土地估價(jià)師考試案例與報(bào)告試題及答案

1、2007年土地估價(jià)師考試案例與報(bào)告試題及答案 一、案例分析題(共2題，每題30分，共60分。請(qǐng)閱讀并根據(jù)有關(guān)條件綜 合分析回答問題) (一)某工業(yè)企業(yè)擁有一宗土地，因融資需要，計(jì)劃以該土地使用權(quán)進(jìn)行抵 押貸款，并于2007年9月5日委托某評(píng)估公司進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估。該企業(yè)所擁 有的土地位于華南h市，遠(yuǎn)離城區(qū)，為獨(dú)立工礦用地，總面積1500平方米。宗 地西高東低，地下水位適中，東南角有一自采水井，用于企業(yè)生產(chǎn)生活取水(附 近無(wú)市政供水管網(wǎng))；宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形，種植有3米寬 的擋風(fēng)樹木，四周有磚混圍墻；宗地為紅壤軟土，種植本地草種，內(nèi)有十字形道 路，外有2千米長(zhǎng)的自建道路與某國(guó)道

2、相連；宗地內(nèi)有11棟建筑物，其中，辦 公樓1棟，倉(cāng)庫(kù)3棟，車間3棟，宿舍樓2棟，綜合服務(wù)樓1棟，變電房1棟。 企業(yè)用電來(lái)自3千米外的變電站；企業(yè)通訊網(wǎng)絡(luò)及設(shè)施齊全。土地使用無(wú)特別限 制。假定你是該評(píng)估公司土地估價(jià)師，請(qǐng)回答以下問題： 1 (本問題5分)在上述情況下，為了判斷是否能夠抵押，評(píng)估前需要了解 土地哪些關(guān)鍵信息(提示：根據(jù)土地抵押的條件并結(jié)合上述條件回答)? a是集體還是國(guó)有 b( ) c( ) d( ) 2 (本問題5分)根據(jù)上述條件，列出已知的宗地個(gè)別條件。 3 (本問題8分)若以委托日為評(píng)估價(jià)值時(shí)點(diǎn)，根據(jù)上述情況，對(duì)地價(jià)進(jìn)行 定義。 4 (本問題6分)若該宗土地為國(guó)有劃撥，由于不

3、在基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋的范圍， 所以評(píng)估時(shí)直接參照基準(zhǔn)地價(jià)最末級(jí)修正，并確定市場(chǎng)價(jià)為154元平方米。又 由于所處區(qū)域?qū)儆谌珖?guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)11等，其最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為144 元平方米，評(píng)估公司從保守原則出發(fā)，將結(jié)果調(diào)整為144元平方米，并按照 70抵押折扣率折算，扣除40土地出讓金，將評(píng)估結(jié)果確定為60元平方米。 列出上述操作過程中的錯(cuò)誤點(diǎn)。 5 (本問題6分)假如該企業(yè)到期未能償還貸款，并且土地管理部門同意由 法院直接委托某拍賣行對(duì)此塊土地進(jìn)行拍賣，需要有哪些前置條件?(一)答題要點(diǎn)及參考答案 1評(píng)估前需要了解的關(guān)鍵信息 (1)是否符合規(guī)劃； (2)建筑物是否合法； (3)是否交納清有關(guān)稅費(fèi)； (

4、4)委托方是否真正具有土地處置權(quán)(或產(chǎn)權(quán)是否清晰、是否有產(chǎn)權(quán)糾紛)； (5)是否重復(fù)抵押(或是否設(shè)定有他項(xiàng)權(quán)利)。 (6)有下列答案的可增加05分，但總分不超過5分：若是國(guó)有土地，是劃 撥還是出讓(或是否有產(chǎn)權(quán)證)。 2已知的宗地個(gè)別條件 (1)宗地西高東低； (2)宗地為多邊形，不規(guī)則，北段邊界為弧形； (3)地下水位適中； (4)紅壤軟土； (5)不臨路； (6)面積1500平方米； (7)宗地內(nèi)“四通一平”； (8)無(wú)使用限制。 3地價(jià)定義 (1)實(shí)際用途為工礦用地； (2)設(shè)定用途為工業(yè)用地； (3)實(shí)際開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通訊)和宗地紅線 內(nèi)“四通一平”(通路、

5、通電、通訊、供水及場(chǎng)地平整)； (4)設(shè)定開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通訊)和宗地紅線 內(nèi)“四通一平”(通路、通電、通訊、供水及場(chǎng)地平整)； (5)土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥土地使用權(quán)； (6)估價(jià)基準(zhǔn)日定為2007年9月5日； (7)使用年期及剩余使用年期。4過程中的錯(cuò)誤點(diǎn) (1)不能簡(jiǎn)單比照末級(jí)基準(zhǔn)地價(jià)，要說(shuō)明理由； (2)不能以最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)確定市場(chǎng)價(jià)； (3)土地出讓金扣除應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為基礎(chǔ)； (4)抵押折扣不能作為評(píng)估結(jié)果。 5前置條件 (1)劃撥土地使用權(quán)性質(zhì)不改變； (2)購(gòu)買方應(yīng)具有競(jìng)買資格； (3)土地用途不改變； (4)專門土地拍賣場(chǎng)地； (5)專業(yè)土地拍賣公司。

6、(二)下面是一份現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作圖稿。由于只是某估價(jià)師為判斷是否可以接 受一宗土地抵押評(píng)估委托而進(jìn)行前期調(diào)查，所以調(diào)查內(nèi)容及標(biāo)注有些粗略。其 中，實(shí)線部分為原圖內(nèi)容，虛線部分為該估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)記的有關(guān)信息。請(qǐng)閱讀該圖并回答以下問題。1(本問題6分)根據(jù)上圖填寫下面有關(guān)信息。 工作底圖種類：(宗地圖) 權(quán)利人：(黃坪旅游公司) 宗地編號(hào)：（5號(hào)) 所在街坊：(74) 地類：(242) 四至：(東臨東安河、南臨黃坪中學(xué)、西臨麗景巷、北臨大場(chǎng)路) 2 (本問題5分)列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地個(gè)別條件的信息(提示：不少于5個(gè))。a2006年取得商業(yè)用地使用權(quán)，b面積308平方米，c宗地為矩型、規(guī)則，

