上海代表性創(chuàng)意園區(qū)案例2010年6月1155157358

1、案例研究案例的遴選根據(jù)功能用途的不同，舊廠房/舊里弄的改造創(chuàng)意園區(qū)通常分為以下兩類：分類分類項目名稱項目名稱規(guī)模規(guī)模建筑面積建筑面積產(chǎn)業(yè)特色產(chǎn)業(yè)特色商業(yè)休閑商業(yè)休閑創(chuàng)意辦公創(chuàng)意辦公其他配套其他配套商業(yè)商業(yè)占比占比零售零售餐飲餐飲文娛文娛Loft藝術(shù)藝術(shù)工作工作室室酒店酒店展示展示空間空間以創(chuàng)以創(chuàng)意辦意辦公為公為主導(dǎo)主導(dǎo)8號橋12 000 m2建筑設(shè)計、設(shè)計咨詢、影業(yè)制作 低于20新十鋼18 000 m2文化、設(shè)計、傳媒、雕塑 16智造局23 000 m2國際服務(wù)外包 10無錫北倉門13 000 m2藝術(shù)展覽創(chuàng)意設(shè)計 低于20以商以商業(yè)休業(yè)休閑為閑為主導(dǎo)主導(dǎo)田子坊約20 000 m2文化藝術(shù)體驗

2、 大于50同樂坊19 300 m2酒吧娛樂時尚活動 70老碼頭25 000 m2商業(yè)休閑、時尚消費 60左右1933老場坊25 000 m2休閑體驗 60札幌啤酒廠 120 000m2時尚休閑啤酒文化體驗 大于90以創(chuàng)意辦公為主導(dǎo)以創(chuàng)意辦公為主導(dǎo)n 核心功能是創(chuàng)意辦公，商業(yè)休閑僅作為配套而存在n 商業(yè)業(yè)態(tài)相對單一，以餐飲為主n 商業(yè)占比低于20以商業(yè)休閑為主導(dǎo)以商業(yè)休閑為主導(dǎo)n 核心功能是商業(yè)休閑，創(chuàng)意辦公僅最為點綴n 商業(yè)業(yè)態(tài)比較豐富，包含商業(yè)零售、餐飲休閑、文化娛樂等多種形態(tài)；n 商業(yè)比重都要高于50結(jié)合項目的所在的區(qū)域背景，我們認為，以商業(yè)休閑為主導(dǎo)的模式更適合本項目的發(fā)展商業(yè)休閑為主導(dǎo)

3、的模式更適合本項目的發(fā)展，因此我們選取這一類型的案例進行研究分析，從而得出對本項目具有借鑒意義的啟示。代表案例解讀n 區(qū)位條件區(qū)位條件：靠近南京西路商圈、距離靜安寺5分鐘車程。周邊分布有達安錦園、靜安晶華苑等幾十個高檔住宅區(qū)，具有很大的消費潛力；n 規(guī)規(guī) 模：模：占地面積10000平方米，建筑面積19300平方米；n 項目定位項目定位：集國際性、文化性、互動性于一體的藝術(shù)創(chuàng)意和時尚休閑空間。同樂坊基本概況代表案例解讀同樂坊業(yè)態(tài)布局時尚餐飲（30）俱樂部（50%)零售概念店(20%)其他香啡繽好友咖啡老灶店你好，維也納(奧地利餐廳)Sky ClubMuse ClubJS ClubKentos L

4、ive House寶馬會閬風(fēng)藝術(shù)畫廊杰奎琳畫廊張鋼寧鋼琴坊芷江夢工廠(劇場)單個面積約幾百平米不等單個面積在10002000平方米左右1000-2000平米左右n 餐飲和俱樂部主要面向南北兩廣場分布， 易于聚集人氣，多為1-2層舊廠房改造。n 以芷江夢工廠為核心，聚集畫廊、琴坊等零售店，形成藝術(shù)文化的聚落n 西側(cè)5-6層的廠房多改為LOFT辦公，集中了影視、雜志等文化傳媒類企業(yè)代表案例解讀同樂坊主題特色以酒吧俱樂部為休閑商業(yè)的主打特色，鎖定時尚人群以酒吧俱樂部為休閑商業(yè)的主打特色，鎖定時尚人群n 同樂坊的主要客群包括：年輕而收入豐厚的白領(lǐng)以及成熟富裕的中產(chǎn)階層，年齡在2445歲之間；n 針對這

