星辰老年康復(fù)理療中心項目計劃書

1、星辰老年康復(fù)理療中心項目計劃書香港星辰房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司項目主體語目前我國老齡化程度達到 12%，老齡化人口超過1.5億人，而養(yǎng)老床位比例約為80/1000人，養(yǎng)老服務(wù)需求存在巨大的空白。改革開放以來，黨中央、國務(wù)院把發(fā)展老齡事業(yè)納入國民經(jīng)濟發(fā)展的總體規(guī)劃，大力支持和鼓勵社會力量積極舉辦老年福利服務(wù)機構(gòu)，以解決日益凸顯的養(yǎng)老問題。發(fā)展老齡事業(yè)，開發(fā)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，滿足老齡群體日益增長的養(yǎng)老服務(wù)需求，已成為擺在我們面前的重大而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù).選擇什么樣的地方和環(huán)境養(yǎng)老，氣候、周邊環(huán)境、交通、生活設(shè)施都是人們予以看重的問題。舉世矚目的海南國際旅游島的開發(fā)建設(shè)，使三亞這片熱土更吸引世人的眼球。星辰

2、老年康復(fù)理療中心，包括勞動管理中心、商務(wù)會館、醫(yī)院、健身養(yǎng)老居所等重要功能，起到養(yǎng)老安置、運營管理、全面配套服務(wù)等作用。 我公司具有投資建設(shè)、開發(fā)、經(jīng)營管理經(jīng)驗。本中心建成后，床位數(shù)達到10000位以上，屆時將為海南省尤其是北方省份的老齡人士提供多元、全面、系統(tǒng)的養(yǎng)老服務(wù)，其社會效益巨大，經(jīng)濟效益明顯。目 錄一、 企業(yè)概況 5（一）、企業(yè)基本情況 5（二）、企業(yè)機構(gòu)設(shè)置5（三）、企業(yè)職工隊伍6二、項目簡介 6（一）、項目建設(shè)背景6（二）、項目建設(shè)地點8（三）、項目建設(shè)合作形式9（四）項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模 9（五）、項目投資規(guī)模和資金籌措方案10（六）、產(chǎn)品開發(fā)內(nèi)容11（七）、項目規(guī)劃策劃方案12

3、（八）、項目資金來源13（九）、投資回收期限13三、項目概述 13（一）、項目背景13（二）、項目優(yōu)勢15（三）、項目預(yù)測16四、項目評估 17（一）、風險系數(shù) 17（二）、資金收益 18五、項目資金 20（一）、投資金額 20（二）、融資方式 21（三）、規(guī)避措施 21（四）、資金安全 22六、發(fā)展規(guī)劃和目標 22 一、企業(yè)概況（一）、企業(yè)基本情況香港星辰房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司2010年3月在香港注冊。其公司的前身黑龍江鑫辰農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司，是一家長期活躍在東北農(nóng)業(yè)和經(jīng)濟貿(mào)易領(lǐng)域，以生態(tài)農(nóng)業(yè)、種植、養(yǎng)殖、老年康復(fù)等產(chǎn)業(yè)為根本，以服務(wù)社會為宗旨，具有一定經(jīng)濟實力的民營企業(yè)。長期以來，一直從事新

4、農(nóng)村生態(tài)農(nóng)業(yè)建設(shè)示范區(qū)、對俄邊境貿(mào)易經(jīng)營和老年產(chǎn)業(yè)項目的研究、開發(fā)、建設(shè)、與發(fā)展。公司班子由多名具有老年產(chǎn)業(yè)開發(fā)與管理經(jīng)驗的專業(yè)人士組成。整個班子團結(jié)、高效、積極、務(wù)實，具有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開發(fā)、管理、營運能力，期望與社會各界人事攜手合作，共同發(fā)展老齡事業(yè)，全力為社會提供多元化、立體型的養(yǎng)老需求綜合服務(wù)，實現(xiàn)“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所為、老有所學(xué)、老有所樂”的社會價值追求和崇高目標！公司宗旨：關(guān)愛老人，服務(wù)社會公司理念：創(chuàng)造價值，感恩回報公司文化：以人為本，和諧至尚公司目標：敬奉天下，福報無邊（二）、企業(yè)機構(gòu)設(shè)置企業(yè)機構(gòu)實行“三會”（董事會、理事會、監(jiān)事會）管理機制。董事會機構(gòu)設(shè)置為：董事會董事長執(zhí)

