(精選文檔)游艇俱樂部項目商業(yè)計劃書

1、【bjjgh 湖 電 動 游 艇 俱 樂 部】可行性研究報告2011年4月 編制目 錄第一章 中國游艇市場概況第二章 我國游艇俱樂部現(xiàn)狀第三章 項目規(guī)劃第四章 投資估算第五章 項目風(fēng)險第六章 組織機(jī)構(gòu)第七章 項目進(jìn)度第八章 安全措施第九章 環(huán)境保護(hù)第十章 經(jīng)濟(jì)和社會效益評估第十一章 研究結(jié)論與建議第一章 中國游艇市場概況近幾年，游艇俱樂部及游艇配套的項目出現(xiàn)了開發(fā)的熱潮，很多水岸游艇地產(chǎn)、濱水度假旅游項目、水上活動項目等都加入游艇的元素。國內(nèi)的游艇俱樂部最早出現(xiàn)在90年代初期。1995年到2003年，在華南及華東沿海地區(qū)陸續(xù)出現(xiàn)了很多大型游艇俱樂部，配套齊全，包括會所、娛樂、餐飲、客房、碼頭等

2、設(shè)施，這些俱樂部成為游艇俱樂部行業(yè)發(fā)展的雛形。國外的游艇行業(yè)如今已有一個非常成熟的經(jīng)營模式及完善的政策管理法規(guī)，當(dāng)然也有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)及消費能力。從幾千到幾億的游艇都有，大致都用于商務(wù)活動和運動休閑。國外游艇俱樂部按檔次大致分為以下幾類：豪華高端俱樂部 這樣的俱樂部有大有小，非常注重個性化服務(wù)，配套都很齊全，有的更甚于大酒店的配套功能。它們的入會費很高，且只對會員開放。會員多是大公司的老板，以及社會上的顯貴人物。俱樂部的經(jīng)營者并不一定以賺取最大利潤為目的，試想一下，你經(jīng)營的俱樂部有如此的會員，收獲肯定不止是金錢。這樣的俱樂部，會員名額是有限的。它們有非常高的入會標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)你不符合他們的標(biāo)準(zhǔn)，即使

3、很有錢，也不能成為它的會員。 高檔次的游艇俱樂部 會員制，會員一般都有自己的船只，大都是企業(yè)的老板、專業(yè)人事或演藝界明星、大企業(yè)高管等等。這樣的俱樂部多是商務(wù)社交場所，會員希望能在這里結(jié)識一些重要人物。這種俱樂部配套也比較齊全，在國外較為普遍。平民化的俱樂部 會員與非會員相結(jié)合，部分設(shè)施對外開放，大眾化收費。俱樂部的客戶最關(guān)心的是能否提供游艇買賣、泊位、保養(yǎng)、維修、補(bǔ)給等相關(guān)服務(wù)，對俱樂部的其他配套如餐飲娛樂等設(shè)施要求不高。經(jīng)營者也是靠提供游艇的相關(guān)服務(wù)賺錢，這種俱樂部占了很大部分，因為歐美一些國家70%的家庭都有或大或小、不同種類的船只，他們需要這些俱樂部為他們的船提供服務(wù)。運動型及興趣型俱

4、樂部 俱樂部有比較專業(yè)的配套服務(wù)，提供一個聚會交流的平臺，這種俱樂部本身很難賺取很大的利潤。每個行業(yè)都有它自身的發(fā)展進(jìn)程以及條件，游艇俱樂部也不例外，例如要有具有一定消費能力的人群、好的水域環(huán)境，以及人們對這個事物的了解認(rèn)可。以上的條件現(xiàn)在我們國家基本都可以滿足，行業(yè)管理政策也不斷完善，但是有一樣?xùn)|西我們還沒有真正理解及融入，那就是文化。俱樂部是一種生活也是一種文化。舉個例子，在香港，“俱樂部文化”已經(jīng)非常成熟，有各式各樣的俱樂部，如紅酒會、雪茄會、游艇會、鄉(xiāng)村俱樂部、馬術(shù)、釣魚、潛水等。俱樂部的規(guī)模配套或大或小，入會費從一兩萬到幾百萬不等，其中有些價格低廉的入會費令很多公司白領(lǐng)、運動愛好者或

5、中產(chǎn)階層成為一些中小型俱樂部的會員，很多人同時擁有幾個俱樂部的會籍，會所成了他們?nèi)粘Ｓ貌汀⑸缃痪蹠?、商?wù)接待、休閑娛樂的主要場所。據(jù)國際游艇設(shè)施委員會（icomia）提供的資料表明，目前世界旅游船艇年消費額高達(dá)400億美元，如果加上相關(guān)的維修、管理、娛樂等費用，全球每年的游艇經(jīng)濟(jì)收入超過500億美元。全球發(fā)達(dá)國家每171人就擁有一條游艇，挪威、新西蘭等地人均擁有游艇高達(dá)8:1，美國為14:1，就是內(nèi)陸國家瑞士，人均游艇也達(dá)到69:1。也就是說，發(fā)達(dá)國家的游艇是相當(dāng)普及，游艇消費已較為普遍，隨著全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，人們生活水平的不斷提高以及消費觀念的改進(jìn)，“游艇經(jīng)濟(jì)”將會成為沿海國家的國民經(jīng)濟(jì)的

