn)略落實(shí)差異化經(jīng)營(yíng)打造體驗(yàn)點(diǎn)明確項(xiàng)目商圈在哪里明確項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體是那些明確項(xiàng)目的功能定位是什么明確項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位是什么明確項(xiàng)目的業(yè)態(tài)如何規(guī)劃明確項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式如何選擇明確項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是什么7第一部分：定位深化商圈定位范圍核心商圈（1km范圍內(nèi)）：項(xiàng)目最為重要的商圈輻射范圍，但也是項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的商圈。延伸商圈（1-3km范圍內(nèi)）：該商圈已輻射漢陽中心城區(qū)中部區(qū)域、沌口及蔡甸等。并且目前這個(gè)區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量小，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力小，均有交通系統(tǒng)達(dá)到，該商圈是本項(xiàng)目重要的客流區(qū)域。外延商圈（3-5km）：該商圈是項(xiàng)目最遠(yuǎn)能輻射區(qū)域，已基本覆蓋整個(gè)漢陽區(qū)域及漢口部分區(qū)域。但該商圈由于受到武廣、

5、江漢路、鐘家村商圈的影響，客戶到達(dá)本項(xiàng)目有限。9商圈定位特征商圈級(jí)別目前，漢陽片區(qū)已成型的商圈有三個(gè)，分別為鐘家村商圈、王家灣商圈和沌口商圈，本案處于王家灣商圈。十一五規(guī)劃中，鐘家村規(guī)劃為市級(jí)商業(yè)中心，十升路（王家灣）、四新、沌口等地規(guī)劃為市級(jí)商業(yè)副中心(指在居民稠密區(qū)、歷史商業(yè)集中路段、公共交通集散地、新興大型住宅區(qū)周邊設(shè)置的區(qū)域性商業(yè)服務(wù)中心)。鐘家村規(guī)劃為市級(jí)商業(yè)中心，王家灣規(guī)劃為市級(jí)商業(yè)副中心，區(qū)域商業(yè)潛力被低估，未來發(fā)展前景看好10王家灣商圈商業(yè)體量超過40萬方，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，市場(chǎng)已進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)階段。王家灣商圈內(nèi)已有、在建和規(guī)劃中的大中型商業(yè)單體的總體量已超出40萬方，以該商圈5公

6、里以內(nèi)的總?cè)丝跒?0萬人計(jì)算，根據(jù)人口及消費(fèi)能力確定法，根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，1萬平方米的商業(yè)面積必須支持的服務(wù)系數(shù)為87114。商圈內(nèi)所支持的項(xiàng)目體量為7-8萬平方米。商業(yè)項(xiàng)目適宜的規(guī)模x=（該項(xiàng)目輻射的消費(fèi)人口區(qū)域城鎮(zhèn)居民人均可支配收入）/87114。目前漢陽人均可支配收入=12866（按2006年水平，平均漲幅10%計(jì)算）王家灣商圈可輻射人口=50萬x=（12866500000）/87114=73845平方米大中型單體商業(yè) 主營(yíng)業(yè)態(tài) 規(guī)模 （萬） 說明 漢商21世紀(jì)中心 百貨、家樂福生活超市、餐飲娛樂、家電家居 8 規(guī)劃擴(kuò)建至12萬 國(guó)美、工貿(mào)、蘇寧 家電專業(yè)賣場(chǎng) 1.9 金馬、好美家 家居 3

7、 武漢摩爾城 超市、百貨、百貨、餐飲、影藝、娛樂 地上9.5地下4.5 在建 大洋百貨 中檔百貨3-4 在建 歐亞達(dá) 家居6 規(guī)劃 合計(jì) 46（含擴(kuò)建、在建和規(guī)劃）商圈定位特征商圈體量11商圈定位特征商圈資源 大型住宅區(qū)：玫瑰苑、南國(guó)明珠、國(guó)信新城、碧水晴天、新澳藍(lán)草坪 大型企業(yè)：武煙、九州通、神龍、晨鳴紙業(yè)、冠捷、唯冠、海爾、美的所處區(qū)域內(nèi)大型住宅和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)大量工業(yè)企業(yè)分布，為商業(yè)消費(fèi)囤積大量人流。東風(fēng)總部武煙12商圈定位客戶導(dǎo)入軌道交通城市軌道交通規(guī)劃將進(jìn)一步增強(qiáng)王家灣作為漢陽交通樞紐的地位，將使得商業(yè)進(jìn)一步向該區(qū)域聚集，鐘家村商圈地位將進(jìn)一步降低，王家灣商圈在未來將成為整個(gè)漢陽區(qū)域的中

