廣州市商鋪市場總體分析

1、天河區(qū)商鋪市場分析天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商 業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。自地鐵一號線的開通，天河地鐵口的出 現(xiàn)，讓天河城的中心地位奠定了基礎(chǔ)。短短的幾年時間，天河 商鋪紅紅火 火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。（一）分布特征天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四 周專業(yè)市場為配套的發(fā)展形式，以大商場、高尚消費為重點，群樓商鋪加臨 街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點盤踞在三條龍脈兩側(cè)：天河 路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M的趨勢。代表著高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)

2、 占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城 廣場、 好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)腎T業(yè)商場有：太 平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北 路的群樓商鋪小區(qū) 主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體 育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛(wèi)博覽中心, 東莞莊的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿 景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實力型樓盤集結(jié)的大量 群樓商鋪市場。天河商業(yè)市場可以說是依托著"天河”這個響亮的名字加 上區(qū)域內(nèi)外，乃至全國、世界各地充足的消費

3、購買力，實現(xiàn)了商鋪的四面開 花。（二）供求特征天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、群樓商鋪 到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個“興奮期”。天河商鋪的 出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現(xiàn) 在炒得沸沸揚揚的陽光都會廣場。太平洋電腦城、廣州電腦城 人氣鼎盛，整 個場的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費都要上3040萬。天河北路， 中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。天河城廣場 占據(jù)著天河的軸心位置，商鋪租價不菲，動則上千元每平方米，但其仍處在 一個有價無市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難 度?？萍冀值匿?/p>

4、位由于所處位置欠佳，加上本身素質(zhì)不高，存在有很多的空 鋪位；珠江新城廣場也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋 覓著新的商家。天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基 本是一個供過于求的態(tài)勢。但是近兩年更是趨向于一個供求穩(wěn)定的理性發(fā) 展，2001年天河商鋪批出量6. 43萬冊，成交量8.5萬nV； 2002年批出7. 06萬nV,成交8. 64萬nV。商鋪積壓正處于一個合理的消化中。天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩(wěn)居全市前 三甲 位置。2003年天河區(qū)商鋪以9.91萬nV的成交量比第一位的番禺區(qū)14萬nV 少約3萬nf,穩(wěn)居全市第二。遠遠拋離第

5、四位東山區(qū)的5. 11萬m2o并且從 1998年到2003年幾年間，天河商鋪成交一直占據(jù)著全市成交總和的很大份 額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到2003年天河商鋪成 交面積一直在一個上升的態(tài)勢，從99年的成交面積67925萬平方米到 2003年的99044萬平方米，成交上升了將近一半。而2004年上半年，由 于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。（三）價格特征天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體 現(xiàn)。 以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內(nèi)的鋪位月租金在 1000元/nV以上，正佳廣場首層租金750元/ m2；維多利廣場首層500-800

6、元/冊左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400500元/ nV的月 租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200250元/nf；華景、駿景一帶小區(qū)群樓 商鋪租價在100200元/冊左右。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格 有跡可循。天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價并不是廣州內(nèi)最高 的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區(qū)：東山、越秀、荔灣。主 要還是因 為天河區(qū)域跨度遠遠比前三者大，價格的不平衡導(dǎo)致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500600元/ m2,但一些位 置不佳的、偏遠些 的商鋪月租才幾十元/ m2,這種不平衡，在很大程度 上拉低了天河商鋪的成 交均價?？v觀天河

7、幾年來的商鋪均價情況，天河商鋪從1998年到2003年價格 走勢比較平穩(wěn)，偶有升降，基本保持一個上升的態(tài)勢。而在2003年，與全市 商鋪均價大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價止跌上揚，雖然步伐緩 慢，但是其價格是明顯的高于全市的平均水平。幾個重量級商業(yè)城的推出， 加上“天河大商圈”概念的出現(xiàn)，哄抬起了 2003年 天河的商鋪價格。這 種與全市商鋪均價差異的擴大化，也在很大程度上突顯岀了天河在廣州商業(yè) 圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而2004年上半年，天河區(qū)的商鋪成 交均價只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了 27. 58% ,升幅明顯（四）經(jīng)營特色天河的商鋪經(jīng)

8、營主要是以一個高檔次的消費為中心點，周邊專業(yè)市場做 輔助配套的經(jīng)營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為重心，周 邊配備的專業(yè)市場包括：珠江新城的專營家居、裝飾材料的專 業(yè)市場；石牌崗頂?shù)腎T、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場；黃埔大道建材一條街專業(yè)市場；還有天河北群樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等,構(gòu)筑起了天河整個商鋪市場。天河商鋪的經(jīng)營呈現(xiàn)出一個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業(yè)經(jīng) 營方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補商業(yè)中 心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場圈，從而 更大地彌補了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營類別和經(jīng)營方式中的

9、不足，這種 發(fā)展趨勢和經(jīng)營現(xiàn)象，是一個成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初 露端倪。讓天河全面啟動成了一個比較完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精 品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業(yè) 城。天河的商業(yè)經(jīng)營除了大賣場、高檔次的特點外，還有就是其“數(shù)字天 河”的科技道路和“特色天河”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件 園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn)品交易集散中心的角色。這里 是一個具有合理結(jié)構(gòu)互補產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地，確保了 天河在廣州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個角 落一一西黍、春之花、緣驛工作室、花姿、泰倫、月艮裝小

10、魚、大明星發(fā)屋 ，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古 玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到（五）天河北群樓商鋪天河北不僅是廣州住宅市場的“晴雨表”，其群樓商鋪的標(biāo)新立異更使廣州群樓市場唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾 點。其一：寫字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成，構(gòu)筑起了天河北 的中高收入的消費群體。其二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置 優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地 鐵并存，從大 型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運動中心，配套齊 全、高檔。天河北路的主題式群樓經(jīng)營是天河商鋪市場的一個經(jīng)營特色。各開發(fā)商 根據(jù)自

11、己物業(yè)的地理位置，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營特點，在天河北路 形成了一 個群樓主題經(jīng)營特色的“商場大街”。希爾頓陽光花園的群樓經(jīng)營主題是 家電、電器業(yè)；萬佳入主華標(biāo)廣場群樓，以一個超市經(jīng)營為主題；帝景苑群 樓是以酒家為經(jīng)營主題，承租者是“金鉆潮庭”；進駐金田花園的百佳超 市的群樓經(jīng)營；還有天譽花園群樓是以一個“購書中心”為經(jīng)營主題。這 類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個群樓瞄準(zhǔn)的方向都不同，客戶分類十分明 確，避免了相互的競爭，走錯位經(jīng)營的道路，再加上地處天河北路的商務(wù)氣 氛、臨街旺市，是區(qū)域內(nèi)的搶手貨。這里的群樓商鋪基本上全部租售完畢，天河北首層一線群樓月租可 以去到400500元/冊的高價位。都市華庭

