遼寧海城房地產(chǎn)市場調(diào)研綜合分析報(bào)告

1、世紀(jì)名郡項(xiàng)目策劃系列報(bào)告之房地產(chǎn)市場調(diào)研綜合分析報(bào)告發(fā)展商： 營銷策劃： 前 言市場調(diào)查背景遼寧省發(fā)布了沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)城際連接帶新城新市鎮(zhèn)規(guī)劃范圍，實(shí)質(zhì)性建設(shè)一批沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)的“新城市”。海城市緊緊抓住這一有利契機(jī)，制定了海城市推進(jìn)城鎮(zhèn)化實(shí)施方案，全力推進(jìn)“兩城兩市鎮(zhèn)”規(guī)劃建設(shè)，同時(shí)以“西進(jìn)、北躍、南優(yōu)、東控”成為海城市未來發(fā)展戰(zhàn)略走向，以海城河為發(fā)展軸線形成新的發(fā)展格局，世紀(jì)名郡也順勢而生。城市的運(yùn)營、經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展、房地產(chǎn)的進(jìn)化皆如此，世紀(jì)名郡項(xiàng)目在海城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展朝陽之時(shí)，突破時(shí)代發(fā)展的步伐，在中國的北方挺立而出，它是海城市甚至是東北地區(qū)地標(biāo)性建筑?！菊{(diào)研時(shí)間】2010年11月5日2010年11月

2、25日【調(diào)研機(jī)構(gòu)】廣州xx有限公司【調(diào)研執(zhí)行】針對世紀(jì)名郡項(xiàng)目住宅及商業(yè)市場調(diào)查工作，我們通過為期20天的專案市場調(diào)研，應(yīng)用科學(xué)系統(tǒng)、專業(yè)有序的調(diào)研方法，在全面系統(tǒng)、有目的性、有針對性的收集、統(tǒng)計(jì)地產(chǎn)和商業(yè)等相關(guān)資料的基礎(chǔ)上進(jìn)行了綜合分析，并成立專案組討論，最終形成本份報(bào)告，為項(xiàng)目的各項(xiàng)決策提供科學(xué)和準(zhǔn)確的參考。【執(zhí)行區(qū)域】 海城市區(qū)及開發(fā)區(qū)的住宅市場各大樓盤及核心商圈及各大商業(yè)項(xiàng)目的調(diào)查；【執(zhí)行對象】住宅樓盤售樓小姐、店鋪經(jīng)營者、投資者、消費(fèi)者；【執(zhí)行方法】隨機(jī)攔截訪談、深度訪談和座談；【執(zhí)行控制】制定科學(xué)可行的調(diào)查計(jì)劃，設(shè)置專業(yè)問卷，安排專員進(jìn)行訪談。【調(diào)研目的】受海城xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公

3、司的委托，通過本次住宅及商業(yè)市場調(diào)研（包括調(diào)查本地住宅開發(fā)現(xiàn)狀、住宅市場供需狀況、商場狀況、居民消費(fèi)習(xí)慣、居民購房的行為意識、店鋪經(jīng)營者的生意現(xiàn)狀等），深入分析市場空間，對未來的住宅及商業(yè)發(fā)展做出動態(tài)預(yù)測。同時(shí)，我們把工作的重點(diǎn)放在找出市場結(jié)構(gòu)的薄弱部位、市場空白點(diǎn)及未來可能的需求增長點(diǎn)來論證項(xiàng)目開發(fā)的可行性。本次市場研究工作，旨在對世紀(jì)名郡項(xiàng)目進(jìn)行銷售和招商的“投資可行性、產(chǎn)品定位、總體規(guī)劃、銷售推廣及經(jīng)營管理”等提出科學(xué)、客觀的決策依據(jù)。【調(diào)研內(nèi)容】本次市場調(diào)查以項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)楹诵恼{(diào)查區(qū)域，針對住宅、公寓、寫字間、酒店、商業(yè)等，結(jié)合當(dāng)前海城市“整體社會環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)市場、

4、居民結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣”的調(diào)查與研究，同時(shí)對目標(biāo)群體進(jìn)行訪談，對項(xiàng)目進(jìn)行swot分析，得出定位結(jié)論。本著客觀求實(shí)的作風(fēng)，采用搜集資料、走訪觀察、住宅踩盤、跟蹤訪談、交叉調(diào)研、反復(fù)求證的調(diào)研方法，獲取了寶貴的原始調(diào)研資料，并通過對有關(guān)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，形成了本份調(diào)研報(bào)告。【調(diào)研說明】本著“創(chuàng)導(dǎo)優(yōu)質(zhì)品質(zhì)，締造地產(chǎn)精品”的服務(wù)理念，以“務(wù)實(shí)、求實(shí)、科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)”的態(tài)度，對海城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀作出深入市場調(diào)研及科學(xué)論證分析后，擬定把世紀(jì)名郡項(xiàng)目打造成海城首個(gè)“普通住宅、商住公寓、寫字間、商務(wù)酒店、購物中心、風(fēng)情街區(qū)和大型停車場”于一體的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目，并將“居家、購物、餐飲、展覽、旅游、停車”為一體

5、。該項(xiàng)目建成后必成為海城市地標(biāo)性建筑群，給廣大市民提供一個(gè)中高端生活社區(qū)。我司站在城市運(yùn)營和將各類產(chǎn)品優(yōu)勢互補(bǔ)的高度上，以高瞻遠(yuǎn)矚的眼光、獨(dú)到新穎的視角，力求把世紀(jì)名郡項(xiàng)目打造成為一座功能齊備、配套齊全的動感之城。此份報(bào)告得以順利完成，非常感謝銀河公司領(lǐng)導(dǎo)和同事的大力支持！由于地域差異、市場抽樣偏差等其他因素，本報(bào)告難免存在不足，我們將在全程運(yùn)作中通過動態(tài)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功運(yùn)營。小結(jié)世紀(jì)名郡項(xiàng)目，作為海城市地標(biāo)性質(zhì)的建筑，功能至全，具有劃時(shí)代意義的重要標(biāo)志，將會以獨(dú)特的魅力，傲然聳立在海城大地。本案是項(xiàng)目第一份研究方案（海城市宏觀市場調(diào)研分析、海城市中觀市場調(diào)研分析、項(xiàng)目市場調(diào)研綜合分析、可行

6、性綜合分析以及市場調(diào)查總結(jié)分析、項(xiàng)目定位分析）。部分主體內(nèi)容的完成還需要進(jìn)行更深入更細(xì)致的大量工作，誠望貴司能予以支持和配合，同心協(xié)力，共同構(gòu)建本項(xiàng)目之輝煌。我司現(xiàn)將世紀(jì)名郡項(xiàng)目發(fā)展之建議的研究結(jié)果與貴司共同探討。運(yùn)籌帷幄，方可決勝千里；知己知彼，方能百戰(zhàn)不殆。目 錄第一部分 市場環(huán)境5第一章、海城市宏觀市場調(diào)研分析5一、遼寧省房地產(chǎn)及商旅特色的理解5二、海城城市特色的理解12三、海城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析16四、海城市城市規(guī)劃發(fā)展分析18五、海城市人口形狀分析24六、海城市交通調(diào)查分析25七、海城住宅地產(chǎn)市場分析29八、海城商業(yè)地產(chǎn)市場分析32九、海城市酒店地產(chǎn)市場分析33第二章、海城市中觀市場調(diào)查

