2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》：房地產(chǎn)損害造成的損失分析考試試題

1、2015 年房地產(chǎn)估價(jià)師 :我國(guó)土地利用現(xiàn)狀考試試卷 本卷共分為 2大題 40小題，作答時(shí)間為 180分鐘，總分 100分， 60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題 （在每個(gè)小題列出的四個(gè)選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng) 將其代碼填寫在題干后的括號(hào)內(nèi)。 錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。 本大題共 20 小題， 每小題 2 分，共 40分。 ）1、已知某筆貸款的年利率為 6%，借貸雙方約定按月計(jì)息， 該筆貸款的實(shí)際利率 是（）。A0.5%B6%C6.16%D6.19%2、拍賣操作中的程序、規(guī)則、方法及技巧的總稱是。A：拍賣實(shí)踐B：拍賣過(guò)程C：拍賣實(shí)務(wù)D：拍賣行為E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、城市分區(qū)規(guī)劃由 _審批。

2、A市規(guī)劃行政主管部門 B市人民政府 C市人大常委會(huì) D省人大常委會(huì)4、工程造價(jià)控制是 _控制。A部分管理B自我調(diào)解C全過(guò)程動(dòng)態(tài) D總價(jià)絕對(duì)5、根據(jù)信托合同，信托機(jī)構(gòu)依據(jù)其管理經(jīng)營(yíng)的實(shí)際業(yè)績(jī)確定 _。A委托財(cái)產(chǎn)總值D信托范圍C信托收益D信托信用等級(jí)，6、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀 發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是模式。A：選擇專業(yè)化B：產(chǎn)品專業(yè)化 C：大量定制 D：?jiǎn)我皇袌?chǎng)集中化E：借款合同7、根據(jù)中華人民共和國(guó)物權(quán)法 ，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按收取。 （2009 年試題 ） A：面積B：套C：成交價(jià)格D：件E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的

3、特點(diǎn)或本質(zhì)的說(shuō)法，正確的是。 A：房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值 B：房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià) C：房地產(chǎn)估價(jià)是一種價(jià)格保證而不是僅提供參考意見 D：房地產(chǎn)估價(jià)有誤差且不能把誤差控制在合理范圍內(nèi) E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格9、根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)租金水平，預(yù)測(cè)未來(lái)建成的某寫字樓的月租金為每平方米使 用面積 35 元，出租率為 90，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占租金的 30，報(bào)酬率為 10，可供 出租的使用面積為 38000 ，運(yùn)營(yíng)期為 47 年，則該寫字樓的未來(lái)總價(jià)值可估計(jì) 為。A：8579 萬(wàn)元B： 8653 萬(wàn)元C：8760 萬(wàn)元D：9941 萬(wàn)元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、商

4、業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務(wù)中的。A：負(fù)債業(yè)務(wù)B：資產(chǎn)業(yè)務(wù)C：中間業(yè)務(wù)D：代理業(yè)務(wù)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)11、某工業(yè)用地總面積為 3000 ，容積率為 0.5，樓面地價(jià)為 1000 元?，F(xiàn) 按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為 4.0，相應(yīng)的樓面地價(jià)為 1500 元。 該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)為萬(wàn)元。A：500B：525C：600D：1650E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、某市住房置業(yè)擔(dān)保公司實(shí)有資本 6000 萬(wàn)元，擔(dān)保貸款余額的總額不得超過(guò) _萬(wàn)元。A60 000B120 000C150 000D180 00013、一般情況下，小型項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究費(fèi)占項(xiàng)目總投資的 _。A

