房地產(chǎn)法案例習(xí)題

1、房地產(chǎn)法案例習(xí)題 案情：甲公司從某銀行貸款1200萬元，以自有 房產(chǎn)設(shè)定抵押，并辦理了抵押登記。經(jīng)書面協(xié)議， 乙公司以其價(jià)值 200萬元的現(xiàn)有的以及將有的 生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品為甲公司的貸 款設(shè)定抵押，沒有辦理抵押登記。后甲公司屆期 無力清償貸款，某銀行欲行使抵押權(quán)。法院擬拍 賣甲公司的房產(chǎn)。甲公司為了留住房產(chǎn)，與丙公 司達(dá)成備忘錄，約定：“由丙公司參與競買，價(jià) 款由甲公司支付，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸甲公司?！北?依法參加競買，以1000萬元競買成功。甲公司 將從子公司籌得的1000萬元交給丙公司，丙公 司將這1000萬元交給了法院。法院依據(jù)競拍結(jié) 果制作民事裁定書，甲公司據(jù)此將房產(chǎn)過戶給丙

2、 公司。法院裁定書下達(dá)次日，甲公司、丙公司與丁 公司簽約：“甲公司把房產(chǎn)出賣給丁公司，丁公 司向甲公司支付1400萬元。合同簽訂后10日內(nèi), 丁公司應(yīng)先付給甲公司400萬元，尾款待房產(chǎn)過 戶到丁公司名下之后支付。甲公司如果在合同簽 訂之日起半年之內(nèi)不能將房產(chǎn)過戶到丁公司名 下，則丁公司有權(quán)解除合同，并請求甲公司支付 違約金700萬元，甲公司和丙公司對合同的履行承擔(dān)連帶責(zé)任?！痹诩坠?、丙公司與丁公司簽訂房產(chǎn)買賣合 同的次日，丙公司與戊公司簽訂了房產(chǎn)買賣合 同。丙公司以1500萬元的價(jià)格將該房產(chǎn)賣給戊 公司，尚未辦理過戶手續(xù)。丁公司見狀，拒絕履 行支付400萬元首付款的義務(wù)，并請求甲公司先 辦理

3、房產(chǎn)過戶手續(xù)，將房產(chǎn)過戶到丁公司名下。 甲公司則要求丁公司按約定支付 400萬元房產(chǎn) 購置首付款。鑒于各方僵持不下，半年后，丙公 司索性把房產(chǎn)過戶給戊公司，并拒絕向丁公司承 擔(dān)連帶責(zé)任。經(jīng)查，在甲公司、丙公司和丁公司 簽訂合同后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價(jià)格變化不大。問題：1乙公司以其現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備等 動產(chǎn)為甲公司的貸款設(shè)立的抵押是否成立？為 什么？成立。因?yàn)楦鶕?jù)物權(quán)法規(guī)定，經(jīng)當(dāng)事人 書面協(xié)議，乙公司可以現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè) 備、原材料、半成品、產(chǎn)品設(shè)定抵押，無須以登 記為設(shè)立要件。2某銀行是否必須先實(shí)現(xiàn)甲公司的房產(chǎn)的 抵押權(quán)，后實(shí)現(xiàn)乙公司的現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備等動產(chǎn)的抵押權(quán)？為什么？不是。

4、因?yàn)榧坠痉慨a(chǎn)抵押與乙公司現(xiàn)有的 及將有的生產(chǎn)設(shè)備等動產(chǎn)的抵押沒有明確約定 抵押份額，屬于連帶抵押。抵押權(quán)人（即銀行） 可以選擇就任一財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。3. 甲公司與丙公司達(dá)成的備忘錄效力如 何？為什么？具有法律效力。因?yàn)樵诜ㄔ阂罁?jù)競買結(jié)果 制作裁決書后，甲公司將房產(chǎn)過戶給了丙公司， 丙公司是房產(chǎn)所有人。當(dāng)事人對房產(chǎn)權(quán)屬作的特 別約定，不具有物權(quán)效力。但是該備忘錄沒有違 背法律的強(qiáng)制性規(guī)定，具有債權(quán)效力，丙公司對 甲公司負(fù)有合同義務(wù)，即依約履行將房產(chǎn)過戶給 甲公司的義務(wù)。4. 丙公司與戊公司簽訂房產(chǎn)買賣合同效力 如何？為什么？有效。因?yàn)楸臼欠慨a(chǎn)所有權(quán)人，有權(quán)對 房產(chǎn)進(jìn)行處分，且就同一房產(chǎn)簽訂

