重慶晉愉盛世融城項目市場調(diào)研報告（34頁）

1、晉愉雙山項目市場調(diào)研報告2010年08月一、宏觀規(guī)劃1、結(jié)論1.1區(qū)域?qū)傩詎 雙山片區(qū)是大渡口區(qū)早期規(guī)劃的工業(yè)園期，根據(jù)新規(guī)劃，該片區(qū)將是大渡口區(qū)未來新城的商貿(mào)、文化、行政及居住中心，城市功能將由工業(yè)園區(qū)向居住配套區(qū)轉(zhuǎn)變。1.2交通規(guī)劃n 2005年-2007年，隨著經(jīng)緯大道、陳庹路等的貫通，區(qū)域的交通瓶頸被打破，西區(qū)與外部連系得以加強(qiáng)，區(qū)域的輻射力向周邊區(qū)域（大渡口區(qū)、高新區(qū)、九龍坡區(qū)）擴(kuò)散，區(qū)域房地產(chǎn)已由傳統(tǒng)住區(qū)（大渡口商圈）向二郎-雙山片區(qū)發(fā)展。1.3產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)域區(qū)域?qū)傩跃琵垐@區(qū)以汽摩、機(jī)電和裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域九龍坡區(qū)（楊家坪及周邊區(qū)域）處于轉(zhuǎn)型期的老工業(yè)區(qū)域大渡口區(qū)處

2、于轉(zhuǎn)型期的老工業(yè)區(qū)域二郎片區(qū)以高新技術(shù)、機(jī)電和機(jī)械制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域n 隨著重鋼廠、建設(shè)廠、鐵馬廠等重工業(yè)企業(yè)的搬遷，西區(qū)的居住價值得以提升；n 重鋼廠、建設(shè)廠、鐵馬廠等企業(yè)的搬遷，有約10000畝的土地將用于房地產(chǎn)開發(fā)，大規(guī)模的土地入市，西區(qū)將成為重慶房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域；n 區(qū)域產(chǎn)業(yè)由煉鋼等重工業(yè)企業(yè)向汽摩、機(jī)電、高新技術(shù)等高新制造業(yè)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)人群相應(yīng)的由普通工人向技術(shù)人員、管理人員轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)人群購買力得以提升。1.4人口規(guī)劃人口組成 現(xiàn)有人口 規(guī)劃人口 （至2020年）比例 未來新增人口新增人口比例普通產(chǎn)業(yè)員工 14萬75萬82%51萬81%老工業(yè)人群子女 10萬0%政府公

3、務(wù)員 0.2萬2萬2%1.8萬3%企事業(yè)單位管理人員 5萬15萬16%10萬16%總計 29.2萬92萬100%62.8萬100%n 雙山及周邊片區(qū)現(xiàn)有人口約30萬人，規(guī)劃人口92萬人，新增人口約63萬人，以重慶人均住房面積標(biāo)準(zhǔn)（27/人）計，區(qū)域房地產(chǎn)需求量約1700萬方，年均需求約170萬方；n 雙山及周邊片區(qū)現(xiàn)有人口約30萬人，規(guī)劃新增人群約63萬人，以普通產(chǎn)業(yè)員工和企事業(yè)單位管理人員為主，該類產(chǎn)業(yè)人群具備一定的購買力，首次購房者及改善型購房者兼有。2、區(qū)域?qū)傩?.1區(qū)域定位雙山片區(qū)位于大渡口區(qū)和九龍園區(qū)、二郎科技新城的交界處，占地約5500畝，四周被陳庹路、大件路、雙山路等城市干道懷抱

4、。根據(jù)規(guī)劃，該片區(qū)將是大渡口區(qū)未來新城的商貿(mào)、文化、行政及居住中心，擁有1200畝開放式自然公園和近千畝湖面，將建成可居住人口約10萬人的公園式生態(tài)新城。 n 九龍園a區(qū) : 二三產(chǎn)業(yè)并舉的科技新城區(qū)，以工貿(mào)業(yè)為主體，包括行政司法區(qū)、金融業(yè)、生態(tài)旅游公園的中心區(qū) ；n 二郎科技新城：配套完善的以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)為主的綜合性科技新城 ；n 九龍坡商圈：重慶市五大商圈之一，商業(yè)、商貿(mào)、服務(wù)業(yè)等三產(chǎn)為主的城市商業(yè)中心 ；n 大渡口商圈：重慶市新增商圈之一，重點將打造成集休閑、餐飲、娛樂、購物、商務(wù)、旅游于一體的生態(tài)休閑文化商圈。 2.2城市功能雙山片區(qū)原來是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集中的工業(yè)園區(qū)，污染大，交通不便。

5、隨著重鋼的搬遷，該片區(qū)被重新定位為“雙山城區(qū)”，所儲備的土地將依托2000畝的雙山公園，城市功能將由工業(yè)向居住轉(zhuǎn)變。根據(jù)相關(guān)政府部門最新規(guī)劃可以看出，九龍園區(qū)a區(qū)的用地性質(zhì)由原來的工業(yè)用地較多轉(zhuǎn)變?yōu)樽≌玫卦龆唷?.3小結(jié)雙山片區(qū)是大渡口先期規(guī)劃的工業(yè)園區(qū)，目前被規(guī)劃為大渡口區(qū)未來新城的商貿(mào)、文化、行政及居住中心，區(qū)域內(nèi)土地性質(zhì)也已由工業(yè)用地向居住用地轉(zhuǎn)變，區(qū)域城市功能將由工業(yè)性質(zhì)向居住性質(zhì)轉(zhuǎn)變。3、交通規(guī)劃3.1第一次交通改革第一次交通改革：2005年，輕軌2號線輕軌2號線，全長19.15公里，設(shè)18座車站，東起重慶商業(yè)中心附近的較場口，西抵重慶鋼鐵基地新山村。途經(jīng)大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)和渝中區(qū)

