aAAA房地產(chǎn)投資項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析估算

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資與總成本費(fèi)用的估算 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措借款還本付息的估算 我們以開發(fā)項(xiàng)目為例，來(lái)介紹投資與成本費(fèi)用的估算方法。 1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與一般建設(shè)項(xiàng)目投資的不同 對(duì)一般建設(shè)項(xiàng)目而言，其總投資是固定資產(chǎn)投資、建設(shè)期借款利息和流動(dòng)資金之和。 對(duì)于開發(fā)后租售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少甚至是零，房地產(chǎn)項(xiàng)目總投資基本就等于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。 2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資 開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金（見(jiàn)表5-1）。 序 號(hào) 項(xiàng) 目 總 投 資 估算說(shuō)明 1開發(fā)建設(shè)投資1.12.23.34.45.56.67.78

2、.89.910.10土地費(fèi)用前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2經(jīng)營(yíng)資金3項(xiàng)目總投資（1）+（2） 31 32 33 開發(fā)產(chǎn)品成本固定資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)資金表表5-1 5-1 項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資合計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi)用 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)表表5-2 5-2 開發(fā)建設(shè)投資估算表開發(fā)建

3、設(shè)投資估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 3開發(fā)產(chǎn)品成本 從財(cái)務(wù)的角度講，這些成本可按其用途分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本。 而在核算上又將其劃分為：開發(fā)直接費(fèi)（包括土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)）和開發(fā)間接費(fèi)（包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、其他費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等）。 例如，某開發(fā)商開發(fā)一小區(qū)，總建筑面積為49 781平方米，其中，住宅部分為47 581，休養(yǎng)所為1 200，綜合商場(chǎng)為1 000。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營(yíng)。該項(xiàng)目總投資為13 057萬(wàn)元，其中開發(fā)建設(shè)投資13 049萬(wàn)元，由開發(fā)產(chǎn)品成

4、本12 867萬(wàn)元和自營(yíng)固定資產(chǎn)的182萬(wàn)元組成；綜合商場(chǎng)在開發(fā)完畢后自營(yíng)時(shí)，需經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元，到項(xiàng)目結(jié)束時(shí)一次性收回。 上述開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成見(jiàn)圖5-1所示。 從上圖可以看出，如果該項(xiàng)目只有租售部分無(wú)自營(yíng)部分，那么其總投資就不包括經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元；其中的開發(fā)建設(shè)投資也不包括自營(yíng)固定資產(chǎn)182萬(wàn)元，而只余下開發(fā)產(chǎn)品成本12 867萬(wàn)元。此時(shí)，總投資等于開發(fā)建設(shè)投資也等于開發(fā)產(chǎn)品成本12 867萬(wàn)元。 如果是開發(fā)完成后用于租售的項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資基本上等于開發(fā)建設(shè)投資并等于開發(fā)產(chǎn)品成本（也即總成本費(fèi)用）。土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)

5、費(fèi)用銷售費(fèi)用開發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)182萬(wàn)元開發(fā)產(chǎn)品成本12867萬(wàn)元開發(fā)項(xiàng)目總投資13057萬(wàn)元開發(fā)建設(shè)投資13049萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)資金8萬(wàn)元總成本費(fèi)用圖圖5-15-1房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示 1土地費(fèi)用估算 2）土地出讓地價(jià)款 3）土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)。 5）土地投資折價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目土地使用權(quán)可以來(lái)自房地產(chǎn)項(xiàng)目的一個(gè)或多個(gè)投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費(fèi)用，但一般需要對(duì)土地使用權(quán)評(píng)估作價(jià)。序 號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6土地出讓金征地費(fèi)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)土地租用費(fèi)土地投資折價(jià)合 計(jì) 表

6、表5-3 5-3 土地費(fèi)用估土地費(fèi)用估 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 2前期工程費(fèi)用 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括：開發(fā)項(xiàng)目前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究，水文、地質(zhì)勘測(cè)，以及“三通一平”等階段的費(fèi)用支出。序 號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可研費(fèi)水文、地質(zhì)勘察費(fèi)道路費(fèi)供水費(fèi)供電費(fèi)土地平整費(fèi)合 計(jì) 表表5-4 5-4 前期工程費(fèi)估算表前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 序 號(hào)項(xiàng) 目建設(shè)費(fèi)用接口費(fèi)用 合 計(jì) 1 2 3 4 5 6 7 8 供電工程 供水工程 供氣工程 排污工程 小區(qū)道路工程 路燈工程 小區(qū)綠化工程 環(huán)衛(wèi)設(shè)施合 計(jì)表表5-5 5-5 基礎(chǔ)設(shè)施建

