中海地產(chǎn)杭州濱江項(xiàng)目合約策劃報(bào)告修正版

1、修正版【中海錢塘XX】項(xiàng)目合約策劃報(bào)告（xxxx12修訂版）編制：蔡建章審 核：李宏耕簽發(fā)：李宏耕編制日期：xxxx年12月17日【中海錢塘XX】項(xiàng)目合約策劃報(bào)告一、項(xiàng)目概述【中海錢塘XX】項(xiàng)目位于杭州市濱江區(qū)東信大道地塊，總用地面積為XXXX5M2（71.6 畝），容積率為 2.5 ，擬建設(shè)銷售面積 12 萬平米的高檔次住宅小區(qū)，住 宅類型初步定為高檔次小戶型之高層建筑、聯(lián)排別墅。整個(gè)項(xiàng)目分一期開發(fā)，計(jì)劃于 07年 9月18日開工建設(shè)， 09年12月 25日 竣工，總發(fā)展期約 2年零 3個(gè)月。項(xiàng)目目前已開工。本項(xiàng)目屬自有資金投資項(xiàng)目， 建安費(fèi)用初步估算為 XXXX2 萬元（含內(nèi)配套）， 具體

2、明細(xì)詳見附件一。二、合約策劃綜述（一）目的鑒于本項(xiàng)目占地面積小、房屋類型多、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)高、工期緊、項(xiàng)目管理 要求高，同時(shí)，該項(xiàng)目又為中海地產(chǎn)進(jìn)入杭州市場的第一個(gè)項(xiàng)目，如何克服 新的陌生市場環(huán)境帶來的困難進(jìn)行有效的成本控制管理、 預(yù)控指導(dǎo)下一步的 工程協(xié)調(diào)管理，是我們合約管理工作的重點(diǎn)和難點(diǎn)。為此，有必要在項(xiàng)目前 期階段制定出良好的合約管理體系、合約工作計(jì)劃表等，以確保相關(guān)的節(jié)點(diǎn) 目標(biāo)和成本控制指標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。（二）合約管理架構(gòu)為有效管理和控制成本，我們擬采用總承包 +專業(yè)分包的管理模式進(jìn)行 合約體系構(gòu)架，總承包工程擬分為兩個(gè)標(biāo)段同步施工。具體合約管理架構(gòu)見圖1:【中海錢塘XXI項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖。

3、（三）合約分判總體思路為控制成本和施工管理，本項(xiàng)目擬采用總承包 +專業(yè)分包的管理模式。 總承包商承擔(dān)的工作是主體結(jié)構(gòu)施工、 內(nèi)外粗裝飾、 強(qiáng)電及給排水工程施工， 以及對(duì)指定專業(yè)分包商的照管（現(xiàn)場全面管理的責(zé)任） ；各專業(yè)分包需與我 司及總包簽訂三方合同，明確相互關(guān)系和各自權(quán)利義務(wù)。招標(biāo)報(bào)價(jià)模式采用地產(chǎn)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)工程量清單報(bào)價(jià)模式（按相應(yīng)模板） ，定標(biāo)原則上采用最低價(jià)中標(biāo)，確保最佳性價(jià)比。特殊項(xiàng)目（如政府電力配套 等壟斷性項(xiàng)目）可采用直接議價(jià)委托的方式。對(duì)于已出圖工程合約價(jià)款形式采用總價(jià)包干， 對(duì)于無圖的暫定量工程和 物資采購合同采用單價(jià)包干。具體而言，本項(xiàng)目擬進(jìn)行以下專業(yè)分包：樁基工程、鋁合金工

