南京國際商城投資分析報(bào)告

1、南京國際商城項(xiàng)目投資價(jià)值分析報(bào)告目 錄一、南京國際商城項(xiàng)目概況 2 1發(fā)展商簡介 22項(xiàng)目參與方 33項(xiàng)目概況 3（1） 選址分析4（2） 南京國際商城總體規(guī)劃介紹5（3） 南京國際商城首期工程介紹6二、項(xiàng)目投資收益分析7 1項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況分析72項(xiàng)目資金投入情況分析73項(xiàng)目首期工程市值及收益預(yù)測9三、項(xiàng)目敏感性分析12四、項(xiàng)目投資價(jià)值分析14 1南京國際商城項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析142項(xiàng)目投資價(jià)值判斷15備 注：本分析報(bào)告有關(guān)項(xiàng)目數(shù)據(jù)以華東建筑設(shè)計(jì)研究院所作的項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案為依據(jù)，最終須以的項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。一、 南京國際商城項(xiàng)目概況1發(fā)展商簡介 南京國際集團(tuán)股份有限公司（以下簡稱公

2、司）于1993年6月發(fā)起設(shè)立。目前公司總股本27123萬股，每股凈資產(chǎn)2.48元，資產(chǎn)負(fù)責(zé)率25.6%。在net系統(tǒng)上定向募集法人股為4027.5萬股，后10送5，最新定向募集法人股6086.25萬股，由華夏證券包銷。公司主要股東單位南京國際商城建設(shè)有限公司武漢鋼鐵（集團(tuán)）公司中國石化集團(tuán)揚(yáng)子石油化工有限責(zé)任公司恒通集團(tuán)股份有限公司中國石化集團(tuán)金陵石油化工有限責(zé)任公司南京南華北方實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司中國人民保險(xiǎn)公司江蘇省分公司中國城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展總公司中國農(nóng)房公司安徽省國際信托投資公司公司發(fā)展目標(biāo)公司以建設(shè)和持有南京國際商城這一南京市中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群為主要發(fā)展目標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上，拓展國內(nèi)

3、主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，成為以長期持有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為主要投資方向、以物業(yè)租賃業(yè)務(wù)為主要收益來源的收租股概念的大型公眾公司，為股東獲取長期穩(wěn)定豐厚的收益回報(bào)和資產(chǎn)增值。近期發(fā)展計(jì)劃 （從2001年11月始36個(gè)月的時(shí)間）：建成首期工程（21萬）并開業(yè)；與工程建設(shè)同步實(shí)現(xiàn)公司發(fā)行社會(huì)公眾股并申請上市的目標(biāo)。中期發(fā)展計(jì)劃 （從2005年2月始30個(gè)月的時(shí)間）：建成二期工程（約16萬）并開業(yè)。長期發(fā)展計(jì)劃：拓展國內(nèi)主要中心城市類似商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)，為股東獲取長期穩(wěn)定的收益回報(bào)和資產(chǎn)增值。2項(xiàng)目參與方建 筑 師：美國洛翰建筑師事務(wù)所 （美國，芝加哥） 上海華東建筑設(shè)計(jì)研究院 （中國，上 海）物業(yè)管理：

4、第一太平戴維斯牧業(yè)顧問有限公司 （中國，香 港）酒店管理：雅高國際酒店管理集團(tuán) （法國，巴 黎）物業(yè)代理：美聯(lián)物業(yè)（香港聯(lián)交所上市公司） （中國，上 海）法律顧問：方和吳正和律師行 （中國，香 港）發(fā) 展 商：南京國際集團(tuán)股份有限公司 南京國際商城建設(shè)有限公司（中外合資）3項(xiàng)目概況南京國際商城（world trade & exhibition center，nanjing），是位于南京市城區(qū)中心區(qū)域綜合性超大型商用建筑群，項(xiàng)目總建筑面積為37萬平米。（1）選址分析南京國際商城項(xiàng)目位于南京市城區(qū)西北部的鼓樓區(qū)。鼓樓區(qū)因建于明洪武十五年（1382）的“鼓樓”而得名，區(qū)內(nèi)有掃葉樓、江南水師學(xué)堂附設(shè)礦