7、設(shè)費(fèi)估算表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 4建筑安裝工程費(fèi) 項(xiàng) 目 建筑面積建安工程費(fèi)裝飾工程費(fèi)金額合計(jì)單價(jià)金額單價(jià)金額單項(xiàng)工程1單項(xiàng)工程2合 計(jì)表表5-6 5-6 建筑安裝工程費(fèi)用估算表建筑安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 5公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 序 號(hào)項(xiàng) 目建 設(shè) 費(fèi) 用 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6居委會(huì)派出所托兒所幼兒園公共廁所停車場(chǎng)合 計(jì)表表5-7 5-7 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 6開發(fā)間接費(fèi) 7管理費(fèi)用 8財(cái)務(wù)費(fèi)用 1）長(zhǎng)期借款利息的估算 每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式如下： 9銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用是指房地產(chǎn)開發(fā)企

8、業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括銷售人員工資、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)、差旅費(fèi)、銷售機(jī)構(gòu)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、物料消耗、廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)、代銷手續(xù)費(fèi)、銷售服務(wù)費(fèi)及預(yù)售許可證申領(lǐng)費(fèi)等。綜合起來(lái)為： 1）廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，一般約為銷售收入的2%3%。 2）銷售代理費(fèi)，一般約為銷售收入的1.5%2%。 3）其他銷售費(fèi)用，一般約為銷售收入的0.5%1%。 以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占到銷售收入的4%6%。 10其他費(fèi)用 其他費(fèi)用主要包括臨時(shí)用地費(fèi)和臨時(shí)建設(shè)費(fèi)、工程造價(jià)咨詢費(fèi)、總承包管理費(fèi)、合同公證費(fèi)、施工執(zhí)照費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)、工程保

9、險(xiǎn)費(fèi)等。這些費(fèi)用按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費(fèi)率估算，一般約占投資額的2%3%。序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12臨時(shí)用地臨建費(fèi)施工圖預(yù)算或標(biāo)底編制費(fèi)工程合同預(yù)算或標(biāo)底審查費(fèi)招標(biāo)管理費(fèi)總承包管理費(fèi)合同公證費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)工程監(jiān)理費(fèi)竣工圖編制費(fèi)工程保險(xiǎn)費(fèi) 表表5-8 5-8 其他費(fèi)用估算表其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 11開發(fā)期間稅費(fèi) 開發(fā)期間稅費(fèi)是指項(xiàng)目所負(fù)擔(dān)的與房地產(chǎn)投資有關(guān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。各項(xiàng)稅費(fèi)應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。序 號(hào) 項(xiàng) 目 金 額 估算說(shuō)明 1 2 3 4 5 6 7 8固定資產(chǎn)投資方向

10、調(diào)節(jié)稅土地使用稅市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)供電貼費(fèi)用電權(quán)費(fèi)分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)綠化建設(shè)費(fèi)電話初裝費(fèi) 合 計(jì) 表表5-9 5-9 開發(fā)期稅費(fèi)估算表開發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 12不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮適當(dāng)?shù)牟豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)用。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%7%估算。 如果是開發(fā)完成后出租或自營(yíng)的項(xiàng)目，還應(yīng)該估算下列費(fèi)用： 13運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 14修理費(fèi)用 1租售方案的確定 租售方案一般應(yīng)包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容： 1）項(xiàng)目出售、出租還是租售并舉？出售面積和出租面積的比例是多少？以及整個(gè)項(xiàng)目中哪些出售、哪些出租、哪些自營(yíng)？ 2）可出售面積

