經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項目投資風(fēng)險分析

1、 經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項目投資風(fēng)險分析經(jīng)營性物業(yè)貸款及景區(qū)風(fēng)景旅游項目投資風(fēng)險分析23目 錄第一節(jié) 經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險分析2一、淺析經(jīng)營性物業(yè)貸款的風(fēng)險控制2（一）什么是經(jīng)營性物業(yè)貸款2（二）經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險控制的重點內(nèi)容2二、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險分析及審計重點3（一）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的業(yè)務(wù)背景和特點4（二）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款存在的風(fēng)險4（三）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的審計重點5三、小心“經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款”6四、商業(yè)銀行防范經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險的幾點建議9（一）經(jīng)營性物業(yè)貸款常見的風(fēng)險10（二）風(fēng)險的防范措施11第二節(jié) 景區(qū)風(fēng)景旅游項目投資風(fēng)險分析12一、旅游投資項目中的風(fēng)險評價及防

2、范研究12（一）旅游投資項目中存在的風(fēng)險種類13（二）目前旅游投資項目風(fēng)險評價防范的現(xiàn)狀13（三）加強和提高旅游投資項目中風(fēng)險評價和防范水平質(zhì)量的建議14二、加強旅游項目風(fēng)險管理的建議對策15（一）旅游投資項目的特點15（二）旅游投資項目的風(fēng)險16（三）加強旅游投資項目風(fēng)險管理的建議對策18三、醫(yī)療健康旅游城市綜合體規(guī)劃與投資風(fēng)險管理19第一節(jié) 經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險分析一、淺析經(jīng)營性物業(yè)貸款的風(fēng)險控制經(jīng)營性物業(yè)貸款作為一種新型融資品種，以其額度適中、期限較長、還款壓力較小等特點，為借款人盤活資產(chǎn)獲取更大收益提供了良好的平臺，正在為越來越多的客戶所關(guān)注，也已成為各金融機構(gòu)爭奪客戶的重要手段。我行自

3、推出這一業(yè)務(wù)品種以來，客戶經(jīng)理積極營銷，已取得較好效果。但是，在審查的過程中發(fā)現(xiàn)，一些比較好的項目，由于客戶經(jīng)理對經(jīng)營性物業(yè)貸款的特點把握不清，風(fēng)險分析不到位而造成多次反復(fù)，影響了營銷效率。為幫助客戶經(jīng)理準(zhǔn)確把握經(jīng)營性物業(yè)貸款的特點，有效防范風(fēng)險，根據(jù)筆者的理解，將經(jīng)營性物業(yè)風(fēng)險控制要點與大家進行交流。（一）什么是經(jīng)營性物業(yè)貸款經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指銀行向法人單位發(fā)放的，以其或第三人所擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物，并以該物業(yè)的經(jīng)營收入及借款人的其他經(jīng)營收入進行還本付息的貸款。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款借款人必須是經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)成立并依法持有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照、實行獨立核算的法人，擁有的經(jīng)營性物業(yè)已經(jīng)投

4、入商業(yè)運營，并對其具有獨立的處置權(quán)。貸款可用于物業(yè)在經(jīng)營期的資金需求。對于自行建造的物業(yè)，可用于置換負債性資金和超過項目資本金規(guī)定比例以上的資金；對于購置的物業(yè)，可用于置換購置款。貸款不得用于國家明令禁止的投資領(lǐng)域和用途，不得用于償還銀行存量不良貸款或違規(guī)貸款。（二）經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險控制的重點內(nèi)容1、物業(yè)的權(quán)屬：要核實擬抵押的物業(yè)是否已竣工驗收合格、是否取得房產(chǎn)證，是否已設(shè)定抵押，是否已計入固定資產(chǎn)賬等。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款必須以竣工驗收合格、取得房產(chǎn)證、并投入正常運營的經(jīng)營性物業(yè)作抵押擔(dān)保，必要時還應(yīng)提供銀行認(rèn)可的其他財產(chǎn)抵、質(zhì)押、第三方保證，并可視情況要求借款人法人代表或其實際控制人提供連

5、帶責(zé)任保證擔(dān)保。2、物業(yè)的出租率、租賃合同的租期、租金支付方式：調(diào)查租金收入與貸款額度和貸款期限是否匹配；調(diào)查租金支付方式，防止物業(yè)在抵押給我行時，承租人已經(jīng)一次性向借款人支付了長期租金，或者是將租金與出租人對于承租人的其他債務(wù)進行了抵銷，導(dǎo)致我行屆時無法從租金中獲得還款來源以及無法處置抵押物。3、租約情況：調(diào)查租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害我行利益的條款。特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)以及其他權(quán)力對我行抵押權(quán)的限制和影響，對抵押物價值、抵押率、抵押權(quán)實現(xiàn)的難易程度作必要地預(yù)估。租賃合同是否在房管部門辦理了租賃登記手續(xù)。如未辦登記手續(xù)則租賃合同存在法律瑕疵，會影響到我行對抵

6、押物的順利處置。4、承租人資信、經(jīng)營狀況、支付租金能力等資質(zhì)情況：對于承租人經(jīng)營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金的，不宜介入。5、物業(yè)投保情況：貸款發(fā)放前，必須對經(jīng)營性物業(yè)辦理保險，保險費用由借款人承擔(dān)，并指定銀行為第一受益人，且保險的有效期應(yīng)至少長于授信到期日后的三個月，投?？傤~不低于貸款本息額。6、貸款用途的真實性和合理性：確保貸款用途合法、合規(guī)。7、賬戶監(jiān)管：借款人應(yīng)與銀行簽訂租金賬戶監(jiān)管合同或協(xié)議，明確物業(yè)經(jīng)營收入直接進入銀行指定賬戶，一旦借款人無法償還貸款本息，銀行有權(quán)直接從該賬戶中扣劃。8、置換要求：置換他行貸款的，應(yīng)建立資金專戶，確保貸款專項用于歸還他行貸款，

7、確保他行抵押權(quán)釋放后設(shè)定為貸款行抵押權(quán)；若他行抵押權(quán)釋放并為貸款行設(shè)定抵押前貸款行貸款處于懸空狀態(tài)，應(yīng)要求借款人提供有效的階段性擔(dān)保9、貸款額度與期限：貸款金額最高不超過建造或購置價格（扣除折舊）的70%（含），或本行認(rèn)可的評估機構(gòu)的評估價值的70%（含），以二者孰低為準(zhǔn)。貸款金額的確定應(yīng)結(jié)合租金水平，重點考慮評估價值、合理的市場價格以及租金覆蓋率等因素。貸款期限不得超過8年，且不得超過借款人法定經(jīng)營期限和經(jīng)營性物業(yè)使用年限。貸款利率按本行中長期貸款利率的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。二、經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的風(fēng)險分析及審計重點經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是一種新型房地產(chǎn)類對公貸款品種。一般是借款人以其持有的商用寫字樓、

8、星級酒店、綜合商用設(shè)施等為代表的經(jīng)營性物業(yè)作為抵押物，向商業(yè)銀行申請的一種中長期貸款，商業(yè)銀行與借款人約定以該抵押物業(yè)的租金收入等作為貸款主要還款來源。近年來，在對商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)審計中發(fā)現(xiàn)，由于經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款資金用途限制少，導(dǎo)致貸款資金挪用情況時有發(fā)生。同時，該類貸款抵押物估值普遍虛高，企業(yè)還款來源較為單一，當(dāng)借款企業(yè)經(jīng)營發(fā)生困難時，將給商業(yè)銀行帶來不良貸款風(fēng)險和貸款資產(chǎn)保全風(fēng)險。（一）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的業(yè)務(wù)背景和特點1、業(yè)務(wù)背景隨著城市商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，商用物業(yè)的租金逐年攀升，部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式也做出了相應(yīng)調(diào)整，從過去單純開發(fā)物業(yè)用于銷售逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)商用物業(yè)用于自營、

