湖北天門市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告20頁

1、天門市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告天門市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研報告1.天門市概況2.商業(yè)概況3.項目地塊簡介4.個案分析5.房地產(chǎn)概況6.調(diào)研報告總結(jié)1 天門市概況天門市概況2011年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）274.52億元同比增長15.1%較去年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比城鎮(zhèn)居民可支配收入13885.75元13.7%農(nóng)村居民可支配收入7406.88元19.33%三大產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值第一產(chǎn)業(yè)63.66億元4.0%25.36:46.14:28.523.19:49.68:27.13第二產(chǎn)業(yè)136.39億元22.5%第三產(chǎn)業(yè)74.47億元13.2%分行業(yè)看，工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸及郵政業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、金融保險業(yè)、房地

2、產(chǎn)業(yè)以及營利性服務(wù)業(yè)分別增長23.2%、15.6%、11.2%、9.5%、9.3%、13.6%、7.7%和20.8%。固定資產(chǎn)投資156.1億元同比增長37.2%2011年末 存款余額206.95億元，增長24%貸款余額61.92億元，增長33.4%。 社會消費品零售總額152.7億元18.1%全市固定投產(chǎn)投資156.1億元37.2%天門市主要經(jīng)濟指標(biāo)天門市主要經(jīng)濟指標(biāo)注：了解詳細(xì)內(nèi)容，請看注：了解詳細(xì)內(nèi)容，請看38頁內(nèi)容頁內(nèi)容 湖北天門市地處鄂中腹地江漢平原，東鄰漢川市、應(yīng)城市，南鄰仙桃市、潛江市，北鄰京山縣、鐘祥市，西鄰沙洋縣。地理位置優(yōu)越，東接武漢，西通荊宜，位于武漢與湖北省第二大城市宜

3、昌的中點，南瀕漢江黃金水道，北枕三峽過境鐵路。緊銜107、318國道和滬蓉、滬渝高速公路，京珠高速公路復(fù)線（隨岳高速）縱貫市境南北。天門市是武漢城市圈重要組成部分。天門市概況 人口情況 天門市總面積2622平方千米，2011年末全市常住人口總量136.9萬， 公安戶籍人口總量167萬，城鎮(zhèn)常住人口56萬。有少數(shù)民族20個。 城市交通 天門是江漢平原的交通中心 。公路：公路：天仙一級公路、隨岳高速公路、 武荊高速公路穿越市境；鐵路：鐵路：長荊鐵路穿市北而過，并設(shè)天門站。 已經(jīng)開工建設(shè)的滬漢蓉高速鐵路過境天門，并在仙北工業(yè)園設(shè)二級客 運站和貨運編組站。滬漢蓉高速鐵路建成通車后，天門至武漢僅需30

4、分鐘，天門至上海4小時30分，天門至成都4小時。水運：水運：全省最大 的人工河漢北河穿天門城區(qū)而過。漢江黃金水道流經(jīng)市域南部，并 在岳口鎮(zhèn)建有1500噸級港口。 地方特色 素有“三鄉(xiāng)寶地”的美譽，是聞名全國的內(nèi)地僑鄉(xiāng)、文化之鄉(xiāng)、蒸菜之 鄉(xiāng)、棉花之鄉(xiāng)和中國曲藝之鄉(xiāng) 經(jīng)濟發(fā)展 2011年，全市累計完成地區(qū)生產(chǎn)總值（gdp）274.52億元，同比增長15.1%；分行業(yè)看，工業(yè)、建筑業(yè)、交通運輸及郵政業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)、金融保險業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)以及營利性服務(wù)業(yè)分別增長23.2%、15.6%、11.2%、9.5%、9.3%、13.6%、7.7%和20.8%。 20072011天門市地區(qū)生產(chǎn)總值

5、20072011生產(chǎn)總值增長速度 從三大產(chǎn)業(yè)增加值來看第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值63.66億元，增長4.0%，第二產(chǎn)業(yè)增加值136.39億元，增長22.5%，第三產(chǎn)業(yè)增加值74.47億元，增長13.2%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比由上年的25.36：46.14：28.5調(diào)整到23.19：49.68：27.13。2007-2011年天門市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比變化情況 全年完成全社會固定資產(chǎn)投資156.1億元，同比增長37.2%（因統(tǒng)計方法制度調(diào)整，同期基數(shù)可比口徑為113.75億元），其中500萬元以上項目投資額147.1億元，增長37.3%。實現(xiàn)社會消費品零售總額152.7億元，同比增長18.1% 2011年全市城鎮(zhèn)居