6、。運行時間：2005年線路：較場口臨江門黃花園大溪溝曾家?guī)r上清寺(牛角沱)李子壩(桂花園)佛圖關(guān)大坪袁家崗謝家灣楊家坪西郊(中學(xué))動物園(九龍坡區(qū)府)大堰(水碾)馬王場(馬王五村)平安大渡口(楓丹苑)新山村(香港城)輕軌交通加強(qiáng)了西區(qū)的對外聯(lián)系，帶來的主要影響有：n 加強(qiáng)了大渡口對外的聯(lián)系，使出入更為方便、快捷；n 刺激了輕軌沿線房地產(chǎn)發(fā)展。3.2第二次交通改革第二次交通改革：2007年，經(jīng)緯大道、陳庹路等的建設(shè)3.2.1經(jīng)緯大道經(jīng)緯大道起于成渝高速公路二郎立交，經(jīng)高廟村、聯(lián)芳村、六店村、九坑子，止于大坪大黃路口，全長8.27公里，設(shè)計車速60公里/小時，貫穿渝中、沙坪壩和高新區(qū)。經(jīng)緯大道于2

7、007年通車，和與其相連的迎賓大道加強(qiáng)了雙山-二郎片區(qū)與高新區(qū)、沙坪壩區(qū)和渝中區(qū)的連系。3.2.3陳庹路陳庹路全長達(dá)6.48公里，是大渡口區(qū)與九龍坡區(qū)、渝中區(qū)相連接的主要通道之一，也是重慶市規(guī)劃的主城三縱線之一，其設(shè)計車速為60公里/小時，是雙向6車道，路幅54米。陳庹路于2007年通車，其貫通后，加強(qiáng)了西區(qū)各區(qū)域之間（大渡口區(qū)、九龍坡區(qū)、高新區(qū)）的連系。3.3第三次交通改革第三次交通變革：基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)（2010年以后）交通的進(jìn)一步完善和優(yōu)化 交通建設(shè)連通區(qū)域完成時間影響袁茄路拓寬工程袁家崗-茄子溪三期工程已開建，預(yù)計2012年初完工將使大渡口與渝中區(qū)、楊家坪交通更加快捷輕軌2號線延長段大渡

8、口中梁山2010年全線開工建設(shè)，2013年竣工投入營運將增強(qiáng)大渡口對中梁山片區(qū)的輻射力度新山村魚洞將增強(qiáng)大渡口與巴南區(qū)的聯(lián)系以軌道交通和內(nèi)部各干道的建設(shè)，在加強(qiáng)區(qū)域間的聯(lián)系的同時，隨著西區(qū)的日漸成熟，西區(qū)的輻射力將進(jìn)一步增強(qiáng)。3.4小結(jié)n 2005年前，區(qū)域交通配套不完善，輕軌2號線的貫通，加強(qiáng)了本區(qū)域與外區(qū)域（九龍坡區(qū)、渝中區(qū)、南岸區(qū)和江北區(qū)）的連系，區(qū)域出行的便捷度得到了一定的改善；n 2005年-2007年，隨著經(jīng)緯大道、陳庹路等的貫通，區(qū)域的交通瓶頸被打破，西區(qū)內(nèi)外部連系得以加強(qiáng)，區(qū)域交通的通達(dá)度和便捷度均得以提高；n 2007年-2013年，袁茄路拓寬工程、輕軌2號線延長段的規(guī)劃，西

9、區(qū)內(nèi)外部連系得以加強(qiáng)，區(qū)域的輻射力度得以提升。4、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃4.1九龍園區(qū)規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究4.1.1九龍園區(qū)規(guī)劃發(fā)展研究九龍園區(qū)規(guī)劃面積36平方公里，分為a、b、c、d四個區(qū)，各區(qū)功能規(guī)劃如下：n a區(qū)主要是提升現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平，重點引進(jìn)高新技術(shù)改造升級汽摩及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)群；n b區(qū)重點發(fā)展汽摩、機(jī)電和裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群，壯大發(fā)展印刷包裝產(chǎn)業(yè)。n c區(qū)為未來發(fā)展重點，發(fā)展以汽車摩托車、機(jī)械加工、裝備制造、家用電器為主的現(xiàn)代制造業(yè)，積極培育以生物規(guī)劃面積22平方公里，首期啟動9.5平方公里，重點發(fā)展裝備制造業(yè)以及都市新型工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。n d區(qū)主要打造金鳳電子信息產(chǎn)業(yè)園，以筆記本電腦配套產(chǎn)業(yè)為主