7、分析34一、海城市居民結(jié)構(gòu)分析34二、海城市消費(fèi)者居住狀況調(diào)查分析34三、海城市消費(fèi)者投資意識及行為調(diào)查35四、海城市整體住宅地產(chǎn)分布分析36五、海城市整體商圈分布分析37六、海城市項(xiàng)目周邊配套分布分析39七、海城市區(qū)及附近主要可類比40第三章、項(xiàng)目市場調(diào)研綜合分析65一、項(xiàng)目的概況理解65二、項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)及工程進(jìn)度理解66三、海城市媒體調(diào)查分析67四、項(xiàng)目swot分析69五、項(xiàng)目適合度開發(fā)評估分析73第四章、可行性綜合分析75第一部分 市場環(huán)境第一章、海城市宏觀市場調(diào)研分析一、遼寧省房地產(chǎn)及商旅特色的理解1、遼寧省城市房地產(chǎn)及商業(yè)特色的理解遼寧省作為我國老工業(yè)基地，也是我國北方重要的港口，展

8、北國之雄奇，藏江南之毓秀，富名山、秀水、奇石、異洞，兼火辣辣的關(guān)東風(fēng)情，令多少游子，沉醉不知?dú)w路。人稱“東方魯爾”，又謂“共和國長子”，為新中國工業(yè)崛起，曾孵化出無數(shù)神奇。第一爐火紅的鋼水噴涌，第一架噴氣式飛機(jī)凌空，第一艘萬噸巨輪入海，第一臺深海機(jī)器人大洋探秘，第一個(gè)軟件園報(bào)曉于知識經(jīng)濟(jì)無數(shù)個(gè)新中國第一，就從這里冉冉升起。近年來隨著國家振興東北老工業(yè)基地的旗幟帶領(lǐng)下，遼寧緊緊抓住“東北振興和沿海開放”的雙重機(jī)遇，國民經(jīng)濟(jì)進(jìn)入平穩(wěn)快速發(fā)展的新時(shí)期。為此我們對遼寧的商業(yè)地產(chǎn)、零售業(yè)進(jìn)行了科學(xué)系統(tǒng)而有針對性的研究。憑分析數(shù)據(jù)驗(yàn)證海城市的房地產(chǎn)的市場現(xiàn)狀與發(fā)展前景，具體分析如下：2、對遼寧省房地產(chǎn)的理

9、解2007年遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資1497.6億元，比上年增長31.1%。其中，商品住宅投資1165.7億元，增長39%。全年商品房施工面積11650.1萬平方米，比上年增長35.2%；竣工面積3087.1萬平方米，增長6.2%；銷售面積3802.6萬平方米，增長25.6%；銷售額1331.2億元，增長43.5%。年末商品房空置面積1372萬平方米，比上年末下降0.3%。2008年遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資2058.1億元，比上年增長37.4%。其中，住宅投資1575.1億元，增長35.1%；商業(yè)營業(yè)用房投資298.3億元，增長53.3%。房屋施工面積14702.6萬平方米，比上年增長26.6

10、%；房屋竣工面積3540.8萬平方米，增長13.1%。商品房銷售面積4016.4萬平方米，比上年增長4.9%；商品房銷售額1507.7億元，增長12.8%。2009年遼寧省房地產(chǎn)開發(fā)投資2640.6億元，比上年增長28.1%。其中，住宅投資1932.9億元，增長22.4%；商業(yè)營業(yè)用房投資433.1億元，增長44.1%。房屋施工面積18575.5萬平方米，比上年增長24.6%；房屋竣工面積4037.3萬平方米，增長5.5%。商品房銷售持續(xù)活躍，商品房銷售面積5375.1萬平方米，比上年增長31.4%；商品房銷售額2168.3億元，增長41.0%。龐大的市場投資和供應(yīng)量，充分說明了遼寧經(jīng)濟(jì)水平的

11、逐步提高，住宅地產(chǎn)開發(fā)越來越受到投資開發(fā)企業(yè)的重視。3、對遼寧零售業(yè)的理解2008消費(fèi)品市場繁榮活躍。全年社會消費(fèi)品零售總額4917.5億元，比上年增長22%。其中，城市消費(fèi)品零售額4106.0億元，增長22.1%；縣及縣以下消費(fèi)品零售額811.5億元，增長21.6%。住宿和餐飲業(yè)零售額819.0億元，增長28.4%。2009消費(fèi)品市場活躍。全年社會消費(fèi)品零售總額5812.6億元，比上年增長18.2%。其中，城市消費(fèi)品零售額4811億元，增長18.1%；縣及縣以下消費(fèi)品零售額1001.6億元，增長18.5%。住宿和餐飲業(yè)零售額990.5億元，增長22.1%。國美、沃爾瑪、丹尼斯、家樂福、樂購等

12、世界500強(qiáng)零售業(yè)巨頭紛紛入駐遼寧，他們的到來革新了整個(gè)遼寧省零售業(yè)市場，填補(bǔ)了遼寧零售業(yè)市場大品牌的空白，提升了遼寧零售業(yè)市場消費(fèi)水平，滿足了遼寧消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，驗(yàn)證了遼寧商機(jī)無限，更加鞏固了我們對我們項(xiàng)目開發(fā)的信心，說明了遼寧省住宅地產(chǎn)的消費(fèi)能力及其龐大。三明觀點(diǎn)：1) 通過對遼寧房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)和眾多房地產(chǎn)大鱷紛紛入駐遼寧市場的分析，可見，遼寧房地產(chǎn)市場仍然火爆，遼寧省政府對遼寧房地產(chǎn)的關(guān)注力度依然很強(qiáng)，各地房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)開始對遼寧房地產(chǎn)這塊蛋糕虎視眈眈。2) 零售貿(mào)易業(yè)的繁榮，必然帶來眾多的經(jīng)營商家落戶遼寧，他們需要適合他們經(jīng)營業(yè)態(tài)的物業(yè)，同時(shí)也需要物美價(jià)廉的酒店以滿足他們的臨時(shí)