5、多份買賣合 同，合同效力既不會僅因?yàn)榉慨a(chǎn)沒有過戶而受影 響，也不會僅因?yàn)槭且晃锒噘u而受影響。5. 丁公司是否有權(quán)拒絕履行支付400萬元的 義務(wù)？為什么？有權(quán)。因?yàn)槎」究梢孕惺共话部罐q權(quán)。雖 然在甲公司、丙公司與丁公司簽訂的房產(chǎn)買賣合 同中約定，丁公司應(yīng)先交首付，甲公司后辦理房 產(chǎn)過戶。但是，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人丙公司在簽約次日就 和戊公司簽訂房產(chǎn)買賣合同。該行為已經(jīng)明確表 明，甲公司有無法履行交房義務(wù)的可能。作為先 交首付款義務(wù)的丁方，有權(quán)行使不安抗辯權(quán)。6丁公司是否有權(quán)請求甲公司在自己未支 付400萬首付款的情況下先辦理房產(chǎn)過戶手 續(xù)？為什么？無權(quán)。因?yàn)榧坠究梢孕惺瓜嚷男锌罐q權(quán)。 甲公司辦理房產(chǎn)過

6、戶手續(xù)的義務(wù)在后。 丁公司享 有不安抗辯權(quán)，可以拒絕履行自己的先給付義 務(wù)，但是不能以不安抗辯權(quán)要求甲公司履行在后 的義務(wù)。7.丁公司能否解除房產(chǎn)買賣合同？為什 么？能。因?yàn)榧坠驹诤贤喠肽陜?nèi)沒有履行 辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的義務(wù)，丁公司行使約定解除 權(quán)的條件已經(jīng)成就。8丙公司能否以自己不是合同的真正當(dāng)事 人為由拒絕向丁公司承擔(dān)連帶責(zé)任？為什么？不能。因?yàn)榧坠尽⒈九c丁公司簽訂房 產(chǎn)買賣合同中約定丙公司和甲公司對合同的履 行承擔(dān)連帶責(zé)任。該約定屬于當(dāng)事人真實(shí)意思表 示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會 公共利益，具有法律約束力。9.甲公司可否請求法院減少違約金數(shù)額？ 為什么？可以。因?yàn)?/p>

7、根據(jù)合同法和相關(guān)司法解釋, 合同約定的違約金超過造成損失的百分之三十， 數(shù)額過分高于損失，當(dāng)事人可以請求法院予以適 當(dāng)減少。案例分析商品房買賣中懲罰性賠償與雙倍返還 趙云梧訴北京海開房地 產(chǎn)集團(tuán)公司商品房買賣合同糾紛案【案情介紹】 趙云梧系白頤路北延市政工 程項(xiàng)目建設(shè)的被拆遷戶。1999年7月19日，趙 云梧與北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)總公司（以 下簡稱海淀房地產(chǎn)公司）簽訂了商品房購銷合 同。合同約定：趙云梧購買位于北京市海淀區(qū) 上地南路6號院2#一 4 一 603室商品房一套， 房屋單價(jià)每平方米4350元。合同簽訂后，趙云 梧按約履行了付款義務(wù)，并人住上述房屋。海淀 房地產(chǎn)公司于2000年6

8、月28日變更為海開公 司。2000年6月28日海開公司取得海淀區(qū)上地 南路6號院房屋所有權(quán)證，2002年1月7日海 開公司與北京市國土資源和房屋管理局簽訂北 京市國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，2002年4月海 開公司取得國有土地使用權(quán)證。2002年10月25 日，北京海淀區(qū)國土資源和房屋管理局作出關(guān)于 對上地6號院購房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的答復(fù)，答復(fù)中確 認(rèn)：“海開公司已經(jīng)取得國有土地使用權(quán)證和房 屋所有權(quán)證，屬于現(xiàn)售商品房” 。2001年9月3 日，海開公司與趙云梧簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議 約定海開公司在2002年6月30日日前為趙云梧 辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，海開公司于2002年5月22日 開始在海淀區(qū)上地南路 6號