8、心。武漢市最新修編的軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃：線路全長(zhǎng)530公里，由3條市域快線，9條市區(qū)線構(gòu)成，設(shè)站309座。3#，35km,后湖-武漢開發(fā)區(qū)； 4#，50km,永安堂-武漢火車站（延長(zhǎng)線，武漢火車站陽邏） 3、4#線相交于十里鋪6#，30km,盤龍城-沌口； 10#，59公里，蔡甸豹獬。 12#，73公里，永安陽邏。其中，10#和12#線為市域線，最高速度140公里/小時(shí)，平均站距44.5公里，平均速度75公里/小時(shí) 9條市區(qū)線，相“扣”成環(huán)成網(wǎng)，覆蓋魯巷、四新、楊春湖三大城市副中心，三大火車站，機(jī)場(chǎng)，武漢新區(qū)、王家墩商務(wù)區(qū)等城市發(fā)展熱點(diǎn)和交通樞紐地區(qū)。13商圈定位客戶導(dǎo)入公交線路東北角東南角西南

9、角西北角西向（3條）3/32/30/南向（9條）1/99/98/9東向（13條）12/1311/131/13北向（18條）13/1817/185/18金馬好美家家樂福本案摩爾城西通蔡甸：26、707、735北上漢口：535、705、716、720、70、520、575、604、5東往鐘家村、武昌： 222、531、537、541、556、607、710南下沌口：585、204、596、597、208、708、803、213、205公交站點(diǎn)400米367米600米本項(xiàng)目擁有多達(dá)近30條公交線路，為項(xiàng)目今后客戶導(dǎo)入提供了良好了基礎(chǔ)。通過項(xiàng)目前期進(jìn)行的商業(yè)市場(chǎng)研究、現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)及分布的調(diào)研，結(jié)合本項(xiàng)

10、目的區(qū)位，道路交通、商業(yè)開發(fā)規(guī)模以及市場(chǎng)定位，考慮未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)及與周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)因素，對(duì)目標(biāo)客群建議如下：目標(biāo)客群層級(jí)：項(xiàng)目商圈內(nèi)客戶收入水平不高，中等或中等偏下收入的可曾占本項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的比較較大，同時(shí)吸引大量中等收入的客層，能形成一定規(guī)模的目標(biāo)客層，以支撐項(xiàng)目的商業(yè)體量；從人口年齡結(jié)構(gòu)上，以16-35歲人群為目標(biāo)客層，該類人群在消費(fèi)意愿，消費(fèi)能力及消費(fèi)自主性均較高。同時(shí)，該類人群也是對(duì)時(shí)尚，潮流的追逐欲望最強(qiáng)。從周邊房地產(chǎn)住宅開發(fā)來看，未來項(xiàng)目周邊將聚集一定中高收入群體，通過項(xiàng)目本身的獨(dú)特性吸引其前來消費(fèi)；商圈定位客戶定位15商圈定位概述商圈范圍商圈級(jí)別商圈體量商圈資源商圈客源導(dǎo)入商圈客

