中原浙江桐鄉(xiāng)潤(rùn)豐新世界廣場(chǎng)營(yíng)銷策劃執(zhí)行報(bào)告90DOC

1、第一部分：市場(chǎng)部分一、 區(qū)域市場(chǎng)狀況分析1. 房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求狀況分析從桐鄉(xiāng)市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2005年全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)中有如下信息“房地產(chǎn)投資增速明顯放緩。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)15.13億元，比上年增長(zhǎng)9.6，增幅比上年下降54.3個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)施工面積186.9萬(wàn)平方米，其中住宅150.9萬(wàn)平方米，分別比上年增長(zhǎng)12.3和22.0%;竣工面價(jià)59.1萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)28.1，完成銷售面積20.1萬(wàn)平方米。比上年下降46.9，銷售額5.21億元，下降51.4?！睆纳鲜鰯?shù)據(jù)中得知，“桐鄉(xiāng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展明顯放緩，”“2005年的房地產(chǎn)施工面積有186.9萬(wàn)平方米，其中住宅1

2、50.9萬(wàn)平方米，”換言之，商用物業(yè)的開發(fā)量在36萬(wàn)平方米，去年開發(fā)的量有望在2006年批量乃至全部上市，屆時(shí)桐鄉(xiāng)的商用物業(yè)供應(yīng)將有噴涌之勢(shì)。2. 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析為方便項(xiàng)目的平衡比較，將以表格的形式進(jìn)行提交。項(xiàng)目名稱尚城 (寶利羅瑪) 大廈項(xiàng)目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市潤(rùn)豐步行街與迎鳳路交界處（8183939、8185151）占地面積4000多建筑面積約3萬(wàn)建筑類型單體兩幢樓，1-4層為1萬(wàn)思維精品商場(chǎng)，5-17層為商務(wù)公寓商鋪數(shù)量80間左右商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層約2500多公寓標(biāo)準(zhǔn)層約2500多經(jīng)營(yíng)年限40年，公寓50年年遞增率未定發(fā)展商 桐鄉(xiāng)金弘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)

3、用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套潤(rùn)豐商業(yè)步行街的商業(yè)配套廣告訴求定位桐鄉(xiāng)首座酒店式管理的商務(wù)公寓/數(shù)碼廣場(chǎng)（群樓）口號(hào)時(shí)尚領(lǐng)地 財(cái)富旺角產(chǎn)品訴求未來(lái)市中心金鉆地段：潤(rùn)豐步行街核心位置；步行街地標(biāo)建筑，古羅馬風(fēng)格主題休閑廣場(chǎng)和精致的空中花園；完善的商務(wù)居住配套品牌的物管服務(wù)（物管公司未定）經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù) 1f沿街獨(dú)立商鋪、里面商鋪統(tǒng)一作頤高數(shù)碼城2f頤高數(shù)碼城3f未定4f未定5-17f酒店式公寓（部分為速8統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，其余為自主產(chǎn)權(quán)）輻射范圍面向桐鄉(xiāng)經(jīng)營(yíng)模式 物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供兩年8的返租回報(bào) 租金（元/月）未定 售價(jià)（元/）商鋪：外面：￥14000，里面：￥75009

4、000；二層：￥50006000酒店式公寓：帶裝修、返租回報(bào)的￥4500；毛坯無(wú)回報(bào)的￥28003500 銷售率/租賃率商鋪：3月下旬正式開盤，臨街商鋪基本售完，內(nèi)街商鋪銷售緩慢公寓：帶裝修、投資回報(bào)的酒店式公寓銷售情況良好，毛坯剩余較多綜合分析1） 去年房產(chǎn)會(huì)以全新形象出現(xiàn)，更推出兩年8回報(bào)的由速8經(jīng)營(yíng)的酒店式公寓，一時(shí)銷售狀況火爆；但熱潮過(guò)后，跌入銷售低谷，近半年來(lái)公寓銷售狀況一般；2） 引入速8酒店作為公寓的經(jīng)營(yíng)管理人，推進(jìn)了公寓的銷售進(jìn)度；引入頤高作為裙樓商業(yè)的主力商家，帶動(dòng)裙樓的招商，對(duì)銷售有直接拉動(dòng)作用，在最短的時(shí)間內(nèi)引進(jìn)品牌主力商家進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理輸出，是項(xiàng)目推進(jìn)的一個(gè)有效捷徑，值得

5、我項(xiàng)目在推售過(guò)程中加以借鑒。項(xiàng)目名稱瑞豐商務(wù)廣場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市潤(rùn)豐商業(yè)步行街與為民路交界處占地面積約34000建筑面積約1.5萬(wàn)（具體數(shù)據(jù)沒定）建筑類型3層商鋪，4-9層單身公寓商鋪數(shù)量經(jīng)營(yíng)年限商場(chǎng)：40年公寓：50年年遞增率發(fā)展商 桐鄉(xiāng)市瑞豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套潤(rùn)豐商業(yè)步行街的商業(yè)配套廣告訴求定位集大型商業(yè)、特色商業(yè)和部分的零散商業(yè)，成為一個(gè)集購(gòu)物、休閑、娛樂為一體的綜合性商鋪口號(hào)定做專屬你的夢(mèng)想空間產(chǎn)品訴求長(zhǎng)三角核心位置，交通四通八達(dá)；位于繁盛商業(yè)黃金區(qū)域，配套完善；提供星級(jí)酒店服務(wù)，商務(wù)休閑一體。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分

6、布/攤位數(shù) 1f業(yè)態(tài)沒有特別限制，屬于業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)。2f3f4-9f精致小戶型私人公寓輻射范圍面向桐鄉(xiāng)及周邊地區(qū)的小額投資者經(jīng)營(yíng)模式 物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán) 租金（元/月）未定 售價(jià)（元/）商鋪14000元/，公寓南向3600元/，北向2800元/平米，裝修費(fèi)用400元/平米。 銷售率/租賃率1f已經(jīng)全部售完，目前臨步行街有一間30多平米的在轉(zhuǎn)讓，價(jià)格14000元/。2f、3f整體出售，目前有大約1500平米已經(jīng)正在裝修做咖啡廳。還有近3000平米已經(jīng)預(yù)訂，但還沒有交定金，可以整體對(duì)外出售，價(jià)格給3000元/平米左右。綜合分析1） 位于潤(rùn)豐商業(yè)步行街核心地段，三層群樓商場(chǎng)，與步行街人流

7、、商業(yè)配套共享，使該項(xiàng)目首層商鋪銷售價(jià)格可觀；2） 住宅產(chǎn)品以單身公寓為主，雖說(shuō)與尚城產(chǎn)品同質(zhì)，但因?yàn)樯谐且M(jìn)了“速8”酒店進(jìn)行品牌輸出管理，同樣標(biāo)榜提供星級(jí)酒店式服務(wù)的瑞豐商務(wù)大廈頓顯失色；3） 三層裙樓由于缺乏統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商，現(xiàn)在除一家咖啡廳在營(yíng)業(yè)外，大量面積空置，更缺乏主力商家的有力支撐，因此商業(yè)裙樓（23層）只能低價(jià)出售；4） 項(xiàng)目現(xiàn)在的工程進(jìn)度：外立面已經(jīng)基本完工，但公寓仍有大量余貨（大部分集中在北面），二三層商鋪基本未售，資金回收情況不樂觀。項(xiàng)目名稱中國(guó)桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城項(xiàng)目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市世紀(jì)大道8號(hào)占地面積122畝(8.13萬(wàn))建筑面積約17萬(wàn)建筑類型四層商業(yè)樓