13、住宿要求。在住宿和餐飲業(yè)方面，其零售額的增長幅度最大，從側(cè)面也說明遼寧的現(xiàn)有賓館經(jīng)營狀況良好，沒有出現(xiàn)供大于求的情況。3) 遼寧經(jīng)濟(jì)發(fā)展已進(jìn)入了快速通道，而海城作為全國縣域經(jīng)濟(jì)基本競爭力百強(qiáng)縣，是商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略要地，如今kfc(肯德基)、國美等世界國際巨頭已入駐海城，充分說明了海城此戰(zhàn)略要地的顯赫位置，更驗(yàn)證了本項(xiàng)目誕生的必要性和可行性。4) 遼寧省住宅地產(chǎn)及商業(yè)的發(fā)展昌盛進(jìn)一步證明了本項(xiàng)目有很好的市場消費(fèi)空間。4、對遼寧省城市旅游特色的理解遼寧簡稱遼，遼東半島為東北“金三角”，戰(zhàn)國屬燕，秦屬遼東、遼西等郡，漢代屬幽州，遼金為東京，清為奉天省，1929年改遼寧省。遼寧現(xiàn)轄14地級市，17縣

14、級市，19縣，8自治縣，10多個(gè)市對外開放。全省15萬多平方公里，人口4319萬，有漢，滿，蒙古，朝鮮等民族，省會沈陽。遼寧位于我國東北地區(qū)的南部沿海，其東西兩端的直線距離長約372公里。南北寬約530公里，全省總面積14.75萬平方公里。其中，山地與丘陵約占60%。遼寧省重要旅游城市有本省省會、東北最大工業(yè)城市沈陽、著名輕紡工業(yè)城市、港口和旅游地大連、丹東、“鋼都”鞍山、“煤都”撫順等。遼東半島南端的大連海濱旅順口風(fēng)景區(qū)，不僅有魅力的海岸、沙灘，濱海的山巒和宜人的氣候，而且花園式的市街、日俄式的建筑和古戰(zhàn)場的遺址，更具有其獨(dú)特的風(fēng)格，不失為著名的療養(yǎng)和旅游勝地；以及游覽清初努爾哈赤和皇太極建

15、造的沈陽故宮。著名的人文旅游資源有：沈陽“九一八”歷史博物館、葫蘆島蓮花山圣水寺、葫蘆島靈山寺、錦州遼沈戰(zhàn)役紀(jì)念館、九門口長城、興城古城、前清故宮（沈陽市）等。自然景觀有：“北方桂林“冰峪溝（大連）、“華夏之寶”本溪水洞（本溪市）、“浪漫之都”大連（大連市）、旅順海濱（大連市）、千山、醫(yī)巫閭山、鳳凰山等風(fēng)景區(qū)。 九一八紀(jì)念館 圣水寺 九門口長城 靈山寺 興城古城 沈陽故宮 冰谷 千山 天健山 龍?zhí)洞髰{ 鳳凰山 興城海濱 三明觀點(diǎn)：1) 從政治區(qū)域和交通地位來看，遼寧處于重點(diǎn)要塞的位置，是東三省南下，西出的必經(jīng)之地。其承東啟西、通南達(dá)北的地理位置，決定了其在全國物流、商貿(mào)經(jīng)濟(jì)活動中的重要地位。2

16、) 遼寧境內(nèi)旅游資源豐富，節(jié)假日到當(dāng)?shù)芈糜斡^光的各地游客都會為當(dāng)?shù)氐馁e館、酒店業(yè)帶來巨大的商機(jī)。3) 旅游業(yè)發(fā)達(dá)的同時(shí)也為當(dāng)?shù)氐纳虉鰩韽?qiáng)勁購買力的消費(fèi)群體，旅游業(yè)的發(fā)達(dá)將帶動當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展，為本樓盤的投資性銷售增添保障。4) 遼寧是我國體育強(qiáng)省，足球、籃球、乒乓球、排球一直高居上流，眾多的賽事引致大量的球迷，從而帶動眾多的經(jīng)濟(jì)，如：餐飲、酒店等消費(fèi)，進(jìn)一步影響當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖肭闆r。5) 遼寧省旅游業(yè)的發(fā)展勢必帶動房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、酒店業(yè)、商業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各行業(yè)的相互作用和相互影響又推動整個(gè)遼寧省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從而形成相輔相成的經(jīng)濟(jì)共榮體。6) 哈大鐵路、沈大高速貫穿海城，優(yōu)越的交通環(huán)境為海

17、城經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展提供強(qiáng)勁的動力。7) 我們項(xiàng)目適時(shí)而生，順應(yīng)海城乃至整個(gè)遼寧省房地產(chǎn)業(yè)的市場需求，為商家、投資者、各類企事業(yè)單位、普通消費(fèi)者提供集住宅、風(fēng)情街區(qū)、購物中心、公寓、商務(wù)酒店、寫字樓、廣場和停車場為一體的復(fù)合型地產(chǎn)產(chǎn)品，無疑具有最強(qiáng)大的市場生命力，項(xiàng)目的開發(fā)完全具有市場可行性。5、對遼寧省會沈陽的了解沈陽是遼寧省的省會，東北地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化、交通和商貿(mào)中心，全國的工業(yè)重鎮(zhèn)和歷史文化名城。沈陽現(xiàn)轄九區(qū)一市三縣，總面積1.3萬平方公里，市區(qū)面積3495平方公里。總?cè)丝?20.4萬人，市區(qū)人口506.6萬人。沈陽是全國重工業(yè)基地之一。沈陽的工業(yè)門類已達(dá)到142個(gè)，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)3033

18、家，地區(qū)生產(chǎn)總值2240多億元。近年來，沈陽市委、市政府以振興沈陽老工業(yè)基地為主線；城市發(fā)展空間和產(chǎn)業(yè)布局得到拓展優(yōu)化；汽車及零部件裝備制造、電子信息、化工醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模，已成為全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要支撐；科技創(chuàng)新能力和企業(yè)研發(fā)能力不斷提高，形成了一批具有較強(qiáng)競爭力的產(chǎn)品和企業(yè)。沈陽先后獲得“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“國家森林城市”的稱號，連續(xù)兩年進(jìn)入全國百強(qiáng)城市前十名，并躋身國內(nèi)十大最具競爭力城市行列。 面對全面實(shí)施振興東北老工業(yè)基地的重要戰(zhàn)略機(jī)遇,沈陽市政府確定,到2010年把沈陽建成全國裝備制造、東北地區(qū)商貿(mào)物流和金融三大中心。沈陽以其優(yōu)越的地理位置，雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)及科技實(shí)力，完善的

19、市場體系和發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)必將成為中國最具吸引力投資地區(qū)之一。資料來源于沈陽政府網(wǎng) 三明觀點(diǎn)：1) 沈陽作為歷史文化名城，其年代悠久，旅游景點(diǎn)眾多，每年帶來充足的人氣，對本身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也有一定的帶動作用。2) 沈陽作為全國百強(qiáng)城市的前十名，并躋身全國十大最具競爭力城市行列，工業(yè)門類已達(dá)到142個(gè)，現(xiàn)在規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)3033家，2009年，沈陽地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)4359億元。如此強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力對遼寧省的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有一定的刺激。3) 沈陽市經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，也會帶動其物流行業(yè)的發(fā)展，也正因此沈陽市的發(fā)展對周邊的城市的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也有一定的輻射作用。二、海城城市特色的理解海城位于