9、聯(lián)營或租賃。這些都為經(jīng)營性物業(yè)抵押類貸款的產(chǎn)生提供了外部條件。2005年9月，中國農(nóng)業(yè)銀行率先推出經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，隨后各大銀行陸續(xù)開展此項業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)項目資本金比例要求限制，融資壓力增大。同時，受地產(chǎn)調(diào)控政策和貸款規(guī)模審批的限制，房地產(chǎn)企業(yè)較難以傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)貸款名義直接從銀行融資。而經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款具有資金用途靈活、貸款期限長、貸款規(guī)模大等優(yōu)勢，一經(jīng)推出就受到了房地產(chǎn)企業(yè)的追捧。近年來，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款規(guī)模呈逐年擴大的趨勢。2、業(yè)務(wù)特點貸款資金用途限制較少。除滿足企業(yè)流動資金需求外，還可用于置換負債性資金和超過項目資本金規(guī)定比例的自有資金。貸款期限長、規(guī)模大。貸款期限一般

10、為5至10年，有的銀行貸款期限最長可達15年。貸款規(guī)模從幾千萬元到幾十億元不等。還款方式靈活。借款人可根據(jù)自身經(jīng)營情況結(jié)合現(xiàn)金流狀況安排還款計劃，在貸款期間分期還款。同時，銀行還可按還款情況逐步釋放抵押物業(yè)。（二）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款存在的風(fēng)險1、抵押物評估風(fēng)險目前，我國房地產(chǎn)等不動戶評估大多采用比較參照評估法。這種評估方法通常以被評估對象周圍的同類房產(chǎn)在評估時點的市場價格為參照標(biāo)準(zhǔn)，并未考量房產(chǎn)本身的價值和宏觀經(jīng)濟因素，甚至有評估公司為迎合借款人貸款需求人為抬高評估價值，為借貸雙方不合理行為披上合理的外衣。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款期限較長，貸款期內(nèi)不確定因素較多，經(jīng)濟發(fā)展周期和房地產(chǎn)市場周期變動、借

11、款人高估抵押物價值或?qū)⑹袌鲎馐矍闆r不理想的項目抵押給銀行，都可能導(dǎo)致抵押不足。真實、客觀、科學(xué)地評估抵押物價值、企業(yè)經(jīng)營與信用狀況、還款來源的穩(wěn)定性等存在一定困難，增加了商業(yè)銀行貸前評估和貸款發(fā)放的風(fēng)險。2、貸款資金用途風(fēng)險經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款不同于固定資金貸款、流動資金貸款、項目貸款等，在監(jiān)管方面無明確法律法規(guī)可依，大多僅受銀行內(nèi)部規(guī)章制度的約束。審計發(fā)現(xiàn)，這種貸款用途非常廣泛，如公司日常經(jīng)營、償還債務(wù)、置換貸款等。房地產(chǎn)企業(yè)在融資渠道收緊的情況下，常會挪用經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，如利用貸款資金償還前期項目投入所形成的借款，或在新項目手續(xù)不全、無法申請貸款的情況下將經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款資金投入新項目

12、進行購地、前期建設(shè)等。審計還發(fā)現(xiàn)，有些銀行借用該貸款業(yè)務(wù)置換企業(yè)先前在該行的其他貸款業(yè)務(wù)。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款屬中長期貸款，按照規(guī)定，只能用于置換以相同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為抵押的住房開發(fā)貸款，而某些銀行以經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款之名發(fā)放實際用于置換流動資金的貸款，為房地產(chǎn)企業(yè)延長流動資金借款期限、減輕資金壓力、囤房囤地大開方便之門，甚至掩蓋了銀行不良貸款的真實情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過這種方式規(guī)避國家的宏觀調(diào)控，不利于經(jīng)濟穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展。3、銀行資產(chǎn)安全風(fēng)險經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的抵押物是辦公或商業(yè)物業(yè)，在評估過程中容易受到市場環(huán)境的影響。在經(jīng)濟繁榮、房價走高時，其價值會相應(yīng)走高。但由于借款期限過長，受經(jīng)濟周期的影響

13、較大，一旦房價下跌，則會出現(xiàn)抵押物貶值的情況，抵押物變現(xiàn)的難度也會增加，給銀行帶來貸款抵押不足的風(fēng)險。一方面，借款企業(yè)在辦理抵押時由于自身存在的抵押不實、重復(fù)抵押、涉及訴訟、企業(yè)資產(chǎn)負債率過高等問題，會給銀行變現(xiàn)抵押物帶來困難。另一方面，經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的第一還款來源為經(jīng)營性物業(yè)的租金收入，這種收入同樣受到經(jīng)濟環(huán)境的影響，如果企業(yè)經(jīng)營不善或外部環(huán)境發(fā)生變化，會導(dǎo)致租金收入降低甚至物業(yè)閑置，從而增加形成不良貸款的風(fēng)險。（三）經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的審計重點經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款屬于新興業(yè)務(wù)，其性質(zhì)介于“流動資金貸款”和“固定資產(chǎn)貸款”之間，所適用的法律法規(guī)還比較模糊，有關(guān)貸款業(yè)務(wù)法規(guī)體系對此也沒有明確

14、規(guī)定。加之該項業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，其健康發(fā)展關(guān)乎國家信貸安全及金融秩序的穩(wěn)定，金融審計應(yīng)予以重點關(guān)注。1、抵押物真實情況審計重點包括：一是抵押物是否存在虛假抵押情況。審計人員可延伸調(diào)查房屋產(chǎn)權(quán)抵押登記機構(gòu)，查閱原始登記憑據(jù)，并與銀行資料進行比對，對物業(yè)的真實性和抵押的真實性進行審查。二是抵押物是否足值抵押。審計人員可延伸調(diào)查出具物業(yè)評估報告的中介機構(gòu)，調(diào)查其是否具有合法資質(zhì)，并評價其評估方法是否科學(xué)客觀、真實可信，是否存在高估抵押物價值，抬高抵押率的情況。三是抵押物自身的實際情況。審計人員可延伸調(diào)查物業(yè)管理公司、出租戶等，關(guān)注抵押物是否存在產(chǎn)權(quán)爭議、涉及訴訟和以租代售等情況。2、資金真實使用情況審計

15、重點包括：一是貸款用途為歸還他行貸款的，審計人員可通過延伸審計取得原貸款行相關(guān)貸款合同，了解原貸款項目情況和原貸款規(guī)模。掌握房地產(chǎn)項目開發(fā)的具體情況，并查閱貸款資金從貸款專戶轉(zhuǎn)出歸還他行貸款的相關(guān)憑證。重點關(guān)注資金是否挪作他用、是否有超規(guī)模放貸的情況，是否存在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款歸還信托貸款和民間借貸等情況。二是貸款用于歸還關(guān)聯(lián)公司借款和置換股東借款的，應(yīng)充分掌握借款人關(guān)聯(lián)公司及其經(jīng)營狀況，延伸調(diào)查資金的最終流向和用途。關(guān)注是否存在以歸還負債性資金名義為其他開發(fā)項目滾動融資，或存在高利轉(zhuǎn)貸、投資于其他違規(guī)領(lǐng)域等情況。三是貸款用途為物業(yè)維修改造的，審計人員可查閱施工合同、工程進度表