7、d有一定坡度、南高北低，c級(jí)商業(yè)用地、e西面和北面臨街，f臨主街面長(zhǎng)20米，g未設(shè)置抵押，h該宗地在丁字路口。 3(本問題4分)列出你能夠從上圖中獲得的有關(guān)該宗地周邊環(huán)境的信息(提示：不少于8個(gè))。 1東安河有輕度污染，2周圍有宗地有古樹，3河岸為自然巖石層、牢實(shí)，4南面鄰學(xué)校黃坪中學(xué)，5北面鄰大場(chǎng)路，6路對(duì)面為百貨商場(chǎng)，7西鄰銀行儲(chǔ)蓄所，8西北鄰郵局，9宗地較周圍高程低。4 (本問題15分)假定委托方需貸款300萬(wàn)元，該地貸款率為60，該區(qū) 域商業(yè)用地平均容積率為200，估價(jià)對(duì)象建筑占地面積為120平方米，經(jīng)過你 的判斷，估價(jià)師能否做出可以接受委托的決定?列出你的判斷依據(jù)(提示：簡(jiǎn)要 計(jì)算步

8、驟)。估價(jià)師不能接受委托，判斷依據(jù)如下： 宗地總面積308平方米，宗地為商業(yè)二級(jí)地段，基準(zhǔn)地價(jià)為1200平方米，在不作修正的情況下，按基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算該宗地的總價(jià)為308*1200=369600元=36.96萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于委托方需要貸款的評(píng)估價(jià)，評(píng)估價(jià)至少為300/60%=500萬(wàn)元。因此估價(jià)師不能接受委托(二)答題要點(diǎn)及參考答案 1填寫有關(guān)信息 (1)工作底圖種類：(宗地圖)； (2)權(quán)利人：(黃坪旅游公司)； (3)宗地編號(hào)：(5)； (4)所在街坊：(74)； (5)地類：(242)； (6)四至：(東：東安河；南：黃坪中學(xué)；西：麗景巷；北：大場(chǎng)路)。 2列出有關(guān)該宗地個(gè)別條件的信息 (1)

9、用途：商業(yè)； (2)土地面積：308平方米； (3)臨街，街角地； (4)矩形，規(guī)則； (5)南高北低； (6)地質(zhì)狀況較好； (7)建筑密度較低； (8)向東發(fā)展受到限制。 3列出有關(guān)該宗地區(qū)位條件和周邊環(huán)境的信息 (1)二級(jí)地； (2)銀行； (3)商場(chǎng)； (4)郵局(5)學(xué)校； (6)道路； (7)河流，略有污染； (8)古橋。 4對(duì)于估價(jià)師能否做出可以接受委托的決定，列出你的判斷依據(jù)(列出計(jì)(1)不能接受； (2)該地塊容積率：120x5÷308194； (3)該區(qū)域商業(yè)用地平均容積率：200； (4)該區(qū)域商業(yè)基準(zhǔn)地價(jià)：1200元平方米； (5)該地塊估計(jì)地價(jià)：1200x3

10、08369600(元)； (6)該地塊可能的貸款額：369600x60221760(元)。 二、報(bào)告判讀題(共3題，分別為30分、20分、50分，共100分。第一題 和第二題為土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告片斷，根據(jù)提問回答。第三題為一個(gè)完整的土地估 價(jià)技術(shù)報(bào)告，其中存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)閱讀后指出并說(shuō)明原因。具體得分規(guī)則見各 題目中) (一)下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中采用假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的說(shuō)明部分(標(biāo) 注“略”的為正常內(nèi)容)，請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問題。 1估價(jià)對(duì)象建設(shè)期及利用方式分析 該地塊為出讓所得，根據(jù)x x經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局文件關(guān)于“x x住宅小區(qū)”項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的批復(fù) (x x開經(jīng)2005053號(hào))，該

11、地塊將建 成多層住宅小區(qū)，土地總面積95635平方米，總建筑面積143452平方米，其中 物管、會(huì)所等公建配套用房面積占34，容積率15，建筑覆蓋率35。估 價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地勘察，地塊離城市較近，有直達(dá)的主干道，地塊邊緣已經(jīng)具備 自來(lái)水和天然氣管道等基礎(chǔ)設(shè)施，而且自然景色優(yōu)美，環(huán)境狀況表明很適合修建 住宅，但是地址狀況表明只適合修建多層住宅。估價(jià)人員也對(duì)周邊市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào) 查，由于有城市輕軌會(huì)經(jīng)過該區(qū)域，所以本區(qū)域?qū)Χ鄬幼≌枨筝^大。 估價(jià)人員在綜合對(duì)區(qū)域的市場(chǎng)、環(huán)境及土地條件等分析后，認(rèn)為在不改變多 層住宅性質(zhì)的前提下，為最大提高開發(fā)價(jià)值，地塊最佳利用方式應(yīng)該為：土地用 途設(shè)定為多層別墅型住宅

12、用地，總用地面積為95635平方米，總建筑面積35000 平方米，其中物業(yè)管理、社區(qū)活動(dòng)中心、小商場(chǎng)、小區(qū)停車庫(kù)、小郵局、小型銀 行儲(chǔ)蓄所、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心等公建配套用房面積占34，建筑覆蓋率15， 容積率037，主要建筑物為多幢二、三層的別墅排屋。本次評(píng)估按土地的最佳 利用方式確定預(yù)期開發(fā)條件。 根據(jù)以上項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，本次評(píng)估確定其開發(fā)期為2年。由于本次評(píng)估目 的為待開發(fā)土地市值估算，開發(fā)期自估價(jià)基準(zhǔn)日算起。 2預(yù)期售價(jià)確定及銷售狀況分析 根據(jù)x x經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)近期該區(qū)域樓盤銷售情況來(lái)看，該類出讓用地新開 發(fā)的別墅排屋平均售價(jià)在3500-4000元平方米之間，考慮到該區(qū)域目前房地產(chǎn) 市場(chǎng)