20、遼南城市群腹地，北倚千山南望渤海；自燕秦開始置縣古稱臨溟。全境總面積2732.1平方公里。海城是遼南重要的交通樞紐城市，長大鐵路、沈大高速公路、大盤公路、京丹高速公路交織成網(wǎng)，擁有5個(gè)高速公路出口，是遼寧省高速公路出口最多，擁有環(huán)城公路的縣級城市。1985年1月17日經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，海城縣改為海城市，海城東西長80公里，南北寬44公里，總面積2732.1平方公里，其中市區(qū)面積156.2平方公里。海城市屬溫帶大陸性季風(fēng)氣候區(qū)，主要?dú)夂蛱攸c(diǎn)是四季分明。海城礦產(chǎn)資源豐富，擁有黑色金屬、有色金屬、貴重金屬和稀有金屬以及20余種非金屬礦產(chǎn)。其中菱鎂礦石品味高，儲量大，居全國第一，約占世界儲量的四分之一；滑

21、石儲量堪稱世界之最。海城境內(nèi)有白云山風(fēng)景區(qū)、孤山仙人洞古人類遺址、析木石棚等著名旅游景點(diǎn)。資料來源于海城年鑒 白云山風(fēng)景區(qū) 菱鎂礦場1、地理交通海城位于遼寧南部，距離沈陽90公里，距離大連200公里，距離北京570公里，境內(nèi)鐵路、公路網(wǎng)絡(luò)交錯。哈大鐵路客運(yùn)專線，盤海營客運(yùn)專線交匯在新海城站，中國第一條高速公路沈大高速公路、盤海營高速公路、丹海高速公路、哈大公路202國道、長大鐵路縱貫?zāi)媳?；溝海、海岫鐵路和大盤公路橫跨東西；中國聯(lián)航鞍山機(jī)場坐落在海城市的北郊。四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，為海城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。 三明觀點(diǎn)：1) 海城市內(nèi)交通銜接緊湊、分布合理，能快速通達(dá)市區(qū)每個(gè)角落，方便物流運(yùn)轉(zhuǎn)

22、，項(xiàng)目處于海城的新發(fā)展地帶，正是商家選址的首選之地，商業(yè)發(fā)展也會帶動當(dāng)?shù)刈≌禺a(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展。2) 項(xiàng)目的地理位置既遠(yuǎn)離城市中心的喧鬧，又緊密連接市中心。園區(qū)景觀、超大型購物中心形成了居住的理想家園。2、旅游文化海城擁有大量的文物古跡和風(fēng)景名勝。境內(nèi)的孤山仙人洞古人類遺址、析木石棚為國家級重點(diǎn)文物保護(hù)單位，海城高蹺、牛莊喇叭腔被列為國家級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，海城喇叭戲、皮影戲被列為省級非物質(zhì)文化遺產(chǎn)，古鎮(zhèn)牛莊被國家文化部列為“全國歷史文化名鎮(zhèn)”。 白云山、九龍川風(fēng)景區(qū)為國家aa級風(fēng)景旅游區(qū)，東四方臺溫泉度假區(qū)為國家a級旅游區(qū)。海城燦爛的歷史文化、優(yōu)美的環(huán)境為海城留下了豐富的旅游資源。三明觀點(diǎn)：1

23、) 海城市悠久的歷史和古老的文化，將對全國乃至全世界的游客產(chǎn)生巨大的吸引力，深厚文化底蘊(yùn)對經(jīng)濟(jì)的繁榮產(chǎn)生巨大的拉動力。2) 白云山、九龍山，東四方臺溫泉度假區(qū)等豐富的旅游資源可以讓海城市擁有足夠的資本向世界展示自己，旅游業(yè)的發(fā)展勢必惠及海城的賓館、酒店業(yè)以及商場，為其帶來巨大客流財(cái)源和商機(jī)。3、資源特產(chǎn)海城市有三大資源優(yōu)勢值得稱道：1) 是礦產(chǎn)資源：現(xiàn)有金、鉛、鋅、鎳、鈷、鈾、鈮等各類金屬、非金屬20余種，其中菱鎂礦儲量居全國第一，占世界儲量四分之一，滑石儲量也堪稱世界之最。2) 生物資源：海城陸地生物資源豐富，植物種類可分為69科，高等植物1500種以上，有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的800余種。主要樹種有蘋

24、果、梨、山楂、核桃、栗子、榛子等270個(gè)品種。果肉細(xì)膩，香甜多汁的南果梨本地特產(chǎn)。3) 地?zé)豳Y源：海城牛莊以北到騰鰲鎮(zhèn)一帶的地?zé)豳Y源十分豐富，已開發(fā)兩處地?zé)釡厝?，水溫達(dá)到沸點(diǎn)。泉水含有豐富的礦物質(zhì)，是療養(yǎng)、飲用和熱能利用的寶貴資源。 遼寧艾?；邢薰?滑石礦 溫泉三明觀點(diǎn)：1) 重工業(yè)是海城主要的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，對海城經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到了巨大的推動作用，旅游業(yè)的快速發(fā)展又進(jìn)一步推動海城的發(fā)展強(qiáng)大，這不僅僅能給海城帶來豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，而且增強(qiáng)海城市的城市實(shí)力，為其他行業(yè)的發(fā)展打下牢固的基礎(chǔ)。2) 豐富的礦產(chǎn)資源以及林果資源又會進(jìn)一步帶動海城的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如此良性循環(huán)，勢必引領(lǐng)海城邁向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的新里程。3)

25、 水果資源的眾多不僅僅會刺激當(dāng)?shù)氐奈锪餍袠I(yè)的發(fā)展，而且也會帶來眾多的超市百貨的廠商進(jìn)駐海城，為當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展做出巨大的貢獻(xiàn)。4、經(jīng)濟(jì)發(fā)展海城市按照企業(yè)園區(qū)化和產(chǎn)業(yè)集群化的總體發(fā)展思路，全市已形成了鋼鐵、菱鎂、織染服裝、滑石、精細(xì)化等5個(gè)產(chǎn)業(yè)集群。5個(gè)產(chǎn)業(yè)集群共有規(guī)模企業(yè)332家，從業(yè)人員13.1萬，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)值460億元、銷售收入433億元。涌現(xiàn)出了后英集團(tuán)、西洋集團(tuán)等全國500強(qiáng)企業(yè)。 三明觀點(diǎn)：1) 海城重工業(yè)的快速發(fā)展，不僅增強(qiáng)了當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)實(shí)力，而且?guī)恿似渌a(chǎn)業(yè)，尤其是房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，各產(chǎn)業(yè)間形成相輔相成的良好循環(huán)關(guān)系。2) 礦產(chǎn)資源的開采將會帶動整個(gè)海城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是住宅地產(chǎn)業(yè)的發(fā)