5、行總裁總經(jīng)理部門經(jīng)理項目經(jīng)理其他常設(shè)部門；理事會理事長執(zhí)行理事理事常設(shè)部門；監(jiān)事會監(jiān)事。（三）、企業(yè)職業(yè)隊伍企業(yè)職業(yè)隊伍是保證項目成功的關(guān)鍵。為了實現(xiàn)本項目高水準建設(shè)、管理以及服務(wù)，公司以香港、日本、瑞士、新加坡、美國等國際化的養(yǎng)老服務(wù)體系和服務(wù)水平為參照，全部股東及其中上層以上的管理人員，都相應(yīng)接受過專門的業(yè)務(wù)訓(xùn)練和學(xué)習。全體養(yǎng)老服務(wù)人員，包括新上崗介護人員，其業(yè)務(wù)素質(zhì)和等級超過國內(nèi)的護理員標準，以保證整個企業(yè)的職業(yè)隊伍的綜合服務(wù)能力達到國際化水平，為項目的營運管理、發(fā)展壯大提供了堅實的保障。二、項目簡介（一）、項目建設(shè)背景1、中國是擁有13億人口的大國，人口年齡結(jié)構(gòu)已開始進入老齡化階段，今

6、后一個時期我國老年人口還將以較快速度增長，老齡化程度在不斷加劇。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國60歲以上老年人口數(shù)量已達1.53億之多，占總?cè)丝诘?2%；預(yù)計2020年將達到2.5億，占總?cè)丝诘?6%左右；到2030年將突破3億。面對如此龐大而又日益增長的老年群體，加快推進老年服務(wù)社會化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展已迫在眉睫。2、老年人是社會的重要組成部分，在中國革命和社會主義建設(shè)事業(yè)中，他們做出了重要貢獻。因此，滿足廣大老年人日益增長的物質(zhì)文化需要，是黨全心全意為人民服務(wù)的根本宗旨的體現(xiàn)，是國家和社會義不容辭的，的是建設(shè)和諧社會的重要內(nèi)容，對促進經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展有著深遠的意義。3、目前，我國社會養(yǎng)老保險體制處于初級

7、階段，尚不健全。由于國有企業(yè)改制，多數(shù)下崗人員保險丟失，養(yǎng)老保險金管理不規(guī)范等諸多因素，致使中國養(yǎng)老制度沒有形成一個健康完善的體制。雖然養(yǎng)老模式在部分大中城市已有初步發(fā)展，但其主要依靠“國辦、公辦、街道辦和私辦”四種模式，都不是很完善和不適合形勢發(fā)展的需要，造成這種狀況的因素有以下幾方面：、世俗觀念我國是有著幾千年歷史的文明古國，世代以孝為大，更為重要的是封建統(tǒng)治者以孝治天下的倫理道德觀念長期束縛和禁錮人們的思想，年邁老人和兒孫們都不能按現(xiàn)實社會發(fā)展進步和現(xiàn)實的家庭實際情況決定和安排自身的晚年生活，顧及兒女臉面或感到自己讓兒女們拋棄等陳舊思想導(dǎo)致其顧慮重重并滋生出各種不應(yīng)有的思想壓力，嚴重阻礙

8、了養(yǎng)老體制的改革、演進和順利實施。、養(yǎng)老規(guī)模小、模式不健全現(xiàn)有的各種養(yǎng)老院集中存在以下問題：規(guī)模小，設(shè)施不健全。大部分經(jīng)營中存在服務(wù)不到位，老年人想要的環(huán)境沒保障，對傷病殘老人護理服務(wù)不達標，資金短缺，經(jīng)營理念不能滿足老年人不同層次、不同類型的精神文化需求和消費需求。、資金負擔重，存在兩極狀態(tài)國家給補養(yǎng)老金有限，不能滿足養(yǎng)老正常開支，對于家庭困難群體入住養(yǎng)老場所受資金限制，負擔不起。對于有支付能力的群體入住養(yǎng)老場所，其服務(wù)條件和水平又不能滿足消費需求而不愿入住的兩極現(xiàn)象。、兒孫義務(wù)的拖累由于現(xiàn)代社會節(jié)奏比較快，大部分老年人兒女們在工作，其孫子孫女便成了老年人照顧的對象，責無旁貸做保姆。這雖然是