13、行情，結(jié)合估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，經(jīng)綜合分析，確定該地塊開發(fā)完后，即2009 年6月30日，法定使用年限的住宅平均售價(jià)為3500元平方米，則該物業(yè)預(yù)期總售價(jià)為 總售價(jià)平均售價(jià)x建筑面積 3500 x35000 12250(萬(wàn)元) 通過調(diào)查該區(qū)域房地產(chǎn)銷售情況，與待估對(duì)象相同或類似的房地產(chǎn)項(xiàng)目一般均采取預(yù)售形式，考慮到估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)的實(shí)際情況，本次評(píng)估假設(shè)估價(jià)對(duì)象所建物業(yè)銷售狀況為：項(xiàng)目在開發(fā)一年后開始預(yù)售，且為均勻銷售，截至開發(fā)完成時(shí)銷售率達(dá)到40，另外60在開發(fā)完成后的一年半內(nèi)均勻售出。并假設(shè)房屋售價(jià)在銷售期內(nèi)保持不變。 3開發(fā)總費(fèi)用的確定 根據(jù)待估宗地現(xiàn)狀，要建成一個(gè)完整可售和可

14、居住的住宅小區(qū)，必須經(jīng)過前期工程、建安工程和室外配套建設(shè)三個(gè)階段。本案的前期費(fèi)用很復(fù)雜，除了其間發(fā)生的前期勘察設(shè)計(jì)、可行性研究費(fèi)用、臨時(shí)三通一平費(fèi)用外，還有解決市政設(shè)施缺口的有關(guān)費(fèi)用，如5千米長(zhǎng)的電纜鋪設(shè)費(fèi)用，100米長(zhǎng)的排水管道等的鋪設(shè)費(fèi)用；土建安裝及附屬工程費(fèi)用，室外工程、綠化建設(shè)費(fèi)用，管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。上述費(fèi)用經(jīng)歸類，可分為前期費(fèi)用、建造成本、室外建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用四大項(xiàng)。分別估算如下： (1)前期費(fèi)用(分析過程略)：確定其前期費(fèi)用為200元平方米(按總建筑面積)，則前期費(fèi)用總計(jì)為 前期費(fèi)用前期費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)x總建筑面積 200 x35000 700(萬(wàn)元) 并設(shè)定為開發(fā)初期一次性投入。

15、(2)建造成本(分析過程略)：確定其平均建造成本為700元平方米(按總建筑面積)，則整個(gè)物業(yè)總建造成本共計(jì)為 建造成本：平均建造成本x總建筑面積 700 x35000 2450(萬(wàn)元) 并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。 (3)室外建設(shè)費(fèi)用(分析過程略)：確定該地塊室外建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為220元平方米(按土地面積)，則小區(qū)建設(shè)費(fèi)用總計(jì)為 室外建設(shè)費(fèi)用二室外建設(shè)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)x土地面積 220x95635210397(萬(wàn)元) 并設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。 (4)管理費(fèi)用：包括開發(fā)過程中的管理費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)等，為上 述(2) +(3)的5計(jì)。設(shè)定為開發(fā)期內(nèi)均勻投入。 管理費(fèi)用(2)+(3)x5 (2450+2

16、10397)x5 22770(萬(wàn)元) 4銷售費(fèi)用(分析過程略) 確定此項(xiàng)費(fèi)用可按總售價(jià)的8計(jì)，該項(xiàng)費(fèi)用設(shè)定為與銷售進(jìn)度同步投入。 銷售費(fèi)用二總售價(jià)x8 12250 x8 980(萬(wàn)元) 5利息率和利潤(rùn)率確定 (1)利息率，本次評(píng)估將采用貼現(xiàn)方式計(jì)算地價(jià)，故不考慮投資利息。貼 現(xiàn)率采用2006年4月28日公告的銀行一至三年期貸款利率603。 (2)利潤(rùn)率，房地產(chǎn)的利潤(rùn)率關(guān)鍵要看市場(chǎng)供求狀況。根據(jù)對(duì)目前房地產(chǎn) 企業(yè)資產(chǎn)收益率的統(tǒng)計(jì)，結(jié)合x x市統(tǒng)計(jì)年鑒資料，考慮區(qū)域房地產(chǎn)實(shí)際市場(chǎng)情 況，確定該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為24。 6地價(jià)測(cè)算 根據(jù)假設(shè)開發(fā)法基本公式：地價(jià)二預(yù)期售價(jià)總開發(fā)費(fèi)用利潤(rùn)利息銷

17、售費(fèi)用，結(jié)合本次評(píng)估實(shí)際，得到如下方程： 總地價(jià)(12250980)x40(1+603)1+(2-1)/2+(12250980)x 60(1+603)2+1.5/2 一700 +(2450 +210397 十22770) (1+603)2/2x(1+24)總地價(jià)x24 解上式得到： 總地價(jià)276228萬(wàn)元 土地單價(jià)276228÷95635 289(元平方米) 就上述報(bào)告片斷，回答以下問題： 1 (本問題4分)你認(rèn)為報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的最佳利用方式是否恰當(dāng)，為 什么? 答：不恰當(dāng)，因?yàn)榕鷾?zhǔn)的設(shè)計(jì)批復(fù)為建設(shè)多層住宅，用地面積95635平方米，總建筑面積143452平方米，其中 物管、會(huì)所等公

