三水頤澳灣研判定位與營銷推廣中原130頁

1、code of this report | 1 copyright centaline group, 2010本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。鑄造中心區(qū)生活價值構筑三水豪宅新標桿【頤澳灣】研判定位與營銷推廣佛山中原事業(yè)二部 fuoshan.03.2011code of this report | 2 copyright centaline group, 20103 3 個前提條件：市場、競爭、項目特質(zhì)個前提條件：市場、競爭、項目特質(zhì)2 2 個關鍵問題：客戶、定位個關鍵問題：客戶、定位2 2 個實施方案：營銷策略、銷售實施個實施方

2、案：營銷策略、銷售實施code of this report | 3 copyright centaline group, 2010市場分析研究市場分析研究part 1code of this report | 4 copyright centaline group, 2010宏觀趨勢研判概述宏觀趨勢研判概述part1 c.1code of this report | 5 copyright centaline group, 2010由于由于082010082010年大量新增商業(yè)貸款投入經(jīng)濟實體，年大量新增商業(yè)貸款投入經(jīng)濟實體， 20112011年年經(jīng)濟高位運行概率高，通脹已于經(jīng)濟高位運行概率

3、高，通脹已于20102010年開始顯現(xiàn)，同時人年開始顯現(xiàn)，同時人民幣升值壓力愈加強烈，將進一步推動內(nèi)地資產(chǎn)價格。民幣升值壓力愈加強烈，將進一步推動內(nèi)地資產(chǎn)價格。 09年新增貸款達.萬，2010年新增貸款 7.95萬， 2010年，全年cpi同比上漲約3.3%， 自2005年以來最高水平。1 2010年m2余額72.58萬億元 ，為gdp總量1.8 倍以上。2 基于政治壓力，人民幣有一定升值預期。3經(jīng)濟表現(xiàn)經(jīng)濟表現(xiàn) 通漲預期仍十分明顯，投資渠道較為單一情況下不動產(chǎn)上漲有充分預期，剛性需求將帶投資性色彩。 流動性過剩導致資產(chǎn)虛高 外資各種形式涌進，將進一步推動房價上漲。code of this r

4、eport | 6 copyright centaline group, 2010房價泡沫愈演愈烈，房價問題已經(jīng)提升至政治及社會穩(wěn)定高度，房價泡沫愈演愈烈，房價問題已經(jīng)提升至政治及社會穩(wěn)定高度，政府動用了涵及經(jīng)濟貨幣、行政、稅收等手段進行調(diào)節(jié)政府動用了涵及經(jīng)濟貨幣、行政、稅收等手段進行調(diào)節(jié)20102010年年“新國八條新國八條”主要內(nèi)容主要內(nèi)容目的目的提高貸款提高貸款利率利率停止貸款停止貸款限購限購對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，貸款首付款比例不得低于30%;對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準利率的

5、1.1倍。同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。同時，“部分上漲過快”城市出臺了更嚴厲的限購政策。（如北京需納稅5年紀錄）暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市居民，暫停發(fā)放購買住房貸款。 提高投資門檻、提高投資成本 殂擊短期游資型投資 保障對區(qū)域“有貢獻”的購房者“優(yōu)先”code of this report | 7 copyright centaline group, 2010人民幣人民幣“內(nèi)貶外升內(nèi)貶外升”壓力下，通過行政手段強制干預市場，非壓力下，通過行政手段強制干預市場，非但不能起到遏制作用，相反會進一步扭曲供求及價值，引起市但

6、不能起到遏制作用，相反會進一步扭曲供求及價值，引起市場反彈。場反彈。樓市整體表現(xiàn)樓市整體表現(xiàn) 經(jīng)濟運行整體“有限度”通脹不可避免，房價繼續(xù)向上支撐有力。 政府對內(nèi)進行價格和行政干預不斷加強 人民幣匯率“更自由”，外資通過各種渠道涌入 觀點 觀點 觀點一線城市房價偏向盤整，伺機突破二、三線城市房價迎來更多機遇市場形成觀望與加速入市兩大陣營123code of this report | 8 copyright centaline group, 2010區(qū)域宏觀發(fā)展趨勢研判概述區(qū)域宏觀發(fā)展趨勢研判概述part1 c.2code of this report | 9 copyright cental

7、ine group, 2010三水環(huán)境優(yōu)美，近年實行三水環(huán)境優(yōu)美，近年實行“工業(yè)強區(qū)工業(yè)強區(qū)”的發(fā)展戰(zhàn)略，形成了強的發(fā)展戰(zhàn)略，形成了強大的工業(yè)產(chǎn)業(yè)群；同時加大城市基礎設施建設，固定資產(chǎn)投資大的工業(yè)產(chǎn)業(yè)群；同時加大城市基礎設施建設，固定資產(chǎn)投資潮不減，房地產(chǎn)發(fā)展前景十分看好。潮不減，房地產(chǎn)發(fā)展前景十分看好。三水近年大力發(fā)展工業(yè)及城市建設，2010年房地產(chǎn)投資甚至出現(xiàn)同比增比近9成，市場前景被充分肯定三水區(qū)固定投資向好2010年，佛山三水區(qū)三大產(chǎn)業(yè)的構成比例為3.7：74.4：21.9三水大力發(fā)展工業(yè)，工業(yè)規(guī)模不斷壯大。房地產(chǎn)投資增長明顯2010年，佛山三水區(qū)一季度全區(qū)完成固定資產(chǎn) 投資總額53.

8、04億元，同比增長17.3 已經(jīng)形成了以飲料、自動化機械、電子電器、汽車零部件、紡織、化工為骨干的新型產(chǎn)業(yè)群 工業(yè)有法國道達爾、日本住友、美國英威達和青島啤酒、佛山塑料、廣東鳳鋁、德國思馬化工、馬來西亞齊力鋁材等一批國內(nèi)外知名企業(yè)。2010年，三水區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資8.43億元，同 比增長90.8。code of this report | 10 copyright centaline group, 2010“廣佛同城化廣佛同城化”及及“廣佛肇廣佛肇”經(jīng)濟圈、市際交通設施的完善推經(jīng)濟圈、市際交通設施的完善推動城市進一步融合，城市邊界概念逐漸模糊，作為動城市進一步融合，城市邊界概念逐漸模糊，作為“