9、人類延續(xù)的規(guī)律和不可推卸的義務(wù)，但卻導(dǎo)致這部分老人不能按自己意愿安度晚年。4、綜上所述，我國在加強老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)方面的重視力度大大增強，并把養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的建設(shè)列入重要議事日程，成為黨政工作的重要組成部分。堅持“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，鼓勵和支持社會力量興辦老年福利服務(wù)機構(gòu)，滿足廣大老齡群體日益增長的養(yǎng)老服務(wù)需求，已成為全社會的共同責任。（二）、項目建設(shè)地點項目地址：海南省三亞市田獨鎮(zhèn)田獨鎮(zhèn)位于三亞市東北10余公里處，一個隨著歷史變遷而自然形成的村鎮(zhèn)。這里地域開闊、民風樸實，其地理位置十分獨特。田獨鎮(zhèn)新村居民委員會下新村處于鎮(zhèn)中去往亞龍灣公路的右側(cè)，安游公路的北側(cè)?；镜孛惨云碌睾偷屯莸貫?/p>

10、主。由于近年來自然水源減少，大部分土地處于閑置狀態(tài)，此種閑地棄地，種之無收，棄之可惜。田獨鎮(zhèn)新村居委會下新村的村南部、安游公路的北側(cè)，有大約200畝近13萬平方米的閑置土地，東西長435米，南北寬約為300米。田獨老年康復(fù)理療中心的項目建設(shè)將在這里進行。（三）項目建設(shè)合作形式項目建設(shè)將以和下新村合作的形式進行，公司甲方獨資建設(shè)，下新村乙方出建設(shè)土地，以租賃的形式，公司進行經(jīng)營，期限為70年。為使村民的利益得到保障，收入得以提高，也可采取公司與農(nóng)戶松散式聯(lián)合的方式進行合作。農(nóng)戶以項目所需土地參股，公司對所建項目全額投資，項目建成后按經(jīng)測算農(nóng)戶所得的最高回報率，或規(guī)劃出一定比例的資產(chǎn)給農(nóng)戶獨立經(jīng)營

11、。項目建成后，田獨老年康復(fù)理療中心將成為海南省乃至三亞市養(yǎng)老行業(yè)的骨干企業(yè)，將極大地拉動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和農(nóng)村富余人員的就業(yè)，使田獨鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本變化。農(nóng)村環(huán)境、道橋等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都有很大改觀。新村居民委員會下新村的村民對該項目的展開，都表現(xiàn)出極大的興趣和期望，表示要全力配合，爭取盡快把項目完成，使他們的生活出現(xiàn)一個新的質(zhì)的變化。（四）、項目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模a、項目建設(shè)內(nèi)容：將充分利用當?shù)貎?yōu)質(zhì)自然資源，為老年朋友提供集體休閑、度假、養(yǎng)生、康健、醫(yī)療一體化的優(yōu)良場所，分擔日益凸顯的社會養(yǎng)老問題，滿足“機構(gòu)養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老、家庭養(yǎng)老”的龐大需要和社會優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老服務(wù)的需要，開創(chuàng)一個集中規(guī)模生態(tài)養(yǎng)生養(yǎng)老的

12、新模式，以實際行動關(guān)注并提升老年人的生活質(zhì)量和生命質(zhì)量，讓更多老年人重返自然懷抱，享受鄉(xiāng)村田園牧歌式的安逸生活，進一步緩解目前老齡人口急劇增長給社會帶來的負擔和壓力，使養(yǎng)老服務(wù)業(yè)規(guī)范化、規(guī)?；?、多功能化，同時也將帶動周邊經(jīng)濟的發(fā)展，開辟新興產(chǎn)業(yè)，拓展就業(yè)渠道，為構(gòu)建和諧社會盡一份綿薄之力。b、項目建設(shè)規(guī)模：1、項目規(guī)劃首期商務(wù)會所總占地面積80畝，第二期占地120畝，計劃總占地200畝。2、項目規(guī)劃首期商務(wù)會所總建筑面積21000平方米，醫(yī)院面積1500平方米，職工宿舍建筑面積1000平方米，多功能會館建筑面積500平方米，標準公寓式住宅10000平方米。建筑容積率為3：7；綠化覆蓋率達到70