4、程、公共 部位精裝修工程、室外園林綠化工程、售樓處及樣板房精裝飾工程、交通設(shè) 施及劃線工程、水景系統(tǒng)工程、弱電智能化工程、消防工程等；甲供料及設(shè) 備擬包括電梯、外墻面磚、?；u、閥門、水電管材、外墻石材、屋面瓦、 進(jìn)戶門、車庫門等。圖1:【中海錢塘XX】項(xiàng)目合約管理架構(gòu)圖杭州中海房地產(chǎn)有限公司總包管理樁基及圍護(hù)土方鋁合金合約關(guān)系現(xiàn)場照管木門外保溫公共部位精裝修景觀綠化水景變配電設(shè)備PVC水電管材水泵裙房外立面裝飾裝飾材料交通設(shè)施及劃線電信及網(wǎng)絡(luò)潔具四）標(biāo)段劃分根據(jù)目前項(xiàng)目發(fā)展情況，考慮到施工管理和工期進(jìn)度要求，我們擬將本 工程分為兩個(gè)標(biāo)段進(jìn)行操作管理；專業(yè)上有具體要求不可分割的（如消防工 程、

5、弱電智能化工程），則統(tǒng)一為一個(gè)標(biāo)段。五）時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路本項(xiàng)目工期較緊，對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制要求較高，同時(shí)合約分判計(jì)劃又 受到設(shè)計(jì)出圖計(jì)劃和工程進(jìn)度計(jì)劃的制約。因此，本項(xiàng)目時(shí)間節(jié)點(diǎn)的控制原 則是以工程發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃為根本控制點(diǎn)， 根據(jù)設(shè)計(jì)出圖及樣板確認(rèn)計(jì)劃安排 具體的合約分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。在工作開展之前我們將與設(shè)計(jì)管理部、 項(xiàng)目發(fā)展部等部門進(jìn)行良好的溝 通，對(duì)彼此制定的時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃之間的沖突進(jìn)行協(xié)調(diào)處理；在工作開展過程 中，我們將隨項(xiàng)目實(shí)際發(fā)展進(jìn)度對(duì)合約時(shí)間節(jié)點(diǎn)計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，并嚴(yán)格 執(zhí)行；一旦出現(xiàn)部分工序的延誤，我們將及時(shí)分析原因，尋找補(bǔ)救對(duì)策，確 保合約管理工作不影響到整體項(xiàng)目發(fā)展。六）工程

6、量清單編制原則工程量清單原則上由我司自行編制， 模式按照地產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)一工程量清單 模板進(jìn)行；同時(shí)，考慮到杭州公司合約管理部目前的人手配置情況，為減少 工程量計(jì)算失誤概率，我們將采取兩階段招標(biāo)方式，先通過回工程量的方式 對(duì) 5-8 家投標(biāo)單位的工程量進(jìn)行比較復(fù)核，統(tǒng)一工程量后再進(jìn)行報(bào)價(jià)。七）工程價(jià)款支付本項(xiàng)目工程價(jià)款支付方式有兩種：里程碑節(jié)點(diǎn)支付和按月完成量支付， 原則上無預(yù)付款（除大型 / 大批定制貨物或設(shè)備外） 。里程碑節(jié)點(diǎn)支付方式適 用于總承包等工期要求嚴(yán)格的工程、工程額較小的工程、工期僅 1-2 個(gè)月的 工程；按月完成量支付方式適用于一般項(xiàng)目。為了能夠及時(shí)掌握建安成本實(shí)際變動(dòng)情況，良好的控

7、制建安成本，我們 計(jì)劃對(duì)設(shè)計(jì)變更和工程簽證的工程量進(jìn)行即時(shí)審核確認(rèn)， 對(duì)變更價(jià)款原則上 在三個(gè)月內(nèi)審定，款項(xiàng)在審定后的次月中期付款中支付。工程結(jié)算在無特殊情況下， 總承包工程在具備結(jié)算條件后 6 個(gè)月內(nèi)完成 結(jié)算工作，一般專業(yè)分包工程在具備結(jié)算條件后 2 個(gè)月內(nèi)完成結(jié)算工作。（八）銷售賣場合約分判為配合營銷宣傳和客戶積累，銷售處、樣板展示區(qū)應(yīng)盡早施工。本項(xiàng)目銷售賣場擬放置在本項(xiàng)目西北側(cè)綠化帶位置處、8號(hào)樓設(shè)置1套多層樣板房、 高層樣板房設(shè)置的具體方案尚未確定。根據(jù)與項(xiàng)目部討論，銷售賣場的結(jié)構(gòu) 部分將以工程聯(lián)系單的形式直接委托多層總包單位實(shí)施，銷售賣場及多層樣板房的裝修擬于春節(jié)前定標(biāo)，高層樣板房