10、。 目前，a區(qū)、b區(qū)已基本成熟，產(chǎn)業(yè)高度集聚；c區(qū)產(chǎn)業(yè)已初具規(guī)模；d區(qū)啟動規(guī)劃建設(shè)，打造金鳳電子信息產(chǎn)業(yè)園。4.1.2九龍園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究園區(qū)組成a區(qū)b區(qū)c區(qū)d區(qū)產(chǎn)業(yè)定位創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)開發(fā)、專業(yè)市場地產(chǎn)開發(fā)、摩托車制造、印刷、新型材料重點發(fā)展重型汽車、機(jī)電一體化等產(chǎn)業(yè)。電子信息產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益在九龍園區(qū)成立10年間，累計技工貿(mào)收入（營業(yè)收入）1728.52億元，工業(yè)總產(chǎn)值862.02億元，增加值228.78億元，稅收總額29.24億元，引資105億元，固定資產(chǎn)投入84.37億元。目前投產(chǎn)項目較少。/企業(yè)構(gòu)成主要是專業(yè)市場企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)汽車修理、模具、it類公司占主導(dǎo)計劃引進(jìn)11個項

11、目，其中已引入2個。機(jī)械、汽車類工業(yè)5個，機(jī)電類3個以及其他服務(wù)類項目。/代表企業(yè)龍力（巴國城、巴人博物館、公園）、金科（西城大院、機(jī)電城）、光華機(jī)電市場、綠云石都、隆鑫鋼材、新世界建材等等兆際科技開發(fā)公司、重慶大順電器、五環(huán)汽車內(nèi)修廠、皓博汽車修理廠等徐工機(jī)械、北方奔馳重型汽車、慶鈴汽車、隆鑫熱動力基地、賽力盟電機(jī)、聚興交通工業(yè)、艾佳、唯遠(yuǎn)、旺龍、亞慶、寶匯等11個重點項目。金鳳電子信息產(chǎn)業(yè)園人員構(gòu)成專業(yè)市場商家、工人及創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商家、一般城市居民工人、白領(lǐng)、管理者、少量居民主要是一線工人和少量管理人員。/建設(shè)時間2000年啟動建設(shè)2003年左右新區(qū)建設(shè)2006年啟動建設(shè)籌備階段備注2003年

12、至2009年，九龍園區(qū)綜合經(jīng)濟(jì)指標(biāo)連續(xù)7年在重慶34個特色工業(yè)園區(qū)中名列第一園區(qū)形成六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：n 一是以徐工、柳工、慶鈴、北奔、建設(shè)車用空調(diào)、龍江汽車、美國佳速汽配為龍頭的汽車（重型汽車）產(chǎn)業(yè)群；n 二是以隆鑫寶馬摩托、建設(shè)雅馬哈、恒勝、勁隆光陽等為龍頭的摩托車產(chǎn)業(yè)群；n 三是以abb、隆鑫熱動力、賽力盟電機(jī)、唯遠(yuǎn)機(jī)電為代表的機(jī)電產(chǎn)業(yè)群。n 四是以智能水電表、椿中島鋼球、五糧液普什為龍頭的精密機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)群；n 五是以新華印刷廠、九發(fā)包裝、重慶時報印務(wù)基地為龍頭的印刷包裝產(chǎn)業(yè)群；n 六是以綠云石都、隆鑫鋼材、新世界建材為主的石材鋼材加工產(chǎn)業(yè)群。從九龍園區(qū)的規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，主要呈現(xiàn)以下幾

13、個階段性的發(fā)展特征：n 第一階段起步階段（2000年以前）：由農(nóng)業(yè)化向工業(yè)化轉(zhuǎn)變，受基礎(chǔ)薄弱的影響，發(fā)展較為緩慢，產(chǎn)業(yè)聚集度不高，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)人群進(jìn)入有限，由此帶來的配套要求及消費需求有限；n 第二階段快速發(fā)展階段（2000-2005年）：大力發(fā)展基礎(chǔ)配套建設(shè)，在基礎(chǔ)配套逐步完善的情況下，大量產(chǎn)業(yè)開始聚集，九龍園區(qū)完成了a區(qū)向b區(qū)的擴(kuò)展，這一階段產(chǎn)業(yè)人群開始大量進(jìn)入，導(dǎo)致區(qū)域各項相關(guān)配套開始完善，同時居住需求開始釋放，激活了房地產(chǎn)市場。n 第三階段高速發(fā)展階段（2006年-2012年）：受產(chǎn)業(yè)快速聚集影響，開始園區(qū)的進(jìn)一步空間擴(kuò)展，完成了從a區(qū)b區(qū)c區(qū)的跳躍式發(fā)展，各項配套及需求開始由基礎(chǔ)配套和需

14、求向高層次的配套和需求發(fā)展，商業(yè)、商務(wù)、服務(wù)、居住、教育等成為園區(qū)發(fā)展的新的動力，第三產(chǎn)業(yè)開始呈現(xiàn)并快速發(fā)展。n 第四階段成熟階段（2012年以后）：隨著區(qū)域的成熟及人口的集中，將會出現(xiàn)幾個發(fā)展趨勢：一是受區(qū)域成熟度及城市擴(kuò)張影響，園區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)將會搬遷，新的土地置換出來后，以滿足新的居住及三產(chǎn)發(fā)展的需求；二是房地產(chǎn)開發(fā)和三產(chǎn)將成為園區(qū)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力。n 刺激周邊房地產(chǎn)市場的新一輪發(fā)展。4.3大渡口區(qū)規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究4.3.1大渡口區(qū)規(guī)劃發(fā)展研究根據(jù)規(guī)劃大渡口區(qū)將成為冶金、建材為主的重要工業(yè)和物流集散地，并具有山水園林特色和生活休閑功能的城市發(fā)展區(qū)，將分成四大城市功能分區(qū)，即中心片區(qū)、都