18、建配套用房面積占34，容積率15，建筑覆蓋率35。 而將最佳用途改為建別墅，因此各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)不合法，故估價(jià)對(duì)象的最佳利用方式的選擇不恰當(dāng)。 2 (本問題6分)請(qǐng)列出估價(jià)報(bào)告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標(biāo) 或者因素。(提示：不少于6個(gè)) 答：1、用地面積2、建筑面積3、容積率 4、覆蓋率 5、交通條件 6、自然環(huán)境狀況，7、設(shè)計(jì)批復(fù)習(xí) 8、地質(zhì)狀況9、本區(qū)對(duì)住宅需求較大。 3 (本問題6分)報(bào)告中不動(dòng)產(chǎn)預(yù)期售價(jià)的確定過程較為簡(jiǎn)單，如果采用市場(chǎng)案例分析確定，在選擇案例時(shí)有什么要求?(提示：不少于4個(gè))答1 、比較案例需在同一供需圈或區(qū)域 2、具有替代性、3、各項(xiàng)指標(biāo)相當(dāng)或相似 4、交易時(shí)間接

19、近（不超過三年） 5交易正?；蚩尚拚秊檎?6、檔次相當(dāng) 4 (本問題2分)報(bào)告中不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用中，有不應(yīng)計(jì)人的項(xiàng)目，請(qǐng)指出來(lái)。 答：不應(yīng)計(jì)入不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用的有：5千米長(zhǎng)的電纜鋪設(shè)費(fèi)用，100米長(zhǎng)的排水管道等的鋪設(shè)費(fèi)用。 5 (本問題12分)報(bào)告中采用貼現(xiàn)的方式進(jìn)行地價(jià)測(cè)算，假設(shè)開發(fā)法也可以不采用貼現(xiàn)方式測(cè)算地價(jià)，請(qǐng)根據(jù)報(bào)告中的數(shù)據(jù)資料，并假定地價(jià)為戶，分別列出其總售價(jià)、建造成本、銷售費(fèi)用、利息、利潤(rùn)的計(jì)算式。答：總售價(jià)3500 x35000 12250(萬(wàn)元) 建造成本=700 x350002450(萬(wàn)元) 銷售費(fèi)用=12250x8%=980（萬(wàn)元） 利息=（p+700）*（1+6.

20、03%）2-1+(2450+2103.97+227.70)x(1+6.03%)-1 利潤(rùn)=(p+2450+2103.97+227.7)x24%二、報(bào)告判讀題 (一)答題要點(diǎn)及參考答案 1你認(rèn)為報(bào)告中估價(jià)對(duì)象的最佳利用方式是否恰當(dāng)，為什么? 不恰當(dāng)。存在的問題有： (1)不符合政策(別墅類高檔住宅為國(guó)家禁止產(chǎn)業(yè)用地)； (2)不合法(規(guī)劃批準(zhǔn)為多層住宅)。 2估價(jià)報(bào)告中可以作為判斷土地最佳利用方式的指標(biāo)或者因素 (1)設(shè)計(jì)批復(fù)； (2)用途為多層住宅小區(qū)； (3)容積率15； (4)建筑覆蓋率35； (5)環(huán)境狀況表明很適合修建住宅； (6)地質(zhì)狀況表明只適合修建多層住宅； (7)本區(qū)域?qū)Χ鄬幼?/p>

21、宅需求較大。 3如果采用市場(chǎng)案例分析確定，在選擇案例時(shí)的要求 (1)多層住宅用地； (2)位于本區(qū)域(或同一市場(chǎng)圈等)； (3)近期(不超過3年)； (4)正常銷售； (5)規(guī)模相當(dāng)；(6)檔次相當(dāng)。 (7)其他合理答案(1分)。 4不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)前期費(fèi)用中不應(yīng)計(jì)人的項(xiàng)目 (1)電纜鋪設(shè)費(fèi)用； (2)排水管道費(fèi)用。 5總售價(jià)、建造成本、銷售費(fèi)用、利息、利潤(rùn)的計(jì)算式。 (1)總售價(jià)3500x35000。 (2)總開發(fā)費(fèi)用700+(2450+210397+22770)或：建造成本700x3500。 (3)銷售費(fèi)用12250x8。 (4)利息(p+700)x(1十603)21+(2450+21 0397

22、十22770)x (1+603)2/21。 (5)利潤(rùn)(p+700+2450+210397+22770)x24。 (二)下面是一份土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告中收益還原法測(cè)算說(shuō)明部分(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)。請(qǐng)閱讀后回答相關(guān)問題。 1確定房地出租客觀租金 應(yīng)用市場(chǎng)比較法確定房地出租客觀租金。根據(jù)收集的房地出租案例資料，選取了與待估房地產(chǎn)處于同一供需圈內(nèi)區(qū)位條件相似，規(guī)模相當(dāng)，臨街狀況和建筑物相似的3個(gè)房地出租交易實(shí)例a、b、c。經(jīng)過比較分析，計(jì)算得到3個(gè)案例的比準(zhǔn)租金，其中，比準(zhǔn)租金a：29560元平方米，比準(zhǔn)租金b二31150元平方米，比準(zhǔn)租金c28088元平方米。 根據(jù)對(duì)市場(chǎng)信息及對(duì)估價(jià)對(duì)象條件的分

23、析，確定取三個(gè)比準(zhǔn)租金的算術(shù)平均值作為評(píng)估對(duì)象的客觀租金，計(jì)算過程如下： 客觀租金(29560+31150+28088)÷3 29599(元平方米) 2計(jì)算房地出租年總收益(注：房屋建筑面積是9015平方米) 房地年總收益二房屋建筑面積x租金 9015 x29599 2134680(元) 3計(jì)算房地出租年總費(fèi)用 房地出租年總費(fèi)用包括管理費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金和房屋年折舊費(fèi)等。 (1)管理費(fèi)。根據(jù)調(diào)查了解，當(dāng)?shù)胤课莸慕?jīng)營(yíng)管理費(fèi)一般為房地年租金的3，所以， 房屋出租經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)房地年總收益x3 2134680 x3 64040(元) (2)維修費(fèi)。根據(jù)x x市建設(shè)和房管部門提供的資料，市