6、主要亮點。第二章 我國游艇俱樂部現(xiàn)狀近十幾年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)生翻天覆地的改變，人們生活水平也發(fā)生質(zhì)的改變，經(jīng)濟(jì)特區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平基本達(dá)到發(fā)達(dá)國家的水平，沿海地區(qū)經(jīng)濟(jì)后來者居上，消費觀念、生活方式也逐漸發(fā)生變化，追求閑情逸致的生活質(zhì)量。當(dāng)前，在中國人的眼里，游艇能顯示身份和實力，擁有私家游艇就是財富的象征，數(shù)據(jù)顯示，為了滿足“貴族”階層的需求，目前全國各地成立了多個大大小小的游艇俱樂部，上規(guī)模、有檔次僅有6家左右，而且大多集中在東南部沿海和長三角地區(qū)。游艇俱樂部一般采用會員制，收取會費，向會員提供游艇租售、維修養(yǎng)護(hù)、駕駛培訓(xùn)、領(lǐng)航開航及配套休閑娛樂等服務(wù)。以華東地區(qū)目前頗有影響的太湖水星俱樂部為例，會

7、員分為個人會員及公司會員兩種，交納年費后就可享受俱樂部的全套服務(wù)。會員也可購買俱樂部游艇，并使用內(nèi)部泊位，由俱樂部專人負(fù)責(zé)保養(yǎng)，也可向俱樂部租賃游艇使用。隨著游艇休閑的興起，各地已紛紛開始重視和規(guī)劃游艇業(yè)，興建各類專用碼頭。如：上海市按照規(guī)劃，將在黃浦江上建10座游艇碼頭，預(yù)計2007年之后，上海的游艇產(chǎn)業(yè)將逐步帶來每年200億元的銷售產(chǎn)值和2萬多個就業(yè)機(jī)會。隨著中國國民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，中國人的消費能力、觀念、內(nèi)容和形式都在發(fā)生變化，對船艇的需求也將會越來越多，水上健身運動、水上高速客運、水上休閑等將會越來越多地走進(jìn)人們的生活中，這些必然會促進(jìn)中國游艇代理業(yè)的發(fā)展。根據(jù)以往消費結(jié)構(gòu)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水

8、平適應(yīng)性，可以預(yù)測，國內(nèi)市場游艇需求的高潮將很快到來?！爸袊擞瓮粢驯稽c燃”已成現(xiàn)實！國內(nèi)已建成運營的較大型游艇俱樂部：、蘇州水星游艇俱樂部座落在蘇州太湖國家旅游度假區(qū)。這是一個中國具有國際水平的水上豪華游艇俱樂部。它擁有自行生產(chǎn)世界著名品牌的游艇和一座144個泊位的一流碼頭。俱樂部除了擁有數(shù)十種類型的豪華游艇、房艇外，還有許多專用設(shè)施，如：中西餐廳、酒吧、25米室內(nèi)室外的游泳池、沖浪池、桑拿、健身房、迷你超市、游藝室、兒童游藝設(shè)備、閱覽室、多功能廳、游艇及設(shè)備展示廳、草地排球、會員專用停車場、會員快艇駕駛培訓(xùn)中心、桌球房等。、深圳浪騎游艇俱樂部坐落在深圳東部海岸，占地、占海面積16萬平方米

9、，建筑物有會所大樓、全封閉的會員會所、274個游艇泊位、400個干船艙和游艇維修車間及設(shè)施等。會所大樓建筑面積13700平方米，內(nèi)設(shè)海圖室、購物商場、會議室、豪華海景客房、中餐廳、西餐廳、酒吧、露天燒烤場、觀海臺和系統(tǒng)化海上模擬訓(xùn)練儀、大梅沙國際游艇俱樂部總投資13.7億人民幣，規(guī)劃中俱樂部主會所占地20000平方米，建筑面積8000平方米，海域使用面積18萬平方米，浮式游艇碼頭泊位260個，防波堤總長1050米(含郵輪碼頭304米)。、北海國際游艇俱樂部（正建設(shè)中），規(guī)劃面積10.7公頃（包括海域和陸域），投資1.25億元興建。俱樂部由俱樂部會員大廈、琴狀多功能廳、月亮島、中心公園以及游艇停

10、泊港池五部分組成，將在世界范圍內(nèi)招收會員，預(yù)計將擁有船艇250艘，其中大型豪華游艇20艘、中型豪華游艇40艘、小型豪華游艇60艘等。、青島銀海游艇俱樂部擁有陸域面積75000平方米水域面積87000平方米，項目總投資三億元人民幣。俱樂部碼頭按照國際標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，設(shè)有366個專業(yè)游艇泊位，全部碼頭設(shè)施采用國際第三代產(chǎn)品由西班牙aister公司制造安裝。俱樂部碼頭設(shè)施齊全，擁有一流的充電、供水、加油、起吊、修船和干船塢。陸域設(shè)有俱樂部會所、游艇駕駛培訓(xùn)學(xué)校、健身會館、不同風(fēng)格的俱樂部、賓館、歌廳、咖啡廳、酒吧、釣魚場、美容中心，辦公和運動員洋房等配套設(shè)施。、廈門香山游艇俱樂部(建設(shè)中)總用海面積在70

