重慶金科大學(xué)城市場(chǎng)研究報(bào)告_(NXPowerLite) (2)

1、1金科大學(xué)城項(xiàng)目報(bào)告（匯報(bào)摘要版）日期：2011年1月27日專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value2本次規(guī)劃地塊本次研究地塊及本次研究地塊及建筑建筑規(guī)劃指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value3研策服務(wù)模型研策服務(wù)模型第二階段金科大學(xué)城項(xiàng)目商業(yè)部分前期研策服務(wù)金科大學(xué)城項(xiàng)目商業(yè)部分前期研策服務(wù)市場(chǎng)資料研究商業(yè)核心元素用地規(guī)劃建議商業(yè)概念建議建筑設(shè)計(jì)參考案例借鑒專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value1.0 1

2、.0 市場(chǎng)市場(chǎng)研究及立地分析研究及立地分析1.1 1.1 市場(chǎng)研究回顧市場(chǎng)研究回顧1.2 1.2 立地條件分析立地條件分析1.3 1.3 項(xiàng)目項(xiàng)目SWOTSWOT1.4 1.4 項(xiàng)目核心元素項(xiàng)目核心元素4注：市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源于業(yè)主方提供資料專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value5市場(chǎng)研究回顧大學(xué)城位于重慶市的西部，隸屬于重慶市的沙坪壩區(qū)，毗鄰重慶市七大城市副中心之一的 - 西永地區(qū)，不僅是重慶市規(guī)劃的城市高等教育集中區(qū)；也是重慶市西部新城的重要組成部分。大學(xué)城45分鐘車程地理區(qū)位大學(xué)城的地理位置相對(duì)重慶城區(qū)較為獨(dú)立，其商業(yè)無(wú)法依靠沙坪壩及

3、其他城區(qū)商圈的支持，未來(lái)大學(xué)城區(qū)域?qū)⑿纬瑟?dú)立的商圈，主要以吸引西部的人口客群為主。關(guān)鍵詞：全新的區(qū)域?qū)?業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value6市場(chǎng)研究回顧區(qū)域人口西部新城共260平方公里，是重慶市“特大城市空間拓展戰(zhàn)略”的重要載體，遠(yuǎn)期總體規(guī)劃遠(yuǎn)期總體規(guī)劃8010080100萬(wàn)人，其中大學(xué)萬(wàn)人，其中大學(xué)城人口規(guī)劃城人口規(guī)劃4343萬(wàn)人。萬(wàn)人。資料來(lái)源：業(yè)主方提供的前期市調(diào)資料表：西部新城人口數(shù)量變化情況（單位：萬(wàn)人）未來(lái)5年西部新城人口將增加到57萬(wàn)左右，其中大學(xué)城區(qū)域人口46萬(wàn)左右。大學(xué)城區(qū)域以文教功能為主，人口的大量入住可提高區(qū)域的

4、人口素質(zhì)，此類人群對(duì)區(qū)域商業(yè)層級(jí)的需求將提升，也為本項(xiàng)目自持商業(yè)的主要目標(biāo)消費(fèi)客群。圖：西部新城人口數(shù)量增長(zhǎng)情況（單位：萬(wàn)人）關(guān)鍵詞：文教與居住專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value市場(chǎng)研究回顧區(qū)位交通未來(lái)城市輕軌1號(hào)線以及井口隧道等高等級(jí)公路的逐步開(kāi)通，大學(xué)城地區(qū)與外界的聯(lián)系將會(huì)逐步加強(qiáng)。但是本項(xiàng)目距離1號(hào)線的輕軌站約2公里，且輕軌站與龍湖U城項(xiàng)目直接連通，未來(lái)地鐵客流不能成為本項(xiàng)目的目標(biāo)客群?？煽紤]開(kāi)通輕軌站到本項(xiàng)目的接駁車來(lái)拉動(dòng)人流。龍湖U城本項(xiàng)目約2KM左右一號(hào)線建設(shè)：2007-2011年七號(hào)線建設(shè)：遠(yuǎn)期規(guī)劃圖：輕軌規(guī)劃圖圖：