24、區(qū)房屋出租年維修費(fèi)通常為房屋重置價(jià)的2。待估宗地上房屋為鋼混結(jié)構(gòu)，參照x x市房產(chǎn)和物價(jià)管理部門公布的各類房屋重置價(jià)及耐用年限等標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合土地估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)判 斷，確定與待估宗地上房屋同類結(jié)構(gòu)的房屋重置價(jià)格為750元平方米，耐用年 限60年，殘值率為0。 房屋出租維修費(fèi)房屋重置價(jià)x2 9015 x750 x2 135225(元) (3)保險(xiǎn)費(fèi)。根據(jù)調(diào)查， x x市市區(qū)房屋保險(xiǎn)費(fèi)率為房屋重置價(jià)的02。 根據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察和對(duì)照房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，確定待估宗地上房屋在 估價(jià)期日為基本完好房，成新率為75。 房屋年保險(xiǎn)費(fèi)：房屋重置價(jià)x02 9015 x750 x02 13522(元) (4)稅金。稅金

25、包括房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅兩項(xiàng)，其中，房產(chǎn)稅按房屋出租年租 金的12計(jì)，營(yíng)業(yè)稅按房屋出租年租金的5計(jì)。 房產(chǎn)稅二房地年總收益x12 2134680 x12 256162(元) 營(yíng)業(yè)稅二房地年總收益x5 2134680 x5 106734(元) 稅金合計(jì)房產(chǎn)稅+營(yíng)業(yè)稅 256162+106734 362896(元) (5)房屋年折舊費(fèi)。折舊費(fèi)按照土地剩余使用年期35計(jì)算，殘值率為零。 房屋年折舊費(fèi)二房屋重置價(jià)x(1殘值率)÷剩余使用年期 9015x750x(10)÷35 193179(元) (6)房地出租年總費(fèi)用：管理費(fèi)+維修費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)+稅金+房屋年折舊費(fèi) 64040+135225+

26、13522+362896+193179 768862(元) 4計(jì)算房地純收益 房地年純收益：房地出租年總收益房地出租年總費(fèi)用 2134680-768862 1365818(元) 5計(jì)算土地純收益 (1)土地還原利率的確定。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，確定土地還原利率為8。 (2)房屋還原利率的確定。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查分析，確定房屋還原利率為10。 (3)計(jì)算房屋純收益。房屋純收益根據(jù)房屋現(xiàn)值還原得到。 房屋現(xiàn)值二房屋重置價(jià)x房屋成新度 9015 x750 x75 5070938(元) 房屋純收益二房屋現(xiàn)值x房屋還原利率 5070938 x10 507094(元) 土地純收益二房地純收益房屋純收益 136581

27、8-507094 858724(元) 6計(jì)算土地價(jià)格 總地價(jià)：土地年純收益÷土地還原利率x11÷(1十土地還原利率)使月年期 858724÷8x11÷(1+8)35 10008428(元) 土地單價(jià)二10008428÷25041 399682(元平方米)(注：土地面積為25041平方米) 請(qǐng)根據(jù)上述報(bào)告片斷回答以下問題： 1 (本問題5分)上述報(bào)告對(duì)所選案例的租金說(shuō)明不清楚，依據(jù)報(bào)告的具體 內(nèi)容看，缺少哪些方面的說(shuō)明? 答：1、未說(shuō)明比較案例租金的計(jì)價(jià)單位（是年租金、是月租金、日租金），2、未交待租金的增長(zhǎng)趨勢(shì)，3、未考慮空置率，4、未說(shuō)明交易

28、案例是否屬于正常租金。未說(shuō)明租金時(shí)點(diǎn)，未說(shuō)明是客觀市場(chǎng)租金還是個(gè)別租金。 2。 (本問題6分)上述報(bào)告計(jì)算房地出租年總收益時(shí)，直接使用建筑面積乘上租金標(biāo)準(zhǔn)，漏掉了哪些對(duì)總收益有影響的參數(shù)? 答：1、未考慮空置率，2、未考慮壞賬，3、未考慮可出租率， 3。 (本問題6分)上述報(bào)告確定土地還原利率為8，但是缺乏明確的依據(jù)。請(qǐng)問確定土地還原利率的方法一般有哪些? 答：方法一、無(wú)風(fēng)險(xiǎn)利率（一般用國(guó)債利率）+風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率 方法二、內(nèi)插法 方法三、（1）純收益與價(jià)格比率法（市場(chǎng)法、市場(chǎng)提取法）（2）安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法（或稱累加法）（3）投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益綜合排序插入法。 4 (本問題3分)上述報(bào)告中計(jì)算

29、房屋純收益的目的是計(jì)算土地純收益，這種從不動(dòng)產(chǎn)總收益中剝離出某一部分或者要素的價(jià)值的方法，其所遵循的估價(jià)原則是( d )。(只有一個(gè)選項(xiàng)正確，并請(qǐng)?zhí)钤诶ㄌ?hào)內(nèi)) a替代原則 b最有效使用原則 c預(yù)期收益原則 d貢獻(xiàn)原則(二)答題要點(diǎn)及參考答案 1依據(jù)報(bào)告的具體內(nèi)容，缺少以下方面的說(shuō)明 (1)沒有說(shuō)明租金時(shí)間單位(是年租金、月租金，還是日租金)； (2)沒有說(shuō)明租金類型(是市場(chǎng)平均租金，還是個(gè)別租金)； (3)沒有說(shuō)明租金時(shí)點(diǎn)； (4)沒有說(shuō)明租金情況(是正常情況，還是特殊情況)。 2上述報(bào)告漏掉了以下對(duì)總收益有影響的參數(shù) (1)可利用率(建筑可利用率)； (2)出租率(空置狀況)； (3)損失率

