2016年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析報(bào)告真題與解析匯報(bào)

1、2016年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題與解析一、問答題（共3題，每題10分。請(qǐng)將答案寫在答題紙對(duì)應(yīng)的題號(hào)下）（一）某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬將其開發(fā)建設(shè)中的一幢綜合樓作為抵押物向銀行申請(qǐng)貸款，委托房 地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該在建工程的抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師在實(shí)地查勘時(shí)獲知該綜合樓的主體結(jié) 構(gòu)已圭寸頂，后續(xù)建設(shè)工程正在進(jìn)行，建安工程整體形象進(jìn)度達(dá)65%擬選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種估價(jià)方法。請(qǐng)問：1. 假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有哪幾種？本次估價(jià)應(yīng)選擇哪種估價(jià)前提？2. 在各種不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法的測(cè)算主要有哪些差別？【參考答案】1. 假設(shè)開發(fā)法的估價(jià)前提有 3種：（1）估價(jià)對(duì)象仍然由其業(yè)主開發(fā)完成，這種估價(jià)

2、前提稱為“業(yè)主自行開發(fā)前提”；（2）估價(jià)對(duì)象要被其業(yè)主自愿轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提”；（3 ）估價(jià)對(duì)象要被迫轉(zhuǎn)讓給他人開發(fā)完成，這種估價(jià)前提稱為“被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前 提”。本次估價(jià)是房地產(chǎn)抵押估價(jià)，應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。參見房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法教材 P341342。房地產(chǎn)抵押估價(jià)和房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，一般應(yīng)采用“被迫轉(zhuǎn)讓前提”。2. 在不同的估價(jià)前提下，假設(shè)開發(fā)法測(cè)算的主要差別包括：（1）預(yù)測(cè)出的后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短不同。自行開發(fā)前提下，后續(xù)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期就是正常的后續(xù) 建設(shè)期；而自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，需要考慮轉(zhuǎn)讓的正常期限，從而導(dǎo)致后續(xù)開 發(fā)經(jīng)營(yíng)期發(fā)生

3、變化。（2）后續(xù)開發(fā)的必要支出不同。自行開發(fā)前提下，只考慮后續(xù)開發(fā)的必要支出；而自愿轉(zhuǎn)讓開 發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提下，通常會(huì)產(chǎn)生新的“前期費(fèi)用”，在估價(jià)后續(xù)開發(fā)的必要支出時(shí)，還 應(yīng)加上這部分“前期費(fèi)用”。（3）測(cè)算出的待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值不同。一般情況下，自己開發(fā)前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值，自愿轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值要大于被迫轉(zhuǎn)讓前提下評(píng)估出的價(jià)值。參 見房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法教材P341342。第三科教材的某一敘述，可能就是案例與分析的一個(gè)問答題答案的關(guān)鍵。（二）甲公司擬以其擁有的房地產(chǎn)作價(jià)與乙公司合資，委托房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估該房地產(chǎn)于2015年6月5日的市場(chǎng)價(jià)值。房地產(chǎn)

4、估價(jià)機(jī)構(gòu)采用比較法和成本法進(jìn)行測(cè)算，并于2015年6月15日出具評(píng)估報(bào)告，其中載明估價(jià)報(bào)告使用期限為1年。后甲乙兩公司合資事項(xiàng)因故延期，于2016年9月20日重新啟動(dòng)。由于原估價(jià)報(bào)告使用期限已過，鑒于在此期間房地產(chǎn)市場(chǎng)并無明顯變化，甲公司要求房地產(chǎn)估 價(jià)機(jī)構(gòu)直接更改原估價(jià)報(bào)告中的價(jià)值時(shí)點(diǎn)、報(bào)告出具日期及報(bào)告使用期限，保留原估價(jià)結(jié)果后出具 新的評(píng)估報(bào)告。請(qǐng)問：1. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可否滿足甲公司的上述要求？請(qǐng)簡(jiǎn)述理由。2. 針對(duì)本案情況，在前次估價(jià)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充哪些外部作 業(yè)工作？對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè)算內(nèi)容必須做出哪些具體調(diào)整？【參考答案】1. 房地產(chǎn)估價(jià)

