易居上投集團如東項目投資分析報告終稿59頁

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2、agraphfolinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointse11111111111111111111111111111111lectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagraphformatlinespaci2222222222222222222222nglinestopoints2selectionparagraphformatlinesp

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6、aragraphfccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagra上投集團如東項目投資評估報告上投集團如東項目投資評估報告上海易居房地產(chǎn)研究院2007年10月15日目 錄第一部分 城市宏觀投資環(huán)境分析4一、自然地理環(huán)境41、城市概況42、城市交通53、城市人口6二、經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境71、人均gdp72、人均可支配收入73、城市規(guī)劃及市政建設84、重點經(jīng)濟開發(fā)區(qū)10三、

7、房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境分析121、施工及新開工面積122、竣工面積及銷售面積123、商品房價格走勢13四、項目競爭市場分析141、競爭企業(yè)分析152、供應結構與規(guī)模153、整體規(guī)劃分析164、物業(yè)類型分析175、公寓主力戶型分析176、價格及去化分析217、客源分析218、未來市場供應預估229、評估小結23第二部分 老城區(qū)通用機械廠及新?；ㄆ【茝S地塊評估24一、自然資源評估241、地理位置資源評估242、景觀資源評估26二、社會資源評估261. 區(qū)域檔次評估262、 周邊生活機能評估263、 周邊住宅環(huán)境評估274、評估小結27三、土地交易價格評估281、土地s.w.o.t分析282、土地產(chǎn)品組

8、合方式283、土地交易價格評估32第三部分 老城區(qū)縣政府行政辦公區(qū)域地塊評估41一、自然資源評估411、地理位置資源評估412、景觀資源評估43二、社會資源評估431、區(qū)域檔次評估432、 周邊生活機能評估443、 周邊住宅環(huán)境評估454、評估小結45三、 土地交易價格評估461、 土地s.w.o.t分析462、 土地產(chǎn)品組合方式463、 土地交易價格評估50第一部分 城市宏觀投資環(huán)境分析一、自然地理環(huán)境1、城市概況如東，位于江蘇省的東南部，地處長江入?？诘臇|北翼，隸屬2小時上海城市經(jīng)濟帶。全境1872平方公里，海岸線106公里，耕地140萬畝，盛產(chǎn)文蛤、鰻魚、紫菜等50多種海鮮產(chǎn)品，沿海灘涂

9、每年向大海淤長3000-5000畝土地。全縣人口103萬。如東是中國最早14個沿海開放城市之一。截止2006年12月，已興辦獨資、合資、合作企業(yè)近700家，利用外資21.5億美元。外商投資企業(yè)分別來自美國、德國、日本、法國、瑞士、韓國、泰國、臺灣、香港等20多個國家和地區(qū)，投資領域涉及一、二、三產(chǎn)業(yè)。數(shù)據(jù)來源：上海易居房地產(chǎn)研究院2、城市交通2.1航運如東境內水網(wǎng)密布，如泰運河、九圩港運河、串場運河在縣城交匯入海。距長江北支第一大港南通港55公里，距建設中的20萬噸級洋口港15公里。開發(fā)區(qū)北側串場河與如泰運河相連，豐水季節(jié)可通航800噸位船隊，枯水季節(jié)可通航500噸位船隊，航運路線為從如泰運河

10、九圩港運河長江。向北可到達蘇北及安徽淮南各市縣；向南可到達無錫、蘇州、嘉興、杭州、南昌、岳陽、長沙等地；沿江而上可到達蕪湖、安慶、九江、武漢、宜昌、重慶等地。海運路線與長江相通，在南通實行中轉，非常方便。數(shù)據(jù)來源：上海易居房地產(chǎn)研究院2.2、陸運如東現(xiàn)有蘇317、222、223一級省道經(jīng)縣城連接南通、揚州、南京等大中城市，經(jīng)通沙、通常、海太汽渡和江陰大橋等可直達蘇南與上海。此外，連接洋口港和蘇通長江大橋的兩條高速公路已開工建設。2.3、鐵路運輸新長鐵路南通段已竣工營運（至如東洋口港延伸段將于2008年上半年開工），與京滬、隴海、宜杭等鐵路干線接軌。此外，蘇通鐵路大橋已獲國家批準立項，即將開工建