9、院內(nèi)貼辦理房屋產(chǎn) 權(quán)證的通知。趙云梧未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。海開公 司將海淀區(qū)上地南路六號院的房屋產(chǎn)權(quán)中一幢 一層及地下室、二幢一層等部分房屋進(jìn)行了抵 押，但趙云梧購買房屋未在抵押范圍之內(nèi)。【原告訴稱】趙云梧訴稱：海開公司在房屋買賣前后，采用了隱瞞事實(shí)真相、欺騙的手段， 即把北京市計(jì)劃委員會批復(fù)其建造的職工住宅 當(dāng)作商品房賣給我。當(dāng)我發(fā)現(xiàn)海開公司的欺詐行為后，多次找其協(xié)商，海開公司又于 2001年9 月3日與我簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定海開公 司在2002年6月30日前為我辦理房屋產(chǎn)權(quán)證， 但時(shí)至今日海天公司未辦理產(chǎn)權(quán)證。 海開公司于 2000年6月28日把海淀區(qū)上地南路6號院的房 屋產(chǎn)權(quán)整體抵押給

10、中國銀行北京市昌平分行，抵押期限為2001年4月至2002年4月14日，海 開公司無證據(jù)說明該抵押已解除。因海開公司的 欺詐及抵押行為，已經(jīng)嚴(yán)重地侵犯了我的合法權(quán) 益，現(xiàn)根據(jù)合同法及最高人民法院關(guān)于審理商 品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解 釋第九條的規(guī)定，要求解除商品房購銷合同， 海開公司雙倍返還我購房款 763680元及銀行利 息170606元?！颈桓孓q稱】 海開公司辯稱：1997年7月我公司開始在上海南路甲1號進(jìn)行 海開公司職工住宅建設(shè)，雖然我公司沒有銷售許 可證，但有房地局的文件，我公司銷售的房屋作 為商品房出售不需要許可證，我們交了土地出讓 金。我公司通知購房人辦理房產(chǎn)證，但他

11、們不配 合，有的人已經(jīng)辦理房產(chǎn)證。我公司房屋是進(jìn)行 過抵押，但不是整體抵押，抵押房屋不包括銷售 的房屋。我公司沒有欺詐行為，根據(jù)規(guī)定我公司 的房子有產(chǎn)權(quán)證及土地使用證就可以不再辦理 銷售許可，現(xiàn)不同意趙云梧的訴訟請求?！締栴}】一、原告的訴求涉及到商品房買賣 合同糾紛案件處理中的什么問題：參考答案：懲罰性賠償。本案中，原告主張 被告因在商品房銷售中存在欺詐行為而要求法 院判決雙倍返還購房款，亦即適用懲罰性賠償規(guī) 則。懲罰性損害賠償具有補(bǔ)償受害人遭受的損 失、懲罰和遏制不法行為等多重功能。2003年最高人民法院頒布的關(guān)于審理商 品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解 釋中的第八、九兩條明確規(guī)定了

12、商品房買賣合 同中在特定條件下可以適用懲罰性賠償。第八條 規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合 同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以 請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損 失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一 倍的賠償責(zé)任：（1）商品房買賣合同訂立后，出 賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房 屋出賣給第三人?！钡诰艞l規(guī)定：“出賣人訂立商 品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還 已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣 人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（1）故意隱瞞沒有取得

13、商品房預(yù)售許可證明的事實(shí) 或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（2）故意隱瞞 所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（3）故意隱瞞所售房 屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋 的事實(shí)?！倍?、本案的原告訴求能否得到法院的支 持？為什么？不能。因?yàn)楸景傅谋桓娌淮嬖谠嫠f的欺詐、 違約不予辦理房產(chǎn)證和抵押等致使不能實(shí)現(xiàn)合 同目的行為。三、我國立法和司法解釋是否允許商品房 先出賣后抵押？又是否允許商品房先抵押后出 賣？第一問：商品房先出賣后抵押也稱商品房 的先賣后抵：是指出賣人與買受人簽訂商品房買 賣合同后，為獲取建設(shè)資金，在尚未轉(zhuǎn)移房屋所 有權(quán)與買受人之前，又將該房屋抵押給第三人的 行為。根據(jù)最高人民法院關(guān)于v

