某休閑購物廣場設計任務書

1、某休閑購物廣場設計任務書目錄（一）競選通告：（二）項目概況：（三）區(qū)位價值：（四）商業(yè)價值：（五）商業(yè)開發(fā)的必要性：（六）商業(yè)開發(fā)定位：（七）蘇寧休閑購物廣場平面分布方案（八）蘇寧休閑購物廣場的規(guī)劃要點九）競選主要內容一覽表項目概況蘇寧天潤城位于吉林市豐滿經濟開發(fā)區(qū)內，北鄰溫德河和溫 德游園，南至紅旗大橋，西到小白山和吉林市外環(huán)線，東臨松花江 ，規(guī)劃總占地面積畝， 總建筑面積萬平米， 總投資超百億 500 元。該項目建成后，將成為東北，乃至中國北方最大的地產項目， 在整個中國地產界具有舉足輕重的地位。蘇寧天潤城，擁有吉林市唯一的雙水岸景觀，擁有松花江與溫德河交匯的壯觀場面，擁有米一線水景的核心

2、優(yōu)勢，更有溫58005000德游園“天然氧吧”和小白山公園的山林美景。蘇寧天潤城，打造吉林市的城中之城，將吉林市定義為蘇寧天潤城的外城，以吉林大街和解放大路為坐標軸，以路、路461、路、路、路、路等公交線路為輻射線，圈劃蘇寧天潤845 9 51城外部配套格局！ 規(guī)劃的紅旗大橋、藍旗大橋直接連通吉林市城市 主干道，使項目成為吉林市未來向南發(fā)展的必經之路，市政配套全 面跟進。蘇寧天潤城外部的教育配套最為齊全，船營一試驗小學、豐 滿試驗一小學、吉林五中、吉林七中、松花江中學、吉林一中、毓 文中學、吉林二中到北華大學、東北電力大學幾近囊括吉林全 部優(yōu)質教育資源。醫(yī)療配套是蘇寧天潤城外部配套的重要組成，

3、 包括吉林中西醫(yī)結合醫(yī)院、吉林附屬醫(yī)院、吉林中心醫(yī)院在內的醫(yī)療機構，完全滿足居家健康所需！作為一座為江城百姓傾力打造的理想家園，蘇寧天潤城1/10將以其恢宏的建筑規(guī)模，全面涵蓋拉丁廣場、拉丁風情商業(yè)街、五 星級酒店、高爾夫球場、全民健身中心、游艇碼頭、幼兒園、小學、中學、銀行、郵政、電信等生活配套，囊括一個城市全部的享受 所需，讓居民“足不出城”即享繁華！中式山水，西式建筑，中西合璧。蘇寧天潤城還原歐洲建筑風格，再現全景歐洲水岸風情，使人身臨其境，感受異域生活。項目一期采用的是原生態(tài)西班牙式建筑風格。蘇寧天潤城，還原建筑，更還原生活，使人能深處異域建筑群落中，感受歐洲生活的每 個細節(jié)。（三）區(qū)

4、位價值從吉林市發(fā)展格局看，城市的東西方向被山脈阻隔，發(fā)展空間狹小。因此，吉林市實際上已形成了南北雙線拉動的發(fā)展態(tài)勢。而 城市北部為傳統(tǒng)的重工業(yè)區(qū)，污染嚴重，城市越向南，空氣質量就 越好，居住條件也越好。 “工業(yè)向北，居住向南”也成了城市發(fā)展的 必然趨勢。蘇寧天潤城占據吉林市最適于人居的城市南部、松花 江上游，且雄踞吉林市向南發(fā)展的交匯之地，具有廣闊的發(fā)展前景。根據吉林省長期規(guī)劃，吉林和長春將形成長吉經濟圈，成為振 興東北的重要經濟圈之一，總投資億元的長吉高速鐵路已于 20070 年開工建設。另外，根據長期規(guī)劃，吉林市永吉縣將成為吉林市 7 的第六個區(qū)，而永吉縣正好處于天潤城以南，因此，從發(fā)展角

5、度而言，天潤城所在區(qū)域將成為吉林市真正的發(fā)展方向，成為吉林市中心區(qū)連接新區(qū)的紐帶，具有重要的發(fā)展?jié)摿?。就本區(qū)域規(guī)劃而言，蘇寧天潤城周邊交通道路設施完善后，將具有極大的發(fā)展?jié)摿?。首先，外環(huán)線的建設，將使項目與外界快 速聯(lián)通，更具擴張性；其次，項目區(qū)域內有三座跨江大橋規(guī)劃興建 （白山大橋和紅旗大橋規(guī)劃已確定，預計年開工建設） ，屆時 2008 ，項目所在地將與江南地區(qū)連為一體，共享江南地區(qū)所有的配套和 資源，包括吉林市最集中的學校和最集中的高檔居住區(qū)都將連為一 體，形成吉林市最高檔和最具潛質的消費集中地帶。 （四）商業(yè)價值： 項目所在地位于吉林市城市副中心，向南具有廣闊的發(fā)展空間，隨著區(qū)域住宅地產