11、1097.8平方米以內(nèi)，其中填海部分約11萬平方米、防坡堤和護(hù)岸用海面積7萬平方米、高樁平臺約7萬平方米。土地現(xiàn)狀為海域，土地用途為商業(yè)、辦公、俱樂部及其它。項目地上總建筑面積為18.9萬平方米，其中俱樂部為83000平方米，商務(wù)辦公建筑面積為55000平方米，商業(yè)建筑面積18000平方米，游艇俱樂部17000平方米，游艇銷售訓(xùn)練中心及候船室建筑面積13000平方米，其它公共設(shè)施建筑 面積3000平方米。、北京長城游艇俱樂部建有浮動的碼頭 6 條，游艇泊位 320 個；浮動碼頭規(guī)格分為大型和中型游艇；提供包括出航服務(wù)（配置船長、船員、陪護(hù)人員服務(wù)）、救援服務(wù)、駁船服務(wù)、大風(fēng)防范服務(wù)、出航氣象數(shù)

12、據(jù)服務(wù)、安全與氣象警戒服務(wù)；以及摩托艇、潛水服、救生裝置等。、南京銀河游艇俱樂部集餐飲、休閑娛樂、游艇綜合服務(wù)于一體，其主體建筑長80m寬12m，有效建筑使用面積2400m2共設(shè)四層，它外觀豪華氣派，內(nèi)飾典雅溫馨，是一所高品味、高享受的休閑會館。南京銀河游艇俱樂部位于下關(guān)2號碼頭，毗鄰揚子江畔，與閱江樓相映襯。俱樂部目前擁有各類世界名艇，以供銷售、租賃、觀光之使用，擁有游艇停泊位，并有專業(yè)技師為您提供一整套完整的售后服務(wù)。、國內(nèi)著名的游艇俱樂部還有：大連星海灣游艇俱樂部、北戴河游艇俱樂部、上海東晶灣游艇俱樂部、杭州運河游艇俱樂部、廣州萊茵游艇俱樂部等等，由于游艇俱樂部集合了城市形象、旅游觀光、

13、休閑度假的功能，各地政府大力扶持，截止2005年中國政府批準(zhǔn)的游艇俱樂部已有二十幾家。2010年申報游艇俱樂部性質(zhì)的項目將會突破100家。第三章 項目規(guī)劃一、項目名稱：名 稱：hs湖電動游艇俱樂部二、投資范圍：游艇俱樂部、四星級商務(wù)會所、多型號電動游艇的整體組裝、電動游艇專用懸掛機(jī)的生產(chǎn)、碼頭泊位及配套設(shè)施出售、出租及水上運動娛樂。三、項目位置本項目位于河北省hs市hs湖四、投資者基本情況1、2、五、總體規(guī)劃1、地塊歷史及現(xiàn)狀：hs湖國家級自然保護(hù)區(qū)座落在河北省hs、hsjz、棗強(qiáng)之間的三角地帶，是華北平原惟一保持沼澤、水域、灘涂、草甸和森林等完整濕地生態(tài)系統(tǒng)的自然保護(hù)區(qū)，占地面積283平方公

14、里。其生物多樣性十分豐富，以內(nèi)陸淡水濕地生態(tài)系統(tǒng)和國家i、ii級鳥類為主要保護(hù)對象。hs湖，俗稱“千頃洼”，又叫“千頃洼水庫”，湖面75平方公里，面積與蓄水規(guī)模僅次于保定白洋淀，是華北平原第二大淡水湖，單體水面積位居華北第一。2000年7月，被國家林業(yè)局和省政府批準(zhǔn)為河北省hs湖濕地和鳥類省級自然保護(hù)區(qū)。2003年6月，被批準(zhǔn)為國家級自然保護(hù)區(qū)。hs湖水源充足，水量豐沛，豐水季節(jié)，碧波粼粼，一望無際，“落霞與孤鶩齊飛，秋水共長天一色”，其景色之優(yōu)美，令人心曠神怡。臨堤遠(yuǎn)眺，青山倒映，碧波千頃，湖天一色；登上游艇，則濺水成霧，擊旅飛魚，歡情快意，環(huán)湖萬畝林場，郁郁匆匆。2、總體規(guī)劃原則：hs湖電

15、動游艇俱樂部是一個綜合性游艇及配套生產(chǎn)服務(wù)項目，分四星級商務(wù)會所、游艇碼頭、電動游艇組裝和專用懸掛機(jī)生產(chǎn)、游艇培訓(xùn)中心等4個建設(shè)主題板塊。3、建設(shè)規(guī)模：本游艇俱樂部擁有 67000 平方米面積的水域，設(shè)計可容納船長6-10米的小型游艇 60 艘，船長10-15米中型的游艇 50 艘，工作艇 10 艘以及碼頭水、電等配套供給設(shè)施和維護(hù)設(shè)施。 1)該游艇俱樂部項目符合地方政府的規(guī)劃和發(fā)展方向。 2）主要建筑物為入口廣場（停車場）、四星級商務(wù)會所、電動游艇整體組裝和電動游艇專用懸掛機(jī)生產(chǎn)基地、俱樂部游艇碼頭、游艇培訓(xùn)中心（展覽中心、游艇干倉）等配套建筑物。3）入門廣場設(shè)有大型停車場合理解決較大的車流

