花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告[Word完整版可編輯]

1、x x 花園住宅小區(qū)項(xiàng)目花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告可行性研究報(bào)告目目 錄錄第一章第一章 總總論論 .1 11.1 項(xiàng)目名稱 .11.2 可行性研究報(bào)告編制單位及法定代表人 .11.3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) .11.4 報(bào)告研究?jī)?nèi)容 .21.5 項(xiàng)目實(shí)施單位情況介紹 .21.6 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 .31.7 主要建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 .41.8 土地資源利用 .41.9 投資估算與融資方案 .51.10 財(cái)務(wù)效益 .51.11 社會(huì)效益分析 .61.12 研究結(jié)論 .6第二章第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 .7 72.1 順應(yīng)人們對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)趨勢(shì)，提升三原縣

2、的住宅品質(zhì) .72.2 是適應(yīng)三原縣拉大城區(qū)主骨架，提升城市形象的需要 .8第三章第三章 房地產(chǎn)需求分析房地產(chǎn)需求分析 .9 93.1 三原縣承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引越來(lái)越多的投資者紛至踏來(lái) .93.2 城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)本項(xiàng)目的需求分析 .103.3 營(yíng)銷策略 .11第四章第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 .15154.1 建設(shè)規(guī)模 .154.2 建設(shè)內(nèi)容 .154.3 功能設(shè)置 .15第五章第五章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 .17175.1 建設(shè)地址 .175.2 建設(shè)條件 .17第六章第六章 建設(shè)方案建設(shè)方案 .19196.1 設(shè)計(jì)原則 .19

3、6.2 總體布局 .206.3 建筑工程 .216.4 公用設(shè)施 .24第七章第七章環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù) .29297.1 項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況 .297.2 主要污染源 .297.3 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) .297.4 環(huán)境保護(hù)措施 .307.5 項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程對(duì)環(huán)境的影響及相應(yīng)措施 .30第八章第八章 資源節(jié)約資源節(jié)約 .32328.1 設(shè)計(jì)依據(jù) .328.2 節(jié)地 .328.3 節(jié)能 .338.4 節(jié)水 .348.5 節(jié)電 .34第九章第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 .35359.1 勞動(dòng)安全 .359.2 消防 .36第十章第十章 組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置 .3

4、83810.1 組織機(jī)構(gòu) .3810.2 人力資源配置 .3910.3 勞動(dòng)制度 .3910.4 人員培訓(xùn)與管理 .4010.5 勞動(dòng)力來(lái)源 .40第十一章第十一章 項(xiàng)目管理及實(shí)施進(jìn)度安排項(xiàng)目管理及實(shí)施進(jìn)度安排 .414111.1 項(xiàng)目管理 .4111.2 項(xiàng)目建設(shè)工期安排和施工進(jìn)度 .42第十二章第十二章 投資估算及資金籌措方案投資估算及資金籌措方案 .444412.1 投資估算 .4412.2 資金籌措 .4512.3 資金使用計(jì)劃 .45第十三章第十三章 房地產(chǎn)財(cái)務(wù)效益分析房地產(chǎn)財(cái)務(wù)效益分析 .474713.1 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) .4713.2 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) .4713.3 銷售收入、利

5、潤(rùn)與稅金 .4713.4 財(cái)務(wù)盈利能力分析 .4813.5 償債能力分析 .4913.6 財(cái)務(wù)生存能力分析 .5113.7 敏感性分析 .5113.8 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 .52第十四章第十四章 社會(huì)效益分析社會(huì)效益分析 .535314.1 社會(huì)影響分析 .5314.2 項(xiàng)目與所在地互適性分析 .5414.3 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 .5414.4 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 .54附表、附件、附圖附表、附件、附圖附表附表經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表、附圖附件附件1、法定代表人營(yíng)業(yè)執(zhí)照；2、中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證；3、稅務(wù)登記證；4、中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書附圖附圖1、項(xiàng)目區(qū)域位置圖；2、項(xiàng)目總平面布置圖。第一章第一章

6、總總論論1.11.1 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱x 花園住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1.21.2 可行性研究報(bào)告編制單位可行性研究報(bào)告編制單位及法定代表及法定代表人人可行性研究報(bào)告編制單位： 工程咨詢資格等級(jí)： 工程咨詢資格發(fā)證機(jī)關(guān)： 工程咨詢資格證書編號(hào)： 法定代表人： 上級(jí)主管單位： 電 話： 1.31.3 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、原國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)印發(fā)的投資項(xiàng)目可行性研究指南（2002 年試用版）；2、2006 年國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部發(fā)改投資20061325 號(hào)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；3、陜西省建設(shè)項(xiàng)目資源節(jié)約管理規(guī)定（陜西省發(fā)展和改革委員會(huì)陜發(fā)改投資200

7、6352 號(hào)關(guān)于印發(fā)（陜西省建設(shè)項(xiàng)目資源節(jié)約管理規(guī)定）的通知；4、三原縣十一五發(fā)展規(guī)劃；5、項(xiàng)目建設(shè)單位提供的其他相關(guān)資料；6、在項(xiàng)目調(diào)研中收集的相關(guān)資料。1.41.4 報(bào)告報(bào)告研究?jī)?nèi)容研究?jī)?nèi)容本項(xiàng)目可行性研究工作范圍是根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策、法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)定額以及建設(shè)單位對(duì)本項(xiàng)目的設(shè)想，著重對(duì)項(xiàng)目的背景及必要性進(jìn)行分析；項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及建設(shè)方案進(jìn)行論證；建設(shè)場(chǎng)址及建設(shè)條件的考察；項(xiàng)目周圍環(huán)境及周圍環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的影響分析；項(xiàng)目實(shí)施方案計(jì)劃及進(jìn)度進(jìn)行安排；投資估算、資金來(lái)源、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益等方面進(jìn)行綜合論證。1.51.5 項(xiàng)目實(shí)施單位情況介紹項(xiàng)目實(shí)施單位情況介紹本項(xiàng)目實(shí)施單位是三原豐原房地產(chǎn)

8、開發(fā)有限公司，該企業(yè)基本情況介紹如下：名稱：三原豐原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司住所：三原縣豐原街西段法定代表人：曹軍琪注冊(cè)資本：貳佰壹拾萬(wàn)圓整實(shí)收資本：貳佰壹拾萬(wàn)圓整公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)成立日期：二 oo 三年一月九日注冊(cè)號(hào)：610422100000295三原豐原房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是 2003 年 9 月經(jīng)陜西省工商局行政管理局批準(zhǔn)成立，注冊(cè) 210 萬(wàn)元，是集房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、物業(yè)管理、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃為一體的有限責(zé)任公司。公司現(xiàn)有員工 25 人，具有工程師、建筑師、經(jīng)濟(jì)師、造價(jià)師、會(huì)計(jì)師等中級(jí)以上職稱 12 人，?？埔陨蠈W(xué)歷人數(shù)占 90%，具有較強(qiáng)的技術(shù)力量和開發(fā)建設(shè)管理經(jīng)

9、驗(yàn)。近年來(lái)，該公司在三原縣城開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 15 萬(wàn)余平方米。目前，該公司滿懷信心、志存高遠(yuǎn)，憑借著不斷創(chuàng)新的勇氣、銳意進(jìn)取的精神、堅(jiān)忍不拔的意志，做一個(gè)工程，樹一個(gè)精品，逐步把豐原地產(chǎn)做大做強(qiáng)，為振興地方經(jīng)濟(jì)，造福社會(huì)做出自己的貢獻(xiàn)。1.61.6 項(xiàng)目建設(shè)地址項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件及建設(shè)條件本項(xiàng)目建設(shè)地址位于咸陽(yáng)市三原縣渠岸鄉(xiāng)興隆村，場(chǎng)地北、東面臨興隆村耕地，西臨黃河加油站，南臨規(guī)劃路。地勢(shì)平坦，周圍環(huán)境狀況良好。三原交通便利，城市發(fā)達(dá)。咸銅鐵路橫穿東西，西銅一級(jí)公路和西韓，咸宋公路縱貫?zāi)媳?，地方道路四通八達(dá)，咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)專用線和三原直接相聯(lián)，距離 32 公里。城區(qū)建設(shè)日新月異，“四縱三橫”