12、的首層群樓以整體出售的形 式 正在招商中，808 nV的一線街鋪總賣價2700萬元，單價33416元/ m2o之 所以采取這樣的形式是因為其發(fā)展趨勢也朝著一個主題式群樓經(jīng)營的方向發(fā) 展。一直以來，東山區(qū)憑借本身獨特的區(qū)位、環(huán)境、文化、教育、人才等方 面的 優(yōu)勢，吸引了大量人流、資金流、商品流、信息流，成為資金密集、商貿(mào) 服務(wù)發(fā)達的寶地。東山區(qū)已成為廣州市經(jīng)濟活動最活躍、經(jīng)濟特點鮮明的城 區(qū)之一。在高級商務(wù)、信息服務(wù)、商貿(mào)旅游、專業(yè)購物等方面 形成了自己獨特的產(chǎn)業(yè)和區(qū)域優(yōu)勢。（一）分布特征經(jīng)過多年的發(fā)展，目前東山區(qū)商貿(mào)經(jīng)濟基本形成以海印、環(huán)市東、英雄廣場及農(nóng)林下路、龜崗四大商業(yè)板塊為主體的發(fā)展格

13、局：海印商貿(mào)區(qū)位于海印橋的北面，經(jīng)過近十年的發(fā)展，已從最初單一的海 印電器專業(yè)市場發(fā)展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦公設(shè) 備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批發(fā)等為依 托，擁有22個各類專業(yè)市場，以“海印”品牌為標(biāo)志的多元化商貿(mào)區(qū)， 該地區(qū)專業(yè)市場全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場成交額的一半，居龍頭地位，其 中家用電器專業(yè)市場的銷售多年來在廣州市同類市場中獨占鰲頭。環(huán)市東商貿(mào)區(qū)位于廣州市繁華的環(huán)市東路地段，由友誼商店、白云賓館、花園酒店、假日酒店、世貿(mào)中心、國際大廈、電子大廈、遠洋賓館、 東山廣場等18家高中檔賓館、寫字樓以及新大新、麥當(dāng)勞等數(shù)十家中外著 名商家組成

14、，是廣州市著名的高級商務(wù)、高檔購物區(qū)之一，被 譽為廣州的“尖東”，也是東山區(qū)稅收的三大基地之一。該地區(qū)集中了眾多的大型商 業(yè)、貿(mào)易企業(yè)及飲食業(yè)，年營業(yè)額2000萬元以上的批發(fā)企 業(yè)，無論是數(shù)量 還是營業(yè)額都占全區(qū)同類企業(yè)總量的一半以上，區(qū)位優(yōu) 勢十分突岀。而上規(guī) 模、上檔次的飲食業(yè)，包括有新荔枝灣電子大廈分店、花城酒家、利苑酒家 等企業(yè)有12家，占全區(qū)同類餐飲業(yè)總量的1/3強，年營業(yè)額占全區(qū)同類企 業(yè)總量的一半以上。英雄廣場商貿(mào)區(qū)位于中山三路英雄廣場地段，主要由中華廣場、流行前 線地下商城、東川名店運動城、陵園西通訊專業(yè)市場、東較場摩托車配件專 業(yè)市場等組成，已初現(xiàn)大型綜合商貿(mào)區(qū)的雛形，吸引力

15、逐漸增強，該地區(qū) 2003年商品銷售額已超過5億元，保持兩位數(shù)的良好增長勢頭。農(nóng)林下路、署前路、龜崗商業(yè)街經(jīng)過近年的悉心培育，商業(yè)氛圍、經(jīng)營 檔次、購物環(huán)境等都有了很大的改善，其中農(nóng)林下路商業(yè)街被廣州市政府確 認(rèn)為繼上下九、北京路商業(yè)街后第三條商業(yè)街，現(xiàn)已發(fā)展成為以廣州王府井 百貨大樓為龍頭，各類專賣商店云集的廣州第三大商業(yè)街。署前路、龜崗商 業(yè)街在“三年一中變”中，地段內(nèi)的特色樓宇經(jīng)修茸整飾一新，形成了以 東山百貨大樓為龍頭，具有東山傳統(tǒng)特色的新興商業(yè)街。該地區(qū)主要以百 貨、服裝和鞋類居多，年營業(yè)額已超過7億元。（二）供求特征東山區(qū)商鋪市場1998年至2004年上半年的批岀量為19.75萬平

16、方 米，占全市（原八區(qū)）批出量的7.510% o與其他各區(qū)相比，東山區(qū)的商 鋪供應(yīng)量明顯偏低，這與東山區(qū)的行政面積較小、商業(yè)土地供應(yīng)量有 限有著 直接的關(guān)系。同時，90年代中期房地產(chǎn)開發(fā)熱潮中，不少地理位置優(yōu)越的 商用物業(yè)因各種緣由變成爛尾樓，使東山區(qū)具良好商業(yè)開發(fā)的路段更為缺 乏。2003年，東山區(qū)新增在售的商鋪僅有海印盛賢紡織（布藝）城，供應(yīng) 量的減少使原有商鋪物業(yè)成為關(guān)注焦點，迅速消化存量商鋪成為近期的首要 目標(biāo)。04年上半年東山區(qū)更鮮有新商鋪上市。東山區(qū)商鋪市場1998年至2004年上半年的成交量為25. 14萬平方 米，占全市（原八區(qū)）成交量的11.33% o商鋪市場的供應(yīng)量與成交量

17、基 本持平反映了東山區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，成交活躍，帶動了二手市場也非常紅 火。2001年至2003年二手商鋪成交面積為9.01萬平方米，占同期一手 商鋪成交量的35. 84%（三）價格特征東山區(qū)作為廣州市的經(jīng)濟、貿(mào)易中心區(qū)，其商鋪價格一直高于全市的平 均價格。1998-2004年上半年，東山區(qū)商鋪成交均價為18439元/平方米， 高出全市原八區(qū)的12556元/平方米500多元。2003年由于較多大宗的商 用物業(yè)整體低價轉(zhuǎn)讓，導(dǎo)致商鋪成交均價降至8281元/平方米，低于全市 平均售價，如位于水蔭路的雅景花園1-4層商鋪共10000平方米以首層 12000元/平方米、其余3400元/平方米的“超筍”

18、價格整體轉(zhuǎn)讓；寺右新 馬路臨街物業(yè)二層商鋪3700平方米以250萬整體轉(zhuǎn)讓給東華實業(yè)，均價僅 為675.7元/平方米。但其商業(yè)中心的地位并未受到影響，新建大型商場仍 然熱銷。據(jù)調(diào)查顯示，東山區(qū)商鋪的平均租賃價格亦處于全市中高水平，不同地 段的商鋪租金參次較大。根據(jù)東山區(qū)發(fā)展，目前該區(qū)域的商業(yè)環(huán)境可分為四 大板塊。各板塊雖然經(jīng)營重點和商業(yè)結(jié)構(gòu)不同，但租金水平卻相當(dāng)平衡。大 型綜合商場首層或中心地段一線臨街商鋪的租金普遍在300元/平方米？月 以上，位置較佳的甚至可以上千元，如中山三路的中華廣場、淘金路的麗柏廣場等。而地理位置居于二線的商鋪租金水平與一線商鋪相比明顯有一大截 差距，如位于福今路內(nèi)巷