9、廣佛肇廣佛肇”中心承力點的三水，區(qū)域價值得到歷史性提升。中心承力點的三水，區(qū)域價值得到歷史性提升。三水區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展擁有較多利好面，區(qū)域前景看好1 三水與佛山城區(qū)、廣州區(qū)域的政治、文化、經(jīng)濟聯(lián)系加強32 交通環(huán)境進一步完善，更好地承接其它城市置業(yè)外溢 “廣佛同城”及、“廣佛肇”經(jīng)濟圈進一步融合 廣肇城際軌道將于2013年通車 區(qū)位、環(huán)境、價格洼地優(yōu)勢明顯 在產(chǎn)業(yè)升級與人才利用方面均形成良好的互通互動code of this report | 11 copyright centaline group, 2010“廣佛同城廣佛同城”提出以來，提出以來，“住在佛山、工作在廣州住在佛山、工作在廣州”模

10、式逐漸模式逐漸為人民所接受，尤其自公共交通互認出臺后，廣州置業(yè)消費力為人民所接受，尤其自公共交通互認出臺后，廣州置業(yè)消費力外溢佛山明顯，南海一些樓盤甚至出現(xiàn)大部分廣州業(yè)主的情況外溢佛山明顯，南海一些樓盤甚至出現(xiàn)大部分廣州業(yè)主的情況“廣佛同城”腳步加快“廣佛肇”經(jīng)濟圈形勢下廣州限購，外溢佛山 “廣佛”歷史上同根同源，在廣州區(qū)域限購的情況下，作為經(jīng)濟列居廣東第三、消費力強勁、商品住宅未能與之匹配下，佛山進入限購之列可能性較低。 珠三角一小時經(jīng)濟圈中，“抱團式”發(fā)展成為主流，形成了“廣佛肇”、“深莞惠”、“珠中江”三大組團，廣州限購，置業(yè)外溢首選佛山。 2009年度廣佛同城化城市規(guī)劃、區(qū)域交通一體化

11、規(guī)劃研究)印發(fā)，意味著廣佛同城化建設下一步將從廣佛核心區(qū)向城鎮(zhèn)區(qū)域、兩會交界區(qū)域推進，加速朝著廣佛全方位同城的方向邁進。該規(guī)劃提議，形成“主中心城區(qū)副中心城區(qū)重點城鎮(zhèn)或簇群一般城鎮(zhèn)地區(qū)”四級城鎮(zhèn)空間體系，推動基礎設施、工業(yè)產(chǎn)業(yè)、服務業(yè)向城鎮(zhèn)轉移，并成立廣佛城市聯(lián)合會處理涉及跨境利益的事務 。code of this report | 12 copyright centaline group, 201020112011年，年，“難平衡的天平難平衡的天平”現(xiàn)象主導經(jīng)濟，中國房地產(chǎn)市場現(xiàn)象主導經(jīng)濟，中國房地產(chǎn)市場將呈盤整向上態(tài)勢，二、三線城市房地產(chǎn)迎來歷史性發(fā)展機遇，將呈盤整向上態(tài)勢，二、三線城市房

12、地產(chǎn)迎來歷史性發(fā)展機遇，三水房地產(chǎn)市場進入快速成長階段。三水房地產(chǎn)市場進入快速成長階段。1 12 23 3結論1、虛旺資本、強大剛性與政策形成冰、火雙重作用，市場進一步分化，整體仍然向上。結論2、為了投資保值，更多資金涌入不動產(chǎn)，可能真正進入“全民購房”時代。二、三線城市房價享有進一步上升空間。結論3、三水區(qū)域價值進一步顯現(xiàn)，經(jīng)濟向好，在大環(huán)境帶動及城、區(qū)客戶置業(yè)需求外溢下，樓市將迎來新一輪發(fā)展機遇。code of this report | 13 copyright centaline group, 2010區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)況概述區(qū)域房地產(chǎn)市場現(xiàn)況概述part 1 c.3code of th

13、is report | 14 copyright centaline group, 201020102010年，三水區(qū)住宅成交面積達年，三水區(qū)住宅成交面積達6666萬平方米，成交均價為萬平方米，成交均價為49944994元元/ /，市場供求趨同，新增供應量實現(xiàn)了，市場供求趨同，新增供應量實現(xiàn)了90%90%以上的消化率，以上的消化率，現(xiàn)價格市場有足夠支撐力。現(xiàn)價格市場有足夠支撐力。1、從08年三水區(qū)域住宅成交量大幅下滑，但價格卻出現(xiàn)大幅上升來看，2010年區(qū)域價格仍未達到08年水平，判斷仍有一定的上升空間。2、08年成交量大跌通過09年報復性反彈得于彌補，區(qū)域置業(yè)需求強勁。3、從圖表可以看出，2

14、010年三水區(qū)整體住宅均價為4994元/，比08年5057元均價有所下降，但同比往年有小步上揚。說明三水樓市價格支撐有力。 數(shù)據(jù)來源：三水區(qū)房屋備案系統(tǒng)及中原監(jiān)測中心相關背景及信息三水時代城2月19日開盤情況code of this report | 15 copyright centaline group, 201020102010年，三水區(qū)各片區(qū)新推產(chǎn)品結構豐富，年，三水區(qū)各片區(qū)新推產(chǎn)品結構豐富，2 2、3 3房中小面積為房中小面積為主流產(chǎn)品，消化吸收較好；同時面對同質(zhì)化競爭，營銷手法、主流產(chǎn)品，消化吸收較好；同時面對同質(zhì)化競爭，營銷手法、戶型設計創(chuàng)新等手法得以廣泛應用。戶型設計創(chuàng)新等手法

15、得以廣泛應用。1、從供應量分析，2、3房（70120）占80%左右，為 市場主流產(chǎn)品。2、從成交量分析，剛性需求在今年度仍有良好的表現(xiàn)。3、從各樓盤調(diào)查反饋信息，不少樓盤的外來務工人員在三水置業(yè)的趨勢越來越明顯。4、三水房地產(chǎn)市場逐漸成熟，在營銷手法創(chuàng)新、規(guī)劃、產(chǎn)品創(chuàng)新設計方面均表現(xiàn)突出，如戶型設計上，多陽臺、室內(nèi)景觀陽臺、甚至直接通過“花架”送面積等手法被廣泛采納。數(shù)據(jù)來源：三水區(qū)房屋備案系統(tǒng)及中原監(jiān)測中心code of this report | 16 copyright centaline group, 2010各板塊價格未能充分體現(xiàn)片區(qū)特色，政策或資源引導性不強，各板塊價格未能充分體現(xiàn)