8、裝修將根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃進(jìn)行分 判。分判的原則是一旦設(shè)計(jì)方案確定即進(jìn)行招標(biāo)，最低標(biāo)中標(biāo)。（九）不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施本項(xiàng)目定位較高，工程技術(shù)性強(qiáng)、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)高，加上工期較緊，對(duì)合約 分判的速度和質(zhì)量要求較高，在合約人員有限的情況下，如何促使團(tuán)隊(duì)在緊 張的配合下快速、有效的運(yùn)作將是面臨的最大困難。對(duì)此，我們將對(duì)項(xiàng)目的 合約安排在事前做出盡可能詳盡的統(tǒng)籌計(jì)劃，并調(diào)用合約部的主要業(yè)務(wù)力量 按工程性質(zhì)進(jìn)行職責(zé)分?jǐn)?，使?zé)任到人。每周召開合約協(xié)調(diào)例會(huì)，檢討本周 工作，將本周內(nèi)遇到的需要配合協(xié)調(diào)的問題在會(huì)議中進(jìn)行及時(shí)溝通解決。三、招標(biāo)分判（一）招標(biāo)分判概述計(jì)劃是指導(dǎo)項(xiàng)目有序、有效實(shí)施的指導(dǎo)性文件，前述內(nèi)容中對(duì)本

9、項(xiàng)目的主要 合約安排思路做了概述，下面將詳述主要工程合約分判計(jì)劃和時(shí)間計(jì)劃，該計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展總計(jì)劃編制，并將在每月月底根據(jù)調(diào)整的項(xiàng)目發(fā)展總計(jì)劃相應(yīng)調(diào)整 時(shí)間安排。【中海錢塘XX】項(xiàng)目的主要分判計(jì)劃見表2,分判時(shí)間節(jié)點(diǎn)見附件 。表2:【中海錢塘XX!項(xiàng)目合約分判計(jì)劃表工程類別分判工程名稱分判單位招標(biāo)方式價(jià)款形式報(bào)價(jià)模式付款方式設(shè)計(jì)樣板投標(biāo)樣板備注基礎(chǔ)工程樁基工程分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無無樁基檢測分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)單價(jià)包干多次報(bào)價(jià)D類無無建筑結(jié)構(gòu)主體工程總包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無無工程鋁合金工程分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類需要需要工程類別分判工程名稱

10、分判單位招標(biāo)方式價(jià)款形式報(bào)價(jià)模式付款方式設(shè)計(jì)樣板投標(biāo)樣板備注外墻磚甲供1家直接委托單價(jià)包干核價(jià)B類需要需要總部采購公共裝修工程分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類需要需要?；u甲供1家直接委托單價(jià)包干核價(jià)B類需要需要總部采購機(jī)電安裝工程弱電智能化分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類需要需要消防工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無需要電梯甲供1家直接委托單價(jià)包干核價(jià)C類需要需要總部采購配套工程自來水工程水務(wù)局指定直接委托單價(jià)包干無A類無無變配電工程電力局指定直接委托單價(jià)包干無A類無無電話及寬帶分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類無無燃?xì)夤こ陶付ㄖ苯游锌們r(jià)包干無A類無無室外工程園建

11、工程分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類需要需要材料樣板綠化工程分包1-2家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類需要需要材料樣板排水及道路工程分包1家邀請(qǐng)招標(biāo)總價(jià)包干多次報(bào)價(jià)A類需要需要材料樣板備注：付款方式A類：一般工程類合同，按月付款，每月支付其完成工程造價(jià)的90%在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%留5%呆修金；B類：材料類合同，每批材料到場并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收合格后支付該批材料價(jià)值的80%在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的 95%留5%呆修金；C類：設(shè)備類合同，每批材料到場并經(jīng)相關(guān)方驗(yàn)收、調(diào)試合格后支付該批材料價(jià)值的80%在該分項(xiàng)工程最終付款以后支付至工程總價(jià)的95%留5%呆修金