5、類人群的愛好，酒吧俱樂部是同樂坊最具有特色的業(yè)態(tài)，且較一般酒吧面積更大、活動更豐富。 酒吧面積均在10002000平米之間，可以容納1000余人； 內(nèi)部利用原廠房的結(jié)構(gòu)，結(jié)合玻璃等現(xiàn)代元素運用形成兩層以上的高挑的空間； 除飲酒、跳舞、音樂外，還可以利用寬敞的空間舉辦各類晚會、公司聚會等。與媒體合作，定期舉辦各類時尚發(fā)布、訪談等活動與媒體合作，定期舉辦各類時尚發(fā)布、訪談等活動n 利用閑置廠房改造辦公場所，吸引多家媒體企業(yè)入駐，包括第一財經(jīng)、理財一周、東方之星等；n 與這些媒體展開合作，利用戶外廣場，經(jīng)常性地舉辦各類時尚活動。文藝演出時尚發(fā)布媒體見面會論壇講堂代表案例解讀n 改造宗旨改造宗旨：“整

6、舊如舊后現(xiàn)代設(shè)計元素”的運用n 主要手法主要手法：拆除破舊水泥廠、保留鋼制框架和人字形、眾字形、齒輪狀等帶有當時工業(yè)機器時代標志的建筑構(gòu)件，再加以鮮亮的色塊、大面積的玻璃幕墻和質(zhì)感的金屬裝飾。同樂坊形態(tài)風(fēng)貌代表案例解讀1933老場坊基本概況n 區(qū)位與規(guī)模區(qū)位與規(guī)模：位于上海虹口區(qū)，共有5棟建筑組成，總建筑面積3.27萬平方米；n 歷史文化：歷史文化：主樓建筑面積2.5萬平米，共5層。前生是上海工部局宰牲場，由英國設(shè)計師巴爾弗斯設(shè)計，享有“遠東第一”之譽；n 主題定位主題定位：時尚創(chuàng)意新地標，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、文化、旅游四位一體，涵蓋時尚發(fā)布、創(chuàng)意辦公、休閑體驗、娛樂總匯、配套餐飲五大產(chǎn)業(yè)。代表案例解

7、讀1933老場坊業(yè)態(tài)構(gòu)成零售餐飲會所辦公展示火柴的故事興穆手工美國偶像亞洲時代庫詩Kenas品位品位絕色禮服定制花花牛西班牙酒吧餐廳蘇浙會狠牛創(chuàng)意面館牛市中餐廳紅意意大利餐廳易安咖啡法拉利車主俱樂部上汽俱樂部雪茄客俱樂部吾度視覺藝術(shù)樂昂建筑設(shè)計亞茄文化傳播上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心博茂營銷跨越2層，面積達1500平米的空中舞臺n 商業(yè)休閑類：商業(yè)休閑類：1-3層，以中高檔的餐飲和零售為主，結(jié)合3家頂級會所；n 創(chuàng)意辦公類：創(chuàng)意辦公類：第5層，以創(chuàng)意類企業(yè)的工作室為主要形態(tài)；n 展覽展示類：展覽展示類：第4層，依托的空中舞臺，定期引入各種時尚發(fā)布活動。時尚發(fā)布時尚發(fā)布品位品位西班牙餐廳美國偶像狠牛創(chuàng)意面館