26、展，這也會帶動其中從事礦產(chǎn)開采行業(yè)的行業(yè)領(lǐng)先者富裕起來，而這些人將會是未來本項(xiàng)目主要客源之一。三、海城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1、國民生產(chǎn)總值（gdp）發(fā)展?fàn)顩r近年海城市國民生產(chǎn)總值逐年穩(wěn)步提高。2008年全年地區(qū)生產(chǎn)總值(gdp)實(shí)現(xiàn)410.4億元，比上年增長18.2%，2009年全年地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）530億元，比上年增長20%。資料來源：海城市政府工作報(bào)告三明觀點(diǎn)：1) 由上述數(shù)據(jù)可見，海城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅速，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展為本項(xiàng)目的順利運(yùn)營奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。2) 本項(xiàng)目的開發(fā)將為海城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入新的活力，也會進(jìn)一步刺激海城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，海城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展又促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，最終達(dá)到互利

27、的效果。2、海城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況海城市2008年全市地區(qū)生產(chǎn)總值410.4億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長18.2%其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值32.5億元，比上年增長9.4%，對產(chǎn)業(yè)總值貢獻(xiàn)率為7.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值188.6億元，比上年增長17.5%，對生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)率為45.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為189.3億元，比上年增長20.5%對生產(chǎn)總值貢獻(xiàn)率為47%。三次產(chǎn)業(yè)增加值占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的比重分別由上年的9.0:44.9:46.1優(yōu)化到7.9:46.0:46.1。三明觀點(diǎn)：1) 海城市國內(nèi)生產(chǎn)總值逐年遞增，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)比重減少。第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中主導(dǎo)地位逐步穩(wěn)固。說明人們在日常生活

28、中，越來越多地進(jìn)行了服務(wù)性消費(fèi)。2) 第一產(chǎn)業(yè)比重的下降，說明了海城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)越來越合理，也說明本市的農(nóng)業(yè)正走向產(chǎn)業(yè)化、機(jī)械化、現(xiàn)代化作業(yè)，這在一定程度上影響著社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也說明了海城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍然有很大的提升空間。3、收入水平和消費(fèi)水平2007年城市人均可支配收入達(dá)到8700元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到6458元，分別比上年增長11.5%和15%，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達(dá)到160.5億元，比上年增長13.3%。2008年城市居民人均可支配收入實(shí)現(xiàn)10200元，農(nóng)民人均純收入實(shí)現(xiàn)7655元，同比分別增長17.2和18.5%。2009年城市居民人均可支配收入13490元，農(nóng)民人均純收入10

29、160元，同比均增長15%。三明觀點(diǎn)：由上述圖標(biāo)可見，海城市的城鎮(zhèn)和農(nóng)村的人均收入水平在不斷地增加，這也說明了海城市消費(fèi)者的消費(fèi)購買力也在不斷的增強(qiáng)，同時(shí)海城市消費(fèi)者的人均消費(fèi)支出也在不斷的增加，這也說明了海城市人民的消費(fèi)欲望也在不斷的增強(qiáng)，這為本項(xiàng)目提供了強(qiáng)勁的后盾。四、海城市城市規(guī)劃發(fā)展分析1、海城城市規(guī)劃發(fā)展摘要分析近3年來，海城市以海城河為發(fā)展軸線，拉開了城市建設(shè)的序幕：城區(qū)段城市設(shè)計(jì)及景觀規(guī)劃16.6公里全面完成并開始實(shí)施；厝石山公園周邊及新立橋黎明市場19萬平方米的改造規(guī)劃正在實(shí)施；中國商品交易中心投資16億美元，占地3850畝的規(guī)劃正在實(shí)施；北關(guān)廣場30層以上的商業(yè)、公寓式建筑群

30、規(guī)劃已經(jīng)完成。“西進(jìn)、北躍、南優(yōu)、東控”成為海城市未來發(fā)展戰(zhàn)略走向。西進(jìn)即加速以西柳為中心的紡織業(yè)大發(fā)展，加快開發(fā)區(qū)建設(shè)及海城河兩岸的改造建設(shè)，以碧桂園為首的房地產(chǎn)開發(fā)將使海城市鐵西區(qū)呈現(xiàn)出新的面貌；北躍則符合鞍山市總體規(guī)劃，鞍山市向南擴(kuò)，而海城市向北躍，從鞍山達(dá)道灣到海城騰鰲鎮(zhèn)、甘泉鎮(zhèn)、南臺鎮(zhèn)一直到海城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，形成一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶；南優(yōu)則是要完成新立地區(qū)海城河沿線的改造建設(shè)；東控則是要控制外環(huán)路東側(cè)的建設(shè)開發(fā)。2、總體規(guī)劃布局及理念遼寧省2010年春節(jié)后推出了沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)城際連接帶新城新市鎮(zhèn)規(guī)劃范圍，制定了海城市推進(jìn)城鎮(zhèn)化實(shí)施方案，全力推進(jìn)“兩城兩市鎮(zhèn)”規(guī)劃建設(shè)，以專業(yè)市場集群建設(shè)為牽動

31、，建設(shè)布局與城鎮(zhèn)化布局相結(jié)合，提升城鎮(zhèn)建設(shè)水平。 “兩城”即海西新城和騰鰲新城；“兩市鎮(zhèn)”即牛莊新市鎮(zhèn)和析木新市鎮(zhèn)。其中，海西新城、騰鰲新城和牛莊新市鎮(zhèn)納入省新城新市鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，析木新市鎮(zhèn)納入鞍山市級規(guī)劃。通過大力實(shí)施整村向城鎮(zhèn)遷移，推動人口向“兩城兩鎮(zhèn)”集聚 。5年后，海城城區(qū)達(dá)到55萬，遠(yuǎn)期目標(biāo)70萬；騰鰲新城達(dá)到15萬，遠(yuǎn)期目標(biāo)30萬，“兩城”總?cè)丝谶_(dá)100萬。 南部經(jīng)濟(jì)區(qū)西部經(jīng)濟(jì)區(qū)北部經(jīng)濟(jì)區(qū)中部經(jīng)濟(jì)區(qū)東部經(jīng)濟(jì)區(qū)3、城市定位：國際生態(tài)鎂都，東北商貿(mào)名城。 主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為物流市場業(yè)、工業(yè)產(chǎn)品加工業(yè)、地產(chǎn)業(yè)三大產(chǎn)業(yè)。其中，物流市場業(yè)打造海西新城市場產(chǎn)業(yè)集群，包括服裝、水暖、箱包、4s店等多個(gè)專業(yè)