13、%以上。二期養(yǎng)老公寓建筑面積20萬平方米，建筑容積為4：6，綠化覆蓋率達到60%。3、建成后將是三亞市規(guī)模最大、環(huán)境最好、功能最齊、設(shè)施最全的養(yǎng)老園區(qū)，能為近10000老年人提供富有親情和人文特色的專業(yè)服務(wù)，以及豐富的娛樂、休閑、文化生活，并可接待會議、旅游和各種商務(wù)活動。（五）、項目投資規(guī)模和資金籌措方案1、項目總投資額為4億元人民幣，公司主要通過自有資金投資和財團合作投資。2、建設(shè)資金來源主要有三方面：第一，通過投資組合尋找財團合作共同投資，投資額為2億元人民幣；第二，通過銀行貸款和國家政策扶持1億元人民幣；第三，企業(yè)自籌1億元人民幣。（六）、產(chǎn)品開發(fā)內(nèi)容項目計劃分二期開發(fā)建設(shè)完成。a、第

14、一期開發(fā)以商務(wù)會所和醫(yī)院為主，并輔助開發(fā)標準公寓式住宅。規(guī)劃占地面積80畝，建筑面積34000平方米，可為整個中心提供酒店、娛樂、商務(wù)會議以及醫(yī)療服務(wù)。具體建設(shè)內(nèi)容：1、商務(wù)會所：1幢，21000平方米；2、標準公寓式住宅：10000平方米；3、職工宿舍：1幢， 1000平方米；4、三甲醫(yī)院：1幢，1500平方米；5、多功能館：1幢，500平方米；6、園區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施建設(shè)：（1）管理中心；（2）超級連鎖市場；（3）交通樞紐中心（公共停車場、服務(wù)站）；（4）電信樞紐中心；（5）安全消防中心；（6）園林式公園；（7）拓展訓(xùn)練基地；（8）休閑娛樂中心；（9）多功能館（科技館；圖書館；展覽館；民族藝術(shù)館

15、；影視中心）；第一期開發(fā)計劃建設(shè)期為1年，第二年開始營運?？偼顿Y預(yù)計1.5億元人民幣。b、第二期開發(fā)以普通消費和經(jīng)濟消費群體為重點服務(wù)對象。規(guī)劃占地面積120畝，建筑面積20萬平方米，可為10000人提供服務(wù)。具體建設(shè)內(nèi)容：1普通型標準公寓：20幢，每幢350人共可居住7000人；2經(jīng)濟型標準公寓：10幢，每幢300人共可居住3000人；3區(qū)內(nèi)服務(wù)設(shè)施建設(shè)：（1）管理中心分支機構(gòu)；（2）醫(yī)療中心（保健、上門護理）；（3）運動場；（4）交通服務(wù)中心分支機構(gòu)；（5）園林式公園；（6）賓館、餐飲、家政服務(wù)；（7）安全消防中心分支機構(gòu)；（8）超級連鎖市場；（9）綜合會所分支機構(gòu)。第二期開發(fā)計劃工期為兩

16、年，第三年開始營運。總投資為2.5億元人民幣。（七）、項目規(guī)劃策劃方案規(guī)劃建設(shè)為13格局，即一個綜合服務(wù)區(qū)，三個生活服務(wù)區(qū)。1、綜合服務(wù)區(qū)規(guī)劃占地面積80畝，區(qū)域內(nèi)設(shè)置管理中心、綜合會所、運動場館、三甲級醫(yī)院、賓館、餐廳、超級市場、交通樞紐中心、電信樞紐中心、安全消防中心、多功能場館、特殊服務(wù)中心等。將綜合項目總體進度配套建設(shè)。2、生活居住區(qū)規(guī)劃占地面積120畝，由3個相對獨立的生活居住區(qū)組成。每個生活區(qū)域分別設(shè)置醫(yī)療保健、應(yīng)急救護、運動健身、文化娛樂、交通服務(wù)、超市連鎖、家政服務(wù)等配套設(shè)施。為老年群體提供全方位、多功能、高品質(zhì)、最完善的生活服務(wù)。園區(qū)建成后可同時為10000人提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。（