30、(租賃變動(dòng))。 3計(jì)算土地還原利率的方法 (1)純收益與價(jià)格比率法(或稱市場(chǎng)法、市場(chǎng)提取法)； (2)安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法(或稱累加法)； (3)投資風(fēng)險(xiǎn)和投資收益率綜合排序插入法； (4)其他合理答案。 4d (三)下面是一個(gè)完整的土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告(標(biāo)注“略”的為正常內(nèi)容)，請(qǐng)閱讀后指出錯(cuò)誤點(diǎn)并說(shuō)明原因(每指出一處錯(cuò)誤并簡(jiǎn)述原因的得2分，只指出錯(cuò)誤不簡(jiǎn)述原因不得分，總分最高為50分；將正確內(nèi)容列為錯(cuò)誤的每處扣05 分，最多扣至本題為0分。答題時(shí)，請(qǐng)先在試題卷上找出錯(cuò)誤點(diǎn)，然后將錯(cuò)誤所 對(duì)應(yīng)的行號(hào)、錯(cuò)誤內(nèi)容和錯(cuò)誤原因分別標(biāo)在答題卷的“錯(cuò)誤點(diǎn)位置”、“錯(cuò)誤內(nèi) 容”和“錯(cuò)誤原因”欄目中，如“()

31、”或“(1) (4)”、“估價(jià)依據(jù)錯(cuò)誤”、 “估價(jià)依據(jù)不完整”)。 行號(hào) (1) 土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 (2) 第一部分 總 述 (3) 一、估價(jià)項(xiàng)目名稱 (4) x x縣x x工業(yè)園區(qū)a2號(hào)地塊土地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估 (5) 二、委托估價(jià)方(略) (6) 三、受托估價(jià)方(略) (7) 四、估價(jià)目的 (8) 根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對(duì)象擬通過掛牌方式進(jìn)行出讓，本次 (9) 評(píng)估價(jià)格即為確定該土地使用權(quán)掛牌出讓的保留價(jià)。（估價(jià)目的表述有誤，表述評(píng)估價(jià)格直接作為保留價(jià)不妥，應(yīng)表述為評(píng)估價(jià)格為確定保留價(jià)提供參考依據(jù)）2 (10) 五、估價(jià)依據(jù)（估價(jià)依據(jù)缺少城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程）2 (11) 1中華人民共和

32、國(guó)土地管理法； (12) 2中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法； (13) 3關(guān)于發(fā)布實(shí)施全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知(國(guó)土資 發(fā)2006307號(hào)) (14) 4x x省、x x市及x x縣等各級(jí)政府關(guān)于土地管理、地價(jià)管理的 有關(guān)政策、法規(guī)；（過于籠統(tǒng)，應(yīng)列出具體法規(guī)及文件）2 (15) 5x x縣基準(zhǔn)地價(jià)成果資料； (16) 6委托方提供的估價(jià)對(duì)象規(guī)劃控制指標(biāo)等其他有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料； (17) 7x x評(píng)估有限公司掌握的有關(guān)地價(jià)信息資料； (18) 8評(píng)估人員實(shí)地踏勘及調(diào)查取得的資料。 (19) 六、估價(jià)基準(zhǔn)日 (20) 二oo七年六月二十六日(21) 七、估價(jià)日期 (22) z00七年五月

33、五日至二oo七年五月十六日 (23) 八、地價(jià)定義 (24) 本次評(píng)估根據(jù)估價(jià)目的，將估價(jià)對(duì)象地價(jià)定義為待估宗地在評(píng)估基 (25) 準(zhǔn)h 2007年6月26 n，設(shè)定用途為工業(yè)用地，設(shè)定使用年限為其最高使 (26) 用年限50年，設(shè)定土地開發(fā)程度為宗地紅線外“三通”(通路、通電、通 (27) 水)及紅線內(nèi)場(chǎng)地平整待建設(shè)的國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格。（價(jià)格定義不全，未表述是轉(zhuǎn)讓還是出讓國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格）2 (28) 九、估價(jià)結(jié)果 (29) 土地單價(jià)：116元平方米 (30) 總地價(jià)：34829萬(wàn)元 (31) 總地價(jià)大寫：叁佰肆拾捌萬(wàn)貳仟玖佰元整 （總地價(jià)表述不全，缺少幣種-人民幣）2 (32) 估價(jià)結(jié)

34、果詳見表1土地估價(jià)結(jié)果一覽表(表略)。 (33) 十、需要特殊說(shuō)明的事項(xiàng) (34) (一)估價(jià)假設(shè)條件 (35) 1本次評(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，因此在精度允許范圍 (36) 內(nèi)，本次評(píng)估涉及的一些用地指標(biāo)等中間數(shù)據(jù)，以委托方提供的估價(jià)對(duì) (37) 象規(guī)劃控制指標(biāo)數(shù)據(jù)上限為依據(jù)，并參照區(qū)域一般情況來(lái)確定。 (38) 2估價(jià)對(duì)象與其他生產(chǎn)要素相結(jié)合，能滿足今后生產(chǎn)、生活、經(jīng)營(yíng) 的正常進(jìn)行。 (39) 3在估價(jià)基準(zhǔn)日地產(chǎn)市場(chǎng)為公開、平等、自愿、理性的交易市場(chǎng)。 (40) 4任何有關(guān)估價(jià)對(duì)象的運(yùn)作方式、程序符合國(guó)家、地方的有關(guān)法 律、法規(guī)。 (41) (二)報(bào)告使用的限制條件 (42) 1本

35、報(bào)告結(jié)果僅為本次估價(jià)目的服務(wù)，不得用于任何與本次估價(jià)目 (43) 的無(wú)關(guān)的其他事項(xiàng)；不得擅改報(bào)告及歪曲理解報(bào)告有關(guān)內(nèi)容。 (44) 2估價(jià)報(bào)告和估價(jià)結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，本評(píng)估報(bào)告由x x (45) 評(píng)估有限公司負(fù)責(zé)解釋。 (46) 3本報(bào)告必須完整使用，對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān) (47) 損失，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 (48) 4本報(bào)告的技術(shù)報(bào)告未經(jīng)許可，不得隨意查閱、轉(zhuǎn)用、發(fā)表。 (49) (三)土地估價(jià)結(jié)果有效條件 (50) 1在地產(chǎn)市場(chǎng)不發(fā)生突發(fā)變化情況下，本報(bào)告估價(jià)結(jié)果有效期為 半年。(51) 2本報(bào)告估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)基準(zhǔn)日，本報(bào)告價(jià)格定義中設(shè)定的條件 (52) 下