5、路學(xué)堂，民國臨時(shí)政府參議院舊址等文物古跡52處，其中市級(jí)以上文物保護(hù)單位9處，區(qū)域內(nèi)的古林公園、國際園、江蘇電視塔、清涼山公園、烏龍?zhí)豆珗@等構(gòu)成了南京市的“城西旅游風(fēng)光帶”，其中最著名的是石頭城，公元212年，東吳統(tǒng)潔者孫權(quán)建石頭城，作為建鄴的衛(wèi)城。蜿蜒雄峙的石頭城遺址，現(xiàn)為國家級(jí)文物保護(hù)單位。轄區(qū)內(nèi)的山西路廣場地區(qū)是全市最繁華的商貿(mào)中心之一，其中湖南路精品一條街是南京名牌產(chǎn)品最多、質(zhì)量最優(yōu)、款式最新的商業(yè)街之一，是“全國創(chuàng)建文明城市活動(dòng)百家示范點(diǎn)”之一，也是全國十五條“百家萬店無假貨活動(dòng)示范街”之一，緊鄰玄武飯店南側(cè)，東起中央路，西至山西路廣場，全長1100米，沿街共有大小商店174家，總營

6、業(yè)面積56360平米，其中商場5家、名牌專賣店25家、特色商店40家、金融網(wǎng)點(diǎn)9家，湖南路東端將規(guī)劃建成全國規(guī)模最大的江蘇省書城。湖南路集商貿(mào)、金融、信息、旅游、娛樂等諸多功能于一體，以其獨(dú)具的風(fēng)格特色，濃郁的現(xiàn)代氣息，形成未來都市風(fēng)貌的雛型。鼓樓區(qū)高等院校集中，有南京大學(xué)、河海大學(xué)等高等院校28所，有五臺(tái)山體育中心和文體功能齊全的鼓樓區(qū)體育館。文化氣息濃、體育鍛煉熱情高，每兩年舉辦一次鼓樓金秋藝術(shù)節(jié)，文體活動(dòng)豐富多彩。八十年代以來，改革開放使鼓樓區(qū)充滿了生機(jī)和活力。南京國際商城項(xiàng)目用地扼居南京市主軸線中央路最繁華地段，與華東地區(qū)經(jīng)貿(mào)活動(dòng)中心江蘇展覽館隔街相對，緊鄰四星級(jí)玄武飯店，并與南京唯一

7、的國家級(jí)商業(yè)示范街湖南路毗鄰。近鄰南京國際商城項(xiàng)目的還有南京最大的城市公園玄武湖，直線距離僅300余米。南京國際商城項(xiàng)目、南京市政府、江蘇省政府所在地構(gòu)成南京城金三角區(qū)域，是南京商貿(mào)、政治、文化、通訊、交通及旅游中心區(qū)?；噩F(xiàn)狀南京國際商城基地位于南京市鼓樓區(qū)，占地32477平方米，基地北側(cè)為馬家街，東側(cè)為中央路，南側(cè)是童家巷。東望玄武湖及紫金山，向北可達(dá)寧滬高速巴士總站、南京火車站和長江二橋；往南直抵南京傳統(tǒng)商貿(mào)中心新街口。北面新模范馬路連接玄武湖湖底隧道，可直達(dá)新莊南京國際會(huì)展中心；在建的南京地鐵一期工程（2005年竣工通車）玄武門站與項(xiàng)目緊鄰。項(xiàng)目具有南京新商貿(mào)中心的地段優(yōu)勢，依托玄武湖

