1、購物中心物業(yè)管理文件購物中心物業(yè)接管驗收方案

1、購物中心物業(yè)接管驗收方案一、目的為了規(guī)范購物中心項目物業(yè)接管驗收（以下稱接收）工作，確保建管雙方物業(yè)交接工 作的順利進行，為招商、經(jīng)營及物業(yè)管理工作打下良好的基礎。二、適用范圍適用于重慶協(xié)信城市建設發(fā)展有限公司（以下稱發(fā)展商）即產(chǎn)權關系未轉(zhuǎn)前的業(yè)主和 重慶廣場廣場商業(yè)有限公司（以下稱商業(yè)公司）及物業(yè)管理分包方天驕物業(yè)管理有限公司 對項目物業(yè)的接收工作。三、依據(jù)1. 政策法規(guī)依據(jù)：物業(yè)管理條例、建設項目/工程竣工驗收辦法、竣工綜合驗 收管理辦法。2. 技術依據(jù)：房屋接管驗收標準和國家相關的建筑、安裝（電氣、給排水、暖通 等）、設計、施工驗收規(guī)范及巴南 MALL項目設計、施工、竣工、圖紙及相關技術

2、資料。3. 管理依據(jù)：發(fā)展商（城建公司）與商業(yè)公司（銅鑼灣）簽署的項目委托營運管理 合同以及商業(yè)公司（銅鑼灣）與物業(yè)管理企業(yè)（天驕物業(yè)）簽署的項目 MALL物業(yè)委 托管理協(xié)議。四、說明物業(yè)驗收由竣工綜合備案驗收、物業(yè)接管驗收和業(yè)主收房驗收組成。竣工綜合備案驗收是國家相關職能部門、 建設單位按建設項目/工程竣工驗收辦法、竣工綜合驗收管理辦法等政策法規(guī)以及相應的建筑、安裝、設計、施工、驗收技術規(guī) 范對建成物業(yè)的建筑主體、圍護結(jié)構、裝飾裝修及配套的設備實施是否達到設計要求進行 查驗，是承建單位向建設單位移交產(chǎn)品的過程。業(yè)主收房驗收是發(fā)展商依據(jù)售房合同和交房標準向物業(yè)的買受人即業(yè)主移交 其所購單位物業(yè)

3、的過程。物業(yè)“接收”是商業(yè)公司受發(fā)展商和業(yè)主的委托，在竣工綜合備案驗收的基礎上依據(jù) 物業(yè)管理條例、房屋接管驗收標準，參照相應的建筑、安裝、設計、施工、驗收規(guī)范， 從物業(yè)使用和管理的角度對建成物業(yè)的施工質(zhì)量和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗，是 發(fā)展商把建成物業(yè)移交給商業(yè)公司進行管理的過程。（收房驗收）購物中心的物業(yè)“接收”涉及到發(fā)展商、承建商（各施工單位）、商業(yè)公司、物業(yè)外委單位以及大小業(yè)主多方面的實際利益和管理責任風險，根據(jù)項目建設和營運的現(xiàn)狀，擬分 步驟分階段進行各方的對口“接收”。五、程序圖六、實施方案1. 接收項目及交接主體項目：項目總建筑面積 卅其中商業(yè)面積 m2,住宅面積m2，地下停

4、車場面積m的商業(yè)物業(yè)建筑主體結(jié)構、建筑裝飾裝1.1. 配套的設備設施景觀等。1.2. 主體：交付方：重慶協(xié)信城市建設發(fā)展有限公司受托管理方：重慶廣場廣場商業(yè)有限公司分包管理方：重慶天驕物業(yè)管理有限公司2. 接收步驟為了確保順利交接，接收擬分為中間點交驗收（即實物量的交接）、使用驗收接管交接驗收三個階段實施。表示如下：物業(yè)接收實施步驟明細表（1）階段交接項目及內(nèi)容交接 單位協(xié)助 單位交接性質(zhì)、條件交接驗收方式責任界定備注 中間 驗收 占交 八、 階段1、建筑及圍護結(jié)構（含玻璃幕墻、 門窗、建筑精裝修等項目）2、配套設備施放（1）變配電系統(tǒng)（2）電/扶/貨梯系統(tǒng)（3）消防報警及聯(lián)/手動控制系 統(tǒng)（

5、4）消防噴淋及消火栓系統(tǒng)（5） 中央空調(diào)系統(tǒng)（含給小業(yè)主 配送的分體空調(diào)）？（6）賣場/光彩/環(huán)境照明工程 系統(tǒng)（7）有線電視系統(tǒng)（8）寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)（9）電訊系統(tǒng)（10）停車場出入口管理系統(tǒng)（11）安防系統(tǒng)（12）給排水系統(tǒng)（含生活給水、排水及生化池）（13）環(huán)境景觀（14）供氣？城建 公司商業(yè) 公司天驕 物業(yè)各相關 施工 單位性質(zhì)：中間點交是發(fā)展商與 物業(yè)管理企業(yè)對建成 物業(yè)分系統(tǒng)分項目的 作數(shù)量和實物量的驗 收交接工作。條件：交接的項目及內(nèi)容已 基本完工，但未經(jīng)國家相關 職能部門和發(fā)展商進行正 式的竣工驗收或涉及的單 項工程未完全開通調(diào)試、系 統(tǒng)未完善中間驗收點交只 作感觀檢查和實物量及

