旅游地產(chǎn)-大連南溝溫泉度假村項(xiàng)目前期規(guī)劃-33頁

1、精品資料推薦大連三寰集團(tuán)南溝溫泉度假村前期規(guī)劃一、項(xiàng)目概述 3二、資源優(yōu)勢分析 41、外部優(yōu)勢 42、內(nèi)部優(yōu)勢 4三、規(guī)劃與經(jīng)營項(xiàng)目建議 51、戰(zhàn)略規(guī)劃 52、主要經(jīng)營項(xiàng)目建議 52.1 溫泉會(huì)所 72.1.1 溫泉浴城 72.1.2 康體理療中心 82.1.3 商務(wù)會(huì)議中心 82.1.4 風(fēng)味餐廳 92.2 溫泉?jiǎng)e墅 92.3 生態(tài)農(nóng)莊 112.4 室外娛樂場 112.5 溫泉度假酒店 122.6 室內(nèi)溫泉 12四、市場分析、預(yù)測 131、行業(yè)分析 132、市場分析 152.1 商務(wù)會(huì)議客戶 152.2 旅行團(tuán)客戶 162.3 度假療養(yǎng)客戶 163、營銷推廣 173.1 開發(fā)建設(shè)期的營銷推廣

2、重點(diǎn) 173.2 實(shí)際運(yùn)營期的營銷推廣重點(diǎn) 18五、項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析 201、度假村內(nèi)各項(xiàng)目的具體收支及回收期分析 201.1 溫泉會(huì)所 201.1.1 投資總額 201.1.2 營業(yè)收入 211.1.3 營業(yè)成本 221.1.4 利潤 221.1.5 投資回收期 231.2 溫泉?jiǎng)e墅 231.2.1 投資總額 231.2.2 營業(yè)收入 231.2.3 營業(yè)成本 241.2.4 利潤 241.2.5 投資回收期 251.3 生態(tài)農(nóng)莊 251.3.1 投資總額 251.3.2 營業(yè)收入 251.3.3 營業(yè)成本 251.3.4 利潤 261.3.5 投資回收期 261.4 室外娛樂場 261.4

3、.1 投資總額 261.4.2 營業(yè)收入 261.4.3 營業(yè)成本 271.4.4 利潤 271.4.5 投資回收期 271.5 溫泉度假酒店及滑雪度假酒店 271.5.1 投資總額 281.5.2 營業(yè)收入 281.5.3 營業(yè)成本 281.5.4 利潤 291.5.5 投資回收期 291.6 室內(nèi)溫泉、高爾夫球場、山地馬場及其他建筑 292、度假村整體利潤總額及投資回收期 302.1 利潤總額 302.2 投資總額 302.3 靜態(tài)投資回收期 30六、投資建議 311、項(xiàng)目的優(yōu)勢與風(fēng)險(xiǎn) 311.1 項(xiàng)目的優(yōu)勢 311.2 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn) 312、投資建議 32 一 . 項(xiàng)目概述 南溝溫泉度假村

4、規(guī)劃區(qū)域位于前黃路以西，僑山墓園以 南，西至翔龍山莊，總占地面積 136 萬平方米（ 2040 畝）。 該規(guī)劃以大連森林公園規(guī)劃為依據(jù)，從旅順中路進(jìn)入前 環(huán)路華僑農(nóng)場南溝區(qū)域。為了避開僑山墓園對整個(gè)區(qū)域的影 響，規(guī)劃建大型廣場進(jìn)入， 分兩條主干路形成區(qū)域內(nèi)部回路。 該規(guī)劃主要以旅游休閑為主，分為三個(gè)區(qū)，即：休閑活動(dòng)區(qū) （度假活動(dòng)中心，林?；﹫觯w育休閑活動(dòng)山莊） 、旅游 度假區(qū)（藝術(shù)會(huì)館、溫泉度假村、養(yǎng)生茶道山莊） 、生態(tài)游 覽區(qū)（養(yǎng)生谷度假山莊、翔龍山莊） 。其中林?；﹫觯ㄕ嫉?777 畝）和翔龍山莊（占地 37.1 畝）為已營業(yè)項(xiàng)目，其他為待建項(xiàng)目。9二 . 資源優(yōu)勢分析1. 外部優(yōu)勢

5、南溝溫泉度假村規(guī)劃區(qū)域附近沒有其他休閑度假場 所，能夠有效的聚攬客源。大連市現(xiàn)有的溫泉度假村均 已興建多年，從現(xiàn)代化程度、建筑美觀以及配套設(shè)施上 來看，南溝溫泉度假村均有較大優(yōu)勢。2. 內(nèi)部優(yōu)勢南溝溫泉度假村與大連市其他溫泉度假村相比，內(nèi) 在的優(yōu)勢更加明顯。首先，大連市屬于北方城市，冬季 溫度較低，屬溫泉度假淡季，但是南溝溫泉度假村建有 林?；﹫觯芎芎玫恼袛埧驮?，做到淡季不淡，另外 也可以興建室內(nèi)溫泉池， 在滑雪運(yùn)動(dòng)后， 享受室內(nèi)溫泉， 將成為冬季一大看點(diǎn)；其次，南溝溫泉度假村不是單純 的溫泉療養(yǎng)、旅游度假，還包括高爾夫球場、山地馬場、 植物觀賞園等設(shè)施，屬于綜合型休閑度假場所；最后， 南

6、溝溫泉度假村規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建有翔龍山莊以及養(yǎng)生谷度 假山莊，與其他溫泉度假村單純的周末游相比，南溝溫 泉度假村的經(jīng)營模式、客源更加多元化。三.規(guī)劃與經(jīng)營項(xiàng)目建議1. 戰(zhàn)略規(guī)劃目前，大連市內(nèi)已開發(fā)的溫泉度假村的戰(zhàn)略定位多 以“健康、休閑”為宣傳主旨，單純突出溫泉的醫(yī)療效 果及度假村的基本功能而已，定位內(nèi)涵過于狹隘。另外，由于戰(zhàn)略定位的雷同，游客無法區(qū)分出若干溫泉度假村 的區(qū)別，從而導(dǎo)致市場競爭激烈，顧客忠誠度低，溫泉 度假村的盈利水平低。隨著新的溫泉度假村的不斷開發(fā)， 原有的溫泉度假村面臨著設(shè)備老化，服務(wù)項(xiàng)目缺乏創(chuàng)新 等問題，經(jīng)營上陷入尷尬的局面。因此，為了把握旅游 者的消費(fèi)趨勢，延長溫泉度假村的產(chǎn)

