戶型配比方案解析

1、金柯大道c-06地塊戶型配比方案解析上海觀弧廣告2007.07.24本司所提交的戶型配比建議1戶型配比方案建議 通過市場調(diào)查和分析競爭樓盤的相關(guān)數(shù)據(jù)，得出當(dāng)?shù)厝说囊恍┥罟残裕?戶型需求偏大，以120-140的三室和140-180的四室為主。 多數(shù)家庭都是三世同堂，講究家庭和睦相處，盡享天倫之樂，。戶型配比方案戶 型面積區(qū)間（）比率三房12014020%四房14018060%五房220左右16%躍層280左右4%就甲方提出的幾個疑問的解答1、 戶型配比方案形成的根據(jù)答：戶型配比方案建議形成的根據(jù)主要是對目標(biāo)客戶走訪調(diào)查的結(jié)果在我們的調(diào)查統(tǒng)計中出現(xiàn)了以下幾個關(guān)鍵性數(shù)字面積區(qū)間選擇人數(shù)占選擇總數(shù)的

2、比率a.100以下0b.10012013.5%c.12014018.9%d.14015037.8%e.150以上29.7%戶型選擇人數(shù)占選擇總數(shù)的比率a.兩房0%b.三房47.4%c.四房50%d.其它2.6%140以上面積的需求占了67.5%，三房、四房的需求占了97.4%由此可見，大戶型、大面積的商品房是當(dāng)前需求的重點，尤其是中高檔、高檔住宅項目，140以上的大戶型將成為主流產(chǎn)品。關(guān)于220左右的五房的解釋：、從面積區(qū)間需求、戶型需求統(tǒng)計來看，有29.7%的目標(biāo)客戶需求150以上（也是我們問卷的最高選項），從與客戶攀談的過程中了解到，有部分人是需求200以上居所的。而在選擇戶型方面，很多客

3、戶問到d選項“其它”是什么戶型的時候，我們給客戶的解釋是躍層和別墅之類的，然后多數(shù)客戶選擇了c項四房，只有2位客戶選擇了d。以上說明躍層并沒有受到這些需求大面積居所的客戶的青睞，他們需求的是更大面積的平層住宅，因此，我們在方案中設(shè)立了220左右的五室，而減少了躍層所占比重。、從戶型搭配來看，由于整個社區(qū)內(nèi)預(yù)計只有6-7棟住宅樓，在樓座確定的基礎(chǔ)上，小戶型的組合方案一般有2種情況，一是增加戶數(shù)，例如小戶型設(shè)置為一梯3戶，二是大戶型與小戶型搭配，建議在景觀較好的位置設(shè)置這種大平層，作為頂級居所。.我們用“五房”替代了“200以上的四房”，可以這樣理解。2、 華宇天庭的戶型配比和銷售情況調(diào)查華宇天庭

4、華宇天庭由紹興華裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，位于柯北新城的笛揚路與裕民路交叉口，總建筑面積為19萬平方米，2007年5月一期開盤，開盤均價為7000元/，主力戶型為150240的四室，占據(jù)了總戶數(shù)的72.33%。該案是本項目的不管是從地理上還是從客戶定位上都是本案的主要競爭對手，所以下面進行重點分析：華宇天庭戶型配比戶型/面積套 數(shù)占所有套數(shù)的比率三室(面積為140-150)14416.86%四室(面積為150-190)53462.53%四室(面積為190-240)12814.99%躍層(面積為240-304)485.62%華宇天庭房型結(jié)構(gòu)圖華宇天庭一期戶型比例表居室 面積總套數(shù)占一期總套數(shù)的百

5、分比3室143.837220.45%143.817220.45%4室16819020056.82%躍層240-30482.27%該項目共分兩期開發(fā)，5-12號樓為二期，其中首批房源是1-4號和15、16號，通過調(diào)查得知一期主力戶型為168190平方米的四房和143的三室，無140以下區(qū)間戶型，均價為7000元/左右，一期交房時間定于2009年3月。銷售情況：.從銷售中心了解到的情況為：一期基本銷售完畢，可能存在水分，但根據(jù)對當(dāng)?shù)刂薪榧爱?dāng)?shù)叵M者的走訪調(diào)查，其一期的去化率至少在80%左右。8月1日價格將全面上漲，對外宣稱每平方米上漲300元。二期預(yù)計年底或明年年初開盤，尚未確定。.對當(dāng)?shù)厝俗咴L調(diào)

6、查的結(jié)果為：一期基本銷售完畢，并且已有人成功購買到二期產(chǎn)品，價格為7800元/平方米。（據(jù)當(dāng)?shù)厝朔从?，華宇二期最低價格為7800元/，由于銷售人員對外宣稱二期還未推出，因此這一情況暫時無法證實） 中介走訪調(diào)查：華宇天庭銷售情況很好，但還沒有賣完，價格上漲，目前均價高于7000元，但達不到7500元/的均價。.針對一期的銷售調(diào)查：據(jù)銷售人員介紹：15和16#樓頂層躍層剩一套，其余全部為四室戶型，基本銷售完畢；1#和4#樓為143的三室，還剩余8套左右；2#和3#樓為四室，除7、13層外大概還剩余15套左右。（7樓價格6600元/左右，13樓7200元/）注：華宇天庭各種戶型具體的銷售情況來自銷售

7、中心探訪及電話詢問。3、 關(guān)于7090規(guī)定對戶型配比的影響回答：關(guān)于“7090“規(guī)定關(guān)于90以下占70的規(guī)定是“國六條”細(xì)則中最重要最剛性的一條，“國六條”細(xì)則的原文是：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70以上。”這一規(guī)定對規(guī)劃方案的影響之大是顯而易見的。就本項目情況而言，如果嚴(yán)格按照規(guī)定來規(guī)劃本案是完全行不通的。第一，當(dāng)?shù)厥袌稣{(diào)查的結(jié)果表明，100以下戶型需求極少。第二、小戶型比重過多的話，與本案“地王、豪宅、城市名片”的形象不符。因此，建議甲方與相關(guān)部門協(xié)商解決此事，如果強制要求一定要做90以下戶型，也要等與相關(guān)政府部門具體協(xié)商得出最終小戶型所占比重，然后再做具體調(diào)整。本司提交之戶型配比方案建議系根據(jù)對當(dāng)?shù)厥袌鲂枨蟮恼{(diào)查以及對部分目標(biāo)客戶的一對一走訪調(diào)查后得出的結(jié)論，僅供貴司參考。最終解釋塵埃落定幾個月之后，連首都、直轄市、大都市的北京都無法執(zhí)行這一規(guī)定，那么讓誰去執(zhí)行呢？讓中小城市、縣城來執(zhí)行？在中國的許多中小城市和縣城，90以下的房子恰恰是更多人想賣掉的房子。 “70