12、；D類：其它合同，根據(jù)需要定義特殊付款方式，主要以里程碑付款為主；E類：零星工程或總額較小的供貨合同，完成結(jié)算后一次性付款至95%，留5%呆修金；*號(hào)：表示有預(yù)付款。（二）招標(biāo)分判詳述1、總承包工程分判根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模體量，本項(xiàng)目擬分為兩個(gè)標(biāo)段進(jìn)行總承包工程的招投標(biāo)，其理由在于：1、由于在杭州建筑市場我司無成熟施工單位資源，選擇兩家總包單 位比只選擇一家單位有利于規(guī)避單位選擇失敗的風(fēng)險(xiǎn)；2、項(xiàng)目的體量大小適合 于2家單位承建，同時(shí)，選用兩家總包，易于形成相互競爭的局面，有利于保證 工期、提升現(xiàn)場安全文明管理水平、提升施工質(zhì)量。 具體的標(biāo)段劃分將按照確保項(xiàng)目營銷進(jìn)度需要、 標(biāo)段金額大體均衡、 易于

13、施 工管理為原則在與項(xiàng)目發(fā)展部進(jìn)一步討論后確定。有關(guān)具體操作事項(xiàng)規(guī)劃如下：（1）投標(biāo)單位要求符合施工資質(zhì)、 有相關(guān)工程業(yè)績、 公司及項(xiàng)目經(jīng)理信譽(yù)好、 項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目管 理能力強(qiáng)、合約意識(shí)強(qiáng)、公司總部對(duì)項(xiàng)目部支持力度大的施工單位?？疾鞎r(shí)間安排： xxxx 年 9 月15 日前完成初步考察，在投標(biāo)后須對(duì)有意向的 公司項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目班子、勞務(wù)隊(duì)伍、施工質(zhì)量做重點(diǎn)考察。（2）有關(guān)時(shí)間節(jié)點(diǎn) 設(shè)計(jì)出圖時(shí)間 多層施工圖計(jì)劃出圖時(shí)間： xxxx 年9月 22日前； 高層施工圖計(jì)劃出圖時(shí)間： xxxx 年 12 月 12日出圖。 工程進(jìn)度計(jì)劃節(jié)點(diǎn)時(shí)間 多層開始時(shí)間： xxxx 年 10月 29 日； 土方及圍護(hù)時(shí)

14、間： xxxx 年 3 月 1 日； 地下室開始時(shí)間： xxxx 年 4 月 11 日； 高層地上結(jié)構(gòu)開始時(shí)間： xxxx 年 6 月 20 日。 招標(biāo)計(jì)劃時(shí)間（內(nèi)部招標(biāo)） 詳見附件二； 政府招投標(biāo)手續(xù)辦理時(shí)間內(nèi)部招標(biāo)工作完成后， 由招標(biāo)代理公司及中標(biāo)單位到杭州市濱江區(qū)辦理政府 招投標(biāo)手續(xù)，時(shí)間約為 20-30 天。（3）合約形式： 工程量清單形式，包干總價(jià)（除設(shè)計(jì)變更外） 。（4）其他補(bǔ)充說明：a. 上述招標(biāo)時(shí)間均為初步計(jì)劃時(shí)間，視最終招標(biāo)圖紙出圖時(shí)間而定。如 出圖時(shí)間延后，則招標(biāo)時(shí)間相應(yīng)順延；b. 機(jī)電預(yù)留預(yù)埋：由于總承包工程招標(biāo)時(shí)機(jī)電工程往往未能定判，則高 層地下室工程、 多層結(jié)構(gòu)中的機(jī)