19、的商鋪平均租金為50元/平方米？月；同處于東 山商貿(mào)中心區(qū)的淘金路，淘金南路臨街鋪的租金與麗柏廣場有著天壤之別， 僅150元/平方米？月。（四）綜合商場一一漩渦效應(yīng)作為商業(yè)發(fā)展的“領(lǐng)頭羊”，綜合商場的興起，除了對原有商業(yè)格局 造成沖擊外，更重要的是帶來了新的經(jīng)營理念和特色，與傳統(tǒng)方式進行良 性競爭。綜合商場憑其地段優(yōu)勢與超大規(guī)模制造出明顯的“漩渦效應(yīng)”，在 帶來洶涌人流的同時，也帶來巨大的商業(yè)空間，拉動商業(yè)中心內(nèi)外的商鋪租 金一路颼升，租金回報十分喜人。中山三路經(jīng)過路段擴闊后遺失了一大批年代已久的老字號店鋪，中華廣 場等商業(yè)物業(yè)肩負(fù)起維系該路段商業(yè)氛圍的重?fù)?dān)，租金水平也一路上升。目 前，中華廣

20、場首層一般鋪位的租金為700元/平方米？月；二層為550元 /平方米？月；三層為400元/平方米？月；四層為200元/平方米？ 月。流行前線因有烈士陵園地鐵站之利，一般鋪位租金也達600元/平方 米？月；金帝濠老鼠街雖然已經(jīng)多次轉(zhuǎn)手，目前三層的鋪租亦高達650元/ 平方米？月。以上三個大場，在地理位置上組成了一個“三角形”。（五）專業(yè)市場東山區(qū)經(jīng)過多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個獨具特色的專業(yè)市場:海印電器市場位于海印橋的北面，經(jīng)過近十年的發(fā)展，已從最初單一 的海印電器專業(yè)市場發(fā)展成為以家用電器為龍頭，以電腦軟、硬件設(shè)施、辦 公設(shè)備、通訊產(chǎn)品、攝影音響器材、毛線布料、二手商品交易、圖書批

21、發(fā)等 為依托，擁有22個各類專業(yè)市場，以“海印”品牌為標(biāo)志的多元化商貿(mào) 區(qū)，該地區(qū)專業(yè)市場全年成交額占全區(qū)專業(yè)市場成交額的一半，居龍頭地 位，其中家用電器專業(yè)市場的銷售多年來在廣州市同類市場中獨占鰲頭。陵園西電信通訊市場開發(fā)于9 0年代初，位于陵園西路、中山三路、較 場西路北端三個主要路段。以新帝豪電子城、陵園西通訊城、廣信通訊連鎖 有限公司等幾家大型商城為龍頭，經(jīng)營業(yè)戶1 0 0 0多戶，主要經(jīng)營手機、 BP機及各種通訊攝影器材，目前是廣州市最大的通訊器材專業(yè)市場。較場西摩托車零配件市場地處較場西、東華西和體育場四周等路段，由 街道協(xié)同35 1 8工廠拆圍墻引入摩托車商戶經(jīng)營發(fā)展至今，經(jīng)營業(yè)

22、戶約1 0 0 0戶，是華南地區(qū)最早開辦的較大型摩托車配件市場。仰忠街精品市場開發(fā)于1983年，分布于仰忠街、青云直街、天馬巷等 地段。擁有檔位3 6 0多個，主要經(jīng)營女士飾物和化妝品。因治理整頓火災(zāi)隱患，于2000年搬遷至珠光街萬?；▓@空置工地。文德路文化旅游一條街具有悠久的歷史淵源，以經(jīng)營裝飾書畫、文化精 品、文房四寶為主。市場既有廣州“三多軒”、粵雅齋等老字號，也 有現(xiàn) 代裝飾書畫精品店，具有很濃的文化氣息和較高的旅游開發(fā)價值。文德路現(xiàn) 有大塘街統(tǒng)一開發(fā)的書畫廊和其他檔口 1 8 5間，文明路段檔口 2 0間。 作為廣州的發(fā)源地，越秀區(qū)擁有2000多年的文化積淀，同時也擁有廣州市 最旺的

23、人氣、最繁華的街市、最快捷的信息和最便利的交通，被譽為“璀璨 明珠，黃金寶地”。從越秀山的中山紀(jì)念碑到海珠廣場珠江邊的這條城市傳 統(tǒng)中軸線，使越秀區(qū)形成了經(jīng)久不衰的商貿(mào)中心地位。（一）分布特征越秀區(qū)為全市十區(qū)域面積最小的一個區(qū)，其商業(yè)網(wǎng)點分布也較集中，以 北京路為商業(yè)龍頭，向中山路（四路、五路、六路）、一德路、文明路、 解放路、大南路等路段擴散，形成高級綜合商場、步行街商鋪和專業(yè)市場臨 街商鋪并存的局面。北京路步行街，這條全國最早的步行街位于越秀區(qū)，全長1200米。 據(jù)有關(guān)資料顯示，北京路共有298家臨街商鋪，其中步行街上有183家，商 業(yè)利用率高達100%。優(yōu)越的地理位置和密集的人流量，讓北

24、京路步行街商 鋪成為眾多品牌專賣店的“至愛”，如耐克、阿迪達斯、蘋果、萊爾斯 丹、鱷魚恤、堡獅龍、佐丹奴、班尼路、G2000、麥當(dāng)勞、肯德 基等各種國 際品牌專賣店、連鎖店多達108家。越秀區(qū)的北京路步行街遠近聞名，而越秀區(qū)的綜合商場，大都圍繞著 北京路而分布：新大新和廣百（廣百新翼）一南一北“鎮(zhèn)守”北京路，即 將交會使用的北京大廈裙樓商場、光明廣場和在建中的明盛廣場亦緊挨北京 路，而億安廣場和北京華聯(lián)購物中心（中旅商業(yè)城）所在地段亦形成 購物 熱點場所。除步行街和綜合商場以外，越秀區(qū)的專業(yè)市場亦經(jīng)營得有聲有色，一德 路干果海味市場、食品、文具玩具精品市場，主營古董、字畫、工藝美術(shù)品 的文德北

25、路文化專業(yè)街，還有大新路的鞋類批發(fā)市場都是歷史悠久的專業(yè)市 場。（二）供求特征越秀區(qū)商鋪市場1998年至2002年的批出量為14. 49萬平方米，占全 市（原八區(qū)）批出量的6. 82% ,僅次于芳村、黃埔兩區(qū)。作為廣州市文 化、商業(yè)的發(fā)源地，越秀區(qū)已形成繁華的商業(yè)區(qū)域，可供開發(fā)的商業(yè)用地有 限；同時，越秀區(qū)的行政面積僅有8.9萬平方米公里，這也導(dǎo)致了近年越秀 區(qū)的商鋪供應(yīng)量較少、可發(fā)展面積空間缺乏的狀況。2003年，越秀區(qū)新增在售的商鋪有名盛廣場、廣百新翼玩具城、光明廣場等。越秀區(qū)商鋪市場1998年至2003年的成交量為20. 16萬平方米，占全市（原八區(qū)）成交量的9.81%。商鋪市場的供應(yīng)量