11、源概況5公里范圍內(nèi)區(qū)域城市副商業(yè)中心，未來城市商業(yè)中心40萬平方米競(jìng)爭(zhēng)體量，競(jìng)爭(zhēng)激烈眾多新開發(fā)住在項(xiàng)目及企事業(yè)單位規(guī)劃中兩條地鐵線及近30條公交線路以中等收入群體為主，中青年客群漢陽次級(jí)核心商業(yè)中心，現(xiàn)代大型購(gòu)物中心區(qū)域優(yōu)勢(shì)&跨區(qū)域影響力16經(jīng)營(yíng)定位總體定位規(guī)模環(huán)境業(yè)態(tài)檔次從項(xiàng)目規(guī)模、購(gòu)物環(huán)境、業(yè)態(tài)豐富度、商品檔次（價(jià)格）四個(gè)方面來確定本項(xiàng)目總體定位范圍漢商21世紀(jì)廣場(chǎng)摩爾城頂秀廣場(chǎng)本案p規(guī)模：本項(xiàng)目在規(guī)模上與周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比不具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)，在業(yè)態(tài)的涵蓋上不可能全面。本案需要在環(huán)境、業(yè)態(tài)及檔次上需求突破和差異化。p環(huán)境：本項(xiàng)目在規(guī)劃上注重對(duì)消費(fèi)者體驗(yàn)感的打造，有效與周邊項(xiàng)目形成差異，為消費(fèi)者創(chuàng)

12、造了良好的購(gòu)物環(huán)境。p業(yè)態(tài)：本項(xiàng)目定位為“一站式”購(gòu)物中心，但考慮到自身規(guī)模的因素和業(yè)態(tài)融合性的影響，不考慮大型主力店及專業(yè)賣場(chǎng)等業(yè)態(tài)，打造項(xiàng)目差異性。p檔次：本項(xiàng)目檔次因形成錯(cuò)位，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。在檔次上應(yīng)高于漢商21世紀(jì)廣場(chǎng)，與摩爾城、頂秀廣場(chǎng)檔次相當(dāng)或略高。17一站式購(gòu)物考慮到與周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，本項(xiàng)目在商業(yè)功能定位上應(yīng)強(qiáng)化餐飲、娛樂、休閑功能。通過項(xiàng)目水主題的打造，使項(xiàng)目增添了游玩價(jià)值，成為城市一座景點(diǎn)。在購(gòu)物功能上，應(yīng)注意對(duì)目前商圈業(yè)態(tài)的差異化和對(duì)目標(biāo)客戶群體的需求特征，走青春，時(shí)尚，潮流路線。經(jīng)營(yíng)定位功能定位18經(jīng)營(yíng)定位形象定位都市時(shí)尚生活廣場(chǎng)社會(huì)形象文化形象人文形象具有品位的潮流

13、風(fēng)景不斷更新的商品咨訊十分豐富的品類品牌動(dòng)感的活力娛樂前沿休閑愜意的體驗(yàn)空間體面美味的餐飲引領(lǐng)理念健康生活19第二部分：業(yè)態(tài)規(guī)劃20業(yè)態(tài)規(guī)劃思路圖21項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位王家灣商圈定位武漢中心城區(qū)七大商圈之一，規(guī)劃中的武漢次級(jí)商業(yè)中心，未來將成為武漢多個(gè)商業(yè)中心的一極。王家灣商圈業(yè)態(tài)現(xiàn)狀目前王家灣商圈業(yè)態(tài)較為完善，未來還將進(jìn)入大型超市，百貨，電影院等。但業(yè)態(tài)檔次仍處于中低檔，項(xiàng)目必須錯(cuò)位及特色經(jīng)營(yíng)，以避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。王家灣商圈商業(yè)體量王家灣商圈商業(yè)體量將聚集40萬方，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，本案要實(shí)行差異化路線，以避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目商圈客群檔次本項(xiàng)目商圈輻射范圍內(nèi)聚集約50萬消費(fèi)人群，周邊擁有眾多的大型企業(yè)、多