16、和資金支付憑證等資料，對于大額信貸資金集中支付，可跟蹤資金流向，確定其真實用途，防止以維修、裝修等名義將資金挪作他用。3、借款人正常經(jīng)營情況審計重點包括：一是關(guān)注企業(yè)貸款后續(xù)監(jiān)管情況。根據(jù)貸款行與借款人簽訂的資金監(jiān)管協(xié)議，借款人須在貸款行開立資金監(jiān)管專戶，物業(yè)經(jīng)營收入直接存入專戶。審計應(yīng)關(guān)注借款企業(yè)是否履行資金監(jiān)管協(xié)議中明確的義務(wù)，將經(jīng)營收入全部存入專戶管理。二是關(guān)注借款企業(yè)還款來源情況。審計可延伸調(diào)查企業(yè)經(jīng)營狀況，了解物業(yè)出租率、租金等情況，結(jié)合從工商、稅務(wù)等部門取得的報表資料，關(guān)注企業(yè)收入的真實性。三是關(guān)注借款企業(yè)抵押物業(yè)完工進度情況，審計可對抵押商業(yè)地產(chǎn)的完工情況進行實地查看，了解是否存

17、在抵押物業(yè)尚未完工不具備租賃條件的情況，是否存在拖欠工程款、工程進度慢等導(dǎo)致抵押物業(yè)形成爛尾工程的情況。四是關(guān)注經(jīng)濟發(fā)展周期和政府調(diào)控措施對物業(yè)租賃帶來的影響。審計應(yīng)關(guān)注銀行針對各種市場風(fēng)險可能對借款人經(jīng)營產(chǎn)生影響而采取的防范措施，降低信貸資產(chǎn)的潛在風(fēng)險。三、小心“經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款”從東亞這個港資銀行率先在內(nèi)地做了第一單經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款（下稱，經(jīng)營性貸款）后，直到2005年才由農(nóng)業(yè)銀行率先在北上廣深等七個城市試點。從北上廣的購物中心到縣城綜合體，商業(yè)地產(chǎn)一路高歌猛進，“經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款”也屢屢在側(cè)身其間。但是，表面上看風(fēng)平浪靜，實則暗流涌動，風(fēng)險也在悄悄聚集。經(jīng)營性貸款風(fēng)險的“高發(fā)路段”

18、有兩處，一是對經(jīng)營性物業(yè)的評估；二是貸后管理。貸前評估在經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)中，銀行通常會先看是哪家房企要申請此類貸款，才會進入接下來的估值環(huán)節(jié)。以時下最火爆的購物中心為例，貸前評估主要關(guān)注出租率、主力店的主要品牌、品類結(jié)構(gòu)，還有租約是純租金還是租金+扣點、背后的招商運營團隊等。購物中心的收益點主要包括主力店租金、小商鋪租金、停車場租金和戶外廣告收入這幾大塊。成本主要包括前期的土地成本、規(guī)劃和開發(fā)成本，還有后期的招商運營管理成本以及后續(xù)的維修費用。經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款更看重租金收益，這通常被視為第一還款來源，而且租金水平也最能直觀地反映出一個經(jīng)營性物業(yè)的經(jīng)營狀況。租金收益不夠償還利息，這是經(jīng)營

19、性物業(yè)抵押貸款遇到的最主要問題，這也是銀行最頭疼的。按照一個物業(yè)公平的市場價值計算，零售物業(yè)的平均回報率僅為3%-4%，好一點的購物中心也就5%左右。當(dāng)然，如果只計算土地成本和建安成本，不計算物業(yè)本身的增值部分，回報率會高一些。經(jīng)營性物業(yè)整體的運營狀況不佳，回報率低且回報期長，更多時候銀行可能心有余而力不足。上述假設(shè)還是物業(yè)滿租。通常經(jīng)營性物業(yè)的出租率很難達到100%.出租率最高的一線城市寫字樓，最高能達到90%-95%；其次是購物中心，通常是在70%-80%；酒店業(yè)的平均入住率大約是70%，五星級酒店通常只有50%-60%.由于經(jīng)營性物業(yè)的信息比較公開透明，租金水平、出租率的信息獲取成本較低

20、。事實上經(jīng)營性物業(yè)的評估值很難造假。高力國際中國區(qū)評估及咨詢部董事賀志蓉表示，第三方評估機構(gòu)出來的評估值通常相差不大，即便有誤差也會在一個相對合理的區(qū)間。具體的經(jīng)營性貸款發(fā)放的額度應(yīng)主要依據(jù)物業(yè)還貸現(xiàn)金流確定，同時還應(yīng)滿足貸款抵押率要求。不同銀行業(yè)務(wù)把握或稍有不同，但根據(jù)農(nóng)業(yè)銀行2010年12月關(guān)于經(jīng)營性物業(yè)貸款項目的評估與管理要點的文件顯示，最高不超過抵押物估值的70%，工業(yè)和倉儲類物業(yè)不超過60%.對新建物業(yè)，貸款額度原則上不應(yīng)超過物業(yè)的總投資。至于經(jīng)營性貸款期限，一般最長不超過10年，可根據(jù)物業(yè)實際經(jīng)營情況予以適當(dāng)寬限，但是寬限期最長不會超過兩年。經(jīng)營性貸款，通常開發(fā)商只能拿到物業(yè)評估值

21、的60%-70%的貸款。但是也能見到貸到評估值100%的極端情況。顯然，這里面不排除雙方里應(yīng)外合用虛假合約、虛假信用證去忽悠銀行。調(diào)控襲來，最先受到?jīng)_擊的肯定是開發(fā)貸，其次是個人住房按揭。經(jīng)營物業(yè)的抵押貸款應(yīng)該算是銀行在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中最后被收縮的一塊陣地。所以，有的開發(fā)商手里會留有一些經(jīng)營性物業(yè)，以備不時之需。當(dāng)調(diào)控異常嚴(yán)厲時，開發(fā)貸幾乎是不可能拿到。有時開發(fā)商在銀行有授信，但是銀行自己的額度非常緊張，這同樣拿不到錢。但這時開發(fā)商申請經(jīng)營性貸款獲批的可能性則相對較大，可以救急。至于貸款的去向、用途是否全部用在抵押的物業(yè)上，銀行多數(shù)會睜一只眼閉一只眼。二次貸款如果只是一次放貸，一個經(jīng)營性物業(yè)只放一

22、筆貸款，那風(fēng)險還是相對可控的。實際操作中，有時出現(xiàn)一個經(jīng)營性物業(yè)被拿去抵押了三次。關(guān)于二次貸款，可以用商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模最大的萬達做一個背書。萬達集團董事長王健林曾在公開場合表示，對于萬達廣場的10年期抵押貸款，除了滿租開業(yè)時可以拿到一筆貸款，5年后因租金上漲還可以重新評估重新抵押，因此又可以獲得一筆更高的抵押貸款。物業(yè)在經(jīng)營一段時間后，將其再次估值，二次估值通常會高于初始估值，然后開發(fā)商根據(jù)二次估值向銀行追加借款或者要求釋放部分抵押物的產(chǎn)權(quán)。這是國內(nèi)眾多商業(yè)地產(chǎn)項目抵押貸款通用的模式。2006年，萬達曾被央行金融管理部門列為全國房地產(chǎn)金融改革的試點企業(yè)。而且其經(jīng)營性貸款的期限可以長達15-20年。