8、,15層的商務(wù)辦公樓,1.5公里的長(zhǎng)的精品街區(qū)商鋪數(shù)量3000多間經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率頭兩年發(fā)展商8%返租，無(wú)遞增；之后未定發(fā)展商 浙江聚寶置業(yè)投資商物管/經(jīng)管公司桐鄉(xiāng)市市場(chǎng)服務(wù)中心、上海東方國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套新汽車站廣告訴求定位集專業(yè)市場(chǎng)、精品商業(yè)街、綜合辦公樓為一體的綜合商業(yè)體口號(hào)讓財(cái)富旺起來(lái)產(chǎn)品訴求權(quán)威：政府立項(xiàng)；政府參與選址；交通要塞、客運(yùn)、物流等配套交通：320國(guó)道、瀘杭甬高速、乍嘉蘇高速、鐵路、空港、水路等產(chǎn)業(yè)鏈：濮院羊毛衫、崇福皮草大世界、海寧皮革城、桐鄉(xiāng)傳統(tǒng)鞋業(yè)投資：超大規(guī)模；智能、信息化；商務(wù)辦公一體；財(cái)富篇：兩年8的回報(bào)；統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，國(guó)際采購(gòu)

9、商進(jìn)駐；政府支持。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù) 一期：四層主體樓（a區(qū)）、15層商務(wù)辦公樓、1.5公里的精品街區(qū)（b/c區(qū)） 主體樓 1f鞋業(yè)展示、批發(fā)（建筑面積約1萬(wàn)） 427間主體樓 2f箱包皮具展示、批發(fā)（建筑面積約1萬(wàn)） 427間主體樓 3f皮衣皮草（建筑面積約1萬(wàn)） 427間主體樓 4f倉(cāng)庫(kù)（建筑面積約1萬(wàn)）b區(qū)精品售賣店（建筑面積約1.15萬(wàn)） 約152間 c區(qū)精品售賣店（建筑面積約1.15萬(wàn)） 約140間商務(wù)樓15層，標(biāo)準(zhǔn)層約1000，共1.5萬(wàn)；18間/層（可隨意間隔）二期：精品街區(qū)、商務(wù)公寓（規(guī)劃中，未定）輻射范圍 面向浙江、溫州、臺(tái)州、東莞、晉江、成都等著名產(chǎn)地的廠家及經(jīng)銷

10、商，同時(shí)吸納國(guó)際品牌加盟，形成全國(guó)性集散中心。經(jīng)營(yíng)模式 物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供兩年8的返租回報(bào)租金（元/月）第一年免租，第二年收60的租金，一層：租金1000元/年二層：666元/年，三層：600元/年。 售價(jià)（元/）首層：￥900010000；二層：￥7000；三層：￥5000銷售率/租賃率首層基本售完，尚余少量位置不好的商鋪；二三層還有一定量的商鋪未售；招商工作全面進(jìn)行中。綜合分析1) 標(biāo)準(zhǔn)的口岸商業(yè)形態(tài)：緊鄰?fù)┼l(xiāng)市客運(yùn)站旁，離高速公路入口近，客貨運(yùn)便利；2) 交通便利：公路、鐵路、空港、水路路路亨通；3) 具備產(chǎn)業(yè)鏈支持，皮鞋乃當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)產(chǎn)業(yè)，皮革有海寧前驅(qū)；4) 規(guī)模大，集

11、商貿(mào)、商務(wù)辦公、酒店式公寓、餐飲、休閑娛樂于一體，走綜合專業(yè)市場(chǎng)路線，較傳統(tǒng)市場(chǎng)多元化，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，風(fēng)險(xiǎn)?。?) 項(xiàng)目近期大力推進(jìn)市場(chǎng)招商工作，爭(zhēng)取在試業(yè)前盡量滿場(chǎng)；在人才引進(jìn)方面更作大投入，大有蓄勢(shì)以待開業(yè)一炮而紅之勢(shì)；6) b、c兩段步行街現(xiàn)正內(nèi)部認(rèn)購(gòu)中，具體開盤時(shí)間在今年下半年。項(xiàng)目名稱桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)商業(yè)+酒店+產(chǎn)權(quán)式酒店基本指標(biāo)地址原320國(guó)道與慶豐南路交匯處占地面積4268.91建筑面積150000平方米（商業(yè)70000平方米）建筑類型1幢6層餐飲娛樂城、2幢20層產(chǎn)權(quán)式酒店、1幢18層賓館、多層大型環(huán)形商業(yè)街。商鋪數(shù)量沿街80多間商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層公寓標(biāo)準(zhǔn)層經(jīng)營(yíng)年限商鋪40年，年遞增率

12、發(fā)展商 浙江新凱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用周邊配套行政審批中心、新世紀(jì)大酒店、銀園大酒店廣告訴求定位吃喝玩樂購(gòu) 輝煌不夜城口號(hào)開啟輝煌不夜城 引領(lǐng)財(cái)富新時(shí)代產(chǎn)品訴求日常消費(fèi)、高檔消費(fèi)、特色消費(fèi)、時(shí)尚消費(fèi)、旅游消費(fèi)于一體經(jīng)營(yíng)規(guī)劃沿街商鋪美食新天體、時(shí)尚精品店、動(dòng)感娛樂城、歡樂不夜天、家具生活館、商務(wù)行政區(qū)環(huán)形商場(chǎng)退臺(tái)式商鋪其它自主經(jīng)營(yíng)四星級(jí)酒店，產(chǎn)權(quán)式酒店輻射范圍桐鄉(xiāng)及周邊地區(qū)經(jīng)營(yíng)模式 物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán) 租金（元/月） 售價(jià)（元/）未定 銷售率/租賃率誠(chéng)意認(rèn)購(gòu)中綜合分析1） 該項(xiàng)目是目前桐鄉(xiāng)最大的綜合商業(yè)項(xiàng)目，15萬(wàn)方的總體體量和桐鄉(xiāng)首座超大規(guī)

13、模餐飲休閑娛樂mall，突破了現(xiàn)有商圈（東興商圈）的傳統(tǒng)臨街店鋪形式，將給桐鄉(xiāng)零售商業(yè)市場(chǎng)帶來(lái)巨大沖擊；2） 其商業(yè)定位是一個(gè)聚集各種商業(yè)形態(tài)的商業(yè)娛樂休閑綜合體，包含的商業(yè)形態(tài)極為廣泛：餐飲、購(gòu)物、酒店等都在未來(lái)經(jīng)營(yíng)內(nèi)，業(yè)態(tài)的兼容性、互補(bǔ)性較強(qiáng)；3） 就其建筑形態(tài)而言，走的是臨街商鋪和大型建筑結(jié)合的路線，中心建筑物布置有推臺(tái)式中庭，兩翼業(yè)態(tài)與之形成業(yè)態(tài)的動(dòng)靜互補(bǔ)，從購(gòu)物環(huán)境、人流動(dòng)力線、出入口設(shè)置等角度考慮，中心環(huán)形建筑如加天幕，比較適宜做大百貨。4） 受市場(chǎng)環(huán)境影響，項(xiàng)目反應(yīng)較冷談，價(jià)格、返租情況等都還沒有明確，一切都在靜觀其變。項(xiàng)目在招商上也存在問(wèn)題，目前還沒有一個(gè)有意向的主力商家，開盤