16、片區(qū)特色，政策或資源引導性不強，仍處于靠規(guī)模、自身建設優(yōu)勢進行定價的發(fā)展階段，缺乏靠強仍處于靠規(guī)模、自身建設優(yōu)勢進行定價的發(fā)展階段，缺乏靠強勢品牌、資源占位實現(xiàn)價格突圍與引領樓市發(fā)展的項目勢品牌、資源占位實現(xiàn)價格突圍與引領樓市發(fā)展的項目1、沙頭版塊：雅居樂及奧林匹克花園，其中雅居樂現(xiàn)銷售均價約6300元/；奧林匹克花園銷售均價約6900元/ （帶約1000元/ 裝修）。2、河口版塊：時代城及明珠灣，時代城現(xiàn)銷售均價為7400元/ （折后價），帶1500元/ 裝修。明珠灣7700元/ 。3、老城區(qū)版塊：山水一品現(xiàn)銷售均價為8200元/ 。（因送面積較大，換算后約68007200之間）數(shù)據(jù)來源：三

17、水區(qū)房屋備案系統(tǒng)及中原監(jiān)測中心銷售均價70008000區(qū)間，屬政策引型上升空間版塊銷售均價60007000區(qū)間，屬片區(qū)完善下的上升空間版塊銷售均價80009000區(qū)間，調(diào)整型版塊片區(qū)代表性樓盤及銷售均價code of this report | 17 copyright centaline group, 2010三水樓市現(xiàn)階段供需平衡，支撐力較強，同時，規(guī)劃設計、社區(qū)三水樓市現(xiàn)階段供需平衡，支撐力較強，同時，規(guī)劃設計、社區(qū)品質(zhì)、營銷手法上均有突破，但缺乏引領城市價值、成為城市住品質(zhì)、營銷手法上均有突破，但缺乏引領城市價值、成為城市住宅名片的項目。宅名片的項目。結論結論 三水區(qū)剛性需求市場支撐面

18、較廣，供需平衡，價格有上揚空間。 在未來一段時間內(nèi)，隨著新中心城區(qū)發(fā)展，三水將形成獨立的城市級聚合力。同時，大戶型產(chǎn)品將成為今年主流供應產(chǎn)品。三水各片區(qū)主導性不明顯，項目個性缺乏，缺乏樓市主導者。 觀點 觀點 觀點主導性項目將進行高占位，成為區(qū)域價值體現(xiàn)者與引領者各片區(qū)房價將進一步體現(xiàn)片區(qū)特色，拉開價差總體價格上揚支撐有力123code of this report | 18 copyright centaline group, 2010“頤澳灣頤澳灣”價值研判價值研判part 2code of this report | 19 copyright centaline group, 2010區(qū)

19、域價值區(qū)域價值part 2 c.1code of this report | 20 copyright centaline group, 2010項目處于三水區(qū)重點建設、發(fā)展區(qū)域的中心組團西南角位置，項目處于三水區(qū)重點建設、發(fā)展區(qū)域的中心組團西南角位置，同處于三水政府同處于三水政府“西拓、南延西拓、南延”發(fā)展戰(zhàn)略的中心位置，區(qū)域價發(fā)展戰(zhàn)略的中心位置，區(qū)域價值突出值突出中心區(qū)的規(guī)劃范圍為東起三達路，南到北江堤岸、西側北段以森林公園邊緣為界，西側南段以口岸大道為界，北至南湖路 中心區(qū)規(guī)劃以南北向景觀大道為主軸線，發(fā)揮了沿江的優(yōu)勢，規(guī)劃建設濱江公園、行政服務中心、商務中心、青少年活動中心、體育館、展

20、覽館、圖書館及一系列公共服務設施，以及良好的人居環(huán)境，營造出一系列環(huán)境優(yōu)美的城市開放空間三水中心新組團規(guī)劃概要code of this report | 21 copyright centaline group, 2010項目現(xiàn)周邊市政、生活、商業(yè)配套缺乏。但該片區(qū)將成為三水項目現(xiàn)周邊市政、生活、商業(yè)配套缺乏。但該片區(qū)將成為三水政府主導、以配套及稀缺自然資源引導性的新豪宅片區(qū)，享有政府主導、以配套及稀缺自然資源引導性的新豪宅片區(qū)，享有中心城市級全配套價值中心城市級全配套價值項目所在片區(qū)為三水規(guī)劃中心發(fā)展區(qū)，東面規(guī)劃為三水區(qū)新區(qū)府所在地，南面為三水新文化廣場，東北為新客運站。前景可期，同時為項目

21、后期溢價能力創(chuàng)造了一定基礎。片區(qū)規(guī)劃信息code of this report | 22 copyright centaline group, 2010地形落差較大，調(diào)整有一定難度，但項目一線臨江，占位極佳，地形落差較大，調(diào)整有一定難度，但項目一線臨江，占位極佳，景觀資源豐富，可利用性高，屬景觀資源型住宅項目景觀資源豐富，可利用性高，屬景觀資源型住宅項目8.2項目四至：南臨北江、文鋒路、距北江約350米。西臨口岸大道，東臨269省道，北接廣茂鐵路線三水輔道。小區(qū)地形從東至西有落差5米的坡度，由于社區(qū)正門朝南，西北角落差達8米左右。13.25.6項目四至及地形code of this repor

22、t | 23 copyright centaline group, 2010項目緊臨城市貨運主干道，存在噪音、灰塵污染問題，整體環(huán)項目緊臨城市貨運主干道，存在噪音、灰塵污染問題，整體環(huán)境有待提升；隨著中心新城開發(fā)，問題將會進一步化解。境有待提升；隨著中心新城開發(fā)，問題將會進一步化解。由于西面緊臨港口大道，（西南口岸屬戰(zhàn)備型碼頭，港口大道的大型貨運線可能長期存在），北面臨近廣茂鐵路三水輔道，導致項目東、北面噪音和塵埃污染較為嚴重；同時，南面坡度改造難度較大。這都對項目實現(xiàn)高價值形成了一定的負面效應。周邊環(huán)境實地考察code of this report | 24 copyright cental

23、ine group, 2010項目地處三水新城市中心，周邊環(huán)境利好大于不足，享有項目地處三水新城市中心，周邊環(huán)境利好大于不足，享有“城城央?yún)^(qū)位、城市級全規(guī)劃配套、景觀資源央?yún)^(qū)位、城市級全規(guī)劃配套、景觀資源”三大價值。為項目長三大價值。為項目長遠發(fā)展及未來溢價創(chuàng)造了巨大空間遠發(fā)展及未來溢價創(chuàng)造了巨大空間 處于政府重點規(guī)劃、建設區(qū)域 處于區(qū)域戰(zhàn)略發(fā)展的中心位置 臨一線江景、江心洲，自然景觀資源極佳 周邊市政配套建設將于近期逐漸付之實施 周邊大型高檔、豪宅項目紛紛上馬，進一步促進了區(qū)域片區(qū)發(fā)展利好面現(xiàn)項目周邊尚未進行整體開發(fā)，較為荒涼，人氣不足，市政、生活、商業(yè)配套均十分匱乏。市政配套先行引導力量不