8、代表案例解讀1933老場坊主題特色與休閑旅游結(jié)合，聚集人氣、提升知名度。與休閑旅游結(jié)合，聚集人氣、提升知名度。n 極具特色的建筑風(fēng)貌本身就是一種旅游資源，吸引了大量觀光游客和攝影愛好者；n 目前已成為上海工業(yè)旅游的主打品牌。引入各類時尚活動，形成亮點，塑造品牌。引入各類時尚活動，形成亮點，塑造品牌。n 與一些機構(gòu)、社團定期舉辦各類時尚發(fā)布會、文化交流活動和公益活動；n 不定期地邀請明星、演藝團體舉辦首映式等代表案例解讀1933老場坊空間特色n 整體風(fēng)貌整體風(fēng)貌：完好地保留了建筑原有風(fēng)貌，旋梯、樓道、連廊、柱體等各種建筑元素，構(gòu)筑了如同迷宮一般的游覽體驗。n 商業(yè)空間商業(yè)空間：各商家結(jié)合建筑特色

9、和自身業(yè)態(tài)需要，通過現(xiàn)代元素的導(dǎo)入，打造一個個奇特的商業(yè)空間。 餐廳：保留了已有墻面和立柱，而通過吊燈、鐵藝、馬賽克等細節(jié)裝飾以及燈光效果，渲染餐廳的獨特氛圍。 零售：利用原有墻面和立柱進行空間分割，現(xiàn)代簡約的展臺與建筑的古樸形成了對比，打造一個與眾不同的購物體驗空間。 舞臺：建筑的頂層利用大面積的玻璃和鋼筋取代原有石材，開辟成為空中舞臺，并導(dǎo)入了一流的影音設(shè)備，適合各種時尚活動的需要。 休閑空間：現(xiàn)代化的休閑小品點綴，具有強烈的時尚感和藝術(shù)性。代表案例解讀n 區(qū)位條件區(qū)位條件：地處上海老城廂地區(qū)東側(cè)的十六鋪濱江地帶，緊鄰世博園區(qū)，距離黃浦江50米。北靠毛家園路、南臨新碼頭街，東隔外馬路與黃浦

10、江相望，西臨中山南路。上海老碼頭基本概況中山南路外馬路毛 家 園 路新 碼 頭 街76532111109812355510524n 規(guī)規(guī) 模：模：占地面積1.6萬平方米，建筑面積2.5萬平方米，由22棟風(fēng)格各異的建筑組成。n 分分 區(qū)區(qū)：分為廣場部分和辦公部分。代表案例解讀上海老碼頭業(yè)態(tài)分布n 廣場部分：廣場部分：主要包含特色會所、主題餐飲、創(chuàng)意零售等業(yè)態(tài)，形成一個創(chuàng)意市集，廣場中心水景在舉行時尚派對時可變?yōu)樗蟃臺；n 辦公區(qū)域：辦公區(qū)域：以創(chuàng)意辦公為主，包括創(chuàng)意產(chǎn)品工作坊、先鋒藝術(shù)家工作室和創(chuàng)意企業(yè)辦公。中西餐飲咖啡館/茶館俱樂部/會所創(chuàng)意零售 慶會樓 名唐有機餐廳 黃埔一號私房菜 吳記小

11、菜 碼頭人家 米索斯希臘餐廳 kebabs(印度餐廳) 星巴克 Melody 5 Caffein Banni Top Choice Jimmys Coffee & Bar 三癸堂 一號會所 申紳會館 三上手工 集藝源畫廊 Quilt House(布藝) 瀚晶 蘭軒制衣 Lafoto Woo(服飾鞋包) 代表案例解讀上海老碼頭風(fēng)貌特色n 對裸露在外的磚石墻體和鋼架結(jié)構(gòu)保留和修復(fù)，并大量運用玻璃的元素，使大面積的紅色與鋼體的沉穩(wěn)、玻璃的靈動透亮形成對比，整體風(fēng)格大氣；n 細節(jié)上保留了水泵、水管等原碼頭元素，并通過現(xiàn)代化的手法凸顯，古樸而又時尚。典型特征分析客群特征n 一般舊改商業(yè)項目通常都