10、主干道路網(wǎng)已經(jīng)形成。目前三原縣的自來(lái)水供水總供給能力基本能夠滿足需要。排水采用雨、污分流制；該區(qū)域用電由城市 10kv 高壓電源公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10mva 的電源開閉所；采暖為城市集中供熱，采暖熱源由三原縣熱力公司集中供熱；氣源為三原天然氣中壓管網(wǎng)提供的天然氣，由天然氣次干管引入，支管采用枝狀布置，配套管網(wǎng)齊備，方便用戶接入；中國(guó)電信、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)移動(dòng)等通訊服務(wù)商已將電纜接至城區(qū)各處。通信網(wǎng)絡(luò)信號(hào)已實(shí)現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商已將光纜接至縣內(nèi)。1.1.7 7 主要建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容主要建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容1.7.11.7.1 建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模根據(jù)市場(chǎng)需求分析及項(xiàng)目開發(fā)

11、建設(shè)的實(shí)際情況，按照陜政辦發(fā)200825 號(hào)文件附本陜西省建設(shè)用地指標(biāo)（2007 年版）陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)中，建設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)）3000，人均建筑面積（平方米/人）24，按 420 戶（1680 人）考慮，住宅建筑面積 39100 平方米，公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，總建筑面積40000 平方米，需新征建設(shè)用地面積 19638 平方米（29.457 畝）。1.7.21.7.2 建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè) 5 棟四層住宅樓，建筑面積為 80 平方米的單元房 200戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 110 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套服

12、務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，其中:商業(yè)用房400 平方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動(dòng)中心健身房 100平方米，其他配套用房 200 平方米）。1.81.8 土地資源利用土地資源利用土地既是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展必不可少的條件。根據(jù)市場(chǎng)需求分析及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照陜政辦發(fā)200825 號(hào)文件附本陜西省建設(shè)用地指標(biāo)（2007 年版）陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)中，建設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)）3000；人均建筑面積（平方米/人）24；容積率1.27；建筑密度0.53；綠地率 34%38%。本項(xiàng)

13、目征地面積 19638 平方米(29.457 畝)，總建筑面積 40000 平方米，按 420 戶設(shè)計(jì)，每戶平均按 4 人計(jì)算，人均建筑面積為 23.81平方米；容積率為 2.04；建筑系數(shù)為 53%；綠地率為 35%。因此，本項(xiàng)目在利用土地資源時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)節(jié)約土地資源的要求，本著因地制宜、經(jīng)濟(jì)適用、綜合使用的原則進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局，完全滿足合理利用土地的需要。1.91.9 投資估算與投資估算與融資方案融資方案1.9.11.9.1 投資估算投資估算經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為 4396 萬(wàn)元，其中：開發(fā)投資 3829 萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)為 199 萬(wàn)元；銷售費(fèi)用 140 萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用為 228

14、萬(wàn)元。1.9.21.9.2 融資方案融資方案根據(jù)國(guó)發(fā)（1996）35 號(hào)文國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知精神，本項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。本項(xiàng)目建設(shè)單位自有資金 1795 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 1500 萬(wàn)元，剩余資金 1101 萬(wàn)元用預(yù)售收入解決。1.1.1010 財(cái)務(wù)效益財(cái)務(wù)效益經(jīng)計(jì)算，本項(xiàng)目各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好。商品房部分總投資收益率為 41.28%。；所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為24.45%和 16.58%，均高于基準(zhǔn)收益率 12%；ic= 12%時(shí)的稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為 723 萬(wàn)元和 398 萬(wàn)元；資本金內(nèi)部收益率為 26.04%，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率

15、 12%；項(xiàng)目稅前投資回收期為 3.76 年(含 2 年建設(shè)期);在預(yù)設(shè)的 2 年還款期內(nèi)(不含 2 年建設(shè)期)，利息備付率介于8.213.0 之間，均大于 2，償債備付率為 2.53.1，均大于 1.3；資產(chǎn)負(fù)債率為 18%42%之間，小于資產(chǎn)負(fù)債率合理區(qū)間 3565 之間；銷售價(jià)格和投資是兩大敏感因素，在它們朝著不利的方向變動(dòng) 10%時(shí)，內(nèi)部收益率分別降至 16.86%和 17.95%，但仍然大于基準(zhǔn)收益率 12%，因此具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)可行。1.111.11 社會(huì)效益分析社會(huì)效益分析1、本項(xiàng)目的實(shí)施有利于促進(jìn)三原縣和諧社會(huì)的發(fā)展。2、本項(xiàng)目的建設(shè)有利于促進(jìn)三原縣經(jīng)

16、濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展。1.1.1212 研究結(jié)論研究結(jié)論本項(xiàng)目的實(shí)施，不僅符合“構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)”的需要，更是順應(yīng)人們對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)趨勢(shì)，提升三原縣的住宅品質(zhì)。項(xiàng)目的實(shí)施，對(duì)進(jìn)一步促進(jìn)三原縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展，加快三原縣城市改造步伐，改善居民生活環(huán)境，確保居住環(huán)境質(zhì)量和居民生活水平穩(wěn)步提高，推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。經(jīng)分析論證，項(xiàng)目建成后具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和顯著的社會(huì)效益，項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)條件基本具備，因此，本項(xiàng)目是必要的、可行的。經(jīng)過(guò)以上分析計(jì)算，可以得出結(jié)論，即本項(xiàng)目是可行的，建議加快實(shí)施。第二章第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性2.12.1 順應(yīng)人們對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)

17、趨勢(shì)，提升三原縣的住宅品質(zhì)順應(yīng)人們對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)趨勢(shì)，提升三原縣的住宅品質(zhì)目前三原縣的住宅開發(fā)規(guī)模偏小，不僅市場(chǎng)惡性競(jìng)爭(zhēng)和粗制濫造等問(wèn)題嚴(yán)重、后期物業(yè)管理不規(guī)范，而且商品房大部分為多層磚混結(jié)構(gòu)，布置分散、配套設(shè)施不完善，例如多數(shù)沒有集中供暖設(shè)施，缺少花園景觀及物業(yè)服務(wù)，更不用說(shuō)有什么中高檔住宅。因此，三原縣的住宅產(chǎn)業(yè)尚處于初級(jí)開發(fā)階段。當(dāng)前，三原縣圍繞作為“西咸經(jīng)濟(jì)圈”北副中心的目標(biāo)定位，緊緊抓住有利的發(fā)展機(jī)遇期，充分利用自身鄰近省會(huì)西安的區(qū)位地理優(yōu)勢(shì)，正在努力把自身建設(shè)成為西安的“衛(wèi)星城市”。隨著三原縣城建設(shè)的擴(kuò)大，居民收入的日益增長(zhǎng)，物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，“人與自然和諧發(fā)展”的居

18、住觀念正在逐漸普及和認(rèn)同，中高檔住宅正在成為人們消費(fèi)的新趨勢(shì)。據(jù)項(xiàng)目建設(shè)單位組織的一次住宅產(chǎn)品需求調(diào)研顯示：48%的人對(duì)住房面積、戶型結(jié)構(gòu)不滿意；90%的人對(duì)住房的通風(fēng)采光等不滿意；在購(gòu)房人的消費(fèi)意愿上，40%的人對(duì)三室兩廳兩衛(wèi)的需求最大，對(duì)住宅配套設(shè)施強(qiáng)調(diào)最多的是暖氣（83%）和太陽(yáng)能熱水器（59%）。因此，人們對(duì)高品質(zhì)的住宅的追求意愿是非常迫切的。目前，人們對(duì)居住條件的追求已從戶內(nèi)寬敞、舒適轉(zhuǎn)移到住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面上來(lái)，不僅要求規(guī)劃合理、質(zhì)量安全可靠、建筑容積率低、生活設(shè)施配套、綠化率要高、居住環(huán)境要好，而且還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等。因此，這類“精品住宅”

