物業(yè)管理綜合能力

1、物業(yè)管理綜合能力物業(yè)管理綜合能力第一章第一章 經(jīng)濟學基礎(chǔ)知識與應(yīng)用經(jīng)濟學基礎(chǔ)知識與應(yīng)用l 第一節(jié) 需求、供給與局部均衡價格理論l 第二節(jié) 彈性理論l 第三節(jié) 生產(chǎn)理論l 第四節(jié) 成本理論l 第五節(jié) 市場失靈l 第六節(jié) 經(jīng)濟學基礎(chǔ)知識在物業(yè)管理中的應(yīng)用經(jīng)濟學需求供給與局部均衡理論經(jīng)濟學需求供給與局部均衡理論一、需求（一）個人需求（兩個條件個人具有購買意愿；個人具有支付能力）1需求法則 2需求變動與需求量變動的區(qū)別3影響需求變動的其他因素（二）市場需求（個人需求的總和）1市場需求的影響因素 2吉芬商品的需求曲線二、供給（一）單個供給（兩個條件個人具有購買意愿；個人具有支付能力）1供給法則法則 2供

2、給變動與供給量變動的區(qū)別3影響供給變動的其他因素（二）市場供給（單個廠商供給的總和）1影響市場供給的主要因素2土地和勞動力的供給三局部均衡價格（一）均衡價格與均衡數(shù)量（二）關(guān)于均衡點的討論（存在性、唯一性、穩(wěn)定性）經(jīng)濟學彈性理論經(jīng)濟學彈性理論一、需求彈性（通常包括價格、收入和交叉彈性）（一）理解要點（二）分類范圍(完全無、完全、單一、缺乏、富有）（三）影響需求彈性的主要因素1商品的替代數(shù)目和可替代程度；2消費者對某種商品的依賴程度和該商品在家庭預(yù)算收入中所占的比重；3商品本身用途的多樣性；4商品的耐用程度；5時間的長短。（四）點彈性系數(shù)（五）需求彈性與消費者收入（支出）的關(guān)系二、供給彈性（一）

3、理解要點（二）分類范圍(完全無、完全、單一、缺乏、富有）（三）影響供給彈性的主要因素1廠商供應(yīng)能力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期；2廠商生產(chǎn)成本。經(jīng)濟學生產(chǎn)理論經(jīng)濟學生產(chǎn)理論一、生產(chǎn)與生產(chǎn)函數(shù)二、可變比例與邊際收益遞減規(guī)律（一）總產(chǎn)量、平均產(chǎn)量和邊際產(chǎn)量（二）邊際收益遞減規(guī)律三、等產(chǎn)量曲線分析與投入量的最優(yōu)組合（一）等產(chǎn)量曲線（二）邊際技術(shù)替代率（三）等成本曲線（四）投入量的最優(yōu)組合四、生產(chǎn)規(guī)模與規(guī)模報酬規(guī)模報酬是指生產(chǎn)規(guī)模擴大時產(chǎn)量變化的情況。（一）內(nèi)在經(jīng)濟與內(nèi)在不經(jīng)濟（二）外在經(jīng)濟與外在不經(jīng)濟五、生產(chǎn)可能性曲線與最大收益產(chǎn)量組合經(jīng)濟學成本理論經(jīng)濟學成本理論一、基本概念經(jīng)濟成本會計成本（顯見成本）隱含成本（

4、正常利潤）隱含成本（正常利潤）會計利潤銷售收入會計成本經(jīng)濟利潤銷售收入會計成本隱含成本（正常利潤）隱含成本（正常利潤）銷售收入經(jīng)濟成本，隱含成本（正常利潤）隱含成本（正常利潤） 實現(xiàn)銷售收入經(jīng)濟成本，不僅隱含成本（正常利潤）隱含成本（正常利潤） 實現(xiàn)，也實現(xiàn)超額（經(jīng)濟）利超額（經(jīng)濟）利潤潤。二、成本分析（一）總成本、平均成本和邊際成本（二）成本曲線的特征以及相互關(guān)系（三）收益與利潤最大化原則1總收益、平均收益與邊際收益 2利潤最大化原則總收益總成本經(jīng)濟利潤0時，實現(xiàn)超額利潤。經(jīng)濟學市場失靈經(jīng)濟學市場失靈導致市場失靈的原因主要壟斷的存在、非對稱信息、外部性、公共產(chǎn)品一、非對稱信息（一）逆選擇（二