5、公交線路圖現(xiàn)階段大學(xué)城與外部的交通連接較為滯后，但未來(lái)公交車樞紐站將會(huì)在項(xiàng)目旁建成，公交客流將成為本項(xiàng)目的主要客群之一。關(guān)鍵詞：交通支持專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value功能分布格局市場(chǎng)研究回顧根據(jù)規(guī)劃，大學(xué)城整體規(guī)劃為三個(gè)組團(tuán)，其中本項(xiàng)目位置獨(dú)立于大學(xué)城核心商業(yè)區(qū)之外，因此本案應(yīng)以服務(wù)周邊住宅小區(qū)居民的服務(wù)功能將是本項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)，同時(shí)通過(guò)主力店鋪擴(kuò)大商圈輻射范圍，吸引諸如學(xué)生等區(qū)域其他消費(fèi)客群關(guān)鍵詞：生活居住區(qū)用地：商業(yè)為主商圈：區(qū)塊集中型為主規(guī)劃人口：25萬(wàn)人用地：住宅為主商圈：路線型為主規(guī)劃人口：24.5萬(wàn)人用地：教育為主

6、商圈：無(wú)規(guī)劃人口：28萬(wàn)人項(xiàng)目區(qū)塊位置專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value市場(chǎng)研究回顧商業(yè)發(fā)展大學(xué)城的商業(yè)，未來(lái)更多集中于中部區(qū)域，且從調(diào)研數(shù)據(jù)分析，目前商業(yè)多以服務(wù)學(xué)生消費(fèi)群為主、未來(lái)項(xiàng)目供給量較大且更多定位于中檔或以上時(shí)尚類購(gòu)物中心，故未來(lái)零售業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。故本項(xiàng)目更應(yīng)適時(shí)進(jìn)行差異化定位，強(qiáng)化周邊及本項(xiàng)目自身居民的需求，并避免布局更多零售業(yè)態(tài)，形成業(yè)態(tài)布局的差異化及項(xiàng)目整體的主題化特色訴求。關(guān)鍵詞：競(jìng)爭(zhēng)激烈、特色差異化項(xiàng)目區(qū)塊位置編號(hào)項(xiàng)目體量()1陳家橋商業(yè)43,2002富力城一期150,0003中央公園臨時(shí)商業(yè)6,0004

7、龍湖睿城配套商業(yè)街和東方劍橋配套商業(yè)58,0005卓越熙街130,0006川美商業(yè)街10,0007重大北門(mén)商業(yè)16,0008西永天街30,000總計(jì)443,20012345768專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value可達(dá)性可達(dá)性可視可視性性景觀資源景觀資源闡述周邊公路較為發(fā)達(dá)，尤其項(xiàng)目東、南兩側(cè)更適宜商業(yè)規(guī)劃使用,另地塊內(nèi)公交系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目人流有一定支持周邊地塊遮擋物較少，項(xiàng)目對(duì)外展示性較好地塊存在一定高差，此外水景有機(jī)會(huì)成為地塊商業(yè)一大亮點(diǎn)策略依托交通便捷引入可擴(kuò)大消費(fèi)商圈的業(yè)態(tài)/業(yè)種因地制宜發(fā)展具有建筑特色的商業(yè)項(xiàng)目充分利用水景資源，

8、打造特色主題101、地塊南側(cè)、東側(cè)較適宜規(guī)劃集中商業(yè)2、借助景觀資源和公路（公交）的便捷性規(guī)劃主題商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)地塊分析專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value11n現(xiàn)有及未來(lái)商業(yè)更多注重學(xué)生消費(fèi)群及零售類商業(yè)，未完全覆蓋區(qū)域消費(fèi)者n項(xiàng)目地塊處于非商業(yè)區(qū)，商業(yè)較為獨(dú)立輻射力有限；n各大院校自身商業(yè)配套的升級(jí)SWOT分析n項(xiàng)目緊鄰?fù)ㄍ瞪健⒋髮W(xué)城通往沙坪壩區(qū)的主要干道n項(xiàng)目交通可達(dá)性較好n周邊其他大型商業(yè)項(xiàng)目，如龍湖U城、富力城等的開(kāi)發(fā)，且交通條件、地理位置均優(yōu)于本項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成很大的競(jìng)爭(zhēng)n大學(xué)城總體發(fā)展規(guī)劃完善，并且得到了市政府的政策