19、將有良好的市場(chǎng)消費(fèi)前景。實(shí)施本項(xiàng)目，正是順應(yīng)人們對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)趨勢(shì)，提升三原縣住宅品質(zhì)的需要。2.22.2 是適應(yīng)三原縣拉大城區(qū)主骨架，提升城市形象的需要是適應(yīng)三原縣拉大城區(qū)主骨架，提升城市形象的需要近年來(lái)，三原縣的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得較大的進(jìn)步。然而由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，一些城中村的違規(guī)亂搭亂建現(xiàn)象突出，不僅影響市容市貌，而且存在著嚴(yán)重的安全隱患；很多村子基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，上下水管網(wǎng)不健全，治安條件極差，居住環(huán)境惡劣，直接影響了城中村村（居）民生活質(zhì)量，也一度成為“雙創(chuàng)”難題；同時(shí)，農(nóng)村的教科文衛(wèi)配套設(shè)施不到位，農(nóng)村與城市的生活方式還有明顯差距。如果不迅速實(shí)施改造，城中村居民將錯(cuò)失與城市共同發(fā)展

20、的絕好機(jī)遇，不利于推動(dòng)城市價(jià)值充分兌現(xiàn)，不利于提升三原縣作為“西咸經(jīng)濟(jì)圈”北副中心的功能。據(jù)縣長(zhǎng)上官亞強(qiáng)在三原縣人大十六屆三次會(huì)議上所作的政府工作報(bào)告中介紹，今年三原縣將圍繞構(gòu)建西安“衛(wèi)星城市”的目標(biāo)定位，按照“拉大框架、改造老城、建好新區(qū)”的思路，以“雙創(chuàng)”為抓手，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)中心城區(qū)，精心實(shí)施小城鎮(zhèn)建設(shè)，進(jìn)一步完善中心城區(qū)服務(wù)功能，全面提升城鎮(zhèn)化水平。因此，實(shí)施本項(xiàng)目是響應(yīng)政府的要求，有利于適應(yīng)三原縣拉大城區(qū)主骨架的需要，增強(qiáng)城區(qū)功能和提升城市形象。第三章第三章 房地產(chǎn)需求分析房地產(chǎn)需求分析3.13.1 三原縣承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引越來(lái)越多的投資者紛至踏來(lái)三原縣承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引越來(lái)越多的投

21、資者紛至踏來(lái)近年來(lái)，隨著西咸經(jīng)濟(jì)一體化的深入推進(jìn)，三原縣作為西安都市圈的衛(wèi)星城市，發(fā)展優(yōu)勢(shì)、投資價(jià)值越來(lái)越多地受到投資者的廣泛認(rèn)同。另外三原縣擁有得天獨(dú)厚的區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)、人文等優(yōu)勢(shì)條件，發(fā)展的空間十分廣闊。而工業(yè)園區(qū)建設(shè)日益完善，食品、機(jī)械加工、醫(yī)藥制造等產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)，形成了較強(qiáng)的投資吸引力。此外，三原縣的投資成本相對(duì)較低，投資環(huán)境日益改善。這些都使得三原縣在承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移方面具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。據(jù)縣長(zhǎng)上官亞強(qiáng)在三原縣人大十六屆三次會(huì)議上所作的政府工作報(bào)告介紹，去年全縣招商引資工作取得了新的突破，新引進(jìn)招商項(xiàng)目33 個(gè)，實(shí)際到位資金 12.19 億元。園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷壯大，宏騰包裝、鑫

22、寶鋼管、西源陶瓷等一批項(xiàng)目建成投產(chǎn)；恒安紙業(yè)、娃哈哈三期等項(xiàng)目順利完成年度投資計(jì)劃；友聯(lián)鋼管、立高涂料等 9 戶企業(yè)順利入園，三大工業(yè)園累計(jì)入駐企業(yè) 66 戶，完成投資 30 億元，年上繳稅金6000 萬(wàn)元以上。此外，非公經(jīng)濟(jì)不斷壯大，新增非公企業(yè) 33 戶，非公企業(yè)產(chǎn)值達(dá)到 91 億元。今年，三原縣計(jì)劃在切實(shí)增強(qiáng)園區(qū)項(xiàng)目承載能力的同時(shí)，以大項(xiàng)目落地為突破口，大力吸引產(chǎn)業(yè)特色強(qiáng)、帶動(dòng)作用明顯的優(yōu)勢(shì)工業(yè)項(xiàng)目、重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目向園區(qū)聚集，引導(dǎo)新建項(xiàng)目和企業(yè)向園區(qū)集中，提高園區(qū)招商質(zhì)量。為抓好招商引項(xiàng)目，特別成立了由縣委、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭的“招大引強(qiáng)”工作隊(duì)，以珠三角、長(zhǎng)三角及西安等地區(qū)為重點(diǎn)，有選擇

23、和針對(duì)性地承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，力爭(zhēng)在招引國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)企業(yè)及 5 億元以上的重特大項(xiàng)目上取得實(shí)質(zhì)性突破，確保投資 5 億元的廣東聯(lián)塑項(xiàng)目順利落戶，確保全年實(shí)現(xiàn)招商引資到位資金 12 億元。精心儲(chǔ)備一批產(chǎn)業(yè)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)化、社會(huì)事業(yè)等方面的重大項(xiàng)目，積極參加各種重大招商引資推介會(huì)、洽談會(huì)，充分發(fā)揮三原籍在外人士、企業(yè)家及中介組織的作用，多渠道推進(jìn)招商引資工作。隨著招商引資力度地加大和城區(qū)生活服務(wù)設(shè)施的不斷完善，三原縣將會(huì)承接越來(lái)越多的、來(lái)自東部發(fā)達(dá)地區(qū)和省會(huì)西安的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，屆時(shí)將會(huì)有更多的企業(yè)業(yè)主、管理層、專業(yè)技術(shù)等人員在三原縣長(zhǎng)期工作和生活。因此，他們非常有必要在三原縣購(gòu)房生活，這無(wú)疑會(huì)為三原縣

24、的住宅產(chǎn)業(yè)帶來(lái)非常好的發(fā)展機(jī)遇和需求空間。3.23.2 城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)本項(xiàng)目的需求分析城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)本項(xiàng)目的需求分析由于三原縣住宅產(chǎn)業(yè)起步較晚，市場(chǎng)需求總量相對(duì)較小，所以項(xiàng)目建設(shè)單位考慮到不應(yīng)過(guò)于細(xì)分化，本項(xiàng)目客戶群體是以公務(wù)員、企事業(yè)單位職工以及在三原投資置業(yè)的人員為主。近年來(lái)，三原縣經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展很快，致力于改善民生，群眾生活質(zhì)量提高。財(cái)政保障能力不斷增強(qiáng)，確保了全縣干部職工工資按照收入分配制度改革后的新標(biāo)準(zhǔn)足額發(fā)放；確保了公務(wù)員津補(bǔ)貼及事業(yè)單位過(guò)渡性補(bǔ)貼的及時(shí)兌現(xiàn)。此外，城鄉(xiāng)居民收入增長(zhǎng)快速。據(jù)縣長(zhǎng)上官亞強(qiáng)在三原縣人大十六屆三次會(huì)議上所作的政府工作報(bào)告介紹，去