17、八）、項目資金來源 項目總投資額為4億元人民幣，公司主要通過自有資金投資和與財團合作投資。（九）、投資回收期限 項目建設(shè)期3年，計算期50年，回報期5年三、項目概述（一）、項目背景隨著時代的變化，我國的養(yǎng)老模式已發(fā)生重大的變化。最明顯的是，自我國實施計劃生育政策以來，傳統(tǒng)的多子女家庭結(jié)構(gòu)大量朝著“421”家庭結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，在各行各業(yè)競爭形勢日趨嚴峻的今天，承擔著工作、生活、贍老撫幼的中青年人幾乎都有送家中老人去養(yǎng)老院的想法。家庭養(yǎng)老承受能力越來越弱化，向社會養(yǎng)老徹底轉(zhuǎn)變已成必然之勢。另外，從社會養(yǎng)老與機構(gòu)養(yǎng)老來看，我國的養(yǎng)老服務(wù)一直停留在粗放型階段，無論是數(shù)量或質(zhì)量都不能滿足養(yǎng)老需求。

18、中國是擁有13億人口的大國，人口年齡結(jié)構(gòu)已開始進入老齡化階段，今后一個時期我國老年人口還將以較快速度增長，老齡化程度在不斷加劇。據(jù)不完全統(tǒng)計，目前我國60歲以上老年人口數(shù)量已達1.53億之多，占總?cè)丝诘?2%；預(yù)計2020年將達到2.5億，到2030年將突破3億。面對如此龐大而又日益增長的老年群體，加快推進老年服務(wù)社會化、產(chǎn)業(yè)發(fā)展已迫在眉睫。老年人是社會的重要組成部分，在中國革命和社會主義建設(shè)事業(yè)中，他們做出了重要貢獻。因此，滿足廣大老年人日益增長的物質(zhì)文化需要，是黨全心全意為人民服務(wù)的根本宗旨的體現(xiàn)，是國家和社會義不容辭的，是那建設(shè)和諧的小康社會的重要內(nèi)容，對促進經(jīng)濟建設(shè)和社會發(fā)展有深遠意義

19、。目前，我國社會養(yǎng)老保險體制處于初級階段，尚不健全。由于國有企業(yè)改制，多數(shù)下崗人員保險丟失，養(yǎng)老保險金管理不規(guī)范等諸多因素，致使中國養(yǎng)老制度沒有形成一個健康完善的體制。雖然養(yǎng)老模式在部分大中城市已有初步發(fā)展，但其主要依靠“國辦、公辦、街道辦、私辦”四種模式，都不是很完善和不適合形勢發(fā)展的需要。綜上所述，我國在加強老齡工作，發(fā)展老齡事業(yè)方面的重視力度逐步增強，并把養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的建設(shè)列入重要議事日程，成為黨政工作的重要組成部分。堅持“以人為本”的科學(xué)發(fā)展觀，鼓勵和支持社會力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施，滿足廣大老齡群體日益增長的養(yǎng)老服務(wù)需求，已成為全社會的共同責任。針對這種情況，我們提出了集中規(guī)模養(yǎng)老的模

20、式。為了實現(xiàn)這一構(gòu)想，我們立意在海南省三亞市合作興辦規(guī)模養(yǎng)老中心，即“星辰老年康復(fù)理療中心”項目。（二）、項目優(yōu)勢首先，理念先進。在國內(nèi)首先提出了集中規(guī)模養(yǎng)老的新概念，借鑒國際上先進的多元化養(yǎng)老服務(wù)新模式，充分體現(xiàn)以人為本，尊敬老人的服務(wù)意識。其二，多功能、規(guī)模化。通過全方位配套功能模塊建設(shè)，如三甲醫(yī)院、分類居所、老年綜合大學(xué)、文化娛樂中心、創(chuàng)業(yè)平臺等服務(wù)功能設(shè)施，滿足長者對物質(zhì)、文化、精神的多元需求，服務(wù)人數(shù)屆時將達到10000人。這種集中投入的建設(shè)方式將大大節(jié)約營運成本，起到良好的養(yǎng)老服務(wù)效果；其三，國際化。采用國際化會員式的經(jīng)營模式來經(jīng)營，達到項目輻射面廣、持續(xù)時間長、可延展性高、競爭力