7、品生命，增大盈利 空間，提高利潤水平，南溝度假村的戰(zhàn)略規(guī)劃除了要充 分挖掘溫泉的獨(dú)特的健康、醫(yī)療文化外，還應(yīng)拓寬思路，充分利用度假村內(nèi)的自然山林資源，結(jié)合溫泉這種獨(dú)特 的自然地底資源，在食、住、行、游、購、娛各個(gè)方面 突出其完全生態(tài)、自然、環(huán)保的特點(diǎn)，為旅客提供健康、 休閑、豐富的“自然假期”。2. 主要經(jīng)營項(xiàng)目建議這里所說的經(jīng)營項(xiàng)目，是指除林?；﹫觯òㄆ渑涮捉?jīng)營項(xiàng)目）和翔龍山莊外，其他的經(jīng)營項(xiàng)目項(xiàng)目設(shè)施要求溫泉會(huì)所是溫泉度假村的標(biāo)志工程，由溫泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會(huì)議中心和風(fēng)味餐廳四部 分組成。溫泉浴城和康復(fù)理療中心要求具有 濃厚的溫泉文化氛圍，注重溫泉與中醫(yī)、文 化和娛樂的結(jié)合，借

8、助溫泉?jiǎng)e墅的住宿條件 優(yōu)勢，把康復(fù)理療中心朝溫泉療養(yǎng)院方向建 設(shè)；商務(wù)會(huì)議中心要求會(huì)議設(shè)備齊全，要能 滿足不冋類別的商務(wù)會(huì)議客人的需求；風(fēng)味 餐廳要布置獨(dú)特，體現(xiàn)農(nóng)家氛圍。溫泉?jiǎng)e墅以住宿客人為服務(wù)對象，按照四星級旅游涉 外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，各座別墅要突 出建筑外觀、內(nèi)部裝修風(fēng)格的獨(dú)特性和多樣 化，體現(xiàn)各國、各民族的特色。生態(tài)農(nóng)莊（植物園）是溫泉度假村的特色工程，要突出農(nóng)莊的生 態(tài)環(huán)境、環(huán)保潮流和娛樂功能，產(chǎn)品以當(dāng)?shù)?的特產(chǎn)為主（蘋果、櫻桃等）。室外娛樂 場是溫泉度假村的娛樂設(shè)施之一，根據(jù)溫泉度 假村內(nèi)的室外地形來開發(fā)多種室外活動(dòng)項(xiàng) 目，建造多種室外活動(dòng)設(shè)施，要注重各種設(shè) 施的安全性。溫泉

9、度假 酒店是溫泉度假村的主要住宿及會(huì)議場所。按照 三星級旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施。室內(nèi)溫泉是溫泉度假村冬季使用的建筑。以能承接旺季30%客流量為宜。可有效緩解淡旺季的客流 量差異。2.1. 溫泉會(huì)所溫泉會(huì)所是溫泉度假村的標(biāo)志工程，主要服務(wù)項(xiàng)目由溫 泉浴城、康體理療中心、商務(wù)會(huì)議中心和風(fēng)味餐廳四部分組 成。2.1.1. 溫泉浴城溫泉浴城是溫泉會(huì)所的基礎(chǔ)設(shè)施，包括經(jīng)典浴池和特色 浴池兩類。經(jīng)典浴池除了要保持普通溫泉浴池的一般功能 外，更要突破傳統(tǒng)的溫泉洗浴觀念，突出“男女分浴”的健 康洗浴觀念，在傳統(tǒng)洗浴設(shè)施功能的前提下增加和引進(jìn)先進(jìn) 的洗浴服務(wù)設(shè)施和服務(wù)項(xiàng)目，提高服務(wù)檔次和設(shè)施水平。設(shè) 置

10、水幕電影等水上娛樂設(shè)施，開發(fā)一些適合青少年旅客參加 或家庭旅客共同參加的水上活動(dòng)和岸邊活動(dòng)。而特色浴池，則要成為溫泉浴城的精華所在。該服務(wù)區(qū) 要注重突出溫泉文化，重點(diǎn)吸納東、西方的溫泉泡湯文化， 集眾家之長，集健身、休閑、文化享受于一體的精品服務(wù)項(xiàng) 目，一改傳統(tǒng)的溫泉單純“洗澡”和“治病”觀念。要設(shè)計(jì) 建造各式各樣的溫泉湯池，與溫泉?jiǎng)e墅交相輝映，形成不同 的風(fēng)格，例如卡通風(fēng)格，田園風(fēng)格、歐式風(fēng)格，重點(diǎn)突出回 歸自然的形式。各個(gè)湯池有的取山野意味， 有的取園林意識， 有的處于花叢環(huán)抱，有的處于巨樹濃蔭，有的為山環(huán)繞與水 洞相連。各個(gè)湯池有大有小，大者可容納幾十人，小的鴛鴦 湯池僅供二人，但主要是

11、可供三五人或十人以下同時(shí)使用的 “家庭池”、“友情池”。可考慮設(shè)置氣泡浴、差別浴、藥浴、 花草浴、酒浴、香熏浴、泥砂浴、情調(diào)浴、陽光浴等特色項(xiàng) 目，在強(qiáng)調(diào)各種項(xiàng)目的特殊療效的同時(shí)突出享受、與大自然 融為一體的氛圍。2.1.2. 康體理療中心康體理療中心是溫泉會(huì)所的主要配套服務(wù)設(shè)施。溫泉的 水溫高，含有多種對身體有益的礦物質(zhì)。要在充分發(fā)揮溫泉 這種固有功效的基礎(chǔ)上，針對治病和健身的需要，聘請專職 醫(yī)師指導(dǎo)，配合純中草藥及中醫(yī)針灸、按摩、推拿、刮痧等 治療形式及其他康體設(shè)施達(dá)到“有病治病，無病健身”的目 的，使之成為市內(nèi)乃至省內(nèi)有名的溫泉康體理療之地。除此 以外，還可以增設(shè)溫泉桑拿、溫泉美容美發(fā)等