23、王健林曾在2010年的一次媒體見面會上表示，萬達擁有多個萬達廣場，僅在銀行做經(jīng)營性物業(yè)抵押這一項的貸款規(guī)模就有望達到300億元。據(jù)稱經(jīng)營性貸款約占到萬達地產(chǎn)開發(fā)資金的三成。這也是很多商業(yè)物業(yè)套現(xiàn)的手段之一。表面上看，這并不違反銀行對房地產(chǎn)類貸款的借款人需投入30%自有資金的規(guī)定。事實上，二次貸款加上首次貸款很可能會超過經(jīng)營性物業(yè)的初始成本，這就相當(dāng)于銀行幫助房地產(chǎn)企業(yè)拿地建造了這個物業(yè)，變相減少了抵押給銀行的資產(chǎn)。萬一宏觀經(jīng)濟下行，房地產(chǎn)價格暴跌20%-30%，這些資產(chǎn)的抵押則很可能會敞露出風(fēng)險來。貸后管理貸后資金的管理，通常銀行會對租金賬戶進行監(jiān)控，按月、季度還本付息，最長的還款周期是渤海銀

24、行的半年。按照相關(guān)規(guī)定，經(jīng)營性貸款只能用于以下三個途徑：一是置換以相同房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)為抵押的住房開發(fā)貸款；二是歸還股東借款；三是用于經(jīng)營性物業(yè)的裝修、改造和擴建。但是實踐中，有些銀行偷換概念，采用借新還舊辦法，用經(jīng)營性物業(yè)中長期貸款置換短期開發(fā)貸款。而開發(fā)商則可以用這筆錢來還信托、基金的高息借款等。經(jīng)營性物業(yè)最核心的風(fēng)險在于物業(yè)的運營狀況。如果物業(yè)經(jīng)營不善，極易形成銀行壞賬，在“反正也還不了錢”的情況下，借款人往往反倒會盡可能多貸款。還有一種情況是經(jīng)營不錯的物業(yè)來抵押貸款，如果拿去補東墻，問題主要是違規(guī)，對銀行而言風(fēng)險相對可控，只要能按時還貸，有些銀行會假裝不知道。經(jīng)營性貸款之所以有這些潛在問題，

25、與監(jiān)管規(guī)定的缺失也不無關(guān)系，目前銀監(jiān)會并未對其形成標(biāo)準(zhǔn)化、程式化的條文。早在2011年中，時任銀監(jiān)會主席的劉明康曾在內(nèi)部會議上首次對商業(yè)地產(chǎn)提出警告，“部分銀行爭相抬高地產(chǎn)貸款金額，拉長貸款期限，放松申貸標(biāo)準(zhǔn)，埋下風(fēng)險隱患?！蓖瑫r，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，一定要對假合同、假按揭、違規(guī)行為等不審慎的做法加強打擊力度。2011年4月，一家小型商業(yè)銀行因經(jīng)營性抵押貸款用途審核不嚴(yán)格致使資金違規(guī)流入到股市和樓市而被內(nèi)部通報。但是，一年半過去了，經(jīng)營性貸款的風(fēng)險似乎并未得到充分改善。假設(shè)少數(shù)經(jīng)營性物業(yè)形成壞賬，那該如何處置物業(yè)？通常做法是放著，等著下一波資產(chǎn)升值時再出售，尤其是那些抵押率已經(jīng)

26、達到100%的物業(yè)。經(jīng)營不善的物業(yè)如果著急出售至少會丟掉20%-30%的價值，這時候等待反而是一個比較穩(wěn)妥的辦法。從數(shù)量上看，沒有確切的材料可以表明此類貸款的比例。但是，業(yè)內(nèi)人士分析，住宅與商業(yè)地產(chǎn)的比例為在很大程度上決定了普通開發(fā)貸與經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的投放比。2012年前三季度，全國住宅竣工面積占總面積的80.31%.經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款潛在的風(fēng)險，資產(chǎn)牛市時不會顯露，一旦突然遭遇熊市，這些風(fēng)險也許就會浮出水面。四、商業(yè)銀行防范經(jīng)營性物業(yè)貸款風(fēng)險的幾點建議2005年少數(shù)商業(yè)銀行出臺經(jīng)營性物業(yè)貸款管理辦法，開始試行經(jīng)營性物業(yè)貸款，意在盤活企業(yè)固定資產(chǎn)，側(cè)面支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。近幾年，隨著更多的

27、商業(yè)銀行發(fā)放該類貸款，其風(fēng)險也逐步顯現(xiàn)，本文將從銀行從業(yè)者的角度對經(jīng)營性物業(yè)貸款的常見風(fēng)險及防范措施進行簡單分析。商業(yè)銀行認(rèn)定的經(jīng)營性物業(yè)一般是指已竣工驗收并投入運營，經(jīng)營管理規(guī)范、經(jīng)營收入穩(wěn)定、現(xiàn)金流充裕、綜合收益較好的商業(yè)營業(yè)用房、辦公用房、賓館酒店、大型購物中心、酒店式公寓、工業(yè)和倉儲用房等物業(yè)形式。經(jīng)營性物業(yè)貸款一般是指商業(yè)銀行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，以該物業(yè)的經(jīng)營收入作為主要還款來源的貸款。該類貸款可用于借款人生產(chǎn)經(jīng)營中各項合理的資金需求，由于用途廣泛，深受借款人和商業(yè)銀行的推崇。（一）經(jīng)營性物業(yè)貸款常見的風(fēng)險1、市場風(fēng)險房地

28、產(chǎn)市場的火爆，造成同業(yè)競爭的激烈，商業(yè)銀行介入經(jīng)營性物業(yè)項目時，項目往往還處于市場培育期，物業(yè)周邊市場商業(yè)氛圍不高，另外，貸款期限一般為10年至15年，隨著經(jīng)濟周期的變化，租金水平及出租率情況均存在降低的可能，從而影響企業(yè)的還款能力。2、利率風(fēng)險經(jīng)營性物業(yè)貸款的期限較長，受經(jīng)濟周期的影響，貸款期內(nèi)若處于加息周期，銀行貸款利率上漲的可能性較大，企業(yè)的財務(wù)費用有可能增長，如承貸物業(yè)的租金收入未能同步增長，項目可能出現(xiàn)資金缺口。3、經(jīng)營風(fēng)險經(jīng)營性物業(yè)貸款的還款資金來源主要為租金收入，借款期內(nèi)，借款人能否按計劃歸還貸款本息與承租方是否按期足額支付租金密切相關(guān)，而承租方按期足額支付能力受其自身的經(jīng)營業(yè)績

29、限制，承租方所在行業(yè)的競爭和風(fēng)險將影響租金的按時收繳，從而影響貸款本息按期償還。4、資金監(jiān)管風(fēng)險承貸物業(yè)的還款來源主要為經(jīng)營收入，包括租金收入、車位收入、廣告收入等，經(jīng)營收入主要通過支票、現(xiàn)金等方式實現(xiàn)，同時承貸企業(yè)一般關(guān)聯(lián)公司較多，各關(guān)聯(lián)公司之間的資金往來調(diào)動較為頻繁，存在一定的資金監(jiān)管風(fēng)險。5、租約風(fēng)險租約的真實性以及租賃合同中存在損害商業(yè)銀行利益的條款都將對商業(yè)銀行的債權(quán)產(chǎn)生影響。要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利對商業(yè)銀行抵押權(quán)的限制和影響，對抵押權(quán)實現(xiàn)的難易程度作必要的預(yù)估。（二）風(fēng)險的防范措施1、貸前防范貸款項目的成功與否，關(guān)鍵在于前期商業(yè)銀行介入承貸企業(yè)和項目