24、足，給區(qū)域發(fā)展及項目前期啟動帶來一定的困難。存在噪音、塵灰污染問題不足面code of this report | 25 copyright centaline group, 2010新城市中軸，與新區(qū)府、文化中心等御駕三江之上未來全城市級配套絕版一線豪闊北江景觀、江心島景觀 新中心組團是三水區(qū)城市主要功能、配套區(qū)域，是代表城市形象的區(qū)域。 區(qū)文化廣場、區(qū)政府、新車站、公園、大型商業(yè) 坐北朝南正向江北最佳段縱覽全城，項目占據(jù)城市上升型區(qū)域的絕版區(qū)位！為項目長遠縱覽全城，項目占據(jù)城市上升型區(qū)域的絕版區(qū)位！為項目長遠發(fā)展及未來溢價創(chuàng)造了巨大空間發(fā)展及未來溢價創(chuàng)造了巨大空間code of this

25、report | 26 copyright centaline group, 2010產(chǎn)品價值產(chǎn)品價值part 2 c.2code of this report | 27 copyright centaline group, 2010項目圍合點式布局，景觀、朝向、通風、樓間距得以全面兼顧，項目圍合點式布局，景觀、朝向、通風、樓間距得以全面兼顧，整體形象高端。整體形象高端。項目采用圍合點式布局，主體由2330層住宅建筑構成，繞中心下沉露天大泳池布置，每棟每戶均可享受良好的江景或內(nèi)部園林景觀，且戶戶南北朝向。規(guī)劃布局code of this report | 28 copyright cental

26、ine group, 2010利用臺地、中心廣場園林下沉、大地下車庫等有效減弱了地形利用臺地、中心廣場園林下沉、大地下車庫等有效減弱了地形的不利因素，同時撥高了項目整體檔次形象。的不利因素，同時撥高了項目整體檔次形象。項目地形東高西矮，通過西側風情商業(yè)街及陽光式地下車庫等技術手法，使地形落差問題得以良好解決。規(guī)劃布局code of this report | 29 copyright centaline group, 2010項目立面昭示性強，必將成為三水地標性豪宅！成為三水城市項目立面昭示性強，必將成為三水地標性豪宅！成為三水城市發(fā)展的象徽與城市驕傲！發(fā)展的象徽與城市驕傲！code of t

27、his report | 30 copyright centaline group, 2010項目園林繞中心下沉露天大泳池布置，人流動線設計合理，下沉泳池成為立體園林的重要組成；結構錯落有致。項目露天式下沉中心園林泳池設計，是中心景觀軸重要組成，項目露天式下沉中心園林泳池設計，是中心景觀軸重要組成，人行路網(wǎng)環(huán)繞大泳池，是三水豪宅社區(qū)中極為少有的規(guī)劃設計。人行路網(wǎng)環(huán)繞大泳池，是三水豪宅社區(qū)中極為少有的規(guī)劃設計。規(guī)劃布局code of this report | 31 copyright centaline group, 2010戶型設計以9016034房為主（現(xiàn)有資料），偏向品質(zhì)型需求為主，兼顧

28、剛性需求；面積區(qū)間上看，各片區(qū)普遍為6090 ,180240，項目面積區(qū)間為市場缺失。項目戶型以項目戶型以9016090160為主，該段面積區(qū)間兼顧性較好，屬于市為主，該段面積區(qū)間兼顧性較好，屬于市場較為青睞的面積區(qū)間。場較為青睞的面積區(qū)間。規(guī)劃布局code of this report | 32 copyright centaline group, 2010圍合點式布局，各棟各戶兼顧性好歐式現(xiàn)代風格，峻朗大氣，具備地標風范，戶型具有城市戶型重要補充作用中心下沉泳池等打造，尊貴非凡項目在規(guī)劃、建筑及戶型設計、園林設計上均精心策劃，完全項目在規(guī)劃、建筑及戶型設計、園林設計上均精心策劃，完全具備豪

29、宅特性！具備豪宅特性！code of this report | 33 copyright centaline group, 2010項目項目swot分析分析part 2 c.3code of this report | 34 copyright centaline group, 2010項目優(yōu)劣勢對比分析項目優(yōu)劣勢對比分析優(yōu)勢一“三大價值”：地處三水區(qū)規(guī)劃的中心組團位置，同處城市西拓、南延”戰(zhàn)略發(fā)展中心位置，處于三水中央景觀帶中心區(qū)域，享有極佳的江景資源；周邊大型市政規(guī)劃配套將成為項目重要配套。優(yōu)勢二項目規(guī)劃設計、建筑設計、園林打造上獨步三水。1 12 2優(yōu)勢三開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗較為豐富，同時在

30、佛山地區(qū)有一定的品牌知名度和號召力。3 3+ +- -片區(qū)發(fā)展處于政策引導階段，尚未進入政府主導階段，周邊整體環(huán)境落后，配套不足劣勢一劣勢二地形東高西低，落差較大，對普遍講究風水的高端客群來說，會有一定心理影響。劣勢三1 12 23 3周邊生活污染源較多，如鐵路、貨運碼頭、集裝箱堆場、貨柜車等。code of this report | 35 copyright centaline group, 2010項目發(fā)展機會與威脅項目發(fā)展機會與威脅機會一借勢政府規(guī)劃，進行高起點開發(fā)，有望進行高占位，成就三水豪宅標桿機會二三水樓市片區(qū)發(fā)展呈扁平化，缺乏高端項目引領三水區(qū)發(fā)展，項目可借三大價值，三大產(chǎn)品力

31、成為三水樓市標桿最大化利用景觀資源優(yōu)勢，發(fā)揮景觀資源引導性，實現(xiàn)高溢價1 12 2機會三開發(fā)三水地緣優(yōu)勢在“廣佛肇”中進一步突顯，同時，三水環(huán)境優(yōu)美，商品住宅價格洼地特征明顯，有望承接更多其它區(qū)域的置業(yè)外溢3 3+ +- -周邊項目同期開發(fā)，呈高度競爭水平威脅一威脅二調(diào)控政策頻出，不確定性較大，加劇了市場的觀望氛圍。威脅三1 12 23 3政府關于中心組團的發(fā)展建設仍沒有進入實質(zhì)的建設階段code of this report | 36 copyright centaline group, 2010競品分析研究競品分析研究part 2 c.4code of this report | 37 c

