易居樓市冰凍期的上海經(jīng)驗與反思

1、 樓市冰凍期的上海經(jīng)驗與反思 20082008年年3 3月月市場因為主體意志的作用而處于動態(tài)平衡市場因為主體意志的作用而處于動態(tài)平衡前言前言市場的表現(xiàn)價格價格供應(yīng)量供應(yīng)量成交量成交量市場的主體消費者消費者政政 府府開發(fā)商開發(fā)商其他參與者其他參與者主體意志的表現(xiàn)買入買入議價議價產(chǎn)權(quán)保障產(chǎn)權(quán)保障稅賦等政策稅賦等政策中低價房中低價房定價定價建造建造參與配套建設(shè)，資參與配套建設(shè)，資金或者居間渠道等金或者居間渠道等配套建設(shè)配套建設(shè)供應(yīng)、成交量供應(yīng)、成交量與價格互動與價格互動市場的客體資資 金金土土 地地產(chǎn)產(chǎn) 品品配套服務(wù)配套服務(wù)我們認為：市場主體的預(yù)期和信心的變化是導(dǎo)致市場客體我們認為：市場主體的預(yù)期和

2、信心的變化是導(dǎo)致市場客體“質(zhì)質(zhì)”和和“量量”變化的根本因素變化的根本因素而這種變化最終反映到價格的變化，營銷的作用除了渠道之外，就是促進市場主體預(yù)期變化而這種變化最終反映到價格的變化，營銷的作用除了渠道之外，就是促進市場主體預(yù)期變化因此，對市場主體預(yù)期的導(dǎo)向與觀測也應(yīng)當是市場營銷的重要命題因此，對市場主體預(yù)期的導(dǎo)向與觀測也應(yīng)當是市場營銷的重要命題主體間博弈主體間博弈報告結(jié)構(gòu)報告結(jié)構(gòu)08年初上海市場的現(xiàn)狀年初上海市場的現(xiàn)狀一一05年上海樓市冰凍期的反思與經(jīng)驗?zāi)晟虾鞘斜鶅銎诘姆此寂c經(jīng)驗二二易居中國的主張易居中國的主張三三近期市場現(xiàn)狀近期市場現(xiàn)狀釜底抽薪之后，樓市成交出現(xiàn)明顯疲軟釜底抽薪之后，樓市

3、成交出現(xiàn)明顯疲軟自去年自去年1010月以來，供求比大幅滑落月以來，供求比大幅滑落供求關(guān)系供求關(guān)系 從供求比來看，上海市場的成交量自去年10月以后即陷入了萎縮的狀態(tài)。 從供應(yīng)量來看，今年1月與2月供應(yīng)總合較去年同期134.7萬m2上升了20多萬m2。 但從成交量看，今年1月與2月成交總合較去年同期214.5萬m2下降了107萬m2，降幅達50%。價格仍處于高位運行狀態(tài)價格仍處于高位運行狀態(tài)價格走勢價格走勢 從升幅看，08年2月較去年同期，上海樓市均價水平上升21.7%。 從價格運行區(qū)間和供求比數(shù)字來看，上海樓市的供求比下挫正是出現(xiàn)在價格上揚至11000元以上，同時中央政府出臺第二套住房信貸政策規(guī)

4、范之后。一級市場降溫明顯，三級市場成交低迷一級市場降溫明顯，三級市場成交低迷其他市場近期表現(xiàn)其他市場近期表現(xiàn)D1D1D3D3F F0707年成交地塊年成交地塊0808年年1 1月成交地塊月成交地塊地塊名稱地塊名稱新江灣城新江灣城D1D1地地塊塊新江灣城新江灣城D3D3地塊地塊新江灣城新江灣城F F地塊地塊土地用途土地用途住宅住宅商業(yè)成交日期成交日期2007-6-212007-11-82008-1-23土地供應(yīng)土地供應(yīng)東至政澄路、南至國曉路、西至凇滬路、北至殷行路 江灣城路以西、國曉路以北 東至閘殷路、北至殷高路 土地面積土地面積5.93萬5.42萬26.75萬容積率容積率1.71.23.6開發(fā)