14、推遲到56月份，可能會(huì)與我項(xiàng)目有沖突，形成一定的威脅。5） 由于公司內(nèi)部決策問(wèn)題，此項(xiàng)目現(xiàn)在處于停工狀態(tài)，對(duì)我項(xiàng)目暫無(wú)太大威脅。項(xiàng)目名稱中國(guó)崇福皮草大世界項(xiàng)目性質(zhì)專業(yè)市場(chǎng)基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市崇福皮毛市場(chǎng)內(nèi)占地面積250畝(16.67萬(wàn))建筑面積約3.4萬(wàn)建筑類型主體五層商業(yè)樓,五層商務(wù)樓商鋪數(shù)量400多間經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率發(fā)展商 浙江正中房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司投資商物管/經(jīng)管公司桐鄉(xiāng)市市場(chǎng)服務(wù)中心、上海東方國(guó)貿(mào)物業(yè)管理公司管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套貨運(yùn)、旅業(yè)、皮毛原料加工廠廣告訴求定位集產(chǎn)品展示、成品交易、設(shè)計(jì)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)洽談、休閑活動(dòng)等多種功能的現(xiàn)代化綜合市場(chǎng)口號(hào)皮草大世界，天天皮草

15、節(jié) 365天永不落幕的皮草展覽會(huì)產(chǎn)品訴求傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持，歷史悠久；位于長(zhǎng)三角核心位置，交通便利，人流匯聚；位于皮毛市場(chǎng)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，國(guó)內(nèi)外經(jīng)銷商匯聚；集產(chǎn)品展示、成品交易、設(shè)計(jì)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)洽談、休閑活動(dòng)等多種功能的現(xiàn)代化綜合市場(chǎng)，摒棄傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的單一格局，配套完善；規(guī)劃超前，建筑設(shè)計(jì)理念（大開間、大中庭）先進(jìn)；經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù) 一期：主體樓一幢，約3.4萬(wàn) 1f箱包皮具 展示、批發(fā) 約70間2f裘衣服裝 展示、批發(fā) 約80間 3f輔料 展示、批發(fā) 約80間4f商務(wù)辦公5f國(guó)際商務(wù)區(qū)東樓5層，商務(wù)樓（帶獨(dú)立衛(wèi)生間），辦公及科技開發(fā)設(shè)計(jì)中心二期：夢(mèng)幻中心（17層商務(wù)樓/公寓）輻射范圍長(zhǎng)三角，

16、國(guó)內(nèi)外主要對(duì)口城市經(jīng)營(yíng)模式 物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán) 租金（元/月）3-5元/天 售價(jià)（元/）（04年開盤價(jià)格）7000-13500元/ 銷售率/租賃率首層尚有一定量的商鋪未售、二三層銷售狀況更差；目前首層開業(yè)率較低，二三層也只有靠近中庭一帶開業(yè)率稍高，其余的空置為主。綜合分析1） 位于320國(guó)道傍邊，瀘杭甬高速長(zhǎng)安出口處，交通四通八達(dá)；2） 位于崇福皮毛市場(chǎng)里面，具備傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，行業(yè)集聚效應(yīng)明顯；3） 集產(chǎn)品展示、成品交易、設(shè)計(jì)培訓(xùn)、業(yè)務(wù)洽談、休閑活動(dòng)等多種功能的現(xiàn)代化綜合市場(chǎng)，摒棄傳統(tǒng)專業(yè)市場(chǎng)的單一格局，配套完善；4） 建筑理念先進(jìn)，采用大開間、大中庭、觀光電梯、中庭自然采光等設(shè)計(jì)

17、，使市場(chǎng)環(huán)境大為改善，通透舒適；5） 目前項(xiàng)目以招商為主，但因?yàn)樘幱诘?，情況不甚理想；二期商務(wù)樓一直未見動(dòng)靜。項(xiàng)目名稱洲泉浙江足佳鞋業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)專業(yè)市場(chǎng)基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市洲泉鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鞋業(yè)特色區(qū)（桐德公路傍邊）占地面積5.4萬(wàn)建筑面積近10萬(wàn)（二期6.2萬(wàn)）建筑類型多幢條形三層建筑組群，后有兩幢連體九層綜合商務(wù)樓商鋪數(shù)量二期約有1100間商鋪經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率每5年增長(zhǎng)0.5%發(fā)展商 嘉興足佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套鞋業(yè)市場(chǎng)一期，市場(chǎng)內(nèi)設(shè)有工商、稅務(wù)、郵政、通訊等辦事網(wǎng)點(diǎn)，同時(shí)配有物流中心、信息中心、展示中心、設(shè)計(jì)研發(fā)中心等專業(yè)服務(wù)

18、機(jī)構(gòu)，以及賓館、超市、餐飲、修理等生活供應(yīng)站點(diǎn)。廣告訴求定位浙北最大的鞋業(yè)批發(fā)市場(chǎng)工貿(mào)交流、商品交流、信息交流和人們休閑旅游的一個(gè)場(chǎng)所?？谔?hào)鞋業(yè)元老的發(fā)源地5萬(wàn)元商鋪園您投資夢(mèng)產(chǎn)品訴求地段優(yōu)勢(shì)：位于長(zhǎng)三角核心位置，周邊交通四通八達(dá)；產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)：有強(qiáng)大的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)支持，前店后廠企業(yè)上千家；市場(chǎng)配套齊全，管理專業(yè)；低門檻，少投入，5萬(wàn)元可做業(yè)主。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃多幢三層建筑鞋業(yè)交易市場(chǎng)綜合商務(wù)樓1-2f鞋業(yè)商鋪綜合商務(wù)樓3f倉(cāng)儲(chǔ)、物流中心綜合商務(wù)樓4f展示中心綜合商務(wù)樓5f信息中心綜合商務(wù)樓6f設(shè)計(jì)研發(fā)中心綜合商務(wù)樓7f管理中心綜合商務(wù)樓8-9f配套服務(wù)機(jī)構(gòu)輻射范圍長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)營(yíng)模式 物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售

19、賣產(chǎn)權(quán)，可選擇5-20年的租金回報(bào)。前5年每年6%的返租回報(bào)。 租金（元/月）未定 售價(jià)（元/）4200元/平米左右 銷售率/租賃率一期全部售完，并于3月28日舉行首屆訂貨會(huì)，暨二期商鋪正式開售；綜合分析1） 具有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，洲泉及周邊鞋業(yè)企業(yè)上千家，成為市場(chǎng)的主要經(jīng)營(yíng)者2） 市場(chǎng)建筑現(xiàn)代、簡(jiǎn)約，是對(duì)傳統(tǒng)市場(chǎng)的革新、升級(jí)，更能適應(yīng)市場(chǎng)的不斷發(fā)展需要，受到鞋業(yè)商貿(mào)者的歡迎；3） 市場(chǎng)內(nèi)配套完善，從產(chǎn)品的研發(fā)到經(jīng)營(yíng)者的生活配套等都涵蓋到了，麻雀雖小，五臟俱全；4） 3月28日，一期正式開始營(yíng)業(yè)，二期開盤。二期4000多價(jià)格，20年的回報(bào)，相對(duì)較吸引人，投資投資風(fēng)險(xiǎn)降低；加之準(zhǔn)入門檻低，投入少，5