11、設。2.4、空運如東距南通興東機場30公里，現(xiàn)已開通至北京、廣州、深圳、廈門、大連、重慶等航線。3、城市人口3.1、年末人口數(shù)量近幾年蘇中地區(qū)人口大量外流 ，如東、通州、南通等蘇中地區(qū)人口以負增長情況突出；每年則以千至萬人的人口外流。如東縣乃至整個南通市都呈現(xiàn)人口大量外流的現(xiàn)象：自2000年至2004年如東縣每年人口負增長69千人左右不等。數(shù)據(jù)來源：如東統(tǒng)計年鑒3.2、主城區(qū)人口數(shù)量蘇中地區(qū)雖然人口外流情況嚴重，但仍然有另一種現(xiàn)象：即蘇中地區(qū)中心城區(qū)的人口吸引能力也具有優(yōu)勢，如南通市區(qū)、如東縣掘港鎮(zhèn)每年人口也增長迅速。掘港鎮(zhèn)2006年底已經(jīng)達到了20.8萬人。 數(shù)據(jù)來源：如東統(tǒng)計年鑒二、經(jīng)濟發(fā)

12、展環(huán)境1、人均gdp蘇中地區(qū)人均gdp雖然一直處于增長態(tài)勢，如東縣人均gdp增幅從2003年開始超過兩位數(shù)，而2004年更是達到21.05%。預計2006年-2010年如東地區(qū)經(jīng)濟將出現(xiàn)迅猛發(fā)展。人口外流現(xiàn)象可以得到一定抑制，甚至可以吸收蘇北地區(qū)人口進入。 數(shù)據(jù)來源：如東統(tǒng)計年鑒2、人均可支配收入如東地區(qū)05年剛剛突破萬元，不過如東縣存在人口外流現(xiàn)象和反哺現(xiàn)象，人均可支配收入有被低估可能。數(shù)據(jù)來源：如東統(tǒng)計年鑒3、城市規(guī)劃及市政建設3.1蘇通大橋如東至上海直線距離為130公里，現(xiàn)有海太、通常、通沙三條過江汽渡。連接長江南北的蘇通大橋已于2007年6月底合龍，2007年底試通車，2008年5月份

13、正式通車。屆時，將全線貫寧通高速、連鹽通高速、沿海高速、沿江高速和蘇嘉杭高速，如東至上海僅需1.52小時。數(shù)據(jù)來源：上海易居房地產(chǎn)研究院3.2、南通港南通口岸是對外開放的一類口岸，已建成萬噸級以上泊位24座,其中集裝箱專用泊位3座。港口年吞吐量2300萬噸以上，外貿年吞吐量300萬噸左右，國際集裝箱年運輸量16萬標箱。南通港已經(jīng)與美國、俄羅斯、加拿大、澳大利亞、日本、新加坡等65個國家和地區(qū)的199個港口通航，并開通南通至香港、日本、韓國3條國際集裝箱航線，每日有28條集裝箱班輪通往世界各地。 數(shù)據(jù)來源：上海易居房地產(chǎn)研究院3.3、洋口港洋口港地處長江三角洲洲頭，是江蘇唯一可建10萬至20萬噸

14、級國際深水大港的理想港區(qū)。隔海與韓國、日本相望，隔江與上海、蘇南地區(qū)相依，是江蘇乃至華東地區(qū)“外引西進”的理想“橋頭堡”。該港口可以滿足建國際海港的深水條件。依托洋口港的深水優(yōu)勢，便捷的集疏運條件、靈活的聯(lián)運體系，可建各類集裝箱泊位、大宗散貨泊位、原油進口泊位、礦石中轉泊位及l(fā)ng專用泊位等。利用港區(qū)豐富的土地資源和淡水資源，可興辦各類大型石化、冶金、船舶制造等項目。2003年11月18日，洋口港的開發(fā)正式啟動，香港保華國際有限公司與江蘇洋口港投資開發(fā)有限公司共同投資50億元人民幣建設洋口港區(qū)基礎設施。目前，獲國務院批準的30平方公里臨港工業(yè)區(qū)的基礎設施工程已全面動工， 10平方公里已基本實現(xiàn)

15、“三通一平”，12.6公里的陸島通道黃海大橋以每天45米的速度加快建設，將于 2008年與蘇通大橋同步實現(xiàn)試通航。此外，二期工程將建10-20萬噸級原油和化工碼頭泊位2個。洋口港已列入國家交通部和江蘇省“十一五”重點建設項目，預計用1015年的時間，如東將建設成為一個新型海港城市。洋口港也將最終建成一個擁有若干個10-20萬噸深水泊位，45平方公里臨港工業(yè)用地、80公里聯(lián)江運河、100公里疏港高速公路的現(xiàn)代化深水海港。建成后的洋口港，雄居長江口，服務沿海各港，將成為長江中下游城市重要的對外口岸。數(shù)據(jù)來源：上海易居房地產(chǎn)研究院4、重點經(jīng)濟開發(fā)區(qū)4.1江蘇省如東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)江蘇省如東經(jīng)濟開發(fā)區(qū)為省級