14、個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總體定位本項(xiàng)目在規(guī)模上雖不及競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，但本案從業(yè)態(tài)、檔次、購(gòu)物體驗(yàn)上進(jìn)行超越本案業(yè)態(tài)也定位為中高檔次，實(shí)行錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)，對(duì)王家灣商圈進(jìn)行升級(jí)和補(bǔ)充的發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)，該業(yè)態(tài)定位也有利于項(xiàng)目今后的招商，符合區(qū)域今后的發(fā)展趨勢(shì)。22項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合業(yè)態(tài)類別目標(biāo)商家說明主力型gucci、zara、h&m體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)檔次和特色，展示項(xiàng)目形象特色型星巴克、哈根達(dá)斯、無印良品、創(chuàng)意集等體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)個(gè)性，聚集人氣功能型服務(wù)型：通訊、銀行、spa等人氣型：餐飲、電玩、游樂城滿足項(xiàng)目完善功能，聚集人氣，為其他業(yè)態(tài)提供消費(fèi)可能填充型only、moda、g-star、swath等為項(xiàng)目提供充足的租金

15、收益23項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布方式目前王家灣商圈業(yè)態(tài)雖比較完善，但多集中在超市、專業(yè) 賣場(chǎng)和百貨，業(yè)態(tài)布局單一，商業(yè)動(dòng)線簡(jiǎn)單乏味，缺乏購(gòu)物體驗(yàn)。本項(xiàng)目面臨40多萬方商業(yè)體量的競(jìng)爭(zhēng)壓力，差異化、特色化的項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略和本項(xiàng)目多業(yè)態(tài)符合的業(yè)態(tài)組合的需要。錯(cuò)位業(yè)態(tài)分布，個(gè)業(yè)態(tài)間進(jìn)行互動(dòng)1、在業(yè)態(tài)布局上，每層均設(shè)置餐飲。在地下樓層和頂樓區(qū)域，設(shè)置較為集中的餐飲業(yè)態(tài)體量。在其他樓層設(shè)置特色餐飲業(yè)態(tài)。2、不分業(yè)種，不分男女、兒童、成人進(jìn)行混合搭配。但要保證不同業(yè)態(tài)、業(yè)種間的互動(dòng)性。3、利用中庭和廣場(chǎng)空間，舉辦各種活動(dòng)，來聚集人氣，體現(xiàn)本案商業(yè)的形象和文化內(nèi)涵。24案例參考水游城該樓層分布美食廣場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)服飾主力店及超市

16、，在填充一些休閑服飾專賣店。25案例參考水游城該樓層分業(yè)態(tài)豐富，主力以餐飲為主。分為特色餐飲、休閑餐飲、主題餐飲。其他為服飾、鞋、鐘表專賣店及少量服務(wù)型業(yè)態(tài)。26案例參考水游城該樓層業(yè)態(tài)以zara、h&m為主力業(yè)態(tài)，其次為國(guó)際品牌專賣店。在分布一些少量特色餐飲（星巴克）及服務(wù)型業(yè)態(tài)（銀行）。27案例參考水游城該樓層業(yè)態(tài)仍以zara、h&m為主力業(yè)態(tài)，其次為少淑流行女裝，穿插一定男裝。28案例參考水游城該樓層業(yè)態(tài)以電玩、男裝為主。穿插一點(diǎn)嬰兒用品及餐飲業(yè)態(tài)。29案例參考水游城該樓層業(yè)態(tài)以電影院、兒童專區(qū)、為主。穿插餐飲、書店、健身中心等服務(wù)型業(yè)態(tài)，主要以滿足家庭消費(fèi)為主。30案例參考水游城該樓層

17、業(yè)態(tài)以餐飲為主。31項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局整體規(guī)劃方案樓 層面 積(m2)業(yè) 態(tài)規(guī)劃說明負(fù)一層13000平方休閑運(yùn)動(dòng)服飾、餐飲、超市以杰之行或運(yùn)動(dòng)100、百麗、屈臣氏為主力店，并設(shè)置一條美食街來聚集人氣。其余面積為休閑運(yùn)動(dòng)服飾專賣店。一層7554平方國(guó)際名品店、特色餐飲以zara/h&m為主力店（各500平方米），星巴克、哈根達(dá)斯為特色餐飲，其余為國(guó)際品牌專賣店。并設(shè)置一些化妝品、飾品專賣店。二層7554平方男女流行服飾以zara/h&m為主力店（各1000平方米），以女裝為主。穿插男裝。其中only/moda面積各占到600平方米。三層7554平方數(shù)碼概念店、男女流行服裝、主題餐飲引入3家數(shù)碼概念