9、支持和資金投入，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮髇易于通過(guò)水系打造景觀資源n區(qū)域大型住宅項(xiàng)目的建成，未來(lái)住宅人口將對(duì)商業(yè)層級(jí)有提高的需求n項(xiàng)目缺乏軌道等快捷交通體系支持n地塊高差對(duì)規(guī)劃存在一定影響專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value12項(xiàng)目核心元素分析區(qū)域分析區(qū)域分析全新的區(qū)域，居住與教育為主體，位于居住區(qū)內(nèi)，整體處于起步階段商業(yè)分析商業(yè)分析非商業(yè)區(qū)，側(cè)重零售發(fā)展的百貨/購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)十分激烈地塊分析地塊分析便捷的公路交通及水景資源業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)差異化差異化生活生活便捷化便捷化景觀景觀主題化主題化專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solutio

10、n, Optimizing Value2.0 2.0 商業(yè)概念建議商業(yè)概念建議13專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研分析及本項(xiàng)目核心元素的研究，本項(xiàng)目可細(xì)分兩大主要消費(fèi)客群，即通過(guò)便捷的社區(qū)功能商業(yè)業(yè)態(tài)鎖定未來(lái)周邊住宅區(qū)居民，此外通過(guò)富有特色的商業(yè)主題擴(kuò)大項(xiàng)目消費(fèi)客群，覆蓋大學(xué)城乃至西部新城區(qū)域更為廣泛的目的性消費(fèi)客群。零售服務(wù)零售服務(wù)餐飲娛樂(lè)餐飲娛樂(lè)項(xiàng)目消費(fèi)客群建議：項(xiàng)目消費(fèi)客群建議：零售服務(wù)類消費(fèi)客群：零售服務(wù)類消費(fèi)客群：未來(lái)周邊常駐居民；周邊院校宿舍教職工；餐飲娛樂(lè)類消費(fèi)客群：餐飲娛樂(lè)類消費(fèi)客群：周邊訪客；學(xué)生消

11、費(fèi)群；交通便捷帶來(lái)的其他區(qū)域目的性消費(fèi)客群內(nèi)向型：外延型：專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value項(xiàng)目商業(yè)主題建議：項(xiàng)目商業(yè)主題建議： 以打造快捷、專業(yè)化的社區(qū)型購(gòu)物中心+景觀休閑餐飲街區(qū)，形成業(yè)態(tài)互動(dòng)及功能互補(bǔ)的空間聯(lián)系性主題商業(yè)項(xiàng)目。社區(qū)型購(gòu)物中心社區(qū)型購(gòu)物中心休閑餐飲街區(qū)休閑餐飲街區(qū)主題景觀建筑主題景觀建筑專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value16項(xiàng)目初期通過(guò)超市主力店吸引人流通過(guò)特色餐飲提升商業(yè)吸引力檔次定位適中，與周邊消費(fèi)客群的需求相符合通過(guò)兒童城主題型主力店來(lái)擴(kuò)大項(xiàng)

12、目覆蓋范圍通過(guò)大型超市為項(xiàng)目提供便捷化服務(wù)，吸引更多家庭消費(fèi)客群零售業(yè)態(tài)差異化定位，以品牌折扣店為項(xiàng)目亮點(diǎn)突出兒童教育特色陽(yáng)光新生活廣場(chǎng)比如世界購(gòu)物中心尚街購(gòu)物中心引進(jìn)大型主力店擴(kuò)大項(xiàng)目輻射范圍并滿足居住消費(fèi)群日常所需；零售業(yè)態(tài)差異化（諸如引入品牌折扣店等）商業(yè)檔次定位應(yīng)適中，結(jié)合兒童消費(fèi)方面的業(yè)態(tài)，強(qiáng)化項(xiàng)目獨(dú)有特色，擴(kuò)大項(xiàng)目輻射范圍案例可借鑒因素對(duì)本項(xiàng)目啟示社區(qū)型社區(qū)型/ /地區(qū)型購(gòu)物中心案例借鑒小結(jié)地區(qū)型購(gòu)物中心案例借鑒小結(jié)專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value17親水景觀設(shè)計(jì)建筑小品設(shè)計(jì)推廣活動(dòng)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)燈光設(shè)計(jì)標(biāo)志景觀設(shè)計(jì)