8、秀麗的風(fēng)景優(yōu)勢，擁有公交和地鐵構(gòu)筑成的立體交通優(yōu)勢。地鐵概念、景觀物業(yè)、綜合功能、超大規(guī)模、cbd位置使項(xiàng)目其獨(dú)占鰲頭的市場優(yōu)勢顯而易見。（2）南京國際商城總體規(guī)劃介紹南京國際商城作為一個(gè)多功能的綜合性大型建筑群，規(guī)劃建筑面積37萬平米?？傮w布局結(jié)合基地東向面對玄武湖、紫金山壯麗景觀這一得天獨(dú)厚的地理位置，組成以主塔南京國際大廈為主體的品字形布局，三幢超高層塔樓鼎足而立。平面布置的重點(diǎn)是在中央路開辟中心廣場，以與城市主干道形成良好的空間尺度關(guān)系。此面積達(dá)8000平米的弧形柱廊廣場，將成為進(jìn)入商城裙樓超大型“shopping mall”的主入口。南京國際商城即使以當(dāng)今最先進(jìn)的國際標(biāo)準(zhǔn)衡量也是一個(gè)

9、巨大無比高水準(zhǔn)的多功能開發(fā)項(xiàng)目，它將零售、娛樂、餐飲、展覽、辦公、酒店、高級(jí)公寓和公眾停車場融匯于統(tǒng)一規(guī)劃的建筑群體。南京國際商城的建成大大提升南京城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的檔次、水準(zhǔn)，因而她被譽(yù)為南京市“十五”計(jì)劃期間首要標(biāo)志性建筑，南京市2002年固定資產(chǎn)投資城建重大項(xiàng)目。（3）南京國際商城首期工程介紹南京國際商城項(xiàng)目分兩期開發(fā)，第一期包括南、北塔樓和裙樓，總計(jì)21.3萬平米；第二期為主樓，約16萬平米。首期工程融匯以下四個(gè)建筑功能：裙 樓位于八層裙樓（約8.4萬平米）的“名店世界”，是按北美標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的大型復(fù)合商業(yè)設(shè)施，它將中型精品百貨與眾多特色名牌專賣店、風(fēng)格化餐廳，以及休閑娛樂等不同服務(wù)業(yè)，復(fù)

10、合于舒適宏大的共享室內(nèi)公眾空間之中，提供“一站式”的完善服務(wù)。名店世界采光中庭廣場逾千平米，室內(nèi)步行商業(yè)街寬達(dá)9米，休閑空間設(shè)施充裕。在這里，購物不再是唯一目的，“逛mall“將成為都市人熱衷的生活方式。裙樓第八層世界貿(mào)易展覽中心，展覽大廳面積逾萬平米，透過二百米長的東向弧形落地玻璃，廣闊的景觀視野，一掃普通展館封閉、壓抑的傳統(tǒng)印象。在此舉行的商業(yè)展示、發(fā)布活動(dòng)將變得輕松、愉快和更具魅力。南 塔 樓南塔樓35層，高度146米。南塔樓上部（23層以上）為南京諾富特國際酒店（四星級(jí)），約300個(gè)房間（含北塔樓部分酒店式服務(wù)公寓），由法國雅高（accor）國際酒店管理集團(tuán)管理。南塔樓下部（11-22

11、層）為面積約2.6萬平米高科技商務(wù)辦公樓，按照國際公認(rèn)的智能化建筑標(biāo)準(zhǔn)bacnet（建筑自控網(wǎng)絡(luò)和數(shù)據(jù)通訊標(biāo)準(zhǔn)）的要求定位；建筑并采用大跨度的框架結(jié)構(gòu)，可任意改變間隔。北 塔 樓北塔樓38層，高度149米。北塔樓自11層-38層為面積約4.2萬平米的高檔公寓，共有130套建筑面積在240平米-370平米之間的南北躍層復(fù)式單位，或者可稱為空中別墅。裙 樓的天臺(tái)花園和雙塔的9-10層是酒店客商和公寓住戶所享有的俱樂部會(huì)所。首期工程含4萬多平米的兩層地庫，容納625個(gè)汽車車位。二、項(xiàng)目投資收益分析1項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度情況分析南京國際商城項(xiàng)目工程施工包括前后兩期，項(xiàng)目總建設(shè)期為5.5年，合計(jì)66個(gè)月，工期從