30、時，要挑選信用記錄良好的企業(yè)和現(xiàn)金流充裕的項目。（1）借款人的資格審核借款人要求無不良信用記錄，法人治理結(jié)構(gòu)健全、經(jīng)營管理規(guī)范、財務(wù)狀況良好；主要股東或?qū)嶋H控制人經(jīng)營業(yè)績良好，綜合實力較強；擁有經(jīng)營性物業(yè)產(chǎn)權(quán)，持有合法、有效的房產(chǎn)所有權(quán)證；董事會或相應(yīng)決策機構(gòu)同意將其擁有的經(jīng)營性物業(yè)作為貸款抵押物；同意商業(yè)銀行對項目資金進行監(jiān)管。（2）物業(yè)的資格審核經(jīng)營性物業(yè)應(yīng)符合城市商業(yè)規(guī)劃或產(chǎn)業(yè)規(guī)劃要求，經(jīng)竣工驗收合格并辦妥房產(chǎn)證，已投入商業(yè)運營；地理位置優(yōu)越，物業(yè)位于城市中央商務(wù)區(qū)、中心商業(yè)區(qū)或開發(fā)區(qū)等城市經(jīng)濟中心地段；物業(yè)所在區(qū)域交通便捷，人流、物流、車流充裕，商業(yè)、商務(wù)氛圍濃厚或工業(yè)資源密集；賓館酒

31、店類物業(yè)應(yīng)為星級，年均入住率不低于所在城市或所在區(qū)域平均入住率；經(jīng)濟型酒店和酒店式公寓應(yīng)由國內(nèi)外知名酒店管理公司管理；寫字樓物業(yè)年均出租率不低于所在城市或所在區(qū)域平均出租率；經(jīng)營性物業(yè)定位準(zhǔn)確，經(jīng)營情況穩(wěn)定，出租市場前景良好；市場價值和租金價格穩(wěn)定或有上漲趨勢；具有較強的變現(xiàn)能力，有利于整體處置。（3）貸款額度和期限的確定貸款額度必須根據(jù)物業(yè)可用于還貸的現(xiàn)金流確定，同時綜合考慮物業(yè)的評估價值，現(xiàn)金流要完全覆蓋貸款本息。貸款期限要綜合考慮借款人融資需求、現(xiàn)有融資情況、物業(yè)預(yù)期經(jīng)營現(xiàn)金流狀況、借款人其他綜合還款來源等因素合理確定。（4）租賃合同的審核為防止借款人通過修改租賃合同、另行簽訂長期低租金

32、合同或以其他方式對抗商業(yè)銀行的抵押權(quán)，應(yīng)盡量要求出租人和承租人持租賃合同到房管部門辦理租賃登記備案手續(xù)。同時要認(rèn)定租約的真實性以及租賃合同中是否存在損害商業(yè)銀行利益的條款。要特別注意承租人依法享有的承租權(quán)、優(yōu)先購買權(quán)及其他權(quán)利對商業(yè)銀行抵押權(quán)的限制和影響，對抵押權(quán)實現(xiàn)的難易程度作必要的預(yù)估。（5）租金支付能力審核要關(guān)注承租人資信、經(jīng)營狀況、支付租金能力等情況，看是否存在承租人經(jīng)營狀況或資信不佳、按期足額支付租金有困難或多次拖欠租金等情況。2、貸后防范（1）關(guān)注宏觀經(jīng)濟形勢由于經(jīng)營性物業(yè)貸款的長期性，造成貸款期內(nèi)物業(yè)抗風(fēng)險能力必須增強。商業(yè)銀行要時刻關(guān)注宏觀經(jīng)濟形勢對承貸物業(yè)經(jīng)營狀況的影響，在經(jīng)

33、營狀況較差時，建議企業(yè)增加其他還款來源或提前收回部分或全部貸款。（2）關(guān)注利率變動趨勢由于銀行貸款利率可能上升，為防范承貸物業(yè)出現(xiàn)資金缺口，除要求企業(yè)以承貸物業(yè)抵押擔(dān)保之外，是集團公司的，要求集團公司或有擔(dān)保能力的關(guān)聯(lián)公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。（3）嚴(yán)格監(jiān)管租金收入租金收入是貸款的第一還款來源，發(fā)放貸款后，商業(yè)銀行應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)管物業(yè)的各項租金收取情況，力爭做到一手租金全部歸行，租金的支出要經(jīng)過貸款行的同意。如借貸企業(yè)出現(xiàn)逃避資金監(jiān)管行為，貸款銀行有權(quán)要求提前償還貸款或處置抵押物。（4）動態(tài)管理抵押物為防范抵押物處置風(fēng)險，應(yīng)盡量要求借款人，在貸款還清前，不得以承貸物業(yè)再次對外設(shè)定抵押。同時要對企業(yè)經(jīng)

34、營狀況及承貸物業(yè)區(qū)域商業(yè)環(huán)境定期進行跟蹤分析，在房地產(chǎn)市場發(fā)生較大波動時，應(yīng)對抵押物進行重新評估，確保第二還款來源有保障。第二節(jié) 景區(qū)風(fēng)景旅游項目投資風(fēng)險分析一、旅游投資項目中的風(fēng)險評價及防范研究旅游市場需求復(fù)雜多變、市場競爭環(huán)境日益激烈以及對于當(dāng)?shù)刈匀蝗宋沫h(huán)境的高度關(guān)聯(lián)和依賴性使得旅游項目投資面臨著較大的風(fēng)險，因此加強旅游投資項目的風(fēng)險評價和防范對于旅游投資項目來說具有極其重大意義。加強旅游項目的經(jīng)濟風(fēng)險評價和分析有助于提高項目決策的科學(xué)性和合理性，是進行旅游項目風(fēng)險控制的主要依據(jù)，有利于提高旅游項目的投資收益率。因此本文從風(fēng)險評價和風(fēng)險防范的視角研究了旅游投資項目的管理。（一）旅游投資項目

35、中存在的風(fēng)險種類旅游投資項目中存在的風(fēng)險種類很多，一般來講對于其影響重大的風(fēng)險種類主要有下面幾種：1、經(jīng)濟風(fēng)險。旅游投資項目中的經(jīng)濟風(fēng)險主要是指由于社會經(jīng)濟因素所引起的旅游投資工程項目工期延誤或造價成本費用上升的風(fēng)險。導(dǎo)致經(jīng)濟風(fēng)險的因素和來源很多，主要有宏觀經(jīng)濟走勢和預(yù)期、旅游項目投資的軟硬件環(huán)境、通貨膨脹水平和大小、旅游項目融資的難易程度等。經(jīng)濟風(fēng)險是旅游投資項目中風(fēng)險防范的主要因素，其影響的程度和防范難度都比較高。2、自然環(huán)境風(fēng)險。自然環(huán)境風(fēng)險是指由于自然現(xiàn)象和物力規(guī)律等所導(dǎo)致的旅游投資項目的不確定性。諸如自然災(zāi)害、自然景觀的消失和退化、環(huán)境污染、臺風(fēng)暴雨海嘯地震等都會對旅游投資項目帶來不

36、可預(yù)期的影響和難以控制的損害，尤其是那些對于自然環(huán)境和自然景觀有著嚴(yán)重依賴的旅游投資項目受到來自自然環(huán)境變化的影響巨大。3、管理風(fēng)險。旅游投資項目的管理人員和參與方其本身的職業(yè)道德和技術(shù)管理水平會對旅游投資項目帶來諸多的不確定和風(fēng)險，諸如旅游項目投資人的項目管理經(jīng)營和風(fēng)險喜好大小會直接影響旅游投資項目的工程完成進度和施工質(zhì)量，旅游投資項目的設(shè)計水平和規(guī)劃狀況會導(dǎo)致旅游投資項目建設(shè)成本和運行維護費用發(fā)生眾多不確定性變化。4、其他風(fēng)險。其他一些突發(fā)事件或因素也可能會導(dǎo)致旅游投資項目發(fā)生重大損失，諸如旅游工程在建項目中出現(xiàn)的工程事故、工傷財產(chǎn)損失等會影響工程施工進度和質(zhì)量，一些流行性疾病等也會影響到