5、企業(yè)開發(fā)企業(yè)綠城集團上海仁恒美國鐵獅門樓面地價樓面地價12509元/20000元/7010元/ 一方面一級市場出現(xiàn)驟冷的現(xiàn)象，同為新江灣城用地，F(xiàn)地塊雖然是商業(yè)配套用地，卻與2個月前D3地塊的樓面價格相差13000元/m2。顯示出了開發(fā)商作為 另一方面，越來越多的中介門店由于業(yè)務(wù)量的急劇萎縮而陷入困境，隨著1月初創(chuàng)輝租售在上海的大規(guī)模關(guān)張的事件發(fā)生后，三級市場的利潤萎縮與虧損變得令人矚目。其實價格策略調(diào)整自其實價格策略調(diào)整自0707年年1111月即已經(jīng)出現(xiàn)月即已經(jīng)出現(xiàn)板塊市場表現(xiàn)板塊市場表現(xiàn)萬科新里程 18000元/世博會場外環(huán)線楊 高 南 路川楊河金誼河畔二期14000元/萬科金色雅筑萬科金

6、色雅筑（尚未開盤）（尚未開盤）浦發(fā)博園12500元/尚東國際18000-21000元/大華錦繡華城16000-18000元/ 早在07年11月，三林板塊的價格調(diào)整已經(jīng)開始。閘北區(qū)位置圖 應(yīng)當指出，萬科新里程與金色雅園，在去年第四季度已經(jīng)明顯感知市場的價格調(diào)整即將展開，區(qū)域內(nèi)中房金誼河畔在11月11日新推案源的價格為16000元，但開盤后一周成交率僅僅為5%，在12月16日報價下降到14000元后，開盤一周成交率73%，事實上早在11月相鄰板塊的海上國際花園已經(jīng)率先降價，浦東的價格體系已經(jīng)開始松動。價格調(diào)整公開化價格調(diào)整公開化營銷事件營銷事件主要的價格調(diào)整案例主要的價格調(diào)整案例日期項目名稱調(diào)整內(nèi)

7、容效果評估2007年11月14日海上國際花園二期以低于周邊相鄰項目4000元水平開盤開盤后一周銷售率60%，較周邊的同期項目高出57個百分點2007年12月16日中房金誼河畔將11月下旬的推案房源價格下調(diào)2000元/m2調(diào)整后一周銷售率73%2008年1月19日浦發(fā)博園以低于周邊最高價格（萬科新里程）6500元/m2，以單價12500元/m2開盤開盤一周銷售率80%2008年2月綠地孝賢坊降價10%，最優(yōu)惠據(jù)傳可6萬元/套銷售率有所回升2008年2月21日萬科特賣會針對萬科在滬10個項目的購買意愿，以即時入會的方式可取得95折優(yōu)惠當天回籠資金2.57億，但事后有退訂現(xiàn)象2008年2月27日大華

8、項目大華等項目開始降價，錦繡華城推出16000元房源，較原價低2000元一周銷售率回升到30%2008年3月8日中海瀛臺當天購房96折，現(xiàn)場有抽獎可抵房款或車位款5萬元的抵用券有待觀察2008年3月奧林匹克花園3月新推房源，9.79.8折優(yōu)惠有待觀察2008年3月沿海麗水馨庭每平米價格下調(diào)400元，3月底結(jié)束有待觀察 從降價的一系列項目看，大多是位于07年價格有突飛猛進的板塊，或本身曾有大的價格升幅，其中最令人矚目的是萬科特賣會，該活動日后已經(jīng)成為08年樓市回調(diào)的標志性事件。萬科特賣會萬科特賣會營銷事件營銷事件涉及項目范圍廣涉及項目范圍廣 提供240套房源，公寓類房型占了85，別墅占10，商鋪