21、強的目的。其四，可持續(xù)性。為了保證本項目的可持續(xù)發(fā)展，以本項目為母體，合理舉辦各種配套的產(chǎn)業(yè)以及延長項目增值鏈，通過這些實體產(chǎn)生贏利來夯實企業(yè)的基礎(chǔ)，保證企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。其五，地理位置優(yōu)越海南省三亞市是中國最好的海景城市之一，整個沿海最好的海水在三亞。三亞集中了全中國最美麗海濱風光、最頂級的度假酒店和最完善的旅游設(shè)施。三亞市也擁有比較完備的城市服務(wù)配套設(shè)施，集秀美的自然風光、繽紛的熱帶作物、醇厚的文化民風和濃郁的民族風情于一體，被公認為中國最具旅游、度假、養(yǎng)老、康復(fù)的特色城市。田獨鎮(zhèn)是三亞市近郊集商貿(mào)、旅游集散、農(nóng)工商并存的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。是三亞去?？凇⒉?、五指山、亞龍灣、海棠灣的必經(jīng)之路。距三

22、亞市中心12公里，距大東海景區(qū)8公里，距亞龍灣景區(qū)6公里。去機場、火車站、汽車總站的車程均在30分鐘以內(nèi)。交通十分便利。田獨鎮(zhèn)內(nèi)酒店、賓館和其他配套服務(wù)設(shè)施齊全，漁牧業(yè)和蔬菜業(yè)是這里的支柱產(chǎn)業(yè)，田獨集貿(mào)市場的農(nóng)副產(chǎn)品和小商品琳瑯滿目、物美價廉。其六，自然品賦極高老年康復(fù)理療中心所在的海南省三亞市，年平均氣溫在25.9，氣候溫暖，無明顯季節(jié)變化，適宜老年群體生活居住。田獨鎮(zhèn)位于三亞市東北10余公里處，一個隨著歷史變遷而自然形成的村鎮(zhèn)。這里地域開闊、民風樸實，其地理位置十分獨特。這里自然環(huán)境秀美，沒有工業(yè)和生活污染，空氣清新，素有“天然氧吧”之稱，對老年人生活健康有很大幫助。這里既遠離城市的塵囂，

23、又貼近鄉(xiāng)村田園的自然，遠眺巍巍群山纏繞，近去亞龍灣、大東海、三亞灣觀海，近海不靠海，空氣質(zhì)量高，干濕度適宜。從地理位置講，是交通便捷的旅游度假休息、修生養(yǎng)性放松的理想之地。（三）、項目預(yù)測從本項目的規(guī)模上看，本項目建設(shè)建成后可容納10000人。這在國內(nèi)是絕無僅有的。顯示了項目的規(guī)模性。 從本項目功能設(shè)置上看，整個項目內(nèi)容包含了居住、療養(yǎng)、旅游、度假、學(xué)習、文化娛樂、探親接待、購物、創(chuàng)業(yè)致富等內(nèi)容，幾乎滿足了各個層次的老年人對物質(zhì)生活、健康安全、文化娛樂、實現(xiàn)價值等綜合需求。 從管理上看，本項目將采用國際先進的管理模式與國情相結(jié)合的創(chuàng)新模式來實施管理。管理體系建立在國際養(yǎng)老標準體系之上，側(cè)重考慮

24、老年人群的生理健康需要和心理需求特點，提供專業(yè)化、優(yōu)質(zhì)化、人性化的全面服務(wù)。 從經(jīng)營模式上看，將采用的國際會員制的經(jīng)營模式，具有強大的吸引能力。 從國內(nèi)市場需求上看，有中、高養(yǎng)老服務(wù)需求的老人約占整個老齡群體的18%，人口總數(shù)近3000萬，這些老人需要我們這樣的養(yǎng)老平臺。 由此可見，本項目具有長效發(fā)展的巨大潛力。 四、項目評估（一）、風險系數(shù)本項目投資開發(fā)的風險系數(shù)大小，決定因素在于本項目本身的可行性程度，即構(gòu)成本項目的充要條件是否具備。取決于本項目的宏觀、中觀環(huán)境的優(yōu)良程度，以及經(jīng)營模式、管理水平、贏利能力等微觀環(huán)境因素。 本項目順應(yīng)全球老齡化趨勢，符合國家老齡事業(yè)政策，針對的是龐大的養(yǎng)老市