26、與成交量基本持平反映了越秀區(qū)的商業(yè)氛圍濃厚，成交活躍，同時帶動了二手市場也非常 紅火。2001年至2003年二手商鋪成交面積為6. 89萬平方米，占同期一手商鋪成 交量的92. 4% ,與一手交易基本持平。（三）價格特征從廣州市房管局取得的數(shù)據(jù)顯示（見下表），1998-2004年上半年， 越秀區(qū)商鋪成交均價為21163元/平方米，高出全市原八區(qū)的12556元/ 平方米將近1000元，位居全市成交價格榜首，越秀區(qū)的商業(yè)優(yōu)勢地位凸顯 無疑。據(jù)調(diào)查顯示，越秀區(qū)商鋪的平均租賃價格亦處于全市高等水平：北京路 是廣州市最繁華的商業(yè)中心，其臨街商鋪的租金成為全市商鋪不可逾越的峰 線，平均首層商鋪的租金在10

27、00元/平方米以上，位置較好的每平方米 在2000-3000元之間，目前正在經(jīng)營的廣百新翼負(fù)一、負(fù)二層的租金為200-300元/平方米？月。一德路一一沿江路的干果海味玩具精品一條街和酒吧街商圈的商鋪越來越衿貴，一德路的海味專業(yè)市場中，租售價最高的是山海城，其首層的銷售售均價為8.8萬元/平方米（以建筑面積計算租賃價為800-900元/m2 ,其次為海中寶專業(yè)市場，其首層的租售價分別是8萬元/ni2和530元/n）2。流花地區(qū)是全國最大規(guī) 模的 時裝批發(fā)集散地，共有14家大型服裝批發(fā)市場，擁有20多萬平方米的 室內(nèi)營業(yè)面積，匯聚了服裝經(jīng)營商戶1萬多家。由于交通便利，服 裝品種 多，每日客流量達2

28、0萬人次以上，貨流量達40多噸，年成交額 愈100億元以上。（四）商業(yè)步行街作為廣州市第一條全天候的商業(yè)步行街，北京路是廣州市最繁華的商業(yè) 中心。這里有近千家商店，不僅匯集了廣州百貨大廈、新大新商場 等大型百 貨商廈，更吸引了萊爾斯丹、卡佛蓮、皮匠世家等著名的服裝、皮具品牌 專賣店在此駐足，是廣州商鋪最密集、人流最集中的商業(yè)街，素有廣州的“黃金商圈”之稱。據(jù)了解，北京路日均人流量達30萬人次，節(jié)假日更達50萬人次以上，人旺財旺，商鋪供求明顯僧多粥少，造成商鋪租金奇貴，而且頂手費相 當(dāng)驚人。一般的首層商鋪每方建筑面積的月租金在1000元以上，位置較好 的每平方米在2000-3000元之間，而地點

29、最好的一些商鋪更超過5000元/ 平方米。如北京路某鋪位首層臨街面積120平方米，共四層，業(yè)主開價 1800萬，帶租約，月收租22萬元，年回報率高達15%巨額的回報，自然吸 引了眾多投資客趨之如鷲。為避免在規(guī)劃和定位上與其他商圈（天河商圈、上下九商圈等）的雷 同，北京路商圈在定位上，都是圍繞娛樂休閑和旅游功能，打造國際化的商 廈；在客戶群方面，都在面向廣州市場的同時，力爭珠三角、香港和澳門的 客戶。目前北京路在建的大型商廈包括光明廣場、名盛廣場和 五月花廣場； 加上北京南路籌建中的“韓大門”綜合購物中心，和以國外 零售業(yè)為賣點 的商廈，北京路將成為大型購物商廈的集聚地。北京路周邊的惠福東路、高

30、第街、大南路、泰康路圍繞著十大行業(yè)形成 的專業(yè)街、批發(fā)市場，與繁華的中山路形成五條橫街。結(jié)合周邊的文物古 跡、旅游景觀、商業(yè)網(wǎng)點的發(fā)展連體構(gòu)成一個區(qū)域，把商業(yè)優(yōu)勢與旅游資 源、文化古跡與現(xiàn)代化建設(shè)糅合起來，進而構(gòu)成廣州第一大商圈。（五）專業(yè)市場越秀區(qū)經(jīng)過多年的商業(yè)發(fā)展和文化沉淀，現(xiàn)已形成多個獨具特色的專業(yè) 市場：一德路是傳統(tǒng)的專業(yè)市場一條街，從早年的咸魚水產(chǎn)交易市場發(fā)展至今 天的大型海味干貨批發(fā)市場，后來的玩具、文具、精品和副食品等專業(yè)市場 也相繼進駐，如今已擁有國際玩具城、中港城、億安廣場、德 寶交易廣場等 大型商廈，并形成海中寶、山海城和國際玩具文具精品廣場三足鼎立的局面在政府打造一德路，

31、實現(xiàn)一德路商業(yè)的升級換代，從而以“入室經(jīng)營” 代替以往的室外零散經(jīng)營的策略下，現(xiàn)一德路的專業(yè)市場形成海中寶、山海 城和國際玩具文具精品廣場三足鼎立的局面。由于這三個專業(yè)市場具備規(guī)劃優(yōu)勢、配套及服務(wù)優(yōu)勢，因此，其租售價在一德路也是最 高的。調(diào)查數(shù)據(jù)顯 示，一德路的海味專業(yè)市場中，租售價最高的是山海城，其首層的銷售售均 價為8. 8萬元/平方米（以建筑面積計算），租賃價為800-900元 /m2 ,其次為海中寶專業(yè)市場，其首層的租售價分別是8萬元/m2和530元/m2 而在文具精品專業(yè)市場當(dāng)中，租售價最高的國際 玩具文具精品廣場，其首層的租售價分別為6萬元/平方米和330元/平方 米，其次為德寶交

32、易廣場，其首層的租售價分別為4萬元/平方米（現(xiàn)二 手價，約99年發(fā)售時一手價達7萬元/平方米）和100元/平方米。長堤大馬路、沿江西路酒吧街曾是舊廣州最為繁華的街道，而且長堤一帶聚集了眾多的老字號，如愛群酒店、東亞酒店、大公酒家、海珠戲 院、廣州市電影院等，這些都是越秀區(qū)獨有的商業(yè)和文化遺產(chǎn)。在此 基礎(chǔ)上 規(guī)劃建設(shè)長堤、沿江路一帶成為沿江路西餐、酒吧風(fēng)情街，與聞名的北京路 步街相互輝映，是廣州現(xiàn)時的觀光休閑區(qū)。該區(qū)域各家酒吧面積分布以中型 酒吧居多，面積分布在500平方米以上，清吧經(jīng)營性質(zhì)的酒吧面積較小， 一般為80400平方米，如愛群爵士吧、清水居、馬田音樂咖啡廳；另外， 長堤一帶的酒吧經(jīng)營