32、opyright centaline group, 2010河口片區(qū)、緊臨項目的河口片區(qū)、緊臨項目的“明珠灣明珠灣”為全大戶型項目，為全大戶型項目，“北江明北江明珠珠”在面積區(qū)間上、入市時間段上與項目構成主要競爭在面積區(qū)間上、入市時間段上與項目構成主要競爭主要競爭主要競爭 明珠灣基礎信息 北江明珠基礎信息 項目位置：口岸大道與西河路交匯處 規(guī)模：三座23-28層高層洋房，共508戶； 戶型區(qū)間：123-140三房（合拼戶型）、 182-202四房； 銷售均價：7700（毛坯） 銷售折扣：99*98,（申請可至96折） 銷售進度：一座2010年12月入市，剩余17套，二座2011年2月入市，目前

33、消化四成以上，三座待售； 項目位置：口岸大道與西河路交匯處； 項目規(guī)模：項目占地178畝，計容總建約30萬平米，分兩期建設； 戶型區(qū)間：主力住宅產(chǎn)品120-140 銷售均價：未售 一期產(chǎn)品：住宅、大型集中商業(yè) 入市時間：預計2012年5月code of this report | 38 copyright centaline group, 2010優(yōu)勢一 均屬三水規(guī)劃新中心或邊沿，其中明珠灣比項目實現(xiàn)了更好的江景資源享有，且地型平整。北江明珠因明珠灣的遮擋未能享更好的江景資源，屬二線江景大盤。優(yōu)勢二明珠灣規(guī)劃設計上充分考慮了對各棟各戶對江景資源的利用，沿北江呈流線型布局，大面積戶型較好地契合了

34、客戶需求，同時良好地實現(xiàn)了戶戶朝南，此外對西河路作了一定的退讓，項目整體形象高檔。1 12 2優(yōu)勢三明珠灣的產(chǎn)品設計、施工工藝及細節(jié)構造都體現(xiàn)出了較好的專業(yè)水準。2 2+ +- -目前項目周邊雜亂、落后形象影響項目高端形象打造劣勢一現(xiàn)配套不足，缺乏居住氛圍劣勢二片區(qū)規(guī)劃市政配套處于建設起步階段劣勢三1 12 23 3競品優(yōu)劣勢分析競品優(yōu)劣勢分析code of this report | 39 copyright centaline group, 2010項目價值對比與項目核心優(yōu)勢提練項目價值對比與項目核心優(yōu)勢提練區(qū)位尷尬，正對碼頭政府規(guī)劃中軸，配套景觀一流注重外部景觀借勢，項目園林缺乏風情在借

35、勢外景下精心規(guī)劃打造內(nèi)部園林建筑風格不明晰，產(chǎn)品線不豐富產(chǎn)品兼顧性較強vsvsvsvsvsvs同樣是新區(qū)，本案占位優(yōu)勢明顯同樣是新區(qū)，本案占位優(yōu)勢明顯產(chǎn)品力優(yōu)勢明顯產(chǎn)品力優(yōu)勢明顯客戶面較廣，涉及較多類型居住結構客戶面較廣，涉及較多類型居住結構明珠灣、北江明珠明珠灣、北江明珠頤澳灣頤澳灣code of this report | 40 copyright centaline group, 2010沙頭片區(qū)沙頭片區(qū)“雅居樂雅居樂”、 河口片區(qū)河口片區(qū)“時代城時代城”均為規(guī)?；_發(fā)項均為規(guī)?；_發(fā)項目，品牌號召力、產(chǎn)品層次、營銷推廣手法成熟與項目構成重目，品牌號召力、產(chǎn)品層次、營銷推廣手法成熟與項目

36、構成重要競爭要競爭重要競爭重要競爭 時代城 三水雅居樂花園 發(fā)展商：廣東時代勝譽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項目規(guī)模：占地50萬，建面120萬 產(chǎn)品類型：洋房、別墅 銷售均價：7000（含1500裝修） 銷售進度：在售二期北區(qū)洋房 營銷推廣手法：西區(qū)道路提前建設；路口大型指示牌；銷售細節(jié)打造 發(fā)展商：佛山市雅居樂房地產(chǎn)有限公司 項目規(guī)模：占地60萬，建面49萬 產(chǎn)品類型：別墅、高層洋房 銷售均價：6300（毛坯） 銷售進度：別墅售罄，剩余項目南北面高層洋房 營銷推廣手法：周末免費樓巴接送；主題活動；推售活動code of this report | 41 copyright centaline gro

37、up, 2010項目優(yōu)劣勢的對比分析項目優(yōu)劣勢的對比分析優(yōu)勢一發(fā)展商品牌在佛山市場內(nèi)具備相當影響力，產(chǎn)品品質(zhì)感倍受業(yè)內(nèi)人士認可優(yōu)勢二 高品質(zhì)、高標準打造的高層洋房產(chǎn)品，樓盤設計錯落有致，戶戶南北朝向1 12 2優(yōu)勢三 規(guī)?；_發(fā)，內(nèi)部配套成熟2 2+ +- -均處于城市邊沿型項目，片區(qū)價值不明顯劣勢一 多為自造園林景觀，自然景觀利用有限劣勢二周邊城市配套不足，屬“自給自足”社區(qū)劣勢三1 12 23 3code of this report | 42 copyright centaline group, 2010項目價值對比與項目核心優(yōu)勢提練項目價值對比與項目核心優(yōu)勢提練區(qū)位價值不足政府規(guī)劃新城

38、市中心中軸位置較少自然景觀在借勢外景下精心規(guī)劃打造內(nèi)部園林不能充分享有城市配套未來享有極佳的城市配套vsvsvsvsvsvs占據(jù)高區(qū)位價值占據(jù)高區(qū)位價值自然景觀優(yōu)勢明顯自然景觀優(yōu)勢明顯享有城市級全配套享有城市級全配套時代城、雅居樂時代城、雅居樂頤澳灣頤澳灣code of this report | 43 copyright centaline group, 2010基于對區(qū)位價值、項目自身價值分析，項目有基礎進行高占位基于對區(qū)位價值、項目自身價值分析，項目有基礎進行高占位發(fā)展策略，打造三水地標性濱江豪宅，引領三水樓市！實現(xiàn)項發(fā)展策略，打造三水地標性濱江豪宅，引領三水樓市！實現(xiàn)項目高溢價與開發(fā)商