6、數(shù)量的點交，涉及的項 目點交驗收完畢并記錄 于中間點交驗收表中由 城建公司和商業(yè)公司及 天驕物業(yè)相關參與人員 簽字。中間驗收點交結(jié) 束后物業(yè)管理企 業(yè)對接收的項目 及內(nèi)容承擔實物 量的成品保護責 任。而發(fā)展商需對 交接的項目及內(nèi) 容施工質(zhì)量負責， 存在的施工缺陷 及瘕疵施工質(zhì)量 隱患仍由其組織 限時整改。階段交接項目及內(nèi)容交接單位協(xié)助單位交接性質(zhì)、條件交接驗收方式責任界定備注通過使用驗丿性：單項使用驗收接收接管既能讓1、建筑及圍護結(jié)構（含玻璃幕墻、門 窗、建筑精裝修等項目）1 土質(zhì).使用驗收接管是指物管結(jié)束后發(fā)展商及物發(fā)展商分系統(tǒng)2、配套設備設施業(yè)的某個單項工程已業(yè)公司相關人員在使將已竣工能正

7、（1）變配電系統(tǒng)按設計要求施工完畢用驗收接管表上簽字常投入使用的（2）電/扶梯系統(tǒng)城建并經(jīng)國家相關職能部確認，標志著該項目使物業(yè)及配套設（3）消防報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)公司門、發(fā)展商驗收合格可用權已移交給商業(yè)公備設施逐步移（4）消防噴淋及消火栓系統(tǒng)以正常投入使用。司由物業(yè)公司負責其交給物業(yè)管理1、感觀質(zhì)量檢杳日常運行管理并承擔企業(yè)使用又給(5)中央空調(diào)系統(tǒng)（含給小業(yè)使用配送的分體空調(diào)）商業(yè)各相關2、使用性能質(zhì)量成品保護和因管理不物業(yè)管理企業(yè)驗收配送的分體空調(diào)）商業(yè)施工檢查（包括是否滿足使善或人為操作失誤造留足時間通過（6）賣場照明及光彩工程系統(tǒng)公司條件.接管單位條件.用功能，設備設施負荷成的設備設

8、施損壞的運行觀察物業(yè)階段（7）有線電視系統(tǒng)1、交接的單項竣工驗運行等）。責任。發(fā)展商對未完善及配套設備設（8）寬帶網(wǎng)絡系統(tǒng)收合格并能正常使用。部分繼續(xù)完善，對設備施是否滿足使（9）電訊系統(tǒng)天驕2、必備的資料齊備，設施運行過程中出現(xiàn)用功能是否還（10）停車場出入口管理系統(tǒng)物業(yè)包括驗收合格報告或?qū)彽膯栴}負責組織整改存在隱蔽的質(zhì)（11）安防系統(tǒng)核意見書，設備設施的質(zhì)和維修，各系統(tǒng)的使用量缺陷和瑕疵，（12）給排水系統(tǒng)（含生活給水、量保證書、使用說明書、維接管結(jié)束后正式起算以便及時的提排水及生化池）修維護手冊及圖紙，調(diào)試說質(zhì)保期但重要設備還交發(fā)展商組織（13）壞境景觀明、調(diào)試記錄/報告等。需留出運行觀

9、察期。施工單位進行完善和整改。物業(yè)接收實施步驟明細表（3）階段交接項目及內(nèi)容交接單位協(xié)助單位交接性質(zhì)、條件交接驗收方式責任界定備注 交接 驗收 階段1、資料交接驗收（包括：報建 的產(chǎn)權資料、技術圖紙資料、綜合竣 工驗收資料、設施設備供貨合同、承 建商施工合冋、產(chǎn)品質(zhì)保書以及中間 驗收點交和使用驗收接管兩個階段已移交物管企業(yè)的相關資料。2、物業(yè)及配套設施設備交接驗 收。城建 公司商業(yè) 公司天驕 物業(yè)各相關 施工 單位性質(zhì)：交接驗收是指建成物 業(yè)已綜合驗收合格， 物業(yè)的硬件已滿足了 使用功能和要求。且 相關資料齊備，建管 雙方進行最終驗收交 接。交接驗收完畢標 心著物業(yè)接呂順利兀 成。條件：1、物

10、業(yè)綜合驗收合 格，取得法定證照；2、物業(yè)及設備設施 具有安全可靠性和功能可 靠性，能滿足使用要求， 無重大質(zhì)里缺陷和瑕疵， 且中間點交和使用接管階 段暴露出的主要問題經(jīng)過 整改和完善，基本符合要 求。3、物業(yè)的檔案資料 齊備。1、發(fā)展商將齊備的資料 移交給物業(yè)管理企業(yè)。2、由發(fā)展商和物管企業(yè) 相關技術人貝對中間點交和使 用接管過程進行全面驗證，并 對中間點交和使用接管中暴露 出的問題是否完善到位進行檢 查核實。3、發(fā)展商將質(zhì)保期內(nèi)各 施工單位的管理權及工程尾款 和質(zhì)保金支付的簽證權授權給 物管企業(yè)，使物管企業(yè)對施工 單位有一定制約，確保售后服 務得到保證。4、在中間點交、使用接 管、交接驗收三