25、年全縣生產(chǎn)總值完成 66.3 億元，增長(zhǎng) 16.2%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 16.6 億元，增長(zhǎng) 25.5%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成 13537 元，增長(zhǎng) 35.9%；農(nóng)民人均純收入完成 3832 元，增長(zhǎng) 23.2%。主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)均明顯高于全省的平均水平。三原縣的縣委縣政府對(duì)未來(lái)發(fā)展充滿了信心和把握，對(duì) 2009 年全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo)規(guī)劃如下：生產(chǎn)總值完成 75.9 億元，增長(zhǎng) 14.5%，力爭(zhēng)達(dá)到 15%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入完成 15568 元，增長(zhǎng) 15%；農(nóng)民人均純收入完成 4388 元，增長(zhǎng) 14.5%。隨著城鄉(xiāng)居民收入的快速增長(zhǎng)，人們對(duì)改善住房條件有了更加堅(jiān)實(shí)

26、的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，再考慮到三原縣的土地和住宅成本相對(duì)較低，居民的經(jīng)濟(jì)承受力相對(duì)較好，這為實(shí)施本項(xiàng)目提供了更加切實(shí)可行的發(fā)展空間。3.33.3 營(yíng)銷策略營(yíng)銷策略當(dāng)今的消費(fèi)者買房，不僅僅是為了解決“居住”問(wèn)題，同時(shí)是追求一種精神的享受和自我個(gè)性的表現(xiàn)。因此作為營(yíng)銷的重要手段就是給房子賦予一種理念，給房子增加一種附加值，只有這樣，項(xiàng)目才能占領(lǐng)市場(chǎng)。3.3.13.3.1 價(jià)格策略價(jià)格策略在房地產(chǎn)營(yíng)銷中，價(jià)格策略是與產(chǎn)品、市場(chǎng)、銷售、形象、宣傳推廣互動(dòng)的策略，需要依階段性營(yíng)銷目標(biāo)不同而調(diào)整。好的開端往往也意味著成功的一半，因此，在樓盤價(jià)格策略中，開盤定價(jià)是最為關(guān)鍵的一步。本項(xiàng)目采用“低開高走”的價(jià)格策略。采用

27、該策略有以下優(yōu)勢(shì)：1、低價(jià)開盤，發(fā)展商可根據(jù)市場(chǎng)反映靈活操控價(jià)格，掌握主動(dòng)權(quán)。2、資金回籠迅速，有利于項(xiàng)目后期建設(shè)。3、迎合了消費(fèi)者買漲不買跌的心理。根據(jù)不同的開發(fā)時(shí)期，制定不同的價(jià)格策略，大致分為銷售初期、項(xiàng)目強(qiáng)銷期、銷售持續(xù)期、銷售結(jié)案期。具體實(shí)施策略如下：銷售初期：在這一時(shí)期內(nèi)，小區(qū)形象尚無(wú)法充分展示，周邊的服務(wù)業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)還有待進(jìn)一步地完善，廣大購(gòu)房者尚處于觀望的態(tài)度，所以首期采低價(jià)銷售策略。措施如下：1、以低于市場(chǎng)均價(jià)的價(jià)格出售，吸引廣大購(gòu)房者；2、對(duì)一定數(shù)量的最先期購(gòu)房者采用成本價(jià)出售；3、財(cái)購(gòu)房者采用簽名活動(dòng)、買房送物活動(dòng)；4、保證購(gòu)房者不滿意可退房。3.3.23.3.2 促

28、銷策略促銷策略好的營(yíng)銷離不開好的促銷策略，針對(duì)本項(xiàng)目自己的特色和主題概念，在整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期間，運(yùn)用廣告、人員推銷、營(yíng)業(yè)推廣、公共關(guān)系、現(xiàn)場(chǎng)售樓等促銷策略來(lái)打開市場(chǎng)，做好銷售。廣告：在廣告促銷中，為了更好的贏得消費(fèi)者的信任，突出小區(qū)的主題概念，廣告內(nèi)容應(yīng)以反映小區(qū)特色的廣告詞為主。銷售準(zhǔn)備期與初銷期：在這個(gè)階段，工程施工剛剛開始，銷售工作只是處于準(zhǔn)備階段，由于項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)還沒有具備展開的條件，因而宣傳形式一般應(yīng)選擇傳播面較大的媒體，如報(bào)紙、廣播、電視等等。廣告應(yīng)著重賣點(diǎn)的宣傳，攫取人們的眼球，激發(fā)消費(fèi)者的好奇心理，達(dá)到讓消費(fèi)者認(rèn)同該項(xiàng)目的主題理念，愿意等待該樓盤推出的效果。項(xiàng)目強(qiáng)銷期：這時(shí)的項(xiàng)目宣傳

29、應(yīng)以鮮明的形象、強(qiáng)烈的廣告功勢(shì)撼動(dòng)市場(chǎng)，以廣告為先導(dǎo)，吸引客戶的到來(lái)。這一階段的廣告意圖是全面突出顯示項(xiàng)目自身自然、環(huán)保、時(shí)尚優(yōu)勢(shì)，使客戶對(duì)項(xiàng)目加深了解并產(chǎn)生依賴。銷售持續(xù)期：由于有前期的宣傳廣告做鋪墊，這期間的廣告宣傳主要在于激發(fā)消費(fèi)者的搶購(gòu)心理，內(nèi)容上可以感謝消費(fèi)者支持、項(xiàng)目正在熱銷、銷售面積只剩多少等。銷售結(jié)案期：房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售快結(jié)束時(shí)，較好的戶型和樓層基本都已售完，所余房屋不多，但大多是不太好銷售的盤尾房。因此這一階段的廣告重點(diǎn)也是優(yōu)惠促銷樓盤為主，廣告創(chuàng)意也無(wú)須太多變化，頻率大大減弱，直到停止宣傳。3.3.33.3.3 人員促銷人員促銷選取有經(jīng)驗(yàn)有能力的促銷人員，措施如下：在銷售前期

30、，做好促銷人員的培訓(xùn)工作，掌握一定的促銷手段；在銷售期間，做到重點(diǎn)回訪，促售人員要加強(qiáng)與重點(diǎn)客戶的回訪。3.3.43.3.4 銷售促進(jìn)銷售促進(jìn)價(jià)格折扣和變相折扣：對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，價(jià)格還是他們最關(guān)心的因素，這種折扣可以使房?jī)r(jià)降低，提高購(gòu)買欲望。現(xiàn)場(chǎng)售樓：在開盤時(shí)，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)售樓活動(dòng)，邀請(qǐng)各界知名人士到場(chǎng)指導(dǎo)參觀，提高項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度。3.3.53.3.5 公共關(guān)系公共關(guān)系借助公共傳播媒體，由有關(guān)新聞單位或社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行宣傳，引起公眾的高度依賴和注意，消除公眾的戒備心理。3.3.63.3.6 調(diào)研活動(dòng)調(diào)研活動(dòng)可以通過(guò)民意調(diào)查等多種方式來(lái)收集信息，了解消費(fèi)者對(duì)公司，對(duì)該項(xiàng)目的價(jià)格、質(zhì)量、功能、房型等諸方

31、面的意見或建議，并及時(shí)將改進(jìn)后的情況告辭消費(fèi)者，以跟蹤消費(fèi)者的需求趨勢(shì)，盡力滿足消費(fèi)者的要3.3.73.3.7 準(zhǔn)備策略準(zhǔn)備策略樣板房的準(zhǔn)備：在銷售實(shí)施中，樣板房的示范作用不能低估，它更能刺激客戶對(duì)自己所購(gòu)買房屋的“歸屬感”和“迫切感”，能夠從視覺上、感官上使客戶直接認(rèn)識(shí)到興隆花園小區(qū)的品質(zhì)，有很強(qiáng)的“助消”作用。因此建議本項(xiàng)目在建設(shè)中加快樣板房的施工進(jìn)度，并且在裝修上考慮到客戶的品位和喜好。樣板房應(yīng)該保證每種戶型一套。銷售部的建設(shè)：規(guī)模不應(yīng)小于 500 平方米，以提高人氣；建筑設(shè)計(jì)上體現(xiàn)藝術(shù)性，強(qiáng)調(diào)品位和格調(diào)；全智能化配置；注意細(xì)節(jié)的布置，如鮮花的擺放、接待桌椅的擺設(shè)等；現(xiàn)場(chǎng)包裝調(diào)整：根據(jù)本

