01月廈門世茂地產(chǎn)·廈大項(xiàng)目市場(chǎng)分析及項(xiàng)目定位建議

1、 2010 年 01 月世世世世茂茂茂茂地地地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 廈廈廈廈大大大大項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目目目目市市市市場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng)分分分分析析析析及及及及項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)目目目目定定定定位位位位建建建建議議議議目錄-1-目 錄第一部分第一部分 宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境.- - 1 1 - -一、經(jīng)濟(jì)狀況 .- 1 -1、2005-2009gdp 增長(zhǎng)走勢(shì) .- 1 -2、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平趨勢(shì)分析.- 3 -3、人口結(jié)構(gòu)情況.- 4 -4、廈門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析.- 5 -二、城市整體規(guī)劃及項(xiàng)目周邊地塊的規(guī)劃 .- 6 -1、城市區(qū)域劃分及城市發(fā)展.- 6 -2、思明區(qū)在廈門的位置及發(fā)展概況.- 10 -3、各板塊特點(diǎn)分析.- 11 -4、

2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析.- 13 -5、廈港片區(qū)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)解析.- 25 -三、近年廈門土地市場(chǎng)分析 .- 33 -1、近三年廈門公開出讓各類土地供應(yīng)分析.- 33 -2、未來土地供應(yīng)趨勢(shì).- 35 -四、項(xiàng)目調(diào)查及分析 .- 36 -1、項(xiàng)目概況.- 36 -目錄-2-第二部分第二部分 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析及產(chǎn)品建議項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析及產(chǎn)品建議.- - 3838 - -一、重點(diǎn)在售樓盤及三級(jí)市場(chǎng)分析 .- 38 -1、重點(diǎn)在售樓盤分析.- 38 -2、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)分析.- 39 -二、寫字樓、soho 辦公空間、酒店式公寓、酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀市調(diào).- 40 -1、寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研.- 40 -

3、2、soho 辦公空間市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研 .- 51 -3、高端酒店式公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研.- 54 -4、酒店市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)研.- 67 - 1 -第一部分第一部分 宏觀環(huán)境宏觀環(huán)境一、一、經(jīng)濟(jì)狀況經(jīng)濟(jì)狀況1、2005-2009gdp 增長(zhǎng)走勢(shì)增長(zhǎng)走勢(shì)年度年度gdp(gdp(億億元元) )戶籍人均戶籍人均gdp(gdp(元元) )常住人均常住人均gdp(gdp(元元) )財(cái)政收入財(cái)政收入( (億元億元) )農(nóng)民純收入農(nóng)民純收入( (元元) )人口人口( (萬人萬人) )城鎮(zhèn)人均住城鎮(zhèn)人均住房面積房面積農(nóng)村人均住農(nóng)村人均住房面積房面積200020004964963765437654/ /9292403040

4、30130130/ / /200120015565564096840968/ /1111114425442513413418.4718.4740.2040.2020022002648648465894658930328303281261264722472213713718.3118.3140.1340.1320032003760760536215362135029350291491495152515214214219.5919.5943.1643.1620042004883883601756017540146401461601605647564714714721.521.544.444.420

5、052005 1030673204575821062301532245200620061162.377247649887275.176868160.3822.9348200720071375.268223356595348.447637167.2431.9252.33200820081560.028982762651410.148475173.6729.5554.102009(1-8)2009(1-8)968.94300.58- 2 -廈門市近年經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）從 2000 年的 496 億元，增加到 2008 年的 1516 億元，提高了 3 倍，財(cái)政收入 410 億

6、元。戶籍人均 gdp 實(shí)現(xiàn) 89827 元，城鎮(zhèn)人均可支配收入 23948 元，農(nóng)民人均純收入也達(dá)到了8475 元，人們生活水平得到明顯提高。居住條件也有明顯的改善，2008 年城鎮(zhèn)人均住宅面積 29.55 平米，農(nóng)村人均住宅面積 54.1 平米。廈廈門門市市每每年年 gdp增增長(zhǎng)長(zhǎng)情情況況02004006008001000120014001600180001年02年03年04年05年06年07年08年09年(1-8月)0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%gdp值增長(zhǎng)率- 3 -2、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平趨勢(shì)分析城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平趨勢(shì)分析 數(shù)據(jù)顯示：2002 年以來，廈門居民生活水平逐漸

7、提高，收入保持穩(wěn)定增長(zhǎng)， 年平均增加可支配收入1686.25 元，年增長(zhǎng)率為 12.9%，居民生活消費(fèi)支出保持穩(wěn)定，年平均增加消費(fèi)性支出 1414.5 元，2003-2008年居民消費(fèi)性支出呈現(xiàn)高速增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率達(dá)到 13.5%。人均可支配收入(元)人均消費(fèi)支出(元)2002 年1176885042003 年1291594592004 年14443107392005 年16403118492006 年18513141622007 年21530163802008 年23948171172009 年上半年96678856- 4 -3、人口結(jié)構(gòu)情況人口結(jié)構(gòu)情況 分類 年份2001 年年2002

8、年年2003 年年2004 年年2005 年年2006 年年2007 年年2008 年年戶籍人口134.36137.16141.76146.77153.22160.38167.24173.67城鎮(zhèn)人口69.7376.383.7491.0496.18109.24114.16118.58城市化率51.90%55.63%59.07%62.03%62.77%68.11%68.26%68.28%外來常住人口73.2474.2475.2474.1471.7872.6275.7675.33外來/戶籍54.51%54.13%53.08%50.51%46.85%45.28%45.30%43.38%全市常住人口2

9、10.4211217220.91225233243249未來廈門人口預(yù)測(cè)：未來廈門人口預(yù)測(cè)：近年來，廈門市人口增長(zhǎng)率保持在 4%左右；截止 2008 年，廈門全市常住人口 249 萬人。全市戶籍人口 173.67 萬人，其中城鎮(zhèn)人口118.58 萬人。按照近年來的增長(zhǎng)速度，預(yù)計(jì)未來 5 年全市戶籍人口將達(dá)到 210 萬人左右，外來常住人口達(dá)到 100 萬人，全市常住人口規(guī)模將達(dá)到 310 萬人。廈廈門門市市戶戶籍籍人人口口增增長(zhǎng)長(zhǎng)情情況況05010015020001年02年03年04年05年06年07年08年(萬人)0%1%2%3%4%5%戶籍人口增長(zhǎng)率- 5 -4、廈門產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析廈門產(chǎn)業(yè)結(jié)