15、市工業(yè)片區(qū)、綜合功能片區(qū)、生態(tài)園林片區(qū)。n 城市中心片區(qū)：主要指上界路以北的地區(qū)，由雙山橋梓塘（a標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)）、“新九躍”、新城一期三個部分組成，主要通過開發(fā)a標(biāo)準(zhǔn)分區(qū)和雙山社區(qū)、改造舊城、打造城市商業(yè)中心區(qū)、建設(shè)物流中心區(qū)，把該片區(qū)建設(shè)成為重慶主城的第六大商圈和以行政、商貿(mào)、文化娛樂和居住為主的都市核心區(qū)。該片區(qū)面積約12平方公里，其中城市建設(shè)用地面積約9平方公里，人口約20萬，力爭3-5年內(nèi)要基本建成。n 都市工業(yè)片區(qū)：主要指上界路以南、劉家壩以北的地區(qū)和重鋼廠區(qū)，由建橋工業(yè)園a區(qū)和互助、五一、公民三個村以及重鋼廠區(qū)組成，是南部城市的擴(kuò)展區(qū)。陳庹路東側(cè)為工業(yè)用地，西側(cè)為互助工業(yè)園和部分城市居

16、住區(qū)。該片區(qū)面積約20平方公里，其中城市建設(shè)用地面積約17平方公里，人口約10萬人，5年內(nèi)工業(yè)園區(qū)基本建成，居住區(qū)開始進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。n 綜合功能片區(qū)：主要指劉家壩以南、金鰲寺以東的地區(qū)，由茄子溪、陳家壩、釣魚嘴、陳家閣和伏牛溪等地區(qū)組成，利用袁茄路的改造、陳庹路的延伸，推進(jìn)茄子溪舊城改造和東部沿江企業(yè)退二進(jìn)三，加快釣魚嘴、沿江防護(hù)堤和白居寺、金鰲寺生態(tài)公園以及體育中心的開發(fā)建設(shè)，大力發(fā)展臨江高尚住宅小區(qū)和都市休閑旅游設(shè)施，把該片區(qū)規(guī)劃建設(shè)成為以商貿(mào)、居住、旅游、休閑和體育為主要功能的最佳人居環(huán)境區(qū)。在陳家閣建設(shè)建橋工業(yè)園b區(qū)，適當(dāng)發(fā)展無污染工業(yè)。該片區(qū)面積約21平方公里，其中城市建設(shè)用地面積

17、約15平方公里，人口約11萬人，10年內(nèi)該片區(qū)輪廓初現(xiàn)，20年基本建成。n 生態(tài)園林片區(qū)：主要指跳磴鎮(zhèn)大部分地區(qū)，通過農(nóng)業(yè)園區(qū)開發(fā)和園林綠化、生態(tài)屏障工程的建設(shè)，大力發(fā)展都市農(nóng)業(yè)、生態(tài)觀光旅游。跳磴鎮(zhèn)政府所在地利用華福路的建設(shè)，擴(kuò)大城鎮(zhèn)規(guī)模，發(fā)展成為新興工業(yè)園區(qū)，并配套發(fā)展部分居住區(qū)。該片區(qū)面積約50平方公里，其中城市建設(shè)用地面積約9平方公里，人口約5萬人，5年內(nèi)工業(yè)園區(qū)初具規(guī)模。我區(qū)的城市化主要通過貫通城市干道、建設(shè)工業(yè)園區(qū)、實行片區(qū)開發(fā)，由北向南逐步推進(jìn)。按照4個片區(qū)的功能布局，我區(qū)將形成南北長約11.3公里，東西長約4.2公里的獨具特色的濱江帶狀城市格局。城市中心片區(qū)是都市風(fēng)貌展示區(qū)；都

18、市工業(yè)片區(qū)是經(jīng)濟(jì)實力展示區(qū)；綜合功能片區(qū)是都市副中心；生態(tài)園林片區(qū)是都市后花園。根據(jù)大渡口區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，大渡口區(qū)在重鋼搬遷后，仍以工業(yè)生產(chǎn)為其主要的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)之一，但是，工業(yè)產(chǎn)業(yè)更多的是向污染性較小的輕工業(yè)和機(jī)器制造業(yè)轉(zhuǎn)型。1.3.2大渡口區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究（1）重鋼廠搬遷性質(zhì)搬遷企業(yè)企業(yè)規(guī)模企業(yè)員工數(shù)搬遷時間搬遷完成情況退二進(jìn)三重鋼7500畝260002007年已搬遷完畢（2）建橋工業(yè)園區(qū)建橋工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位先進(jìn)制造業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、醫(yī)藥食品產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)園區(qū)規(guī)劃園區(qū)計劃再用3-5年時間實現(xiàn)“1544”目標(biāo)，即規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值達(dá)到1000億以上，形成5個百億產(chǎn)業(yè)，培育4戶年產(chǎn)值超百億

19、的企業(yè)；建成4個年營業(yè)額超百億的工業(yè)物流市場。企業(yè)構(gòu)成主要以大型重工業(yè)企業(yè)為主代表企業(yè)中國石化、中國石油、中交投資、中船重工、美國凱雷、美國卡萬塔、加拿大派姆、意大利比亞喬、法國諾靈科、日本三井、韓國新尚、香港天安、臺灣炬神、上海梅林、三一重工、河北寶豐、四川九洲等知名企業(yè)進(jìn)入建橋園區(qū)，其中設(shè)在建橋園區(qū)的卡萬塔中國總部，是重慶現(xiàn)有的2個跨國公司中國總部之一。人員構(gòu)成園區(qū)內(nèi)有產(chǎn)業(yè)工人約4-6萬人，其中中高級及管理人才3千人左右備注重慶市建橋工業(yè)園區(qū)2003年4月9日獲得市人民政府批準(zhǔn)建立從大渡口及周邊區(qū)域的規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，主要呈現(xiàn)以下發(fā)展特征：n 老工業(yè)城區(qū)階段（2007年以前）：以重鋼及重