32、市場；工業(yè)產(chǎn)品加工業(yè)打造兩大工業(yè)加工園區(qū)，包括海西新城鎂制品加工園區(qū)（開發(fā)區(qū)）、海西新城專業(yè)市場配套加工園區(qū)（感王）；地產(chǎn)業(yè)包括商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)。 重點(diǎn)是建設(shè)“一區(qū)、五個(gè)綜合體”。“一區(qū)”即加速海西新城20平方公里起步區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)。 4、海城市五大經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃 東部經(jīng)濟(jì)區(qū)主要包括馬風(fēng)、牌樓、八里、英落和析木的一半。這一區(qū)域主要發(fā)展鎂砂、滑石包括白云石的綜合開發(fā)利用產(chǎn)業(yè)。要搭建三個(gè)平臺。第一個(gè)平臺是礦山開采權(quán)交易中心。第二個(gè)平臺是成立礦業(yè)公司。第三個(gè)平臺是成立承接工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的辦公室。鎂可以拉出四個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條。一是耐火材料；二是鎂金屬；三是建筑材料；四是鎂化工。這個(gè)

33、經(jīng)濟(jì)區(qū)里要打造兩個(gè)基地，一個(gè)是添加劑基地，一個(gè)是鎂金屬材料基地，或者叫金屬鎂材料基地。 南部經(jīng)濟(jì)區(qū)主要是海城經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，同時(shí)攜帶著中小、感王和西柳的一部分，中小、感王和西柳這一塊主要以印染、紡織服裝為主，因?yàn)槟且粔K有一個(gè)污水處理廠。同時(shí)西柳要規(guī)劃建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代生產(chǎn)或生活物流園區(qū)。海城開發(fā)區(qū)重點(diǎn)是發(fā)展高科技精加工產(chǎn)業(yè)，工業(yè)園區(qū)內(nèi)部要加緊動遷，路網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施要趕緊上。 西部經(jīng)濟(jì)區(qū)包括牛莊、西四、望臺以及東四西部，重點(diǎn)要圍繞口岸經(jīng)濟(jì)、旅游經(jīng)濟(jì)來發(fā)展?？傮w想法是西四要打造口岸經(jīng)濟(jì)，口岸經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)標(biāo)志就是兩條，一個(gè)是碼頭建設(shè)，第二個(gè)就是倉儲區(qū)的建設(shè)。牛莊要以傳統(tǒng)的宗教文化旅游為主，按照專家的意見來論證產(chǎn)業(yè)

34、和空間的布局。同時(shí)，在望臺、牛莊和東四三個(gè)鎮(zhèn)的夾角要規(guī)劃一個(gè)工業(yè)區(qū)，因?yàn)橛懈劭?，一定要有工業(yè)區(qū)跟著。東四的東部地區(qū)要劃入新城區(qū)。 北部經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)大騰鰲經(jīng)濟(jì)區(qū)，主要包括騰鰲、大屯、甘泉、東四方臺和耿莊五個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，重點(diǎn)是發(fā)展精細(xì)化工、冶金和裝備制造產(chǎn)業(yè)集群以及溫泉旅游資源開發(fā)產(chǎn)業(yè)。這五個(gè)鎮(zhèn)區(qū)能夠形成相對完整的經(jīng)濟(jì)區(qū)，騰鰲有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，大屯有一部分產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，甘泉具備生產(chǎn)要素，東四方臺和耿莊可作為生活要素的集聚基地，因?yàn)橛袦厝?，所以東四方臺要打造健康產(chǎn)業(yè)城，包括健康產(chǎn)業(yè)和居住。 中部城市區(qū)主要包括海州、興海、響堂、開發(fā)區(qū)、同時(shí)西柳、東四東部、南臺、王石等城市周邊鎮(zhèn)區(qū)的一部分要劃入新城區(qū)的范圍。老城區(qū)主要是

35、規(guī)范，要集中精力建設(shè)新城，將城市周邊西柳、東四、王石、南臺等鎮(zhèn)區(qū)的一部分作為擴(kuò)城的主攻方向，擴(kuò)大城市面積。新城建設(shè)方面下步關(guān)鍵是要抓好新城規(guī)劃，標(biāo)準(zhǔn)一定要高，手筆一定要大，速度一定要快。同時(shí)做好新城建設(shè)生產(chǎn)生活要素配置的測算和集約、土地供應(yīng)和建設(shè)資金的籌集、拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及新城的招商等項(xiàng)工作，新城招商重點(diǎn)是商業(yè)項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。新城建設(shè)工作要盡快啟動，盡快出形象。 5、“五個(gè)綜合體”集體規(guī)劃 “西柳中國商貿(mào)城”東區(qū)城市綜合體，初步規(guī)劃占地面積5平方公里，主要開發(fā)建設(shè)皮革皮草、服裝尾貨、針織毛衫等24大類別的專業(yè)市場，同時(shí)在海城河南岸打造3平方公里的商住區(qū)。 中國北方水暖城”及新新城市

36、綜合體，位于海城開發(fā)區(qū)東三和二臺社區(qū)，由福建新新集團(tuán)投資興建，計(jì)劃投資70億元，以中國北方水暖城為核心，主營泵閥產(chǎn)品，具有商貿(mào)、餐飲、休閑娛樂、房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)品研發(fā)等多項(xiàng)功能?！鞍艝|海城”城市綜合體，位于希望宜城南側(cè)，海城河北岸，由青島中天嘉合置業(yè)有限公司投資50億元興建，占地面積97萬，開發(fā)房地產(chǎn)和相關(guān)配套設(shè)施，建筑面積120萬。 響堂荒嶺城市綜合體，在毛祁和荒嶺地區(qū)開發(fā)建設(shè)一個(gè)包括建材市場、農(nóng)機(jī)市場、鋼鐵物流市場和4s店為主體的市場集聚地，同時(shí)打造集商住、休閑等為一體的配套設(shè)施。 “南臺中國皮具城”城市綜合體，依托南臺箱包市場、輔料市場等，建設(shè)規(guī)劃占地3平方公里的南臺中國皮具城以及商住、物

37、流、休閑、購物為一體的城市綜合體。 今年“一區(qū)、五個(gè)城市綜合體”重點(diǎn)項(xiàng)目是：改造沈大高速海城出口、海牛路兩側(cè)地塊、東四高鐵客站周邊和響堂荒嶺地塊等四個(gè)地塊和體育場、體育館、游泳館、博物館、規(guī)劃展示中心、市民藝術(shù)中心、光電中心、會展中心等“一場、三館、四中心”項(xiàng)目建設(shè)，完成三臺子大橋、鐵西中央跨河橋、關(guān)帝廟跨河橋等6座橋及南一環(huán)、北一環(huán)、西二環(huán)等10條路建設(shè)。三明觀點(diǎn)：1) 近年來海城市按照總體規(guī)劃進(jìn)行大規(guī)模建設(shè)，城市空間逐步向外擴(kuò)張，城市結(jié)構(gòu)從單中心向多中心轉(zhuǎn)變。以開發(fā)區(qū)行政文化中心發(fā)展為龍頭，荒嶺子，西柳產(chǎn)業(yè)基地為雙翼，快速發(fā)展。2) 經(jīng)過分析城區(qū)的規(guī)劃，我們可以看出未來海城發(fā)展區(qū)域主要集中