10、構(gòu)分析第一產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)合合 計(jì)計(jì)年度年度億元億元比例比例億元億元比例比例億元億元比例比例億元億元比例比例2004202.27%52459.34%33938.39%883100%2005212.04%57355.58%43742.39%1031100%2006181.60%62854%51644.40%1162100%2007171.30%73553.50%62345.20%1375100%200821.81.40%81752.40%72146.20%1560100%200911.61.20%48149.60%47749.20%969100%廈門市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)過多年

11、的調(diào)整，目前已比較合理，以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)業(yè)為輔，兩者相輔相成；第一產(chǎn)業(yè)比重很小。2009 年上半年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中，三大產(chǎn)業(yè)所占比例之比為 1.2：49.6：49.2. - 6 -二、二、城市整體規(guī)劃及項(xiàng)目周邊地塊的規(guī)劃城市整體規(guī)劃及項(xiàng)目周邊地塊的規(guī)劃1、城市區(qū)域劃分及城市發(fā)展城市區(qū)域劃分及城市發(fā)展(1)廈門城市規(guī)劃廈門城市規(guī)劃綜述綜述2000 年經(jīng)國(guó)務(wù)院正式批復(fù)的總體規(guī)劃明確廈門城市性質(zhì)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，東南沿海重要的中心城市，港口及風(fēng)景旅游城市。根據(jù)國(guó)務(wù)院的批示，2006 在通過的廈門市“十一五”規(guī)劃綱要中也明確提出，廈門的城市發(fā)展定位是“現(xiàn)代化港口風(fēng)景旅游城市和海峽西岸重要中心城市”。

12、同時(shí)，在 2004 年初，福建省提出海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)概念，明確指出“以廈門為中心的廈門灣城市群，其定位是海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的龍頭。通過體制上的優(yōu)勢(shì)，走在福建發(fā)展的前沿、生產(chǎn)力的前沿，以此帶動(dòng)漳州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并向閩西、閩中、粵東、贛南拓展?！? 7 -在“國(guó)際性港口風(fēng)景旅游城市”及“海西主要中心城市”的發(fā)展定位上，廈門市制定了建設(shè)“海灣型”城市的城市發(fā)展與規(guī)劃戰(zhàn)略，具體是以廈門島為中心，形成一個(gè)以環(huán)廈門灣為背景的扇形狀海灣，數(shù)個(gè)島嶼和優(yōu)良港口沿東、西海域周邊展開布局，從而形成“一環(huán)數(shù)片、眾星拱月”的城市格局。廈門“海在城中，城在海上”的特殊城市形態(tài)，是國(guó)內(nèi)獨(dú)特的城市景觀。(2)城市規(guī)劃功能布局城市規(guī)劃

13、功能布局結(jié)合城市空間自然形態(tài)和城市行政空間分布，在廈門市規(guī)劃中對(duì)廈門城市的空間結(jié)構(gòu)描述為：“一心兩環(huán)、一主四輔八片”的組團(tuán)式海灣城市?！耙恍囊恍摹保杭磸B門本島“兩環(huán)兩環(huán)”：環(huán)西海域的“兩灣三區(qū)”,環(huán)東海域及同安灣的“東部地區(qū)”；“一主（城）一主（城）”：即廈門本島（含鼓浪嶼），作為全市的政治、經(jīng)濟(jì)和文化的中心;“四輔（城四輔（城）”：海滄輔城、集美輔城、同安輔城、翔安輔城；“八片（區(qū)）八片（區(qū)）”：海滄輔城的馬鑾片區(qū)，集美輔城的杏林和集美片區(qū)，同安輔城的大同和西柯片區(qū)，翔安輔城的馬巷和新店劉五店片區(qū);- 8 -按此組團(tuán)式結(jié)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃，將使廈門的城市中心分布呈現(xiàn)為“單心多核”的模式。主城與輔城由

14、海域分隔，輔城之間由海灣、自然山體分隔，輔城的組團(tuán)之間也由海灣、自然山體或防護(hù)綠廓分隔，總體形成與自然生態(tài)環(huán)境配合較好的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)模式。(3)未來城市發(fā)展方向未來城市發(fā)展方向目前廈門本島發(fā)展日趨成熟飽和，未來城市發(fā)展空間主要向海灣地區(qū)和內(nèi)陸腹地拓展，未來空間發(fā)展總體應(yīng)以“優(yōu)化本島、拓展島外、兩翼并舉、各有側(cè)重、集約高效、持續(xù)發(fā)展”為指導(dǎo)方向。具體為：廈門島內(nèi)發(fā)展一直處于由西向東擴(kuò)展的過程中，由于地處海島，盡管人居環(huán)境優(yōu)越，但島內(nèi)剩余土地資源的稀缺一直是制約城市發(fā)展的瓶頸，島內(nèi)東北部片區(qū)擁有的較大規(guī)?？砷_發(fā)土地就成為城市發(fā)展的必然方向和重中之重，甚至被視為“廈門島內(nèi)最后的奶酪”。選擇島外東西兩

15、翼為今后城市空間拓展的重要方向，根據(jù)兩翼的發(fā)展現(xiàn)狀和實(shí)際條件，采取“同時(shí)發(fā)展、各有側(cè)重”的方式，從空間上真正實(shí)現(xiàn)從海島型向海灣型的發(fā)展。杏林和集美以用地功能完善和優(yōu)化為主，輔以適度的外延拓展。杏林和集美是島外開發(fā)最早的功能組團(tuán)，已經(jīng)具備一定的規(guī)模，功能仍需- 9 -完善，但缺乏有規(guī)模的可建設(shè)用地，應(yīng)以功能完善和優(yōu)化為主。推進(jìn)同安城區(qū)的完善與拓展的同時(shí)，積極引導(dǎo)同安的集中城市化和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。在發(fā)展時(shí)序上，由于本島向大陸的北通道（廈門大橋、集美大橋、brt、公鐵大橋）和西通道（海滄大橋）已形成，因此，介于兩個(gè)門檻之間沿西海域的海灣地區(qū)為空間拓展的首先區(qū)域，包括杏林灣、集美北部以及馬鑾灣等區(qū)域，