5、1%3%B0.2%0.8%C0.25%1.5%D0.2%1.0%14、以工序?yàn)檠芯繉?duì)象編制的工程建設(shè)定額是。A：預(yù)算定額B：概算定額C：施工定額D：概算指標(biāo)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、某種有價(jià)證券的持有者不僅可憑該證券以股息、 紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)收益 的分配，又能通過(guò)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓獲取交易差價(jià)，這種證券是。（2007年試題 ）A：股份B：股單C：股票D：公司債券E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、目前，在我國(guó)征收土地實(shí)行級(jí)審批制度。A：一B：兩C：三D：四E：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章17、下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯(cuò)誤的是 （2007年試題 ）A：設(shè)置百分比租金的目的是讓業(yè)主分享部分經(jīng)營(yíng)成果，激勵(lì)其

6、更好地進(jìn)行管 理物業(yè)B：知名度大的主要租戶，往往繳納的單位面積租金較低，且租金調(diào)整的時(shí)間 間隔較長(zhǎng)C：百分比租金的基數(shù)通常是年總營(yíng)業(yè)額，或年總營(yíng)業(yè)額中超出某一基礎(chǔ)營(yíng)業(yè) 額之外的部分D：營(yíng)業(yè)額高但毛利水平較低的租戶，其百分比租金的百分比設(shè)置往往較高E：借款合同18、征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)合理使用，耕地占用稅用于，土地復(fù)墾費(fèi)、土地荒蕪費(fèi)用于土 地的調(diào)整與治理。A：集體財(cái)政B：國(guó)家財(cái)政C：土地開發(fā)與農(nóng)業(yè)發(fā)展D：土地管理部門的業(yè)務(wù)開支E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、某市去年住宅的實(shí)際銷售量為 500 萬(wàn)，預(yù)測(cè)銷售量為 450 萬(wàn)，平滑指數(shù)為0.8，則利用指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)的今年的住宅銷售量是萬(wàn)。 （2005年試題 ）A：

7、450B：475C：490D：500E：借款合同20、投標(biāo)截止后，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定的時(shí)間 _。A認(rèn)標(biāo)B評(píng)標(biāo)C開標(biāo)D驗(yàn)標(biāo) 二、多項(xiàng)選擇題（在每題的備選項(xiàng)中，有 2 個(gè)或 2 個(gè)以上符合題意，至少有 1 個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分，本大題共 20 小 題，每小題 3 分，共 60 分。 ）1、某基金允許持有人中購(gòu)或贖回所持有的基金單位或股份，若依據(jù)基金證券能 否贖回劃分，這種基金屬于 _基金。A契約型B公司型C封閉型D開放型2、下列關(guān)于城市規(guī)劃的表述中，正確的是 _。A城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市 性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向， 合理利用

8、城市土地， 協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜 合部署和具體安排B城市規(guī)劃經(jīng)過(guò)法律規(guī)定的程序?qū)徟_立后，就具有法規(guī)效力，城市規(guī)劃區(qū) 內(nèi)的各項(xiàng)土地利用和建設(shè)活動(dòng)，都必須按照城市規(guī)劃進(jìn)行C城市規(guī)劃區(qū)是指城市市區(qū)、郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需 要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域D城市規(guī)劃管理是對(duì)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃進(jìn)行管理，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè) 進(jìn)行統(tǒng)一的安排和控制，保證城市規(guī)劃的順利實(shí)施E城市規(guī)劃管理不具有政府行政職能3、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度成為一項(xiàng)法定制度，是從 _開始。A我國(guó)開始實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員持證上崗 B1995 年城市房地產(chǎn)管理法頒布實(shí)施 C1998年建設(shè)部發(fā)布房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理

9、辦法 D2003 年國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知4、下列關(guān)于經(jīng)濟(jì)學(xué)中成本分析的表述中，正確的有 _。A邊際成本包括短期邊際成本和長(zhǎng)期邊際成本 B長(zhǎng)期總成本可以分為固定成本與可變成本 C平均成本曲線、平均可變成本曲線、邊際成本曲線都呈“ U”形 D短期邊際成本曲線與短期平均成本曲線相交時(shí)收支相抵 E收益等于成本是廠商經(jīng)營(yíng)決策的利潤(rùn)最大化原則5、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估某待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)， 若采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算， 則該待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)應(yīng)是 _。A待開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)開始時(shí)的具體日期 B待開發(fā)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)包日期 C取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期D房地產(chǎn)開發(fā)完成并投入使用的日期6、