37、旅游項目的經(jīng)濟收益水平，對于這些風(fēng)向和突發(fā)因素的防范和控制可以增加整個工程項目的前瞻性和兼容性。（二）目前旅游投資項目風(fēng)險評價防范的現(xiàn)狀旅游投資項目在規(guī)劃啟動和設(shè)計的過程中面臨較多風(fēng)險，這也逐漸引起了旅游項目投資人的注意和關(guān)注，有些旅游投資項目在可行性研究中已經(jīng)把相關(guān)風(fēng)險分析和評價納入到了項目評價之中。但我國旅游業(yè)發(fā)展中旅游投資項目還沒有實質(zhì)上進行全面風(fēng)險評價和管理，其中存在的主要問題有：1、旅游項目投資人的風(fēng)險評價和防范意識比較低。作為旅游項目的投資人往往意識到了相關(guān)風(fēng)險但不愿意投入資金進行評價，特別是在項目開發(fā)資金短缺情況下更不愿意列支風(fēng)險管理支出，部門旅游項目投資者只看重項目的財務(wù)指標(biāo)，

38、對于項目盈利能力、財務(wù)生存能力和償債能力重視有余而風(fēng)險意識比較淡薄。2、缺乏健全完善的風(fēng)險評價指標(biāo)體系?，F(xiàn)行旅游投資項目風(fēng)險評價指標(biāo)很多，諸如凈現(xiàn)值財務(wù)敏感性分析、內(nèi)部收益率敏感性分析和盈虧平衡點分析等，但是缺少一個綜合評價財務(wù)指標(biāo)體系，這樣使得整個旅游投資項目不能做到整體的一步到位式的評價，同時判斷的標(biāo)準(zhǔn)缺乏一個概括性的確定指標(biāo)。3、所使用的風(fēng)險評價方法手段比較落后。目前旅游投資項目風(fēng)險評價中所使用的主要方法是傳統(tǒng)的概率分析評價法，實際上要準(zhǔn)確把握風(fēng)險因素的概述分布是非常困難的，這使得該方法具有很大的隨機性和不全面性，與國外同行業(yè)所使用的評價方法體系相比存在很大的差距。（三）加強和提高旅游投

39、資項目中風(fēng)險評價和防范水平質(zhì)量的建議根據(jù)以上分析，本文認(rèn)為應(yīng)該從以下幾個方面著手以加強和提高旅游投資項目中風(fēng)險評價和防范的水平和質(zhì)量。1、提高風(fēng)險評價和風(fēng)險防范意識。旅游項目投資主體應(yīng)該提高風(fēng)險評價防范意識，在項目策劃、項目施工、項目經(jīng)營維護全過程中營造良好的風(fēng)險管理氛圍，從項目決策階段開始就注重風(fēng)險的識別、評價和防范，從而提高旅游項目決策的質(zhì)量和提高投資的成功率。2、建立健全和完善相關(guān)的風(fēng)險評價指標(biāo)體系。根據(jù)旅游投資項目所在環(huán)境動態(tài)變化的特征，加強對項目本身的動態(tài)盈虧平衡分析，對于旅游項目在整個生命周期內(nèi)的投入產(chǎn)出及其相關(guān)風(fēng)險因素做出全面的評價；將投資收益率指標(biāo)引入到旅游項目投資風(fēng)險評價中，

40、它可以一步到位地對投資項目做出完整全面的評價，可以作為項目投資主體進行決策的直接依據(jù)。3、采用先進適用的風(fēng)險評價方法和手段。參考國外同行業(yè)在風(fēng)險評價上所使用的主要方法模型，可以綜合考慮使用模糊評價法、敏感性分析法、層次分析法以及神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)法等對旅游投資項目風(fēng)險進行評價。針對旅游投資項目的特點和每個評價方法的優(yōu)勢劣勢綜合使用來對工程項目進行綜合、分析、計算，從而為項目投資決策者提供科學(xué)的管理依據(jù)。4、編制旅游行業(yè)風(fēng)險分析綱要加強項目風(fēng)險管控引導(dǎo)。為了給整個旅游投資行業(yè)的風(fēng)險管控提供一個標(biāo)準(zhǔn)和示范，政府相關(guān)職能部門可以組織專家學(xué)者和旅游行業(yè)企業(yè)進行行業(yè)風(fēng)險分析大綱的編制，從而作為旅游投資項目風(fēng)險管控

41、的借鑒和參考依據(jù)，最終提升旅游項目投資主體的風(fēng)險評價和防范水平。二、加強旅游項目風(fēng)險管理的建議對策（一）旅游投資項目的特點旅游投資項目是為旅游活動或以促進旅游目標(biāo)實現(xiàn)而投資建設(shè)的項目，從建設(shè)內(nèi)容可劃分為景區(qū)景點項目、飯店建設(shè)項目、游樂設(shè)施項目、旅游餐飲項目、旅游商品開發(fā)項目、旅游交通建設(shè)項目、旅游培訓(xùn)教育基地項目及其他輔助項目等。旅游行業(yè)的特殊性決定了旅游項目不同于其他投資項目的特點，這些特點也是其風(fēng)險產(chǎn)生的內(nèi)在原因。具體表現(xiàn)在：1、關(guān)聯(lián)性。旅游業(yè)是一個關(guān)聯(lián)性和綜合性極強的產(chǎn)業(yè)，旅游業(yè)的各行業(yè)、各領(lǐng)域都有很強的相關(guān)性。某一種旅游產(chǎn)品的有效供給，需要其他配套服務(wù)的支持。因此，旅游業(yè)某一領(lǐng)域的投資

42、必然需要其他相關(guān)領(lǐng)域的投資，受其他領(lǐng)域投資的影響，否則，不可能有效地發(fā)揮作用。對其他配套服務(wù)的依賴，成為旅游投資項目無法自主控制的重要風(fēng)險。2、敏感性。旅游業(yè)的敏感性是指旅游業(yè)的發(fā)展受到社會各個方面的制約。影響旅游業(yè)的因素很多，既有行業(yè)內(nèi)部的又有外部的。其中，許多是企業(yè)不能預(yù)料和控制的，如社會文化和風(fēng)俗習(xí)慣（主要指旅游文化消費）的變遷、戰(zhàn)爭等。這也使得旅游投資具有了很大的風(fēng)險。3、專用性。旅游投資不像工業(yè)投資那樣可以隨意轉(zhuǎn)產(chǎn)，它的投資一旦形成，若無人使用，其產(chǎn)品價值就不能轉(zhuǎn)移而被消費，容易成為無法回收的沉淀成本，退出門檻高。越是有特色的項目，越是不易改變其內(nèi)容與功能，或者改變內(nèi)容與功能的成本代