15、電預(yù)留預(yù)埋工作建議由總包單位完成為妥。 為此，總承包工程中該部分的機(jī)電預(yù)留預(yù)埋在設(shè)計(jì)圖紙中內(nèi)容應(yīng)設(shè)計(jì)清楚， 以便于投標(biāo)單位編制準(zhǔn)確的清單和報(bào)價(jià)，并便于今后與機(jī)電指定分包單位 的銜接。c. 總包的合約內(nèi)容：總承包單位自身施工的內(nèi)容原則上為土建結(jié)構(gòu)、粗 裝飾、強(qiáng)電及給排水工程、外墻面磚鋪貼、部分機(jī)電預(yù)埋等，考慮到政府 招標(biāo)手續(xù)辦理的復(fù)雜性，我們擬將樁基工程、公共部位精裝飾、鋁合金、 消防、室外景觀等項(xiàng)目作為暫定項(xiàng)目 / 指定分包項(xiàng)目納入總包管理體系一并 進(jìn)行政府招標(biāo)手續(xù)辦理。d. 指定分包：在招標(biāo)時(shí)明確指定分包工程內(nèi)容，同時(shí)招標(biāo)時(shí)列出暫定金 額，由總承包單位根據(jù)指定分包暫定金額申報(bào)照管費(fèi) / 總包

16、管理費(fèi)。指定分 包的分判將由業(yè)主方根據(jù)設(shè)計(jì)情況及工程進(jìn)度依計(jì)劃另行進(jìn)行。 （各指定分 包單位的詳細(xì)分判詳見下文） 。e. 甲供材料：主要為外墻面磚、木門、裝修材料、大型設(shè)備和水電產(chǎn)品 等，該等甲供材料于招標(biāo)時(shí)以暫定金額形式列出項(xiàng)目供總承包單位申報(bào)總 包配合費(fèi)。g. 資金控制：為確保工程順利開展，要求總包及各指定分包必須建立專 款專用帳戶，指定分包工程款的審核由業(yè)主方完成，支付則通過支票背書 方式由總包名義支付。為確保總包不任意扣押指定分包工程款，我們將在 合約中制定嚴(yán)格管理措施。2、分包工程分判（1）土建類指定分包 樁基及圍護(hù)指定分包 單位要求：符合施工資質(zhì)、有相關(guān)工程業(yè)績、項(xiàng)目管理能力強(qiáng)、合

17、約意識(shí)強(qiáng)的施工單位。投標(biāo)單位： 5 家?？疾鞎r(shí)間： xxxx 年 7-8 月。招標(biāo)完成時(shí)間： xxxx 年 12 月上旬（已完成）。合約形式：包干總價(jià)，除有設(shè)計(jì)變更外；工程量清單形式。 招投標(biāo)手續(xù)辦理： 由樁基及圍護(hù)指定分包單位自行辦理政府中標(biāo)手續(xù) 及有關(guān)施工許可手續(xù)或并入總包一起辦理有關(guān)手續(xù)。圍護(hù)工程：圍護(hù)樁并入樁基工程一起招標(biāo)，其他部分并入總包范圍。 鋁合金指定分包工程：根據(jù)各地區(qū)公司以往操作經(jīng)驗(yàn)來看， 由于項(xiàng)目外立面設(shè)計(jì)涉及較多復(fù) 雜因素，其進(jìn)度往往較為遲緩； 而鋁合金工程又為專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)的工程， 其具體深化節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)圖紙需由鋁合金專業(yè)廠商出圖，期間的配合、協(xié)調(diào) 工作往往較多，因此招標(biāo)周期

18、應(yīng)預(yù)留 1-2 月。a. 資格預(yù)審及考察：選擇資質(zhì)一級(jí)、具有當(dāng)?shù)厣a(chǎn)或加工能力、同類 工程施工的單位考察，并選擇 10 家單位考察，考察工作將在 xxxx 年 12 月中旬完成。b. 投標(biāo)單位： 6 家左右。c. 成本控制建議： 鋁合金工程歷來是成本控制的一個(gè)重點(diǎn)。 做好該項(xiàng) 工作的重點(diǎn)是圖紙清晰、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)合理、合約嚴(yán)密、清單準(zhǔn)確、選用的 施工單位專業(yè)技術(shù)能力強(qiáng)。d. 計(jì)劃招標(biāo)完成時(shí)間： 多層 xxxx 年 1 月底前，高層 xxxx 年 7 月底前。e. 合約形式：包干總價(jià)，除有設(shè)計(jì)變更外；工程量清單形式。 公共部位精裝修指定分包工程：大堂及公共部位裝修工程： 主要包括大堂、 標(biāo)準(zhǔn)層電梯廳等