16、開發(fā)區(qū)，創(chuàng)立于1992年7月，是一個以縣城為依托延伸發(fā)展為如東開放型經(jīng)濟與高科技產(chǎn)業(yè)的密集區(qū)。南區(qū)10.14平方公里已基本開發(fā)建設到位，新區(qū)規(guī)劃的16平方公里，基礎設施配套已到位。截止2006年12月底，經(jīng)濟開發(fā)區(qū)共批準進區(qū)項目680個，總投資75.74億元。其中工業(yè)企業(yè)245家，外商投資企業(yè)161家，實際利用外資7.5億美元。其中美國強生公司投資2500萬美元的尼龍浸漬手套項目和投資近5000萬美元光的伏電池項目，香港愛德士公司投資2980萬美元的制鞋項目，美國雷蒙公司投資2300萬美元的工藝品加工項目，香港泰輝染織有限公司投資2200萬美元的紡織印染項目，日商投資2000萬美元的千葉科技園

17、項目，香港中紡集團投資2200萬美元的紡織服裝項目，西班牙恩巴莎公司投資800萬美元的紡織項目，上海凱昌集團投資2900萬美元紡織機械項目，香港達盈集團投資3000萬美元的金屬制品項目，香港和潤科技國際(集團)公司投資1480萬美元的食品配料項目，南非客商投資500萬美元的床上用品項目等。4.2洋口港化學工業(yè)園位于南通洋口港區(qū)西側，國家一級漁港東側，距南通港約55公里，距南通機場40公里，距洋口港5公里，與上海直線距離120公里，屬上海2小時經(jīng)濟圈。江蘇省南通外向型農業(yè)綜合開發(fā)區(qū)洋口化學工業(yè)園總體規(guī)劃由中國天辰化學工程公司規(guī)劃設計，總規(guī)劃20平方公里，首期開發(fā)8平方公里，園內布局合理，設施配套

18、完善，逐步達到“七通一平”。具有瀕臨黃海、土地資源豐富、環(huán)境容量大的優(yōu)勢?；@區(qū)一期開發(fā)建設3.67平方公里，該園區(qū)已經(jīng)江蘇省環(huán)境保護廳批準立項。目前一期工業(yè)用地已有60多個項目進區(qū)，主要項目有染料中間體、農藥中間體、化工助劑、精細化工產(chǎn)品，總投資達40多億元?，F(xiàn)有：上海泰禾化工有限公司投資3.5億元農藥項目，永盛化工、恒盛化工、泰禾化工、興盛化工、優(yōu)締化工、利通化工、蘇洋化工、大鵬化工、格蘭特醫(yī)藥科技、沃野化工、永富化工、快達農化、邁克斯化工、德和希化工、鴻富達利化工、新曦化工、沃蘭化工、瑞晨化工、俊達化工、迪愛富化工等化工企業(yè)相繼開工建設或已投產(chǎn)運行。三、房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境分析1、施工及

19、新開工面積掘港鎮(zhèn)房地產(chǎn)發(fā)展開始于2002年，自2004年出現(xiàn)一定跳躍式增長。以往自建住宅逐步被商品房所替代。 截至到2006年施工面積達到43.23萬平方米，比2005年增長了137.66%。數(shù)據(jù)來源：如東統(tǒng)計年鑒2、竣工面積及銷售面積如東商品房竣工量從2004年開始保持了一個穩(wěn)步發(fā)展的趨勢，主要是由于如東對住宅的大力發(fā)展，促使整個商品房市場發(fā)展迅猛，2006年商品房竣工量達到19.79萬平米；而相對于供給，掘港鎮(zhèn)需求相對增長較慢，06年掘港去化房源約17.35萬平米。 數(shù)據(jù)來源：如東統(tǒng)計年鑒3、商品房價格走勢如東的商品房市場自2002年啟動以來，商品房價格由跳躍式增長轉入逐步的穩(wěn)定增長。從目