6、的快速成熟，區(qū)域商業(yè)潛力巨大。就商圈而言，吉林市市級商圈東市場和河南街都處在吉林市市 中心，商業(yè)過于集中，而其他商圈則較為分散，項目周邊共有三個 商圈，分別是長春路商圈、臨江門商圈、江南恒山路商圈，三個商 圈規(guī)模較小，商業(yè)影響力和輻射力較低，商業(yè)氛圍較淡，無法滿足 周邊消費群體的消費要求。就周邊消費群體而言，建成后的蘇寧天潤城，將成為總面積500400100萬平米的中高檔超大型社區(qū)，江對岸（有兩座大橋相連）沿江 高檔小區(qū)建筑面積超過萬平米 （包括建筑面積萬平米的紫光 60 紳苑、建筑面積超過萬平米的江南一號地塊、 建筑面積萬平 65 米的江南一號、建筑面積約萬平米的證大山水國際、建筑面積307

7、2，萬平米的中環(huán)濱江花園、 建筑面積約萬平米的伯爵項目等） 公里內中檔小區(qū)建筑面積約萬平米以上，公里內總消費群體 2200 超過萬人，公里內消費人群超過萬，其中大部分為中高收 50 305 入群體。另外還有吉林市一中、北華大學、醫(yī)藥學院、吉林二中、 松花江中學等眾多院校，以及一汽吉林輕型車廠等眾多大型和高科 技企業(yè)，擁有足夠數量和高水平的消費人群，足以支撐一個大型商 圈發(fā)展。就流動人口而言，項目所在區(qū)域是滿清祭祖勝地小白山麓，小 白山有滿清“祖壇”的美譽，與天壇、地壇齊名，其旅游價值的挖掘、文化價值的挖掘、商業(yè)價值的挖掘都會給區(qū)域帶來巨大的客流量，而蘇寧天潤城對項目商業(yè)核心區(qū)域的良好規(guī)劃，包括

8、擬引進百安居等知名國際品牌，強化商業(yè)核心區(qū)在整個城市的商業(yè)地位，都會為區(qū)域帶來巨大的人流，并通過旅游、休閑、定向購物等方式，使客源“長期駐留” ，實現商業(yè)價值的最大化。隨著周邊區(qū)域的成 熟，交通線路逐步增加，作為永吉縣政府駐地口前鎮(zhèn)到吉林市最重 要的交通樞紐，隨著永吉縣與吉林市交往的日益頻繁，項目內的形 成的商圈也將成為永吉縣重要的消費場所。（五）商業(yè)開發(fā)的必要性：作為蘇寧環(huán)球股份有限公司外埠開發(fā)的重點項目，蘇寧天潤 城關系著公司整體發(fā)展戰(zhàn)略，因此，如何更好地開發(fā)蘇寧天潤城 ，使項目不但成為公司的品牌旗艦、更成為公司地產連鎖經營的重 要標桿，是項目開發(fā)的重要目標。對于蘇寧天潤城而言，蘇寧休閑購

9、物廣場的建設，對于項目的價值異常巨大：（）本案商業(yè)項目開發(fā)面積超過萬平方米商業(yè)項目的開 ， 116 發(fā)對于提升住宅項目的附加值，完善項目周邊的生活配套打造吉林 市城市副中心具有決定性的意義。（）商業(yè)項目的開發(fā)將在較大的程度上刺激住宅價格的提升， 2 促進天潤城住宅的銷售。（）本案所在區(qū)域是吉林市城市規(guī)劃的方向，商業(yè)目前處于空 3 白狀態(tài)，此商業(yè)項目升值的潛力巨大。 （）本案商業(yè)項目的開發(fā)對天潤城商業(yè)門市的銷售、價格的提 4 升將起到巨大的推動作用。（）商業(yè)加住宅的模式將在最大程度上提升天潤城市場形象。 5）項目內部超大型商業(yè)地產開發(fā)本身，也有利于項目樹立優(yōu) 6于其他競爭對手的品牌核心競爭力。此