16、成為近期發(fā)展建設(shè)重點(diǎn)。上述地區(qū)跨市政走廊向西北延伸的地區(qū)，包括后溪、灌口及東孚地區(qū)為空間拓展區(qū)域，已進(jìn)入發(fā)展建設(shè)階段。隨著翔安隧道的修建，東部翔安地區(qū)成為適應(yīng)本島產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和近期產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向，將以馬巷為依托，劉五店、新店等區(qū)域成為重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。同安區(qū)依托同集路交通優(yōu)勢(shì)，近期向南集中發(fā)展西柯潘涂片區(qū)，蓮花、五顯地區(qū)，在上述發(fā)展趨勢(shì)基礎(chǔ)上形成的環(huán)東海域片區(qū)成為幾個(gè)片區(qū)交匯的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域。(4)城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響城市規(guī)劃對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的影響廈門建設(shè)國(guó)際性港口風(fēng)景旅游城市及海西主要中心城市的發(fā)展定位，并以此進(jìn)行的城市發(fā)展規(guī)劃，對(duì)提升城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，更快更好的發(fā)展打好了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，同時(shí)也對(duì)廈門房地

17、產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了機(jī)遇。廈門國(guó)際性港口風(fēng)景旅游城市的建設(shè)，改善了廈門市的居住環(huán)境，提高了人們的生活質(zhì)量，使廈門成為更適宜居住的城市，提高了城市知名度，這從而改善了廈門房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境，給房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來機(jī)會(huì)。同時(shí)，海西主要中心城市的發(fā)展建設(shè)，吸引了海峽兩岸、國(guó)內(nèi)外眾多的投資者，帶來了人流、物流、資金流，為行業(yè)發(fā)展帶來了機(jī)遇。廈門“海灣型”城市發(fā)展戰(zhàn)略，以及圍繞其展開的眾多具體措施，拓寬城市發(fā)展思路，給島外社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了機(jī)遇，眾多政策的傾移，道路交通、醫(yī)療等眾多城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，使得島外配套日益完善。使廈門房地產(chǎn)逐步走出廈門島，走向島外，從最初的島內(nèi)房地產(chǎn)獨(dú)大，到目前島內(nèi)到外平分秋色，廈門房地

18、產(chǎn)業(yè)在逐步走出廈門島的過程中，逐步壯大。- 10 -2、思明區(qū)在廈門的位置及發(fā)展概況思明區(qū)在廈門的位置及發(fā)展概況 片區(qū)內(nèi)按照市場(chǎng)特征劃分為市中心環(huán)湖板塊，廈大廈港板塊、環(huán)島路板塊、蓮前前埔板塊、蓮坂江頭板塊本項(xiàng)目位于廈大廈港板塊，是成功大道、環(huán)島路、環(huán)島干道等城市主干道交匯處，交通直達(dá)性強(qiáng)；距離機(jī)場(chǎng) 15 分鐘車程、距火車站 10 分鐘車程、距廈門港 10 分鐘車程；廈門本島由思明區(qū)和湖里區(qū)組成，思明是是廈門市的經(jīng)濟(jì)、政治、文化、金融中心，轄區(qū)面積 76 平方公里，常住人口近 80 萬人（其中戶籍人口 60 萬人），2008 年全區(qū)完成地區(qū)生產(chǎn)總值 480.3億元，財(cái)政總收入 76.3 億元，

19、社會(huì)消費(fèi)品零售總額 246.9 億元。經(jīng)濟(jì)總量已躍居全省各縣（區(qū)）首位。區(qū)域規(guī)劃：“一帶、兩地、三圈、四區(qū)” “一帶”環(huán)島路經(jīng)濟(jì)帶；“兩地”廈門高新技術(shù)研發(fā)與產(chǎn)業(yè)基地、區(qū)域外工業(yè)基地；“三圈”中山商圈、富山商圈、會(huì)展商圈；“四區(qū)”觀音山國(guó)際商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心區(qū)、鷺江道中心商務(wù)區(qū)、環(huán)筼筜湖商務(wù)休閑區(qū)、東坪山休閑度假區(qū)。湖里區(qū)湖里區(qū)思明區(qū)思明區(qū)- 11 -3、各板塊特點(diǎn)分析各板塊特點(diǎn)分析 內(nèi)容廈大廈港板塊環(huán)筼筜市中心板塊蓮前前埔板塊蓮坂江頭板塊環(huán)島路板塊區(qū)塊規(guī)劃教育、科技、文化交流與合作的重鎮(zhèn)和平臺(tái)，廈港建設(shè)為體現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代生活交融的濃厚的文化藝術(shù)氣息的可持續(xù)社區(qū)廈門行政中心、商務(wù)中心大中型住宅社區(qū)集中

20、分布的區(qū)域廈門重要的商圈之一海景自然觀光帶，商務(wù)營(yíng)運(yùn)中心土地資源寸土寸金。需拆遷才能獲得新的地塊寸土寸金。地塊資源極少有較多尚未開發(fā)的地塊土地稀缺有較多尚未開發(fā)的地塊人口環(huán)境以高校教師為代表的高素質(zhì)人口密集富人區(qū)，高素質(zhì)人口也較多工薪階層、務(wù)實(shí)家庭商貿(mào)人士為主，受教育程度低村莊村民與高收入人群并存，人口少功能定位兼具 cbd 功能和文化、旅游購物、休閑功能的“財(cái)富港灣”和“文化家園”。金融商務(wù)、 行政中心區(qū)，文化娛樂、旅游休閑為輔居住功能為主，具有會(huì)展會(huì)務(wù)和一定的商業(yè)購物功能購物、餐飲、休閑、娛樂功能為主觀光、旅游、居住環(huán)境依山傍水，文化機(jī)構(gòu)眾多，居住環(huán)境舒適，蘊(yùn)涵豐富的人文景觀。景觀豐富，出

21、行便捷，配套較齊全?；A(chǔ)教育設(shè)施缺乏環(huán)境一般。只有會(huì)展一帶臨海環(huán)境較好。環(huán)境較嘈雜，依山傍水，環(huán)境清幽。醫(yī)療、公交等生活配套相對(duì)較弱商業(yè)環(huán)境休閑氣氛濃厚，公交便利，但停車位嚴(yán)重不足匯聚了廈門市各政府機(jī)關(guān)、金融單位，環(huán)境優(yōu)越購物、休閑氛圍還較差，商業(yè)氛圍正在快速發(fā)展人口眾多交通發(fā)達(dá)，購物環(huán)境成熟，商業(yè)氛圍濃厚購物氛圍不成熟。商業(yè)、金融等生活配套較弱- 12 -中經(jīng)濟(jì)環(huán)境創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、cbd金融產(chǎn)業(yè)、購物、休閑產(chǎn)業(yè)、商務(wù)氛圍較濃厚會(huì)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展良好商業(yè)發(fā)達(dá)觀光旅游業(yè)- 13 -2008.8-2009.8思明區(qū)住宅供銷比走勢(shì)圖0.500.782.940.080.040.000.000.000.8