5、）敗德行為（三）委托人代理人問題二、外部性（一）外部性及其后果（二）政府干預(yù)（三）合并企業(yè)（四）共有財產(chǎn)需求和需求的變動需求理論需求理論l需求（demand）l某一特定時期內(nèi)，對應(yīng)于某一商品的各種價格，人們愿意而且能夠購買的數(shù)量。l個人需求l市場需求l需求曲線（demand curve）l表示需求量與商品價格的關(guān)系的曲線。需求曲線和需求表需求曲線和需求表房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)需求量10000元/平方米10000平方米8000/平方米20000平方米需求表個人需求個人需求 市場需求市場需求l需求規(guī)律（law of demand）l在影響需求的其他因素既定的條件下，商品的需求量與其價格之間存在逆相關(guān)關(guān)系

6、。l即：pd；p = dl需求規(guī)律一定成立嗎？l吉芬商品（giffen goods）l注：吉芬商品屬于低檔品l炫耀性消費品需求和需求的變動需求和需求的變動l影響需求的因素l商品本身的價格l消費者的偏好l消費者的收入l正常商品（normal goods）l劣等商品（inferior goods）l其他商品價格l替補商品（substitute goods）-正相關(guān)大米的需求量和小麥的價格？售房量和租金的關(guān)系？高層住宅和多層磚混住宅的價格？l互補商品（complementary goods）-逆相關(guān)汽車需求量和汽油價格？房地產(chǎn)需求量和建材價格？l對未來的預(yù)期需求和需求的變動需求和需求的變動l需求量的

7、變動l商品本身價格變動所引起的需求量的變化。l既定需求曲線上的點的移動l需求的變動l商品本身價格不變，其他因素的變動所引起的需求量的變化。l整條需求曲線的移動需求的變動和需求量的變動需求的變動和需求量的變動供給和供給的變動供給和供給的變動供給和供給的變動l供給（supply）l廠商在一定時期和一定價格水平下愿意而且能夠提供的某商品的數(shù)量。l供給曲線（supply curve）l表示商品供給量與價格的關(guān)系的曲線。價格供給量6122.55115.04100.0377.5253.0110.0 供給和供給的變動供給和供給的變動l供給規(guī)律（law of supply）l在影響供給的其他因素既定的條件下，

8、商品的供給量與其價格之間存在著正向的依存關(guān)系。l即：p= s； p= sl供給規(guī)律的例外：l技術(shù)發(fā)展、規(guī)模經(jīng)營導致成本銳減l勞動力的供給、土地供給供給和供給的變動供給和供給的變動l影響供給的因素l商品本身的價格l生產(chǎn)技術(shù)和管理水平l生產(chǎn)要素的價格l其他商品的價格l對未來的預(yù)期l供給函數(shù)（supply function）ssbqappfq)(供給和供給的變動供給和供給的變動l供給量的變動l商品本身價格變動所引起的供給量的變化。l既定供給曲線上的點的移動。l供給的變動l商品本身價格既定時，其他因素的變動引起的供給量的變化。l整條供給曲線的移動。 供給和供給的變動供給和供給的變動均衡點均衡點l均衡價

9、格（equilibrium price）l消費者對某種商品的需求量等于生產(chǎn)者所提供的該商品的供給量時的市場價格。l均衡產(chǎn)量（equilibrium quantity）l均衡價格下的交易量。2.4 需求和供給的彈性理論需求和供給的彈性理論l需求價格彈性的類別l| ed | = 0：完全無彈性l價格再怎樣變動，需求量都不會變動（火葬、特效藥）l| ed | = ：彈性無窮大l在既定價格上，需求量無限；一旦高于該價格，需求量為0。l| ed | = 1：單元彈性l需求量與價格按同一比率變動l| ed | 1：富有彈性l需求量變動的比率大于價格變動的比率（奢侈品）需求彈性理論需求彈性理論消費者對商品的

10、需求強度及在家庭支出的比例l生活必需品的需求彈性??；奢侈品的需求彈性大l商品的替代品數(shù)目和可替代程度l替代品越多、可替代程度越高，需求彈性越大l商品用途的廣泛性l用途越廣，需求彈性越大l時間 l時間越長，需求彈性越大l需求的價格彈性與銷售收入和消費支出的關(guān)系l商品富有需求彈性：p= tr；p = trl商品缺乏需求彈性：p= tr；p = tr供給彈性供給彈性l供給彈性的類別les = 0：完全無彈性l價格再怎樣變動，供給量都不會變動（土地、文物）les = ：彈性無窮大l在既定價格上，供給量無限（商品嚴重過剩時）les = 1：單元彈性l供給量與價格按同一比率變動les 1：富有彈性l供給量