14、擔(dān)保法若 干問題的解釋第四十七條規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚 未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑 物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院 可以認(rèn)定抵押有效。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 以期房或者現(xiàn)房進(jìn)行抵押的，只要房屋所有權(quán)沒 有轉(zhuǎn)移給買受人前，依法辦理抵押登記手續(xù)的即 可認(rèn)定抵押合同有效成立。這樣，在同一房屋之 上，就可以同時(shí)存在著買受人的債權(quán)和銀行的抵 押權(quán)。因此，根據(jù)我國現(xiàn)行法律和司法解釋的規(guī) 定，出賣人就同一房屋是可以先賣后抵的商品房解釋第八條規(guī)定，只要先賣后抵 的行為導(dǎo)致買受人無法取得房屋的，出賣人就屬 于惡意違約，要承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。第二問：為了加速經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)，更好的發(fā)揮財(cái) 產(chǎn)的功能

15、，法律允許財(cái)產(chǎn)所有人在抵押期間將抵 押物轉(zhuǎn)讓，但為了保障抵押權(quán)人和轉(zhuǎn)讓物的受讓 人的合法權(quán)益，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)必須受到一定的限制。擔(dān)保法第四十九條第一款規(guī)定：抵押期 間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的， 應(yīng)當(dāng) 通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的 情況；抵鉀人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人 的，轉(zhuǎn)讓行為無效。關(guān)于適用V擔(dān)保法若千問題的解釋第 六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵 押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押 權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù) 人清償其余部分債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清 償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登

16、 記的，抵押權(quán)不得對抗受讓人，因此給抵押權(quán)人 造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。 物權(quán) 法第一百九十一條規(guī)定： 抵押期間，抵押人 經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所 得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。 轉(zhuǎn) 讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不 足部分由債務(wù)人清償。 抵押期間，抵押人 未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓 人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。四、我國立法和司法解釋有關(guān)懲罰性賠償?shù)囊?guī)定有哪些？參考答案：1、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法（1999 年1月）第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營者提供商品或 者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的要求增 加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)

17、者 購買商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用一倍 條款在開創(chuàng)了我國懲罰性賠償之先河2、合同法（1999年10月）第一百一-三條規(guī)定：“經(jīng)營者對消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有 欺詐行為的，依照中華人民共和國消費(fèi)者權(quán)益 保護(hù)法的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！边@是我國 現(xiàn)行法律對懲罰性賠償進(jìn)一步確定。合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定看，對當(dāng)事人 在合同中約定的違約金不是過分高于損失的情況也予以認(rèn)可，而在這高于實(shí)際損失的違約金中 就包含了對違約方違約行為的懲罰。3、商品房銷售管理辦法（2001年6月） 第二十條規(guī)定：產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積 時(shí)，面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi)（含3% ）部 分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還

18、買受人； 絕對 值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍 返還買受人。4、關(guān)于審理商品忘記買賣合同糾紛案件 適用法律若干問題的解釋（2003年3月）的第 八條、第九條的規(guī)定，見上文。案例分析題 1、某工廠為了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，擬 投資80萬元人民幣興建一個(gè)分廠，遂向某縣人 民政府申請用地2畝（以有償出讓方式取得土地 使用權(quán)），經(jīng)縣政府審核批準(zhǔn)同意其使用城市規(guī) 劃內(nèi)屬于A村集體所有的非耕地2畝。為保證 按時(shí)使用土地，該工廠與 A村簽訂了土地使用 權(quán)出讓合同。該合同規(guī)定：由 A村向工廠出讓 土地2畝，土地使用權(quán)出讓金 30萬元，土地用 途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為 70年， 合同的其他款項(xiàng)均參

19、照國家關(guān)于出讓土地使用 權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)合同注明。請問：1）該土地使用權(quán)出讓合同是否有效？為 什么？答：合同無效。該合同存在違法：1、集體土地使用權(quán)不能以裸地出讓 土地使用權(quán)；根據(jù)我國土地管理法規(guī)定農(nóng)民 集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、 轉(zhuǎn)讓或者出租 用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。2、A村不符合出讓主體資格；3、出讓土地使用權(quán)使用期限超過工 業(yè)用地使用期限50年的最高期限。2）縣級人民政府批準(zhǔn)該工廠用地 70年是否合 法？為什么？答：不合法，因?yàn)楦鶕?jù)土地管理法的 規(guī)定，出讓土地使用權(quán)使用期限超過工業(yè)用地使 用期限50年的最高期限。3）依照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)當(dāng)如何取得合 法的土地使用權(quán)？答：應(yīng)當(dāng)首先由人民政府依法定