22、20.890.001.560.260.000.501.001.502.002.503.003.500808080908100811081209010902090309040905090609070908供銷比4、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(1) 思明區(qū)思明區(qū)思明區(qū)位于廈門市南部，由廈門本島南部和鼓浪嶼全島組成，北面與湖里區(qū)毗鄰，東、西、南面與小金門諸島及漳州市隔海相望，是廈門市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融中心。2008 年至今思明整體供銷比為 0.72，住宅供需整體相對(duì)平衡。 2009 年 1-8 月，思明區(qū)商品住宅累計(jì)新增供 應(yīng) 45.5 萬平米，累計(jì)銷售 90.2 萬平米。思明區(qū)20

23、08.8-2009.8住宅銷售走勢(shì)0200004000060000800001000001200001400001600000808080908100811081209010902090309040905090609070908020004000600080001000012000140001600018000元/面積均價(jià)2009 年 8 月區(qū)域住宅銷售量延續(xù)前兩個(gè)月上漲勢(shì)頭，共成交住宅 14.8 萬平米，占全市住宅銷量的 53%，環(huán)比上升 22%，同比大幅增長(zhǎng)6 倍；銷售均價(jià)再創(chuàng)新高，為 15578 元/，環(huán)比上揚(yáng) 19%。- 14 - 2007 年以來思明區(qū)項(xiàng)目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截止年以來

24、思明區(qū)項(xiàng)目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截止 2009 年年 8 月月 31 日）日）月份月份預(yù)售證號(hào)預(yù)售證號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售率銷售率銷售價(jià)格銷售價(jià)格07 年 4 月20070029魯能陶然北岸94.04%11791 07 年 5 月20070039康橋圣菲98.77%10238 20070046云頂至尊25.21%17614 20070047巴厘香墅五組團(tuán)100.00%8317 20070048新華城97.32%11015 07 年 6 月20070056上東美地100.00%11402 20070062百源雙璽66.93%15660 07 年 7 月20070063嘉盛新村二期 g 組團(tuán) 69.2

25、0%10283 07 年 8 月20070072萬科金域藍(lán)灣花園二期81.30%21103 20070080翡翠城二期96.56%9515 07 年 9 月20070081鴻圖嘉園二期95.21%10880 20070094鷺江海景花園二期94.21%13122 20070095南中山景疊院99.27%14352 07 年 10 月20070097瑞景公園三期100.00%8297 20070102萬科金域藍(lán)灣花園三期99.54%14520 20070105魯能領(lǐng)秀城二期37.91%14226 07 年 11 月20070108海峽國(guó)際社 a 區(qū)一期92.21%16675 20070110香山

26、碧海晴空83.06%8126 20070115海峽國(guó)際社區(qū) a 區(qū)二期52.27%31946 07 年 12 月20070116香港時(shí)代廣場(chǎng)43.29%14579 08 年 1 月20080003怡富花園二期 3#、11#100.00%7718 - 15 -20080005國(guó)際廣場(chǎng)48.21%13647 20080006玉濱城三期54.86%13028 20080011中山海景廣場(chǎng)99.02%10538 08 年 2 月20080012英皇湖畔華庭 96.86%10896 08 年 3 月20080017萬科金域藍(lán)灣花園b 地塊一期95.35%12579 08 年 4 月20080021羅賓森

27、廣場(chǎng)一期96.20%7454 20080026萬科金域藍(lán)灣花園b 地塊三期(10#樓)100.00%13090 20080027世貿(mào)鉑勛63.70%12895 08 年 5 月20080030新景 5.897.13%10240 08 年 7 月20080038領(lǐng)秀中山80.19%12674 08 年 8 月20080057萬科金域藍(lán)灣花園b 地塊二期 94.95%11950 08 年 10 月20080072新景禾祥龍郡65.90%14096 08 年 11 月20080077塑膠總廠綜合樓49.13%2754 20090011御園92.19%13530 20090012億力百家苑97.25%

28、8306 20090014禾祥觀斕88.38%12097 09 年 4 月20090015森海麗景72.24%8728 20090018林海陽光90.83%9746 09 年 5 月20090019魯能領(lǐng)秀城一期0.00%009 年 7 月20090031海峽國(guó)際社區(qū) a 區(qū)二期11#-22#樓50.23%16197 09 年 8 月20090032皇府御園（a-e 型）0.00%0 思明區(qū)由于地處城市中心區(qū)，因土地的稀缺性和各種生活配套的便利性，最受購房者青睞，銷售量和房?jī)r(jià)長(zhǎng)期占據(jù)全市各區(qū)中的第一。 2009 年前 8 個(gè)月，全區(qū)銷售量約占全市 1/4。- 16 -(2) 湖里區(qū)湖里區(qū)湖里區(qū)

29、是廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)的發(fā)祥地，位于廈門島北部，三面臨海。陸地面積61.41 平方公里，占全島46.33%，海岸線長(zhǎng)達(dá) 24 公里。湖里區(qū)依靠五緣灣和湖邊水庫的科學(xué)規(guī)劃建設(shè)，吸引了越來越多的購房置業(yè)者。2009 年 1-8 月，湖里區(qū)商品住宅累計(jì)新增供應(yīng) 23.6 萬平米，累計(jì)銷售 59.6 萬平米。供不應(yīng)求矛盾突出。 2009 年 8 月湖里區(qū)無新批準(zhǔn)預(yù)售面積，區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)較為不足。本月住宅共成交2008.8-2009.8湖里區(qū)住宅供銷比走勢(shì)圖0.008.150.000.000.002.950.000.070.410.330.001.080.000.001.002.003.004.005.006.0

30、07.008.009.000808080908100811081209010902090309040905090609070908供銷比湖里區(qū)2008.8-2009.8住宅銷售走勢(shì)0200004000060000800001000001200001400000808080908100811081209010902090309040905090609070908020004000600080001000012000140001600018000元/面積均價(jià)- 17 -5.1 萬平米，環(huán)比縮減 24%，同比增長(zhǎng) 2 倍；銷售均價(jià)小幅滑落，為 11418 元/，環(huán)比降幅 5%，同比下跌 29%。20

