1、購(gòu)物中心物業(yè)管理文件購(gòu)物中心物業(yè)接管驗(yàn)收方案

1、購(gòu)物中心物業(yè)接管驗(yàn)收方案一、目的為了規(guī)范購(gòu)物中心項(xiàng)目物業(yè)接管驗(yàn)收（以下稱接收）工作，確保建管雙方物業(yè)交接工 作的順利進(jìn)行，為招商、經(jīng)營(yíng)及物業(yè)管理工作打下良好的基礎(chǔ)。二、適用范圍適用于重慶協(xié)信城市建設(shè)發(fā)展有限公司（以下稱發(fā)展商）即產(chǎn)權(quán)關(guān)系未轉(zhuǎn)前的業(yè)主和 重慶廣場(chǎng)廣場(chǎng)商業(yè)有限公司（以下稱商業(yè)公司）及物業(yè)管理分包方天驕物業(yè)管理有限公司 對(duì)項(xiàng)目物業(yè)的接收工作。三、依據(jù)1. 政策法規(guī)依據(jù)：物業(yè)管理?xiàng)l例、建設(shè)項(xiàng)目/工程竣工驗(yàn)收辦法、竣工綜合驗(yàn) 收管理辦法。2. 技術(shù)依據(jù)：房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家相關(guān)的建筑、安裝（電氣、給排水、暖通 等）、設(shè)計(jì)、施工驗(yàn)收規(guī)范及巴南 MALL項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、竣工、圖紙及相關(guān)技術(shù)

2、資料。3. 管理依據(jù)：發(fā)展商（城建公司）與商業(yè)公司（銅鑼灣）簽署的項(xiàng)目委托營(yíng)運(yùn)管理 合同以及商業(yè)公司（銅鑼灣）與物業(yè)管理企業(yè)（天驕物業(yè)）簽署的項(xiàng)目 MALL物業(yè)委 托管理協(xié)議。四、說(shuō)明物業(yè)驗(yàn)收由竣工綜合備案驗(yàn)收、物業(yè)接管驗(yàn)收和業(yè)主收房驗(yàn)收組成?？⒐ぞC合備案驗(yàn)收是國(guó)家相關(guān)職能部門(mén)、 建設(shè)單位按建設(shè)項(xiàng)目/工程竣工驗(yàn)收辦法、竣工綜合驗(yàn)收管理辦法等政策法規(guī)以及相應(yīng)的建筑、安裝、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收技術(shù)規(guī) 范對(duì)建成物業(yè)的建筑主體、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修及配套的設(shè)備實(shí)施是否達(dá)到設(shè)計(jì)要求進(jìn)行 查驗(yàn)，是承建單位向建設(shè)單位移交產(chǎn)品的過(guò)程。業(yè)主收房驗(yàn)收是發(fā)展商依據(jù)售房合同和交房標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)的買(mǎi)受人即業(yè)主移交 其所購(gòu)單位物業(yè)

3、的過(guò)程。物業(yè)“接收”是商業(yè)公司受發(fā)展商和業(yè)主的委托，在竣工綜合備案驗(yàn)收的基礎(chǔ)上依據(jù) 物業(yè)管理?xiàng)l例、房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，參照相應(yīng)的建筑、安裝、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收規(guī)范， 從物業(yè)使用和管理的角度對(duì)建成物業(yè)的施工質(zhì)量和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)，是 發(fā)展商把建成物業(yè)移交給商業(yè)公司進(jìn)行管理的過(guò)程。（收房驗(yàn)收）購(gòu)物中心的物業(yè)“接收”涉及到發(fā)展商、承建商（各施工單位）、商業(yè)公司、物業(yè)外委單位以及大小業(yè)主多方面的實(shí)際利益和管理責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)和營(yíng)運(yùn)的現(xiàn)狀，擬分 步驟分階段進(jìn)行各方的對(duì)口“接收”。五、程序圖六、實(shí)施方案1. 接收項(xiàng)目及交接主體項(xiàng)目：項(xiàng)目總建筑面積 卅其中商業(yè)面積 m2,住宅面積m2，地下停