19、裝修。 由 于公共部位精裝修是項(xiàng)目定位及檔次的表現(xiàn)，為確保招標(biāo)成功，首先設(shè) 計(jì)圖紙應(yīng)盡可能完善，其次材料樣板應(yīng)提前封樣，并盡可能易于采購或 可替換，以便于施工及成本控制。a. 資格預(yù)審及考察：選擇資質(zhì)等級(jí)符合、 具有較強(qiáng)同類工程施工能力、 項(xiàng)目經(jīng)理信譽(yù)實(shí)力強(qiáng)的 5-7 家單位進(jìn)行考察，考察工作將在 xxxx 年 5 月前完成。b. 投標(biāo)單位： 4-6 家。c. 計(jì)劃招標(biāo)完成時(shí)間： xxxx 年 7 月 20 日底前，視工程量大小及標(biāo)段 劃分情況確定 1-2 家單位中標(biāo)。d. 合約形式：包干總價(jià)，除有設(shè)計(jì)變更外；工程量清單形式。外總體景觀工程：外總體景觀工程主要為小區(qū)道路、 硬景裝飾、 綠化工程

20、， 根據(jù)工程量 大小選擇 1-2 家單位承擔(dān)施工。根據(jù)對(duì)杭州市場的調(diào)研情況來看，各樓 盤小區(qū)景觀設(shè)計(jì)方案、施工質(zhì)量是樓盤的品質(zhì)外在體現(xiàn)，因此該部分的 工程分判、施工管理將是我們工作的一個(gè)重點(diǎn)；同時(shí)，由于室外景觀工 程施工面大，裝飾材料苗木種類繁多、設(shè)計(jì)變更較多，更是成本控制的 一個(gè)難點(diǎn)，因此，加強(qiáng)對(duì)外總體景觀工程的提前研究和準(zhǔn)備工作顯得很 重要。a. 資格預(yù)審及考察：選擇資質(zhì)等級(jí)符合、 具有較強(qiáng)同類工程施工能力、 項(xiàng)目經(jīng)理信譽(yù)實(shí)力強(qiáng)的 5-7 家單位進(jìn)行考察，考察工作將在 xxxx 年 5 月前完成。b. 投標(biāo)單位： 4-6 家。c. 計(jì)劃招標(biāo)完成時(shí)間： xxxx 年 6 月底前完成。以上指定

21、分包項(xiàng)目清單為暫定的， 我們將在招標(biāo)文件中保留根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度或其他需要將其他未列入上述清單的項(xiàng)目劃為指定分包進(jìn)行招 標(biāo)的權(quán)利，同時(shí)亦不排除視實(shí)際需要將上述指定分包項(xiàng)目轉(zhuǎn)為總包施工 的情況，這一點(diǎn)亦會(huì)在總承包招標(biāo)文件中予以明確。（2）機(jī)電類指定分包機(jī)電類工程內(nèi)容包括強(qiáng)電、弱電、消防、給排水、電梯、政府變配電工 程等眾多子項(xiàng)工程。關(guān)于機(jī)電指定分包的分判管理模式，我們擬策劃如下： 機(jī)電類指定分包擬分成綜合機(jī)電主分包 （包括強(qiáng)電工程、 給排水工程等）、 弱電指定分包（含智能化系統(tǒng)） 、消防工程、電梯供貨及安裝指定分包、政 府指定的變配電工程、甲供機(jī)電設(shè)備及物資等幾大項(xiàng)。 綜合機(jī)電主分包 根據(jù)杭州市場

22、通常做法， 強(qiáng)電及給排水工程通常由土建總承包單位實(shí)施， 故擬將強(qiáng)電及給排水包括在總承包單位實(shí)施范圍內(nèi)。 弱電智能化指定分包 單位要求：符合施工資質(zhì)，有相關(guān)工程業(yè)績，綜合協(xié)調(diào)管理能力強(qiáng)、 合約意識(shí)強(qiáng)、項(xiàng)目經(jīng)理信譽(yù)能力強(qiáng)。投標(biāo)單位： 3-4 家?？疾焱瓿蓵r(shí)間： xxxx 年 3 月底。招標(biāo)完成時(shí)間： xxxx 年 5 月 15 日前。 合約形式：包干總價(jià)，除有業(yè)主同意的設(shè)計(jì)變更外。 電梯供貨及安裝 按照地產(chǎn)集團(tuán)公司要求直接使用總部集中采購確定的上海三菱電梯。 內(nèi)部確定型號(hào)、可選配置、可選功能等技術(shù)要求的時(shí)間： xxxx 年 2 月。 政府指定的變配電工程 根據(jù)政府部門的有關(guān)規(guī)定及現(xiàn)場進(jìn)度確定定標(biāo)時(shí)