20、萬(wàn)元可做業(yè)主，吸引一批手上資金不多的投資者入市，同時(shí)擴(kuò)增了購(gòu)買群體。項(xiàng)目名稱烏鎮(zhèn)第一坊項(xiàng)目性質(zhì)商用物業(yè)基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)二期景區(qū)路口（龍?jiān)幢甭罚┱嫉孛娣e9427建筑面積20000建筑類型三層的仿明清建筑商鋪數(shù)量300套左右經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率發(fā)展商 浙江佳立房地產(chǎn)開發(fā)公司投資商物管/經(jīng)管公司管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套烏鎮(zhèn)二期景區(qū)，烏鎮(zhèn)內(nèi)外的老街店鋪，商業(yè)氛圍逐漸升溫。廣告訴求定位滿足烏鎮(zhèn)旅游用品消費(fèi)需求，完善景區(qū)的餐飲、休閑、娛樂的配套?？谔?hào)產(chǎn)品訴求首層面積小，投資額度小經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù) 一層2050小面積分割，100多間；業(yè)態(tài)以工藝品零售為主。 二、三層60300大

21、面積分割，約200間；以休閑、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)為主。輻射范圍桐鄉(xiāng)及周邊的投資者經(jīng)營(yíng)模式未確定是否有返租回報(bào) 物業(yè)屬性產(chǎn)權(quán)銷售 租金（元/月）未定 售價(jià)（元/）未定（4月底開盤） 銷售率/租賃率未開售綜合分析1） 作為烏鎮(zhèn)的配套商業(yè)項(xiàng)目，目前已基本完成基建工作，但受烏鎮(zhèn)二期遲遲未推出市場(chǎng)的影響，項(xiàng)目的推售工作也一直在往后挪，希望借烏鎮(zhèn)二期的宣傳勢(shì)頭，蓄勢(shì)強(qiáng)力出擊；2）項(xiàng)目本身的宣傳甚少，除了去年底參加房展會(huì)外，只在桐鄉(xiāng)分類廣告中發(fā)布以下信息，項(xiàng)目知名度不高；3）作為烏鎮(zhèn)二期景區(qū)的門戶商業(yè)，較黃金水岸而言，位置優(yōu)勢(shì)相當(dāng)明顯；但商業(yè)體量不大，二期景區(qū)又偏居一偶，就此而言，難敵黃金水岸的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目名

22、稱烏鎮(zhèn)黃金水岸項(xiàng)目性質(zhì)商業(yè)街區(qū)基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市烏鎮(zhèn)鎮(zhèn)南側(cè)，桐烏公路傍邊占地面積3萬(wàn)建筑面積5萬(wàn)余建筑類型低密度（2-3層）皖南民居復(fù)古建筑，主體樓為13層公寓商鋪數(shù)量328間商鋪，369套產(chǎn)權(quán)式假日公寓經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率頭三年發(fā)展商8.5%返租，無(wú)遞增；之后未定發(fā)展商 桐鄉(xiāng)市榮舜置業(yè)有限公司投資商上海堯舜置業(yè)有限公司物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套新長(zhǎng)途汽車站、鎮(zhèn)政府辦公大樓（均在規(guī)劃中）廣告訴求定位集娛樂、購(gòu)物、休閑、美食、度假為一體的一站式商業(yè)街區(qū)口號(hào)聚龍?zhí)煜?，?cái)富泊岸入主烏鎮(zhèn)財(cái)富中心產(chǎn)品訴求全國(guó)著名旅游景點(diǎn)烏鎮(zhèn)之畔，先天旅游資源優(yōu)厚，旅游業(yè)為商街帶來(lái)強(qiáng)大的人流；

23、鎮(zhèn)區(qū)新行政中心對(duì)面，新長(zhǎng)途汽車站傍邊，地段一流；政府支持；特色產(chǎn)業(yè)多，旅游商業(yè)購(gòu)銷兩旺；經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)區(qū)域分布分別由a-l號(hào)建筑物組成a1、a2三寶攬勝 （特色旅游購(gòu)物廣場(chǎng)：地方土特產(chǎn)、老字號(hào)小商品、旅游文化精品）b、c雙龍回瀾 （特色水岸餐飲廣場(chǎng)：大型品牌餐飲、民族特色餐飲等）d、e、k、n金玉滿堂 （精品購(gòu)物廣場(chǎng)：桐鄉(xiāng)蠶絲制品、濮院毛衫服飾、盛澤絲綢制品、崇福皮草、海寧皮具）j、m、h、g、f又憶江南 （水岸風(fēng)情休閑廣場(chǎng)：咖啡、茶坊、特阿小餐飲等）l翠波三居 （度假娛樂休閑廣場(chǎng)：高星級(jí)酒店管理假日公寓、大型娛樂餐飲、ktv娛樂等）輻射范圍全國(guó)各地的旅游者/團(tuán)體經(jīng)營(yíng)模式 物業(yè)屬

24、性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供三年8.5的返租回報(bào)租金（元/月）未定 售價(jià)（元/）未定（8-9月開盤） 銷售率/租賃率未知綜合分析1）項(xiàng)目屬于特色旅游商業(yè)街區(qū)，緊鄰烏鎮(zhèn)，旅游業(yè)為商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)大的人流量支持；2） 烏鎮(zhèn)新鎮(zhèn)政府大樓、長(zhǎng)途汽車站規(guī)劃就在項(xiàng)目周邊，對(duì)確立項(xiàng)目在烏鎮(zhèn)的商業(yè)地位起決定性作用；3） 桐鄉(xiāng)的特色產(chǎn)業(yè)眾多，旅游用品市場(chǎng)潛力巨大，為項(xiàng)目的存在提供了支持；4） 發(fā)展商提供三年每年8.5的反租回報(bào)，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，投資信心增加。5） 項(xiàng)目宣傳推向市場(chǎng)較早，并在網(wǎng)站、報(bào)紙上已有大量的投放量，知名度較高，長(zhǎng)達(dá)一年多的客戶積累時(shí)間為項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位、價(jià)格修正提供了大前提。目

25、前項(xiàng)目對(duì)原有業(yè)態(tài)作了相應(yīng)調(diào)整，加大了餐飲行業(yè)的份額，價(jià)格也將重新審議，預(yù)計(jì)開盤時(shí)間要到今年下半年以后。項(xiàng)目名稱財(cái)富大廈項(xiàng)目性質(zhì)商業(yè)+酒店式公寓基本指標(biāo)地址滬杭320國(guó)道進(jìn)入濮院新鎮(zhèn)政府門戶位置（88259898826733）占地面積8097平米建筑面積17425平米建筑類型2層沿街商鋪，5層花園洋房,1棟11層純酒店式公寓，1棟14層復(fù)合式酒店公寓商鋪數(shù)量40間左右商場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)層公寓標(biāo)準(zhǔn)層經(jīng)營(yíng)年限70年年遞增率發(fā)展商 桐鄉(xiāng)港華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商香港天之一企業(yè)集團(tuán)浙江金鑫皮革有限公司物管/經(jīng)管公司管理費(fèi)用廣告位費(fèi)用周邊配套學(xué)校、車站、醫(yī)院、政府新行政中心廣告訴求定位財(cái)富人生新平臺(tái)口號(hào)黃金口岸，

26、財(cái)富軸心產(chǎn)品訴求做擁繁華地段70年產(chǎn)權(quán)/假日酒店式商務(wù)公寓經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 沿街商鋪商鋪40100平方米，最大的200多平方米(首二層連賣，首層層高4.5米，二層2.19米)輻射范圍濮院市場(chǎng)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資者推售模式純酒店式公寓和復(fù)合型的酒店式公寓混合供應(yīng)，以酒店輸出管理的模式，帶動(dòng)其他公寓的銷售。 物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供5年8的返租回報(bào) 租金（元/月）價(jià)格重新進(jìn)行調(diào)整，較之前有所下降，還沒有最終確定。 售價(jià)（元/）最新調(diào)整的價(jià)格暫未對(duì)外公布，之前市調(diào)的數(shù)據(jù)為：沿街商鋪8000元/平方米左右，a棟純酒店式公寓4500元/平米左右，c棟復(fù)合式酒店公寓4000元/平方米。估計(jì)此次調(diào)價(jià)后，新價(jià)格