4、車場(chǎng)面積m的商業(yè)物業(yè)建筑主體結(jié)構(gòu)、建筑裝飾裝1.1. 配套的設(shè)備設(shè)施景觀等。1.2. 主體：交付方：重慶協(xié)信城市建設(shè)發(fā)展有限公司受托管理方：重慶廣場(chǎng)廣場(chǎng)商業(yè)有限公司分包管理方：重慶天驕物業(yè)管理有限公司2. 接收步驟為了確保順利交接，接收擬分為中間點(diǎn)交驗(yàn)收（即實(shí)物量的交接）、使用驗(yàn)收接管交接驗(yàn)收三個(gè)階段實(shí)施。表示如下：物業(yè)接收實(shí)施步驟明細(xì)表（1）階段交接項(xiàng)目及內(nèi)容交接 單位協(xié)助 單位交接性質(zhì)、條件交接驗(yàn)收方式責(zé)任界定備注 中間 驗(yàn)收 占交 八、 階段1、建筑及圍護(hù)結(jié)構(gòu)（含玻璃幕墻、 門(mén)窗、建筑精裝修等項(xiàng)目）2、配套設(shè)備施放（1）變配電系統(tǒng)（2）電/扶/貨梯系統(tǒng)（3）消防報(bào)警及聯(lián)/手動(dòng)控制系 統(tǒng)（

5、4）消防噴淋及消火栓系統(tǒng)（5） 中央空調(diào)系統(tǒng)（含給小業(yè)主 配送的分體空調(diào)）？（6）賣場(chǎng)/光彩/環(huán)境照明工程 系統(tǒng)（7）有線電視系統(tǒng)（8）寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（9）電訊系統(tǒng)（10）停車場(chǎng)出入口管理系統(tǒng)（11）安防系統(tǒng)（12）給排水系統(tǒng)（含生活給水、排水及生化池）（13）環(huán)境景觀（14）供氣？城建 公司商業(yè) 公司天驕 物業(yè)各相關(guān) 施工 單位性質(zhì)：中間點(diǎn)交是發(fā)展商與 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)建成 物業(yè)分系統(tǒng)分項(xiàng)目的 作數(shù)量和實(shí)物量的驗(yàn) 收交接工作。條件：交接的項(xiàng)目及內(nèi)容已 基本完工，但未經(jīng)國(guó)家相關(guān) 職能部門(mén)和發(fā)展商進(jìn)行正 式的竣工驗(yàn)收或涉及的單 項(xiàng)工程未完全開(kāi)通調(diào)試、系 統(tǒng)未完善中間驗(yàn)收點(diǎn)交只 作感觀檢查和實(shí)物量及

6、數(shù)量的點(diǎn)交，涉及的項(xiàng) 目點(diǎn)交驗(yàn)收完畢并記錄 于中間點(diǎn)交驗(yàn)收表中由 城建公司和商業(yè)公司及 天驕物業(yè)相關(guān)參與人員 簽字。中間驗(yàn)收點(diǎn)交結(jié) 束后物業(yè)管理企 業(yè)對(duì)接收的項(xiàng)目 及內(nèi)容承擔(dān)實(shí)物 量的成品保護(hù)責(zé) 任。而發(fā)展商需對(duì) 交接的項(xiàng)目及內(nèi) 容施工質(zhì)量負(fù)責(zé)， 存在的施工缺陷 及瘕疵施工質(zhì)量 隱患仍由其組織 限時(shí)整改。階段交接項(xiàng)目及內(nèi)容交接單位協(xié)助單位交接性質(zhì)、條件交接驗(yàn)收方式責(zé)任界定備注通過(guò)使用驗(yàn)丿性：?jiǎn)雾?xiàng)使用驗(yàn)收接收接管既能讓1、建筑及圍護(hù)結(jié)構(gòu)（含玻璃幕墻、門(mén) 窗、建筑精裝修等項(xiàng)目）1 土質(zhì).使用驗(yàn)收接管是指物管結(jié)束后發(fā)展商及物發(fā)展商分系統(tǒng)2、配套設(shè)備設(shè)施業(yè)的某個(gè)單項(xiàng)工程已業(yè)公司相關(guān)人員在使將已竣工能正