25、場迫切需求，經(jīng)過專家多次反復(fù)論證后一致認為是切實可行的。 從項目的建設(shè)地點的優(yōu)惠政策、氣候條件、環(huán)境因素、交通狀況、消費水平等各方面來看，其得天獨厚的條件為本項目提供了最有利的保障。從經(jīng)營模式的設(shè)置上看，我們采取的是多位一體的會員吸收方式。通過國際范圍內(nèi)的長期會員、短期會員、臨時會員會員入會購買或租用養(yǎng)老居所（床位）等多種手段來達到經(jīng)營收益平衡。再通過超值服務(wù)（如醫(yī)療服務(wù)、臨終關(guān)懷等）來實現(xiàn)利潤。在管理上，放棄國內(nèi)傳統(tǒng)的粗放式的管理模式，實行以香港、新加坡、瑞士、日本為依托的國際化得先進管理模式。 在服務(wù)項目的設(shè)置上，有機結(jié)合高級養(yǎng)老、醫(yī)療保健、休閑度假、頤情養(yǎng)性等各項服務(wù)功能，通過專業(yè)化的服

26、務(wù)來實現(xiàn)增值。同時，將考慮項目的慈善公益面，以體現(xiàn)本項目的社會價值。（二）、資金收益1、收益評估方案、運營收入以養(yǎng)老公寓入住為來源；公益性項目和旅游、餐飲娛樂項目經(jīng)營收入暫不作為評估因素。入住收費標準根據(jù)初步市場調(diào)研，第一、二年暫按每人每月1500元人民幣計算（取平均值）；第三年以后各年按每人每月2000元人民幣計算（取平均值）。、員工人數(shù)第一、二年按600人，第三、四年按1000人，第五年按1200人；員工工資平均水平第一、二年按每人每月2000元，第三、四年每人每月2300元，以后各年每人每月2500元。、第一期項目付息還貸期為5年（不含建設(shè)期），建設(shè)期利息1.2億元人民幣于營運3年內(nèi)分期

27、償還。貸款利息于營運八年內(nèi)償還（取平均值10500萬元）.、人口入住以及入住率表：第一年第二年第三年第四年第五年入住人數(shù)40008000100001000010000入住率80%80%80%85%90%實際入住32006400800085009000、項目總成本及收益、還貸計劃方案詳見附表（計算單位為萬元人民幣）。2、經(jīng)濟效益分析：、投資利潤率：經(jīng)測算;58%利潤總額×100%=58%固定資產(chǎn)+周轉(zhuǎn)金、一期投資回收期：一期總投資+建設(shè)期=+45年凈利+折舊第一期項目運營5年后可收回一期投資。附表：項目總成本及收益、還貸計劃方案 （計算單位：萬元）序號內(nèi)容第一年第二年第三年第四年第五年

28、一總收入5760115201920020400216001月收入4809601600170018002年收入576011520192002040021600二總成本（39603,1404,112414259201員工工資1,5801,5802612261239002水電雜費8009501,0501,2501,3003設(shè)施維護80901001101204折舊費2,0002,0002,0003,0003,0005管理費100120150170200三毛利潤22409460130681409815,120四應(yīng)繳稅金免免1,1031,1661,106五計劃還貸2,00010,00010,0008,00

29、00六轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn)金1,6404,0608,96512,03219,014五、項目資金（一）投資金額1、建設(shè)期投入類： 建設(shè)期間，項目總投資為人民幣4億元，基礎(chǔ)建設(shè)期間共需要資金人民幣3.1億元 ，配套建設(shè)資金需要人民幣0.9億元。2、經(jīng)營期投入類：經(jīng)營期間的投資主要是：環(huán)境的建設(shè)和配套設(shè)施建設(shè)，以及相關(guān)服務(wù)設(shè)施等，共需要資金人民幣0.8億元。（二）、融資方式1、合作投資，參與分紅方式：計劃市場融資2億元，參加公司33%的利潤分紅，分紅的時間為5年。5年后償還融資款項，結(jié)束利潤分紅。2、合作投資，持有原始股方式： 在市場融資1億元，持有公司16%的股權(quán)，并參與監(jiān)督公司的董事會議和經(jīng)營狀況，股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但需要經(jīng)過公司董事會議決定。3、其他方式經(jīng)與投資方商議，可采取除以上兩種方式以外的其他方式進行融資。（三）、規(guī)避措施1、建立嚴格的財務(wù)管理制度，實行?？?/p>