27、會(huì)比之間的價(jià)格偏低一些。 銷售率/租賃率預(yù)計(jì)5月底6月初開盤綜合分析1）濮院的單身公寓一直供求不斷，該項(xiàng)目可謂因應(yīng)市場(chǎng)需求，以濮院羊毛衫產(chǎn)業(yè)為依托，規(guī)劃設(shè)計(jì)建造一個(gè)集商業(yè)、居住、辦公和休閑為一體的城鎮(zhèn)型多功能中心；2） 項(xiàng)目所處位置正是濮院的新行政中心周邊新興起的“十字街道”，項(xiàng)目扎推開發(fā)，先后上市，對(duì)本案的銷售推進(jìn)非常有利。3） 該項(xiàng)目提出的酒店式公寓（只交首期，即可返利式供樓）表明單身公寓市場(chǎng)正從自住型向投資型發(fā)展；4） 由于濮院同時(shí)連接桐鄉(xiāng)市區(qū)和嘉興市區(qū)，酒店式公寓和商業(yè)要面臨配套更成熟、更具競(jìng)爭(zhēng)力的市區(qū)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)，因此濮院的酒店式公寓未來(lái)經(jīng)營(yíng)主要取決于本地商業(yè)、辦公、娛樂環(huán)境的成熟程度

28、。加之濮院本身是羊毛衫產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的集鎮(zhèn)，自我完善更能滿足濮院人民及貿(mào)易商人不斷膨脹消費(fèi)欲望。5） 調(diào)整前價(jià)格：沿街商鋪8000元/平方米，a棟純酒店式公寓4500元/平米左右，c棟復(fù)合式酒店公寓4000元/平方米。）項(xiàng)目的公寓面積近17000平米，有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)壓力。之前的價(jià)格受當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)的影響，進(jìn)行了重新調(diào)整，還沒有對(duì)外公開，而開盤時(shí)間也初步推遲到5-6月份。項(xiàng)目名稱九龍港項(xiàng)目性質(zhì)商業(yè)基本指標(biāo)地址濮院鎮(zhèn)政府旁邊（88288988828818）占地面積約1.5萬(wàn)平米建筑面積1.5萬(wàn)平方米建筑類型三層臨街商鋪，長(zhǎng)400米，層高3.9米商鋪數(shù)量商場(chǎng)主力面積25-60公寓標(biāo)準(zhǔn)層無(wú)經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增

29、率6（3年）發(fā)展商 桐鄉(xiāng)銀杉房產(chǎn)投資商物管/經(jīng)管公司上海外灘久怡物業(yè)管理管理費(fèi)用招商顧問(wèn)香港卓越置業(yè)顧問(wèn)國(guó)際有限公司周邊配套羊毛衫市場(chǎng)、賓館廣告訴求定位美食休閑街口號(hào)美食休閑在濮院 新商圈新中心新財(cái)富產(chǎn)品訴求特色美食街，娛樂夢(mèng)工場(chǎng)，空中酒吧廊，休閑生活館。 經(jīng)營(yíng)規(guī)劃 13號(hào)樓休閑生活館：桑拿、美容美發(fā)，足浴、棋牌、健身、網(wǎng)吧等4號(hào)樓ktv、演藝吧、夜總會(huì)、音樂沙龍5號(hào)樓咖啡廳6號(hào)樓大型餐飲79號(hào)樓特色小吃、風(fēng)味餐飲、主題餐廳、休閑餐飲、中西美食輻射范圍濮院羊毛衫市場(chǎng)及濮院本地經(jīng)營(yíng)模式前三年統(tǒng)一招商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，對(duì)小業(yè)主提供三年18的返租。 物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供3年18的返租回報(bào) 租

30、金（元/月）未定 售價(jià)（元/）一層950011000，二層5000多，三層3000左右 銷售率/租賃率4月初開盤，目前已經(jīng)開始接受預(yù)訂。綜合分析1） 項(xiàng)目位于濮院鎮(zhèn)政府旁邊，是濮院新區(qū)“十字街道”所在，項(xiàng)目是為滿足濮院的鄰近消費(fèi)需求，對(duì)我項(xiàng)目不構(gòu)成直接威脅，但分流了很多濮院的投資和消費(fèi)客戶。2） 濮院商業(yè)消費(fèi)行業(yè)的興起，自我完善，自我消化有效消費(fèi)需求，減弱了桐鄉(xiāng)主城商業(yè)的向心力。3） 項(xiàng)目聘請(qǐng)香港卓越置業(yè)顧問(wèn)國(guó)際有限公司做招商顧問(wèn)，是項(xiàng)目唯一的亮點(diǎn)，與項(xiàng)目接觸的商家有肯德基，兩岸咖啡等。4） 目以餐飲娛樂為主要業(yè)態(tài)，為濮院乃至桐鄉(xiāng)最大的一條主題商業(yè)街，填補(bǔ)了桐鄉(xiāng)沒有大型餐飲主題商業(yè)街的空白，也

31、滿足了濮院市場(chǎng)商貿(mào)人士的餐飲、商務(wù)休閑的需求。不足之處是項(xiàng)目只有部分商鋪靠近宏苑路，其他大部分的商鋪位于內(nèi)街，西面是廠房，東面和北面都是已建或在建的住宅項(xiàng)目，因此，這個(gè)項(xiàng)目若后期經(jīng)營(yíng)稍有不善，將陷入僵局，很難翻身。項(xiàng)目名稱勝利廣場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)商業(yè)群體基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)濮院宏苑路（新行政中心旁邊）占地面積建筑面積70000建筑類型四星級(jí)酒店、多層公寓、裙樓商鋪、商業(yè)街商鋪數(shù)量首期推出40間左右裙樓底商經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率發(fā)展商 浙江凱旋萬(wàn)豪置業(yè)有限公司投資商物管/經(jīng)管公司管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用周邊配套濮院新行政中心、商業(yè)一條街（聚寶華府、九龍港、財(cái)富大廈）廣告訴求定位濮院未來(lái)的商業(yè)中心容四星級(jí)酒店、

32、商業(yè)街、大型超市、綜合住宅等于一體的綜合建筑群?？谔?hào)路易大街感受法國(guó)的浪漫 因?yàn)槌?，所以投資產(chǎn)品訴求采用國(guó)際流行設(shè)計(jì)，追求更開闊視野，營(yíng)造更浪漫的陽(yáng)光，引進(jìn)更時(shí)尚的商品，打造法式商業(yè)步行街路易大街。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù) 酒店裙樓主題商場(chǎng)，未作具體劃分； 生態(tài)公園裙樓臨街商鋪，約有30多間；凱旋路大塊體大型超市，不做間隔；“7”字型內(nèi)街路易大街，商業(yè)步行街酒店裙樓與內(nèi)街之間商場(chǎng)（具體用途未定）輻射范圍濮院市場(chǎng)以及周邊地區(qū)投資者經(jīng)營(yíng)模式一期住宅底商，純產(chǎn)權(quán)銷售，無(wú)返租。 物業(yè)屬性發(fā)售產(chǎn)權(quán) 租金（元/月）未定 售價(jià)（元/）未定 銷售率/租賃率未開售綜合分析1） 在濮院新行政中心的“大十字街