7、（1）變配電系統(tǒng)按設(shè)計(jì)要求施工完畢用驗(yàn)收接管表上簽字常投入使用的（2）電/扶梯系統(tǒng)城建并經(jīng)國(guó)家相關(guān)職能部確認(rèn)，標(biāo)志著該項(xiàng)目使物業(yè)及配套設(shè)（3）消防報(bào)警及聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)公司門(mén)、發(fā)展商驗(yàn)收合格可用權(quán)已移交給商業(yè)公備設(shè)施逐步移（4）消防噴淋及消火栓系統(tǒng)以正常投入使用。司由物業(yè)公司負(fù)責(zé)其交給物業(yè)管理1、感觀質(zhì)量檢杳日常運(yùn)行管理并承擔(dān)企業(yè)使用又給(5)中央空調(diào)系統(tǒng)（含給小業(yè)使用配送的分體空調(diào)）商業(yè)各相關(guān)2、使用性能質(zhì)量成品保護(hù)和因管理不物業(yè)管理企業(yè)驗(yàn)收配送的分體空調(diào)）商業(yè)施工檢查（包括是否滿足使善或人為操作失誤造留足時(shí)間通過(guò)（6）賣場(chǎng)照明及光彩工程系統(tǒng)公司條件.接管單位條件.用功能，設(shè)備設(shè)施負(fù)荷成的設(shè)備設(shè)

8、施損壞的運(yùn)行觀察物業(yè)階段（7）有線電視系統(tǒng)1、交接的單項(xiàng)竣工驗(yàn)運(yùn)行等）。責(zé)任。發(fā)展商對(duì)未完善及配套設(shè)備設(shè)（8）寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)收合格并能正常使用。部分繼續(xù)完善，對(duì)設(shè)備施是否滿足使（9）電訊系統(tǒng)天驕2、必備的資料齊備，設(shè)施運(yùn)行過(guò)程中出現(xiàn)用功能是否還（10）停車場(chǎng)出入口管理系統(tǒng)物業(yè)包括驗(yàn)收合格報(bào)告或?qū)彽膯?wèn)題負(fù)責(zé)組織整改存在隱蔽的質(zhì)（11）安防系統(tǒng)核意見(jiàn)書(shū)，設(shè)備設(shè)施的質(zhì)和維修，各系統(tǒng)的使用量缺陷和瑕疵，（12）給排水系統(tǒng)（含生活給水、量保證書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、維接管結(jié)束后正式起算以便及時(shí)的提排水及生化池）修維護(hù)手冊(cè)及圖紙，調(diào)試說(shuō)質(zhì)保期但重要設(shè)備還交發(fā)展商組織（13）壞境景觀明、調(diào)試記錄/報(bào)告等。需留出運(yùn)行觀

9、察期。施工單位進(jìn)行完善和整改。物業(yè)接收實(shí)施步驟明細(xì)表（3）階段交接項(xiàng)目及內(nèi)容交接單位協(xié)助單位交接性質(zhì)、條件交接驗(yàn)收方式責(zé)任界定備注 交接 驗(yàn)收 階段1、資料交接驗(yàn)收（包括：報(bào)建 的產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)圖紙資料、綜合竣 工驗(yàn)收資料、設(shè)施設(shè)備供貨合同、承 建商施工合冋、產(chǎn)品質(zhì)保書(shū)以及中間 驗(yàn)收點(diǎn)交和使用驗(yàn)收接管兩個(gè)階段已移交物管企業(yè)的相關(guān)資料。2、物業(yè)及配套設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn) 收。城建 公司商業(yè) 公司天驕 物業(yè)各相關(guān) 施工 單位性質(zhì)：交接驗(yàn)收是指建成物 業(yè)已綜合驗(yàn)收合格， 物業(yè)的硬件已滿足了 使用功能和要求。且 相關(guān)資料齊備，建管 雙方進(jìn)行最終驗(yàn)收交 接。交接驗(yàn)收完畢標(biāo) 心著物業(yè)接呂順利兀 成。條件：1、物