39、品牌打造雙贏！目高溢價與開發(fā)商品牌打造雙贏！優(yōu)勢明顯，劣勢可調(diào)主要面臨的地形落差，已經(jīng)通過規(guī)劃設計得以改善，緊臨貨運主道問題，可以通過綠化帶等屏蔽項目進行高端發(fā)展正面擁有“三大區(qū)位價值”（規(guī)劃、景觀軸心、城級市配套），三大產(chǎn)品力威脅較小政策性打壓、市政配套跟進因素隨著區(qū)域開發(fā)得以緩解，競爭可以通過高起點引領發(fā)展，成為市場領導者引領三水的引領三水的濱江豪宅濱江豪宅代表代表code of this report | 44 copyright centaline group, 2010通過區(qū)位、項目價值整體梳理，頤澳灣，于北江上流，統(tǒng)領三水！通過區(qū)位、項目價值整體梳理，頤澳灣，于北江上流，統(tǒng)領三水！

40、三水，城市發(fā)展與城市為之驕傲的時代已經(jīng)來臨！三水，城市發(fā)展與城市為之驕傲的時代已經(jīng)來臨！規(guī)劃配套景觀三大價值 政府規(guī)劃三水城市中軸線 城市級全配套 一線豪闊江景、江心島景觀資源規(guī)劃園林產(chǎn)品三大產(chǎn)品力 點式圍合，陽光車庫，社區(qū)內(nèi)人車完全分流 精品中央園林，全城唯一超大露天景觀泳池 兼顧良好，高競爭力戶型產(chǎn)品三大價值三大價值三大產(chǎn)品三大產(chǎn)品力力專業(yè)營銷專業(yè)營銷“統(tǒng)領三水”的戰(zhàn)略占位code of this report | 45 copyright centaline group, 2010營銷推廣營銷推廣part 3code of this report | 46 copyright centa

41、line group, 2010客群定位客群定位part3 c.1code of this report | 47 copyright centaline group, 2010把復雜的問題簡單化，我們就找到了從根本上解決問題的方法我們將通過對客戶需求客戶需求分析找到突破口code of this report | 48 copyright centaline group, 2010受支柱產(chǎn)業(yè)的影響，三水區(qū)域人口收入結構呈典型的沙漏型，并受支柱產(chǎn)業(yè)的影響，三水區(qū)域人口收入結構呈典型的沙漏型，并影響其置業(yè)投資需求。影響其置業(yè)投資需求。中端客戶中端客戶低端客戶低端客戶高端客戶高端客戶u私營業(yè)主：從

42、事于飲料、光伏、機械裝備、電子電器、生物基因、醫(yī)療器械、現(xiàn)代服務業(yè)和汽車零配件業(yè)，企業(yè)規(guī)模或大或小，年收入從幾十萬到幾千萬。u支柱產(chǎn)業(yè)上下游人員：工廠主、材料設備供應商、各類企業(yè)股東。u權力公務員：三水公務員，周邊區(qū)域公務員隱形收入高。u待遇好的事業(yè)單位：醫(yī)生、律師、教師等高知收入人群。code of this report | 49 copyright centaline group, 2010區(qū)域客戶屬性認識區(qū)域客戶屬性認識西南組團客戶來源結構西南組團客戶來源結構(sample:(sample:明珠灣明珠灣) )西南組團的客戶結構正發(fā)生改變，受供應量西南組團的客戶結構正發(fā)生改變，受供應量增

43、大影響，未來項目的客戶圈層將不斷擴大增大影響，未來項目的客戶圈層將不斷擴大 西南片區(qū)客戶構成西南片區(qū)客戶構成 明珠灣客戶絕大部分為三水本地客戶，多為公務員，其次 為企業(yè)主；肇慶客戶占到15%左右；廣州客戶有10%。 華盛錦盈嘉園的客戶主要以三水本地客為主。 時代城一期客戶以三水客為主，同時有少量禪城和廣州 等地的投資客。 時代城二期客戶范圍較廣，包括三水、禪城、廣州、深圳 和香港等地的客戶。60%60%15%15%10%10%5%5%10%10%三水肇慶廣州港澳禪城及其他區(qū)域code of this report | 50 copyright centaline group, 2010 佛山外

44、部客戶佛山外部客戶 佛山內(nèi)部客戶佛山內(nèi)部客戶 從項目區(qū)位的可能輻射范圍來看，廣州、肇慶 客戶是本項目爭取的主要客戶 廣州周邊大盤林立，精確地客戶分類和研究是 我們競爭的基礎 以三水本地客戶為主，企業(yè)主、公務員是 重要的客戶組成部分 抓住客戶的敏感點是我們競爭的基礎 區(qū)域客群絕大多數(shù)購買力較為高從項目動態(tài)發(fā)展的過程考慮，我們對客戶的從項目動態(tài)發(fā)展的過程考慮，我們對客戶的思考也分為佛山內(nèi)部客戶和佛山外部客戶思考也分為佛山內(nèi)部客戶和佛山外部客戶區(qū)域客戶屬性認識區(qū)域客戶屬性認識code of this report | 51 copyright centaline group, 2010西南組團現(xiàn)有的

45、幾個項目中，西南組團現(xiàn)有的幾個項目中，“明珠灣明珠灣 ” ”項項目在區(qū)位、形象及檔次上與本項目的目標值目在區(qū)位、形象及檔次上與本項目的目標值相近，成為我們的研究對象相近，成為我們的研究對象項目名稱項目名稱區(qū)位發(fā)展區(qū)位發(fā)展項目規(guī)模項目規(guī)模檔次形象檔次形象景觀資源景觀資源服務形象服務形象分值分值20%20%5%5%25%25%35%35%15%15%明珠灣明珠灣 北江明珠北江明珠錦盈嘉園錦盈嘉園時代城時代城區(qū)域客戶屬性認識區(qū)域客戶屬性認識code of this report | 52 copyright centaline group, 2010 客戶的區(qū)域認知客戶的區(qū)域認知 客戶敏感點客戶敏感

46、點 營銷傳播策略營銷傳播策略 客戶對明珠灣的整體認知？客戶對明珠灣的整體認知？ 客戶對西南片區(qū)有什么樣的客戶對西南片區(qū)有什么樣的 看法？看法？ 置業(yè)驅動因素是什么？置業(yè)驅動因素是什么？ 置業(yè)過程中有哪些關注點？置業(yè)過程中有哪些關注點？ 明珠灣的營銷傳播策略什么？明珠灣的營銷傳播策略什么？ 客戶的反應情況如何？客戶的反應情況如何？我們對我們對 “ “明珠灣明珠灣 ”的分析主要集中在的分析主要集中在“客戶客戶的區(qū)域認知的區(qū)域認知”、“營銷傳播策略營銷傳播策略 ” ”和和 “ “客戶客戶敏感點敏感點 ” ”三個方面三個方面區(qū)域客戶屬性認識區(qū)域客戶屬性認識code of this report | 5