31、07 年以來湖里區(qū)項(xiàng)目銷售率一覽表年以來湖里區(qū)項(xiàng)目銷售率一覽表月份月份預(yù)售證號(hào)預(yù)售證號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售率銷售率銷售價(jià)格銷售價(jià)格07 年 2 月20070017源昌豪庭(一期)94.50%12559 07 年 5 月20070041國(guó)貿(mào)藍(lán)海99.04%17925 20070065翰林苑81.10%13603 07 年 7 月20070067書香佳緣99.16%11317 07 年 8 月20070073 禹洲香檳城95.24%9832 20070083芙蓉苑五期92.77%7409 20070084幸福密碼97.99%7991 20070085源昌鑫海灣(二期)51.67%22960 200

32、70086源昌鑫海灣(一期)75.88%23163 07 年 9 月20070089源昌鑫海灣(三期)58.01%21579 07 年 10 月20070098水晶森林-晶尚名苑70.85%11272 07 年 11 月20070101佳馨美墅35.64%14410 07 年 12 月20070111源昌鑫海灣(四期)37.09%18423 08 年 1 月20080001聯(lián)發(fā)五緣灣 1 號(hào)一期67.31%12005 08 年 2 月20080010福隆國(guó)際65.66%11836 08 年 5 月20080023東渡村改造(都市港灣)99.86%7944 08 年 7 月20080041富貴門

33、花園一期39.39%16190 20080059新景緣50.30%11880 08 年 9 月20080065富貴門花園(二期)66.09%7636 09 年 1 月20090004凱悅新城55.23%9018 - 18 -海滄區(qū)2008.8-2009.8住宅銷售走勢(shì)02000040000600008000010000012000014000008080809081008110812090109020903090409050906090709080100020003000400050006000700080009000元/面積均價(jià)09 年 3 月20090008幸福密碼 2 期83.61%77

34、25 09 年 4 月20090016鷺島新筑17.40%10374 09 年 5 月20090022御之苑69.04%9697 09 年 7 月20090028國(guó)際郵輪城(一期) 56.33%10598 (3) 海滄區(qū)海滄區(qū)海滄位于廈門島西面、閩南金三角突出部，西與漳州接壤，北與集美相連，東南與廈門本島隔海相望。海滄區(qū)是離島內(nèi)最近的區(qū)域，擁有環(huán)山、面海、臨湖的景觀資源，知名開發(fā)商的進(jìn)駐提升了區(qū)域樓盤品質(zhì)。09 年 1-8 月，海滄區(qū)商品住宅累計(jì)新增供應(yīng)10.6 萬平米，累計(jì)銷售 55 萬平米。供銷比為1：5海滄區(qū) 8 月無新批準(zhǔn)預(yù)售面積，區(qū)域在售房源有限，顯現(xiàn)供不應(yīng)求局面。8 月海滄區(qū)住宅共

35、成交 2.5 萬，環(huán)比下降52%，同比則增長(zhǎng) 24%；成交均價(jià) 7723 元/，2008.8-2009.8海滄區(qū)住宅供銷比走勢(shì)圖5.260.000.000.000.000.600.000.000.000.000.001.660.000.001.002.003.004.005.006.000808080908100811081209010902090309040905090609070908供銷比- 19 -環(huán)比抬升 6%，同比大幅 度上漲 22%。月份月份預(yù)售證號(hào)預(yù)售證號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售率銷售率銷售價(jià)格銷售價(jià)格07 年 1 月20070005泉舜濱海上城 a 地塊80.17%7871 20

36、070013加州海岸水印象100.00%6948 07 年 2 月20070014廈門海滄綠苑商城99.45%6857 20070024未來海岸天成47.06%8542 20070025海岸 1 號(hào)99.61%9582 07 年 4 月20070037未來海岸天御93.80%6243 20070064尚海46.26%7010 07 年 7 月20070066濱海陽光100.00%5936 07 年 9 月20070082綠苑海景國(guó)際84.63%7550 07 年 10月20070096禹洲華僑金海岸98.90%6938 20070103未來海岸天心島（1#-3#、5#-10#樓）68.21%5

37、630 20070104未來海岸天心島（ 11#-13#、15#-20#樓）88.96%5611 20070106東方高爾夫別墅40.18%30196 07 年 11月20070107彼岸patio89.56%5960 07 年 12月20070112泉舜濱海上城 b 地塊71.71%6743 20080029綠苑水岸名筑99.86%4430 08 年 5 月20080031金海華景83.16%7499 08 年 6 月20080036海景奧斯卡92.03%7896 08 年 8 月20080051綠苑水岸名筑 1-11#樓99.36%4271 - 20 -2007 年以來海滄區(qū)項(xiàng)目年以來海滄

38、區(qū)項(xiàng)目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至8 月月 31 日）日）09 年 1 月20090006幸福港灣96.54%5283 09 年 7 月20090027禹洲華僑城（b 地塊）19.37%7661 - 21 -集美區(qū)2008.8-2009.8住宅銷售走勢(shì)0200004000060000800001000001200001400000808 08090810 0811 0812 09010902 0903 0904 0905 09060907 0908010002000300040005000600070008000元/面積均價(jià)(4) 集美區(qū)集美區(qū)集美位于福建省東南沿海，居閩南金三

39、角中心地段，西北與漳州長(zhǎng)泰縣交界，東北與同安區(qū)接壤，西南與海滄區(qū)毗鄰，東南由廈門大橋及高集海堤連接廈門島，是進(jìn)出廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)的重要門戶。2008.8-2009.8集美區(qū)住宅供銷比走勢(shì)圖2.5210.860.001.270.000.000.000.001.421.600.000.000.000.002.004.006.008.0010.0012.000808080908100811081209010902090309040905090609070908供銷比2008.8-2009.8集美區(qū)住宅供銷比走勢(shì)圖2.5210.860.001.270.000.000.000.001.421.600.000