10、業(yè)綜合驗(yàn)收合 格，取得法定證照；2、物業(yè)及設(shè)備設(shè)施 具有安全可靠性和功能可 靠性，能滿足使用要求， 無(wú)重大質(zhì)里缺陷和瑕疵， 且中間點(diǎn)交和使用接管階 段暴露出的主要問(wèn)題經(jīng)過(guò) 整改和完善，基本符合要 求。3、物業(yè)的檔案資料 齊備。1、發(fā)展商將齊備的資料 移交給物業(yè)管理企業(yè)。2、由發(fā)展商和物管企業(yè) 相關(guān)技術(shù)人貝對(duì)中間點(diǎn)交和使 用接管過(guò)程進(jìn)行全面驗(yàn)證，并 對(duì)中間點(diǎn)交和使用接管中暴露 出的問(wèn)題是否完善到位進(jìn)行檢 查核實(shí)。3、發(fā)展商將質(zhì)保期內(nèi)各 施工單位的管理權(quán)及工程尾款 和質(zhì)保金支付的簽證權(quán)授權(quán)給 物管企業(yè)，使物管企業(yè)對(duì)施工 單位有一定制約，確保售后服 務(wù)得到保證。4、在中間點(diǎn)交、使用接 管、交接驗(yàn)收三

11、個(gè)階段發(fā)現(xiàn)無(wú) 法整改和完善的物業(yè)設(shè)計(jì)缺陷 和施工缺陷，記錄于物業(yè)交 接備忘錄中。5、簽署物業(yè)交付接收 書(shū)。交接驗(yàn)收完畢 標(biāo)志著物業(yè)的經(jīng)營(yíng) 管理已整體移交給 物業(yè)管理企業(yè)由物 業(yè)管理企業(yè)全面負(fù) 責(zé)其正常的運(yùn)行和 維護(hù)保養(yǎng)工作（質(zhì)保 期未到的項(xiàng)目除 夕卜）。在交接備忘錄 中記錄的物業(yè)設(shè)計(jì)、 施工缺陷及相關(guān)問(wèn) 題繼續(xù)由發(fā)展商承 擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，從此時(shí) 起物業(yè)及配套設(shè)備 設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)保 養(yǎng)費(fèi)用由物業(yè)管理 企業(yè)承擔(dān)涉及到的 大中修費(fèi)用從公共 維修基金列支。3 組織架構(gòu)及職責(zé)3. 1組織架構(gòu)3. 2接收專項(xiàng)工作組職責(zé)3.2.1由城建公司和商業(yè)公司以及天驕物業(yè)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)組成廣場(chǎng)廣場(chǎng)項(xiàng)目 物業(yè)交接工作領(lǐng)導(dǎo)小組

12、，城建公司下設(shè)物業(yè)交付小組，商業(yè)公司和天驕物業(yè)公司 分別下設(shè)物業(yè)接收小組。3.2.2由交付小組編制物業(yè)交付計(jì)劃，接收小組編制物業(yè)接受計(jì)劃： 共同對(duì)接編制物業(yè)接收操作程序及配套表格。3.2.3由接收專項(xiàng)工作組確定操作方式并授權(quán)各分項(xiàng)目的交接責(zé)任人。3.2.4建立工作聯(lián)系會(huì)議制度，定期或不定期會(huì)議商討解決物業(yè)交接中存在 的問(wèn)題。4. 物業(yè)交付進(jìn)行計(jì)劃，由城建公司項(xiàng)目部根據(jù)物業(yè)建設(shè)施工進(jìn)行制定。5物業(yè)接管驗(yàn)收計(jì)劃，由商業(yè)公司和天驕物業(yè)公司提供的物業(yè)交付計(jì)劃和 實(shí)際需投入使用的物業(yè)進(jìn)行制定。6. 工程整改方案及流程（詳見(jiàn)項(xiàng)目工程遺留問(wèn)題整改及質(zhì)保期內(nèi)工程維 修管理方案）7. 其他相關(guān)問(wèn)題的處理措施7.