16、和人流集散問題；入口處有電瓶車服務(wù)，人、車、物相對分流設(shè)計，盡量減少人車相互干擾，充分考慮配套公建及商業(yè)環(huán)境和交通的影響。4）泊船位集中布置在俱樂部會所、培訓(xùn)中心2處，方便管理，并充分考慮盡可能減少波浪對泊位的沖擊。并在培訓(xùn)中心處規(guī)劃設(shè)計了可存放100條小艇的游艇干倉，為普通會員提供停泊、修理、管理服務(wù)。5）充分完善會議、商業(yè)、運動、服務(wù)等配套設(shè)施，實現(xiàn)會議、度假、購物、休閑一體化服務(wù)。4、總體規(guī)劃布置：1）根據(jù)原有地塊的區(qū)域位置建設(shè)電動游艇專用懸掛機(jī)生產(chǎn)基地、商務(wù)會所， 的水域設(shè)計成俱樂部游艇區(qū)，建設(shè)有水上房船區(qū)、游艇泊位區(qū)、公共游船碼頭區(qū)。2）在 周遍建設(shè)獨立游艇碼頭泊位，將現(xiàn)有的小路拓寬

17、成星光大道，大道兩旁每隔100米設(shè)計有一尊大型青銅器仿制品布置，以增加會所區(qū)的地域文化氛圍。3）在會員會所的布置方面，在規(guī)劃設(shè)計中，將突出每幢會所依山傍水的特點，把會所、碼頭、游艇、湖景有機(jī)的結(jié)合，作到一幢會所一處風(fēng)景的油彩畫效果，充分利用濱湖地勢，以達(dá)到會員會所區(qū)的最優(yōu)化設(shè)計。4）在游艇培訓(xùn)中心板塊的設(shè)計中,結(jié)合現(xiàn)階段國內(nèi)游艇俱樂部的發(fā)展形式和借鑒國際游艇俱樂部的先進(jìn)經(jīng)驗及本地區(qū)的遠(yuǎn)景發(fā)展目標(biāo)，主要建筑為聯(lián)體洋房，配套設(shè)計有游艇培訓(xùn)中心、游艇碼頭、商業(yè)街等，既強(qiáng)調(diào)普通會員的尊貴地位又滿足社會不同層次對游艇游樂的需要。5）交通組織：入門廣場設(shè)有停車場，俱樂部景區(qū)內(nèi)設(shè)有電瓶車服務(wù)，有效減少大俱樂

18、部區(qū)車流量；通往會所區(qū)的星光大道，只對vip會員開放，限定車流量和車行速度，盡可能減少對vip會所幽靜生活的影響。將公共對外開放建筑集中放置在半邊溪一端，并設(shè)停車場，有效的減少外部人流，車流對俱樂部和vip會所區(qū)的影響。5、景觀設(shè)計：總平面布局利用獨特的地理優(yōu)勢，通向俱樂部的岸邊設(shè)計成全木制觀光長廊（風(fēng)雨橋造型）；在通往商務(wù)會所的星光大道兩側(cè)擺放青銅器，形成青銅器文化長廊；2個游艇泊位區(qū)各有特點：商務(wù)會所區(qū)突出豪華游艇、私家碼頭概念；游艇培訓(xùn)中心突出房船、電動游艇及電動游艇維護(hù)、展示、存放小游艇的特點。6、消防設(shè)計：總平面布局中，考慮到建筑多為多層建筑。消防車道均不小于4米。洋房設(shè)計滿足消防樓

19、梯和間距的要求。商場及各公共服務(wù)設(shè)施用房，均符合消防規(guī)范的要求。六、功能設(shè)施及配套規(guī)劃商務(wù)會所擁有 間東南亞裝飾風(fēng)格的標(biāo)準(zhǔn)房間和套房，大多數(shù)房間可鳥瞰hs湖及周遍景觀。經(jīng)過了精心布局的會所房間內(nèi)，從小巧的擺件到別致的裝飾畫，每一個細(xì)節(jié)都演繹著游艇俱樂部的文化主題。俱樂部提供了各種溫馨的個性化服務(wù)，每天進(jìn)行的客房清潔、洗衣、送餐等服務(wù)，不僅照顧所有的生活細(xì)節(jié)，而且24小時響應(yīng)賓客的所有要求；同時客房內(nèi)的寬帶上網(wǎng)設(shè)備，讓您的商務(wù)之旅更從容。電動游艇俱樂部具有多個多功能會議廳，配備計算機(jī)，多媒體投影儀等先進(jìn)設(shè)備，適合新聞發(fā)布、公司董事會、學(xué)術(shù)研討、產(chǎn)品推介展覽、時裝展示、周年慶典和婚宴等各種規(guī)模的會

20、展。一流的設(shè)施設(shè)備，“會議專職秘書”為您度身設(shè)計的個性化會議方案，關(guān)注每一個細(xì)節(jié)的專業(yè)服務(wù)，將令各種類型的會議及宴會圓滿、成功。會議設(shè)施包括：計算機(jī)/多媒體投影儀/幻燈機(jī)/3m膠片投影儀/錄像機(jī)；會議服務(wù)項目：錄音/快速復(fù)印/制作橫幅、會標(biāo)、背景板和指示牌/提供鮮花、果盤和茶點/攝像/攝影/展覽布置；商務(wù)中心提供便捷的訂票和旅游代理等商務(wù)服務(wù)；提供半天及全天會議廳包價；游艇俱樂部的餐飲設(shè)施齊全，設(shè)有中、西餐廳、宴會廳和各類大小餐廳12間，裝修典雅尊貴，富有濃郁的東南亞風(fēng)格。位于俱樂部二樓的餐廳，寬敞明亮，充滿異域情調(diào)，廳外綠樹環(huán)繞，景色優(yōu)美，讓您心曠神怡。您盡可在這種輕松高雅的氣氛中盡享琳瑯滿