6、民人均可支配收入13885.75元，同比增長13.7%，農(nóng)村居民人均純收入7406.88元，同比增長19.3%。 2011年，全市地方財政總收入共完成11.1億元，較上年增長41.81%，地方財政公共預(yù)算收入7.9億元，同比增長46.68%（調(diào)整口徑，下同），其中各項稅收收入5.14億元，增長61.44%，實現(xiàn)地方基金收入12.26億元，增長67.36%。地方財政支出總計38.5億元，增長36.2%。 城市發(fā)展規(guī)劃 天門市目前的商業(yè)設(shè)施主要集中在老城區(qū)內(nèi)，尤其是人民大道、閘北路、四牌樓街兩側(cè)。規(guī)劃商業(yè)金融用地形成“一主一副”商業(yè)中心的格局?！耙恢鳌笔侵敢劳兄鞒菂^(qū)南部新建的華泰商貿(mào)城地區(qū)建成的商

7、業(yè)、娛樂、科技、辦公中心，以興建大規(guī)模的現(xiàn)代商場、物流中心為主，為城南部新區(qū)的居民提供商業(yè)服務(wù)，以體現(xiàn)城市新貌及城市的現(xiàn)代氣息。“一副”是指在天門市主城區(qū)現(xiàn)有商業(yè)中心的基礎(chǔ)上，以老城現(xiàn)有商業(yè)為核心，整治改造形成的商業(yè)中心。 2 商業(yè)概況商業(yè)概況示意圖商業(yè)概況示意圖商業(yè)核心點注：義烏商貿(mào)城位于寶安商業(yè)廣場的南側(cè)，直線距離2公里左右3 項目地塊簡介項目地塊簡介 南湖大市場位于城區(qū)人民大道中端，1985年由市工商局建成開業(yè)，2001年底劃歸市場物業(yè)開發(fā)管理局管理。南湖大市場以農(nóng)貿(mào)為主，其他行業(yè)并存的綜合批發(fā)市場，是天門最大的綜合性市場。整個營業(yè)面積為24000平方米，擁有各類攤位1080個 。 南湖

8、大市場南湖市場租金情況南湖市場租金情況農(nóng)貿(mào)市場部分市場百貨部分位置租金備注位置租金備注入口處門面店800010000元/年里側(cè)6000元/年左側(cè)(產(chǎn)權(quán)私人)前段34萬/年第一家攤位費180元/月/攤位包括米面、調(diào)料、水產(chǎn)、蔬菜等中段13500元/年均價家禽類220元/月/攤位左右后端6000元/年最后一家肉類1400到800元/季度 從靠近出口處計算，每隔5個鋪位遞減100元/季度 右側(cè)(產(chǎn)權(quán)供銷社)最后一家，3年前帶貨轉(zhuǎn)讓34萬，去年租金12000中間一家 ，2年前帶貨轉(zhuǎn)讓45萬，去年租金15000 南湖市場是天門最大的綜合批發(fā)零售市場，歷史上也是天門第一市場。 市場輻的范圍比較廣、知名度較

9、高，是本市第一農(nóng)貿(mào)市場，且為本市餐 飲業(yè)批發(fā)采購的首選市場； 南湖市場是老式頂棚建筑結(jié)構(gòu)，不能避免舊式農(nóng)貿(mào)市場臟亂差的局面, 且修建時間久遠(yuǎn)，頂棚等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)老化； 地塊由填湖形成，地勢比較低，雨季經(jīng)常被水淹，所以在改造過程中地 下的開發(fā)是不允許的，這樣停車位的規(guī)劃就只能考慮露天或者樓上； 部分商戶在義烏小商品市場購買商鋪，因其商鋪面積小、產(chǎn)品倉儲雇用 成本及租金成本高、地理位置偏遠(yuǎn)等原因而沒有運營； 地塊與商業(yè)核心點寶安商業(yè)廣場隔人民大道遙相呼應(yīng)，位置優(yōu)越，周邊 商業(yè)正處于迅速發(fā)展時期，天門人傳統(tǒng)思維上習(xí)慣來此消費，不缺乏人 氣，未來此地塊商業(yè)價值不言而喻。評價分析資豐市場資豐市場中壩路中