11、變動的比率大于價格變動的比率（供給曲線與縱軸相交）供給彈性供給彈性供給彈性供給彈性l影響供給彈性的因素l生產(chǎn)的難易程度l容易生產(chǎn)的產(chǎn)品，供給彈性大l生產(chǎn)規(guī)模和規(guī)模變化的難易程度l生產(chǎn)規(guī)模大、調(diào)整周期長，供給彈性小l成本的變化l單位成本變化小，供給彈性大5.2 短期成本短期成本5.2 短期成本短期成本lvc、fc、tc的形狀及關(guān)系lvc曲線l從原點出發(fā)，先遞減增長，到達拐點（點）之后轉(zhuǎn)而遞增增長。lfc曲線l與產(chǎn)量無關(guān)，平行于橫軸的直線。ltc（vcfc ）曲線lvc上移fc的距離，先遞減增長，再遞增增長，拐點為點，在點垂直上方。5.2 短期成本短期成本lavc、ac、mc、afc的由來lavc

12、與vcl原點與vc曲線上點的連線的斜率就是avc。lac與tcl原點與tc曲線上點的連線的斜率就是ac。lmc與tc（vc）ltc（vc）曲線上點的切線的斜率就是mc。lafc與fcl固定不變的fc隨產(chǎn)量的增加，其與產(chǎn)量的比值越來越小，即為afc。5.2 短期成本短期成本lavc、ac、mc、afc的形狀lavc、ac、mc都呈u形；lafc向右下方傾斜，無窮趨近橫軸。lavc、ac、mc、afc的關(guān)系lmc上升階段先后與avc、ac最低點相交；lac、avc隨產(chǎn)量的增加而趨向接近；lac、avc間的垂直距離就是afc。產(chǎn)量曲線與成本曲線的對偶性產(chǎn)量曲線與成本曲線的對偶性第二章第二章 管理學基

13、礎(chǔ)知識與應(yīng)用管理學基礎(chǔ)知識與應(yīng)用l第一節(jié) 管理與管理學l第二節(jié) 管理的基本職能l第三節(jié) 市場營銷管理l第四節(jié) 企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略l第五節(jié) 創(chuàng)新管理l第六節(jié) 管理學基礎(chǔ)知識在物業(yè)管理中的應(yīng)用管理學管理學原理知識結(jié)構(gòu)管理學管理學原理知識結(jié)構(gòu)一、管理的定義與特征1管理的定義2管理的基本特征3管理的性質(zhì)二、管理學的研究對象三、管理的原理管理學管理的基本職能知識結(jié)構(gòu)管理學管理的基本職能知識結(jié)構(gòu)一、決策二、計劃三、組織四、領(lǐng)導五、激勵六、控制管理學市場營銷管理知識結(jié)構(gòu)管理學市場營銷管理知識結(jié)構(gòu)一、目標市場選擇1市場細分（人口、地理、心理、行為）2目標市場選擇（無差異、差異、集中）二、市場調(diào)查1含義 2方法（詢問

14、、觀察、實驗）三、市場營銷組合市場營銷策略，即選擇目標市場(1)市場營銷組合的構(gòu)成 (2)市場營銷組合的特點（可控因素、復(fù)合結(jié)構(gòu)、動態(tài)組合） (3)大市場營銷管理學企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略知識結(jié)構(gòu)管理學企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略知識結(jié)構(gòu)一、企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的含義1企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的概念（全局、市場、競爭、效益）以及戰(zhàn)略思想2制定企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的意義3企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略的特征（全局、長遠、政策、應(yīng)變）4企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略戰(zhàn)略的類型 (1)進攻、防御、撤退 (2)總成本領(lǐng)先、差別化戰(zhàn)略、專業(yè)化戰(zhàn)略 (3)產(chǎn)品市場、要素市場、研究開發(fā)、技術(shù)進步和投資戰(zhàn)略、人類資源和人才開發(fā)戰(zhàn)略、財務(wù)戰(zhàn)略、組織革新戰(zhàn)略二、企業(yè)經(jīng)營管理的基本過程 1經(jīng)營戰(zhàn)略分析 2