11、個階段發(fā)現(xiàn)無 法整改和完善的物業(yè)設計缺陷 和施工缺陷，記錄于物業(yè)交 接備忘錄中。5、簽署物業(yè)交付接收 書。交接驗收完畢 標志著物業(yè)的經(jīng)營 管理已整體移交給 物業(yè)管理企業(yè)由物 業(yè)管理企業(yè)全面負 責其正常的運行和 維護保養(yǎng)工作（質(zhì)保 期未到的項目除 夕卜）。在交接備忘錄 中記錄的物業(yè)設計、 施工缺陷及相關問 題繼續(xù)由發(fā)展商承 擔相應責任，從此時 起物業(yè)及配套設備 設施的運行維護保 養(yǎng)費用由物業(yè)管理 企業(yè)承擔涉及到的 大中修費用從公共 維修基金列支。3 組織架構及職責3. 1組織架構3. 2接收專項工作組職責3.2.1由城建公司和商業(yè)公司以及天驕物業(yè)公司相關領導組成廣場廣場項目 物業(yè)交接工作領導小組

12、，城建公司下設物業(yè)交付小組，商業(yè)公司和天驕物業(yè)公司 分別下設物業(yè)接收小組。3.2.2由交付小組編制物業(yè)交付計劃，接收小組編制物業(yè)接受計劃： 共同對接編制物業(yè)接收操作程序及配套表格。3.2.3由接收專項工作組確定操作方式并授權各分項目的交接責任人。3.2.4建立工作聯(lián)系會議制度，定期或不定期會議商討解決物業(yè)交接中存在 的問題。4. 物業(yè)交付進行計劃，由城建公司項目部根據(jù)物業(yè)建設施工進行制定。5物業(yè)接管驗收計劃，由商業(yè)公司和天驕物業(yè)公司提供的物業(yè)交付計劃和 實際需投入使用的物業(yè)進行制定。6. 工程整改方案及流程（詳見項目工程遺留問題整改及質(zhì)保期內(nèi)工程維 修管理方案）7. 其他相關問題的處理措施7.

13、 1物業(yè)及其配套設施設備和業(yè)主擁有產(chǎn)權的專有部位質(zhì)量保證期的界定。7.1.1商品房質(zhì)量保證書 中明確的項目按其規(guī)定執(zhí)行， 未明確的項目參照國家 相關規(guī)定或發(fā)展商與承建商、設施設備供應商簽訂的施工/供貨合同中約定的質(zhì)量保 證期執(zhí)行。7.1.2 質(zhì)量保證責任的承擔原則：物業(yè)的承建商、 設施設備供應商對發(fā)展商負責， 發(fā)展商對業(yè)主和商業(yè)公司 負責。7.1.3 質(zhì)量保證期的起算期：小業(yè)主所購的物業(yè)專有部位質(zhì)保期的起算從其 驗房合格簽 收房書之日起開始起算； 物業(yè)共有部位及其配套的設施設備從國 家相關職能部門及發(fā)展商組織由各單項竣工驗收合格之日起開始起算， 重大設備 約定有運行觀察期的除外。72 物業(yè)接收

14、結(jié)束后，若出現(xiàn)因發(fā)展商的原因?qū)е挛飿I(yè)承建商和設備設施 供貨商不能履行其應盡的質(zhì)量保證義務的情況時， 其善后的工程整改由發(fā)展商繼 續(xù)負責或?qū)⒄馁M用撥付給商業(yè)公司，由商業(yè)公司代辦。73 商業(yè)公司因招商經(jīng)營或二次裝修需要而發(fā)生設計使用功能更改的工程 項目，由商業(yè)公司向城建公司及業(yè)主協(xié)商解決。74 由于前期銷售承諾不規(guī)范和合同條款不規(guī)范，給商業(yè)公司帶來的實施 問題，由商業(yè)公司向城建公司專項報告，協(xié)商解決。75 與物業(yè)接收同步，城建公司將項目工程建設的關聯(lián)單位和公關單位的 聯(lián)絡方式及關系準確移交給商業(yè)公司。8備注本方案是物業(yè)接收的程序方案，細化的作業(yè)指導方案，擬在物業(yè)交付計劃和物業(yè)接管計劃中完善購物中心房屋土建工程（本體）接管驗收表分類：接管驗收時間:移交方負責人：接管方負責人:序號土建工程（本體）項目現(xiàn)狀或存在的問題備注移交方簽字接收方簽字購物中心公共配套設備、設施接管驗收表分類：接管驗收時間:移交方負責人：接管方負責人:序號設備、設施名稱現(xiàn)狀或存在的問題備注移交方簽字接收方簽字購物中心機電設備、設施接管驗收表