47、3 copyright centaline group, 2010通過訪談發(fā)現(xiàn)，客戶對通過訪談發(fā)現(xiàn)，客戶對“明珠灣明珠灣”及及“西南西南組團組團”的認知主要集中在中心區(qū)規(guī)劃和生態(tài)的認知主要集中在中心區(qū)規(guī)劃和生態(tài)環(huán)境上，并對這里的投資前景看好環(huán)境上，并對這里的投資前景看好 客戶對西南組團的看法客戶對西南組團的看法 客戶對明珠灣的認知客戶對明珠灣的認知 “規(guī)劃很好，以后三水的中心，但誰知道政府 什么時候才建好啊，都叫了好多年了?！?“我很看好中心區(qū)未來的發(fā)展，相信一定會不 錯的” “有江景看，有未來的規(guī)劃，就是好地方， 我相信自己的選擇” “三水中心區(qū)的開發(fā)開始了，應該有得賺了” “我很喜歡那里的

48、環(huán)境，但現(xiàn)在那里還沒建好， 沒有自住氛圍” “知道啊，那個小區(qū)感覺比較高檔，我有朋友 買了，去看過，有條江就是那碼頭很麻煩” “以后小區(qū)建好了，人氣旺了，自己住還不錯” “那個地方規(guī)劃都說好多年了，現(xiàn)在感覺政府 是在開始建設了，那樓位置以后不錯的”區(qū)域客戶屬性認識區(qū)域客戶屬性認識code of this report | 54 copyright centaline group, 20101.提升居住品質(zhì)3.家庭人口增加，原有住房面積太小5.想和父母分開居住7.規(guī)劃中心區(qū)，又有江景9.追隨親戚，朋友購買11.想有好的小區(qū)環(huán)境和周邊環(huán)境13.滿足某些特殊愛好15.為子女后代購房17.其他原因2.

49、追求擁有絕版資源的居住環(huán)境4.準備結婚，應該有一套房子6.為了孩子的成長、教育8.高檔的社區(qū)，更安全的小區(qū)管理10.值得投資，具有較大的增值空間12.家庭人口減少，原有住房面積太大14.想把父母接到一起住，方便照顧16.想有更好的生活配套，方便居家從明珠灣的成交情況分析，從明珠灣的成交情況分析，“提升居住品質(zhì)、提升居住品質(zhì)、江景資源、未來發(fā)展中心江景資源、未來發(fā)展中心”是客戶購買此項是客戶購買此項目的最主要驅動因素目的最主要驅動因素區(qū)域客戶屬性認識區(qū)域客戶屬性認識code of this report | 55 copyright centaline group, 2010明珠灣的營銷傳播策略

50、經(jīng)歷了兩個典型的階段，明珠灣的營銷傳播策略經(jīng)歷了兩個典型的階段，即從形象建立到形象詮釋，整體上看其所有的即從形象建立到形象詮釋，整體上看其所有的訴求都建立在三水中心區(qū)的區(qū)域屬性上訴求都建立在三水中心區(qū)的區(qū)域屬性上區(qū)域占位階段區(qū)域占位階段區(qū)域屬性認知階段 強調(diào)項目位于中心區(qū)和擁有江景資源的 重要程度和意義 把資源的優(yōu)勢說全，讓尊貴有理由 中心城、三江匯聚 中心城地標建筑為其配套 建立項目豪宅屬性的形象區(qū)域客戶屬性認識區(qū)域客戶屬性認識code of this report | 56 copyright centaline group, 2010從客戶對營銷訴求的反映上看，客戶置業(yè)較從客戶對營銷訴求

51、的反映上看，客戶置業(yè)較為感性，認為好環(huán)境、好產(chǎn)品就是實實在在為感性，認為好環(huán)境、好產(chǎn)品就是實實在在的，更相信自己的直觀判斷的，更相信自己的直觀判斷區(qū)域客戶屬性認識區(qū)域客戶屬性認識賣點主要傳播信息豪宅產(chǎn)品一線江景資源項目區(qū)域位置歐式園林尊貴的生活享受空中園林、星級泛會所、私家車庫大堂三江匯聚、灣區(qū)、一線江景三水中心城規(guī)劃、五大城市地標建筑2萬平方米皇家園林、多重空間景觀泳池、會所、活動中心、品質(zhì)物管客戶反映不能直接理解喜歡江景資源，參觀后認同不覺得與其他項目園林有區(qū)別聽得次數(shù)較多，麻木未來的升值潛力巨大code of this report | 57 copyright centaline gr

52、oup, 2010總的來看，西南組團的各個項目都已踏上了中總的來看，西南組團的各個項目都已踏上了中心城這輛心城這輛“樂隊花車樂隊花車”，它吸引了客戶的強烈，它吸引了客戶的強烈關注，這同樣是頤澳灣的機會所在關注，這同樣是頤澳灣的機會所在中心城中心城江景江景西南組團各項目廣告關鍵詞西南組團各項目廣告關鍵詞升值升值 相關信息相關信息 “樂隊花車”來源于特勞特定位中的詞語 bandwagon，指社會個體常常不經(jīng)思考就選 擇與大多數(shù)人相同的選擇，就像“智能手機” ，手機產(chǎn)品只要跳上這輛樂隊花車就一定有不 錯的銷量。 西南組團的未來就如深圳的香蜜湖、華僑城一樣 區(qū)域屬性將成為客戶的第一印象。區(qū)域客戶屬性認

53、識區(qū)域客戶屬性認識code of this report | 58 copyright centaline group, 2010 三水市場板塊三水市場板塊本項目參與的區(qū)域競爭主要是對三水客戶的本項目參與的區(qū)域競爭主要是對三水客戶的爭奪，從目前三水各區(qū)域板塊競爭情況來看，爭奪，從目前三水各區(qū)域板塊競爭情況來看，沙頭板塊是我們的直接競爭區(qū)域沙頭板塊是我們的直接競爭區(qū)域 老中心板塊：老中心板塊：目前城市價值最受客戶認可區(qū)域代表項目：東海藍灣、山水一品 沙頭板塊：沙頭板塊：發(fā)展僅次于老中心板塊的居住板塊代表項目：三水雅居樂，奧林匹克花園、承業(yè)項目 云東海板塊：云東海板塊：資源生態(tài)板塊，多為高端別墅大