9、占5。其中公寓又以一房和小兩房的小戶型為主。供應(yīng)項目中既有熱銷項目（如萬科新里程/萬科花園小城），又有多年的老盤資產(chǎn)（如萬科城市花園）。優(yōu)惠措施豐富優(yōu)惠措施豐富 萬客會會員在活動當天成功認購，即可享受所認購房屋公開房價95%的優(yōu)惠。白金會員可多享受1%優(yōu)惠,部分樓盤還有家具抵用券實施效果較理想實施效果較理想 當天到場客戶2000人左右，完成銷售額2.57億元，銷售70%以上170余套房源銷售（同期春節(jié)后第一個交易周5個交易日，共成交了198套商品房） 總得來講，萬科特賣會是成功的，不僅實現(xiàn)了原先2.4個億的資金回籠目標，且再一次證明了其品牌影響力，但萬科特賣事件增加了消費者對整個上海樓市的看空

10、預(yù)期，部分購房者更將之視為樓市價格調(diào)整的序幕，因此采取了繼續(xù)觀望的態(tài)度。市場主體的預(yù)期正發(fā)生根本的改變市場主體的預(yù)期正發(fā)生根本的改變分析總結(jié)分析總結(jié)政政 府府 1、 中央政府面臨次貸危機引發(fā)的國際金融市場的動蕩，本著降低金融風(fēng)險的出發(fā)點，堅決遏制房價的快速上漲。 2、 上海地方政府隨著兩會的人事變動，以及房地系統(tǒng)人事更迭的完成，從決策到執(zhí)行都將貫徹上海住房保障體系建立的階段性目標。開發(fā)商開發(fā)商 1、從最近一系列土地市場價格的征兆來看，甲方由于銀根緊縮和成交量萎縮，已經(jīng)不約而同地降低了對地價和房價的預(yù)期。 2、萬科作為業(yè)內(nèi)影響力最大的開發(fā)商，最近在輿論和實際項目操作中都體現(xiàn)了所謂的“階段性拐點”

11、的判斷。消費者消費者 1、在流通性過剩問題仍然存在的前提下，上海作為資金洼地，但樓市成交卻陷入低迷，實際上反映了消費者對房屋價格下降的預(yù)期已經(jīng)成型。但是，即使在市場主體預(yù)期發(fā)生根本變化的情況下，我們認為仍然有希望利用時勢逐步扭轉(zhuǎn)這一態(tài)勢，但是，即使在市場主體預(yù)期發(fā)生根本變化的情況下，我們認為仍然有希望利用時勢逐步扭轉(zhuǎn)這一態(tài)勢，我們將在結(jié)論部分予以詳細解釋，首先讓我們回顧一段似曾相識的經(jīng)歷。我們將在結(jié)論部分予以詳細解釋，首先讓我們回顧一段似曾相識的經(jīng)歷。0505年上海市場背景及走勢的反思年上海市場背景及走勢的反思走勢似曾相識，但成因背景與發(fā)展趨勢不同走勢似曾相識，但成因背景與發(fā)展趨勢不同如今的供

12、求走勢與當年似曾相識如今的供求走勢與當年似曾相識供求關(guān)系供求關(guān)系 從供求比看，04年8月至05年6月的走勢，與07年5月至08年2月的走勢十分相像 實際上，05年3月“國八條”出臺前后的上海樓市走勢與2007年9月央行銀監(jiān)會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理通知的頒布前后的走勢非常相似。 以06年供求比重新上揚至1以上，并持續(xù)3個月以上為結(jié)束標志，整個淡季自05年4月開始，維持了3個季度。0505年以政治問責為主年以政治問責為主背景比較背景比較 全國經(jīng)濟自03年GDP增長率進入10%,04年繼續(xù)維持兩位數(shù)增長，黃金5年拉開序幕。上海經(jīng)濟的增速則已經(jīng)維持13年的兩位數(shù)成長，房價自02年起就不斷上漲。