20、鋼相關(guān)產(chǎn)業(yè)成為支撐區(qū)域的主要發(fā)展動力，造成區(qū)域受污染嚴(yán)重、環(huán)境差、消費能力受限等諸多不利因素影響，進(jìn)而導(dǎo)致配套發(fā)展落后及消費能力不足，三產(chǎn)及房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)展緩慢。n 產(chǎn)業(yè)重組階段（20072012年）：隨著重鋼搬遷，以重工業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開始向污染性較小的輕工業(yè)和機(jī)器制造業(yè)逐步轉(zhuǎn)變，隨著大量土地的供應(yīng)影響，將刺激房地產(chǎn)市場開始新一輪發(fā)展，并將成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推力。n 三產(chǎn)初步發(fā)展階段（2012年以后）：隨著區(qū)域?qū)傩约叭丝诮Y(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，以商圈為核心的三產(chǎn)將會快速發(fā)展，將會逐步導(dǎo)致區(qū)域?qū)傩杂啥a(chǎn)聚集區(qū)向三產(chǎn)聚集區(qū)的轉(zhuǎn)變。4.5二郎片區(qū)規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究4.5.1二郎片區(qū)規(guī)劃發(fā)展研究二郎片區(qū)地處重

21、慶城市總體規(guī)劃“大、楊、石”組團(tuán)西部，其東北緊連石橋鋪高科技開發(fā)園，西至上橋片區(qū)，南至大渡口新城，是配套完善的以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)為主的綜合性科技新城。規(guī)劃用地規(guī)模1 0 9 6 . 9 公頃。其中工業(yè)用地2 7 4 . 1 7 公頃，公共設(shè)施用地1 0 6 . 6 公頃，市政設(shè)施用地1 3 . 2 公頃，對外交通用地5 9 . 8 公頃，道路廣場用地1 7 5 . 3 公頃，倉儲用地1 3 . 4 4 公頃，居住用地2 3 2 . 5 1 公頃，綠化用地2 1 4 . 8 8 公頃，特殊用地公頃。規(guī)劃總建筑面積9 8 3 . 7 萬平方米，人口規(guī)模1 1 . 5 萬人。4.5.2二郎片區(qū)規(guī)劃及

22、產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo) ：n 以重慶格力、世紀(jì)精信為依托，建成白色家電生產(chǎn)基地。 n 以宗申機(jī)車、重慶寶鋼、三信電子、標(biāo)件公司、大林機(jī)械、明宏塑膠等企業(yè)為依托，形成機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)規(guī)模；n 以重慶普天為依托，形成了以光傳輸設(shè)備、td-scdma手機(jī)、衛(wèi)星通訊為重點的光電子、通訊設(shè)備生產(chǎn)基地； n 以重慶留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園、二郎高科創(chuàng)業(yè)園兩個孵化基地為依托，2007年前形成40億元的高科技產(chǎn)業(yè)規(guī)模； n 以二郎商業(yè)步行街、朝陽路沿線商貿(mào)區(qū)為依托，形成年交易額10億元的營業(yè)規(guī)模。區(qū)域面積區(qū)域人口區(qū)域定位區(qū)域產(chǎn)業(yè)構(gòu)成產(chǎn)業(yè)人口構(gòu)成代表企業(yè)20平方公里規(guī)劃2020年人口達(dá)45人以商業(yè)、文化娛樂、居住及其配套設(shè)施

23、為主，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美的區(qū)域性城市中心高新技術(shù)、it、醫(yī)療、摩托車制造、電器等主要為行業(yè)從業(yè)者和一般城市居民煤炭重慶研究院、宗申摩托、格力電器從二郎片區(qū)的規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)發(fā)展來看，主要呈現(xiàn)以下幾個階段性的發(fā)展特征：n 第一階段區(qū)域產(chǎn)業(yè)成型階段（2005年以前）：大力發(fā)展基礎(chǔ)配套建設(shè)，在基礎(chǔ)配套逐步完善的情況下，大量產(chǎn)業(yè)開始聚集，并逐步成型，產(chǎn)業(yè)人群開始集中，居住需求呈現(xiàn)。n 第二階段區(qū)域高速發(fā)展階段（2006年-2012年）：受產(chǎn)業(yè)快速聚集影響，各項配套及需求開始由基礎(chǔ)配套和需求向高層次的配套和需求發(fā)展，商業(yè)、商務(wù)、服務(wù)、居住、教育等成為區(qū)域發(fā)展的新的動力，第三產(chǎn)業(yè)開始呈現(xiàn)并快速發(fā)展。n 第三階段成熟階