33、區(qū)”物業(yè)中，項(xiàng)目的商業(yè)體量次居九龍港之下，達(dá)70000，對(duì)資本市場(chǎng)的沖擊較大；2） 項(xiàng)目方案今年1月公示，但目前為止未見有大規(guī)模的動(dòng)工現(xiàn)象（發(fā)展商主要精力集中在一期的多層公寓上），因此推向市場(chǎng)的時(shí)間很難推算，但估計(jì)會(huì)在我項(xiàng)目之后；3） 項(xiàng)目本身體量大，且位于多個(gè)項(xiàng)目集中開發(fā)的夾縫中，遲遲未動(dòng)工，很可能是因?yàn)閷?duì)未來(lái)市場(chǎng)還沒有足夠的把握，又或是在尋找主力商家，希望能按需供應(yīng)；4） 路易大街為內(nèi)街，直接的臨街面不多，無(wú)論是對(duì)業(yè)態(tài)的選擇還是后續(xù)的經(jīng)營(yíng)都必須小心謹(jǐn)慎，否則很難保持商業(yè)街的正常營(yíng)運(yùn)。5） 濮院的“大十字街區(qū)”的開發(fā)，商用物業(yè)的供應(yīng)不斷增加，不免讓人擔(dān)心：濮院的消費(fèi)市場(chǎng)究竟有多大？能否支撐這

34、幾個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)？一切有待市場(chǎng)的驗(yàn)證。項(xiàng)目名稱濮院羊毛衫品牌中心項(xiàng)目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址濮院工貿(mào)大道（8836888）物業(yè)體量1.5萬(wàn)平方米建筑面積約5萬(wàn)建筑類型a、b樓為3.5萬(wàn)，c樓為1.5萬(wàn)商鋪數(shù)量5層商鋪經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率發(fā)展商 桐鄉(xiāng)市世貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套世貿(mào)大廈 托運(yùn)中心 廣告訴求定位濮院羊毛衫市場(chǎng)中央商務(wù)區(qū)的展示窗口口號(hào)產(chǎn)品訴求羊毛衫展示、銷售，與世貿(mào)大廈功能定位類似經(jīng)營(yíng)規(guī)劃a樓：羊毛衫管委會(huì)辦公用途；b樓：管委會(huì)經(jīng)營(yíng)用房，無(wú)產(chǎn)權(quán)，僅作出租；c樓各層功能分布/攤位數(shù)首層外貿(mào)廣場(chǎng)（展示、銷售）二層外貿(mào)廣場(chǎng)（展示、銷售

35、）三層旅游購(gòu)物專場(chǎng)四層世界名牌廣場(chǎng)五層羊絨專場(chǎng)輻射范圍濮院羊毛衫市場(chǎng)的商戶經(jīng)營(yíng)模式羊毛衫品牌展示、批發(fā) 物業(yè)屬性 租金（元/月）未定 售價(jià)（元/）首層：（里）7000元/；（外）13000元/；二層：5000多元/三層以上價(jià)格比較靈活。 銷售率/租賃率首層臨街商鋪基本售完，立面尚有部分商鋪；二層銷售狀況良好，僅剩余少量商鋪。綜合分析1) 項(xiàng)目位于占地35萬(wàn)平方米濮院羊毛衫市場(chǎng)中央商務(wù)區(qū)核心位置，可謂占進(jìn)商機(jī)：與世貿(mào)大廈、國(guó)際商貿(mào)城、國(guó)際貿(mào)易中心等項(xiàng)目一起，共同構(gòu)建集洽談、外貿(mào)、電子商務(wù)、寫字樓、羊毛衫展示于一體的羊毛衫中央商務(wù)區(qū)，推動(dòng)濮院的市場(chǎng)改造升級(jí)；2) 與世貿(mào)中心并肩而立，首二層商鋪搶占

36、了許多原世貿(mào)的老品牌（世貿(mào)中心品牌展示多半放在4層以上），尤其是臨街商鋪，品牌展示效果最佳；3) 但三層以上的商鋪銷售難以推進(jìn)，原因在于很多投資者和商戶都不愿意步世貿(mào)中心的后塵。項(xiàng)目名稱濮院針織機(jī)械服飾輔料市場(chǎng)項(xiàng)目性質(zhì)專業(yè)市場(chǎng)基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市濮院公路傍邊占地面積約1.72萬(wàn)建筑面積60000余建筑類型街兩邊是條形多層市場(chǎng)，沿路東西是兩幢為酒店式公寓和商務(wù)寫字樓商鋪數(shù)量600間商鋪，經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率67.5%發(fā)展商 桐鄉(xiāng)市金泰置業(yè)有限公司投資商物管/經(jīng)管公司未定管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套停車場(chǎng)、賓館、桑拿、ktv 休閑娛樂、茶室、咖啡廳、棋牌、會(huì)議室等廣告訴求定位集針織、機(jī)械、配

37、件、輔料、籌劃、設(shè)計(jì)、包裝、電腦制版、售后服務(wù)、貿(mào)易辦公為一體的綜合商貿(mào)城?？谔?hào)做專，做大，做強(qiáng)產(chǎn)品訴求大市場(chǎng)（濮院羊毛衫市場(chǎng)）；大背景（政府重點(diǎn)培育專業(yè)市場(chǎng)）；大手筆（操作團(tuán)隊(duì)經(jīng)驗(yàn)豐富，免稅或減稅措施）；大優(yōu)惠（買一層得二層，買平方得立方）；大保障（鉑金級(jí)配套，鉆石級(jí)服務(wù)）；大掌柜（炒房東魷魚，自己做老板，20400，總有一款適合你）。經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù)區(qū)域分布a區(qū)為南北各一幢，裙房一、二層為針織機(jī)械配件及電腦制版等市場(chǎng)，三、四層為休閑娛樂，主樓十二層為公寓式商務(wù)寫字樓；b區(qū)也為南北各一幢，裙房一、二層為毛衫輔料市場(chǎng)，三、四層為餐飲服務(wù)，主樓十二層為酒店。地下一層為汽車庫(kù)、自行車庫(kù)

38、以及設(shè)備技術(shù)用房。a區(qū)a區(qū)一層主體部分設(shè)置公寓式商務(wù)寫字樓門廳，及必要的物管用房，消防控制室，公廁外其余全部為商鋪，以達(dá)到最佳的經(jīng)濟(jì)效益。二層主樓交通核心筒封閉，把包括主樓其他部分在內(nèi)的所有空間作為市場(chǎng)用房。三、四層裙房主要為休閑娛樂、ktv、桑拿、茶室、咖啡廳、棋牌及會(huì)議區(qū)等。五層及以上主體部分為公寓式商務(wù)寫字樓。b區(qū)b區(qū)一層主體部分為酒店大堂及必要的輔助用房，其余全部為商鋪；二層部分裙房為市場(chǎng)用房，其余三、四層裙房及建筑主體部分為廚房及餐廳用房；主樓五層及以上為酒店。輻射范圍長(zhǎng)三角與紡織、制衣相關(guān)的行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式 物業(yè)屬性發(fā)展商向小業(yè)主售賣產(chǎn)權(quán)，提供兩年6的返租回報(bào)；促銷最高的返還利率高達(dá)7