12、2001年11月開始，至2007年5月底結(jié)束。其中一期工程為南北塔樓以及裙樓建設(shè)，總建筑面積為213，617平方米，工期預(yù)計(jì)為36個(gè)月，2001年11月動(dòng)工至2004年10月結(jié)束；二期工程為60層主塔以及裙樓建設(shè)，總建筑面積158，025平方米，工期預(yù)計(jì)為30個(gè)月。2項(xiàng)目資金投入情況分析依據(jù)南京國際商城項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，項(xiàng)目靜態(tài)總投資為242882萬元，其中一期工程靜態(tài)投資為119046萬元，二期工程靜態(tài)投資為123836萬元。一期工程投資情況如下：a土地費(fèi)用： 16800萬元b工程費(fèi)用： 79569萬元c其他費(fèi)用： 17008萬元d不可預(yù)見費(fèi)（5%）： 5669萬元總投資：119046萬元

13、（折合單位成本5573元/）需要說明的是，在預(yù)計(jì)南京國際商城項(xiàng)目投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。南京國際集團(tuán)的資金投入計(jì)劃：一期工程：l 公司自籌資金及工程總包單位融資，完成進(jìn)度至裙樓結(jié)構(gòu)四層頂，約1.5億元；l 以項(xiàng)目在建工程抵押形式向銀行申請建設(shè)資金貸款約2億元；l 工程進(jìn)度至0時(shí)開始預(yù)售，以建設(shè)期銷售回籠資金（依據(jù)美聯(lián)物業(yè)銷售計(jì)劃及綜合市場各種潛在因素）約為6億元；l 資金缺口部分或采用公司股東擴(kuò)股增資或引進(jìn)戰(zhàn)略投資者或其他投資者籌措資金。二期工程：l 以一期工程物業(yè)租售回款作為二期工程的建設(shè)投入資金完成二期工程的建設(shè)；l 資金缺口部分通過貸款

14、、上市籌資或引進(jìn)投資者。3項(xiàng)目首期工程市值及收益預(yù)測（1） 一期工程市值預(yù)測預(yù)測依據(jù) 南京市目前同類相似物業(yè)的售價(jià)水準(zhǔn)表1 各建筑功能銷售單位和總價(jià)建筑功能 可售面積 銷售價(jià)格 銷售總價(jià)（） （元/） （萬元）北塔樓公寓 42044 8000 33635南塔樓辦公 26598 10000 26598南塔樓酒店 22140 13000 28782裙樓商場 84229 20000 168454北塔樓會(huì)所 5722 9800 5608地庫車位 625（個(gè)） 25（萬元/個(gè)） 156625總 計(jì) 278702項(xiàng)目首期工程市值總價(jià)及凈現(xiàn)金收入 首期工程物業(yè)總資產(chǎn)市值278702萬元（2）一期工程建成后收

15、益預(yù)測南京國際商城項(xiàng)目自進(jìn)入正負(fù)零時(shí)期，開始進(jìn)行相關(guān)樓盤的預(yù)租、預(yù)售，這就意味著項(xiàng)目啟動(dòng)后便會(huì)有現(xiàn)金流入。實(shí)施銷售依據(jù)：l 南京國際商城各功能部分的出租、出售價(jià)格的取值參照南京市目前同類物業(yè)出售、出租水準(zhǔn)而定；l 出租率的取定：基本上按照第一、第二年以70-80%的比例，正常經(jīng)營年按90%的比例取定；l 出售率的取定：商場、公寓式酒店按照建設(shè)期第二年預(yù)售50%、第三年預(yù)售30%、經(jīng)營期第一年銷售20%的比例，而住宅分別按照30%、50%、20%的比例出售；l 各種稅費(fèi)按國家標(biāo)準(zhǔn)計(jì)?。籰 折舊年限取土地費(fèi)用為50年，前期及配套費(fèi)用、業(yè)主開辦費(fèi)、室內(nèi)裝飾、不可預(yù)見費(fèi)及建設(shè)期利息折舊年限為5年，房屋