21、目的珍饈美點,行云流水般的現(xiàn)場鋼琴獨奏更伴您一段悠然時光。游艇俱樂部擁有舒適豪華客房（高級行政套房、海景蜜月套房、豪華水景房）等； 共有 間。房間詳細(xì)情況:房 型牌 價普通園景房rmb 208普通水景房rmb 288豪華園景房rmb 298豪華水景房rmb 388高級行政套房rmb 720海景蜜月套房rmb 820豪華水景套房rmb 980海 景 房 船rmb 1180可同時為 人提供服務(wù)。會所配有專車行駛的星光大道、專用游艇泊位和停車場，充分體現(xiàn)會員的價值和環(huán)境的私密性。游艇培訓(xùn)中心擁有中小型游艇泊位、干船艙、維修車間、水上運動培訓(xùn)場地、職工洋房、海景洋房、游艇展覽中心。房 型牌 價園景會所

22、rmb 1980水景會所rmb 2980園景洋房rmb 158水景洋房rmb 25820-36英尺游艇rmb 300（小時）36-50英尺游艇rmb 700（小時）hs湖游艇俱樂部總平圖 會所總平圖游艇碼頭七、消費群定位：該項目位于hsjz市境內(nèi)，隸屬河北省hs市，地處華北東北部、hs湖北倚新興的區(qū)域中心樞紐城市hs市，南靠“天下第一州”hsjz，一湖連兩城，享有東亞地區(qū)藍(lán)寶石、京津冀最美濕地、京南第一湖等美譽(yù)。 hs湖自然保護(hù)區(qū)管理邊界東至善官村，西至大寨村，南至堤里王，北接滏陽河，東西向最大寬度22.28km，南北向最大長度18.81km，海拔在1825m左右，總面積187.87km2。h

23、s湖緊鄰東湖大道（106國道），交通便利，處在環(huán)京津、環(huán)渤海、沿京九鐵路的位置，距北京和天津均為200多公里，距黃驊港距離為190多公里，周邊300公里以內(nèi)有石家莊、太原、鄭州、濟(jì)南四個省會城市，及26個地級市，集鐵路、公路、通訊樞紐為一體，被著名社會經(jīng)濟(jì)學(xué)家費孝通先生稱為黃金十字交叉處。本項目消費群定位為：1）以北京市、天津市、河北省的商業(yè)人士和港澳臺商為主；2）博覽會期間的外賓；3）追求游艇時尚生活的國內(nèi)的成功人士；4）商務(wù)會議的與會者；5）體驗游艇生活的白領(lǐng)。八、消費動機(jī)重新體會生命的意義，為繁忙的生活增添更豐富的色彩。九、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要點的要求和對市場的調(diào)查與分析，擬建

24、hs湖游艇俱樂部及配套設(shè)施。項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（一）項目單位數(shù)量項目單位數(shù)量陸地總面積平方米487000水域面積平方公里53總建筑面積平方米112000海景洋房a座平方米21000泊位總面積平方米2635海景洋房b座平方米13500容積率023vip會所平方米52500建筑密度12%附屬配套平方米16600陸地綠化率61%商業(yè)休閑區(qū)平方米8400分項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（二）項目數(shù)量單位海景洋房a座185間vip會所175幢海景洋房b座300間海景房船30艘36英尺泊位100個60英尺泊位30個72英尺泊位5個20-36干倉泊位100個停車位600個項目主要財務(wù)評價結(jié)果指針匯總表指標(biāo)評價結(jié)果項

25、目總投資（萬元）29455（不含征地費）項目總銷售收入（萬元）36536（俱樂部、會所、洋房銷售收入）項目銷售繳稅總額（萬元）1955項目年經(jīng)營收入總額（萬元）2855項目年經(jīng)營繳稅總額（萬元）558項目年經(jīng)營利潤總額（萬元）2297年投資利潤率25%回報期4年十、主要板塊功能水上碼頭泊位：?？坑瓮В饕嫦驎T提供租賃服務(wù)；游艇俱樂部（海景洋房a座）：五星級標(biāo)準(zhǔn)，集合商務(wù)中心、餐飲、娛樂、會務(wù)功能；vip會所：只提供給vip會員度假使用，每幢會員會所配有專職保姆、管家、廚師等服務(wù)；培訓(xùn)中心（海景洋房b座）：面向社會開放式服務(wù)，會員購買后，可以委托俱樂部管理出租，配套有完整的游艇培訓(xùn)、娛樂、存