24、段（2012年以后）：隨著區(qū)域的成熟及人口的集中，將會出現(xiàn)幾個發(fā)展趨勢：一是受區(qū)域成熟度及城市擴(kuò)張影響，園區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)將會搬遷，新的土地置換出來后，以滿足新的居住及三產(chǎn)發(fā)展的需求；二是房地產(chǎn)開發(fā)和三產(chǎn)將成為園區(qū)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力。4.6小結(jié)4.6.1現(xiàn)狀區(qū)域區(qū)域?qū)傩跃琵垐@區(qū)以汽摩、機(jī)電和裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域九龍坡區(qū)（楊家坪及周邊區(qū)域）處于轉(zhuǎn)型期的老工業(yè)區(qū)域大渡口區(qū)處于轉(zhuǎn)型期的老工業(yè)區(qū)域二郎片區(qū)以高新技術(shù)、機(jī)電和機(jī)械制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域受周邊區(qū)域?qū)傩约爱a(chǎn)業(yè)影響，雙山片區(qū)區(qū)域?qū)傩钥筛爬椋阂云?、機(jī)電和裝備制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群為主的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域的配套居住區(qū)。4.6.2 未來發(fā)

25、展趨勢影響西區(qū)發(fā)展趨勢特征時間產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征2005年以前老工業(yè)為區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)，三產(chǎn)發(fā)展緩慢2005年2012年產(chǎn)業(yè)區(qū)成型，商圈周邊“退二進(jìn)三”，房地產(chǎn)開發(fā)及三產(chǎn)發(fā)展迅速2012年以后房地產(chǎn)開發(fā)及三產(chǎn)將成為區(qū)域發(fā)展的主要支撐受西區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化及進(jìn)程影響，2012年以后，雙山片區(qū)將會成為周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)的重要產(chǎn)業(yè)配套居住區(qū)，主要原因有以下幾點：n 產(chǎn)業(yè)園區(qū)的成熟及產(chǎn)業(yè)人群的集中，將會帶來大量的居住需求，進(jìn)而刺激三產(chǎn)發(fā)展；n 受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、舊城改造及城市擴(kuò)張影響，外區(qū)人群將會成為新的消費動力。5、人口規(guī)劃5.1區(qū)域先期人口情況2005年前，區(qū)域規(guī)劃人口約32萬人，其中，以建設(shè)廠、鐵馬廠、重鋼廠等重工業(yè)

26、企業(yè)員工及家屬為主，該類產(chǎn)業(yè)人群及家屬占區(qū)域總?cè)丝诘?5%。企業(yè)產(chǎn)業(yè)人口及家屬（人）社區(qū)人口（萬人）產(chǎn)業(yè)人口及家屬占社區(qū)人口比例建設(shè)廠39000849%鐵馬廠12000340%美院、電廠450059%鋼專、油漆廠10000617%重鋼780001078%合計1435003245%5.1區(qū)域人口現(xiàn)狀2005年至2010年，隨著建設(shè)廠、重鋼廠等重工業(yè)企業(yè)的搬遷，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)生了較大的改變，目前，區(qū)域人群約30萬人，以普通產(chǎn)業(yè)員工和企事業(yè)單位管理人員為主。人口組成現(xiàn)有人口（萬人）比例普通產(chǎn)業(yè)員工1448%老工業(yè)人群子女1034%政府公務(wù)員0.21%企事業(yè)單位管理人員517%總計29.2100%5.1區(qū)

27、域人口規(guī)劃區(qū)域遠(yuǎn)期規(guī)劃人口約92萬人，較目前，新增人口約63萬人，以普通產(chǎn)業(yè)員工和企事業(yè)單位管理人員。人口組成 現(xiàn)有人口 規(guī)劃人口 （至2020年）比例 未來新增人口新增人口比例普通產(chǎn)業(yè)員工 14萬75萬82%51萬81%老工業(yè)人群子女 10萬0%政府公務(wù)員 0.2萬2萬2%1.8萬3%企事業(yè)單位管理人員 5萬15萬16%10萬16%總計 29.2萬92萬100%62.8萬100%5.3小結(jié)n 區(qū)域受產(chǎn)業(yè)調(diào)整影響，人口構(gòu)成從早期的以煉鋼等為主的重工業(yè)產(chǎn)業(yè)人群向汽摩、機(jī)電、裝備制造業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)等輕工業(yè)產(chǎn)業(yè)人群轉(zhuǎn)變；n 區(qū)域現(xiàn)有人群約30萬人，遠(yuǎn)期規(guī)劃人群約92萬人，規(guī)劃新增人口約62萬人，人口

28、構(gòu)成以以普通產(chǎn)業(yè)員工和企事業(yè)單位管理人員為主。二、區(qū)域房地產(chǎn)住宅市場1、結(jié)論1.1彩云湖-二郎片區(qū)戶型面積區(qū)間（）供應(yīng)套數(shù)戶型配比成交套數(shù)銷售率1*150-59605%5287%2*260-7938631%33085%3*280-8912010%11092%120-129645%3555%4*2145665%35%3*2（洋房）120-13034628%32795%4*2（洋房）140-15521517%18586%n 宜居型、換房型產(chǎn)品（120以上三房及花園洋房產(chǎn)品）的比重達(dá)到55%； n 大戶型高層產(chǎn)品（145戶型）滯銷原因主要在于用高層與洋房形成競爭（總價均在100-110萬左右）；n

29、重點項目的成交客戶也以三口或三代為主力消費群，最低比例也超過50%；n 區(qū)域已形成一定的宜居形象，未來與項目所在區(qū)域的競爭主要集中在宜居型、換房類產(chǎn)品。1.2大渡口片區(qū)戶型面積區(qū)間 （）供應(yīng) 套數(shù)戶型 配比成交 套數(shù)銷售率1*130-3916416%164100%45313%31100%2*150-5926625%266100%60-69121%12100%2*240-59262%26100%60-6912812%12698%70-7922622%18080%80-89626%5894%3*260-69525%52100%70-79262%26100%90-99262%26100%100-10