43、價過高，給風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁帶來困難。4、季節(jié)性。旅游產(chǎn)品的消費需求具有很強的季節(jié)性，淡季資產(chǎn)閑置浪費，財務(wù)上入不敷出，旺季資產(chǎn)又常常超負荷運轉(zhuǎn)；旅游資源的功能也受到季節(jié)性的限制。5、依托性。旅游投資項目依托性強，緊緊依托經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境和自然環(huán)境。（1）經(jīng)濟環(huán)境。一是受旅游市場依托，也就是受旅游資源市場和旅游客源市場的雙重影響；二是受旅游產(chǎn)業(yè)依托。（2）社會環(huán)境。旅游項目受到旅游政策、旅游法規(guī)、文化氛圍和和平穩(wěn)定的環(huán)境影響。（3）自然環(huán)境。目前，我國的旅游投資具有很強的資源導(dǎo)向性，要充分考慮到所在地區(qū)旅游資源的豐富程度，考慮地理位置、選址是否合理等。6、投資額大、回收期長。旅游的屬性和旅游業(yè)的脆弱性

44、決定了旅游項目具有投資額大的特點。旅游景區(qū)景點項目屬于資源依托性強的旅游產(chǎn)品，如果把旅游資源的價值考慮在內(nèi)，旅游業(yè)就是高投入的產(chǎn)業(yè)。特別是隨著旅游可持續(xù)發(fā)展的進一步完善和成熟，旅游活動帶來的外部性需要企業(yè)來承擔(dān)，勢必增加了企業(yè)的投資額。旅游產(chǎn)品消費又具有不可儲存性、非完全排他性、臨時使用性、節(jié)律性等特點，消費額度有限，回收緩慢，導(dǎo)致投資風(fēng)險增加。7、市場導(dǎo)向性。旅游項目投產(chǎn)后的運作和企業(yè)一樣，具有明顯的市場導(dǎo)向性。一方面，市場需求具有多樣性，游客對旅游產(chǎn)品的需求具有非常多樣化的細分，希望一個旅游產(chǎn)品滿足多樣化市場的需求，這對產(chǎn)品提出了更高要求。另一方面，旅游者市場需求趨向是動態(tài)的，特別是處于快

45、速致富的過程中的中國，游客需求在快速轉(zhuǎn)換之中。特殊性需求要靠敏感的市場洞察力才能發(fā)現(xiàn)和把握，才能適時地推出適應(yīng)需求的產(chǎn)品。對市場把握不準(zhǔn)，就會失去產(chǎn)品消費的主體，從而產(chǎn)生投資風(fēng)險。（二）旅游投資項目的風(fēng)險旅游項目投資風(fēng)險來自于各個方面，我們要具體分析各種風(fēng)險，有針對性地采取必要的防范措施，就要從項目投資進行分類分析。根據(jù)投資者能否直接控制可將旅游項目投資風(fēng)險劃分為項目環(huán)境風(fēng)險和項目核心風(fēng)險。項目環(huán)境風(fēng)險是指那些對所有的旅游投資項目都產(chǎn)生影響的因素引起的風(fēng)險，與市場的整體運動相關(guān)聯(lián)。企業(yè)無法直接控制此類風(fēng)險，但可以通過各種措施降低其損害程度。項目核心風(fēng)險是發(fā)生于個別項目的特有事件造成的風(fēng)險，來自

46、于投資項目內(nèi)部的微觀因素。企業(yè)可以控制該類風(fēng)險因素減少風(fēng)險的發(fā)生，或采取預(yù)防措施規(guī)避風(fēng)險。1、項目環(huán)境風(fēng)險（1）政治風(fēng)險。主要表現(xiàn)為國家政策法律的穩(wěn)定性風(fēng)險，特別是項目所在地的穩(wěn)定性。旅游業(yè)是典型的敏感性產(chǎn)業(yè)，旅游活動又是通過旅游者從客源地向旅游目的地的移動才得以實現(xiàn)的，投資項目所在地政治環(huán)境不穩(wěn)定將給旅游者等市場主體帶來顧慮和阻力。（2）經(jīng)濟風(fēng)險。國家和地區(qū)的宏觀經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展水平、人均生活質(zhì)量和水平?jīng)Q定著旅游者的消費能力和檔次。旅游是較高層次的消費活動，人們只有具備了一定的消費能力之后，才有可能選擇旅游消費，這決定了旅游投資項目未來的市場需求狀況。經(jīng)濟環(huán)境應(yīng)是旅游項目投資者最為關(guān)注的因

47、素。（3）金融風(fēng)險。主要來自于市場利率風(fēng)險。市場利率決定投資項目的融資成本，進而影響其生產(chǎn)經(jīng)營成本，最終決定項目的贏利水平，并對投資者是否愿意將資金投入到旅游項目中、投入到什么類型的旅游項目中以及投入的程度等起著根本性作用。（4）自然風(fēng)險。這是指自然因素帶來的風(fēng)險，如環(huán)境污染和自然景觀的退化，旅游投資項目在建設(shè)過程中出現(xiàn)超標(biāo)準(zhǔn)等。許多旅游項目對自然環(huán)境有很高的依賴性，特別是休閑、療養(yǎng)、觀光類項目，當(dāng)?shù)氐淖匀画h(huán)境狀況和質(zhì)量對旅游投資項目有直接的影響。2、項目核心風(fēng)險（1）主要內(nèi)容完工風(fēng)險。存在于旅游項目建設(shè)階段。主要表現(xiàn)在為：項目工期延長；項目建設(shè)成本超支；由于種種原因使項目可能遲遲不到設(shè)計規(guī)定

48、的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)；在極端情況下，由于技術(shù)和其他方面的問題，項目完全停工放棄等。設(shè)計風(fēng)險。指旅游項目在概念、設(shè)計階段，由于技術(shù)問題使項目的主題、策劃或布局存在某些缺憾。旅游資源越獨特，價值越大，吸引力越大，但是資源不等于產(chǎn)品，真正構(gòu)成游客吸引力的，是產(chǎn)品的吸引力。在這個結(jié)構(gòu)里，資源如何轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品，是旅游產(chǎn)品設(shè)計的關(guān)鍵。設(shè)計風(fēng)險將直接關(guān)系到旅游項目建成投入使用后在市場上的競爭力和經(jīng)營的持續(xù)性，這種風(fēng)險一旦發(fā)生對旅游投資項目影響深遠。管理風(fēng)險。旅游投資項目承包之后，一般由項目管理師全權(quán)負責(zé)。項目管理師的管理能力和經(jīng)驗將直接影響項目的施工質(zhì)量和進度，尤其是管理師個人的風(fēng)險偏好也會在某種程度上增加項目建設(shè)

49、的風(fēng)險。因此，項目投資者和管理師都應(yīng)具有優(yōu)化配置（即風(fēng)險最小化和收益最大化）并協(xié)調(diào)和充分利用各種客觀條件和資源的能力。市場風(fēng)險。指旅游投資項目建成投入使用后對市場的適應(yīng)情況。由于旅游投資項目自開始時的市場分析到建成后進入市場，有一段較長的時間差，當(dāng)初的市場分析是否符合現(xiàn)在的情況、目前市場競爭狀況、旅游者需求的變化等都會對旅游投資項目的市場前景造成影響。許多旅游項目開工建設(shè)時轟動，建成后經(jīng)營慘淡?熏就是市場風(fēng)險的一種體現(xiàn)。（2）影響因素旅游項目核心風(fēng)險受到來源于企業(yè)內(nèi)部和外部的諸多因素的影響，具有很大的不確性。內(nèi)部因素主要包括三個方面：企業(yè)思想準(zhǔn)備不足。旅游項目投資比其他產(chǎn)業(yè)的項目投資具有更大的