26、放、上下水服務(wù)、維修、銷售等服務(wù)。第四章 投資估算一、項目總投資（5000萬元，征地費用另算）項目投入按陸地部分和水上部分計算：1、陸地投入（2210萬元）（1）總建筑面積：12000平方米，按每平方米1500元核算，投入需要1800萬元（2）綠化和景觀設(shè)計面積：12000*61%，按每平方米150元核算，投入需要110萬元（3）停車場和輔助設(shè)施：300萬元2、泊位投入（445萬元）（1）定位樁需要250根，按每根成本加施工費2000元核算，投入需要50萬元（2）碼頭泊位135個5760英尺，施工面積2635平方米，按每平方米1500元核算，投入需要395萬元3、房船投入（ 萬元）（1） 無動

27、力房船 艘 固定在俱樂部游艇碼頭 萬（2） 90*2hp動力房船 艘 萬二、項目物業(yè)銷售收入 （萬元）游艇俱樂部的經(jīng)營模式很多，結(jié)合香港深灣游艇俱樂部和新西蘭奧克蘭碼頭地產(chǎn)的經(jīng)驗，該項目的經(jīng)營思路是：“短期銷售持平和長期服務(wù)增值”。分級消費內(nèi)容數(shù)量消費標(biāo)準(zhǔn)（萬元）vip會員會所+60英尺泊位+36英尺以上豪華游艇30326（一次性）金卡會員俱樂部套房+36英尺泊位+20-36英尺豪華游艇25156（一次性）銀卡會員洋房+36英尺泊位+20-36英尺豪華游艇50116（一次性）高級會員俱樂部套房或俱樂部內(nèi)休閑娛樂消費100年消費10萬元以上普通會員洋房或俱樂部內(nèi)休閑娛樂消費400年消費5-10萬

28、元2、 游艇俱樂部會員卡分級消費：注：vip會所的銷售價格：4000元/平方米；俱樂部套房的銷售價格：3500元/平方米；洋房的銷售價格：3000元/平方米；游艇泊位的銷售價格：1000元/英尺；36英尺以上豪華游艇銷售價格：200萬元/艘；20-36英尺豪華游艇銷售價格：100萬元/艘；vip會所的銷售總收入：175*300平方米*4000元/平方米=21000萬元俱樂部套房的銷售總收入：185*150平方米*3500元/平方米=9710萬元洋房的銷售總收入：300*45平方米*3000元/平方米=4050萬元泊位的銷售總收入：5760英尺 *1000元/英尺=576萬元房船的銷售總收入（1

29、200萬元）無動力房船 20艘*35萬=700萬90*2hp動力房船 10艘 50萬=500萬這些價格在全國同類產(chǎn)品中算是低的，比較容易在短期內(nèi)實現(xiàn)回籠資金36536 萬元，納稅總額1955萬元（外商企業(yè)享受國家3減2免優(yōu)惠政策，只收營業(yè)稅5%，城市維護(hù)建設(shè)稅 （7%）。鉆石卡、金卡、銀卡銷售，可以把部分會所、俱樂部套房、洋房、泊位變現(xiàn)，來沖兌項目的部分投入；在經(jīng)營上該項目向業(yè)主提供分時度假、長期包租、買vip會所、俱樂部套房送泊位、送游艇等多種形式的合作服務(wù)。2、長期服務(wù)增值就是經(jīng)營游艇俱樂部的收入，這個收入包括：泊位租賃或銷售，會籍銷售，游艇代理銷售，游艇的租賃，游艇的培訓(xùn)，俱樂部和vip

30、會員會所的服務(wù)和保留房地產(chǎn)的升值收入等是長期穩(wěn)定增長的。該項目全部建成后平均每年的收入估計如下：vip會所租賃：175*300平方米*40%，按每平米年平均租金400元計算，收入 840萬俱樂部套房租賃：185*150平方米*40%，按每平米年平均租金350元計算，收入388萬vip會所租賃：300*45平方米*40%，按每平米年平均租金300元計算，收入 162萬泊位租賃：5760英尺泊位，按每英尺泊位平均年租金200元計算，收入115萬會籍銷售：3萬/人，按每年100人計算，收入300萬游艇代理：平均1萬/艘，按每年50艘計算，收入50萬游艇租賃：400萬游艇培訓(xùn)：100萬俱樂部和vip會

31、員會所服務(wù)500萬特別是泊位的需求是逐年成倍增長的；例如，蘇州水星游艇俱樂部2005年144個泊位已經(jīng)全部租賃完畢，深圳浪騎游艇俱樂部2005年比2004年泊位需求增加了2倍；俱樂部和vip會員會所的服務(wù)是休閑消費的熱點，該項目在經(jīng)營上會面向社會服務(wù)，把該項目的俱樂部辦成高檔的商務(wù)中心，把vip會員會所辦成高檔的私密休閑度假區(qū)。三、游艇俱樂部年經(jīng)營收入總額（2855萬元）四、游艇俱樂部年經(jīng)營收入納稅總額（558萬元）稅目稅率稅額（萬元）企業(yè)所得稅應(yīng)稅所得率15%405營業(yè)稅營業(yè)稅（5%）143城市維護(hù)建設(shè)稅城市維護(hù)建設(shè)稅 （7%）10合計/558五、年投資收益率：25%六、回報期4年第五章 項