38、在“海城河兩側(cè)”：城市新區(qū)和西柳，從整體上提高海城的聚集力和競爭力。3) 項(xiàng)目地處城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，屬于城市三大副中心之一，而且毗鄰海城行政中心，未來發(fā)展前景無量。4) 房地產(chǎn)市場受政府政策的影響，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又帶動地區(qū)經(jīng)濟(jì)和財(cái)政收入的增長，兩者相輔相成、互相影響。在政府改革政策正確指引下，本項(xiàng)目逢時(shí)而生，必將得到政府和海城百姓的大力支持，為本項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作的可行性提供有力依據(jù)。五、海城市人口形狀分析隨著海城市城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，總?cè)丝谝膊粩嘣黾?，現(xiàn)總?cè)丝谝堰_(dá)114萬人，從下圖可以看出海城市總?cè)丝诓粩噙f增之趨勢。年份總?cè)丝冢ㄈf人）出生人口自然增長人口出生率（）自然增長率（）2003111.78

39、969138228.672.982004112.2918035438.183.172005112.8311921436710.63.882006113.111431441910.123.912007113.71048038679.223.42008114.28870132117.662.81 海城近年人口自然增長率0123452003年2004年2005年2006年2007年2008年三明觀點(diǎn)：（1） 上述數(shù)據(jù)表明，海城市人口總數(shù)上漲趨勢保持平穩(wěn)?？?cè)丝诓粩嘣鲩L，人口密度逐漸變大。人口是消費(fèi)的最基本組成，人口的增長、城市化水平的提高將使海城市進(jìn)入高速發(fā)展的時(shí)期。（2） 城市化是推進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的動

40、力之源，而人口的增長又為商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展描繪了一幅令人振奮的發(fā)展藍(lán)圖。海城市的人口總數(shù)的逐年遞增和城市化程度的提高，為項(xiàng)目的成功運(yùn)營提供了龐大的基礎(chǔ)消費(fèi)群體，大大降低了項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營的風(fēng)險(xiǎn)。（3） 海城市人口自然增長率快，說明了海城市剛性需求強(qiáng)烈，我們開發(fā)的小戶型住宅也正符合海城人民的要求。六、海城市交通調(diào)查分析海城市交通四通八達(dá)，境內(nèi)鐵路、公路網(wǎng)絡(luò)交錯。哈大鐵路客運(yùn)專線，盤海營客運(yùn)專線交匯在新海城站，長大鐵路縱貫?zāi)媳?；溝海、海岫鐵路和大盤公路橫跨東西；海城火車站位于遼寧省海城市內(nèi)，建于1903年。離岫巖站90公里，隸屬沈陽鐵路局沈陽鐵路分局管轄?，F(xiàn)為二等站?？瓦\(yùn)：辦理旅客乘降；行李、包裹托運(yùn)。

41、貨運(yùn)：辦理整車、零擔(dān)、集裝箱貨物發(fā)到；辦理整車貨物承運(yùn)前保管。海城市公路交通發(fā)達(dá)，沈大高速公路、盤海營高速公路、丹海高速公路、哈大公路202國道穿境而過。1、市交通與省級交通的關(guān)系飛機(jī)：海城附近有鞍山、沈陽、大連三個(gè)機(jī)場路線火車汽車海城鞍山半小時(shí)可達(dá)半小時(shí)可達(dá)海城沈陽2小時(shí)可達(dá)上沈大高速1小時(shí)可達(dá)海城大連3小時(shí)可達(dá)上沈大高速2小時(shí)可達(dá) 鞍山機(jī)場 沈陽桃仙機(jī)場 大連國際機(jī)場火車：海城市不僅有長大鐵路穿過，還有哈大鐵路客運(yùn)專線、溝海、海岫鐵路等多條鐵路。 車次始發(fā)站始發(fā)時(shí)間到站時(shí)間途經(jīng)站開車時(shí)間終點(diǎn)站t5321熊岳城21:4123:01海城23:04沈陽北t186/t187深圳20:1805:11

42、海城05:13沈陽北t185/t188沈陽北17:2419:32海城19:35深圳k96撫順北21:2500:14海城00:17北京k95北京23:0307:06海城07:09撫順北k930佳木斯12:2005:25海城05:28大連k929大連16:3320:11海城20:15佳木斯k7592丹東07:2614:19海城14:22山海關(guān)k7591山海關(guān)07:0311:59海城12:02丹東k7582鞍山20:0820:34海城20:36大連k7562昌圖12:1516:11海城16:13大連k7520凌源13:5501:52海城01:56大連k7517大連20:2000:20海城00:24凌

43、源k7386通化17:1404:17海城04:20大連k7382沈陽北07:0009:03海城09:07大連k7381大連13:1916:42海城16:45沈陽北k7376吉林西16:1001:19海城01:34大連k7375大連19:1023:13海城23:23吉林西k7374圖們16:1310:25海城10:28大連k7373大連10:2214:02海城14:06圖們k7370圖們13:2709:34海城09:36營口k7369營口14:3815:43海城15:45圖們k7360通遼08:2216:25海城16:27周水子k7359金州07:2710:50海城10:52通遼k7356赤峰1

44、8:1606:20海城06:23大連k7340丹東08:3614:29海城14:34大連k7339大連09:3813:13海城13:16丹東k7336沈陽北15:1817:05海城17:08大連k7335大連09:3012:54海城12:56沈陽北k7334延吉13:0303:17海城03:20大連k7333大連18:2022:41海城22:43延吉k7306烏蘭浩特13:5002:54海城02:56周水子k7305大連18:3922:51海城22:54烏蘭浩特k716/k717鄭州16:2815:08海城15:11大連k715/k718大連11:0814:43海城14:45鄭州k188/k1

45、89上海18:5121:06海城21:09丹東k187/k190丹東08:0214:44海城14:48上海k125/k128長春12:2618:15海城18:18西安4230沈陽15:0117:48海城17:51營口4229營口05:2806:24海城06:34蘇家屯4216沈陽21:3023:29海城23:34北京2668漠河縣21:5008:35海城08:40金州2667金州08:4013:03海城13:06漠河縣2624滿洲里19:1718:04海城18:06大連2623大連07:3411:31海城11:34滿洲里2550鞍山22:5823:29海城23:34北京2549北京23:550

46、7:26海城07:29鞍山2220齊齊哈爾13:0002:03海城02:06大連2219大連13:2916:59海城17:02齊齊哈爾2210齊齊哈爾17:2706:33海城06:36周水子2209周水子14:3017:58海城18:00齊齊哈爾2170齊齊哈爾18:3707:48海城07:53大連2169大連21:0600:47海城00:51齊齊哈爾2096佳木斯14:4307:25海城07:29盤錦2095盤錦10:3012:40海城12:43佳木斯2082/2084海拉爾19:2516:36海城16:39金州2081/2083金州08:5011:49海城11:52海拉爾2062加格達(dá)奇1