20、前在售樓盤價格來看，本地區(qū)主力在售樓盤單價集中2800-3500元左右。 數(shù)據(jù)來源：如東統(tǒng)計年鑒四、項目競爭市場分析- 如東掘港鎮(zhèn)各個地段均有代表樓盤，分布較為均勻； - 當前掘港鎮(zhèn)樓盤發(fā)展由縣中心向南發(fā)展，未來中心則向北偏移； - 北部樓盤地段價值為“預期性較高”； 嘉匯·湖畔居中坤苑淺水灣城市花園老城區(qū)縣政府行政辦公地塊老城區(qū)通用機械廠及新?；ㄆ【茝S地塊東大公寓榮生·豪景花苑1、競爭企業(yè)分析如東目前的開發(fā)處于各自為政的狀態(tài)，除綠城集團以外，無知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)入駐如東。物業(yè)名稱開發(fā)商嘉匯·湖畔居綠城集團南通嘉匯置業(yè)有限公司淺水灣城市花園南通淺水灣房地產(chǎn)開發(fā)有限

21、公司中坤苑中天科技/昆侖房產(chǎn)東大公寓南通東大置業(yè)有限公司榮生·豪景花苑飛馬地產(chǎn)數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院2、供應結構與規(guī)模區(qū)域普通公寓市場開發(fā)已具有一定規(guī)模效應，加之各項目的銷售時間和開發(fā)周期的錯位，公寓項目的開發(fā)前景良好。物業(yè)名稱占地面積（平米）總建筑面積（平米）嘉匯·湖畔居約15萬約20萬淺水灣城市花園7182593310中坤苑200800291640東大公寓2286653200榮生·豪景花苑約5.8萬約7萬數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院3、整體規(guī)劃分析3.1容積率從容積率來看，區(qū)域項目多為小高層、多層混合性社區(qū)，居住舒適度差別不大。物業(yè)名稱容積率嘉匯·湖畔

22、居1.25淺水灣城市花園1.25中坤苑1.45東大公寓2.3榮生·豪景花苑1.25數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院3.2綠化率物業(yè)名稱綠化率嘉匯·湖畔居35%淺水灣城市花園35%中坤苑35%東大公寓30%榮生·豪景花苑30%從綠化率看，競爭市場中小區(qū)內部的環(huán)境景觀和綠化情況差別不大，除淺水灣城市花園項目外無特別突出景觀設計的競爭個案。數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院4、物業(yè)類型分析目前如東在售房源均以多層房源為主，而小高層以補充的形式出現(xiàn)； 而在2007中后期，小高層、高層將逐步鞏固其地位；目前僅淺水灣城市花園等為數(shù)不多的樓盤推出了別墅物業(yè)，低密度物業(yè)產(chǎn)品在如東仍屬稀缺產(chǎn)品。 物

23、業(yè)名稱樓體類型嘉匯·湖畔居多層為主、部分小高層淺水灣城市花園聯(lián)排、疊加、多層、小高層中坤苑多層、小高層、東大公寓多層、高層榮生·豪景花苑疊加、多層、小高層數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院5、公寓主力戶型分析市場供給以三房為主，面積主要集中在110-140左右，以3房2廳1衛(wèi)居多； 二房則集中在90-100左右，也以2房2廳1衛(wèi)居多。目前掘港鎮(zhèn)房型以改善為主，戶型面積較大，較舒適，但人性化不強，其表現(xiàn)舉例如下： 2廳設計中餐廳位置和面積處于尷尬地位，平衡客廳和餐廳面積的分配和互借，避免動線受到阻礙或散亂等； 主臥帶衛(wèi)生間需求增加，其體現(xiàn)舒適性、便利性、隱私性等需求； 儲藏空間需求增加

24、； 采光、通風性能增強，比如雙陽臺設置； 復式房形成當?shù)囟鄶?shù)高端客戶，特別是高級公務員的熱衷選擇對象。 物業(yè)名稱一居面積（平米）二居面積（平米）三居面積（平米）四居面積（平米）躍層面積（平米）嘉匯·湖畔居/95.9107-137.6(1衛(wèi))127-140（2衛(wèi)）/淺水灣城市花園/90133-150（2衛(wèi)）/200-220中坤苑/96-99111-117(1衛(wèi))122-161（2衛(wèi)）163150-198東大公寓51-6090119-123(1衛(wèi))125-143（2衛(wèi)）/215-245榮生·豪景花苑/80-10095-115(1衛(wèi))120-140（2衛(wèi)）/200-220數(shù)據(jù)來源