13、這兩個的快速增長的速度背后，其實是固定資產(chǎn)投資增速的作用，尤其是房地產(chǎn)投資額。這兩個的快速增長的速度背后，其實是固定資產(chǎn)投資增速的作用，尤其是房地產(chǎn)投資額。經(jīng)濟背景經(jīng)濟背景房地產(chǎn)投資額猛增房地產(chǎn)投資額猛增 對上海以及長三角一帶房地產(chǎn)投資額和房價的非理性增長，國務(wù)院在3月底下發(fā)了將房價問題提高到問責高度的“國八條”文件。 對長三角有針對性，但政策波及到全國范圍對長三角有針對性，但政策波及到全國范圍。 上海自04年中期即開始甚囂塵上地討論所謂“拐點論”，因此“國八條”出臺之前，市場主體包括開發(fā)商和消費者已經(jīng)對房價的變動預(yù)期產(chǎn)生分裂。 市場主體的預(yù)期已經(jīng)在國八條之前開始躊躇于房價是不是會下跌，但市場

14、主體的預(yù)期已經(jīng)在國八條之前開始躊躇于房價是不是會下跌，但0404年底至年底至0505年初的成交放量掩蓋了這一擔憂，當國八條頒年初的成交放量掩蓋了這一擔憂，當國八條頒布的時候，猶如一次重擊，將市場的負面預(yù)期釋放。布的時候，猶如一次重擊，將市場的負面預(yù)期釋放。政策背景政策背景上海生病，全國吃藥上海生病，全國吃藥輿論背景輿論背景04年出現(xiàn)上海拐點論年出現(xiàn)上海拐點論0808年以貨幣供給調(diào)控年以貨幣供給調(diào)控背景比較背景比較美國出現(xiàn)美國出現(xiàn)“次貸危機次貸危機”，美國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下降，衍生金融產(chǎn)品的風(fēng)險爆發(fā)，造成美元向金磚四國等新興市場流動；，美國房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅下降，衍生金融產(chǎn)品的風(fēng)險爆發(fā)，造成美

15、元向金磚四國等新興市場流動；全國經(jīng)濟在07年明顯進入快速發(fā)展態(tài)勢，國內(nèi)流動性過?，F(xiàn)象嚴重，尤其是股市，房地產(chǎn)市場，大宗商品的價格都出現(xiàn)大幅快速上漲的趨勢，此外，隨著美元貶值提速，人民幣幣值在07年底升至新高；上海證券市場的交易規(guī)模與IPO規(guī)模在2007年超過日本東京證券市場交易量，東亞金融中心地位隱然凸現(xiàn)。經(jīng)濟背景經(jīng)濟背景金融風(fēng)險陰影徘徊金融風(fēng)險陰影徘徊 此輪調(diào)控針對的不僅是房價，而是“流動性過?！迸c“金融風(fēng)險的控制”。 對資金供給的針對性，造成房地產(chǎn)市場的資金需求無法得到滿足對資金供給的針對性，造成房地產(chǎn)市場的資金需求無法得到滿足。 另一方面，溫家寶專程考察新加坡住房保障體系的舉動，也為各地

16、釋放出政府推進住房體制改革的決心。隨著國內(nèi)其他主要城市房價的快速上漲，上海樓市的價格水平與同級城市距離相對縮小，在07年中期逐漸形成全民預(yù)期房價上漲，但是，隨著價格的快速攀升，貸款額度的緊縮，資金供給與需求此消彼長的情況日益嚴重隨著價格的快速攀升，貸款額度的緊縮，資金供給與需求此消彼長的情況日益嚴重，市場自然表現(xiàn)出成交量的萎靡，進而逐漸通過輿論傳達出市場不景氣的判斷。早于早于1111月，上海部分樓盤價格其實已經(jīng)松動，并出現(xiàn)因降價而達成快速去化的例子月，上海部分樓盤價格其實已經(jīng)松動，并出現(xiàn)因降價而達成快速去化的例子。年底，王石以行業(yè)領(lǐng)袖的身份確認了房價下降的預(yù)期，市場主體對樓市價格下行的預(yù)期逐漸