18、店，面積共1000平方米，在男裝區(qū)域主力店，如：杰克瓊斯等，面積在300平方米。并設(shè)置主題餐飲，如：必勝客。其余面積為男女流行服飾品牌專賣店。四層7554平方兒童區(qū)、電玩、餐飲以電玩為主力業(yè)態(tài)，面積在1500平方米。設(shè)置兒童游樂場(chǎng)，面積在800-1000平方米，在設(shè)置相關(guān)的服裝，玩具，餐飲等業(yè)態(tài)。五層約7000平方美食廣場(chǎng)、ktv、主題餐飲美食廣場(chǎng)3000平方（目標(biāo)品牌：大食代、新加坡美食城）ktv2000平方（米樂星、錢柜、好樂迪）剩余面積給主題餐飲32項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局負(fù)一樓33項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局負(fù)一樓商戶形象示范34項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局1樓35項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局1樓商戶形象示范36項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局

19、2樓37項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局2樓商戶形象示范38項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局3樓39項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局3樓商戶形象示范40項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局4樓41項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局4樓商戶形象示范42項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局5樓43項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃布局5樓商戶形象示范44第三部分：投資評(píng)估及經(jīng)營(yíng)方式定位45項(xiàng)目?jī)r(jià)值預(yù)估住宅價(jià)值樓盤名稱：瑞地自由度銷售起價(jià)：5600元/ 銷售均價(jià)：6000元/ 主力面積：75-120樓盤名稱：新澳藍(lán)草坪銷售起價(jià)：4800元/ 銷售均價(jià)：5800元/ 主力面積：70-90樓盤名稱：水墨甲秀銷售起價(jià)：4600元/ 銷售均價(jià)：5000元/ （8月份5600）主力面積：93 樓盤名稱：南國(guó)明珠銷售起價(jià)：3280元/

20、銷售均價(jià)：4280元/ （6月份6000）主力面積：87-150 樓盤名稱：十里華府銷售起價(jià)：5300元/ 銷售均價(jià)：6000元/ （98折后）主力面積：80-130 采用市場(chǎng)比較法，本案周邊住宅基準(zhǔn)價(jià)格為6000元/ 影響因素影響因素影響比重影響比重詮釋詮釋地段因素8%本案位置核心，地段優(yōu)勢(shì)明顯。戶型因素10%本案小戶型產(chǎn)品，為市場(chǎng)空白。市場(chǎng)因素16%市場(chǎng)向下，南國(guó)明珠和水墨甲秀價(jià)格下調(diào)幅度較大，其他樓盤，銷售狀況較差。產(chǎn)權(quán)年限因素10%本案公寓產(chǎn)權(quán)只有40年。本項(xiàng)目公寓預(yù)計(jì)均價(jià)為：本項(xiàng)目公寓預(yù)計(jì)均價(jià)為：6000*（1+8%+10%-16%-10%）=5520元元/ 均價(jià)取整為：均價(jià)取整為：

21、5500元元/注：項(xiàng)目具體的價(jià)格定位需結(jié)合當(dāng)時(shí)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格來確定46項(xiàng)目?jī)r(jià)值預(yù)估租金測(cè)算影響因素影響比重詮釋地段因素5%本案位置核心，地段優(yōu)勢(shì)明顯。規(guī)劃因素20%本案屬于開放式街區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃理念先進(jìn)項(xiàng)目品質(zhì)15%本項(xiàng)目屬于新開發(fā)項(xiàng)目，在商業(yè)環(huán)境，購(gòu)物體驗(yàn)均高于沿街商鋪采用市場(chǎng)比較法，本案周邊目前沿街商鋪的租金水平在180元/平方米/月，以此為計(jì)算基價(jià)，來測(cè)算本案的租金水平。本項(xiàng)目租金價(jià)格為：180（1+5%+20%+15）=252元/平方米/月均價(jià)取整為250元/平方米/月注：項(xiàng)目具體的價(jià)格定位需結(jié)合當(dāng)時(shí)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格來確定47項(xiàng)目?jī)r(jià)值預(yù)估商業(yè)價(jià)值根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值實(shí)現(xiàn)程度來分析，商業(yè)租金按樓層層