32、小區(qū)的主題特色，包裝項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，以具有強(qiáng)烈視覺沖擊力的包裝，給客戶強(qiáng)烈的震撼感，一步入商住宅小區(qū)，就讓客戶從視覺、感覺上認(rèn)為，他已經(jīng)置身于自然田園之中。所以說(shuō)好的賣場(chǎng)環(huán)境能夠強(qiáng)烈刺激和感染看樓客戶，具有較強(qiáng)的銷售力。建議現(xiàn)場(chǎng)做以下內(nèi)容：銷售部指示牌，看樓通道設(shè)計(jì)，各類管理、服務(wù)、銷售人員服裝，標(biāo)志性的景觀等。第四章第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容4.14.1 建設(shè)建設(shè)規(guī)模規(guī)模根據(jù)市場(chǎng)需求分析及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照陜政辦發(fā)200825 號(hào)文件附本陜西省建設(shè)用地指標(biāo)（2007 年版）陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)中，建設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)）3000，人均建筑面積（平方米/人）2

33、4，按 420 戶（1680 人）考慮，住宅建筑面積 39100 平方米，公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，總建筑面積40000 平方米，需新征建設(shè)用地面積 19638 平方米（29.457 畝）。4.24.2 建設(shè)內(nèi)容建設(shè)內(nèi)容本項(xiàng)目建設(shè) 5 棟四層住宅樓，建筑面積為 80 平方米的單元房 200戶；建筑面積為 90 平方米的單元房 110 戶；建筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，其中:商業(yè)用房400 平方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200 平方米，活動(dòng)中心健身房 100平

34、方米，其他配套用房 200 平方米）。4.34.3 功能設(shè)置功能設(shè)置本項(xiàng)目是以居住為主兼容購(gòu)物休閑為一體的居民住宅小區(qū)。功能設(shè)置以創(chuàng)造一個(gè)方便、完善、和諧的生活居住環(huán)境為主導(dǎo)思想。建筑風(fēng)格本著“求實(shí)創(chuàng)新”原則，單體建筑采取以多層為主進(jìn)行合理組合，力求簡(jiǎn)潔大方、新穎，外觀造型具有超前意識(shí)?？傮w布局在滿足城市規(guī)劃的前提下，更著重于整體環(huán)境效果，合理進(jìn)行功能劃分，進(jìn)行小區(qū)的道路及景點(diǎn)綠化設(shè)計(jì)，力求建設(shè)成一個(gè)舒適安逸的整體環(huán)境。小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)有商業(yè)用房、活動(dòng)用房，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車場(chǎng)等，以滿足小區(qū)的服務(wù)功能需求。第五章第五章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件5.15.1 建設(shè)地址建設(shè)地

35、址本項(xiàng)目建設(shè)地址位于咸陽(yáng)市三原縣渠岸鄉(xiāng)興隆村，場(chǎng)地北、東面臨興隆村耕地，西臨黃河加油站，南臨規(guī)劃路。地勢(shì)平坦，周圍環(huán)境狀況良好。5.25.2 建設(shè)條件建設(shè)條件5.2.15.2.1 自然環(huán)境條件自然環(huán)境條件1、地質(zhì)條件三原縣地處關(guān)中平原中部，地勢(shì)北高南低，以四十里原坡為界，北部為黃土臺(tái)原區(qū)，南部為涇渭沖積平原區(qū)。2、氣象條件本項(xiàng)目地處暖溫帶半濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季冷暖分明，主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)。年平均氣溫 9.4極端最高氣溫 37極端最低氣溫 -16.8最大積雪厚度 18cm最大凍土深度 30-40cm年均降雨量 613.9mm年均蒸發(fā)量 837.1mm年無(wú)霜期 182 天年日照時(shí)數(shù) 2350h5.2.2

36、5.2.2 外部配套條件外部配套條件1 1、交通、交通三原交通便利，城市發(fā)達(dá)。咸銅鐵路橫穿東西，西銅一級(jí)公路和西韓，咸宋公路縱貫?zāi)媳?，地方道路四通八達(dá)，咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)專用線和三原直接相聯(lián)，距離 32 公里。城區(qū)建設(shè)日新月異，“四縱三橫”主干道路網(wǎng)已經(jīng)形成。2 2、其他配套條件、其他配套條件1 1、給、排水、給、排水目前三原縣的自來(lái)水供水總供給能力基本能夠滿足需要。排水采用雨、污分流制。2 2、電力、電力該區(qū)域用電由城市 10kv 高壓電源公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10mva的電源開閉所。3 3、天然氣、天然氣氣源為三原天然氣中壓管網(wǎng)提供的天然氣，由天然氣次干管引入，支管采用枝狀布置，配套管網(wǎng)齊備，

37、方便用戶接入?？蓾M足本項(xiàng)目用氣需要。4 4、通信、通信中國(guó)電信、中國(guó)聯(lián)通、中國(guó)移動(dòng)等通訊服務(wù)商已將電纜接至城區(qū)各處。通信網(wǎng)絡(luò)信號(hào)已實(shí)現(xiàn)全區(qū)覆蓋，通話質(zhì)量清晰。電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商已將光纜接至縣內(nèi)。第六章第六章 建設(shè)方案建設(shè)方案6.16.1 設(shè)計(jì)原則設(shè)計(jì)原則以三原縣城市總體規(guī)劃為設(shè)計(jì)依據(jù)，改善城市居民的居住條件和美化三原城市環(huán)境為設(shè)計(jì)主題。總體設(shè)計(jì)應(yīng)具有超前意識(shí)，高起點(diǎn)、新理念、高標(biāo)準(zhǔn)，既體現(xiàn)歷史文化傳統(tǒng)、當(dāng)?shù)氐淖匀慌c人文景觀特色，又要反映現(xiàn)代城市風(fēng)貌，因地制宜、科學(xué)規(guī)劃，合理布局。功能設(shè)置上則應(yīng)以科學(xué)的發(fā)展觀為指導(dǎo)，充分體現(xiàn)以人為本的思想理念，最大限度的創(chuàng)造一個(gè)生活方便、居住安逸、環(huán)境優(yōu)雅、功能

38、齊全的居民住宅小區(qū)。設(shè)計(jì)理念：以“現(xiàn)代化、智能化、園林化、生態(tài)化”為設(shè)計(jì)原則，體現(xiàn)現(xiàn)代住宅區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)。（1）以綠色作鋪墊，道路作構(gòu)架鋪敘全區(qū)的空間秩序。（2）結(jié)合基地現(xiàn)狀和周邊情況，做足綠色住宅區(qū)環(huán)境的文章，融入三原城市開發(fā)的時(shí)代節(jié)奏，使之成為地域標(biāo)志性地標(biāo)景觀。（3）“綠化翠綠珠璉，位于林中，城中的小鎮(zhèn)”是本設(shè)計(jì)的構(gòu)思點(diǎn)，在規(guī)劃的各個(gè)系統(tǒng)層面上重點(diǎn)刻畫這一生動(dòng)的結(jié)構(gòu)構(gòu)思，展示自由舒展的空間形態(tài)，張馳得宜的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和優(yōu)美宜人的居住環(huán)境，表達(dá)了對(duì)完美居住理想的憧憬。（4）“四新”技術(shù)的集成應(yīng)用，提高住宅設(shè)計(jì)的科技含量，全面提升住宅整體性能。設(shè)計(jì)特點(diǎn)：注重空間環(huán)境、視覺環(huán)境和地形地貌的配合，努力