12、項(xiàng)目，從而豐 富康體理療中心的服務(wù)項(xiàng)目，讓旅客有更多的選擇。2.1.3. 商務(wù)會(huì)議中心商務(wù)會(huì)議中心是滿足商務(wù)客戶會(huì)議需求的設(shè)施。要有能 容納 200 人的多功能廳。 多功能廳除了要配備電腦、 互聯(lián)網(wǎng)、 投影儀、寬屏幕、高級音響等各種先進(jìn)的會(huì)議設(shè)施外，還應(yīng) 配齊其他設(shè)備，以供客戶舉辦宴會(huì)和歌舞晚會(huì)。為了提高場 地的綜合利用率，大的多功能廳應(yīng)采用可間隔式的裝修，以 便服務(wù)人員按照客戶的需求把大廳間隔成幾個(gè)大小不一的 精品資料推薦小廳。除了多功能廳外，還要有若干能容納 10-50 人，裝修 豪華、功能齊全的中小型會(huì)議室， 以滿足客戶高檔次的需求。 溫泉會(huì)所內(nèi)要設(shè)立一個(gè)商務(wù)中心，提供打字、復(fù)印、傳真、

13、 上網(wǎng)等服務(wù)，以及移動(dòng)電話和筆記本電腦的出租、維修、會(huì) 議過程中的記錄、錄音等高級文秘服務(wù)。2.1.4. 風(fēng)味餐廳 風(fēng)味餐廳內(nèi)的裝修不能太豪華，要與整個(gè)度假村的生 態(tài)、環(huán)保風(fēng)格一致，采用木、竹、藤等天然材料，在整體布 局、菜單設(shè)計(jì)、員工服裝等方面都突出一種在城市里無法享 受到的農(nóng)家氛圍。依托度假村內(nèi)的生態(tài)農(nóng)莊，出品的原材料 要以生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)種植的無公害瓜果、蔬菜及其按照傳統(tǒng)農(nóng)家 方法養(yǎng)殖的無公害的家禽、塘魚為主。制作要標(biāo)榜正宗的農(nóng) 家菜做法來吸引客人。同時(shí)也為客人加工從生態(tài)農(nóng)莊里采摘 的瓜果蔬菜，讓客人充分享受“娛樂勞動(dòng)的成果” 。2.2. 溫泉?jiǎng)e墅 溫泉?jiǎng)e墅是溫泉度假村住宿設(shè)施之一。考慮到溫泉

14、度假 村的整體規(guī)模，建議興建 60 棟以上別墅。溫泉?jiǎng)e墅按照四 星級旅游涉外賓館的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施，溫泉接入每一間客 房。別墅的建筑風(fēng)格不能千篇一律，要注重吸取各國、各民 族的建筑特色，形成不同風(fēng)格的建筑群落，使溫泉?jiǎng)e墅與臨 近溫泉池形成統(tǒng)一特色， 成為度假村內(nèi)的別樣風(fēng)景。 例如 60 棟別墅分為三個(gè)群落，歐式風(fēng)格別墅群二十棟，臨近的溫泉池可為咖啡溫泉池、酒溫泉池等；復(fù)古風(fēng)格別墅群二十棟， 臨近的溫泉池可為貴妃池、華清池等；童話風(fēng)格別墅群二十 棟，臨近溫泉池可為泡泡池、小魚溫泉池等。其中小型別墅 （五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間）占別墅群總量的30%左右，中型別墅（五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間 +兩個(gè)豪華套房） 占別墅群總量 55

15、%左右，大型別墅（八 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間 +三個(gè)豪華套房） 占別墅群總量的 15%左右。 為了突 出度假村內(nèi)優(yōu)美的自然風(fēng)光，并預(yù)留空地以供以后的發(fā)展使 用，別墅周圍要鋪設(shè)大面積的草地或灌木樹林，使別墅的建 筑面積與綠地面積達(dá)到 1:5 的比例。由于溫泉?jiǎng)e墅采用開放式的建筑布局，配有大面積的山 坡、草地等公共區(qū)域，住宿、活動(dòng)場所較為分散，為了確保 客人的生命和財(cái)產(chǎn)安全，溫泉度假村在加派保安人手、提高 保衛(wèi)技能的同時(shí)還應(yīng)該要配置先進(jìn)的閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、消 防控制系統(tǒng)、緊急報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)滅火系統(tǒng)和廣播系統(tǒng)等安 全保衛(wèi)設(shè)施。除了要在室內(nèi)配置這些設(shè)施以外，在戶外也需 要配置較多的安全保衛(wèi)設(shè)施。除此之外，還需要配備

16、一些輕 便、多用途的代步工具，如電瓶車等，以便事故發(fā)生時(shí)可以 集合保衛(wèi)力量及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場，從而提高安全保衛(wèi)工作的時(shí)效 性。在溫泉?jiǎng)e墅的開發(fā)過程中，也可以借用目前國際流行的 分時(shí)度假概念來開發(fā)：將別墅客房分割為單間產(chǎn)權(quán)出售給投 資者，投資者一般每年獲得一定時(shí)間的免費(fèi)入住權(quán)，其他時(shí) 間委托溫泉度假村統(tǒng)一出租經(jīng)營，在年終獲得客房利潤的一 定比例收取投資回報(bào)。2.3. 生態(tài)農(nóng)莊 生態(tài)農(nóng)莊是溫泉度假村內(nèi)的特色工程，依托度假村周圍 的自然山坡，根據(jù)土地情況種植一些瓜果和蔬菜。生態(tài)農(nóng)莊 要嚴(yán)格按照無公害標(biāo)準(zhǔn)來種植瓜果、蔬菜，所種植的瓜果和 蔬菜品種豐富，并能錯(cuò)開季節(jié)，讓旅客能在不同的季節(jié)品嘗 不同品種的瓜果蔬