16、建筑折舊年限為30年，設(shè)備、安裝為10年，均采用分大類直線折舊；l 出租物業(yè)經(jīng)營成本按租金收入的10%計(jì)??；l 一期工程物業(yè)租售模式：商場：15%銷售，85%出租；辦公樓：100%出租；公寓式酒店、北塔住宅均100%銷售。銷售收入：一期工程可提供出售的物業(yè)包括住宅、公寓式酒店、裙樓商場的15%的物業(yè)?？傆?jì)銷售收入為：99208萬元（見表2）。表2 一期工程物業(yè)銷售收入?yún)R總（詳見附表二） 建筑功能 出售面積 銷售基價(jià) 銷售收入 （） （元/） （萬元）裙樓商場 12634 20000 27268南塔公寓式酒店 22140 13000 31679北塔樓住宅 42044 8000 40261 總 計(jì)

17、 99208 備 注：表中銷售收入中已含各功能所配車庫的銷售收入出租收入：總計(jì)年均出租收入為：78838萬元表3 一期工程物業(yè)出租收入?yún)R總（以20年經(jīng)營期計(jì)） 建筑功能 出租面積 出租基價(jià) 租金總收入 年均租金收入 （） （元/日） （萬元） （萬元） 裙樓商場 71595 20 1342953 67148南塔辦公樓 26598 8 183507 9175會(huì) 所 5722 10 50299 2515 總 計(jì) 1576759 78838備 注：表中租金收入中已含各功能所配車庫的出租收入 各經(jīng)營年度租金收入詳見附表二 要說明的是：物業(yè)租金收入成為公司今后主要利潤來源一期工程牧業(yè)租售稅利預(yù)測（詳見附

18、表二）根據(jù)附表二可知：首期工程以20年經(jīng)營期計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅后利潤716445萬元人民幣，年均稅后利潤為32566萬元人民幣。根據(jù)一期工程全投資現(xiàn)金流量分析：（詳見附表三） 投資回收期：6.66年（含建設(shè)期） 內(nèi)部收益率：23.19% 凈 現(xiàn) 值：178818萬元表4 本報(bào)告中租售模式與可研報(bào)告中的租售模式對比匯總租售模式 投資回收期 內(nèi)部收益率 凈現(xiàn)值 （年） （萬元） 出租：商場70% 可研報(bào)告測算 出售：商場30% 3.49 29.66% 81991出售：辦公、酒店、住宅辦公樓出租：商場85%本報(bào)告測算 辦公100% 6.64 23.19% 178818出售：商場15%出售：酒店、住宅四、項(xiàng)目

19、敏感性分析為了進(jìn)一步說明南京國際商城項(xiàng)目的投資收益的穩(wěn)定可靠性，本分析報(bào)告以物業(yè)銷售價(jià)格、出租價(jià)格、租售比率、總投資以及商場物業(yè)出租的出租率等作為敏感性因子，對南京國際商城項(xiàng)目各有關(guān)收益指標(biāo)進(jìn)行了單因子敏感性分析。上述有關(guān)敏感性因子，價(jià)格因子的變化相對是敏感的，尤其是商場、辦公樓的租售價(jià)格更容易受到外界因素的影響并發(fā)生較大幅度的變動(dòng)，從而影響南京國際商場的總體銷售收入、內(nèi)部收益率以及投資回收期。從南京國際商城項(xiàng)目有關(guān)收益指標(biāo)的敏感性測算結(jié)果看，該項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對較強(qiáng)，各影響因素的變動(dòng)對收益凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率以及投資回收期的影響并不是很明顯。即使在投資增加10%的不利情形下，一期工程竣工后連續(xù)

20、經(jīng)營20年的稅后利潤總值有709846萬元，內(nèi)部收益率高達(dá)21%，凈現(xiàn)值為165437萬元。表5給出了南京國際商城項(xiàng)目一期工程收益敏感性分析。表5 一期工程敏感性分析測算指標(biāo)變化比率凈現(xiàn)值（萬元）內(nèi)部收益率投資回收期（年）利潤總和（萬元）一、售價(jià) 商場售價(jià)基準(zhǔn)值80.00%90.00%110.00%120.00%17881817616817749318014418146923.19%22.73%22.96%23.43%23.67%6.646.776.716.586.51716445713196714820718069719694公寓式酒店售價(jià)基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%110.