39、創(chuàng)造人與人、人與自然交融的場(chǎng)景，充分體現(xiàn)人和自然和揩共存的可持續(xù)發(fā)展的設(shè)想。整個(gè)小區(qū)總體空間形態(tài)規(guī)劃上，因地制宜，外緊內(nèi)松，以圍合式組團(tuán)為基本模塊構(gòu)造園內(nèi)的空間形態(tài)。圍合式的組團(tuán)，使居住者充分享受到社區(qū)大部廣闊空間的同時(shí)，寓休閑、娛樂、健身、賞景為一體，既保證了住房的獨(dú)立性和私密性，又增強(qiáng)了彼此的鄰里和安全感，造就多姿多彩的具有文化內(nèi)涵的人居環(huán)境。道路系統(tǒng)的骨架順應(yīng)地形，有曲有直，干道環(huán)小區(qū)構(gòu)架輔設(shè)貫徹各組團(tuán)，交通簡(jiǎn)潔通暢。重點(diǎn)處理各道路交匯節(jié)點(diǎn)，融入交往和景觀標(biāo)志功能。6.26.2 總體布局總體布局按照陜政辦發(fā)200825 號(hào)文件附本陜西省建設(shè)用地指標(biāo)（2007 年版）陜西省居住建筑建設(shè)用地

40、指標(biāo)，本著合理利用土地資源的原則，本項(xiàng)目用地面積 19638 平方米（29.457 畝）。根據(jù)三原縣地理文化背景，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)外城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以綠化，花卉景觀的概念順應(yīng)當(dāng)今人文生活環(huán)境主題。即具備完整協(xié)調(diào)的環(huán)境因素，住宅，街道，花園之間又有親切和諧的氣氛和自成一體的配套服務(wù)設(shè)施。居住區(qū)的出入口設(shè)在南面規(guī)劃路上，便于人流集散。x 花園住宅小區(qū)項(xiàng)目為多層建筑形式，層數(shù)為四層，為方便小區(qū)居民生活，小區(qū)內(nèi)部設(shè)施完善，設(shè)有活動(dòng)中心，衛(wèi)生所，物業(yè)管理，停車場(chǎng)等。在設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)小區(qū)的人性化，多樣性，溫馨人文，融通地理，從而將其規(guī)劃成有機(jī)整體的組團(tuán)，便于長(zhǎng)期的居住和管理等。區(qū)內(nèi)主干環(huán)道，主要做為區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車道和

41、消防通道，主干道 12m寬，次干道分別為 3.5m-9m 寬，防火間距與宅前，宅間小道均滿足消防規(guī)范要求。綠化分為公共綠化區(qū)域，組團(tuán)綠化區(qū)域。著力創(chuàng)造出良好的環(huán)境空間，可謂戶戶開窗見景，處處林蔭小徑。小區(qū)內(nèi)地面停車以分散式停車為主。小區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)設(shè)施完備，符合居住、生活的各種需要。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：總用地面積： 19638 平方米（29.457 畝）總建筑面積： 40000 平方米 容積率： 2.04 建筑密度 53%綠化系數(shù)： 35%6.36.3 建筑建筑工程工程6.3.16.3.1 建筑建筑本項(xiàng)目住宅總建筑面積 40000 平方米，總戶數(shù) 420 戶，其中：建筑面積為 80 平方米的單元房 20

42、0 戶；建筑面積為 90 平方米的單元房110 戶；筑面積為 120 平方米的單元房 110 戶；公建及配套服務(wù)設(shè)施用房 900 平方米，其中:商業(yè)用房 400 平方米（包括：社區(qū)衛(wèi)生所、超市、快餐店、銀行、電信等）；公建用房 500 平方米（物業(yè)管理辦公 200平方米，活動(dòng)中心健身房 100 平方米，其他配套用房 200 平方米）。住宅建筑面積 39100 平方米，5 棟四層磚混結(jié)構(gòu)，層高 2.8m。住宅樓室內(nèi)為毛墻、毛地交房，只是留有所有接口，避免鑿墻，水、電、暖、氣、通信等設(shè)施齊全，達(dá)到居住條件。建筑外墻面磚飾面，陽(yáng)臺(tái)用塑鋼封閉。商業(yè)用房建筑面積 400 平方米，單層磚混結(jié)構(gòu)，層高 3.

43、2m，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。室內(nèi)鋪石質(zhì)地磚，內(nèi)墻刷乳膠漆涂料。公建用房建筑面積 500 平方米，兩層磚混結(jié)構(gòu)，層高 3.2m，基礎(chǔ)為鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，墻體為空心磚，室外貼瓷磚。室內(nèi)鋪石質(zhì)地磚，內(nèi)墻刷乳膠漆涂料。戶型設(shè)計(jì)原則：住宅戶型設(shè)計(jì)堅(jiān)持多樣化與標(biāo)準(zhǔn)化相結(jié)合的原則，既有利于住宅的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，又能充分適應(yīng)市場(chǎng)的多樣性，為不同需求和不同經(jīng)濟(jì)能力的住宅用戶提供相應(yīng)的住宅戶型。戶型的內(nèi)部設(shè)計(jì)以布局合理、功能分區(qū)明確為基本原則，強(qiáng)調(diào)動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū)；強(qiáng)調(diào)室內(nèi)空間的采光與通風(fēng)的質(zhì)量，從而有效地提高住宅的居住質(zhì)量。建筑造型：小區(qū)建筑形體設(shè)計(jì)突出表現(xiàn)三原傳統(tǒng)建筑文化和人文特

44、征，屋頂采用青灰色瓦屋面及高低錯(cuò)落的坡屋面和屋頂花園平臺(tái)，使建筑群體格調(diào)典雅別致，富于居住建筑的人情味，讓居民體會(huì)到歷史文脈的傳承滲透和親切和諧的居住氣氛，使具有現(xiàn)代功能的住宅建筑群與古樸典雅的城市文化融為一體。建筑細(xì)部處理通過(guò)陽(yáng)臺(tái)、容楣、線角、入口的精心設(shè)計(jì)和傳統(tǒng)建筑符號(hào)的運(yùn)用以及屋頂和外表色彩的合理運(yùn)用，使建筑形象既莊重典雅又親切宜人。6.3.26.3.2 結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)1、設(shè)計(jì)依據(jù)建筑抗震設(shè)防分類標(biāo)準(zhǔn) gb 50223-95建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 gb 50011-2001建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 gb50009-2001混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50010-2002建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 gb50007-20

45、02濕陷性黃土地區(qū)建筑規(guī)范 gb50025-2004建筑地基處理技術(shù)規(guī)范 jgj79-20022、結(jié)構(gòu)型式各層住宅采用磚混結(jié)構(gòu)；抗震設(shè)防烈度：7 度。基礎(chǔ)型式：暫按鋼筋砼條形基礎(chǔ)考慮，待進(jìn)行工程地質(zhì)勘察后，再進(jìn)行調(diào)整。樓（屋）面板：住宅的衛(wèi)生間，廚房，陽(yáng)臺(tái)及框架結(jié)構(gòu)的所有樓（屋）面為現(xiàn)澆混凝土板，住宅的會(huì)客廳（開間不大于 4.2m）、 臥室為多孔板 。墻體材料，采用節(jié)能新材料。6.3.36.3.3 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)本項(xiàng)目建設(shè)主要以經(jīng)濟(jì)型為主，80 平方米戶型占到總戶數(shù)的 47.6%，戶型為二室一廳。90 平方米戶型占到總戶數(shù)的 26.2%，戶型為二室二廳。120 平方米戶型占到總戶數(shù)的 26.