17、菜。并可開設(shè)養(yǎng)殖場，按照傳統(tǒng)農(nóng)家方法 飼養(yǎng)無公害的家禽和塘魚。生態(tài)農(nóng)莊內(nèi)應(yīng)注重生態(tài)環(huán)境的優(yōu) 化，使得生態(tài)農(nóng)莊成為溫泉度假村內(nèi)的另一觀光景點(diǎn)。還應(yīng) 設(shè)置一些娛樂活動(dòng)，調(diào)動(dòng)旅客的積極性，使旅客感覺與自然 之間更親近。例如，在瓜果、蔬菜的成熟季節(jié)讓旅客親自采 摘，即時(shí)品嘗；讓旅客認(rèn)購樹木的所有權(quán)或某一段時(shí)期的采 摘權(quán)；開展農(nóng)莊知識小競賽等等。 整個(gè)農(nóng)莊要突出一種生態(tài)、 環(huán)保、娛樂綜合化的氛圍。2.4. 室外娛樂場 室外娛樂場是溫泉度假村內(nèi)除溫泉會(huì)所外的另一主要 娛樂設(shè)施，各種室外活動(dòng)項(xiàng)目主要根據(jù)溫泉度假村的室外地 形和湖光山色來開發(fā)，整個(gè)區(qū)域要努力追求自然風(fēng)格。根據(jù) 國際室外娛樂的潮流，可建造垂釣場

18、、射箭場、滑草場、攀 巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、露營區(qū)等多種室外活動(dòng)設(shè)施。 垂釣場要打破傳統(tǒng)的開發(fā)模式，形成設(shè)計(jì)獨(dú)特，魚類眾多， 自然情趣風(fēng)味較濃，配套服務(wù)設(shè)施完善，一年四季皆宜釣魚 的場所。而射箭場、滑草場、攀巖壁、野戰(zhàn)場、定向越野園、 露營區(qū)等設(shè)施的建造要考慮以青年人為消費(fèi)主體。各種室外 娛樂活動(dòng)都有一定的挑戰(zhàn)性，因此要注重各種設(shè)施的安全 性，以及服務(wù)過程中的安全保護(hù)工作， 讓旅客真正玩得盡興 垂釣場所處水域還可以用來開發(fā)荷花池等項(xiàng)目，讓游客能在 優(yōu)美的荷花池上泛舟、欣賞蓮花、摘采蓮蓬、品嘗蓮子，享 受真正的自然風(fēng)情。2.5. 溫泉度假酒店溫泉度假酒店是溫泉度假村主要住宿設(shè)施。按照三星級

19、旅游涉外酒店的標(biāo)準(zhǔn)配套服務(wù)設(shè)施建造，按照規(guī)劃規(guī)模以及 客流量預(yù)計(jì)，酒店客房應(yīng)在 200 間左右。2.6. 室內(nèi)溫泉室內(nèi)溫泉是溫泉浴城冬季替代品。由于大連地處北方， 冬季有時(shí)過于寒冷，不適宜在室外泡溫泉，故北方溫泉冬季 為淡季。室內(nèi)溫泉可以有效緩解淡季與旺季客流量差。室內(nèi) 溫泉可為三至四層建筑，每層設(shè)有若干特色風(fēng)格的溫泉池， 主要供冬季滑雪、商務(wù)會(huì)議及其他游客使用。除冬季，其他 季節(jié)室內(nèi)溫泉基本處于關(guān)閉狀態(tài)，或在客流量大時(shí)作為備用 溫泉池使用。四 . 市場分析、預(yù)測1. 行業(yè)分析 溫泉度假村屬于第三產(chǎn)業(yè)中的旅游地產(chǎn)行業(yè)，是近年世 界發(fā)展非?？斓囊粋€(gè)行業(yè)和領(lǐng)域，也是我國政府大力支持發(fā) 展的領(lǐng)域。根

20、據(jù)大連市旅游局 2009 年提供的一組數(shù)據(jù)：1 至 7 月份，全市接待海外游客 52.4 萬人次， 基本與去 年同期持平；接待國內(nèi)游客 1864 萬人次，同比增長 16%；國 內(nèi)旅游收入 234.46 億元，同比增長 19%；實(shí)現(xiàn)旅游總收入 259.24 億元，同比增長 17%。從 6 月下旬開始，大連旅游進(jìn)入了快速增長通道，國內(nèi) 旅游市場持續(xù)著旺盛的增長勢頭，入境游客和旅游外匯收入 7 月份增幅達(dá)到 20%。增加了大連與日本和韓國的航班密度，新開通 15 條國 內(nèi)航線，各旅行社組織開通往返大連的包機(jī)航班近百架次。大連機(jī)場 7月份單月旅客吞吐量首次突破 100 萬人次大 關(guān)。加開了北京和省內(nèi)臨

21、時(shí)旅客列車 3 對。特別是 7 月下旬以來，星級酒店連續(xù) 20 余天入住率近 乎 100%，社會(huì)旅館的入住率也達(dá)到 90%以上，價(jià)格達(dá)歷史最 高水平。8 月份的第一個(gè)周末，金石灘國際旅游度假區(qū)接待游客 人數(shù)和旅游收入同比增長均超過 70%，8 月 1日、2 日黃金海 岸游客人數(shù)達(dá) 10 萬人，發(fā)現(xiàn)王國接待游客 4 萬人。老虎灘 海洋公園、 圣亞海洋世界、 森林動(dòng)物園等主要景區(qū)游客爆滿， 老虎灘海洋公園最高日接待量近 3 萬人。星海公園、 星海灣、 傅家莊等市內(nèi)三大主要海濱浴場游客數(shù)量比去年同期增長 30%以上。國內(nèi)一些學(xué)者的分析認(rèn)為，目前中國旅游業(yè)發(fā)展面臨 5 大機(jī)遇：一、旅游業(yè)被確定為國民經(jīng)