13、項(xiàng)目建筑特色（色彩、天棚） 餐飲娛樂(lè)主題及業(yè)態(tài)比例 特色景觀建筑北京藍(lán)色港灣新加坡克拉碼頭強(qiáng)調(diào)餐飲店鋪的主題和獨(dú)特性，形成別具特色的餐飲街區(qū)景觀設(shè)計(jì)與商業(yè)街緊密聯(lián)系，同時(shí)注重色彩、廣場(chǎng)、景觀、燈光、小品等細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)最大程度的實(shí)現(xiàn)水景與商業(yè)的結(jié)合案例可借鑒因素對(duì)本項(xiàng)目啟示親水型商業(yè)街區(qū)親水型商業(yè)街區(qū)/ /項(xiàng)目案例借鑒小結(jié)項(xiàng)目案例借鑒小結(jié)新加坡VIVO CITY專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value18社區(qū)購(gòu)物社區(qū)購(gòu)物中心設(shè)想中心設(shè)想專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value19特色餐

14、飲特色餐飲主題街區(qū)主題街區(qū)專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value3.0 3.0 用地規(guī)劃建議用地規(guī)劃建議20專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value地塊評(píng)審地塊評(píng)審D地塊商業(yè)地塊商業(yè)E地塊商業(yè)地塊商業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)發(fā)展優(yōu)勢(shì)1、將公交車站、社會(huì)停車場(chǎng)、商業(yè)有效縱向結(jié)合，南側(cè)規(guī)劃商場(chǎng)強(qiáng)化可視性及可及性，增加客流互動(dòng)性，提升商業(yè)土地價(jià)值；2、地塊較為規(guī)整、地形平緩，有利于商業(yè)的平面規(guī)劃與設(shè)計(jì)；3、社會(huì)停車場(chǎng)與自身停車場(chǎng)可適當(dāng)結(jié)合，有效節(jié)約土地資源及開(kāi)發(fā)成本1、對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃設(shè)計(jì)變更較小2、利于

15、發(fā)揮水系資源3、面寬較大，商業(yè)展示較好4、與周邊住宅/學(xué)校聯(lián)系度提高發(fā)展劣勢(shì)發(fā)展劣勢(shì)1、加油站將會(huì)對(duì)底層商業(yè)沿街展示產(chǎn)生一定影響；2、公交站不可調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)1、與公交體系聯(lián)系度降低DE商業(yè)地塊評(píng)審分析：商業(yè)地塊評(píng)審分析：專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing ValueD1E2E2E2E1加油站用地住宅用地D1商場(chǎng)：10,0003層=30,000（自持）E1E2注：E地塊用地面積：28,606 E地塊商業(yè)建筑占地面積：12,432 m2 E地塊建筑密度

16、為43.5%商業(yè)街：總建筑面積33,184 （銷售）詳見(jiàn)下一頁(yè)Soho/服務(wù)式公寓：4,137 18層 3棟=71,816 （銷售）說(shuō)明：因地塊形狀及商業(yè)整體規(guī)劃，我司將E地塊商業(yè)建筑密度規(guī)劃在50%左右，符合一般商業(yè)營(yíng)運(yùn)設(shè)計(jì)原則。D3D2D2底商：（面積待定）D3Soho/服務(wù)式公寓：（待定）物業(yè)類型物業(yè)類型/ /建筑面積建筑面積 D D地塊地塊建筑面積（建筑面積（） E E地塊地塊建筑面積（建筑面積（）銷售銷售105,000105,000自持自持30,00030,000合計(jì)合計(jì)135,000135,000 原提案：原提案：D D地塊公交體商業(yè)概念（因公交站不可調(diào)整本概念較難實(shí)施）地塊公交體