21、00%17881817730917806417957318032823.19%22.93%23.06%23.33%23.46%6.646.726.686.606.57716445714595715520717370718295住宅(單層)售價(jià)基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817875117878517885217888623.19%23.18%23.19%23.20%23.21%6.646.656.646.646.64716445716362716403716487716528住宅(躍層)售價(jià)基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%110.00%178

22、81817699817790317972818063823.19%22.88%23.04%23.35%23.51%6.646.736.696.606.55716445714188715316717574718702二、出 租 價(jià)商場出租價(jià)格基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%110.00%17881815418016649919113820345723.19%21.33%22.26%24.11%25.02%6.647.116.686.446.26716445654213685329747561778677辦公樓臺(tái)出租價(jià)格基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%110.00%1788

23、1817560717721318042418203023.19%22.97%23.08%23.30%23.41%6.646.696.676.626.60716445708030712238720652724859會(huì)所出租價(jià)格基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817792217837017926717971523.19%22.13%23.16%23.22%23.26%6.646.666.656.646.63716445714102715273717617718788三、總 投 資基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%110.00%1788181921401

24、8548717213516543723.19%25.79%24.44%22.05%21.00%6.646.066.356.947.26716445722957719712713156709846四、出 租 率商場出租率基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%110.00%17881815418016649919113820345723.19%21.33%22.26%24.11%25.02%6.647.116.866.446.26716445654213685329747561778677辦公樓出租率基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817560717721

25、318042418203023.19%22.97%23.08%23.30%23.41%6.646.696.676.626.60716445708030712238720652724859 會(huì)所出租率基準(zhǔn)值90.00%95.00%105.00%110.00%17881817792217837017926717971523.19%23.13%23.16%23.22%23.26%6.646.666.656.646.63716445714102715273717617718788五、出租比例裙樓商場出租比例85%0%25%50%75%100%基準(zhǔn)值0%29.41%58.82%88.23%117.65%

26、178818-45984934510328815723021118623.19%7.13%14.54%18.96%22.14%24.61%6.643.133.273.393.494.35716445180081337826495570653315811097備注:凈現(xiàn)值以貼現(xiàn)率為8%計(jì)算五、項(xiàng)目投資價(jià)值分析1、南京國際商城項(xiàng)目投資收益指標(biāo)分析根據(jù)對一期工程項(xiàng)目開工后23年內(nèi)收支稅利、現(xiàn)金流量以及凈現(xiàn)值的預(yù)測，南京國際商城項(xiàng)目一期工程未來財(cái)務(wù)指標(biāo)的狀況良好，具有較好的投資價(jià)值。一期工程從第二年開始每年都有正的利潤，除第2年稅后利潤不足5000萬元外，第3年至第23年各年稅后利潤均高于2億元，從變

27、化趨勢看，一期工程稅后利潤從第5年開始呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢；項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量前3年由于處于投入建設(shè)期出現(xiàn)負(fù)凈現(xiàn)金流外，其它各年度均有正的凈現(xiàn)金流，其中第4年始凈現(xiàn)金流量從2.3億元逐年遞增。這些數(shù)據(jù)均反映出南京國際商城項(xiàng)目較好的投資收益。通過動(dòng)態(tài)財(cái)務(wù)分析預(yù)測可知項(xiàng)目一期工程的主要財(cái)務(wù)測算指標(biāo)如下：投資回收期：3.64年(不含建設(shè)期)內(nèi)部收益率:23.19%凈 現(xiàn) 值:178818萬元2、項(xiàng)目投資價(jià)值判斷通過對南京國際商城項(xiàng)目的投資規(guī)模、收益預(yù)測、投資回收期及市場需求狀況等方面的審慎分析，不管是從長期發(fā)展看，還是從短期收益看，南京國際商城項(xiàng)目具有很好的投資價(jià)值。同時(shí)，從該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)效應(yīng)看，已被南京