30、9262%26100%n 區(qū)域目前供應(yīng)量較小，對各類產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的供不應(yīng)求的態(tài)勢； n 區(qū)域主要以地域情節(jié)較重的老年群體及因工作需要的年輕群體為主，隨著重鋼廠的搬遷，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)消化能力在短期將受到一定影響；n 重鋼廠搬遷所帶來的7500畝土地供應(yīng)，將使大渡口老城區(qū)板塊成為未來西區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的又一熱點區(qū)域；重鋼廠搬遷后對區(qū)域環(huán)境的改善及區(qū)域低于重慶市整體房價水平的價格優(yōu)勢，將提高區(qū)域?qū)ν鈪^(qū)域購房者的吸引力。 n 區(qū)域未來放量將集中在和泓、恒大兩個容積率3.0以下近160萬的項目； n 初步判斷其物業(yè)類型組合以高層+花園洋房為主；先期洋房的開發(fā)將有效改善區(qū)域的客戶認(rèn)知； n 和泓、恒大兩大品牌開

31、發(fā)企業(yè)的影響力將突破地域的限制對整個大西區(qū)形成吸附能力與本項目所在區(qū)域形成競爭； n 因目前區(qū)域僅有金科一家品牌開發(fā)企業(yè)，其花園洋房產(chǎn)品雖能吸引整個大西區(qū)的客戶，但從其成交情況可以看出，客戶對區(qū)域的認(rèn)同度仍然較低。1.5雙山片區(qū)戶型面積區(qū)間 （）供應(yīng) 套數(shù)戶型 配比成交 套數(shù)銷售 率2*260-6924841%23395%70-7918230%17395%3*280-896611%6598%90-99589%5798%100-109589%58100%n 目前供需仍以區(qū)域周邊產(chǎn)業(yè)人群中年青群體所偏好的60-79中小戶型為主； n 100-110三房產(chǎn)品具有一定的市場潛力； n 目前區(qū)域僅中交項

32、目獨家開發(fā)，其品牌影響力難以形成區(qū)域開發(fā)熱點； n 未來晉愉、保利、朵力等項目的陸續(xù)開發(fā)，250萬的開發(fā)體量，多家品牌企業(yè)的協(xié)同作戰(zhàn)，將促使區(qū)域成為未來西區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的重點區(qū)域，區(qū)域?qū)ν庥绊懥⒌玫捷^大的提高。1.6周邊各片區(qū)戶型面積區(qū)間（）供應(yīng)套數(shù)戶型配比成交套數(shù)銷售率銷售比例一房30-453564.70%33995%5.9%50-591802.40%15184%2.6%兩房50-69180223.80%154986%27.2%70-89144119.00%107475%18.8%三房70-892122.80%20195%3.5%90-99177623.40%97755%17.1%小計576

33、776.10%429174%三房100-115102613.50%85784%15.0%120-129640.80%3555%0.6%四房126-1386608.70%51678%9.0%小計175023.00%140880%四房145660.90%35%0.1%合計7583100.00%570275%n 100以下的中小戶型產(chǎn)品占據(jù)了76.1%的比例， 50-69、70-89、90-99、100-115四種產(chǎn)品占總銷售量的81%； n 30-45小戶型產(chǎn)品的需求市場主要集中在傳統(tǒng)商圈或軌道交通便捷的區(qū)域； n 100-115的三房產(chǎn)品占據(jù)了13.5%的比例，銷售率達(dá)到84%，市場潛力較大。

34、n 140以上的高層產(chǎn)品因其總價上將與花園洋房產(chǎn)生競爭，銷售前景較差。 2、周邊區(qū)域分布以項目為中心，3km為半徑向周邊輻射，項目周邊區(qū)域包括：雙山片區(qū)、二郎-彩云湖片區(qū)、大渡口片區(qū)、華巖片區(qū)和楊家坪片區(qū)。3、雙山片區(qū)3.1物業(yè)分布雙山片區(qū)在售物業(yè)有中交麗景和晉愉碧怡林畔，潛在供應(yīng)約300萬方，包括：保利項目、東海項目、晉愉天意等項目。3.2供應(yīng)市場分析3.2.1已售罄物業(yè)代表樓盤物業(yè)類型總建面面積區(qū)間首次開盤時間項目銷售周期項目去化速度晉愉·翡冷翠高層10萬方77-962009-5約10個月約1萬/月晉愉·嶺?；▓@洋房8萬方117-1602008-10約7個月約1.14萬

35、/月巴國公館（一、二期）高層15萬方48-1782007-4約25個月約0.6萬/月晉愉綠島·云間高層12萬方2004-12約15個月約0.8萬/月晉愉綠島·映像花園洋房15萬方2005-7約13個月約1.15萬/月晉愉綠島·藍(lán)溪別墅12萬方2006約26個月約0.46萬/月從上表可看出該片區(qū)開發(fā)模式：初期（2005年）項目單一（晉愉綠島），后隨著片區(qū)的不斷發(fā)展（2007年-2009年），逐漸分為兩個板塊進(jìn)行建設(shè)：雙山公園板塊的較低密度產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)（晉愉嶺海翡冷翠）以及紅獅公園板塊的較高密度產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)。目前已售罄項目總量共計72萬，產(chǎn)品類型以高層為主，花園洋