25、：上海易居研究院嘉匯·湖畔居2房2廳1衛(wèi) 95.9平米嘉匯·湖畔居3房2廳1衛(wèi) 109.4平米嘉匯·湖畔居3房2廳2衛(wèi) 137.8平米中坤苑3房2廳1衛(wèi) 141平米中坤苑3房2廳2衛(wèi) 155平米6、價格及去化分析如東掘港鎮(zhèn)樓盤項目分布雖然較廣，地段相差雖然較多，但樓盤均佳總體在2500-2800元/左右； 由此說明： - 掘港房地產(chǎn)市場處于初級階段 - 樓盤差異性和檔次相近，沒有競爭距離，類似產(chǎn)品較多 - 地段概念雖然存在，但總體表現(xiàn)不強烈 由于處于房地產(chǎn)市場初級階段，市場已經(jīng)營造出價格共識，若產(chǎn)品有較高的競爭力，定價可突破3000元/。 物業(yè)名稱銷售均價(元/平

26、方米)銷售率（%）嘉匯·湖畔居2900一期售罄；二期未開盤淺水灣城市花園280085%中坤苑3000（小高層）90%東大公寓2800一期售罄；二期85%榮生·豪景花苑2800一期售罄；二期90%數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院7、客源分析目前如東客源特征： - 如東客群以工作區(qū)域為主要購房要素：其表現(xiàn)主要在公務員方面，如掘港鎮(zhèn)最南端的“東大公寓”和“民生·陽光新城”其公務員人群較少，而處于縣政府周邊的項目則公務員為主力人群之一； - 個體私營者（包括漁民）以及周邊城鎮(zhèn)人群分布較為平均。 未來掘港客群變化預測： - 如東中高端收入群體重復置業(yè)現(xiàn)象明顯，是換房需求和長期投資需

27、求的結合； - 公務員以及教師仍然為本地改善性居住購房群體，2004年底如東縣教師總量在9344人基本集中在掘港鎮(zhèn)，此部分群體購房潛力有待開發(fā)。 - 隨著工業(yè)區(qū)的逐步建立和完善，將會吸引部分中高級企業(yè)管理人群以及高級白領將成為購房者主力之一； - 個體業(yè)主以及周邊城鎮(zhèn)人群隨著如東城市化水平提高，人群將逐步集中至如東，這一人群將需要住房落腳，一部分需要購房，一部份需要租賃，市場活躍程度有提高跡象； 8、未來市場供應預估目前如東掘港鎮(zhèn)已知主要在售樓盤未售建面約50萬左右。06年至07年9月含住宅性質的土地供給為57.8萬，加上本次“如東沿海經(jīng)濟合作洽談會”推出的7個含住宅性質的地塊近210萬平米的

28、供應。未來至少有供給300萬的住宅用房供給。其中08年預計供給量在30萬左右。如東掘港鎮(zhèn)06年07年9月土地出讓情況。編號土地位置土地面積（平米）土地用途樓面價格（元/平米）0705-3如東縣城新城區(qū)東升國際俱樂部東側 68904.1居住3330609-1 如東縣城江海西路60號 3651居住9500602-2縣城新城區(qū)12-2-3號10301.4居住7600603-1縣城清華苑教師公寓南側11812居住9800618-1縣城新城區(qū)泰山路西側、嘉陵江路北側40000居住8000617-1縣城中坤苑北側46800居住1800616-1掘港鎮(zhèn)青園北路西側、黃海西路南側 67335.02商服/居住2

29、020607-6掘港鎮(zhèn)黃山路東側3600商服/居住9800615-1縣城國際大酒店西側8418商服/辦公/居住19800611-4掘港鎮(zhèn)人民路與江海中路交匯處西南側7691商服/辦公/居住1300611-1掘港鎮(zhèn)青園北路西側、黃海西路南側67335商服/居住300611-2掘港鎮(zhèn)人民路東側343847商服/居住10.50611-3 縣城如泰運河兩側、青園北路東側161618商服/居住20.040707-1縣城人民路東側三四街區(qū)范圍內12450.6商住10.50707-2縣城如泰運河南側4241.5商住19.50704-1如東縣新城區(qū)鐘山路西70000商住3400704-3縣城一號街區(qū)勞動大廈周

30、邊3552商住750701-1掘港鎮(zhèn)青園北路西側、黃海西路南側67335商住2020603-3縣城服裝廠西側10203.7商業(yè)/辦公/居住1980合計578448.3數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院由以上數(shù)據(jù)可以看出，未來如東掘港市場供應量將逐步遞增。潛在待推量體可供本地預計消化五年以上。由此未來掘港鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場的競爭是處于上升態(tài)勢。9、 評估小結n 通過對如東宏觀經(jīng)濟發(fā)展以及房地產(chǎn)市場的分析，我司認為隨著如東交通基礎設施的進一步改善以及經(jīng)濟建設的發(fā)展，如東地塊價值將進一步提升。selectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparag

31、raphformatlinespacinglinestopointselectionparagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestselectionparbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphfolinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinesp

32、acinglinestopointse11111111111111111111111111111111lectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagraphformatlinespaci2222222222222222222222nglinestopoints2selectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopo

33、intselectionparagraphfccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccormatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagraselectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointselectionparagraaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa

34、aaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestselectionparbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbbagraphfolinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointse11111111111111111111111111111111lectionparagraphformatli

35、nespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagraphformatlinespaci2222222222222222222222nglinestopoints2selectionparagraphformatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopointselectionparagraphfccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccccc

36、cccormatlinespacinglinestopointsselectionparagraphformatlinespacinglinestopoctionparagra第二部分 老城區(qū)通用機械廠及新?；ㄆ【茝S地塊評估一、自然資源評估1、地理位置資源評估本地塊位于如東掘港鎮(zhèn)老城區(qū)，北至市河、南到南市路，西與新海花啤酒廠部分廠房相鄰，東至人民路、人民中路。其中，包括如東通用機械廠、南通東大毛巾廠、江蘇新海花啤酒廠、江蘇黃海汽配股份有限公司部分廠房。地塊被彈琴路劃為東西兩個部分。 彈琴路現(xiàn)狀彈琴路沿街商鋪現(xiàn)狀南市路現(xiàn)狀南市路東大毛巾廠2、景觀資源評估目前地塊有一些零星的廠房存在，其余是待拆遷

37、的老式居民住宅及商鋪，北面臨近市河。總的來說，地塊周圍景觀一般，本地塊要以塑造自身內部的景觀特色為主。二、社會資源評估1. 區(qū)域檔次評估項目所屬區(qū)域為如東掘港鎮(zhèn)老城區(qū)，所在區(qū)域規(guī)劃改造為中高檔次的住宅區(qū)。隨著臨近地塊之聯(lián)動，整體檔次將快速提升。2、 周邊生活機能評估由于項目地處老城區(qū)，生活配套設施一應俱全，可以滿足社區(qū)業(yè)主的基本生活需求。目前，彈琴路東西兩側均為沿街商鋪3、 周邊住宅環(huán)境評估地塊為成熟的老城區(qū)，生活配套齊全。但同時，周邊老式居民住宅對項目住宅的品質有一定的影響。本地塊適宜發(fā)展中檔住宅與生活配套商業(yè)設施。4、評估小結通過對目標地塊產(chǎn)品價值的預期評估，我們認為作為居住產(chǎn)品，本地塊在

38、其產(chǎn)品價值上是可接受的。三、土地交易價格評估1、土地s.w.o.t分析對本地塊而言，因所處地理位置及房產(chǎn)發(fā)展時期的特殊性，本報告從內、外兩類四個切入點分別論述。土地s.w.o.t分析表優(yōu)勢（s）n 地處老城區(qū)、生活配套齊全n 地塊形狀方正、易于組織規(guī)劃n 勞動路目前已形成一定規(guī)模的商業(yè)氛圍劣勢（w）n 周邊老式居民住宅對項目品質會有一定副作用，地塊南側及西側尚未開發(fā)改造對周邊環(huán)境有一定影響n 動拆遷量較大，達到11.9萬平米n 地塊南側的南市路尚未拓寬改造，目前環(huán)境較差機會（o）n 老城區(qū)中心位置的稀缺性，將隨著區(qū)域改造逐步體現(xiàn)，地脈價值將有所提升。威脅（t）n 老城區(qū)不屬于目前如東掘港鎮(zhèn)的開

39、發(fā)重點，未來開發(fā)改造的不確定性大。2、土地產(chǎn)品組合方式根據(jù)海洽會提供的資料，本地塊的主要屬性特征見下表。地塊主要屬性特征地塊名稱地塊面積用地性質使用年限容積率回遷總量通用機械廠及新?；瘓F周邊地塊132866平方米住宅、商業(yè)70年3.52.32萬平方米根據(jù)地塊的屬性，在項目地塊之固有價值以及市場價值基礎上，對各種住宅物業(yè)類型初步可行比較。本地塊宜發(fā)展中高品質住宅，可以進行小高層、高層形態(tài)開發(fā)。地塊可開發(fā)物業(yè)形態(tài)比較物業(yè)形態(tài)可行性評估可行性評估理由多層目前市場主流的產(chǎn)品，但是因為容積率的限制，建造的可行性不高。小高層市場出現(xiàn)該類物業(yè)類型，且銷售情況良好，市民開始接受該類物業(yè)。高層市場上尚未出現(xiàn)該