47、1:4807:10海城07:13金州2061金州14:0717:12海城17:16加格達(dá)奇2052牡丹江11:0101:41海城01:45大連2018牡丹江16:5307:36海城07:40大連2017大連12:2716:26海城16:30牡丹江1034/1035金華西23:2906:14海城06:17沈陽北1033/1036沈陽北19:3021:23海城21:26金華西公路：沈大高速公路、盤海營高速公路、丹海高速公路、哈大公路202國道構(gòu)成了海城公路網(wǎng)。 公交與出租車本案與外面的市政交通聯(lián)系得非常緊湊方便，具體情況如下：工具計(jì)費(fèi)數(shù)量路線公交車1元20多輛1路出租車5元2500輛招手即停 海城

48、出租車 三明觀點(diǎn)：1) 交通網(wǎng)絡(luò)的大力發(fā)展建設(shè)將給海城市的物流運(yùn)輸帶來極大的便利，將極大的降低在海城經(jīng)營商家的運(yùn)營成本，增加海城市的商業(yè)貿(mào)易聚合力。2) 海城市到飛機(jī)場極其方便，半小時(shí)直達(dá)鞍山機(jī)場，附近還有沈陽桃仙機(jī)場和大連國際機(jī)場，便于商務(wù)人員往來海城。3) 海城市四通八達(dá)的交通，不僅可以為居民提供出行方便，提升房屋的價(jià)值潛力，還可以提高物業(yè)的環(huán)境品質(zhì)，增加文化氣息，也改變市民的居住環(huán)境?？焖俚慕煌ǜ淖兂鞘虚g的距離，方便了游客的消費(fèi)，我們項(xiàng)目也會享受其利。4) 四通八達(dá)的交通將會為海城市的住宅地產(chǎn)的投資帶來更多的客源，支持海城市的房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 七、海城住宅地產(chǎn)市場分析1、海城市房地產(chǎn)市

49、場背景分析 政策環(huán)境分析海城市房地產(chǎn)市場離不開國內(nèi)房地產(chǎn)市場這個(gè)大氣候，國家制定的地產(chǎn)土地政策和金融政策將對海城市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，無論是住宅地產(chǎn)還是商用地產(chǎn)，故我們要對國家地產(chǎn)政策進(jìn)行研究。 2004年03月：831大限提高拿地門檻 2004年12月：嚴(yán)禁非法壓低地價(jià)招商，嚴(yán)格規(guī)范地方政府土地管理，抑制通過招商帶來的土地流失和固定資產(chǎn)投資增加。 2005年04月：“新八條”打擊炒房、炒地。超1年未動工的，征收土地閑置費(fèi)，2年則無償收回。 2005年05月：國務(wù)院“關(guān)于做好穩(wěn)定房價(jià)工作的意見”。 2006年05月：國六條出臺。 2006年07月：發(fā)布國務(wù)院辦公廳關(guān)于建立國家土地督察制度有

50、關(guān)問題的通知。 2007年03月：國土資源部發(fā)布招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定。 2007年11月：國土部、財(cái)政部、央行發(fā)布土地儲備管理辦法。 2008年10月：央行決定把個(gè)人首次置業(yè)首付金額下調(diào)到20%，契稅稅率下調(diào)到1%。 2009年5月：國務(wù)院發(fā)布的關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。 2009年6月：住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部，國家發(fā)展和改革委員會，以及財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃， 2009年10月：住建部等七部委聯(lián)合發(fā)出關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性

51、住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見，提出在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行。 2009年5月：國家稅務(wù)總局制定土地增值稅清算管理規(guī)程。 2009年12月：國務(wù)院常務(wù)工作會議發(fā)布了“國四條”。 2009年12月：國務(wù)院召開常務(wù)工作會議，發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的“國四條”。 2010年1月：國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知國十一條。三明觀點(diǎn)：1) 從上述政策可見，國家對房地產(chǎn)這一行業(yè)的管理越來越規(guī)范，為的就是是能使房地產(chǎn)行業(yè)能健康穩(wěn)步的發(fā)展，因?yàn)?/p>

52、房地產(chǎn)行業(yè)對國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著極其重要的地位。2) 2010年我國經(jīng)濟(jì)體系將面臨更加嚴(yán)重的流動性過剩問題，房地產(chǎn)市場將不再可能繼續(xù)擔(dān)負(fù)資金避險(xiǎn)池的作用，否則房地產(chǎn)業(yè)將面臨不可承受之重。對內(nèi)，現(xiàn)在金融信貸政策和稅收政策已經(jīng)趨于嚴(yán)格，投機(jī)投資資金成為重點(diǎn)防范的對象。對外，海外投資資金也將受到限制，防止外資對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的過度炒作，為地方政府一心一意做好住房保障工作創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，同時(shí)也可以穩(wěn)定市場預(yù)期，避免外來因素導(dǎo)致房價(jià)的大起大落。3) 控制資金流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)市場集中度提高。只能通過房地產(chǎn)開發(fā)貸款科目對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，控制信貸流入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的渠道，一方面，加大開發(fā)商

53、獲得信貸難度將加大，另一方面，也促使開發(fā)商通過其他融資渠道獲取資金。但在上市融資、信托等融資渠道門檻較高的情況下，資金實(shí)力不雄厚的開發(fā)商資金壓力將進(jìn)一步加大，而融資渠道較多的開發(fā)商將借此提高其市場占有率。同時(shí)由于貸款下限利率提高到基準(zhǔn)利率的1.1倍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金壓力將催升市場集中度。 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析雖然近幾年，國家陸續(xù)出臺多項(xiàng)針對房地產(chǎn)投資的調(diào)控政策，對調(diào)整海城市房地產(chǎn)也起到了一定的作用，但并未扭轉(zhuǎn)房價(jià)上漲的勢頭，07年到09年，平均增幅達(dá)到6%。2008年 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資10.7億元，全年商品房施工面積161.3萬平方米。2009年全市房地產(chǎn)施工面積227萬平方米，竣工92萬平方米，土地出讓金實(shí)現(xiàn)10億元，成為金融危機(jī)背景下，拉動財(cái)政增收、維持財(cái)政運(yùn)轉(zhuǎn)、保障發(fā)展需求的強(qiáng)勁支撐。三明觀點(diǎn)：1) 目前海城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果。依照國際房地產(chǎn)業(yè)普遍行情看，當(dāng)一個(gè)城市的人均gdp在1000美元5000美元之間是該城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期，海城市人均gdp正好處于此階段。2) 根據(jù)海城市未來規(guī)劃，將在5年內(nèi)城區(qū)人口達(dá)到55萬，這意味著從今后起每年都有幾萬人進(jìn)城，必然會