17、走向一致以行業(yè)領(lǐng)袖的身份確認了房價下降的預(yù)期，市場主體對樓市價格下行的預(yù)期逐漸走向一致。政策背景政策背景釜底抽薪與另起爐灶釜底抽薪與另起爐灶輿論背景輿論背景市場預(yù)期逐漸一致市場預(yù)期逐漸一致0505年后價格與供求比走勢體現(xiàn)出買漲不買跌的預(yù)期年后價格與供求比走勢體現(xiàn)出買漲不買跌的預(yù)期價格表現(xiàn)價格表現(xiàn)04年8月至08年2月上海房價走勢與供求比走勢0.000.501.001.502.002.50040804100412050205040506050805100512060206040606060806100612070207040706070807100712080202000400060008000

18、100001200014000供求比成交均價(元/)國八條出臺后，價格及時下跌探底達29%，但整體供求比卻持續(xù)走低，反映出消費者沒有追跌意愿。實際上，供求比進入回暖通道，卻是等到價格重新進入上升通道之后。 從整體價格與供求表現(xiàn)上看，沒有所謂的正負相關(guān)，呈現(xiàn)出買漲不買跌的現(xiàn)象，但在貨幣供給出現(xiàn)缺口的因素出現(xiàn)后，價格高企，即使有購買需求也難以獲得貸款資金的支持。掛牌土地流標率增加，中介業(yè)開始洗牌掛牌土地流標率增加，中介業(yè)開始洗牌0505年其他市場表現(xiàn)年其他市場表現(xiàn)04年至07年土地市場走勢0500100015002000250004年05年06年07年050100150200250300土地面積（

19、萬平方米）土地均價(萬元/畝）從土地市場來量價關(guān)系看，05年較04年變化不明顯，但實際情況是：以掛牌土地流標率指標相比：04年掛牌土地37幅，成交35幅，流標率僅5.4%，且其中一幅為政府終止招標；05年掛牌土地87幅，成交75幅，流標率達到13.8%，事實上也反映了開發(fā)商對市場的觀望土地市場流標率增加土地市場流標率增加三級市場開始洗牌三級市場開始洗牌僅05年5月，每天有30家左右的中介門店“關(guān)門”，一個月時間內(nèi)，上海1.6萬家中介門店已關(guān)門近千家?？v觀05年3月至次年初，“個體性”明顯的中介門店在上海遭遇8年來最慘烈的態(tài)勢 ，行業(yè)內(nèi)發(fā)生“臣信房產(chǎn)”被“易居”并購的事件，“易居臣信”自此建立，

20、并在日后成為“易居中國”旗下三級市場的服務(wù)平臺。萬里，三林，九亭板塊價格降幅顯著萬里，三林，九亭板塊價格降幅顯著0505年板塊市場表現(xiàn)年板塊市場表現(xiàn)三三 林林萬萬 里里九九 亭亭聯(lián)洋聯(lián)洋階段階段時點時點典型區(qū)域典型區(qū)域年初價格年初價格水平水平降價后降價后水平水平降價降價幅度幅度結(jié)果結(jié)果第一波6月萬里10000850015%市場反應(yīng)良好第二波8月三林10000800020%以環(huán)球翡翠灣為代表的降價項目引起市場熱潮區(qū)域內(nèi)金地未來域不得不以送裝修達成暗降的效果第三波9月聯(lián)以第九城市為代表的降價項目銷售火爆九亭7000450035%06年上半年仍有微跌，同時交易繼續(xù)冷淡，直至