5、機(jī)構(gòu)不能滿足甲公司的上述要求。原估價(jià)報(bào)告使用期限已過，不能直接使用原估 價(jià)報(bào)告，超過使用期限的，需要重新進(jìn)行估價(jià)、并出具新的估價(jià)報(bào)告。2. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)重新出具估價(jià)報(bào)告應(yīng)補(bǔ)充的外部作業(yè)工作包括：（1）通過市場(chǎng)調(diào)查收集相似房地產(chǎn)的交易實(shí)例資料、收集房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況的資料。（2）收集建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資料、開發(fā)利潤(rùn)率資料等；通過實(shí)地 查勘確定建筑物折舊。對(duì)原估價(jià)報(bào)告中兩種估價(jià)方法的測(cè)算內(nèi)容需要做出的調(diào)整包括：（1）比較法：根據(jù)交易實(shí)例資料對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行調(diào)整；對(duì)可比房地產(chǎn)狀況進(jìn)行調(diào)整， 主要是對(duì)房地產(chǎn)實(shí)物狀況和權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整，因?yàn)椴恢肋@一年中估價(jià)對(duì)象是否

6、產(chǎn)生了新的債權(quán) 債務(wù)，需要重點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整。（2成本法：首先需要調(diào)整折舊，然后根據(jù)建安造價(jià)資料、房地產(chǎn)開發(fā)市政配套費(fèi)用等規(guī)費(fèi)資 料、開發(fā)利潤(rùn)率資料對(duì)各項(xiàng)成本和開發(fā)利潤(rùn)率進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格。（三）李某于2015年6月向甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下稱甲公司）購(gòu)置了一處商鋪，2015年9月交房，裝修后即投入使用。同年12月該房屋出現(xiàn)局部基礎(chǔ)沉陷，部分墻體開裂等質(zhì)量問題，不能繼續(xù)使用。經(jīng)雙方協(xié)商，由甲公司負(fù)責(zé)修復(fù)并承擔(dān)其他損害賠償。2016年6月該房屋修復(fù)工程全部完成，已排除相關(guān)安全隱患， 房屋達(dá)到正常使用條件，但雙方就其他損害賠償問題未達(dá)成一致意見。雙方協(xié)商后決定委托乙房地產(chǎn)估價(jià)

7、機(jī)構(gòu)就其他損害賠償?shù)膬?nèi)容及具體賠償金額提出建議并進(jìn)行 評(píng)估。請(qǐng)問：1. 若停業(yè)損失僅限于房屋修復(fù)期間的租金收益損失，請(qǐng)簡(jiǎn)述采用報(bào)酬資本化法測(cè)算的過程。2. 除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)包括哪些內(nèi)容？【參考答案】1. 損失資本化測(cè)算過程：（1）測(cè)算損失期；（2）確定月租金收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，計(jì)算因房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致商鋪月凈收益降低或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加額；（3）確定報(bào)酬率；（4）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值減損額。參見房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法教材P380。2. 除房屋修復(fù)費(fèi)用和停業(yè)損失外，該項(xiàng)目損害賠償還應(yīng)該包括的內(nèi)容有：（1）房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用；（2）房屋耐久性降低、導(dǎo)致剩余收益年限縮短的損失；（3）修

8、復(fù)對(duì)鄰近房屋損壞的補(bǔ)償；（4）施工影響的補(bǔ)償；（5）修復(fù)后對(duì)承租人的心理減價(jià)；（6）補(bǔ)償協(xié)商長(zhǎng)期未能得到解決而 耗費(fèi)的相關(guān)費(fèi)用。參見教材P292。二、單項(xiàng)選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有 1個(gè)最符合題意， 請(qǐng)將這個(gè)答案對(duì)應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號(hào)內(nèi)）（一）某臨街五層住宅樓，一梯兩戶，共10套住宅，每套建筑面積相同，經(jīng)全體業(yè)主協(xié)商一致并報(bào)相關(guān)部門批準(zhǔn)，在住宅樓屋頂安裝了可使用10年的廣告位。收益歸全體業(yè)主所有。目前該廣告位已對(duì)外出租，年租金 2萬元，剩余租賃期 3年。合同約定租金按年支付，違約金5萬元，現(xiàn)業(yè)主欲轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行