54、盤代表項目：林海尚都、山水莊園、綠湖愛倫堡、 麗日堅美森林湖、云東海高爾夫花園 西南板塊：西南板塊：新興居住區(qū)，擁有江景及原生態(tài)植被代表項目：頤澳園、明珠灣、北江明珠、錦盈花園、譽海尚城、時代城、 御江南區(qū)域客戶屬性認識區(qū)域客戶屬性認識三水雅居三水雅居樂樂奧林匹克奧林匹克花園花園譽海尚城譽海尚城錦盈花園錦盈花園時代城時代城北江明珠北江明珠明珠灣明珠灣御江南御江南東海藍灣東海藍灣承業(yè)項目承業(yè)項目山水一品山水一品林海尚都林海尚都山水莊園山水莊園綠湖愛倫綠湖愛倫堡堡麗日堅美森林麗日堅美森林湖湖云東海高云東海高爾夫花園爾夫花園在售項目在售項目待售項目待售項目code of this report |

55、59 copyright centaline group, 2010我們對其中典型的項目按照我們對其中典型的項目按照“居住環(huán)境價值居住環(huán)境價值”和和“城市配套城市配套”兩個維度進行矩陣式排布，兩個維度進行矩陣式排布，呈現(xiàn)類似呈現(xiàn)類似“菱形菱形”的排布。的排布。區(qū)域客戶屬性認識區(qū)域客戶屬性認識城市配套城市配套居住環(huán)境價值居住環(huán)境價值高高中中低低好好一般一般差差譽海尚城譽海尚城明珠灣明珠灣錦盈花園錦盈花園北江明珠北江明珠奧林匹克花園奧林匹克花園三水雅居樂三水雅居樂時代城時代城御江南御江南code of this report | 60 copyright centaline group, 2010

56、居住環(huán)境價值居住環(huán)境價值高高中中低低“滿足居住需求滿足居住需求”居所居所“提升居住品質(zhì)提升居住品質(zhì)”居所居所城市配套城市配套好好一般一般差差區(qū)域客戶屬性認識區(qū)域客戶屬性認識從客戶置業(yè)的角度出發(fā)，它們實際上代表了從客戶置業(yè)的角度出發(fā)，它們實際上代表了兩種不同的居所類型，一種是滿足居住需求，兩種不同的居所類型，一種是滿足居住需求，另一種是提升居住品質(zhì)。另一種是提升居住品質(zhì)。code of this report | 61 copyright centaline group, 2010居住環(huán)境價值居住環(huán)境價值高高中中低低“滿足居住需求滿足居住需求”居所居所 交通便利 生活配套“提升居住品質(zhì)提升居住品

57、質(zhì)”居所居所 居住環(huán)境、外部景觀 社區(qū)配套、生活品味城市配套城市配套好好一般一般差差區(qū)域客戶屬性認識區(qū)域客戶屬性認識對于這兩種不同的物業(yè)形態(tài)，客戶在置業(yè)時對于這兩種不同的物業(yè)形態(tài)，客戶在置業(yè)時的首要考慮因素也各有傾重，居住環(huán)境和景的首要考慮因素也各有傾重，居住環(huán)境和景觀資源并非高端產(chǎn)品的唯一競爭點觀資源并非高端產(chǎn)品的唯一競爭點code of this report | 62 copyright centaline group, 2010本項目所能吸引的客戶并非處于財富階梯最本項目所能吸引的客戶并非處于財富階梯最頂端的群體，他們有著自己的理解：好的生頂端的群體，他們有著自己的理解：好的生態(tài)居住環(huán)

58、境、有生活品位、有增值潛力態(tài)居住環(huán)境、有生活品位、有增值潛力聯(lián)排別墅、復式或大平面洋房，面積區(qū)間為160500m大中型企業(yè)老板、股東、董事等中小企業(yè)老總、大中型企業(yè)中高層等企事業(yè)單位管理層、高級技術人員、學者、權利公務人員高端財富群體中端財富群體金領階層白領階層置業(yè)核心關注點1、占有稀缺性資源，身份的彰顯性2、強調(diào)居住氛圍的舒適、安全3、追求產(chǎn)品細節(jié)、高品質(zhì)的會所及配套1、居住的區(qū)域，共享優(yōu)勢景觀2、強調(diào)生活的品質(zhì)、社會的階層3、區(qū)域發(fā)展價值、物業(yè)增值空間1、居住的區(qū)域，生態(tài)環(huán)境2、強調(diào)生活的品味3、區(qū)域發(fā)展、物業(yè)增值性需求產(chǎn)品獨享資源的獨立別墅，面積區(qū)間為3001000m復式或大平面洋房，面

59、積區(qū)間為120180m中大面積洋房面積區(qū)間為80120m2普通公務員、公司管理人員、中級技術人員1、滿足居住品質(zhì)的需求2、強調(diào)社區(qū)生活便利性3、關注價格、追求產(chǎn)品細節(jié)區(qū)域客戶屬性認識區(qū)域客戶屬性認識code of this report | 63 copyright centaline group, 2010part 3主要客戶群體主要客戶群體客戶特征客戶特征置業(yè)目的置業(yè)目的私企業(yè)主私企業(yè)主注重生活圈子，講究生活安全與私密性投資、改善型居住政府官員（高級公務員）政府官員（高級公務員）地域性觀念強，熟悉中心城規(guī)劃改善型居住、投資中高層企業(yè)管理者中高層企業(yè)管理者工作繁忙，收入高；追求高品質(zhì)的生活改

60、善型居住、投資白領階層（公司技術人才）白領階層（公司技術人才）工作繁忙，收入高；追求高品質(zhì)的生活自住為主事業(yè)單位員工及公務員事業(yè)單位員工及公務員穩(wěn)定收入，較為關注居住環(huán)境自住為主原居民原居民對西南組團及周邊熟悉，追求性價比自住為主專業(yè)投資客專業(yè)投資客看重投資回報率、產(chǎn)品性價比投資頤澳灣客戶階層分類：自住型需求客戶為主頤澳灣客戶階層分類：自住型需求客戶為主體，帶動投資性需求客戶；社會中高收入階體，帶動投資性需求客戶；社會中高收入階層、新貴階層為主。層、新貴階層為主。區(qū)域客戶屬性認識區(qū)域客戶屬性認識code of this report | 64 copyright centaline group