33、范圍較雜，一間酒吧可以兼有卡拉0K、表演SHOW、 DISCO功能，調(diào)查顯示一般帶卡拉0K的酒廊占整體酒吧數(shù)量的50% ,帶卡 拉0K功能的酒吧面積較大，如龍勝吧占據(jù)天字廣場1-3整層裙樓約3000 平方米、ET太空城1-3層中空約1萬平方米。流花地區(qū)服裝市場是全國最大規(guī)模的時裝批發(fā)集散地，共有14家大型 服裝批發(fā)市場，擁有20多萬平方米的室內(nèi)營業(yè)面積，匯聚了服裝 經(jīng)營商戶 1萬多家。由于交通便利，服裝品種多，每日客流量達20萬人次以上，貨 流量達40多噸，年成交額愈100億元以上。濠畔街鞋材專業(yè)街，東起解放南路，西至海珠南路，全長約650米， 約有商鋪950間左右。主要經(jīng)營的種類有皮革料、鞋

34、底、鞋用木制品、制鞋 機械工具、粘膠劑、膠片、海棉條等，經(jīng)營方式是批發(fā)，主要客戶是個體專 業(yè)戶，所以并沒有形成如站西路那樣的專業(yè)市場。但由于這里是傳統(tǒng)的鞋材 專業(yè)市場，雖然規(guī)劃及市政配套有局限性，市場配套也不足，但由于濠畔街 名聲在外，現(xiàn)仍有不少客人前往，成交量都不錯。（一）分布特征：南北并駕齊驅(qū)荔灣區(qū)的現(xiàn)有商鋪分布以東西走向的中山七路、中山八路為分界，北面 為以服裝、電器為主的專業(yè)批發(fā)市場，如火車站一帶的白馬、天馬服裝市 場，中山八路一帶的童裝批發(fā)市場、西場電器城等；南面為以上下九路、十 甫路為核心的步行街商業(yè)，加上荔灣廣場、名匯廣場、十甫名都、華寶廣場等綜合性購物商廈，共同鑄起老城區(qū)的商業(yè)

35、旗幟。從區(qū)域商業(yè)分布來看，南面依托上下九路步行街，加上眾多綜合性的購 物商廈，成為為荔灣的商業(yè)繁茂之地。但隨著“大廣州”及“廣佛都市 圈”概念的形成，北面依托原有的專業(yè)市場，便利的交通，隨著新大新的進 入及大型娛樂休閑綜合場動感小西關(guān)的即將開業(yè)，加上已開業(yè)的康王商業(yè)城 和即將開業(yè)的富力兒童世界，北面的商業(yè)氛圍正在逐步上升。（二）供求特征：“供”大于“求”荔灣區(qū)位處廣州西部，占據(jù)水道交通的要塞，形成了廣州的商業(yè)重地， 即使在目前廣州城市中心逐漸東移的趨勢下，荔灣區(qū)的商業(yè)地位依然無可動 搖；但由于荔灣區(qū)屬于老城區(qū)，可供開發(fā)用地日益減少，房地產(chǎn)開發(fā)量亦相 對減少，商鋪批出量和成交量占全市原八區(qū)的比例

36、亦不多：據(jù)廣州市房管局 的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004年上半年，荔灣區(qū)商鋪批出量為34. 16 萬平方米，占全市八區(qū)商鋪批出量的比例為13.27%。；荔灣區(qū)商鋪成交量為 21. 86萬平方米，占全市八區(qū)商鋪成交量的比例為9. 85%。另外，數(shù)據(jù)顯 示，1998-2003年，荔灣區(qū)的商鋪成交量為21.86萬平方米，而1998- 2004年上半年，荔灣區(qū)的商鋪批出量都已達34. 16萬平方米，商鋪市場仍然呈現(xiàn)出“供大于球”的態(tài)勢。（三）價格特征：租售價格差距大荔灣區(qū)為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，然而，不同的地段，由于商業(yè)氛圍不同， 租售價格呈現(xiàn)出“天壤之別”的特點：以步行街及專業(yè)市場最貴，如下九 路步行

37、街，其首層租賃價格在500-1500元/平方米之間，典型商鋪如十甫 名都，其首層售價高達10多萬元/平方米；專業(yè)市場如站南路一帶的服裝 專業(yè)批發(fā)市場，其首層的租賃價格亦在600元/平方米左右，且?guī)缀醣瑵M， 而中山八路一帶的童裝批發(fā)市場，首層的租價在200-350元/平方米之間。另外，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從1998年至2004年上半 年，荔灣區(qū)商鋪成交均價為21715元/平方米，明顯比全市八區(qū)商鋪成交均 價12556元/平方米高。綜觀荔灣區(qū)1998-2004年上半年的價格走勢， 1998-2001年一走呈下跌趨勢；之所以出現(xiàn)這種情況，原因在于這幾年的批 出量一直大于成交量。而由房地產(chǎn)市

38、道整體向暖，自2002年開始，商鋪成交 價格止跌反彈，但受供應(yīng)影響，2004年上半年又呈 直升趨勢，同比上升幅 度達 57. 93% o（四經(jīng)營特色：與區(qū)域商業(yè)特色吻合荔灣區(qū)的商業(yè)經(jīng)營特色呈現(xiàn)出與區(qū)域本身的商業(yè)特色相吻合的特點。如 荔灣區(qū)，美食和珠寶玉器成為荔灣商業(yè)的兩大特色。食在荔 食在廣州、灣”，西關(guān)美食已成為廣州的一道招牌，同時荔灣區(qū)居民也收 藏珠寶玉器的風(fēng)雅習(xí)俗。因此，綜合商場的經(jīng)營特色也緊扣區(qū)域商業(yè)特色， 如荔灣廣場的二、三、四、五樓及名匯廣場的六樓均設(shè)有美食城，同時在兩 個綜合商場的首層及負(fù)一層亦都定位為經(jīng)營珠寶玉器等精品。而中山八路一 帶的童裝批發(fā)市場、火車站一帶的服裝批發(fā)市場，

39、亦都秉承其由來已久的 經(jīng)營歷史，且不斷的“升級換代”。（一）分布格局：由西向東海珠區(qū)的商業(yè)分布格局正在經(jīng)歷'由西向東”的發(fā)展趨勢，并已形成 時尚購物街和專業(yè)市場“齊頭并進”的經(jīng)營態(tài)勢。以東曉路和廣州大道為分界線，海珠區(qū)的商業(yè)格局可分為西部傳統(tǒng)商業(yè) 板塊，中部商業(yè)板塊和以琵洲會展中心為核心的東部商業(yè)板塊。海珠區(qū)西部的江南西路、江南大道北、昌崗路一帶是海珠區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè) 旺區(qū)。江南西路一直以來都穩(wěn)坐海珠商業(yè)的龍頭寶座，薈聚了眾多品牌專賣 店，是河南最高檔，發(fā)展最成熟的商業(yè)區(qū)，贏得“全國購物放心一條街” 的美譽；江南大道北的“婚紗一條街”更是成行成市，遠近聞名。受其輻 射影響，該區(qū)附近的寶崗大