11、、可出租面積、自營(yíng)面積和可分?jǐn)偨ㄖ娣e及各自在建筑物中的位置； 3）出售和出租的時(shí)間進(jìn)度安排和各時(shí)間段內(nèi)租售面積數(shù)量的確定，并要考慮租售期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能發(fā)生的變化對(duì)租售數(shù)量的影響； 4）售價(jià)和租金水平的確定； 5）收款方式與收款計(jì)劃的確定。 這一過(guò)程在實(shí)際工作中，可參照表5-10、5-11、5-12、5-13進(jìn)行。銷售期間 第1期 第2期 第 n期合計(jì)銷售計(jì)劃面積百分比100%收款計(jì)劃期 間百分比銷售收入百分比銷售收入百分比銷售收入第1期第2期第3期 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收款計(jì)劃表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售計(jì)劃及收款計(jì)劃表表表5-10 5-10 單位：建筑面積（單位：建筑面積（），銷售收入（元）

12、，銷售收入（元）序 號(hào)項(xiàng) 目名 稱 建設(shè)期 經(jīng)營(yíng)期第1期第2期第3期第n-1期第n期 1可出租建筑面積 2單位租金 3 可能毛租金收入 4出租率（%） 5有效毛租金收入 6轉(zhuǎn)售收入 7轉(zhuǎn)售成本及稅費(fèi) 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目出租計(jì)劃及出租收入計(jì)劃表表表5-11 5-11 單位：建筑面積（單位：建筑面積（）銷售收入（元）銷售收入（元）項(xiàng) 目建筑面積（）售 價(jià)（元/） 2001年 2002年 2003年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年地上商業(yè)部分公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫(kù)部分表表5-12 5-12 房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入?yún)R總表（全部出售方案）房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入?yún)R

13、總表（全部出售方案） 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元物業(yè)類型初始租金（元/）年期3451415總 計(jì)入住率地上商業(yè)部分收 入（萬(wàn)元）公寓樓部分地下商業(yè)部分地下車庫(kù)部分其他面積總 計(jì) 表表5-13 5-13 房地產(chǎn)項(xiàng)目出租收入計(jì)劃表（全部出租方案）房地產(chǎn)項(xiàng)目出租收入計(jì)劃表（全部出租方案） 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 2租售價(jià)格的確定 1）房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品定價(jià)方法 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法中規(guī)定： 租售價(jià)格應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)確定，一般應(yīng)選擇在位置、規(guī)模、功能和檔次等方面可比的交易實(shí)例，通過(guò)對(duì)其成交價(jià)格的分析與修正，最終得到房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價(jià)格。 這個(gè)定價(jià)過(guò)程就是市場(chǎng)比較定價(jià)法的運(yùn)用。2）市場(chǎng)比較法定價(jià)過(guò)程 搜

14、集交易實(shí)例 選擇比較實(shí)例房地產(chǎn) 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 比較實(shí)例的比較和修正 確定該房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格 3經(jīng)營(yíng)收入估算 目前，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下： 1經(jīng)營(yíng)稅金及附加 2土地使用稅 5土地增值稅 土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，從30%60%。（1）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%（包括本比例數(shù)，下同）的部分，稅率為30%；（2）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，但未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；（3）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，但未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；（4）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。 綜上所述，我們可將土地增值稅的

15、計(jì)算列出表格，如表5-15。序 號(hào)項(xiàng) 目 計(jì) 算 基 礎(chǔ) 1轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入詳見(jiàn)銷售收入表 2 21 22 23 24 25扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額開發(fā)成本開發(fā)費(fèi)用與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目2.1+2.2+2.3+2.4+2.5地價(jià)款與相關(guān)手續(xù)費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi) 、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用（詳見(jiàn)書中闡述）營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、印花稅（土地使用權(quán)金額+開發(fā)成本）20% 3增值額 (1) -(2) 4增值率 (3)(2) 5適用增值稅率增值額50%以下部分： 30%增值額超過(guò)50

16、%至100%部分： 40%增值額超過(guò)100%至200%部分：50%增值額超過(guò)200%部分： 60%表表5-15 5-15 土地增值稅計(jì)算表土地增值稅計(jì)算表 在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)分析時(shí)，應(yīng)按期編制銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、租金收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表、自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表。 其表格形式見(jiàn)表5-16 、5-17、5-18 。序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 1銷售收入111213可銷售面積（平方米）單位售價(jià)（元/平方米）銷售比例（%） 2經(jīng)營(yíng)稅金及附加212223營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加 表表5-16 5-16 銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表銷售收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表