17、商業(yè)概念（因公交站不可調(diào)整本概念較難實(shí)施）專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing ValueD324原規(guī)劃圖購(gòu)物中心（調(diào)整）辦公、公寓、SOHO(調(diào)整)底商（調(diào)整）住宅（原規(guī)劃）D1D2D3公交站（原規(guī)劃）建議調(diào)整后規(guī)劃圖停車場(chǎng)（原規(guī)劃）D4D1D3D5E1E2E3D4E4E1E2E3E4商業(yè)街（調(diào)整）酒吧街（調(diào)整）方案一方案一加油站（原規(guī)劃）D5D2現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value25專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional S

18、olution, Optimizing Value26D1公交總站社會(huì)停車場(chǎng)加油站住宅E1E2E3E3D1底商:2層/3層，約1.7萬(wàn)（銷售）E1E2E3購(gòu)物中心:7,0003層=2.1萬(wàn) （自持、未含地下）商業(yè)街:2/3層、總建筑面積約2.5萬(wàn) （銷售）SOHO/服務(wù)式公寓:約5.6萬(wàn)(銷售) (面積可調(diào))注：E地塊用地面積：28,606 E地塊商業(yè)建筑占地面積：15,818 E地塊建筑密度為55%說(shuō)明：因地塊形狀及商業(yè)整體規(guī)劃，我司將E地塊商業(yè)建筑密度規(guī)劃在50%左右，符合一般商業(yè)營(yíng)運(yùn)設(shè)計(jì)原則。物業(yè)類型物業(yè)類型/ /建筑面積建筑面積 D D地塊地塊建筑面積（建筑面積（） E E地塊地塊建筑

19、面積（建筑面積（）銷售銷售17,00017,00081,00081,000自持自持- -21,00021,000（地上層）（地上層）10,00010,000（地下層）（地下層）合計(jì)合計(jì)119,000119,000（未含自持地下面積）（未含自持地下面積）方案一方案一現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value27現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value入入入入入入入入入入入入各物業(yè)建筑形態(tài)交

20、通動(dòng)線入入入入周邊交通動(dòng)線人流動(dòng)線車流動(dòng)線人流入口車流入口入入入入入入入入入入方案一方案一社區(qū)大門(mén)入口現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value底商(D1地塊）L2L1連鎖快餐/生活配套/服飾/藥店/銀行特色餐飲/酒吧/診所方案方案一一商業(yè)街（ E地塊北側(cè)）商業(yè)街(E地塊)潮流飾品/飲品水吧/酒吧/冰激凌店/銀行/主題餐廳L3L2L1B1停車場(chǎng)特色餐飲特色餐飲主題餐廳/高級(jí)餐廳/酒吧/KTV/網(wǎng)吧/足浴購(gòu)物商場(chǎng)（E地塊南側(cè)）露臺(tái)2F1FB1B2超級(jí)市場(chǎng)停車場(chǎng)品牌零售服飾、數(shù)碼家電、生活雜貨3

21、F零售服飾、家飾家居、運(yùn)動(dòng)休閑、數(shù)碼家電兒童成長(zhǎng)教室、培訓(xùn)、兒童類零售業(yè)態(tài)、書(shū)店、品牌餐飲、美容美發(fā)注：購(gòu)物中心商業(yè)區(qū)域亦可在前期租賃予本地百貨公司（含超市），降低前期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)配以特色品牌餐飲及其他服務(wù)功能商鋪。商業(yè)街區(qū)域部分跨層退臺(tái)店，可以做成風(fēng)格獨(dú)特主題餐廳及酒吧增加整體商業(yè)趣味性。D1地塊E地塊現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value原規(guī)劃圖辦公、公寓、SOHO(調(diào)整)建議調(diào)整后規(guī)劃圖D6D2D5E1E2D4E3E1E2E3商業(yè)街（調(diào)整）酒吧街（調(diào)整）D1E2方案二方案二D3D