40、.000.000.002.004.006.008.0010.0012.000808080908100811081209010902090309040905090609070908供銷比- 22 -09 年 1-8 月，集美區(qū)商品住宅累計(jì)新增供應(yīng)18.4 萬平米，累計(jì)銷售 54 萬平米，供銷比為 1：3。8 月份集美區(qū)依然是住宅銷量縮減幅度最大的區(qū)域，銷售均價(jià)繼續(xù)在上行通道運(yùn)行，整體表現(xiàn)為量縮價(jià)升的態(tài)勢(shì)。本月集美區(qū)仍無新增住宅供應(yīng)量，已連續(xù)三個(gè)月無新增供應(yīng)。本月區(qū)域共成交住宅2.1 萬，環(huán)比下降 68%；成交均價(jià) 7123 元/，環(huán)比上揚(yáng) 6%。2007 年以來集美區(qū)項(xiàng)目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至年

41、以來集美區(qū)項(xiàng)目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至 8 月月 31 日）日）月份月份預(yù)售證號(hào)預(yù)售證號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售率銷售率銷售價(jià)格銷售價(jià)格07 年 2 月20070020金海灣 1-4 號(hào)樓及三期 4 號(hào)樓95.67%6932 07 年 5 月20070040金海灣二期 5#樓、6#樓99.03%7041 07 年 6 月20070051悅美筼筜 1#4#樓92.16%6878 07 年 7 月20070059中鐵海灣華庭92.00%8086 07 年 8 月20070076天鵝美苑97.89%6621 20070099樂活小鎮(zhèn)99.46%4536 20070100金海灣三期 1-3樓97.51%60

42、04 07 年 11 月20070109夏商大學(xué)康城二期（a 地塊）99.57%5966 07 年 12 月20070117 祥和雅筑78.32%5607 20080014 夏商大學(xué)康城二期 1#樓70.73%5307 08 年 3 月20080018 泉舜泉水灣 1#地塊58.85%8441 08 年 5 月20080028 夏商大學(xué)康城二期（a 地塊）97.28%4618 08 年 8 月20080052 萬美花園7.82%7000 20080061 特房.紅樹康橋56.90%5864 08 年 9 月20080064 海韻華庭76.07%5586 08 年 11 月20080078 集美

43、中心花園六期 1-7 號(hào)樓100.00%7865 09 年 4 月20090010 金博水岸(3#、4#、5#) 81.56%5833 09 年 5 月20090017 古龍御景0.00%0- 23 -(5) 同安區(qū)同安區(qū)同安是廈門市六個(gè)轄區(qū)中面積最大的一個(gè)區(qū)，是廈門市建設(shè)海灣型城市的重要組成 部分。同安房地產(chǎn)將是廈門 未來住宅郊區(qū)化的重要區(qū)域，成為連接廈門島外東部翔安、南部集美和 西部海滄的中心，房地產(chǎn)發(fā)展的空間很大。09 年 1-8 月，同安區(qū)商品住宅累計(jì)新增供應(yīng)13.7 萬平米，累計(jì)銷售 49 萬平米，供銷比為 1：3.6。8 月同安區(qū)住宅成交量繼續(xù)下挫，成交均價(jià)有所上揚(yáng)，呈現(xiàn)量縮價(jià)升態(tài)

44、勢(shì)。2008.8-2009.8同安區(qū)住宅供銷比走勢(shì)圖9.490.000.000.0010.781.580.000.050.000.010.002.160.000.002.004.006.008.0010.0012.000808080908100811081209010902090309040905090609070908供銷比同安區(qū)2008.8-2009.8住宅銷售走勢(shì)020000400006000080000100000120000140000080808090810081108120901090209030904090509060907090801000200030004000500060

45、007000元/面積均價(jià)- 24 -本月同安區(qū)無新批準(zhǔn)住宅面積。住宅銷售量共為3.0 萬，環(huán)比下滑 38%，同比增長(zhǎng) 6 倍之多；成交 均價(jià)為5021 元/，環(huán)比上抬 9%，同比下跌 23%。2007 年以來同安區(qū)項(xiàng)目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至年以來同安區(qū)項(xiàng)目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至 8 月月 31 日）日）月份月份預(yù)售證號(hào)預(yù)售證號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售率銷售率銷售價(jià)格銷售價(jià)格07 年 1 月20070009星海灣 r、r1、r2、s、t 別墅54.99%12991 07 年 6 月20070057大溪地43.73%6728 07 年 7 月20070060廈航同城灣一期85.11%6136 07 年

46、 8 月20070074 鳳凰城一期96.56%5492 20070077湖居湖墅三期83.11%2929 20070078麗水云天88.68%6830 20070087陸豐嘉園 1 號(hào)、2 號(hào)樓34.81%5797 07 年 9 月20070088汀溪山莊30.98%3921 07 年 10 月20070092錦華金都商住組團(tuán)56.87%6361 20080013我愛蓮花41.95%3433 20080015同安大唐世家三期 b1 幢98.34%6192 08 年 3 月20080016麗水云天 f、g 地塊 f1-f5、g1-g6 幢 41.37%6848 08 年 4 月20080022

47、麗水云天 b 地塊49.10%6512 08 年 5 月20080025金利藍(lán)灣新城 41.36%4421 20080032蕓溪居住公園三期94.12%4092 20080034錦輝國(guó)際花園55.89%4717 08 年 6 月20080035古莊新村(南區(qū))85.31%4390 20080037星海灣四期 a1-a12(r、s 型)別墅6.77%15938 08 年 7 月20080039廈航同城灣二期90.42%4821 20080048麗水云天 c 地塊 34.32%6504 08 年 8 月20080058西池新城一期96.58%3510 - 25 -20080080 禹洲大學(xué)城一期（

48、1#-7#樓） 84.29%4256 08 年 12 月20080083 陽光清境 86.55%5000 20090001祥順新村(5#、7#、10#、11#)66.87%4049 09 年 1 月20090005蕓溪小區(qū)南段步行街（10-12#樓）0.00%009 年 3 月20090007 同安區(qū)西池小區(qū) e 組團(tuán) 4#樓100.00%3464 09 年 5 月20090021大興商城 1 號(hào)、2 號(hào)樓 0.00%020090025鳳凰城二期 13#-17#、21# 36.89%4435 09 年 7 月20090026星海灣高層區(qū) 3 區(qū)3.12%4518 (6)翔安區(qū)翔安區(qū)翔安區(qū)位于