46、2%，120 平方米戶型為三室二廳一衛(wèi)。戶型設(shè)計(jì)中套內(nèi)分區(qū)：(1)面積適當(dāng)?shù)膹d，滿足會(huì)客、團(tuán)聚、通風(fēng)和視野；(2)廳內(nèi)不要有太多的門，以方便安家具；(3)廚房最好靠近門口，以利購(gòu)買蔬菜和扔垃圾，避免污染；(4)廚房與餐廳最好是近鄰，以便端上與撤除餐具；(5)衛(wèi)生間與臥室要相鄰，夜間使用、老人使用均不會(huì)發(fā)生麻煩。結(jié)合起來(lái)，“動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、公私分區(qū)”應(yīng)是基本原則。裝修標(biāo)準(zhǔn)：室內(nèi)為混凝土地面、墻面頂棚抹灰噴刷大白粉，以便用戶根據(jù)自己愛好進(jìn)行精裝修。廚房、衛(wèi)生間墻面瓷磚到頂，地面為防滑地磚，外裝修為涂料墻面。設(shè)備配置：廚房預(yù)留排油煙機(jī)和燃?xì)鉄崴魑恢茫A(yù)留洗衣機(jī)位置以及上、下水管，每戶電表、水表

47、、煤氣表、電話插座、有線電視插座到位，陽(yáng)臺(tái)采用鋁合金窗封閉；燈具為普通燈具。小區(qū)公建部分，大門、圍墻采用鐵藝工藝制作，小區(qū)四周設(shè)有智能監(jiān)控系統(tǒng)，設(shè)立防火、防盜緊急事務(wù)信息反饋系統(tǒng)，快速處理系統(tǒng)。為了適應(yīng)節(jié)約型社會(huì)的要求，適應(yīng)節(jié)能降耗環(huán)保和住戶低成本使用的功能，在每幢樓樓頂設(shè)有專用于太陽(yáng)能熱水使用的管道和固定裝置。并且經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)合理確定樓房的朝向以及外墻保溫措施，窗戶采用落地窗，雙玻真空玻璃。6.46.4 公用設(shè)施公用設(shè)施6.4.16.4.1 給、排水給、排水1 1、設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)依據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)資料；室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范（gbj50013-2006）；室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（gb50014-

48、2006）；全國(guó)民用建筑工程設(shè)計(jì)技術(shù)措施給水排水（2003 年版）。2 2、給水系統(tǒng)、給水系統(tǒng)本工程水源接市政給水管網(wǎng)，水質(zhì)符合生活飲用標(biāo)準(zhǔn)。日生活用水量為 200 噸/日，從市政管網(wǎng)引一條 dn100 供水管供本小區(qū)用水。采用外網(wǎng)直供的供水方式。3 3、排水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)（1）排水量為 160 噸/日。（2）室內(nèi)生活污水采用生活污、廢水合流制。（3）室外排水系統(tǒng)采用雨污分流制，生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)。（4）屋面雨水均采用內(nèi)排水系統(tǒng)，屋面雨水經(jīng)雨水管道排至室外散水。室外雨水采用雨水口進(jìn)行收集排入城市污水管網(wǎng)，設(shè)計(jì)重現(xiàn)期p=3 年。4 4、管材、管材(1）室外給水管采用孔網(wǎng)鋼帶復(fù)

49、合管，電熱熔接頭連接。(2）室內(nèi)給水管采用鋼塑復(fù)合管，接口按廠家要求；消火栓管道，自噴管道采用熱鍍鋅鋼管，絲接或卡箍式連接。(3）室外雨，污水管道采用高密度聚乙烯纏繞結(jié)構(gòu)壁排水管。(4）室內(nèi)污水管道采用空壁隔音螺旋排水塑料管，粘接。6.4.26.4.2 電氣電氣1 1、設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)依據(jù)民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范 （jgj/t16-92）；建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50057-94）；低壓供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 （gb50054-95）；建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) （gb50034-2004）。2 2、電力、電力用電由城市 10kv 埋地公網(wǎng)電纜供電，周邊設(shè)有 10mva 的電源開閉所。由縣城電引一路 10kv

50、高壓電源至小區(qū)開閉所。設(shè) 10kv 變電所一座。供小區(qū)住宅和小區(qū)的道路照明使用，本項(xiàng)目用電負(fù)荷指標(biāo)估算按70w/m2，需用系數(shù) 0.8，負(fù)荷容量為 2240kva。需配置 1000kva 和1250kva 各一臺(tái)。按照住宅設(shè)計(jì)規(guī)范gb50096-1999 要求。每套住宅進(jìn)戶線截面不應(yīng)小于 10mm2，分支線不小于 2.5mm2，單元住戶大于 10kw/戶（含10kw/戶）按三相配電。6kw/戶，8kw/戶的按單相配電。所有插座回路均配有漏電保護(hù)裝置。夜景照明滿足小區(qū)道路照度的要求。沿小區(qū)道路兩側(cè)相對(duì)稱布燈，采用低桿 6m 路燈照明，每盞路燈功率 200w，間距 30m 左右，根據(jù)詳細(xì)的照度計(jì)算

51、，以滿足顯色性，眩光，照度分面的綜合指標(biāo)，并在廣場(chǎng)，綠化帶根據(jù)實(shí)景配置景觀照明，使得照明效果有重點(diǎn)，分層次，盡可能的節(jié)約電能，合理的配置燈具，參照（gie）推薦的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到基本的功能要求，（主線照度 25lx，廣場(chǎng) 30lx，總均勻度 0.4，眩光控制指標(biāo) g5），其它景觀照明在節(jié)假日部分亮化，重大節(jié)日全部亮化。3 3、弱電、弱電電話，有線電視，網(wǎng)絡(luò)，安全防范系統(tǒng)等，盡可能實(shí)現(xiàn)小區(qū)智能化，在先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、控制技術(shù)和 ic 卡技術(shù)基礎(chǔ)上，采用系統(tǒng)集成的方法，建立一個(gè)溝通小區(qū)內(nèi)部與外部社會(huì)的多媒體綜合信交互系統(tǒng)。6.4.36.4.3 暖通暖通1 1、設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)依據(jù)采暖通風(fēng)與空調(diào)設(shè)計(jì)

52、規(guī)范（gb50019-2003）；民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)陜西省實(shí)施細(xì)節(jié)陜 dbj24-8-97；公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)gb50189-2005；民用建筑防排煙技術(shù)規(guī)程。2 2、采暖、通風(fēng)、采暖、通風(fēng)本項(xiàng)目采暖設(shè) 2 臺(tái) 5t/h 燃?xì)忮仩t供暖（含洗浴熱水），熱源為天然氣，廠區(qū)熱力管網(wǎng)采用地溝敷設(shè)，散熱器采用鑄鐵柱式散熱器。散熱器采用暖氣片。住宅采用戶內(nèi)雙管分戶熱計(jì)量采暖系統(tǒng)，每戶入口設(shè)熱計(jì)量裝置，戶內(nèi)埋地管道采用交聯(lián)鋁塑管，其余管道采用鍍鋅鋼管。公建及商業(yè)部分采用垂直單管上供下回順流式采暖系統(tǒng)，采暖管道采用焊接鋼管。室外熱力系統(tǒng)管網(wǎng)采用直埋敷設(shè)，熱力管道采用無(wú)縫鋼管，保溫層為聚氨脂塑料。居民根據(jù)需