22、濟(jì)新的增長點(diǎn)，各地發(fā) 展旅游業(yè)的積極性空前高漲，加快培育旅游業(yè)發(fā)展的新措 施、新辦法不斷出臺(tái)，國家有關(guān)部門也加大了對旅游業(yè)發(fā)展 的扶持力度，中國旅游業(yè)的總體發(fā)展環(huán)境和投資環(huán)境比以往 任何時(shí)候都好；二、中國正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，旅游業(yè)作 為第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭產(chǎn)業(yè)，在當(dāng)前正在進(jìn)行的產(chǎn)業(yè)調(diào)整中， 大多數(shù)地區(qū)均把旅游業(yè)作為優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)，采取很多 扶持措施促進(jìn)其發(fā)展；三、西部大開發(fā)為西部旅游業(yè)的大發(fā) 展帶來了強(qiáng)勁東風(fēng)；四、中國加入世貿(mào)組織以后，將進(jìn)一步 加快與旅游相關(guān)的各個(gè)行業(yè)的對外開放步伐，進(jìn)一步優(yōu)化中 國的旅游環(huán)境；將有利于建立更加符合國際規(guī)則的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 機(jī)制，吸引更多的外商投資中國旅游業(yè)；也將

23、促進(jìn)中國旅游 業(yè)的對外開放，吸引更多的客源和管理技術(shù)；五、世界旅游 業(yè)持續(xù)發(fā)展，據(jù)世界旅游組織預(yù)測，到 2020 年，全球?qū)⒔?待 16 億人次的國際旅游者，國際旅游消費(fèi)將達(dá)2 萬億美元，國際旅游人數(shù)和消費(fèi)平均增長率將分別達(dá)到 4.35 和 6.7 ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于世界經(jīng)濟(jì)平均增長 3的幅度。 在這個(gè)大趨 勢下，世界旅游組織對中國今后 20 年旅游業(yè)發(fā)展的前景更 加看好。學(xué)者的分析表明： 21 世紀(jì)是旅游業(yè)騰飛的世紀(jì)，未來 5 年，隨著國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和游戲規(guī)則的變化，旅游業(yè)在快速 發(fā)展的過程中將出現(xiàn)大的變化：首先，行業(yè)發(fā)展趨勢是品牌 價(jià)值增加，整個(gè)行業(yè)將出現(xiàn)大并購。未來5 年中國旅游行業(yè)必將出現(xiàn)類似

24、 Bass Hotel&Resorts 、 Accor 、 Starwood 、 Marriott 類型的旅游業(yè)集團(tuán)。 其次， 中檔連鎖酒店將出現(xiàn)大 發(fā)展，豪華連鎖酒店在豪華酒店市場中所占的市場份額也將 大幅度提高。第三，服務(wù)國內(nèi)消費(fèi)者的休閑娛樂業(yè)將出現(xiàn)大 發(fā)展。這是隨著國內(nèi)中產(chǎn)階層的壯大所必然出現(xiàn)的歷史潮 流。第四、旅游景點(diǎn)類的上市公司將得到良好的發(fā)展。 2. 市場分析2.1. 商務(wù)會(huì)議客戶大連地區(qū)及鄰近城市良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展為商務(wù)客源的開 拓打下了較好的基礎(chǔ)。南溝溫泉度假村所能吸引的商務(wù)客人主要可分為三類： 一是三資企業(yè)， 這類項(xiàng)目或工業(yè)區(qū)規(guī)模巨大， 商務(wù)會(huì)議頻繁， 要求會(huì)議場地檔次比

25、較高；二是民營和私企，如電子信息加 工企業(yè)等，這類企業(yè)雖然規(guī)模不大，但數(shù)量眾多，消費(fèi)能力 比較強(qiáng)；三是較大的國有企業(yè)和政府部門，吸引這類客源不太容易，但一旦達(dá)成共識， 往往比較穩(wěn)定。 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2006 年， 大連市超億元的民營企業(yè)就已經(jīng)達(dá)到 193 家，全市私營企業(yè) 數(shù)量超過 4 萬戶，市國資委下屬國有企業(yè) 28 家。因此，預(yù) 測在溫泉度假村的運(yùn)行完全走上軌道之后，每年至少可以吸 引 4%的商務(wù)客人，即 8 家超億元民營企業(yè)， 800 家私營企業(yè) 及 1 家國有企業(yè)。2.2. 旅行團(tuán)客戶大連市旅游行業(yè)進(jìn)入快速增長期， 2009 年 1-7 月國內(nèi)游 客數(shù)量已經(jīng)超過 1800 萬人次。并且三寰

26、旅行社是三寰大酒 店下屬全資子公司，對打開旅行團(tuán)市場很有幫助。保守預(yù)計(jì)，大連市 2009 年國內(nèi)游客數(shù)量超過 3000 萬， 如能加大對旅行社的宣傳力度，估計(jì)能吸引2%-4%的游客，即 60 萬 -80 萬人次。2.3. 度假療養(yǎng)客戶一方面，大連市不乏有實(shí)力的企業(yè)，如IBM、微軟、花旗、DELL SONY等，其工作人員人數(shù)眾多，層次較高，由于 溫泉對人體具有獨(dú)特的健身、療養(yǎng)和治病作用，因此，度假 村完全可以在建設(shè)和運(yùn)營期間的各個(gè)階段，通過主動(dòng)的營銷 和公關(guān)手段爭取成為周邊大型企業(yè)和政府部門工作人員的 定點(diǎn)療養(yǎng)基地，其方式可靈活多樣。另一方面，由于大連市 風(fēng)景優(yōu)美， 氣候宜人， 很多外來人口選擇

27、在大連養(yǎng)老， 因此， 度假村可與高檔養(yǎng)老院接洽合作，并通過各種手段爭取高收17精品資料推薦入退休人員來度假村療養(yǎng)。另外，大連市現(xiàn)有人口超過 600 萬，并將逐漸發(fā)展成為千萬人口的大城市，度假村完全步入 正軌后，通過各種宣傳手段，估計(jì)能爭取到2%-4%的大連市本地游客，即 12-24 萬人次，加上外來養(yǎng)老人口，預(yù)計(jì)可達(dá) 到 15-27 萬人次。總的來說，根據(jù)市場分析，可以預(yù)計(jì)溫泉度假村每年接 待的各類游客可達(dá)到 100-120 萬人次（商務(wù)游客 20 萬，旅 行社團(tuán)游客 60-80 萬，散客 20 萬）。其中，住宿過夜人數(shù)可 達(dá) 40-50 萬人次（商務(wù)客人中的 50%、旅行社團(tuán)客人中的 50%