10、外，項目的開發(fā)對于公司的資金沉淀是暫時的，但對公司持 續(xù)發(fā)展及收益都有非常重大的戰(zhàn)略價值，因此，本項目商業(yè)地產的 開發(fā)勢在必行。（六）商業(yè)開發(fā)定位：蘇寧休閑購物廣場的開發(fā)，必須遵循商業(yè)開發(fā)的一般定律，立 足項目自身配套服務，通過有競爭力的特色商業(yè)定位贏得項目在整 個城市商業(yè)中的地位，使項目具有由單一的區(qū)域購物中心向輻射整 個城市的特色商業(yè)中心的發(fā)展?jié)摿?。因此，本項目的發(fā)展必須依賴 較強的交通、與住宅地產開發(fā)形成有效互動，并立足城市商業(yè)的整 體研究，進行細致的定位判斷。根據多論研究，本項目以大型超市和大型百貨、電器連鎖為龍頭，以餐飲、娛樂、休閑為特色，進行項目整體定位。建設吉林市 首屈一指的大型

11、，使項目成為吉林市城市的標志性建 MallShopping 筑之一。在商業(yè)定位的同時，同即將引進的商家進行洽談，將其具體的 設計要求匯總，提供給設計公司，進行設計。例如超市中的沃爾瑪 、大潤發(fā)等對停車的要求、對上貨區(qū)道路的要求等。在滿足商家基本要求后，要對商業(yè)設計的價值進行分析，力爭商業(yè)價值最大化。 并對各種業(yè)態(tài)的出入口要進行綜合分析，在保證商業(yè)人氣的情況下 ，又避免客戶的相互干擾，影響商業(yè)后續(xù)經營。此外，可以為電信、金融、郵政等配套行業(yè)預留足夠的經營場所。對外鋪的面積進行獨立的測繪，增加了租售的靈活性，當房地產市場出現無法預料的環(huán)境時，可以進行經營方式的靈活調整。對 市場風險的商業(yè)業(yè)態(tài)調節(jié)性

12、必須充分考慮并加以解決，使項目具有 不斷自我更新發(fā)展的巨大潛能。（七）蘇寧休閑購物廣場平面分布方案總用地面積萬平方米； 預計總建筑面積萬平方米； 14.5其中地面面積：地上商業(yè)面積萬平方米；綜合辦公樓 10萬平方米；地下面積萬平方米。 31.5業(yè)態(tài)分布： 2.1-3大型品牌超市層，每層平方米，合計平方3,000010000米，基本獨立設計（大潤發(fā)、沃爾瑪、家樂福三選一） 一層百貨類平方米（包括銀行用房、主次入口、垂直2,2000交通及蘇寧電器平方米） ； 1000 二層百貨類平方米、蘇寧電器平方米；4000 1,9000 三層大地電影院平方米；微型嘉年華平方米；美 3000 7000食廣場平方

13、米（帶夾層） ；浴場、健身俱樂部、商務50 0 0 vipKTV會館等；（帶夾層）米方平 1,0000 地下平方米，（按停車位標準設計地下停車場和設備用30000房）；如有多余，作為倉庫出租； 綜合辦公樓引進各種特色餐飲及娛樂，部分作為管理公司及吉林公司辦公用房。本方案按規(guī)劃要點進行設計招標比選、先行規(guī)劃設計，預計 20年底前開工建設，年十月前竣工，力爭年春節(jié)前開業(yè)2011 2010 08，主力店招商可在設計完畢時推廣，年底前主力店基本完成意 2008 向性簽約，具體價位及免租期長短根據當地實際情況另行制定、報 告。（八）蘇寧休閑購物廣場的規(guī)劃要點 綜上所述，蘇寧環(huán)球股份有限公司決定在吉林蘇寧

14、天潤城內開 發(fā)建設一座大型蘇寧休閑購物廣場，與區(qū)內其他類 Mall-Shopping 型的商業(yè)共同構成輻射整個吉林市南部的商業(yè)圈，蘇寧休閑購物廣 場的具體設計要求如下：一規(guī)劃要求， 指標控制： 1用地區(qū)位：吉林市南部，璦大路西側，西三路以南，西二路以北，南一路以東。用地性質：商業(yè)，辦公，居住。用地面積：公頃 5.4436地塊控制坐標：詳電子版用地范圍圖14.5建筑性質：商業(yè)，辦公，居住。 建筑面積：總建筑面積：萬平方米（其中地上商業(yè)面積萬平方米、綜合辦公樓萬平方米、地下 101.5面積萬平方米） 3容積率：大于 3.0建筑間間距系數：滿足消防及相關規(guī)范要求。停車指標：停車位比例參照相關國家標準執(zhí)行、建筑退讓： 2 退道路紅線：距璦大路道路紅線為米，距西三路道路 15 紅線為米，用地西側道路寬度為米。 1012 、建筑風格：現代建筑風格或后現代建筑風格都可，要求 3 與周邊建筑和城市空間形成和諧的關系。、建筑平面布局：指標要求詳見附表 4、成果要求 51、本項目設計應達到修詳規(guī)和建筑方案設計深