28、市政府列為“十五”城建重點(diǎn)建設(shè)工程，將作為南京市地標(biāo)性建筑物，該項(xiàng)目也具有較好的社會(huì)投資價(jià)值，有助于提升投資者的形象與地位，具有良好的品牌效應(yīng)。 南京國際商城項(xiàng)目一期工程可租售面積及可產(chǎn)生效益單位匯總表 附 表 一項(xiàng) 目 建 筑 功 能項(xiàng) 目 建 筑 面 積（m2）合 計(jì)商 場辦 公酒店式公寓住宅地庫分?jǐn)?、商場 建筑面積（m2）799114318842292、會(huì)所 建筑面積（m2）18221822182225657223、辦公 建筑面積（m2）252141384265984、公寓式酒店 建筑面積（m2）209541186221405、住宅（單層） 建筑面積（m2）144016416046、住

29、宅（躍層） 建筑面積（m2）393541086404407、地下汽車庫 （輛）29410075156625一期工程物業(yè)租售稅利預(yù)測附表二單位：萬元起始年限建設(shè)期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年第23年合計(jì)一經(jīng)營收入1商場出租面積71595出租率70.00%85.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.

30、00%90.00%租金(元/日.m2)20.020.621.221.922.523.223.924.625.326.126.927.728.529.430.331.232.133.134.035.136.1年租金收入365854575749902513995294154530561655785059586613746321565111670646907671149732837548277746800798248184955車位數(shù)250出租率80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%

31、90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%租金(元/月.車位)10001030106110931126115911941230126713051344138414261469151315581605165317021754車位年租金收入240278286295304313322332342352363374385396408420433446459473小計(jì)365854599750180516865323654833564785817359918617156356765474674386946171545736917590278179805258294

32、0854291342953出售面積12634預(yù)售率50.00%30.00%20.00%預(yù)收款率36.21%22.82%40.97%售價(jià)(元)200002100022050銷售收入9476597010720出售車位數(shù)44預(yù)售率50.00%30.00%20.00%預(yù)收款單37.50%22.50%40.00%售價(jià)(元)200000200000200000車位銷售收入331198353小計(jì)9807616811073270482辦公樓出租面積26598出租率75.00%80.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85

33、.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%85.00%租金(元/日.m2)8.28.48.79.09.29.59.810.110.410.711.011.411.712.012.412.813.213.614.014.4年租金收入59716560717973947616784480808322857288299094936796489937102351054210859111841152011865車位數(shù)100出租率80.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00

34、%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%起始年限建設(shè)期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年第23年合計(jì)租金(元/日.m2)10001030106110931126115911941230126713051344138414261496151315581605165317021754車位年租金收入96111115118122125129133137141145149154159163168173179184189小計(jì)606

35、7667172937512773779708209845587098970923995169802100961039910711110321136311704120551835073公寓式酒店出售面積22140預(yù)售率50.00%30.00%20.00%預(yù)收款率36.21%22.82%40.97%售價(jià)(元)130001365014333銷售收入1079368001221129804出售車位數(shù)75預(yù)售率50.00%30.00%20.00%預(yù)收款率37.50%22.50%40.00%售價(jià)(元)150000150000150000銷售收入422253450小計(jì)11215705312661309294住

36、宅單層出售面積1604預(yù)售率30.00%50.00%20.00%預(yù)收款單21.52%37.66%40.82%售價(jià)800084008820銷售收入2895055481342躍層出售面積40440預(yù)售率30.00%50.00%20.00%預(yù)收款單21.52%37.66%40.82%售價(jià)860090309482銷售收入7825136941484236361出售車位數(shù)156預(yù)售率30.00%50.00%20.00%預(yù)收款率22.50%37.50%40.00%售價(jià)200000200000200000銷售收入70211701248小計(jì)85271486416090394815會(huì)所出租面積5722出租率80.

37、00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%90.00%收益(元/日.m2)10.010.310.610.911.311.611.912.312.713.013.413.814.314.715.115.616.016.517.017.5起始年限建設(shè)期始第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年第16年第17年第18年第19年第20年第21年第22年第23年合計(jì)收益收入1671193619942054211621792244231223812453252626022680276028432928301631073200329650299合 計(jì)2983765175941065878760973628026468666627686