49、廈門東部沿海方向。東北與泉州市交界，西邊與同安區(qū)接壤，南面隔海與廈門島、金門島相望 ，地理環(huán)境優(yōu)越。是廈門市實(shí)施海灣型城市發(fā)展戰(zhàn)略，重新調(diào)整行政區(qū)劃后新設(shè)立的一個(gè)區(qū)，是廈門市 最年輕的行政區(qū)。 房地產(chǎn)發(fā)展起步時(shí)間較晚，但發(fā)展較快。截止 2009 年 8 月，翔安區(qū)住宅市場(chǎng)保持零新增供應(yīng)量；住宅銷售量、成交均價(jià)均保持上個(gè)月水平，區(qū)域 市場(chǎng)緩慢平穩(wěn)發(fā)展。8 月翔安區(qū)共成交住宅面積 4616，與上個(gè)月持平，同比增長(zhǎng) 8 倍多；成交均價(jià)為 7075 元/，保持上個(gè)月價(jià)格水平，同比跌幅 12%。2007 年以來翔安區(qū)項(xiàng)目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至年以來翔安區(qū)項(xiàng)目銷售率一覽表（數(shù)據(jù)截至 8 月月 31日）日）

50、月份月份預(yù)售證號(hào)預(yù)售證號(hào)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱銷售率銷售率銷售價(jià)格銷售價(jià)格翔安區(qū)2008.8-2009.8住宅銷售走勢(shì)0100020003000400050006000700008080809081008110812090109020903090409050906090709080100020003000400050006000700080009000元/面積均價(jià)- 26 -07 年 7月20070068特房錦繡祥安一期63.99%585307 年 12月20070113特房錦繡祥安二期12.02%598520080008特房美地雅登二期4.21%618508 年 1月20080009匯景新城中心4

51、5.71%69795、廈港片區(qū)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)解析廈港片區(qū)發(fā)展規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)解析(1) 廈港片區(qū)發(fā)展規(guī)劃廈港片區(qū)發(fā)展規(guī)劃a、規(guī)劃定位規(guī)劃定位傳承歷史，打造城市新地標(biāo)傳承歷史，打造城市新地標(biāo)廈港片區(qū)規(guī)劃定位 ：體現(xiàn)傳統(tǒng)與現(xiàn)代生活交融的濃厚的文化藝術(shù)氣息的可持續(xù)社區(qū)。未來片區(qū)將以文化交流、旅游購物、休閑娛樂為主要功能，兼有少量辦公、居住、旅館功能。其中一期對(duì)原避風(fēng)塢的改造是其重點(diǎn)，在保留避風(fēng)塢的前提下，建設(shè)游艇碼頭、觀景平臺(tái)。b、分期開發(fā)策略分期開發(fā)策略一一期期：民族路-大學(xué)路以西，環(huán)島路以東，演武路以北，廈成海景花園以南，規(guī)劃用地22.57 公頃，可開發(fā)用地 16.8 公頃。理理由由：拆遷

52、安置量小，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，市場(chǎng)期望值較高，有條件改造。該范圍與機(jī)場(chǎng)路及環(huán)島路的關(guān)系較密切，其面貌關(guān)系到社區(qū)的整體形象，需要改造。二二期期：民族路-大學(xué)路以東，思明南路以西，蜂巢山路以南，演武路以北，規(guī)劃用地27.05 公頃可開發(fā)用地 11.45 公頃。- 27 -理理由由：避風(fēng)塢周邊的改造提升了土地價(jià)值，商品房開發(fā)有了依托條件，相應(yīng)的文化休閑及購物等需求增長(zhǎng)，公共設(shè)施的開發(fā)有了市場(chǎng)前提和成熟度。三三期期：民族路-大學(xué)路以東，思明南路以西，碧山路以南，蜂巢山路以北，規(guī)劃用地15.09 公頃，可開發(fā)用地 12.25 公頃。理理由由：現(xiàn)狀質(zhì)量較好的建筑數(shù)量較多，建筑容量較大，改造難度大，而且地勢(shì)復(fù)

53、雜，分成小地塊改造不利于整體面貌的塑造。該片區(qū)相對(duì)獨(dú)立，改造要求不迫切，可選擇在遠(yuǎn)期整片進(jìn)行更新改造。c、規(guī)劃布局規(guī)劃布局規(guī)劃結(jié)構(gòu)“一心兩翼一帶三片”“一心”：指沙坡尾避風(fēng)塢文化藝術(shù)中心，是一期以及整個(gè)廈門港片區(qū)的核心 。“兩翼”：指沙坡尾避風(fēng)塢文化藝術(shù)中心南北兩側(cè)，是對(duì)中心的景觀襯托和功能支撐的主體?！耙粠А保褐笧I海步行景觀帶，串連起各個(gè)功能區(qū)和主要的公共活動(dòng)空間，是片區(qū)主要的休閑和觀景空間?！叭保喊媳敝腥齻€(gè)功能片區(qū)，即北部酒店、辦公和居住- 28 -綜合功能組團(tuán)，南部辦公、商業(yè)和居住綜合 功能組團(tuán)，以及中部 沙坡尾避風(fēng)塢文化藝術(shù)休閑功能組團(tuán)。功能分布山海相連 相互借勢(shì)片區(qū)的功能由居

54、住、商務(wù)辦公、文化娛樂、商業(yè)、酒店以及相關(guān)市政配套設(shè)施等部分構(gòu)成，其中以居住、商務(wù)辦公、文化娛樂為主。功能布局遵循 “外側(cè)（靠海一側(cè)）公建、內(nèi)側(cè)（靠民族路一側(cè)）居住、底層商業(yè)及 配套”的布局原則，以控制好濱海的建筑景觀 效果。具體布局如下：1）在機(jī)場(chǎng)路以北布置底商住宅； 2）在機(jī)場(chǎng)路及避風(fēng)塢北岸，外側(cè)布置酒店，內(nèi)側(cè)底層布置 110kv 變電站及輔助用房（靠北裙房）和部分商業(yè)用房 （靠南裙房），內(nèi)側(cè)塔樓部分布置辦公樓；3）在避風(fēng)塢周邊布置文化娛樂、藝術(shù)創(chuàng)作和展示、 文化休閑商業(yè)等功能； 4）在浪琴苑南側(cè)地塊 設(shè)置上部商務(wù)辦公（外側(cè)）廈港片區(qū)總平布局圖廈港片區(qū)總平布局圖- 29 -和居住功能（內(nèi)側(cè)