39、.5租金（元/月）未定 售價(jià)（元/）首層￥7358起；二層￥5328起；酒店式公寓及商務(wù)寫字樓￥2500起 銷售率/租賃率首層尚余少量商鋪，二樓銷售近半綜合分析1) 圍墻廣告、單張?jiān)O(shè)計(jì)都一律的張揚(yáng)、搶眼，但營(yíng)造了較好的視覺效果和現(xiàn)場(chǎng)氛圍，讓人一看有種熱血沸騰的感覺，從其不熟的銷售業(yè)績(jī)來(lái)看，此類廣告效果有一定的市場(chǎng)；2) 對(duì)市場(chǎng)投資客戶的充分挖掘：鼓勵(lì)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商戶自購(gòu)物業(yè)自營(yíng)，“炒房東魷魚”，有助于600間商鋪的迅速消化，值得借鑒；3) 桐鄉(xiāng)的資本市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)類物業(yè)的追捧是項(xiàng)目能熱銷的原因之一；此外，首層“買一層得二層，買平方得立方”，單價(jià)僅為3500左右，公寓的價(jià)格買商鋪，高性價(jià)比也是其能迅速消

40、化的原因之一。項(xiàng)目名稱國(guó)際貿(mào)易中心（濮院）項(xiàng)目性質(zhì)商務(wù)樓基本指標(biāo)地址桐鄉(xiāng)市濮院羊毛衫市場(chǎng)工貿(mào)大道占地面積29000建筑面積8萬(wàn)多建筑類型五層商鋪,主體樓為27層的四星級(jí)的酒店商鋪數(shù)量400多間經(jīng)營(yíng)年限40年年遞增率-發(fā)展商 桐鄉(xiāng)市濮院國(guó)際貿(mào)易中心開發(fā)有限公司投資商桐鄉(xiāng)市華城房地產(chǎn)有限公司；桐鄉(xiāng)市光明置業(yè)物管/經(jīng)管公司上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司管理費(fèi)用未定廣告位費(fèi)用未定周邊配套貨運(yùn)中心，商貿(mào)區(qū)廣告訴求定位濮院羊毛衫市場(chǎng)中央商務(wù)區(qū)以品牌毛衫貿(mào)易為核心，集四星級(jí)商務(wù)大酒店、停車廣場(chǎng)、世紀(jì)銀座等超強(qiáng)商務(wù)配套的毛衫頂級(jí)品牌市場(chǎng)口號(hào)這個(gè)中心，與世界商業(yè)接軌；這個(gè)中心，和世界財(cái)富同路。產(chǎn)品訴求地段：位于“中

41、國(guó)羊毛名鎮(zhèn)濮院”境內(nèi)，羊毛衫交易區(qū)中心，地理位置得天獨(dú)厚；行業(yè)集中：國(guó)內(nèi)外著名品牌云集之地，構(gòu)建現(xiàn)代國(guó)際商務(wù)平臺(tái)；配套：商務(wù)配套應(yīng)國(guó)際貿(mào)易需求，空前完善；介入國(guó)際先進(jìn)市場(chǎng)運(yùn)作理念，致力與打造，毛衫業(yè)頂級(jí)品牌市場(chǎng)；緊鄰320國(guó)道，南面是貨運(yùn)中心和在建的外貿(mào)中心、倉(cāng)儲(chǔ)基地；五大中庭設(shè)計(jì)，中字型步行街設(shè)計(jì)，縱橫貫通，自動(dòng)扶梯均勻分布，無(wú)死角位置；經(jīng)營(yíng)規(guī)劃各層功能分布/攤位數(shù) 一期： 商鋪1f毛衫展示、洽談區(qū) 80多間商鋪2f毛衫展示、洽談區(qū) 80多間商鋪3f毛衫展示、洽談區(qū) 80多間商鋪4f毛衫展示、洽談區(qū) 80多間商鋪5f毛衫展示、洽談區(qū) 80多間酒店27層，商務(wù)洽談、商務(wù)會(huì)議、品牌推廣會(huì)、訂貨會(huì)

42、等輻射范圍面向國(guó)內(nèi)外毛衫廠家、經(jīng)銷商經(jīng)營(yíng)模式 物業(yè)屬性租售并舉 租金（元/月）未定 售價(jià)（元/）未定 銷售率/租賃率未開售綜合分析1）位于濮院毛衫交易市場(chǎng)傍邊，世貿(mào)大廈右邊，具備完整的產(chǎn)業(yè)鏈支撐；2）定位中高檔品牌的展示、洽談，與世貿(mào)大廈高中低檔品牌匯集相區(qū)分，目標(biāo)客戶群更加明確；3） 建筑設(shè)計(jì)較世貿(mào)大廈也有其先進(jìn)之處，如五個(gè)中庭、多扶梯設(shè)計(jì)等這些都在物業(yè)檔次上作了一定程度的提高，以便與定位相吻合；4） 集四星級(jí)商務(wù)大酒店、停車廣場(chǎng)、世紀(jì)銀座等超強(qiáng)商務(wù)配套于一體，一改以往市場(chǎng)的臟亂差的形象，致力打造濮院毛衫頂級(jí)品牌市場(chǎng)。5） 該項(xiàng)目遲遲未動(dòng)工，旁邊的“羊毛衫品牌中心”已承接了部分的知名品牌的展

43、示工作；但以國(guó)貿(mào)裙樓的體量，濮院羊毛衫市場(chǎng)需作而測(cè)升級(jí)才能滿足國(guó)貿(mào)裙樓的滿員。6） 售樓員預(yù)告下個(gè)月即將動(dòng)工。3. 競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)項(xiàng)目的啟示u 濮院“大十字街區(qū)”四盤并舉，搶占投資者視線 濮院新行政中心搬遷，“大十字街區(qū)”迅速崛起，先是聚寶華府的快跑，率先推出三星級(jí)的酒店式公寓，2萬(wàn)元的準(zhǔn)入門檻，大小投資者通殺；再是餐飲航母九龍港搶閘，15萬(wàn)平方米的體量推向市場(chǎng)，引起掀然大波；勝利廣場(chǎng)不甘落后，7萬(wàn)方的路易大街盡顯法式浪漫，還有兩幢四星級(jí)酒店和三十多幢多層公寓壓陣；再是財(cái)富大廈不溫不火，買一層送一層的商鋪現(xiàn)正接受內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，酒店式公寓帶精裝修后續(xù)趕上，誓要分一杯羹。四盤共同捧市，濮院的聲名大震，震撼

44、之余不免令人擔(dān)憂，在濮院發(fā)展零售、餐飲、休閑、娛樂配套業(yè)態(tài)是填補(bǔ)了現(xiàn)在的市場(chǎng)空白，但能否真能留住濮院的消費(fèi)，又或者說(shuō)濮院的消費(fèi)是否就能夠支撐起這幾個(gè)項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)、發(fā)展呢？拭目以待！u 政策不明，市場(chǎng)不火，發(fā)展商伺機(jī)而動(dòng)去年新政以后，政府對(duì)房地產(chǎn)的方向引導(dǎo)動(dòng)作減少，對(duì)住宅的開發(fā)建設(shè)開始從強(qiáng)硬的壓制轉(zhuǎn)向和緩的扶持，但是“一朝被蛇咬，三年怕草繩”，持幣觀望者還是不敢輕易出手。因此年后至今，市場(chǎng)依舊不溫不火，很多發(fā)展商不得不將開售時(shí)間一再后延，寄望啥時(shí)候來(lái)一陣春風(fēng)，全部一起發(fā)芽開花。u 從“返租”現(xiàn)象說(shuō)開去市調(diào)中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段銷售的物業(yè)中，返租所占的比例相當(dāng)多，無(wú)論商用物業(yè)還是酒店式公寓，一律實(shí)行返租