15、經(jīng)營戰(zhàn)略形成 3經(jīng)營戰(zhàn)略實施與控制管理學創(chuàng)新管理知識結(jié)構(gòu)管理學創(chuàng)新管理知識結(jié)構(gòu)一、創(chuàng)新的一般理論（一）創(chuàng)新的基本概念和特征1創(chuàng)新的概念（質(zhì)的飛躍）發(fā)明、發(fā)現(xiàn)、革新、開發(fā) 2特征高風險性、高效益性、相對性、繼承性、創(chuàng)造性是創(chuàng)新本質(zhì)要求（二）創(chuàng)新動力與創(chuàng)新激勵1創(chuàng)新動力（科技推動、市場需求拉動、制度推動） 2創(chuàng)新激勵（產(chǎn)權(quán)、市場、企業(yè)、政府）二、創(chuàng)新過程與創(chuàng)新活動管理（一）創(chuàng)新過程及創(chuàng)新模式（二）企業(yè)創(chuàng)新活動管理（三）創(chuàng)新成功因素與成功創(chuàng)新的一般特征三、企業(yè)創(chuàng)新機制（一）企業(yè)創(chuàng)新機制（二）企業(yè)創(chuàng)新機制體系第三章第三章 心理學基礎(chǔ)知識與應(yīng)用心理學基礎(chǔ)知識與應(yīng)用l 第一節(jié) 梅奧的霍桑實驗及人群關(guān)系理論

16、l 第二節(jié) 現(xiàn)代激勵理論l 第三節(jié) 勞動者心理與群體心理l 第四節(jié) 個性心理差異與管理l 第五節(jié) 心理學基礎(chǔ)知識在物業(yè)管理中的應(yīng)用心理學心理學梅奧的霍桑實驗及人群關(guān)系理論梅奧的霍桑實驗及人群關(guān)系理論一、梅奧和霍桑實驗二、梅奧的人群關(guān)系理論 1社會人 2生產(chǎn)效率決定于“工作情緒” 3非正式組織的作用 4新型領(lǐng)導和民主管理的重要性三、梅奧的人群關(guān)系理論的意義與局限性心理學現(xiàn)代激勵理論知識結(jié)構(gòu)心理學現(xiàn)代激勵理論知識結(jié)構(gòu)一、激勵的概念與過程1需求和動機2激勵和激勵機制的概念和激勵過程二、現(xiàn)代激勵理論（滿足/內(nèi)容理論過程理論）（一）需要理論1馬斯洛馬斯洛5 2赫茨伯格雙因素赫茨伯格雙因素 3麥克萊蘭麥克

17、萊蘭 4erg（二）強化理論（三）期望理論（四）公平理論（五）目標設(shè)置理論心理學勞動者心理與群體心理心理學勞動者心理與群體心理一、勞動者的心理健康（一）心理健康的概念（二）勞動者心理健康的特征智力正常、健全情緒、行為協(xié)調(diào)、行為反應(yīng)適度二、群體的概念及類型（一）群體的概念和互動效應(yīng)（社會促進、社會閑散、群體效能）（二）群體的類型（正式、非正式、虛擬）（三）群體內(nèi)聚力三、群體決策（一）群體決策過程（無反應(yīng)、權(quán)威、少數(shù)人、多數(shù)人、共同、一致）（二）個體決策和群體決策心理學個性心理差異與管理心理學個性心理差異與管理一、個性心理特征（氣質(zhì)、性格、能力）（一）個性的特點（二）個性的形成二、人的氣質(zhì)（一）什

18、么是氣質(zhì)（二）氣質(zhì)的類型和特征（三）氣質(zhì)在管理活動中的應(yīng)用（無好壞、不決定價值成就、影響效率和情感行動）三、人的性格性格的概念及特征性格與管理四、人的能力什么是能力能力的分類影響能力發(fā)展因素五、性格能力和氣質(zhì)的管理性格與能力的關(guān)系性格與氣質(zhì)的管理第四章第四章 公共關(guān)系基礎(chǔ)知識與應(yīng)用公共關(guān)系基礎(chǔ)知識與應(yīng)用l 第一節(jié) 公共關(guān)系基礎(chǔ)知識l 第二節(jié) 人際關(guān)系概述l 第三節(jié) 建立、維持和發(fā)展人際關(guān)系的原則和方法l 第四節(jié) 公共關(guān)系基礎(chǔ)知識在物業(yè)管理中的應(yīng)用公共關(guān)系學基礎(chǔ)知識公共關(guān)系學基礎(chǔ)知識一、公共關(guān)系的基本涵義二、公共關(guān)系的基本要素（一）主體社會組織（二）客體公眾（三）手段信息傳播三、公共關(guān)系的職能四、公共關(guān)系與人際關(guān)系 1四個區(qū)別 2三個聯(lián)系公共關(guān)系學人際關(guān)系概述公共關(guān)系學人際關(guān)系概述一、人際關(guān)系含義二、人際關(guān)系功能合力互補激勵溝通情感交流信息三、影響人際吸引的主要因素鄰近因素首次效應(yīng)相似性因素互補性因素移情效應(yīng)互動頻率代價酬償情感相悅性個性因素四、人的能力什么是能力能力的分類影響能力發(fā)展因素五、性格能力和氣質(zhì)的管理性格與能力的關(guān)系性格與氣質(zhì)的管