40、類住宅物業(yè)形態(tài)，有一定的操作風險，但因容積率的限制，必然將建造該類產(chǎn)品。2.1 土地產(chǎn)品組合模式一：純高層住宅小區(qū)n 開發(fā)策略：抬升小區(qū)品質：以本地塊3.5的容積率限制，可以規(guī)劃成一個高品質的純高層住宅小區(qū)，并且可以建成區(qū)域的標志性建筑。n 開發(fā)問題點：目前市場已基本以多層、小高層產(chǎn)品為主，客戶對高層產(chǎn)品的接受度有待考驗。與未來城市相似產(chǎn)品進行差異化，勢必要提高檔次，增加投入，加大項目周期及現(xiàn)金流壓力；且由此造成的住宅價格抬升是否會為市場所承載，現(xiàn)尚無定論。2.2 土地產(chǎn)品組合模式二：高層與小高層混合住宅小區(qū)n 開發(fā)策略：產(chǎn)品自身優(yōu)勢互補：兩種產(chǎn)品組合，利用小高層降低項目投資成本，利用高層提升

41、產(chǎn)品品質。利潤最大化原則：以小高層引爆市場，爭取市場份額，以高層創(chuàng)造價格，爭取利潤最大化。n 開發(fā)問題點：目前周邊市場個案品質普遍不高，基本走的都是短平快路線；以本項目的超大量體，塑造項目形象、提升項目價值是本案成功的關鍵點。2.3 土地產(chǎn)品組合建議n 方案二優(yōu)于方案通過對三種方案對比分析，本報告建議采用方案二的產(chǎn)品組合方式，即高層+小高層住宅混合物業(yè)。產(chǎn)品組合方案對比類別組合模式一組合模式二產(chǎn)品形態(tài)純高層高層+小高層整盤概念中高檔物業(yè)形態(tài)中高檔住宅市場接受程度未知良好利潤實現(xiàn)速度一般較快優(yōu)勢分析小區(qū)品質易提升小高層前期入市、建造成本降低劣勢分析高層產(chǎn)品接受度問題密度提高，品質提升空間有限產(chǎn)品

42、決策等待進入進入數(shù)據(jù)來源：上海易居研究院研究中心n 建議商業(yè)配套比例5%地塊用地性質為居住和商業(yè)，地塊東向和南向兩面臨街，而且地塊東側勞動路兩邊商業(yè)氛圍極為成熟，商業(yè)價值極大；南市路未來規(guī)劃要拓寬，成為區(qū)域東西向的主干道，商業(yè)潛力也較大；而彈琴路作為小區(qū)內主要道路，可以做一些配套商業(yè)來滿足日后住戶的使用；因此建議以商業(yè)街的形式做足商業(yè)體量，按道路周長，以10米進深，2層商業(yè)為主的初步規(guī)劃思路，綜合上述因素，建議項目商業(yè)配套設施比例為5% 。n 高層和小高層比例為4：1根據(jù)項目定位，及于周邊原有住宅的相鄰關系，建議本項目高層住宅之容積率為4，而小高層容積率以不超過1.8為優(yōu)。因此結合項目3.5的

43、容積率，高層與小高層之間的建筑面積比例初步擬為4：1為佳。n 項目物業(yè)類型組合建議本項目占地面積132866平方米，總建筑面積465031平方米，根據(jù)上述結論，建議本項目高層住宅總建筑面積為353423平方米，小高層房總建筑面積為88356平方米，商業(yè)配套設施總建筑面積為23252平方米。圖5-5 各物業(yè)類型的開發(fā)規(guī)模 單位：平方米n 產(chǎn)品及面積建議產(chǎn)品及面積建議表產(chǎn)品類別樓體類型主力房型主力面積（平方米）高層28-33層3房、4房120-140小高層1梯3戶、2梯4戶，18層為主2房、3房80-90、105-130配套商業(yè)2層為主，一層4.5米、二層3.6米3、土地交易價格評估3.1 產(chǎn)品價

44、格定位3.1.1 定價思路本案價格的確定采用以下基本思路：n 市場比較法推算單價（均價） 估價思路：市場比較法的核心是運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產(chǎn)價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。 樣本選取：樣本必須具有參照意義，否則將影響價格的準確性。我公司在實踐中總結出以下樣本選取原則：n 相近原則，相近地段會有更多的相近因素n 成功原則，只有成功的樓盤才具有參考意義n 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導下，我們調查了與本案可比之新建小高層、多層住宅等產(chǎn)品，選取了其中具有參考價值的個案作為本案的比較對象。 修正思路一般情況下，市場比較所需考慮的