21、下半年青年驛站項目出現(xiàn)后止跌別墅市場表現(xiàn)偏離一般住宅市場表現(xiàn)別墅市場表現(xiàn)偏離一般住宅市場表現(xiàn)0505年品類市場表現(xiàn)年品類市場表現(xiàn)別墅市場供求比明顯偏離一般住宅的供求比，價格走勢也較一般住宅幅度更大，從一個側(cè)面顯示，市場仍然有相對受市場矚目的品類。促銷手段層出促銷手段層出0505年的營銷事件年的營銷事件各類促銷案例各類促銷案例日期項目名稱調(diào)整內(nèi)容效果評估2005年4月10日四季御庭買房送寶馬，該案承諾首3位購房者可獲贈寶馬530一輛，價值50萬元去化速度較周邊別墅加快2005年4月28日三湘四季花城新民晚報16個彩色整版推出“三湘四季花城生活雜志”配合開盤當天的有效組織，形成熱銷跡象2005年5

22、月未來域價格不變，送裝修，全裝修生活樣板房的體驗活動達到了保持價格穩(wěn)定，并有效回籠資金的目的2005年8月上海灘花園嘗試客戶資源“滾雪球式”培養(yǎng)效果雖然不彰顯，但作為圈層式營銷的有益嘗試塑造了該盤的高端形象2005年9月歐風(fēng)麗景首推“一成首付”，首付款其余的20%先由專業(yè)投資公司承擔由于周邊樓盤的有效降價，最終流產(chǎn)告終2005年9月新江灣城雍景苑首推保價計劃，至2006年6月30日交房時，若行情走低，開發(fā)商以雍景苑高出區(qū)域均價落差補償給購房者擴大了樓盤知名度，該盤去化保持穩(wěn)健2005年9月新湖明珠城打出“兩年內(nèi)無條件退房”口號2005年10月1日萊頓小城開始實施“保障計劃”只需支付總房款30%

23、，即可簽定購房合同，余款70%可在2007年 交房前一個月支付十一黃金周萊頓小城熱銷，開盤一周去化達到70%2005年10月1日錦繡滿堂不分樓層首推“統(tǒng)一價”7天銷售30套2005年11月26日奧林匹克花園樣板房“零底價拍賣”2005年11月30日12月6日“海上?！眲?chuàng)意園區(qū)舉行“上海國際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)周” 05年，上海樓市各路開發(fā)商積極探索營銷模式，利用各種方式明折暗扣，或給與價格保障，或提供產(chǎn)品附加值，或以活動營銷，或以事件營銷，在淡市中獲得熱銷。團購與集體退房風(fēng)波團購與集體退房風(fēng)波0505年的營銷事件年的營銷事件 團購首先表明，剛性住房需求仍舊大量存在。 其次，團購成敗的關(guān)鍵在于價格，在于降價

24、幅度能否達到購房者的心理預(yù)期，以通過抬高“性價比”贏得市場。 最后，對于營銷代理商而言，團購的意義還表現(xiàn)在“信息時代營銷渠道的創(chuàng)新”上，有了營銷創(chuàng)新就會有出路。團購風(fēng)乍起團購風(fēng)乍起2005年7月，“瑞金尊邸”報價是18000元/平方米左右，銷售狀況很不理想。當開發(fā)商委托搜房網(wǎng)以15000元/平方米的均價召集團購者時，報名人數(shù)多達500個。2005年8月20日，嘉定江橋的“嘉城”，并以9折（約5200元/平方米）簽下22套團購房，總成交金額超過1300萬元。除此之外，夏朵小城、楓華景苑、三盛頤景園、上海新體育廣場等等一系列樓盤均出現(xiàn)團購優(yōu)惠的現(xiàn)象?！叭鸾鹱疔　眻F購與退房風(fēng)波團購與退房風(fēng)波0505