20、權(quán)限批 準(zhǔn)征用A村的土地，將集體土地變?yōu)閲型恋?然后再將土地使用權(quán)出讓給工廠，由土地管理局 代表政府與工廠簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同工廠 繳納土地使用權(quán)出讓金給政府，并依法登記領(lǐng)取 土地使用權(quán)證書，取得土地使用權(quán)。2. 2004年3月20日，張某與李某簽訂了一份房 屋租賃合同。合同約定：張某將自有住房一套出 租給李某居住，每月租金1000元，按月收租， 租期二年，到2006年9月20日為止。合同簽訂 后，雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)。當(dāng) 日，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某 每月按期交租。2005年4月，張某因欠王某50 萬元，便將該房屋抵押給王某，雙方訂立了抵押合同，合同約定：如張

21、某不能在 2005年6月底 還債，王某有權(quán)將該房屋折價(jià)抵債。王某于2005 年7月起開始實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，要求李某向其繳納 押金，被李某以王某無權(quán)收取押金為由拒絕。以后，即從2005年7月至2006年5月，無論張、 王怎樣催促，李某均以張、王之間存在的抵押合 同不成立為由，既拒絕向張某交租，也不向王某 交租，遂張某決定終止租賃合同。經(jīng)查獲知，自 2005年7月起，張、王因抵押合同發(fā)生了訴訟， 法院對該案尚未判決。問題：1）張某能否將已出租的房屋抵押給王某， 為什么？答:可以。盡管張某已經(jīng)將房屋出租，但他仍是 房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，根據(jù)我國房地產(chǎn)法的規(guī)定， 房屋所有人依法對自己的房屋享有占有、使用、 收

22、益和處分的權(quán)利，故不影響他行使抵押的權(quán)2）王某與張某的抵押合同是否有效， 為什么? 答:無效。理由：因?yàn)閺?、王的抵押合同雖然是 雙方共同意思表示的結(jié)果，但是根據(jù)我國法律規(guī) 定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定辦理抵押登記， 即到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記，由房地產(chǎn)管 理部門發(fā)給房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。既然張、王未 辦此手續(xù)，故該合同無效。抵押合同中不能有流 質(zhì)的約定。張某與王某約定張某不能還債以房屋 折價(jià)抵債違反了這一規(guī)定；該抵押合同沒有登 記。抵押合同自合同登記之日起生效。3）王某是否有權(quán)向李某收取押金和租金，為什 么？答:王某無權(quán)向李某收取租金和押金。雖然王某 是抵押權(quán)人，但是并非房屋產(chǎn)權(quán)所有人，只有業(yè)

23、主才能向承租人收取押金和租金，王某如要收取 押金和租金，必須成為該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，或 者獲得張某的授權(quán)，另由于抵押合同無效，王某 無權(quán)取得該房屋所有權(quán)。4）張某和王某是否有權(quán)終止租賃合同， 收回房 屋，為什么？答:1、王某無權(quán)終止租賃合同，理由同上，他不 是該合同的簽約人，更非產(chǎn)權(quán)所有人。2、張某有權(quán)提前終止租賃合同，收回房屋。 根據(jù)法律規(guī)定，承租人拖欠租金 6個(gè)月以上的，出租人有權(quán)收回房屋，終止合同，因?yàn)槔钅碂o理 由未交納租金滿6個(gè)月，此外，張、王之間的抵 押合同是另一法律關(guān)系，與張某與李某之間的租 賃合同無關(guān)，故不能成為李某拒付租金的理由3、案由：1995年10月，某市一房地產(chǎn)開發(fā)公 司與該市土地管理局簽訂了 200畝土地使用權(quán) 出讓合同，每畝地價(jià)為10萬元。該公司受讓土 地后，在未經(jīng)任何開發(fā)的情況下開始轉(zhuǎn)讓其所獲 得的土地使用權(quán)。1995年6月