13、 1物業(yè)及其配套設(shè)施設(shè)備和業(yè)主擁有產(chǎn)權(quán)的專有部位質(zhì)量保證期的界定。7.1.1商品房質(zhì)量保證書(shū) 中明確的項(xiàng)目按其規(guī)定執(zhí)行， 未明確的項(xiàng)目參照國(guó)家 相關(guān)規(guī)定或發(fā)展商與承建商、設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商簽訂的施工/供貨合同中約定的質(zhì)量保 證期執(zhí)行。7.1.2 質(zhì)量保證責(zé)任的承擔(dān)原則：物業(yè)的承建商、 設(shè)施設(shè)備供應(yīng)商對(duì)發(fā)展商負(fù)責(zé)， 發(fā)展商對(duì)業(yè)主和商業(yè)公司 負(fù)責(zé)。7.1.3 質(zhì)量保證期的起算期：小業(yè)主所購(gòu)的物業(yè)專有部位質(zhì)保期的起算從其 驗(yàn)房合格簽 收房書(shū)之日起開(kāi)始起算； 物業(yè)共有部位及其配套的設(shè)施設(shè)備從國(guó) 家相關(guān)職能部門(mén)及發(fā)展商組織由各單項(xiàng)竣工驗(yàn)收合格之日起開(kāi)始起算， 重大設(shè)備 約定有運(yùn)行觀察期的除外。72 物業(yè)接收

14、結(jié)束后，若出現(xiàn)因發(fā)展商的原因?qū)е挛飿I(yè)承建商和設(shè)備設(shè)施 供貨商不能履行其應(yīng)盡的質(zhì)量保證義務(wù)的情況時(shí)， 其善后的工程整改由發(fā)展商繼 續(xù)負(fù)責(zé)或?qū)⒄馁M(fèi)用撥付給商業(yè)公司，由商業(yè)公司代辦。73 商業(yè)公司因招商經(jīng)營(yíng)或二次裝修需要而發(fā)生設(shè)計(jì)使用功能更改的工程 項(xiàng)目，由商業(yè)公司向城建公司及業(yè)主協(xié)商解決。74 由于前期銷售承諾不規(guī)范和合同條款不規(guī)范，給商業(yè)公司帶來(lái)的實(shí)施 問(wèn)題，由商業(yè)公司向城建公司專項(xiàng)報(bào)告，協(xié)商解決。75 與物業(yè)接收同步，城建公司將項(xiàng)目工程建設(shè)的關(guān)聯(lián)單位和公關(guān)單位的 聯(lián)絡(luò)方式及關(guān)系準(zhǔn)確移交給商業(yè)公司。8備注本方案是物業(yè)接收的程序方案，細(xì)化的作業(yè)指導(dǎo)方案，擬在物業(yè)交付計(jì)劃和物業(yè)接管計(jì)劃中完善購(gòu)物中心房屋土建工程（本體）接管驗(yàn)收表分類：接管驗(yàn)收時(shí)間:移交方負(fù)責(zé)人：接管方負(fù)責(zé)人:序號(hào)土建工程（本體）項(xiàng)目現(xiàn)狀或存在的問(wèn)題備注移交方簽字接收方簽字購(gòu)物中心公共配套設(shè)備、設(shè)施接管驗(yàn)收表分類：接管驗(yàn)收時(shí)間:移交方負(fù)責(zé)人：接管方負(fù)責(zé)人:序號(hào)設(shè)備、設(shè)施名稱現(xiàn)狀或存在的問(wèn)題備注移交方簽字接收方簽字購(gòu)物中心機(jī)電設(shè)備、設(shè)施接管驗(yàn)收表