17、 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 1租金收入111213可出租面積（平方米）單位租金（元/平方米）出租率（%） 2經(jīng)營(yíng)稅金及附加212223營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加表表5- 17 5- 17 出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表出租收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元序號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 1自營(yíng)收入111213商業(yè)服務(wù)業(yè)其他 2經(jīng)營(yíng)稅金及附加212223營(yíng)業(yè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加表表5-18 5-18 自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元自營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加估算表單位：萬(wàn)元 1房地產(chǎn)投資資金來(lái)源分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金來(lái)源的渠道主要有：資本金（

18、股本金）、銀行貸款、預(yù)售收入。 1）資本金 2）銀行貸款 任何房地產(chǎn)開發(fā)商要想求得發(fā)展，都離不開銀行及其他金融機(jī)構(gòu)的支持。 房地產(chǎn)開發(fā)投資中一般貸款比例應(yīng)小于項(xiàng)目總投資的70%，而且是以開發(fā)項(xiàng)目本身的抵押貸款為主。 3）預(yù)售款 除了上述介紹的五種方式以外，社會(huì)集資（發(fā)行股票、發(fā)行公司債券）、利用外資等方式也可以成為開發(fā)商投資項(xiàng)目的資金來(lái)源渠道或籌資手段。 2資金籌措計(jì)劃 在制定資金籌措計(jì)劃時(shí)應(yīng)當(dāng)注意以下幾點(diǎn)：1）嚴(yán)格按照資金的需要量確定籌資額。2）認(rèn)真選擇籌資來(lái)源渠道。3）準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國(guó)家的有關(guān)規(guī)定。4）避免利率風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目的不利影響。 3資金使用計(jì)劃 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目

19、的資金使用計(jì)劃應(yīng)根據(jù)可能的項(xiàng)目施工進(jìn)度與資金來(lái)源渠道進(jìn)行編制。 編制時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。 2）根據(jù)設(shè)備到貨計(jì)劃，安排設(shè)備購(gòu)置費(fèi)支出。 3）項(xiàng)目的前期費(fèi)用應(yīng)盡早落實(shí)。 4）在安排投資計(jì)劃時(shí)，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。 4投資計(jì)劃與資金籌措表 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設(shè)進(jìn)度、將會(huì)發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額以及資金籌措情況按期編制投資計(jì)劃與資金籌措表。 其表格形式見(jiàn)表5-19。序 號(hào) 項(xiàng) 目合計(jì) 1 2 3 1項(xiàng)目總投資1112開發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金 2資金籌措2122232425資本金借貸資金預(yù)售收入預(yù)租收

20、入其他收入表表5-19 5-19 投資計(jì)劃與資金籌措表投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 借款還本付息的估算主要是測(cè)算借款還款期的利息和償還借款的時(shí)間，從而觀察項(xiàng)目的償還能力和收益，為財(cái)務(wù)分析和項(xiàng)目決策提供依據(jù)。 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來(lái)源主要是項(xiàng)目建成后可用于歸還借款的利潤(rùn)、折舊費(fèi)、攤銷費(fèi)等；對(duì)預(yù)售或預(yù)租的項(xiàng)目，還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租的收入。 項(xiàng)目在建設(shè)期借入的全部建設(shè)投資貸款本金及其在建設(shè)期發(fā)生的借款利息，均構(gòu)成項(xiàng)目總投資的貸款總額，在項(xiàng)目建設(shè)期結(jié)束后或貸款方要求的還款期開始，可由上述資金來(lái)源償還。 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目貸款的還款方式應(yīng)根據(jù)貸款資金的不同來(lái)源所要求的還款條件來(lái)確定。 1國(guó)外借款的還款方式 按協(xié)議的要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。 2國(guó)內(nèi)借款的還款方式 實(shí)際操作過(guò)程中按實(shí)際償還能力測(cè)算。 1國(guó)內(nèi)借款利息的計(jì)算 1）借款時(shí)的利息計(jì)算 對(duì)建設(shè)期借款利息進(jìn)行估算時(shí)，應(yīng)按借款條件的不同分別計(jì)算。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。 為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款當(dāng)年在年中支用，按半年計(jì)息