28、、 散客中的 10%）。3. 營銷推廣 由于市場競爭激烈，南溝溫泉度假村要想在眾多的溫 泉度假村中脫穎而出，除了要有正確的市場定位外，還必須 加大營銷推廣的力度。溫泉度假村必須在項(xiàng)目開發(fā)一開始就 設(shè)立專職的市場營銷部門，全面負(fù)責(zé)營銷調(diào)研、制定營銷計(jì) 劃、設(shè)計(jì)營銷組合、開展促銷活動(dòng)、與其他部門溝通協(xié)調(diào)等 營銷行為。 南溝溫泉度假村由于內(nèi)設(shè)服務(wù)項(xiàng)目多， 工程量大， 需要較長的開發(fā)時(shí)間，因此溫泉度假村的營銷推廣活動(dòng)在開 發(fā)建設(shè)期和實(shí)際運(yùn)營期各有側(cè)重。3.1. 開發(fā)建設(shè)期的營銷推廣重點(diǎn) 在開發(fā)建設(shè)期間，溫泉度假村的營銷推廣重點(diǎn)在于迅速 提高知名度，創(chuàng)建品牌。從大連市政府的發(fā)展規(guī)劃來看，旅 游產(chǎn)業(yè)構(gòu)成了

29、大連市的重點(diǎn)發(fā)展和支柱產(chǎn)業(yè)地位。集休閑、 娛樂、康體于一身的溫泉度假村，自然成為大連市政府作為 旅游發(fā)展配套設(shè)施的一項(xiàng)重要方面。因此，南溝溫泉度假村 應(yīng)與大連市政府搞好關(guān)系，以便獲得大連市政府的有力支 持，借助政府的免費(fèi)對外宣傳機(jī)會(huì)來提高知名度。當(dāng)項(xiàng)目工程完成三分之二，開發(fā)建設(shè)進(jìn)入后期階段時(shí)， 溫泉度假村應(yīng)該開始積極策劃營銷活動(dòng)，主動(dòng)與當(dāng)?shù)丶笆?nèi) 各大旅行社接觸，商量設(shè)計(jì)以溫泉度假村及周圍旅游景點(diǎn)為 中心的旅游線路，借助旅行社完善的旅游營銷渠道直接向消 費(fèi)者宣傳。另外，聘請形象設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì) CI （企業(yè)形象識別） 和 VI （視覺識別） , 并通過室外廣告牌等讓目標(biāo)客源市場所 在地深圳、東莞、

30、香港和惠州當(dāng)?shù)氐木用駥厝燃俅逵懈?性認(rèn)識。當(dāng)項(xiàng)目工程全部完成，開發(fā)建設(shè)進(jìn)入尾聲，溫泉度假村 開始試運(yùn)營時(shí)，市場營銷部門就要加大促銷力度：在電視、 報(bào)紙等媒體上發(fā)布廣告，提供能增加知名度和增強(qiáng)聲譽(yù)的新 聞稿；邀請記者前來游玩，以獲得有利的，甚至免費(fèi)的媒體 報(bào)道；印制各種宣傳手冊供旅行社向旅客介紹度假村；承攬 政府部門的一些重大接待任務(wù)等等。通過各種促銷手段在短 時(shí)間內(nèi)迅速打開市場，給到過溫泉度假村的旅客都留下良好 的印象，讓他們成為度假村的免費(fèi)宣傳者。3.2. 實(shí)際運(yùn)營期的營銷推廣重點(diǎn)當(dāng)南溝溫泉度假村初步打開市場，進(jìn)入實(shí)際運(yùn)營期后， 營銷推廣的重點(diǎn)就由迅速提高知名度轉(zhuǎn)向吸引新顧客，爭取 回頭

31、客。溫泉度假村要與旅行社建立良好的合作伙伴關(guān)系， 執(zhí)行雙贏的利益分配方案；與附近的旅游景點(diǎn)簽訂合作協(xié) 議，相互提供優(yōu)惠，為對方爭取客源；建立客戶檔案，與商 務(wù)會(huì)議客人和企業(yè)客戶搞好關(guān)系，加大營銷工作力度。此外，還要定期舉辦各種特色活動(dòng)，滿足旅游求新求異 的心理需求。例如：依托生態(tài)農(nóng)莊，在櫻桃成熟的季節(jié)舉辦 櫻桃節(jié)，策劃櫻桃宴等各種與櫻桃相關(guān)的活動(dòng)；依托專業(yè)設(shè) 施齊全、有專業(yè)技術(shù)指導(dǎo)和安全攀道的攀巖壁舉辦省內(nèi)攀巖 比賽等等。贊助一些當(dāng)?shù)卣男蜗笮麄鞴ぷ鳎约芭c度假村內(nèi)各 種服務(wù)項(xiàng)目相關(guān)的公益活動(dòng)，如生態(tài)農(nóng)業(yè)、體育事業(yè)等，從 而增強(qiáng)溫泉度假村的形象。在實(shí)際運(yùn)營期內(nèi)，只有依靠優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量，各種營

32、銷 推廣工作才能順利開展。要保持服務(wù)質(zhì)量，一方面要定期檢 查、維修、保養(yǎng)各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施，另一方面要加強(qiáng)對服務(wù)人員 的培訓(xùn)和監(jiān)管。且度假村要不斷提升自己，包括知名度，保 持持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力，并逐步與國外旅游市場接軌，執(zhí)行國際 有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和認(rèn)證。五 . 項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析說明：項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是建立在前面的資源分析、 市場分析和經(jīng)營項(xiàng)目建議等內(nèi)容基礎(chǔ)上，以盡可能合理的預(yù) 測數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和評價(jià)，其中的數(shù)據(jù)預(yù)測和估計(jì)多參考了同 行或相近行業(yè)和地區(qū)的普遍水平，因此有一定代表性和參考 價(jià)值。但由于實(shí)際的基建規(guī)劃和開支等具體事宜需由開發(fā)方 和專門的工程承包隊(duì)進(jìn)一步詳細(xì)商討，計(jì)劃投資與實(shí)際投資 的內(nèi)容差別較大，因此預(yù)