53、要室內(nèi)采用空調(diào)和風(fēng)扇進(jìn)行通風(fēng)。6.4.46.4.4 安防系統(tǒng)安防系統(tǒng)本建筑安防系統(tǒng)由報(bào)警和電視監(jiān)控系統(tǒng)組成，電視監(jiān)控系統(tǒng)主要設(shè)置在門廳出入口、小區(qū)主要路口。6.4.56.4.5 消防消防 依據(jù)現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，消防設(shè)計(jì)為 小區(qū)內(nèi)沿道路每間隔120 米設(shè)地上式消火栓。消防用水采用與生產(chǎn)生活用水合一制，消防用水量 15l/s。室外消防給水采用低壓給水系統(tǒng)，管道壓力0.1mpa，管網(wǎng)為環(huán)狀布置。小區(qū)內(nèi)火災(zāi)次數(shù)按一次考慮，在小區(qū)內(nèi)設(shè)一座消防水池貯存火災(zāi)延續(xù)時(shí)間內(nèi)的室內(nèi)外消防總用水量。建筑物室內(nèi)消防按照不同建筑類別，采用消火栓、固定滅火器消防，設(shè)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、應(yīng)急照明和疏散照明等系

54、統(tǒng)。建筑平面布置應(yīng)符合防火規(guī)范要求，合理劃分防火區(qū)。平面和豎向應(yīng)設(shè)置疏散通道和疏散出口，設(shè)置消防安全通道。商業(yè)及公建用房樓層均設(shè)消防栓箱，并配置干粉滅火器。消防設(shè)備的線路采用耐火型電纜，雙回路供電末端可自動(dòng)切換。嚴(yán)格執(zhí)行消防管理制度，并定期檢查消防措施的落實(shí)和消防設(shè)施的維護(hù)情況。第七章第七章環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)7.17.1 項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況x 花園住宅小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地位于三原縣東三路南段東側(cè)。擬建場(chǎng)地地勢(shì)基本平坦，地形大體呈矩形。周邊除西面臨汽車修配廠外，其余三面均為農(nóng)田。該區(qū)域環(huán)境舒適，無(wú)大的污染源，適宜居住。7.27.2 主要污染源主要污染源本項(xiàng)目住宅建設(shè)項(xiàng)目。環(huán)境保護(hù)方面的主

55、要污染源為固體廢棄物、廢氣、廢水和噪音。固體廢棄物主要為項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的建筑廢棄物、建筑工人生活廢棄物以及項(xiàng)目完成后居民裝修的建筑廢棄物和平時(shí)生活廢棄物；廢氣主要是居民居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣；廢水主要是施工過(guò)程沖洗車輛產(chǎn)生的廢水、建筑工人生活廢水以及項(xiàng)目完成后居民生活廢水；建筑施工時(shí)施工機(jī)械產(chǎn)生的噪音。7.37.3 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) 大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn) (gb16297 一 1996) 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) (gb3095-1996) 污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn) (gb8978-1996)社會(huì)生活噪音排放標(biāo)準(zhǔn) (gb22337-2008)建筑施工場(chǎng)界噪音限值 (gb12523-

56、1990)7.47.4 環(huán)境保護(hù)措施環(huán)境保護(hù)措施1 1、廢棄物、廢棄物建筑廢棄物按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定由施工單位定點(diǎn)排放，生活垃圾送社區(qū)環(huán)保部門統(tǒng)一堆放，由社會(huì)環(huán)保部門統(tǒng)一送市垃圾處理場(chǎng)填埋。 2 2、廢水、廢水生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政管網(wǎng)。3 3、廢氣、廢氣針對(duì)居民裝修房屋油漆、涂料產(chǎn)生的廢氣，建議居民選用環(huán)保型油漆和涂料。粉刷過(guò)程中保持房間通風(fēng)。4 4、噪音、噪音建筑物選用隔音建材，增設(shè)隔音門窗等措施，降低噪聲。7.57.5 項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程對(duì)環(huán)境的影響及相應(yīng)措施項(xiàng)目施工建設(shè)過(guò)程對(duì)環(huán)境的影響及相應(yīng)措施1 1、揚(yáng)塵、揚(yáng)塵項(xiàng)目在工程施工過(guò)程中產(chǎn)生揚(yáng)塵，施工揚(yáng)塵將使附近的建筑物、植物等蒙上厚厚的塵

57、土，對(duì)周圍環(huán)境帶來(lái)一些影響。在施工中對(duì)棄土進(jìn)行覆蓋或在表面灑水，防止揚(yáng)塵。2 2、噪聲、噪聲施工期間的噪聲主要來(lái)自運(yùn)輸車輛喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌聲等造成施工的噪聲。盡量采用低噪聲機(jī)械，同時(shí)應(yīng)盡量避免在夜間施工，也可在工地周圍設(shè)立臨時(shí)的聲障之類的裝置，以保證臨近居民的環(huán)境質(zhì)量。3 3、生活垃圾、生活垃圾工程施工時(shí)，施工人員臨時(shí)住宿地的生活廢棄物。及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)的生活廢棄物，對(duì)施工人員加強(qiáng)教育，不隨意亂丟廢棄物，保證工人工作、生活環(huán)境的衛(wèi)生質(zhì)量。4 4、棄土及建筑廢棄物、棄土及建筑廢棄物施工期間將產(chǎn)生一些棄土和建筑廢棄物。制定棄土處置及建筑廢棄物運(yùn)輸計(jì)劃，工程承包者應(yīng)按照棄土及建筑廢棄物處

58、理計(jì)劃，及時(shí)處理或運(yùn)走棄土和一些建筑廢棄物。第八章第八章 資源節(jié)約資源節(jié)約國(guó)家“十一五”規(guī)劃綱要提出，落實(shí)節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境基本國(guó)策，建設(shè)低投入、高產(chǎn)出，低消耗、少排放，能循環(huán)、可持續(xù)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系和資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)。同時(shí)，依據(jù)陜西省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十七次會(huì)議通過(guò)的陜西省節(jié)約能源條例和陜西省建筑節(jié)能條例，本項(xiàng)目的節(jié)能降耗工作主要著力于節(jié)約土地、建筑節(jié)能、日常節(jié)水、節(jié)電等方面。8.18.1 設(shè)計(jì)依據(jù)設(shè)計(jì)依據(jù)1、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法2、中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法3、中華人民共和國(guó)建筑法4、公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) gb50189-2005 5、建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) gb5003

59、4-2004 6、采暖通風(fēng)和空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范 gbj19-20037、陜政辦發(fā)200586 號(hào)陜西省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)墻體材料革新和推廣節(jié)能建筑的實(shí)施意見8、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)陜西省實(shí)施細(xì)則（陜 dbj 24-8-97）8.28.2 節(jié)地節(jié)地土地既是人類賴以生存的物質(zhì)基礎(chǔ)，也是社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展必不可少的條件。根據(jù)市場(chǎng)需求分析及項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照陜政辦發(fā)200825 號(hào)文件附本陜西省建設(shè)用地指標(biāo)（2007 年版）陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)中，建設(shè)規(guī)模或類型（人數(shù)）3000；人均建筑面積（平方米/人）24；容積率1.27；建筑密度0.53；綠地率 34%38%。本項(xiàng)目征地面

60、積 19638 平方米(29.457 畝)，總建筑面積 40000 平方米，按 420 戶設(shè)計(jì)，每戶平均按 4 人計(jì)算，人均建筑面積為 23.81平方米；容積率為 2.04；建筑系數(shù)為 53%；綠地率為 35%。因此，本項(xiàng)目在利用土地資源時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)節(jié)約土地資源的要求，本著因地制宜、經(jīng)濟(jì)適用、綜合使用的原則進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局，完全滿足合理利用土地的需要。8.38.3 節(jié)能節(jié)能針對(duì)目前中國(guó)建筑高能耗、低能效的問(wèn)題，建設(shè)部提出了“十一五”期間建筑節(jié)能工作的重點(diǎn)工作領(lǐng)域。新建建筑全面執(zhí)行節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。建筑節(jié)能應(yīng)參照民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)陜西省實(shí)施細(xì)則、陜西省人民政府辦公廳