32、目風(fēng)險任何項目投資都存在著風(fēng)險性，游艇俱樂部也不例外。s（優(yōu)勢分析）：l 建成后規(guī)模將是中國北部最大的游艇俱樂部；l 投資商具有深遠(yuǎn)的政府背景和成功企業(yè)的豐富資源；l 該項目有非常好的市場成長優(yōu)勢；l 游艇與地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，是國外游艇俱樂部的一種成功發(fā)展模式；l 該項目處于庫區(qū)，無風(fēng)浪，水上活動長年可以開展，休閑度假可經(jīng)營天數(shù)長，資源稀缺；l 該項目有非常好的消費環(huán)境，周邊有灰湯溫泉、密印寺，旅游景點云集，商務(wù)活動頻繁，休閑度假者源源不斷。w（劣勢分析）：l 整套項目投資規(guī)模大、產(chǎn)品多樣性。 l 游艇娛樂項目需要更多的海洋技術(shù)性成份，客戶消費習(xí)慣需要培養(yǎng)。l 現(xiàn)有國內(nèi)游艇配套服務(wù)、管理幾乎空白。

33、克服劣勢辦法：l 整套項目投資分兩期，并做好充足的前期項目論證和試運行工作l 游艇娛樂項目提供教練和培訓(xùn)服務(wù)。l 逐步完善艇配套服務(wù)，引進(jìn)國外先進(jìn)管理公司和培訓(xùn)理念，培養(yǎng)具有創(chuàng)新意識的管理團(tuán)隊。o（機(jī)會分析）：l 本項目將給長沙帶來標(biāo)志性形象，擴(kuò)大長沙的國內(nèi)外知名度和提高城市檔次；應(yīng)是政府大力扶持的項目；l 帶來地產(chǎn)業(yè)消費的新概念，填補(bǔ)長沙本地游艇消費的空白；l 營造生活環(huán)境和商務(wù)環(huán)境，吸引強(qiáng)大企業(yè)投資，拉動本地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)；t（威脅分析）：l 建設(shè)和經(jīng)營周期長，對項目管理要求高；l 游艇屬于高檔休閑消費，目標(biāo)客戶群自然是金字塔尖端的消費群，層面相比狹窄，市場營銷的難度大； l 目前國內(nèi)游艇消費

34、還處于初級階段，項目發(fā)展對政策的依賴性大，市場的需求還有待培養(yǎng)。第六章 組織機(jī)構(gòu)（核心業(yè)務(wù)部門）1、管理部功能：提供吃、住、行、娛等服務(wù)，達(dá)到星級俱樂部標(biāo)準(zhǔn)，并提供大型會務(wù)服務(wù)2、游艇部功能：提供游艇銷售、游艇出租、泊位出租、碼頭管理、船舶維護(hù)、駕駛培訓(xùn)3、市場部功能：開辟會員市場，游艇俱樂部的宣傳策劃4、客戶服務(wù)部功能：定期組織客戶活動，處理客戶投訴，管理游艇俱樂部網(wǎng)站，編制會刊第七章項目進(jìn)度本項目建設(shè)規(guī)模龐大，配套多，進(jìn)度設(shè)計原則：論證、申報、籌備階段科學(xué)論證，周密實施；投資建設(shè)階段，分3步操作，邊建設(shè)，邊培訓(xùn)，邊經(jīng)營，邊發(fā)展，最大限度利用好各種資源，使該項目做的好，叫的響，為華北地區(qū)休閑

35、市場樹立一塊品牌。初步計劃如下：2011年6月專項報批；2011年7月完成項目設(shè)計；2011年8月-12月前期籌備工作；2012年1月-2012年5月完成40%俱樂部、30幢vip會所、洋房b座和20%的泊位（容納28艘游艇）建設(shè)工程。2012年6月hs湖游艇俱樂部 試運營期主要工作：a、組織俱樂部、vip會所、洋房銷售； b、引進(jìn)游艇俱樂部管理團(tuán)隊； c、購買50英尺高檔游艇1艘、28英尺豪華游艇1艘、房船1艘、韓國工作艇2艘、水上摩托艇8臺，讓意向客戶免費感受；d、員工培訓(xùn)、完善組織機(jī)構(gòu)和管理制度等等。2012年7月2012年12月 全面投資建設(shè)二期主要工作：碼頭泊位建設(shè)、俱樂部（泰禹洋房

36、a座）、vip會所建設(shè)，游艇代理、碼頭設(shè)施建設(shè)及配套環(huán)境綠化等。2013年1月1日 進(jìn)入游艇俱樂部正常經(jīng)營管理期主要工作：碼頭泊位擴(kuò)建管理、會員發(fā)展、游艇駕駛培訓(xùn)、高端商務(wù)活動組織等。第八章 安全措施1、危害因素和危害程度分析在游艇俱樂部的建設(shè)過程中，生產(chǎn)、經(jīng)營場所的建筑物、構(gòu)筑物講究布局合理，堅固可靠，符合防火、抗震、采光照明、通風(fēng)調(diào)溫、降噪等安全衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)，通道和緊急疏散出口必須保持暢通。在游艇俱樂部的經(jīng)營過程中，堅決禁止在生產(chǎn)、倉儲場所內(nèi)混設(shè)宿舍。電氣設(shè)備和電氣線路，嚴(yán)格按電氣安全規(guī)范對間距、屏護(hù)、絕緣、安全電壓、保護(hù)接地、保護(hù)接零、漏電保護(hù)、電氣防爆、臨時用電等的安全防護(hù)要求。2、安全措