50、風(fēng)險性，作為投資企業(yè)，認(rèn)識與了解這些特征是其進行投資以及風(fēng)險規(guī)避的基礎(chǔ)和前提。而目前一些企業(yè)在進入旅游投資領(lǐng)域時，看中的只是旅游投資中有利的一面，如易產(chǎn)生轟動效益、品牌效益，科技含量不高，進入行業(yè)的門檻低等，沒有充分認(rèn)識到旅游投資是一個關(guān)聯(lián)性強、投資大且回報周期長的行業(yè)，在資金準(zhǔn)備與人才準(zhǔn)備上嚴(yán)重不足；項目投資決策失誤。旅游項目投資一般數(shù)額較大，如果未對項目的可行性作充分地研究分析，一旦失誤后果嚴(yán)重?？尚行匝芯渴锹糜瓮顿Y項目前期工作中最重要的內(nèi)容，它以項目建議書為基礎(chǔ)，針對擬建項目，從項目建設(shè)到生產(chǎn)經(jīng)營的全過程考察分析項目的可行性。其內(nèi)容包括旅游項目在技術(shù)上是否可行，開發(fā)上是否可行，經(jīng)濟上是否

51、優(yōu)化等。這是一個由粗到細的分析研究過程?？尚行匝芯康那房茖W(xué)性是造成決策上的失誤的重要原因；創(chuàng)新觀念不強。在社會主義市場經(jīng)濟中，所有的企業(yè)都面臨類同的其他企業(yè)的競爭，競爭是不可避免的。旅游企業(yè)也需要注意推向市場的產(chǎn)品是需要升級、換代和更新的，是需要不斷適應(yīng)市場需求的，這就要求在觀念上必須有創(chuàng)新意識，通過創(chuàng)新來提高產(chǎn)品的品質(zhì)和品位，通過創(chuàng)新來適應(yīng)市場的需求，因循守舊是導(dǎo)致風(fēng)險加大的重要原因。外部因素主要表現(xiàn)為：關(guān)聯(lián)企業(yè)的影響。旅游投資項目的開發(fā)需要投資、規(guī)劃、建設(shè)、管理等各方的參與和配合，其他參與方的資信狀況、技術(shù)和資金能力、經(jīng)營業(yè)績和管理水平等及其變化都會對項目的成敗產(chǎn)生影響。競爭對手的變化。與

52、食品、醫(yī)療、教育等方面的消費不同，旅游消費的可替代性很強，同類產(chǎn)品的競爭和不同產(chǎn)品的競爭同時存在，競爭日趨激烈。企業(yè)出現(xiàn)新的競爭對手，或者競爭對手的條件發(fā)生變化都會導(dǎo)致自己企業(yè)在競爭中處于劣勢，使產(chǎn)品缺乏競爭力而縮小市場，造成盈利下降。（三）加強旅游投資項目風(fēng)險管理的建議對策鑒于旅游投資項目的風(fēng)險是客觀存在的，而且企業(yè)的不當(dāng)行為會導(dǎo)致風(fēng)險加大的問題，我們應(yīng)該從根本上解決認(rèn)識、觀念和方法等對策問題，只有這樣，才能從全局上產(chǎn)生對策效應(yīng)，從而進一步提出解決具體問題的良策。1、要樹立正確的風(fēng)險觀念，增強風(fēng)險防范意識。風(fēng)險是客觀存在的，而且與其報酬是成正比例的。如果對風(fēng)險一概加以排除或逃避，就無法實現(xiàn)企

53、業(yè)利潤最大化的經(jīng)濟目標(biāo)。因此，投資者應(yīng)樹立投資風(fēng)險意識，不僅要從理論高度認(rèn)識到項目風(fēng)險產(chǎn)生的根本原因，而且還要從旅游投資項目本身特點角度進行探索；對項目投資的各個環(huán)節(jié)及其相互之間的聯(lián)系、外部環(huán)境對投資活動的影響進行深入地研究和分析，摸清產(chǎn)生風(fēng)險的各種要素，尋找風(fēng)險產(chǎn)生的特點和規(guī)律；克服投資決策的盲目性，提高企業(yè)綜合決策水平。2、正確識別與估量風(fēng)險。旅游企業(yè)不僅要認(rèn)識風(fēng)險，還要學(xué)會正確識別風(fēng)險。這就需要投資者周密地分析企業(yè)所處的經(jīng)濟環(huán)境、剖析企業(yè)投資活動中存在的種種不利因素及對企業(yè)未來收益的影響。同時，應(yīng)科學(xué)地估量風(fēng)險的大小，掌握風(fēng)險的程度，包括各種潛在風(fēng)險可能造成的損失、發(fā)生頻率、損失程度以及

54、對旅游企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營、生態(tài)環(huán)境、社會環(huán)境造成的影響等。通過風(fēng)險估量，為今后投資風(fēng)險決策、預(yù)防和控制以及處理等提供準(zhǔn)確依據(jù)。3、建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，完善風(fēng)險防范機制，加強對風(fēng)險的預(yù)測和監(jiān)測。首先，旅游企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)，加強風(fēng)險監(jiān)測。風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)是對風(fēng)險進行識別、監(jiān)測、評價和預(yù)測的信息系統(tǒng)，其內(nèi)容包括外部環(huán)境和企業(yè)內(nèi)部的相關(guān)信息，可分為內(nèi)部報告子系統(tǒng)、市場信息子系統(tǒng)、風(fēng)險分析子系統(tǒng)和風(fēng)險預(yù)警子系統(tǒng)。前三個系統(tǒng)主要負責(zé)有關(guān)信息的收集、加工和分析；預(yù)警子系統(tǒng)則通過建立預(yù)警模型，監(jiān)測反映投資狀況的各項投資指標(biāo)的變化情況，對未來可能發(fā)生的風(fēng)險類型及其危害程度做出評價、預(yù)測，并在必要時發(fā)出警報。其次，旅游

55、企業(yè)應(yīng)完善風(fēng)險防范機制。旅游企業(yè)內(nèi)部應(yīng)建立規(guī)范科學(xué)的投資決策程序和投后管理程序。規(guī)范科學(xué)的內(nèi)部運行程序是及時識別風(fēng)險、化解風(fēng)險的重要保證，用程序化、規(guī)范化防止盲目投資和偏頗。4、運用風(fēng)險管理技術(shù)和方法，強化對風(fēng)險的控制和處理。風(fēng)險控制的實質(zhì)，就是在風(fēng)險分析的基礎(chǔ)上，針對旅游企業(yè)存在的各種風(fēng)險因素，采取控制技術(shù)減少或消除風(fēng)險損失。旅游企業(yè)控制和處理投資風(fēng)險的方法有以下幾種可供選擇。一是回避法。指設(shè)法避免損失發(fā)生的可能性，從根本上遠離風(fēng)險源，從而消除風(fēng)險損失。二是分散法。即通過旅游企業(yè)之間聯(lián)營、多種經(jīng)營及對外投資多元化等方式分散投資風(fēng)險。三是轉(zhuǎn)移法。風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是旅游企業(yè)以某種方式將所面臨的某些風(fēng)險轉(zhuǎn)移給他方。具體包括購買保險將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司承擔(dān)、通過契約的形式將風(fēng)險損失轉(zhuǎn)移給他人、通過各種形式的經(jīng)濟聯(lián)合將風(fēng)險橫向轉(zhuǎn)移。四是自留法。這種方法是指旅游企業(yè)自己承擔(dān)風(fēng)險，風(fēng)險損害后果自負。旅游企業(yè)可預(yù)留一筆風(fēng)險金或隨著生產(chǎn)經(jīng)營的進行有計劃計提風(fēng)險準(zhǔn)備基金等。三、醫(yī)療健康旅游城市綜合體規(guī)劃與投資風(fēng)險管理近幾年以來，全球國際醫(yī)療旅游