40、道、前進路和江南大道中等地的商業(yè)也漸被帶動 起來，如宏宇廣場裙樓商場招來“新一佳”入住，成為寶崗大道最高檔的 購物中心，前進路的的萬國廣場亦有“家樂?！睋窝?。而西部沿江地帶， 海珠區(qū)政府亦有意將濱江西路打造成海珠區(qū)“酒吧一條街由于西部傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域歷經(jīng)多年的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)開發(fā)向東拓展，中 部、東部的商業(yè)正在崛起。在海珠區(qū)中部，地鐵二號線的開通讓新港城成為地鐵上蓋物業(yè)，百佳將 其裙樓商場全部消化，中大布匹市場也升級換代；濱江中路一帶則由于連片 開發(fā)的商品房，其裙樓商鋪目前也已形成一定的商業(yè)氛圍；廣州大道南則是 海珠區(qū)傳統(tǒng)的布匹、汽配專業(yè)市場，目前也吸引了百安居落戶廣州大道 南。東部板塊，則由于“

41、琶洲國際會展”的落成并投入運營而帶動了整個 海珠區(qū)東部的商業(yè)發(fā)展。麗影華庭商業(yè)廣場則是目前海珠區(qū)東部最大的購物 場。除此之外，會展新城、大家庭花園等新興商品房的裙樓商鋪銷 售情況都 較理想。（二）供求態(tài)勢：供大于求歷史上的海珠區(qū)，在廣州市內(nèi)各區(qū)里一直擔(dān)任著“工業(yè)區(qū)”的角色， 區(qū)內(nèi)工廠林立；近年來，隨著“大廣州”概念的確定及“城市化”進城的 加快，海珠區(qū)躍升成為中心城區(qū)，工廠陸續(xù)搬遷，商品房相繼拔地而起，房 地產(chǎn)市場風(fēng)生水起，商鋪市場的供應(yīng)量和成交量也一直居于較前列（見“對比分析”部分）。據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1998年至2004 年上半年，海珠區(qū)商鋪批出量和成交量分別為57. 68萬平

42、方米和47.75萬平 方米，占全市八區(qū)商鋪的批出量和成交量比例分別為22. 41%和21. 52% o 1998至2004年上半的，海珠區(qū)商鋪批出量比成交量多出9. 93萬平方米， 形成“供大于求”的局面。2003年，海珠區(qū)的商鋪成交量為9.71萬平方米，占全市原八區(qū)的商鋪 成交量面積36. 86萬平方米的比例為26. 34% ,比去年同期的28. 73%下降 7 2. 63個百分點。（三）價格特征：波動較大據(jù)調(diào)查顯示，海珠區(qū)商鋪的租售價格以江南西路一帶最貴，其臨街旺鋪 的租賃價格為350-650元/平方米之間，首層商鋪售價如江南西路潤匯大廈 為27000-33000元/平方米之間；其次為濱江

43、東路，首層商鋪租賃價格在 150-250元/平方米之間，售價在20000-30000元/平方米之間?？傮w銷售價格方面，據(jù)廣州市房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從1998年至 2004年上半年，海珠區(qū)的商鋪成交均價為10141元/平方米，明顯低于全 市原八區(qū)商鋪成交均價的12556元/平方米，并且波幅較大。全市原八區(qū)各 區(qū)歷年來商鋪成交均價較為平穩(wěn)，但海珠區(qū)卻呈現(xiàn)出波幅較大的特點：如 99年比98年上長了 18.96% ,但比2000年下降了 12.30% ；2001年比 2000年上升了 9. 39% , 2002年又比2001年下降了 2. 04% ；而2003年 卻比02年下降了 30. 50% ,

44、下降比率高于原八區(qū)的下降比率，其原因在于 海珠區(qū)不同區(qū)域內(nèi)的價格相差較大，邊緣地帶明顯低于中心 范圍，但隨著房 地產(chǎn)開發(fā)不斷向邊緣地帶推進，從而拉低了商鋪的成交均價。而2004年上 半年，隨著海珠區(qū)房地產(chǎn)市場的不斷成熟，琶洲等地商務(wù)、商業(yè)氛圍的不斷 增加，海珠區(qū)商鋪價格迅速攀升，為10141元/平方注，增幅達63. 07% ,明 顯快速原八區(qū)17.92%的增幅。（四）經(jīng)營特色：專業(yè)市場與時尚購物街'齊頭并進”海珠區(qū)與珠江北岸的老三區(qū)和天河區(qū)一江之隔，而由于海珠區(qū)原為工業(yè) 區(qū)，生活及消費極為不便，導(dǎo)致坊間流傳著“寧要河北一張床，不要河南一 間房”的說法。而如今已今非昔比，隨著城建和房地產(chǎn)

45、市場的發(fā)展，海珠區(qū) 已發(fā)生了翻天覆地的變化，商業(yè)市場亦蓬勃發(fā)展，形成專業(yè)市場與時尚購物 街“齊頭并進”的發(fā)展態(tài)勢：江南大道婚紗一條街、中大布匹批發(fā)市場、 廣州大道南布匹、汽配市場等專業(yè)市場已經(jīng)沉積了濃厚的商業(yè)氛圍；江南西 路、信和廣場、萬國廣場、新港城、麗影華庭等時尚購物地帶亦為海珠商業(yè) 添加了抗衡“河北”的法碼。如今的河南市民，購物再也不用到'河 北” 了。白云區(qū)是廣州老八區(qū)中面積最大的區(qū)域，覆蓋范圍廣，離廣州市中心距離 遠。其大部分的地區(qū)還屬于廣州的商業(yè)冷落偏遠之地，商業(yè)氛圍還不夠成 熟，沒有大型的、高檔次的消費重心，其商鋪市場呈一個點狀的分布。以大 型的專業(yè)市場為主要商業(yè)點，加上

46、小區(qū)群樓，臨街商鋪的補充，形成了白 云區(qū)的商業(yè)格局。(一)分布特征白云區(qū)的商鋪主要是以專業(yè)市場為主，主要集中在以下幾個區(qū)域：三元 里到站西路段的皮革專業(yè)市場；機場路在廣園路段的汽配、月歷、化妝品、 音像組合而成的專業(yè)市場群；黃石路、機場路段的汽配、汽車用品特色專業(yè) 街，再加上附近一帶的小區(qū)商鋪市場；白云大道飲食長廊，位于增槎路的 農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場群；還有規(guī)劃中的白云新城商業(yè)中心，將會是未來白云區(qū) 商業(yè)的集結(jié)點。與廣州市中心區(qū)域相比，白云區(qū)的商業(yè)仍然比較分散，缺乏相對集中 的地帶。不管是機場路、三元里、黃石路，還是廣園路、白云大道附近，盡 管有商鋪，也有食肆，但基本沒有像北京路、天河城等相對集中