36、的土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格。如果改變價(jià)格定義中的條件，本報(bào)告估價(jià)結(jié) 果不成立。 (53) 3委托方提供的資料真實(shí)、有效。 (54) (四)其他需要說(shuō)明事項(xiàng) (55) 1委托方對(duì)所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)，如因委托方提供資料有誤， (56) 造成估價(jià)結(jié)果失真，受托方不承擔(dān)責(zé)任。 (57) 2本次評(píng)估的估價(jià)報(bào)告分為“土地估價(jià)報(bào)告”和“土地估價(jià)技術(shù)報(bào) (58) 告”兩部分，“土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告”供委托方使用，“土地估價(jià)報(bào)告”僅（土地技術(shù)報(bào)告提供給委托方錯(cuò)誤，土地技術(shù)報(bào)告只供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門審查）2 (59) 供估價(jià)機(jī)構(gòu)存檔和提交當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門審查。 (60) 3本報(bào)告所評(píng)估地塊地下資源、地下

37、埋藏物等所有權(quán)仍屬國(guó)家，本 (61) 報(bào)告評(píng)估價(jià)格不包含上述方面的價(jià)格。 (62) 十一、土地估價(jià)師簽字 (63) 估價(jià)師姓名 估價(jià)師證號(hào) 簽 名 (64) x x x x x x x x (簽字) (65) x x x x xx x (簽字) (66) 十二、土地估價(jià)機(jī)構(gòu) (67) x x評(píng)估有限公司(公章)（估價(jià)機(jī)構(gòu)缺少機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字）2 (68) -00七年五月十六日 (69、 第二部分 估價(jià)對(duì)象描述及地價(jià)影響因素分析 (70) 一、估價(jià)對(duì)象描述 (71) 1土地登記狀況（土地登記狀況不全，缺少土地權(quán)屬證書號(hào)碼）2 (72) 估價(jià)對(duì)象位于x x縣x x工業(yè)園區(qū)，其四至為：東至x x，南至

38、x (73) x，西至x x，北至x x。地塊總面積為3002523平方米，土地?cái)M出讓 (74) 用途為工業(yè)用地，出讓年限為工業(yè)用地法定最高出讓年限50年。地號(hào)x x，圖號(hào)x x。 (75) 2土地權(quán)利狀況 (76) 根據(jù)委托方提供的資料，估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀為國(guó)有待出讓土地，擬以掛 (77) 牌方式進(jìn)行出讓，擬出讓用途為工業(yè)用地，出讓年限為50年。根據(jù)估價(jià) (78) 目的，假定在估價(jià)基準(zhǔn)日估價(jià)對(duì)象無(wú)抵押、出租等他項(xiàng)權(quán)利存在。 (79) 3土地利用狀況 (80) 根據(jù)委托方提供的資料及估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘，估價(jià)對(duì)象內(nèi)部現(xiàn)狀為(81) 平整待開發(fā)土地。該估價(jià)對(duì)象主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)為：總用地面積 (82) 30

39、02523平方米，建筑密度40-60，容積率14，綠地率為 15。(以下略)(83) 二、地價(jià)影響因素分析(84) 1一般因素(略)(85) 2區(qū)域因素（共域因素表述不全，缺少區(qū)域環(huán)境、自然條件，土地利用限制）1(86) 估價(jià)對(duì)象位于x x縣x x工業(yè)園區(qū)。該工業(yè)園區(qū)為省級(jí)開發(fā)區(qū)，園(87) 區(qū)總體規(guī)劃面積5平方千米，位于x x縣縣城工業(yè)用地級(jí)別的三級(jí)地范圍(88) 內(nèi)，屬三級(jí)地內(nèi)較好的區(qū)域。目前區(qū)域內(nèi)對(duì)外交通主干道主要為x x交(89) 通干道，交通便利。其他供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)到五通配套。目前 園區(qū)已引人多家資源型企業(yè)和汽摩配等非資源型企業(yè)，具有一定的工業(yè)(90) 集聚效應(yīng)。園區(qū)作為全

40、縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主攻方向和主要載體，發(fā)展?jié)?91) 力較大，工業(yè)用地需求量大，地價(jià)預(yù)期增長(zhǎng)空間較大。(92) 3個(gè)別因素(略)(93) ， 第三部分 土地估'fie(94) 一、估價(jià)原則（估價(jià)原則不全，缺少合法原則、）2(95) 1替代原則(略)(96) 2需求與供給原則(略) (97) 3變動(dòng)原則(略)(98) 二、估價(jià)方法與估價(jià)過程(99) (一)估價(jià)方法選擇（估價(jià)方法選擇說(shuō)明不全，缺少根據(jù)估價(jià)目的選擇估價(jià)方法的敘述）2(100) 估價(jià)方法的選擇應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、估價(jià)基(101)礎(chǔ)資料的可用性和估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、特點(diǎn)等因素來(lái)確定。估價(jià)對(duì)象為工(102)業(yè)用地，一般

41、用成本逼近法或者市場(chǎng)比較法測(cè)算，因此可以用成本逼近(103)法來(lái)測(cè)算。同時(shí)估價(jià)對(duì)象位于x x縣基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi)，故基準(zhǔn)地價(jià) 系數(shù)修正法也是一種可選的方法。(104) 綜上所述，本次評(píng)估決定采用成本逼近法及基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法分(105)別評(píng)估其積算價(jià)格和收益價(jià)格。在上述兩種方法試算結(jié)果基礎(chǔ)上，經(jīng)綜（對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的描述不正確，基準(zhǔn)地價(jià)不能表述為收益價(jià)格，應(yīng)是比準(zhǔn)價(jià)格）2(106)合分析，最終確定估價(jià)對(duì)象的地價(jià)。(107) (二)估價(jià)過程(108) 1成本逼近法(109) 成本逼近法是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際費(fèi)用之和為主要(110)依據(jù)，再加上一定的利息利潤(rùn)、土地增值收益來(lái)確定土地價(jià)格的估價(jià)