25、年的營銷事件年的營銷事件退房風(fēng)波退房風(fēng)波2005年7月20日，達安春之聲價格下調(diào)15%，之后，相當多的業(yè)主致電開發(fā)商上海達安置業(yè)有限公司提出賠償要求。2005年11月，金沙雅苑拿出約3000萬元，為調(diào)價前購房的業(yè)主作現(xiàn)金補償?！把a償方案”有兩種：一是以現(xiàn)金補償購房總價的20%；二是購房者可以退訂，但要按照合同交納5%的違約金。2005年11月23日，“水岸藍橋”的51名業(yè)主，將一份聯(lián)名解約“通牒”遞交給開發(fā)商、貸款銀行和貸款擔保公司，強烈要求退房，并聲明集體停止償還房貸。 售價在短期內(nèi)提升過快、價格明顯背離價值的項目，在迅速大幅降價之后，消費者會因心理落差極大而集中提出退房要求，“團退”表明供

26、求雙方博弈已進入白熱化狀態(tài)。盡管“團退”行為對房價的影響不會很快顯現(xiàn)，但可以打擊市場信心影響，開發(fā)商品牌形象，加重觀望氣氛。0505年樓市冰凍期的經(jīng)驗總結(jié)年樓市冰凍期的經(jīng)驗總結(jié)分析總結(jié)分析總結(jié)持續(xù)周期持續(xù)周期3個季度個季度 1、05年樓市冰凍期供求比維持1以下長達9個月，自06年才逐步進入回暖期。價格跌幅價格跌幅約約20% 1、由于05年5月年成交結(jié)構(gòu)突然增加了配套商品房比例，價格跌幅達近3成，事實上剝離配套商品房因素，整體跌幅約20%?；嘏蛩鼗嘏蛩馗鞣椒e極應(yīng)對各方積極應(yīng)對 1、調(diào)整價格策略新推盤價格明顯低于周邊在售項目，在售項目以折扣應(yīng)對，甚至承諾價格預(yù)跌補償； 2、增加產(chǎn)品附加值通過送

27、裝修，或者直接在產(chǎn)品設(shè)計環(huán)節(jié)增加技術(shù)含量獲得市場信賴； 3，積極營銷通過各類活動與事件營銷，拓展樓盤知名度與塑造開發(fā)商品牌。發(fā)生原因發(fā)生原因重點調(diào)控重點調(diào)控 1、上海樓市是國八條的調(diào)控重點，其中房地產(chǎn)投資額與房價又是重中之重。調(diào)整特征調(diào)整特征 1、沒有意見領(lǐng)袖帶頭降價而是通過各個甲方自發(fā)的調(diào)整； 2、部分虛高板塊率先降價如萬里，三林，九亭； 3，不是各類產(chǎn)品全線降價獨立別墅價格保持堅挺； 4，土地市場與三級市場存在進入機會易居中國的主張易居中國的主張沉著應(yīng)對，統(tǒng)一戰(zhàn)線，借勢再起沉著應(yīng)對，統(tǒng)一戰(zhàn)線，借勢再起0808年宏觀調(diào)控是有底線的年宏觀調(diào)控是有底線的正確估計形勢正確估計形勢從政府的出發(fā)點來看從政府的出發(fā)點來看調(diào)控本身是出于對經(jīng)濟在高位硬著陸的擔憂，所以房價的硬著陸如果造成金融風(fēng)險，繼而造成宏觀經(jīng)濟的硬著陸，是與政策原點適得其反的。從政府的調(diào)控空間來看從政府的調(diào)控空間來看1、美元進入迅速下行通道，人民幣對外升值壓力日益加大，造成加息空間縮小；2、對內(nèi)由于通脹卻形成了事實上的貶值，緊縮政策看似必要，但存款準備金率不斷上調(diào)，央行的儲備成本也日益增加；3、雪災(zāi)重建其實需要大量的固定資產(chǎn)投資；4、資本市場持續(xù)擴張，但是國內(nèi)資本市場的流動性不受制約，熊市預(yù)期一旦形成，在人民幣不