55、） ，裙房商業(yè)功能，并通過室內(nèi)空中連廊將 裙房商業(yè)串連為一體，裙房屋頂設(shè)置屋頂花園，供住戶、工作人員觀海之用； 5）在浪琴苑東側(cè)結(jié)合山?；▓@、恒達(dá)大廈以及已批綜合辦公樓，設(shè)置居住、停車樓、步行小型商業(yè)街等設(shè)施。土地利用規(guī)劃塑造濱水活力社區(qū)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)除鴻山公園外的用地主要以居住用地、工業(yè)用地、特殊用地、市政用地及道路廣場(chǎng)用地為主。 廈港片區(qū)內(nèi)土地批租包括已批在建及已批 未建用地，已批在建用地均為商品房用地，已 批未建的用地以居住、酒店為主。規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)除城市公園、軍事用地、主要道路用地、新建設(shè)用地、風(fēng)貌建筑保留用地以及公共衛(wèi)設(shè)施配 套需求用地等用地后，僅剩余 82 公頃可改造用地，而其中還有很

56、大一部分用地，因拆遷量 太大，近期難以改造。一期開發(fā)范圍土地使用的總體原則是適當(dāng)片區(qū)土地利用規(guī)劃圖片區(qū)土地利用規(guī)劃圖圖圖- 30 -的功能混合，以增強(qiáng)濱水區(qū)的活力，同時(shí)兼顧 土地使用的效率， 可根據(jù)市場(chǎng)需求及反應(yīng)，對(duì) 商住或辦公的地塊功能進(jìn)行適度的 “浮動(dòng)”，即保持商住與辦公 功能的兼容性。 空間景觀體系空間景觀體系山海滲透錯(cuò)開布局山海滲透錯(cuò)開布局一期范圍既是良好的觀景點(diǎn)，也是良好的景觀點(diǎn)。在空間景觀系統(tǒng)組織上，規(guī)劃充分考慮到景觀的因借與構(gòu)建。整體形成南北高、中間低，山海滲透的空間景觀效果。外景借勢(shì)充分引入山體與大海景觀，留足山與海的對(duì)話通道，建筑采用錯(cuò)開布局方式，減少建筑相互之間的遮擋，在片

57、區(qū)內(nèi)形成多處觀山望海的觀景區(qū)域，提升建筑的景觀價(jià)值。內(nèi)景構(gòu)建通過建筑高度與造型的控制，形成高低起伏的天際輪廓線效果。規(guī)劃建議在北側(cè)形成建筑制高點(diǎn)，建設(shè)標(biāo)志性建筑單體（星級(jí)酒店）；中部避風(fēng)塢周邊建議以保留改造利用為主（藝術(shù)港，文化休閑區(qū)），遠(yuǎn)期再根據(jù)運(yùn)營(yíng)情況決定改造的方向，但必須始終保證- 31 -避風(fēng)塢周邊的建筑必須以多層及低層為主，保證山海之間的視線通道；南側(cè)通過辦公樓建筑群體的景觀效果，形成與標(biāo)志性建筑單體呼應(yīng)的標(biāo)志性建筑群體，同時(shí)也是片區(qū)內(nèi)的建筑次高點(diǎn)。規(guī)劃同時(shí)要求考慮道路對(duì)景點(diǎn)的空間景觀效果，向海方向必須保持通透，落在建筑上的對(duì)景點(diǎn)必須精心處理。(2) 廈港片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)解析廈港片區(qū)房

58、地產(chǎn)市場(chǎng)解析a、片區(qū)市場(chǎng)概述片區(qū)市場(chǎng)概述作為廈門老市區(qū)的廈港片區(qū)，由于土地資源稀缺，近幾年土地出讓規(guī)模十分有限，片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)度小，但稀缺的地段、完善的各項(xiàng)配套（特別是優(yōu)質(zhì)的教育配套）、絕佳的景觀資源外等資源優(yōu)勢(shì)受到客戶特別是廈門本地老市民客戶的青睞。目前區(qū)域僅有鷺江海景二期一個(gè)在售項(xiàng)目，且處于尾盤階段，市場(chǎng)放量小。b、主要在售項(xiàng)目鷺江海景二期項(xiàng)目分析主要在售項(xiàng)目鷺江海景二期項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況：項(xiàng)目思明區(qū)碧山路，生活配套完善，教育資源豐富。 項(xiàng)目為一棟 34 層的高層，總建筑面積 39217，住宅總套數(shù) 265 套， 地下車位 137 個(gè)，10 層以上樓層可觀海景，戶型主要以二房、三房、四房

59、為主，由實(shí)力開發(fā)商中糧地產(chǎn)開發(fā)。項(xiàng)目各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)占地面積2902m建筑形態(tài)高層- 32 - 項(xiàng)目戶型配比及售價(jià)：備注：該數(shù)據(jù)來源房管局網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)，截止 09.11.6建筑面積39217m綠地率30%戶數(shù)/套265 套車位/個(gè)137建筑密度容積率11.9主力戶型兩房、三房、四房 戶型面積88m161 m戶型戶型戶型面積（戶型面積（m2）總套數(shù)總套數(shù)銷售率銷售率兩房?jī)蓮d兩房?jī)蓮d88-929892%三房?jī)蓮d三房?jī)蓮d143-15313496%四房三廳四房三廳157-1613394%- 33 -該項(xiàng)目于 07 年 10 月 27 日開盤，開盤當(dāng)日起價(jià) 8869 元/ ，均價(jià) 14000 元/ ，開盤銷

60、售率超過 70%。此后市場(chǎng)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，該項(xiàng)目銷售基本處于停滯狀態(tài)，目前項(xiàng)目銷售率為 94%，項(xiàng)目所剩房源基本上屬于高樓層的房源，起價(jià)15000 元/ ，均價(jià)約18000 元/ ，滯銷戶型以高樓層的兩房為主。 項(xiàng)目客戶分析： 項(xiàng)目 70%以上的客戶屬于廈門本地居民，其中有很大部分屬于老市區(qū)居民，外地客戶較少，約占 25%，其中晉江、泉州區(qū)域客戶約占 10%，龍巖、三明、莆田區(qū)域客戶約占 10%。大部分客戶購房主要用于自住，用于改善居住環(huán)境，少量年輕客戶購房用于婚房。客戶購房過程中最關(guān)注項(xiàng)目的地段、景觀資源（特別是海景），良好的教育資源也吸引了一部分客戶。c、未來市場(chǎng)供給未來市場(chǎng)供給 從短期來看