47、的商業(yè)旺 地。可見，白云區(qū)的商業(yè)步伐依然走得比較緩慢，但也可以說明，白云區(qū)仍 然是一片大有作為的天地。即將啟動的白云區(qū)遠景路商業(yè)街項目，白云新城 商業(yè)中心將會是白云區(qū)商業(yè)的一個凝聚點。(-)價格特征白云區(qū)商鋪的租金遠比市區(qū)商鋪租價低，呈一個不規(guī)則的分布，每一個 區(qū)域的租金價格根據(jù)每個區(qū)域內(nèi)興旺程度的不同會有很大的差別。并且市場 的整體素質(zhì)都是無法跟市區(qū)商場相比的，基本上是沒有一個管理機制，所 以這里很多市場的管理費都明顯的低，或者并不用收繳管理 費，與市區(qū)內(nèi)的 商場相比顯得比較雜舌L。機場路廣園路段的一個專業(yè)市場集散地，根據(jù)市場的興旺程度，其價格 有很大的分別。汽配市場月租金在50元/冊左右；

48、做化妝品市場100元/nV 左右；文化精品城在60100元/ nV左右；而音像城的內(nèi)鋪也要90元/nV, 臨街的超過100元/ m2o同和路臨街商鋪租金在3050元/冊左右，機場 生活小區(qū)群樓商鋪100120元/ m2,天平架專業(yè)市場租金80100元/ m2o 租金、管理費價格的低廉也從側(cè)面反映出了白云區(qū)商鋪檔次明顯的比市區(qū)的 要低很多。從1998年到2004年上半年，白云區(qū)商鋪與全市八區(qū)商鋪成交均價對 比表可以看出，白云區(qū)的商鋪均價正逐年的向全市靠攏，并在不斷的自我 提升中。從1998年與全市相差7428元每平方米（成交均價不到全市成交 均價的一半）縮短到2004年上半年的的561元每平方米

49、，大大拉近了與 全市成交的平均水平。（三）供求特征白云區(qū)地區(qū)跨度大，商業(yè)以專業(yè)市場為主，規(guī)模雖然比較大，但有些地 方卻顯得人氣不足，空鋪位比較多，特別是位置差、人流少的地方。無論 是臨街，還是群樓，或者是專業(yè)市場，都有很多的空鋪位。離市區(qū)較近的區(qū) 域空置率就比較小，天平架、站西路、三元里的一些離市區(qū)較近的區(qū)域，無 論是專業(yè)市場還是臨街商鋪還是十分搶手的，出租率大多在90%以上。白云區(qū)的商鋪市場雖然檔次比較低，但是其商鋪成交也可以說是十分的 頻繁。在2003年全年，商鋪成交面積4. 17萬平方米，排在東山區(qū)之 后，全市十區(qū)排名第五。但在全市所占比例僅為11.31% ,分量還是比較 少。從近幾年白

50、云區(qū)商鋪的成交面積可以看出，2003年白云區(qū)商鋪的成交 面積擺脫了前幾年的下降態(tài)勢，成交面積止跌上揚，比02年增長了16. 3% ,緊緊跟隨著全市的發(fā)展步伐。從“白云區(qū)商鋪批出量、成交量與全 市原八區(qū)對比表”中可以看出，白云區(qū)的商鋪批出與成交合 理，批出與成交 基本保持一致。從1998年到2004上半年年，白云區(qū)商鋪總批出量37. 09 萬nV，僅比成交量的36. 83萬nV多出2600 m2,呈現(xiàn)出一個供求平衡的態(tài)勢白云區(qū)商業(yè)增長步伐遠遠落后與全市的平均發(fā)展水平，并且在全市所占 的比例也十分稀少。隨著舊機場的搬遷，百信廣場的暫露頭角，白云新城核 心商業(yè)圈的逐步形成，一個龐大的商業(yè)輻射正處于一

51、個醞釀期，白云區(qū)的商 業(yè)將會展望在全市內(nèi)搶占一定的份額。（四）經(jīng)營特色白云區(qū)商鋪市場主要是比較低檔次的點狀經(jīng)營，以專業(yè)市場為主要的經(jīng) 營點。例如：三元里、站西路的皮革經(jīng)營點；天平架的服裝、裝飾材料經(jīng)營 點；黃石路集汽車銷售、汽配、維修、信息四位一體的“汽車銷售一條街；增槎路以農(nóng)副產(chǎn)品為經(jīng)營點的市場批發(fā)園區(qū)；還有零散的小 區(qū)群樓商鋪經(jīng)營。白云區(qū)的商業(yè)狀態(tài)目前還是以自發(fā)性、零散性為主要的特征。雖然有很 多小型商鋪，也有很多食肆，但是大型的購物場所依然沒有，因此也就很難 在某一地點凝聚出一股比較強烈的商業(yè)氣息。加上區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場經(jīng)營層次 較低、配套設(shè)施落后、整體形象陳舊，在很大程度上鉗制了這些市場群

52、的進 一步發(fā)展。社區(qū)網(wǎng)點型商業(yè)是區(qū)域內(nèi)主要的消費中心，以日用、服務(wù)業(yè)為只 要傾向點，滿足局部的消費群。這些社區(qū)網(wǎng)點可以說是遍地開花，但其規(guī) 模、檔次的局限性很大，所以這些商業(yè)的發(fā) 展影響力有限，不足以承托起整 個白云區(qū)的商業(yè)興旺。白云商業(yè)市場概括起來是：步行街千呼萬喚、獨立商業(yè)城不成氣候、 專業(yè)批發(fā)市場繁雜無序、群樓商鋪良莠不齊、小區(qū)商鋪各自為政。（五）專業(yè)市場主導(dǎo)白云商場“中國皮具的一半在廣東，廣東的一半在白云”，這是廣東省皮革工業(yè) 協(xié)會理事長王建新在中國（廣東）皮具發(fā)展論壇上說的一句話。白云區(qū)的 專業(yè)市場除了皮革外，還有汽配、建材裝飾、化妝品、農(nóng)副產(chǎn)品等，一系列 的專業(yè)市場群是白云區(qū)商業(yè)發(fā)

53、展的主導(dǎo)者。白云區(qū)的專業(yè)市場具有規(guī)模龐大、影響力大的特點。梓元崗皮具批 發(fā)中 心、金龍盤國際鞋業(yè)皮具廣場、白云世界皮具貿(mào)易中心等都是國際型的專業(yè) 市場；機場路段的興發(fā)廣場是國內(nèi)最大的化妝品批發(fā)市場；沙太路的廣東天 健國際家居裝飾材料商貿(mào)廣場是華南地區(qū)最大的建材批發(fā)交易市場；黃石 路、機場路的汽配市場也享負(fù)盛名。專業(yè)市場的影響深遠，但與其相去甚遠 的是，白云區(qū)的專業(yè)市場普遍是一個產(chǎn)品多，品牌少，名牌更少的尷尬局 面。加上城鄉(xiāng)發(fā)展不均衡、人均GDP較低、發(fā)展空間受到一定限制等方面的 劣勢，很大程度上抑制了白云區(qū)專業(yè)市場的檔次發(fā)展。隨著市政“北優(yōu)”的岀臺，白云區(qū)立足根本，把專業(yè)市場進行檔次的 全面提