9、估價(jià)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托進(jìn)行了市場(chǎng)調(diào)查，了解到該區(qū)域無廣告位的類似住宅租 售實(shí)例較多，類似屋頂廣告位市場(chǎng)需求旺盛，年租金3萬元。1. 本次住宅轉(zhuǎn)讓估價(jià)的估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為（）。A. 該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)B. 該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)C. 該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)D. 該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)正確答案B答案解析業(yè)主轉(zhuǎn)讓其位于頂層的一套住宅，轉(zhuǎn)讓估價(jià)時(shí)，估價(jià)對(duì)象范圍包括該住宅及歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)，該住宅樓共10套住宅，歸屬于該頂層住宅的是1/10的廣告位的收益權(quán)。2. 該估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的估價(jià)技術(shù)思路為（）。A. 采用比較法、收益法評(píng)估住

10、宅的市場(chǎng)價(jià)值B. 采用比較法、收益法評(píng)估住宅和相應(yīng)廣告位的市場(chǎng)價(jià)值C. 采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià)值，收益法評(píng)估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值D采用比較法、收益法評(píng)估住宅市場(chǎng)價(jià)值后，考慮廣告位的增值影響正確答案C答案解析該區(qū)域無廣告位的類似住宅租售實(shí)例較多，采用比較法、收益法評(píng)估住宅的市場(chǎng)價(jià) 值，該廣告位現(xiàn)已出租，用收益法評(píng)估相應(yīng)廣告位的收益權(quán)價(jià)值。3. 若采用收益法評(píng)估該屋頂廣告位價(jià)值，最適宜的技術(shù)思路為（）。A. 按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值B. 租約期內(nèi)按租約租金，租約期外按市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值C. 按市場(chǎng)租金評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本D. 租約期內(nèi)按租約租金，租約

11、期外市場(chǎng)租金，評(píng)估該廣告位收益價(jià)值，再減去違約成本正確答案B答案解析評(píng)估有租約限制的房地產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估出租人權(quán)益價(jià)值，租賃期間應(yīng)采用租賃合同約 定的租金，即實(shí)際租金；租賃期間屆滿后應(yīng)采用市場(chǎng)租金。4. 若對(duì)該套住宅進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價(jià)，則估價(jià)對(duì)象范圍應(yīng)為（）。A. 該頂層住宅，不含屋頂廣告位的收益權(quán)B. 該頂層住宅和1/10屋頂廣告位的收益權(quán)C. 該頂層住宅和1/2屋頂廣告位的收益權(quán)D. 該頂層住宅和屋頂廣告位的收益權(quán)正確答案 A答案解析抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，估價(jià)對(duì)象范圍為該頂層住宅，歸屬于該住宅的廣告位的收益權(quán)不 能單獨(dú)使用、也不可以獨(dú)立變現(xiàn)，不屬于抵押估價(jià)的范圍。參見房地產(chǎn)基本制度與政策教材 P14

12、2。（二）某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，為征收補(bǔ)償需要而評(píng)估一處位于市區(qū)的平房?jī)r(jià)值。該房屋 登記建筑面積為200 m2,帶有院落，建有圍墻，院內(nèi)有一口水井。征收決定公告后，業(yè)主在院內(nèi)自 行搭建了 20 m的簡(jiǎn)易房。5. 本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象應(yīng)包括（）。A. 土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井B. 土地使用權(quán)、平房、水井C. 土地使用權(quán)、平房、水井、圍墻D. 土地使用權(quán)、平房、簡(jiǎn)易房、水井、圍墻正確答案C答案解析征收估價(jià)對(duì)象范圍包括合法的被征收建筑物及其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)和其 他不動(dòng)產(chǎn)，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。被征收房屋價(jià)值評(píng)估不得遺漏、虛構(gòu)評(píng) 估對(duì)象。6. 本估價(jià)項(xiàng)目最適宜采用的

13、估價(jià)技術(shù)思路為（）。A. 采用批量估價(jià)方法進(jìn)行評(píng)估B. 采用標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法進(jìn)行評(píng)估C. 選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估D. 采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估正確答案C答案解析該平房帶有院落屬于個(gè)案，應(yīng)選用適宜估價(jià)方法進(jìn)行個(gè)案評(píng)估。7. 采用比較法估價(jià)時(shí)，適宜選為可比實(shí)例的是（）。A. 周邊帶院落的類似平房B. 周邊不帶院落的類似平房C. 周邊新建商品住宅D. 周邊成套二手住宅正確答案 A答案解析選取可比實(shí)例的要求之一是可比實(shí)例房地產(chǎn)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相似，具體應(yīng)滿足 下列要求：與估價(jià)對(duì)象區(qū)位相近、與估價(jià)對(duì)象的用途相同、與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同、與估價(jià) 對(duì)象的檔次相當(dāng)、與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。本題中，估價(jià)對(duì)