45、回報(bào)，回報(bào)年限從兩年到五年不等，中原分析后認(rèn)為原因在于：1） 零售用途的商用物業(yè)、純投資的酒店式公寓等產(chǎn)品較市場(chǎng)物業(yè)而言，投資前景、投資收益不甚樂觀，沒有市場(chǎng)物業(yè)的即刻啟動(dòng)經(jīng)營(yíng)，即買即收租，且每年還有高額的租金遞增率，用以保持穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益等優(yōu)點(diǎn)才；相反，零售商鋪存在相當(dāng)長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，酒店式公寓存在收益不穩(wěn)定、同質(zhì)化產(chǎn)品相互競(jìng)爭(zhēng)等情況，采用統(tǒng)一年限返租，能幫助業(yè)主度過(guò)市場(chǎng)培育期，讓業(yè)主感覺到有一定的保障，短期內(nèi)不會(huì)失去投資信心。2） 返租一般采用直接折減和按年返還等形式，直接折減的返還方式減低了投資者的首付壓力，備受小投資者的喜愛，因此能吸引大批小投資者入市，壯大了資本市場(chǎng)的容量，促進(jìn)更快消

46、化貨源。3） 返租之后：返租能保障業(yè)主前幾年的利益，但后續(xù)的經(jīng)營(yíng)、再次租賃等問(wèn)題至今還不能很好地解決，因此幾年的業(yè)主的利益還是沒有保障的。因此應(yīng)慎用“返租”這種銷售附帶形式。u 桐鄉(xiāng)資本市場(chǎng)不容忽視桐鄉(xiāng)去年（2005年）的年鑒上顯示，桐鄉(xiāng)城鎮(zhèn)人口收入已達(dá)到14500多元，同比增長(zhǎng)11；農(nóng)村人口平均人均收入為7900多元，同比增長(zhǎng)12；富裕起來(lái)的桐鄉(xiāng)人在為“錢生錢”找出路，這對(duì)開發(fā)商而言是一個(gè)很好的信息，房地產(chǎn)開發(fā)資金不足，可以正當(dāng)?shù)耐緩较蛎耖g融資（“綠城”的成功融資上市就是一個(gè)很好的例子）；開發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品擔(dān)心銷售、擔(dān)心經(jīng)營(yíng)，可以返租形式（雖說(shuō)不是最終的解決之道）來(lái)個(gè)“三權(quán)分立”，所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)

47、、管理權(quán)分立更有利于商業(yè)的健康發(fā)展。桐鄉(xiāng)浩大的資本市場(chǎng)，絕對(duì)不容忽視，財(cái)富和轉(zhuǎn)機(jī)都在身邊了！u 下屬鎮(zhèn)區(qū)自我完善，主城向心力減弱濮院是最先自我完善起來(lái)的鎮(zhèn)區(qū)有其獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)支撐，有足夠的來(lái)往客商、本地老板消費(fèi)，現(xiàn)在配備好足夠的消費(fèi)環(huán)境，就能進(jìn)行良好的自我循環(huán)了；崇福由于其地理位置的原因，離主城較遠(yuǎn)，來(lái)往消費(fèi)太累，老街消費(fèi)檔次檔次太低，因此要么直接跑杭州，要么直接自我完善，新都廣場(chǎng)正緊密籌備中，只要春風(fēng)一吹即可迅速生長(zhǎng)；烏鎮(zhèn)的旅游經(jīng)濟(jì)已有兼容零售、餐飲、旅業(yè)的黃金水岸和體量不大，但五臟俱全的烏鎮(zhèn)第一坊分守兩翼，似乎也沒有了到主城來(lái)的原因了主城的向心力正在逐漸減弱，主城的零售商業(yè)將面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)

48、。第二部分：營(yíng)銷專題一、 推盤總體思路本案分四期走：一期以1號(hào)樓、2號(hào)樓的街區(qū)式商鋪（g層、首層）為主，建筑面積約為10359平方米；二期以1號(hào)樓、2號(hào)樓2-3層小開間商鋪為主，建筑面積約10214平方米；三期以3號(hào)樓g層和首層店中店商鋪為主，建筑面積約14079.2平方米；四期以寫字樓、產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店客房為主，建筑面積約為14548.6平方米。根據(jù)上述建筑體量和項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)自身滾動(dòng)開發(fā)的需要，項(xiàng)目分四期推廣。第一期預(yù)計(jì)2006年9月中開始預(yù)售，2007年1月底完成銷售；第二期預(yù)計(jì)2006年12月開始銷售，2007年5月前完成銷售；第三期預(yù)計(jì)在2007年5月開始銷售，11月前完成銷售；四期預(yù)計(jì)20

49、07年7月開始銷售，2008年4月前完成銷售。2006年2007年2008年街區(qū)式商鋪街鋪，二樓鋪3號(hào)樓店中店寫字樓、酒店二、 推盤量體計(jì)劃期數(shù)時(shí)期推售單元單位總數(shù)量備注一期市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)?fù)瞥鰡卧壤汉茫褐校阂话?4：3：2推售貨量至少為一期50%以上認(rèn)購(gòu)期間：定價(jià)下浮5個(gè)點(diǎn)公開發(fā)售原則上是清上次推出的單元后再有選擇地推出，大概推出單元比例：好：中：一般=5：3：3推售貨量為一期30%定價(jià)下浮2個(gè)點(diǎn)持續(xù)期將首期剩余貨量全部推出推售剩余貨量按原價(jià)二期市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)以一期銷售百分比為依據(jù)，將二期作為一期的有效補(bǔ)充好：中：一般=3：4：3推售貨量為二期30%照定價(jià)下浮5個(gè)點(diǎn)公開發(fā)售根據(jù)認(rèn)購(gòu)情況適當(dāng)加推部分商鋪

50、，形成銷售良性循環(huán)局面:好：中：一般=3：3：4推售貨量為二期40%定價(jià)下浮2個(gè)點(diǎn)持續(xù)期將二期剩貨量全部推出推售剩余單元按原價(jià)三期市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)考慮到店中店的接受程度，首期放好、中房源為主好：中：一般=4：4：3推售貨量為二期30%考慮定價(jià)下浮或帶租約發(fā)售公開發(fā)售視乎認(rèn)購(gòu)情況而定續(xù)推鋪位好：中：一般=5：3：3推售貨量為二期40%同上持續(xù)期將三期剩貨量全部推出推售剩余單元同上四期市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)考慮到開始以整層銷售為主好：中：一般=5：3：3推售貨量為二期30%整層價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠公開發(fā)售根據(jù)認(rèn)購(gòu)情況考慮作小分割好：中：一般=4：4：3推售貨量為二期40%小面積分割價(jià)格提升持續(xù)期將三期剩貨量全部推出推售剩余單元剩余單位按原價(jià)三、 階段性推廣計(jì)劃本案分四期推廣，每一期的推廣都是一個(gè)完整的推廣周期?；谑袌?chǎng)多變因素，在此詳細(xì)介紹第一個(gè)推廣周期，后面幾個(gè)周期僅作簡(jiǎn)單介紹?！镜谝恢芷凇?、推廣籌備期： 推廣時(shí)間：5月中7月初 工作目的：1） 項(xiàng)目形象的導(dǎo)入和傳播，對(duì)桐鄉(xiāng)商業(yè)廣場(chǎng)作有效市場(chǎng)攔截；2） 以“全球定位招商”為主要訴求，吸引大商家目光，盡快確定各區(qū)塊主力商家；3） 引起消費(fèi)者的關(guān)注，為銷售工作開展的開展做好鋪墊；4） 開售前租售價(jià)格的市場(chǎng)反饋，及時(shí)修正。 具體工作：1) 區(qū)域模型、項(xiàng)目模型的制作；2) 圍墻的重新設(shè)計(jì)