10、以下不屬于普通商品住宅開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)者的是 _開發(fā)商。A經(jīng)濟(jì)適用房B自建住宅C高檔別墅D聯(lián)建住宅7、標(biāo)準(zhǔn)差亦稱均方差，是指分布數(shù)列中各單位標(biāo)志值與其平均數(shù)的。 A：平方的離差的算術(shù)平均數(shù)的平方根 B：離差的平方的算術(shù)平均數(shù)的立方根 C：離差的平方的算術(shù)平均數(shù)的平方根D：離差的立方的算術(shù)平均數(shù)的平方根 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、根據(jù)，可將合同分為典型合同和非典型合同。 A：法律是否設(shè)有規(guī)范并賦予一個(gè)特定名稱 B：合同當(dāng)事人是否互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù) C：合同當(dāng)事人是否為從合同中得到的利益支付代價(jià) D：法律是否要求合同必須符合一定的形式才能成立E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為 150

11、00 ，規(guī)劃容積率為 3，預(yù)計(jì)開發(fā)完成 后可供銷售的面積為總建筑面積的 80%，項(xiàng)目的總固定成本為 8000 萬(wàn)元，預(yù)計(jì) 項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為 4500 元/，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到 盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為 _元 /。A5377.78B6277.78C6722.22D7847.2210、張某購(gòu)買了一間總價(jià)值為 100 萬(wàn)元的商鋪用于經(jīng)營(yíng)，其中首付款為總價(jià)的60%，其余為銀行提供的年利率為 7.5%，期限為 10 年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營(yíng)收入為 20 萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的 30%，則在貸款 期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是 _。A8.17%B13.62%C14.

12、00%D23.33%11、居住區(qū)的用地根據(jù)不同的功能要求，一般可分為 _。 A住宅用地B公共服務(wù)設(shè)施用地C道路用地D綠化用地E軍事用地12、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會(huì)決議規(guī)定， 在內(nèi)地的投資不能超過(guò)其 全部投資的 10%，這是基于的考慮結(jié)果。A：內(nèi)地政策B：占領(lǐng)世界投資市場(chǎng)C：風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移D：投資組合E：借款合同13、某在建工程土地使用權(quán)年限 40 年，自取得土地使用權(quán)之日起開工，預(yù)計(jì)建 成后的建筑面積為 15000m2，年凈收益為 480 萬(wàn)元，自開工到建成的開發(fā)期為 3 年，估計(jì)該項(xiàng)目至建成還需 1.5 年，已知報(bào)酬率為 8%，折現(xiàn)率為 12%，該項(xiàng)目 開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為 _萬(wàn)元

13、A4023.04B4074.10C4768.50D5652.0914、設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)原則主要有。A：經(jīng)濟(jì)合理性與技術(shù)先進(jìn)性相結(jié)合的原則B：充分考慮近期效益的原則C：充分考慮遠(yuǎn)期效益的原則D：近期與遠(yuǎn)期效益相結(jié)合的原則E：考慮項(xiàng)目全壽命費(fèi)用的原則15、商品房的建筑面積由組成。A：套內(nèi)建筑面積B：套外建筑面積C：套內(nèi)使用面積D：套外使用面積E：分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e16、下列不屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)靜態(tài)指標(biāo)的是 _。A投資利潤(rùn)率B投資回報(bào)率C貸款利率D成本利潤(rùn)率17、影響財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值指標(biāo)計(jì)算結(jié)果的主要因素包括（） 。A凈現(xiàn)金流量B貸款利率C基準(zhǔn)收益率D開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期18、已知年利率為 14%，則按季度計(jì)息時(shí)的實(shí)際年利率為（） 。A12.55%B