22、330底商（調(diào)整）住宅（原規(guī)劃）D1D2D3公交站（原規(guī)劃）停車場(chǎng)（原規(guī)劃）D4加油站（原規(guī)劃）D5商場(chǎng)（調(diào)整）D6現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value31D6D1E2E2E2E1D6商場(chǎng):總建筑面積2.7萬(wàn)（其中B1:10,500、1F:10,000 、2F6,500)（自持）D1底商:3,5002層=7,000E1商業(yè)街:2/3層、總建筑面積3.3萬(wàn) （銷售）E2Soho/服務(wù)式公寓: 3棟約6.9萬(wàn)(銷售,面積可調(diào))物業(yè)類型物業(yè)類型/ /建筑面積建筑面積 D D地塊地塊建筑面積（

23、建筑面積（） E E地塊地塊建筑面積（建筑面積（）銷售銷售7,0007,000102,000102,000自持自持27,00027,000合計(jì)合計(jì)136,000136,000說(shuō)明：因地塊形狀及商業(yè)整體規(guī)劃，我司將E地塊商業(yè)建筑密度規(guī)劃在50%左右，符合一般商業(yè)營(yíng)運(yùn)設(shè)計(jì)原則。注：E地塊用地面積：28,606 E地塊商業(yè)建筑占地面積：12,432 m2 E地塊建筑密度為43.5%公交總站社會(huì)停車場(chǎng)加油站住宅方案二方案二現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value入入周邊交通動(dòng)線人流動(dòng)線車流動(dòng)線人流

24、入口車流入口各物業(yè)建筑形態(tài)交通動(dòng)線入入入入入入入入入入入入入入方案二方案二入入現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value品牌餐飲、數(shù)碼IT、生活雜貨家居、潮流零售購(gòu)物商場(chǎng)（D6）商業(yè)街（E地塊）潮流飾品/飲品水吧/酒吧/冰激凌店/銀行/洗衣/藥店/郵局/診所L2L1B1L3L2L1B1超級(jí)市場(chǎng)停車場(chǎng)停車場(chǎng)特色餐飲/PUB注：購(gòu)物中心商業(yè)區(qū)域亦可在前期租賃予本地百貨公司（含超市），降低前期運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)配以特色品牌餐飲及其他服務(wù)功能商鋪。商業(yè)街區(qū)域部分跨層退臺(tái)店，可以做成風(fēng)格獨(dú)特主題餐廳及酒吧

25、增加整體商業(yè)趣味性。特色餐飲/PUB主題餐廳/高級(jí)餐廳/酒吧/KTV/網(wǎng)吧/足浴33現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議現(xiàn)有商業(yè)建筑布局提案建議專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value4.0 4.0 建筑設(shè)計(jì)參考建筑設(shè)計(jì)參考34專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value35項(xiàng)目的出入口設(shè)計(jì)須醒目、開(kāi)放，具有視覺(jué)沖擊性的商業(yè)入口將會(huì)大大提升項(xiàng)目的影響力建筑設(shè)計(jì)參考建筑設(shè)計(jì)參考專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value 建筑地標(biāo)設(shè)計(jì)商業(yè)街入口

26、設(shè)置建筑景觀，形成人流匯聚地，同時(shí)亦將成為區(qū)域地標(biāo)。建筑設(shè)計(jì)參考建筑設(shè)計(jì)參考專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value建筑地標(biāo)景觀節(jié)點(diǎn)強(qiáng)調(diào)親水商業(yè)街特色，在項(xiàng)目中段區(qū)域設(shè)置小型廣場(chǎng)，同時(shí)增加節(jié)點(diǎn)景觀。建筑設(shè)計(jì)參考建筑設(shè)計(jì)參考專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value建筑設(shè)計(jì)參考建筑設(shè)計(jì)參考專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value跨層店退臺(tái)設(shè)計(jì)在高樓層設(shè)置露臺(tái)，一定程度降低高樓層商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，且從設(shè)計(jì)角度豐富了立面效果,增加親水效果建筑設(shè)計(jì)參考建筑設(shè)計(jì)參考專 業(yè) 創(chuàng) 造 價(jià) 值Exceptional Solution, Optimizing Value空間交通動(dòng)線設(shè)計(jì)通過(guò)連廊銜接商業(yè)街，使商業(yè)街成為一個(gè)有效的整體。建筑設(shè)計(jì)參考建筑設(shè)計(jì)參考專 業(yè)