23、間。 甲供機(jī)電物資甲供機(jī)電設(shè)備及指定品牌供貨： 按照地產(chǎn)集團(tuán)公司要求直接使用總部 集中采購確定的水泵、戶內(nèi)配電箱、閥門、PVC水電管材等。3、工程監(jiān)理單位招標(biāo)（1）單位要求：符合本工程相應(yīng)規(guī)模的建設(shè)監(jiān)理資質(zhì)，具備相應(yīng)的業(yè)務(wù)規(guī) 模，監(jiān)理人員配置素質(zhì)高，公司信譽(yù)良好，總監(jiān)各方面能力強(qiáng)的單位。（2）投標(biāo)單位考察： xxxx 年 7 月底前。（3）投標(biāo)單位： 5 家。（4）招標(biāo)完成時(shí)間： xxxx 年 8 月 30 日前。（5）合約形式：依據(jù)招標(biāo)時(shí)具備的設(shè)計(jì)成果，由投標(biāo)單位出具監(jiān)理服務(wù)計(jì) 劃書，按國家和杭州市工程監(jiān)理相關(guān)規(guī)范 （取較嚴(yán)格者） 給監(jiān)理服務(wù)計(jì)劃書的內(nèi) 容，申報(bào)包干總價(jià)， 我司則約定較為保守

24、的工期， 并約定無論實(shí)施階段建筑形態(tài) 和數(shù)量變化，總價(jià)不做調(diào)整。（6）總價(jià)確定原則：依據(jù)本工程規(guī)模、監(jiān)理服務(wù)工作內(nèi)容，結(jié)合市場價(jià)格 情況，確定總價(jià)。四、建安成本控制計(jì)劃（一） 建安成本控制目標(biāo)【中海錢塘XX】項(xiàng)目建安成本估算表具體分項(xiàng)內(nèi)容主要為基礎(chǔ)工程、 結(jié)構(gòu)工程、鋁合金工程、公共部位精裝飾工程、機(jī)電工程及總體工程，估算建安 成本為人民幣3.xxxx億元，估算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)為xxxx元/m2 （按總建筑面積xxxx02 計(jì)算）。（具體內(nèi)容詳見附件一） 。隨著設(shè)計(jì)不斷完善和深度加深，我們將對(duì)上述成本估算進(jìn)行動(dòng)態(tài)即時(shí)調(diào)整，在未有更新的設(shè)計(jì)圖紙之前，該成本估算表即為【中海錢塘XXI項(xiàng)目的成本控制指標(biāo)。 同時(shí)，該成本估算表也將分發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)及各相關(guān)職能部門， 以作決策 參考或評(píng)審。（二） 建安成本控制重點(diǎn)1、土建工程土建工程的成本控制重點(diǎn)在于結(jié)構(gòu)含鋼量和混凝土平米用量的控制上， 以及 砌筑材料的選擇上（如選用粘土磚與加氣混凝土砌塊則造價(jià)相差很大） 。這需要 設(shè)計(jì)管理部嚴(yán)格約束設(shè)計(jì)單位控制好結(jié)構(gòu)含鋼量和混凝土平米用量， 并不斷優(yōu)化 設(shè)計(jì)，選用可代替的新型材料。同時(shí)，也需要項(xiàng)目部加強(qiáng)與政府部門的溝通，必 要時(shí)與政府相關(guān)規(guī)定可以進(jìn)行打些擦邊球， 確保某些材料的使用 （如粘土磚的使 用）。2、機(jī)電工程住宅項(xiàng)目的機(jī)電所占比重不大， 其成本控制重點(diǎn)主要在于設(shè)備、 材料的選