22、層遞減，且商業(yè)經(jīng)營(yíng)難度和風(fēng)險(xiǎn)也越來越大。 商業(yè)街位置的商業(yè)價(jià)值相對(duì)集中商業(yè)較低，取集中商業(yè)租金70%計(jì)算。 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和項(xiàng)目周邊市場(chǎng)行情，-1樓價(jià)格和租金按1樓的80%計(jì)取，23樓按1樓的70%計(jì)取，以此類推。 售價(jià)按當(dāng)前市場(chǎng)行情8%的年投資回報(bào)（即12.5年）計(jì)算。該租金價(jià)格預(yù)判僅為兩年內(nèi)租金水平，根據(jù)零售商業(yè)中心租金水平的增長(zhǎng)經(jīng)驗(yàn)，預(yù)計(jì)兩年后每年增幅20%，當(dāng)租金達(dá)到1000元/平方米處于瓶頸期，穩(wěn)定發(fā)展。租金的增幅是僅指商鋪持有的情況下。樓層商業(yè)租金（元/平米.月）商業(yè)售價(jià)（元/平米）1樓250 37500-1樓200300002樓175262503樓122183004樓86129005樓

23、60900048項(xiàng)目?jī)r(jià)值預(yù)估投資估算總投資估算表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬元)估算說明百分比1土地費(fèi)用7051.9621.97%2前期工程費(fèi)用2222.206.92%3附屬公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用434.981.35%4建筑安裝工程費(fèi)用18280.9056.95%5公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用642.472.00%6其他費(fèi)用548.43取建安費(fèi)用的31.71%7開發(fā)間接費(fèi)548.43取建安費(fèi)用的31.71%8管理費(fèi)用858.98取1、2、3、4、5之和的3%2.68%9銷售費(fèi)用572.65取1、2、3、4、5之和的2%1.78%10不可預(yù)見費(fèi)941.47取建安費(fèi)用和其他費(fèi)用之和的52.93%總投資合計(jì)32102.461

24、00.00%不計(jì)稅費(fèi)，項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約3.2個(gè)億。注：項(xiàng)目建安成本，住宅：1800元/平方米；商業(yè)2000元/平方米。49項(xiàng)目商業(yè)部分運(yùn)營(yíng)方式選擇銷售樓層商業(yè)面積（平米）商業(yè)售價(jià)（元/平米）銷售金額（元）1樓706430000211,920,000-1樓1333137500499,912,5002樓780526250204,881,250 3樓786218300143,874,600 4樓7746/5樓7746/本項(xiàng)目若采取對(duì)商鋪銷售的策略，-1樓3樓銷售，總銷售面積3.6萬，總銷售金額約10億，加上塔樓銷售，預(yù)計(jì)總銷售金額可達(dá)到約12億，所銷售的商鋪需回租5年，保留對(duì)4-5樓的商業(yè)持有。50

25、項(xiàng)目商業(yè)部分運(yùn)營(yíng)策略選擇持有樓層商業(yè)面積（平米）租金（元/平米/月）租金收入（元/月）1樓70642001,412,800-1樓133312503,332,7502樓78051751,365,875 3樓7862122959,164 4樓774686666,156 5樓774660464,760 本項(xiàng)目若采取對(duì)商鋪持有的策略，假設(shè)2010年1月開始運(yùn)營(yíng)，扣除20%的運(yùn)營(yíng)損耗，其商業(yè)運(yùn)營(yíng)收益為：年限1樓租金（元/平米/月）運(yùn)營(yíng)收益（萬元）2010250787320112507873201230094482013360113372014432136052015518163262016622195912017746235092018895282112019107433854合計(jì)17163251項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)投資平衡公寓銷售面積（平米）單價(jià)（元/平米）合計(jì)（萬元）3367555