14、象是帶有院落的平房，因此應(yīng)選擇周 邊帶院落的類似平房作為可比實(shí)例。（三）甲公司擁有總建筑面積為5230怦、土地面積為10000血2的廠區(qū)，土地性質(zhì)為出讓工業(yè)用地。廠區(qū)圍墻內(nèi)建有 5棟建筑物，其中，一棟辦公用房，建筑面積為2000怦；兩棟生產(chǎn)車間，建筑面積均為1500血2;鍋爐房和門衛(wèi)房各一棟，建筑面積分別為200怦、30怦。2014年11月甲公司因籌措資金需要向銀行申請(qǐng)了抵押貸款，還款方式為按月等額還款，還款期限至2018年12月。2015年10月甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，租期10年，每年租金固定不變。乙公司承租后經(jīng)甲公司同意臨時(shí)加建了一棟職工宿舍樓。2016年7月，甲公司因債務(wù)問題擬

15、轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)。8. 若甲公司抵押貸款時(shí)以整體房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜采用的估價(jià)方法為（）。A. 比較法和收益法B. 成本法和假設(shè)開發(fā)法C. 比較法和成本法D. 收益法和成本法正確答案D答案解析工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法；甲公司將廠區(qū)全部出租給乙公司使用，適宜選用收益法估價(jià)，因此以整體房地產(chǎn)作為抵押物時(shí)，最適宜采用的估價(jià)方法為收益法和成本法。9. 若甲公司抵押貸款時(shí)以部分房地產(chǎn)作為抵押物，最適宜作為抵押物的是（）。A. 5棟共計(jì)5230怦的建筑物B. 10000怦土地使用權(quán)C. 鍋爐房和門衛(wèi)房的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)D. 生產(chǎn)車間的建筑物及其分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)正確答案D答案解析以出讓方式

16、取得的國(guó)有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國(guó)有土地上的房屋同時(shí)抵押；以依法取得的國(guó)有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)抵押。10. 甲公司轉(zhuǎn)讓該廠區(qū)時(shí)，評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)值的內(nèi)涵為（）。A. 土地使用權(quán)價(jià)值及全部建筑價(jià)值B. 全部房地產(chǎn)價(jià)值-房地產(chǎn)因抵押、出租造成的價(jià)值減損額C. 合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值 -承租人權(quán)益損失-貸款余額D. 合法產(chǎn)權(quán)的全部房地產(chǎn)價(jià)值 -承租人租金損失-貸款余額正確答案C答案解析轉(zhuǎn)讓價(jià)值 =合法產(chǎn)權(quán)下的全部房地產(chǎn)價(jià)值-承租人權(quán)益損失-貸款余額。三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明一處錯(cuò)誤得 3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙

17、上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)一個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不 計(jì)分）房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告估價(jià)項(xiàng)目名稱：XX市XX區(qū)XX路19號(hào)樓第10層房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估估價(jià)委托人：XXX集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)：XXX房地產(chǎn)估價(jià)有限公司注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：XXX（注冊(cè)號(hào)XXX）XXX（注冊(cè)號(hào)XXX）估價(jià)作業(yè)期：2015年12月1日一 2015年12月5日估價(jià)報(bào)告編號(hào)：XXX（房估）（抵）字第XXX號(hào) 致估價(jià)委托人函XXX集團(tuán)有限公司：受貴公司委托，我公司對(duì)XXX集團(tuán)有限公司位于XX市XX區(qū)XX路19號(hào)樓第十層，總建筑面積為2026.77m2的辦公房地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)證號(hào)：XX房權(quán)證第XX號(hào)）的抵押價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。