45、因素有交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素4個方面。但在樣本選取的過程中，我們充分考慮了交易情況和區(qū)域因素，故這兩項因素的修正意義不大，這里簡略認為相同；個案得到的銷售價格數(shù)據(jù)，都是當前時間為發(fā)生的價格，因此也不必考慮交易日期因素。另外，在項目定價中，又依據(jù)了同一項目之兩種物業(yè)類型定價不沖突原則。因此，我們選擇了一些指標分別對小高層進行了修正。n 高層定價修正：鑒于本區(qū)域內無在售高層個案，而以我們以往的經(jīng)驗可以這么認為高層和小高層的售價是相同的；因為同一項目中高層售價高于小高層的原因往往是因為高層是項目的后期，而且在位置和景觀方面有一定的優(yōu)勢。n 商業(yè)定價修正：鑒于本項目底商之特殊性，道路都

46、在規(guī)劃拓寬或改建中，故本項目底商售價將按經(jīng)驗系數(shù)得出；通常小區(qū)底商按道路繁華程度不同，售價為住宅售價的2-3倍，考慮到本項目商業(yè)氛圍比較的成熟，故我們按3倍售價計算得出。3.1.2 小高層定價遵循以上定價原則，結合如東可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價格，可參照的樓盤主要有“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”、“中坤苑”。因目前“淺水灣城市花園”、“嘉匯湖畔居”推出的都是多層，因此其小高層售價將按目前如東小高層與高層的價差系數(shù)1.2，推算后得出。小高層價格擬合系數(shù)表比較內容淺水灣城市花園（a）嘉匯湖畔居（b）中坤苑（c）權重擬合比較擬合比較擬合比較程度系數(shù)程度系數(shù)程度系數(shù)建筑單體15%10.151.1

47、0.1650.850.1275區(qū)域位置10%0.90.090.90.090.850.085外部環(huán)境10%1.050.1051.050.1050.90.09社區(qū)景觀15%1.10.1651.050.15750.950.1425立面設計15%10.1510.150.90.135房型設計15%10.1510.150.90.135配套設施10%1.10.111.050.1050.950.095主題提煉10%10.110.10.90.09合 計100%1.021.02250.9數(shù)據(jù)來源：易居研究院研究中心將各比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后得出此項目小高層的參考定價：以項目a（淺水灣城市花園）為參考：

48、 3360÷1.02= 3546.2以項目b（嘉匯湖畔居）為參考： 3480÷1.0225= 3741.8以項目c（中坤苑）為參考： 3000÷0.9= 3519.1本案價格推算：小高層價格=以項目a為參考的定價×a權重+以項目c為參考的定價×c權重=3344元/平方米注：權重=各比較對象的比較系數(shù)/三個比較對象的比較系數(shù)之和據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，目前本項目小高層銷售價格水平應該在3300元/平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。由于本項目從開發(fā)到銷售完畢預計要2-3年時間，而區(qū)域市場的價格在未來的一段時間內必然有一定的變化，因此就需要我們運用

49、客觀的、科學的方法和手段來對未來的價格走勢作出合理的預測。通過我們對數(shù)據(jù)的長期研究，我們發(fā)現(xiàn)在較長的一段時間節(jié)點內，區(qū)域市場的整體價格走勢基本上都是符合整個房地產(chǎn)市場的行情走勢的；由此我們選擇使用如東市房地產(chǎn)市場的復合年均增長率來對區(qū)域市場在未來幾年內的價格做出科學的預估。復合年均增長率一項投資在特定時期內的年度增長率；計算方法為總增長率百分比的n方根，n相等于有關時期內的年數(shù)；公式為：(現(xiàn)有價值/基礎價值)(1/年數(shù)-1)1如東市2004和2006年的住宅價格年份20042006年度住宅價格（元/平米）17162189這里我們選擇了如東住宅市場復蘇的啟動年份2004年的住宅價格為基礎價值，以2006年的住宅價格為現(xiàn)有價值，歷時共3年；如東市住宅價格復合年均增長率=（2189/1716）（1/2）-1= 12.9%由開發(fā)及銷售周期表得出：2008年10月到2012年11月為本項目的銷售周期，因此按2010年10月為均價得出點，由此得出本項目小