10、壩路人民路人民路文峰大世界文峰大世界泰寧市場泰寧市場中百倉儲對面地塊 該地塊東至東湖路，西至鴻漸路，南至元春街，北至四牌樓街，占地64畝。其中南側(cè)與寶安商業(yè)廣場的元春街相鄰，地塊東側(cè)為中百倉儲購物廣場，地理位置優(yōu)越。 東湖路四牌樓街鴻漸路元春街項目地塊周邊道路簡介項目地塊周邊道路簡介東湖路是天門市南北走向的城市主要干道，長約300米,此地段原來人氣較差，后因中百的建立帶動了附近的人氣，使得這里逐漸形成以電動車、體育用品、餐飲為主的附屬商業(yè)街，店鋪門面形象較好，其所有權(quán)為文化宮所有，租金比較低，一般在50至70元/月/，且上漲幅度較??；但隨著人氣不斷聚集，門店轉(zhuǎn)讓費上漲幅度較大，現(xiàn)階段單門面（3

11、0左右）轉(zhuǎn)讓費一般在14萬元到16萬元。分析其租金低的原因是因為人氣是中百帶動的，基本還沒有培育屬于自己的消費群體，商戶自發(fā)組成業(yè)態(tài)缺乏合理的配合，商業(yè)氣息不濃，使得現(xiàn)階段的商業(yè)價值不高。 四牌樓街位于項目地塊北側(cè)，長約190米。集中了天門市公安局、林業(yè)局、商務(wù)局等單位與宿舍區(qū)，人流集中，商業(yè)主要以沿街門面為主，業(yè)態(tài)有餐飲、休閑，服裝業(yè)態(tài)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)大部分歸水利局所有，租金水平在3050元/月/，現(xiàn)有商業(yè)價值低，轉(zhuǎn)讓費在1至2萬左右。客觀原因是街區(qū)離商業(yè)中心有一定距離，商業(yè)氛圍較弱。主觀原因是門面較小，面積在7左右，形象老舊。項目地塊周邊道路簡介項目地塊周邊道路簡介鴻漸路位于項目地西側(cè)，長約22

12、0米，產(chǎn)權(quán)部分屬于交通局和財政局，北段以雜貨店，小餐飲店、婚慶、市場百貨為主，南段靠近寶安商業(yè)廣場，呈現(xiàn)百貨業(yè)態(tài)，主要品牌有哥弟、意爾康、秋水伊人、cc&dd、真維斯、朵以。此路段租金呈階梯狀分布。北段租金在60元/月/以內(nèi)，南段租金水平接近300元/月/。分析有三：一是因為整體偏離商業(yè)中心區(qū)，且自身的商業(yè)還沒發(fā)展起來，所以現(xiàn)階段商業(yè)價值不高；二是北段人氣欠缺，再加上門面形象差，面積小，格局還不規(guī)則，所以租金目前較低；三是南部銜接寶安商場，分享了核心商業(yè)區(qū)的人氣，所以租金水平劇增。元春街位于項目地南側(cè)，長約240米，產(chǎn)權(quán)多歸私人所有。西段業(yè)態(tài)以服裝百貨為主，多為市場貨，租金在210元/月/左右。東段以五金配件業(yè)態(tài)為主。門面較小，形象一般，租金在80元/月/以內(nèi)。該街西段銜接寶安商業(yè)區(qū)，共享了寶安旺盛的人氣，所以租金較高；東段雖然也靠近中百倉儲商區(qū)，但因業(yè)態(tài)上的組合缺乏聯(lián)系性，所以分享不到中百的人氣，所以租金較低 目前項目地塊周邊商業(yè)因為業(yè)態(tài)組合的不合理，缺乏配合和聯(lián)系性, 再 加上門面面積小，形象“老、久、差”使得總體租金水平偏低，但近來店面轉(zhuǎn)讓費的不斷上漲，顯示出了這里商業(yè)的巨大升值空間項目地塊地理位置較為優(yōu)越，四面臨街，交通方