33、測數(shù)據(jù)和投入運(yùn)營后的實(shí)際數(shù)據(jù)不 可能完全一致。1. 度假村內(nèi)各項(xiàng)目的具體收支及回收期 分析1.1. 溫泉會(huì)所1.1.1. 投資總額： 6，000 萬元，包括：溫泉浴城（室外） 浴城分為經(jīng)典浴池和特色浴池兩大部份，以休閑自然為 主要風(fēng)格。參考同類溫泉浴城，估計(jì)基建投資： 3,600 萬元 （包括圍墻、綠化等費(fèi)用） ；設(shè)備投資： 1.600 萬元；流動(dòng)資 金： 200 萬元?？傆?jì)： 3,600+1 ， 600+200=5,400 萬元。康體理療中心 基于溫泉度假村的定位，康體中心并不需要過于豪華， 而是以充分挖掘溫泉的康體潛力為主，中西醫(yī)結(jié)合。估計(jì)基 建投資： 200 萬元（包括浴城的附屬設(shè)施）

34、；設(shè)備投資： 180 萬元；流動(dòng)資金：20萬元?？傆?jì)：400萬元。風(fēng)味餐廳餐廳以天然裝飾為主，突出精致布局和農(nóng)家風(fēng)味。估計(jì)基建投資：120萬元；設(shè)備投資：60萬元；流動(dòng)資金：20萬 元?？傆?jì)：200萬元。1.1.2.營業(yè)收入?yún)⒖即筮B市及周邊溫泉度假區(qū)價(jià)格，南溝溫泉度假村的溫泉浴定價(jià)：80元/每位。其他收費(fèi)項(xiàng)目亦相應(yīng)參考該度假 村附近的溫泉度假村收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，根據(jù)之前的市場預(yù)測，預(yù)計(jì)溫泉浴城一年接待客流量可達(dá)100-120萬人次。當(dāng)然，實(shí)際客流量的多少將取決于溫泉度假村管理水平和營銷力 度。根據(jù)前面所做的市場預(yù)測，按照預(yù)測數(shù)量的70%計(jì)算，營業(yè)收入初步估算如下：項(xiàng)目名稱容量預(yù)算（萬人）消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

35、（元/人）年收入（萬元）溫泉浴城75806，000康體理療中心75*15%=11.2560675風(fēng)味餐廳75*80%=60301，800合計(jì)8,47522精品資料推薦1.1.3. 營業(yè)成本 管理費(fèi)用（包括員工工資，按照營業(yè)收入10%計(jì)算）：8,475*10%=847.5 萬元 房屋、建筑物折舊（ 20 年直線折舊） ：（ 3， 600+200+120） /20=196 萬元 設(shè)備折舊（ 5 年直線折舊） :（ 1， 600+180+60） /5=368 萬元 維護(hù)及水電費(fèi)（按營業(yè)收入的15%計(jì)算）：8,475 X 15%=1,271.25 萬元營業(yè)物品消耗 （不含風(fēng)味餐廳， 按營業(yè)收入的 25

36、%計(jì)算）：8,475*25%=2，118.75 萬元風(fēng)味餐廳制作成本（按收入 60%計(jì)）：1，800X 60%=1，080 萬元營業(yè)稅金（按收入 5.55%計(jì)） :8,475 X 5.5%=470.3625 萬元1.1.4. 利潤稅前利潤8475- （847.5+196+368+1271.25+2118.75+1080+470.3625 ） =2123.1375 萬元所得稅2123.1375*25% 530.78 萬元稅后利潤2123.1375-530.78 1592.35 萬元1.1.5. 投資回收期（不計(jì)建設(shè)期）6000/1592.35 3.8 年1.2. 溫泉?jiǎng)e墅1.2.1. 投資總額為

37、： 3338 萬元按照四星級標(biāo)準(zhǔn)興建 60 棟別墅，其中小型別墅 18 棟（每 棟五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間） ，中型別墅 33 棟（每棟五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間 +兩個(gè)豪 華套房），大型別墅 9 棟（每棟八個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間 +三個(gè)豪華套房） ， 共計(jì) 327 個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間， 93 個(gè)豪華套房 . 初步估計(jì)基建投資額為： 2565 萬元（ 18 棟小別墅 *25+33 棟中型別墅 *45+9 棟大型別 墅 *70 ）； 初 步 估 計(jì) 設(shè) 備 投 資 額 為 ： 723 萬 元 （327*1.5+93*2.5 ）；初步估計(jì)需流動(dòng)資金： 50 萬元。1.2.2. 營業(yè)收入對于溫泉?jiǎng)e墅，完全可以考慮采用國際流行的分時(shí)度假 概念或其他方式予

38、以經(jīng)營，提高客房利用率和利潤率，但具 體經(jīng)營模式有待商榷，這里的收入預(yù)測僅作參考。大連市內(nèi)的三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間的平均收費(fèi)為 200-280 元，考慮到溫泉度假村所處地域相對較為偏僻，為吸引旅游 社團(tuán)的旅游客戶計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)間對旅行社的收費(fèi)定在 130 元左右 是較為合理的；豪華套房的目標(biāo)市場主要是淡季的商務(wù)客 人，定價(jià)在 220 元左右是較為合理的。按照入住率達(dá)到 70%計(jì)算，初步估計(jì)營業(yè)收入如下： 標(biāo)準(zhǔn)間收入： 327*360*0.7*130=892.71 萬元 豪華套房收入： 93*360*0.7*220=515.592 萬元 總收入： 892.71+515.592=1408.302 萬元1.2.