36、房產(chǎn)品去化速度約1.1萬/月，高層產(chǎn)品去化速度約0.6-1萬/月，別墅產(chǎn)品去化速度約0.5萬/月。3.2.2在售物業(yè)n 在售物業(yè)基本情況代表樓盤物業(yè)類型總建面(萬)目前推貨量銷售量均價銷售率剩余體量后續(xù)產(chǎn)品情況中交麗景高層90.6612套589套5647元/96%86萬8號樓75-90晉愉碧怡林畔別墅8.65106套95套600萬/套90%3.6萬300以上別墅目前該區(qū)域僅有中交麗景和晉愉碧怡林畔兩個項目，潛在供應(yīng)約90萬方，主要以高層物業(yè)為主（約86萬方），目前銷售率均在90%以上。n 在售物業(yè)戶型配比及銷售情況統(tǒng)計項目名稱戶型面積區(qū)間（）供應(yīng)套數(shù)戶型配比成交套數(shù)銷售率中交麗景2*260-6

37、924841%23395%70-7918230%17395%3*280-896611%6598%90-99589%5798%100-109589%58100%中交麗景的一期物業(yè)主要以緊湊型物業(yè)為主，主力戶型面積區(qū)間為60-79的兩房。區(qū)域無其他產(chǎn)品供應(yīng)，各戶型銷售率均達(dá)到95%以上。3.2.3潛在供應(yīng)分析代表樓盤占地面積(萬)總建面(萬)容積率備注晉愉天意2.79.63.57月推出49-95龍力巴國御景2.14.52.1年底推出97-149高層保利項目2.9810.443.5天成緣江項目27853.1朵力項目4.1215.673.8晉愉林畔神韻3120-220洋房東海項目4.6622.174.

38、76高層本項目20582.9雙山片區(qū)未來市場供應(yīng)量較大共約210萬，從從容積率（2.1-4.7）預(yù)判產(chǎn)品供應(yīng)將以高層物業(yè)為主，少量花園洋房和別墅為輔。3.3客戶分析為方便研究，將客戶家庭結(jié)構(gòu)和職業(yè)分為以下類型：分類職業(yè)比例官1政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位公務(wù)人員15%官2國有企業(yè)中高級管理人員9%商1私營企業(yè)主及私營企業(yè)職業(yè)經(jīng)理人13%商2個體經(jīng)營戶、貿(mào)易中介等26%商3企業(yè)單位中技術(shù)人員、辦事人員23%學(xué)教師及教職員工10%醫(yī)醫(yī)生及醫(yī)務(wù)工作者4%3.3.1家庭結(jié)構(gòu)以及年齡特征中交麗景的客戶集中在26-30歲的青年之家和青年持家客戶群，該類客戶多為周邊產(chǎn)業(yè)年輕人群，由于家庭結(jié)構(gòu)相對簡單和自身經(jīng)濟(jì)實力因素

39、，對69-79的功能性兩房（含可變戶型）需求較高。3.3.2客戶來源區(qū)域特征中交麗景的成交客戶主要以大渡口和九龍坡為主，占45%和26%，其次是沙坪壩區(qū)占10%，項目所在的雙山片區(qū)對外區(qū)域（大渡口和九龍坡區(qū)以外的區(qū)域）的吸附能力較小。3.3.3客戶職業(yè)及置業(yè)目的特征中交麗景首次置業(yè)客戶占55%，改善居住型客戶占20%，區(qū)域內(nèi)客戶以剛性需求為主，改善型居住產(chǎn)品有一定的市場潛力；由于中交麗景價格（6000元/）低于主城均價（7000元/），投資客戶占了約14%，主要來自于周邊的個體經(jīng)營戶及企業(yè)員工。3.4典型項目大渡口片區(qū)項目主要沿鋼花路分布，已售罄代表樓盤有：朵力名都、國瑞城和香港城，在售代表樓

40、盤有新寶龍易城、順祥壹街區(qū)和恒通御景天都。6.2供應(yīng)市場分析6.2.1已售物業(yè)代表樓盤物業(yè)類型總建面(萬)面積區(qū)間（）首次開盤時間項目銷售周期項目去化速度香港城高層3535-1022005-9約26個月1.3萬/月國瑞城高層4235-1102005-8約35個月1.2萬/月目前該片區(qū)2005年至今物業(yè)供應(yīng)量較少，已售罄物業(yè)供應(yīng)量為77萬，項目銷售去化速度平均1.25萬/月。6.2.2在售物業(yè)大渡口片區(qū)供應(yīng)主力戶型集中在50-59和60-79區(qū)間內(nèi)，從成交來看，各面積段的銷售率均在80%以上，區(qū)域的供應(yīng)量小，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。6.3成交客戶分析6.3.1區(qū)域分析目前，大渡口片區(qū)樓盤的客戶大多來自于本身（均在69%以上），大渡口區(qū)由于配套設(shè)施的相對不完善，城市成熟度發(fā)展不成熟，對外區(qū)域的輻射力小。6.3.2家庭特征分析目前，大渡口片區(qū)樓盤客戶以“老年自住”、“青年持家”和“青年之家”家庭為主，區(qū)域情節(jié)較重的老年居住人群和因工作需求的青年人群是大渡口片區(qū)的主要消費者。8、區(qū)域小結(jié)8.1各物業(yè)形態(tài)供應(yīng)區(qū)域高層洋房別墅合計雙山片區(qū)219.38173.6239.98彩云湖-二郎507966華巖17148-219楊家坪244.8-244.8大渡口區(qū)37-37合計722.1872.0012.60806.78 目前，西區(qū)房地產(chǎn)市場總體