12、會吸引普通大眾、城市白領(lǐng)和社會精英三類人群，但是同一個項目對三者的吸引點是不同的，以下結(jié)合案例進行說明：普通大眾普通大眾城市白領(lǐng)城市白領(lǐng)精英階層精英階層同樂坊同樂坊舊廠房的建筑新貌主題餐飲時尚發(fā)布活動時尚演出俱樂部、酒吧1933老場坊老場坊老建筑觀光公益活動特色餐飲體驗主題零售時尚發(fā)布活動會員制的頂級會所和俱樂部上海上海老碼頭老碼頭老建筑觀光老碼頭風(fēng)情體驗商業(yè)休閑體驗會所、俱樂部等高端服務(wù)札幌札幌啤酒廠啤酒廠啤酒文化觀光家庭消費品牌零售時尚活動主題餐飲啤酒文化體驗高檔藝術(shù)品消費吸引點吸引點總結(jié)總結(jié)開放公益時尚體驗消費身份和生活方式的體現(xiàn)人氣的來源人氣的來源消費的主力消費的主力亮點的塑造亮點的塑

13、造依托舊有建筑特色、開辟足夠的開放空間、營造獨特的休閑環(huán)境、經(jīng)常性地引入各類公益活動，吸引普通大眾的參與，以此聚集人氣。啟示一：人氣的來源啟示一：人氣的來源由于城市白領(lǐng)是最本類項目最主要的消費群體，因此建議面向該類人群的、體現(xiàn)時尚和體驗特征的中高檔業(yè)態(tài)占據(jù)60以上，構(gòu)筑一個中高檔的生活圈。啟示二：消費的主力啟示二：消費的主力面向精英人群的高檔會所、俱樂部或精品酒店要少而精(20左右)，代表整體的檔次，成為一個亮點。同時，該類業(yè)態(tài)選址較獨立或隱蔽，體現(xiàn)低調(diào)的奢華。啟示三：亮點的塑造啟示三：亮點的塑造典型特征分析業(yè)態(tài)特征依托空間特色，打造特色休閑商業(yè)集群業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律業(yè)態(tài)配比的一般規(guī)律業(yè)態(tài)分類

14、業(yè)態(tài)分類占比占比細分業(yè)態(tài)細分業(yè)態(tài)占比占比商業(yè)休閑50-70%餐飲類40左右零售類40左右文化娛樂類20左右創(chuàng)意辦公10-20%其他配套10-20%舊改項目常見商業(yè)形態(tài)的一般特征舊改項目常見商業(yè)形態(tài)的一般特征分類分類特征描述特征描述餐飲類 通常以咖啡館、酒吧、西餐廳和連鎖快餐為主，規(guī)模在二三百平米左右，精致、具有小資情調(diào)，中高檔定位； 也可以有檔次較高的中式餐廳，干凈、整潔，餐廳風(fēng)格符合項目整體定位零售類 通常以藝術(shù)品、家居用品和特色雜貨的零售為主，中高檔定位，商鋪規(guī)模不大，從幾十到一兩百平米左右，裝修精致、主題鮮明； 服裝服飾的零售主要有品牌專賣店和個性化服飾定制，定位較高檔文化娛樂類 定位高

15、端的會所、俱樂部最為常見； 電影院、劇場等需要較大空間的業(yè)態(tài)可結(jié)合項目自身條件選擇創(chuàng)意辦公 寬敞、自由、靈活，面積可分可合； 主要面向設(shè)計類的中小型企業(yè)或個人工作室酒店 以小型的精品酒店為主，主題鮮明，以獨特文化吸引特定人群展示空間 通常都會利用室外廣場或較為開敞的室內(nèi)空間作為展示功能，面積在1000平米以上； 功能具有彈性，可用作時尚發(fā)布、公益活動、論壇講座以及企業(yè)年會等多種形式典型特征分析休閑商業(yè)n 臨近廣場、步行道的1-2層廠房改建n 形成連續(xù)的商業(yè)界面n 與開放空間形成互動n 以中西餐廳、咖啡館、創(chuàng)意小商鋪類的業(yè)態(tài)為主n 主題鮮明、裝修精致、富有情調(diào)典型特征分析n 通常選在相對僻靜的場所n 多為小型的獨棟建筑改建而成n 外表樸實，內(nèi)部裝修奢華n 精品酒店的客房數(shù)通常在