39、3. 營業(yè)成本 管理費(fèi)用（含員工工資，按營業(yè)收入的10%計(jì)算）：1408.302*10%=140.83 萬元房屋、建筑物折舊（ 20 年直線折舊） ：2565/20=128.25 萬元設(shè)備折舊（ 5 年直線折舊） ：723/5=144.6 萬元維護(hù)及水電費(fèi)（按營業(yè)收入的 8%計(jì)算）：1408.302*8%=112.66 萬元營業(yè)物品消耗 （含別墅房間耗費(fèi)按營業(yè)收入 25%計(jì)算） ：1408.302*25%=352.08 萬元營業(yè)稅金（營業(yè)收入的 5.55%）：1408.302*5.55%=78.16 萬元1.2.4. 利潤稅前利潤：1408.302- （ 140.83+128.25+144.6

40、+112.66+352.08+78.16 ） =451.722 萬元所得稅：451.722*25%=112.93 萬元稅后利潤：451.722-112.93=338.79 萬元1.2.5. 投資回收期（不計(jì)建設(shè)期）3338/338.79 10 年1.3. 生態(tài)農(nóng)莊1.3.1. 投資總額為： 300 萬元生態(tài)農(nóng)莊可利用現(xiàn)有的山坡，依山而建，力求自然，體 現(xiàn)出地道的農(nóng)家風(fēng)情。其中開墾荒地、建溫室等方面要列為 重點(diǎn)。1.3.2. 營業(yè)收入生態(tài)農(nóng)莊以果樹、 大棚蔬菜以及無公害家禽、 塘魚為主， 估計(jì)可吸引 30%左右的游客，按照上文所述年游客量在 100-120 萬，則生態(tài)農(nóng)莊年游客數(shù)量為 30 萬。

41、按照人均消費(fèi) 15 元計(jì)算，則營業(yè)收入為： 30*15=450 萬元1.3.3. 營業(yè)成本管理費(fèi)用（含員工工資，按營業(yè)收入的10%計(jì)算）：450*10%=45 萬元設(shè)備折舊（因多為設(shè)備，作 5 年直線折舊） ：300/5=60 萬元維護(hù)及水電費(fèi)（按營業(yè)收入的8%計(jì)算）：450*8%=36 萬元農(nóng)莊原材料成本（按營業(yè)收入 50%計(jì)算）：450*50%=225 萬元營業(yè)稅金：450*5.55%=24.975 萬元1.3.4. 利潤稅前利潤：450- ( 45+60+36+225+24.975 )=59.025 萬元所得稅：59.025*25%=14.76 萬元稅后利潤：59.025-14.76=4

42、4.27 萬元1.3.5. 投資回收期450/44.2710 年1.4. 室外娛樂場1.4.1. 投資總額為： 550 萬元室外娛樂場所可包括垂釣場、 射箭場、 攀巖壁、 野戰(zhàn)場、 定向越野園等。項(xiàng)目的投資成本均較低。建設(shè)定位于力求自 然、野趣，與整個(gè)度假村生態(tài)、休閑的風(fēng)格保持一致。初步 估計(jì)基建投資額 300 萬元；設(shè)備投資額 200 萬元；流動(dòng)資金 50 萬元。1.4.2. 營業(yè)收入初步估計(jì)室外娛樂場可吸引20%-30%游客，即 20-30 萬人，按照年吸引游客 25 萬人計(jì)算，人均消費(fèi) 35 元，則營業(yè) 收入為： 25*35=875 萬元。1.4.3. 營業(yè)成本 管理費(fèi)用（含員工工資。按

43、營業(yè)收入的10%計(jì)算）：875*10%=87.5 萬元房屋、建筑物折舊（ 20 年直線折舊） ：300/20=15 萬元設(shè)備折舊（ 5 年直線折舊） ：200/5=40 萬元 維護(hù)及水電費(fèi)（含原料消耗，按營業(yè)收入的20%計(jì)算）：875*20%=175 萬元 營業(yè)稅金：875*5.55%=48.5625 萬元1.4.4. 利潤 稅前利潤：875- （ 87.5+15+40+175+48.5625 ）=508.94 萬元 所得稅：508.94*25%=127.23 萬元 稅后利潤：508.94-127.23=381.70 萬元1.4.5. 投資回收期：550/381.701.4 年1.5. 溫泉度

44、假酒店及滑雪度假酒店1.5.1. 投資總額為 :13 ，310 萬元均為三星級標(biāo)準(zhǔn)度假酒店，規(guī)?；疽恢拢凑諟厝?假酒店計(jì)算：標(biāo)準(zhǔn)間 200 個(gè)，商務(wù)套房 30 個(gè).會(huì)議室三個(gè)， 估計(jì)建筑面積為 20500 平方米( 200*80+30*120+3*300 )，初 步估計(jì)基建及裝修投資額為： 6150 萬元( 3000 元 *20500 平 方 米 )； 初 步 估 計(jì) 設(shè) 備 投 資 額 為 ： 405 萬 元 (200*1.5+30*2.5+3*10 )；初步估計(jì)需流動(dòng)資金： 100 萬元， 則溫泉度假酒店投資額為 6655 萬元，滑雪度假酒店投資額 與溫泉度假酒店一致。1.5.2.

45、營業(yè)收入三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格平均為 200-280 元，商務(wù)套房均 價(jià)為 300 元左右，由于度假村地理位置偏僻，初步按照標(biāo)準(zhǔn) 間價(jià)格 130 元，商務(wù)間價(jià)格 220元計(jì)算。度假村年游客數(shù)量約為 100-120 萬，其中商務(wù)游客 20 萬左右，旅行團(tuán)游客 60-80 萬，散客 20 萬，按照商務(wù)游客 全部住溫泉?jiǎng)e墅，旅行團(tuán)游客20%入住酒店，散客 10%入住酒店計(jì)算，則年接待人數(shù)為60*20%+20*10%=14萬。酒店房間均價(jià)為：(130*200+30*220 ) / (200+30)= 142 元?jiǎng)t營業(yè)收入為： 142*14=1988 萬元1.5.3. 營業(yè)成本管理費(fèi)用(含員工工資，按營業(yè)收入的10%計(jì)算)：1988*10%=198.8 萬元房屋、建筑物折舊（ 20 年直線折舊） ：12300/20=615 萬元 設(shè)備折舊（ 5 年直線折舊） ：810/5=162 萬元 維護(hù)及水電費(fèi)（按營業(yè)收入的8%計(jì)算）：1988 X 8%=159.04 萬元營業(yè)物品消耗（包括房間耗費(fèi)，按營業(yè)收入10%計(jì)算）：1988*10%=198.8 萬元營業(yè)稅金：1988*5.55%=110.334 萬元1.5.4. 利潤稅前利潤1988-（198.8+615+162+159.04+198.8+110.334 ）=544.03 萬元所得稅544.03*25%=136.0065