54、升，白云區(qū)規(guī)劃建造各式集中、規(guī)模大、檔次高的專業(yè)市場，并逐漸 淘汰目前低檔次、規(guī)模小的批發(fā)市場，美博城、湛隆汽配市場、翔 龍佳國際 數(shù)碼鞋業(yè)城、樂佳商業(yè)廣場和汽車商貿(mào)一條街等5個不同專業(yè)市場的模式，逐步形成白云專業(yè)市場一種強強之勢（六）小區(qū)商鋪初顯崢蝶機場路、黃石路附近是白云區(qū)北部最有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域，人口密集，交 通便利，區(qū)內(nèi)已形成汽車、裝飾等專業(yè)市場，但百貨零售業(yè)仍處于臨街小商 鋪階段。近幾年，小區(qū)商鋪發(fā)展倪端初顯。白云區(qū)黃石路、機場路段的成熟 小區(qū)里的商鋪買賣十分旺盛，在這些小區(qū)商鋪里投資服務(wù)功能比較強的經(jīng)營 項目是相當(dāng)有前景的。據(jù)調(diào)查，黃石路上一些成熟樓盤的商鋪收益率相當(dāng)不錯，現(xiàn)在一手商

55、 鋪已經(jīng)買不到了，要通過二手中介才能購入商鋪投資。祥景花園A區(qū)商鋪 平均月租大約為70元/m2o而靠近菜場附近的商鋪價格則更為理想，平均 月租為160元/m2, 一間53平方米的商鋪被一家連鎖藥店租下，月租高達 8000元，而5年前這里的月租僅為80100元/平方米；白云高爾夫花園 小區(qū)內(nèi)的商鋪也已基本售罄，投資收益情況也比較好；富力陽光美居小區(qū)商 鋪月租金由最初的45元/冊上升到現(xiàn)在的60元/ m2,而一手商鋪的售價則 已經(jīng)達到7000元/m2；元邦？航空家園的臨街商鋪也已經(jīng)銷售一空。目前在黃石路段經(jīng)營的小區(qū)商鋪主要是以服務(wù)性行業(yè)為主，比如干洗 店、美容美發(fā)店、士多、沖印店或者藥店。這些服務(wù)

56、性強的商鋪不但 會有比 較好的回報，而且也會因為方便業(yè)主購物而吸引更多的買家。也在很大程度 上填補了區(qū)域內(nèi)的商業(yè)不足，抓住了業(yè)主'就近消費”的心 理，其發(fā)展空 間十分巨大。芳村區(qū)位于廣州市西南，臨近南海、順德，是廣州市西南出口，長期以來， 芳村作為居住區(qū)的概念非常模糊，在人們的心目中，芳村一直是工 業(yè)及農(nóng)業(yè) 區(qū)，而且由于城鄉(xiāng)結(jié)合的特點使芳村區(qū)的商業(yè)設(shè)施配套上不了檔次。近年芳村區(qū)政府對區(qū)域的功能作了重新的定位，“水秀花香新城區(qū)” 是芳村區(qū)未來的發(fā)展藍圖，芳村將充份利用“千年花鄉(xiāng)”的特點大力發(fā)展 花卉業(yè)，與此同時，根據(jù)其文化底蘊促進家居精品、花鳥魚蟲市場、茶葉市 場建設(shè)，由于地鐵一號線、五

57、號線、廣佛地鐵貫穿全區(qū)，西南出口的有利條 件極利于發(fā)展物流配送業(yè)、汽車專業(yè)市場。芳村區(qū)的商業(yè)將展現(xiàn)獨特的魅力。（一）分布特征芳村區(qū)區(qū)域面積較小，因而商業(yè)設(shè)施配套都圍繞著住宅區(qū)，經(jīng)過近十多 年的開發(fā)建設(shè)，芳村形成一定規(guī)模的商業(yè)板塊有花地灣板塊、長堤板塊， 其中以花地灣區(qū)域為芳村區(qū)的商業(yè)中心，專業(yè)市場一般沿芳村大道及花地大 道分布，物流及汽車銷售專業(yè)市場則分布在廣佛、廣中等內(nèi)、外環(huán)岀入口 花地灣板塊花地灣板塊位于芳村區(qū)中心地帶，芳村大道、花地大道、龍溪大道、東教北路在板塊內(nèi)縱橫交錯，是芳村區(qū)重點發(fā)展的區(qū)域，地鐵一號線、廣佛 地鐵橫穿其中，交通條件十分優(yōu)越，而且按照芳村區(qū)城市規(guī)劃計劃，沿龍 溪大道將

58、發(fā)展成為觀光休閑、花卉業(yè)及物流業(yè)區(qū)域?；ǖ貫嘲鍓K內(nèi)已建成有 幾大住宅小區(qū)，如花地城廣場、怡芳苑、紅棉苑、樂怡居、合興苑等，居民 消費處于中、高檔層次，板塊內(nèi)成熟臨街商鋪有東教北路、花蕾路、榮興 路、浣花路，東百花地灣、好又多超市、芳村商業(yè)街、芳村食街等大型商業(yè) 設(shè)施及幾個較大型的專業(yè)市場就座落其中，隨著整體營商環(huán)境的提高，原本 較為低迷的地鐵沿線商鋪正走出低谷。長堤板塊長堤板塊的陸居路是芳村區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)街，前芳村區(qū)唯一的“燈光夜 市”就設(shè)在此，白鵝潭酒吧風(fēng)情街是板塊內(nèi)興旺的專業(yè)風(fēng)情飲食街，現(xiàn)時， 陸居路以經(jīng)營通訊及服裝為主。近期，芳村區(qū)計劃在該區(qū)域建一個國際美食 城，使芳村區(qū)的”美食街”聲名進一步遠揚。板塊內(nèi)的芳村大 道沿街商鋪 經(jīng)過三年一中變的整治后亦煥然一新，中市農(nóng)貿(mào)市場更以物美價廉”吸引眾多的廣州人從“河北”到芳村消費。由于該區(qū)是芳村的 老城區(qū)，商業(yè)設(shè)施較居民消費力處于中等層次。同時該區(qū)有江景資源優(yōu)勢， 適宜發(fā)展有特色的休閑旅游商業(yè)項目，極具發(fā)展?jié)摿?。專業(yè)市場芳村區(qū)位于廣州市西南出口，經(jīng)過近幾年政府大力改造區(qū)內(nèi)交通后，芳 村區(qū)與市區(qū)及珠三角周邊城市的聯(lián)系更加緊密，同時，芳村區(qū)有 得天獨厚的 “千年花鄉(xiāng)”的優(yōu)勢，芳村區(qū)近年大力發(fā)展花卉業(yè)、家居精品業(yè)、物流業(yè)、 汽車業(yè)等專業(yè)市場，目前，花卉、花鳥魚蟲、茶葉市場