37、施方案針對不同危險性因素的場所、范圍和危害程度，該項目提出相應(yīng)的安全措施方案，主要有：（1）有與游艇俱樂部規(guī)模相適應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)、管理人員、值勤人員；（2）有固定的辦公場所和經(jīng)營設(shè)施；（3）有業(yè)務(wù)章程和管理制度；(4) 依照有關(guān)法律、法規(guī)和交通部有關(guān)港口安全作業(yè)的規(guī)定，加強(qiáng)碼頭泊位的安全生產(chǎn)管理，完善安全生產(chǎn)條件，建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制等規(guī)章制度，確保安全生產(chǎn)。制定本項目的危險事故應(yīng)急預(yù)案、重大生產(chǎn)安全事故的人員緊急疏散和救援預(yù)案以及預(yù)防自然災(zāi)害預(yù)案，并保障組織實施。 第九章 環(huán)境保護(hù)本項目嚴(yán)格按環(huán)境保護(hù)法的有關(guān)要求執(zhí)行，船舶按規(guī)定配備相應(yīng)的防污染措施，采用國外先進(jìn)的防污設(shè)備和器材。其中，60英

38、尺以上的游艇以防止油污為標(biāo)準(zhǔn)，每船要有詳盡的油類記錄、防止船上油污應(yīng)急措施，設(shè)置油水分離器、殘油艙；總長36英尺或以上的游艇張貼垃圾公告牌等；游艇泊位、碼頭都設(shè)置與生活污水產(chǎn)生量相適應(yīng)的處理裝置或者貯存容器。游艇的污染物排放都嚴(yán)格按照國家的要求進(jìn)行。本項目按國家規(guī)定將污染物、廢棄物和壓載水、船舶垃圾及其它有害物質(zhì)均做相應(yīng)的排棄排污處理。本項目爭創(chuàng)人居環(huán)境新優(yōu)勢。把環(huán)境指標(biāo)置于與經(jīng)濟(jì)增長同等重要的位置，走高科技、高產(chǎn)出、低消耗、零排放的道路。讓會員和游客對休閑度假環(huán)境感覺最滿意，是該項目的第一追求。 第十章 經(jīng)濟(jì)和社會效益評估一、經(jīng)濟(jì)效益：該俱樂部項目彌補(bǔ)了河北省缺少“水上娛樂休閑”的功能，隨著

39、俱樂部游艇項目的運營，大大增加休閑度假的樂趣。主要表現(xiàn)在：銷售期可上繳稅金 萬元，在進(jìn)入穩(wěn)定運營期后，每年繳稅 萬元。二、社會效益：a、增加就業(yè)機(jī)會的邊際效益本項目的實施，在一定程度上提供了就業(yè)的機(jī)會，根據(jù)本項目的建設(shè)規(guī)模和使用功能，參照hsjz第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，可以增加1000個就業(yè)機(jī)會，每個就業(yè)機(jī)會按5000元/年的邊際效益計算。b、促進(jìn)休閑業(yè)的發(fā)展，增加社會效益該項目的實施，將會給hsjz市民提供一個全新的休閑景點，根據(jù)河北省近幾年休閑度假業(yè)的發(fā)展，本項目每年將會吸引不少的客人，按30000人次計算，以每人次給本地區(qū)帶來的社會產(chǎn)值按500元效益測算。c、其它效益本項目的實施建設(shè)將提高城

40、市品位，進(jìn)一步改善了投資環(huán)境，從而吸引了更多的外商特別是跨國集團(tuán)公司來hsjz投資，這是難以用貨幣價值來衡量的。第十一章 研究結(jié)論與建議根據(jù)環(huán)渤海灣商圈發(fā)展的速度和目前北京、天津、河北社會經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境和綜合實力，已經(jīng)進(jìn)入了一個新的城市發(fā)展階段。無論從近期需要和長遠(yuǎn)發(fā)展要求來看，建設(shè)一處高檔次的游艇俱樂部是適時和必要的。本項目建設(shè)不僅會明顯起到美化風(fēng)景的作用，而且在提高h(yuǎn)sjz城市品位，促進(jìn)各項經(jīng)濟(jì)增長、加強(qiáng)引資力度、擴(kuò)大對外開放等，都將有明顯的效益。建議各主管部門以特事特辦的步伐予以審核并大力指導(dǎo)為盼！ 芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃

41、螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈

42、蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅

43、蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃

44、羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀

45、袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈

46、裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅

47、蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃

48、蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕

49、蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈

50、羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅

51、罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀

52、袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇

53、螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅

54、螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂

55、蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿

56、肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆芃蚈袂羂節(jié)莈蚅袈芁蒀袁芆芁蚃蚄膂芀螅罿肈艿蒅螂羄羋薇羇袀芇蠆螀腿莆荿羆肅蒞蒁螈羈蒞薃羄羇莄螆袇芅莃蒅蝕膁莂薈裊肇莁蝕蚈羃莀莀袃衿葿蒂蚆膈葿薄袂肄蒈蚇蚄肀蕆蒆羀羆蒆蕿螃芅蒅蟻羈膁蒄螃螁肆蒃蒃羆羂膀薅蝿袈腿蚈羅膇膈莇螈膃膇蕿肅聿膇螞袆羅膆螄蠆芄膅蒄襖膀膄薆蚇肆