42、方（成本逼近法定義為以各項(xiàng)實(shí)際費(fèi)用之和為主要依據(jù)錯(cuò)誤，應(yīng)為客觀費(fèi)用）2 法，地價(jià)測(cè)算基本公式為： (111) 成本地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)十利息+利潤(rùn) (112) 評(píng)估地價(jià)=(成本地價(jià)+土地增值收益)x位置修正系數(shù)x使用年期 修正系數(shù)（評(píng)估地價(jià)公司有誤，不存在位置正）-0.5 (113) (1)土地取得費(fèi) (114) 土地取得費(fèi)包括農(nóng)地取得費(fèi)和有關(guān)稅費(fèi)，按國(guó)家現(xiàn)行的土地管理 (115)法、土地管理法實(shí)施條例等法律規(guī)定，政府征收農(nóng)地要向農(nóng)民支付 (116)征地費(fèi)用，即農(nóng)地取得費(fèi)，一般包括土地補(bǔ)償費(fèi)、勞力安置補(bǔ)助費(fèi)、青 苗及地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等。 (117) 根據(jù)x x縣人民政府關(guān)于實(shí)施征地區(qū)片

43、綜合價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的通知政發(fā) (118)2000207號(hào)，確定估價(jià)對(duì)象農(nóng)地取得費(fèi)為4585元平方米。征地稅費(fèi) 根據(jù)經(jīng)驗(yàn)確定為18元平方米。 (119) 根據(jù)上述，得到估價(jià)對(duì)象土地取得費(fèi)合計(jì)為6385元平方米。 (120) (2)土地開發(fā)費(fèi) (121) 土地開發(fā)費(fèi)包括外圍基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和內(nèi)部場(chǎng)地平整費(fèi)兩部分。根 (122)據(jù)工業(yè)園區(qū)管委會(huì)提供的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)實(shí)際投資資料數(shù)據(jù)，同時(shí)考 (123)慮估價(jià)對(duì)象內(nèi)部實(shí)際為未平整土地的情況，經(jīng)綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象 (124)土地開發(fā)費(fèi)為37 tr_平方米(其中通水10元平方米，通電10元平方 米，通路17元平方米)。 (125) (3)利息 (126) 計(jì)算投

44、資利息是評(píng)估土地時(shí)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。設(shè)定土地開發(fā)周 (127)期為一年，利息率取評(píng)估基準(zhǔn)日通行的半年期銀行貸款年利率657，（貸款利率取半年利率不正確，導(dǎo)改評(píng)估價(jià)格也不正確，應(yīng)取一年期貸款利率）2 (128)按慣例設(shè)定土地取得費(fèi)為一次性支付，土地開發(fā)費(fèi)為均勻投入，則 (129) 利息6385x(1十657)11+37x(1+657)1/21 (130) 539(元平方米) (131) (4)利潤(rùn) (132) 投資的目的是為了取得利潤(rùn)，視開發(fā)土地為投資，也同樣應(yīng)獲得相 (133)應(yīng)的利潤(rùn)?？紤]到目前工業(yè)園區(qū)的一般工業(yè)企業(yè)情況，本次評(píng)估確定利 潤(rùn)率為10。則投資利潤(rùn)為 (134) 利潤(rùn)(6385

45、+37)x10 (135) 1009(元平方米) (136) (5)土地增值收益(137) 土地增值收益包括土地用途改變?cè)鲋凳找婧屯恋亻_發(fā)增值收益，是(138)土地在市場(chǎng)中能夠?qū)崿F(xiàn)的增值價(jià)值的體現(xiàn)。在成本逼近法中，城郊新增(139)建設(shè)用地增值收益通常是按土地投人成本的1025計(jì)算。經(jīng)對(duì)比分(140)析，考慮到區(qū)域土地市場(chǎng)需求量不大，確定無(wú)限年土地使用權(quán)的工業(yè)用 地土地增值收益率為10，則(141) 土地增值收益二成本地價(jià)x增值收益率(142) (土地取得費(fèi)十土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤(rùn))x增值收益率(143) 土地±曾值收益(6385+37十539+1009)x10(144) 1163(

46、元平方米)(145) (6)區(qū)域及個(gè)別因素修正(146) 在以上地價(jià)測(cè)算過程中，土地取得費(fèi)、開發(fā)費(fèi)和土地增值收益均以 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域的(147) 一般費(fèi)用水平為基礎(chǔ)，要具體測(cè)算估價(jià)對(duì)象的地價(jià)還需根據(jù)其區(qū)域 及個(gè)別情況進(jìn)行修正。(148) 經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)踏勘調(diào)查，估價(jià)對(duì)象雖位于x x縣工業(yè)園區(qū)內(nèi)，但 是位置相對(duì)較偏，綜合(149) 考慮后確定估價(jià)對(duì)象區(qū)位條件修正系數(shù)為096。(150) (7)使用年限修正(151) 積算價(jià)格是無(wú)限年土地使用權(quán)價(jià)格，估價(jià)對(duì)象評(píng)估設(shè)定使用年限為(152)50年，故需要進(jìn)行使用年限修正，其使用年限修正系數(shù)為：(153) 使用年限修正系數(shù)11(1十土地還原利率)剩余使

47、用年限(154) 11(1十6)50（土地不還率取6%未說(shuō)明理由）2(155) 09457(156) (8)單位地價(jià)計(jì)算(157) 土地單價(jià)(6385+37十539+1009+1163)x096x09457(158) 116(元平方米)(159) 2基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法(160) 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等 估價(jià)成果，按照估價(jià)(161)對(duì)象的區(qū)域條件和個(gè)別條件與基準(zhǔn)地價(jià)的基(162)準(zhǔn)條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行(163)修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的方法。其計(jì)算公式為：(164) 宗地地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)xkl xk2x(1+k)+f（公式表達(dá)不全、缺少容積率修正）-0.5(165) 式中：k，期日修正系數(shù)； (166) k2土地使用年期修正系