18、估價(jià)目的：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。價(jià)值時(shí)點(diǎn)：2015年12月1日。價(jià)值類型：房地產(chǎn)抵押價(jià)值。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法進(jìn)行測(cè) 算，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的 價(jià)值為人民幣110975791元，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款為零，故 估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為 110975791元（大寫：人民幣壹億壹仟零玖拾柒萬伍仟柒佰玖拾壹元整）， 按建筑面積計(jì)抵押價(jià)值單價(jià)為54755元/m2。（隨函附估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告各兩份） XXX房地產(chǎn)估價(jià)有

19、限公司XX分公司（公章） 法定代表人：XXX2015年12月5日【參考答案】1. 封面中的“估價(jià)作業(yè)期”應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期”。2. 在致估價(jià)委托人函中應(yīng)明確選用的估價(jià)方法。3. 致函方應(yīng)為X房地產(chǎn)估價(jià)有限公司而不是分公司。分公司作為總公司的一個(gè)分支機(jī)構(gòu)，是不具有獨(dú)立法人資格的，也不能獨(dú)立承擔(dān)債務(wù)，所以一 般是沒有資質(zhì)的；但若總公司有相應(yīng)資質(zhì)，是可以授權(quán)分公司參與的。目錄（略）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明（略）估價(jià)假設(shè)和限制條件（略） 估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、估價(jià)委托人（略）二、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）三、估價(jià)目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。四、估價(jià)對(duì)象1估價(jià)對(duì)象范圍估價(jià)對(duì)象為坐落

20、于XX市XX區(qū)XX路19號(hào)樓第10層的整層辦公用房，總建筑面積為2026.77m2，本次評(píng)估不包括動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等其他財(cái)產(chǎn)或權(quán)益。2估價(jià)對(duì)象基本概況（1）土地基本狀況估價(jià)對(duì)象所在大樓用地坐落于XX市XX區(qū)XX路，四至為：南至XX路，西至XX路，北至 小巷，東至小巷，宗地形狀規(guī)整，土地使用期限至2055年4月1日，土地開發(fā)程度為宗地內(nèi)，外達(dá)到“七通一平”。（2）建筑物基本狀況估價(jià)對(duì)象所處的XX區(qū)XX路19號(hào)樓，現(xiàn)用名稱為XX中心，地下 4層，地上37層，總建筑面積為105000怦，采用鋼架結(jié)構(gòu)及無柱式設(shè)計(jì)，電梯分區(qū)設(shè)置，客梯16部，貨梯2部，集中式中央空調(diào)，整棟大廈擁有智能控制系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)視

21、系統(tǒng)、門傳感器監(jiān)視系統(tǒng)、應(yīng)急電源、照明和 擴(kuò)音系統(tǒng)、智能火警檢測(cè)系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)等。該中心于2008年8月竣工交付使用，目前維護(hù)保養(yǎng)狀況良好。估價(jià)對(duì)象外立面采用石材與高檔LOWA E玻璃幕墻，大堂挑高6米，采用進(jìn)口高檔石材裝修，花崗石柱體及墻面，藝術(shù)造型吊頂，標(biāo)準(zhǔn)層電梯間采用高檔進(jìn)口大理石，地面采用高檔地毯，由XX 物業(yè)管理有限公司管理。估價(jià)對(duì)象位于19號(hào)樓第10層，總建筑面積為 2026.77m2，層高3.2m，已作普通辦公房室內(nèi)裝 修：墻面乳膠漆，地面部分瓷磚、部分地板、部分地毯，頂棚部分燈池吊頂，部分礦棉板吊頂。（3）權(quán)屬基本狀況根據(jù)估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料，估價(jià)對(duì)象土地用途為辦公

22、，目前為xxx集團(tuán)有限公司所有，產(chǎn)權(quán)證號(hào)為XX房權(quán)證第XX號(hào)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)立抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利。4. 估價(jià)對(duì)象中未說明估價(jià)對(duì)象是否有共有權(quán)、租賃、用益物權(quán)、其他特殊情況說明。5. 估價(jià)對(duì)象中未說明估價(jià)對(duì)象房屋用途和土地使用人。五、價(jià)值時(shí)點(diǎn)依據(jù)房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見，本次價(jià)值時(shí)點(diǎn)為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地勘查之日，即2015年12月1日。六、價(jià)值類型房地產(chǎn)抵押價(jià)值（定義略）七、估價(jià)依據(jù)1. 法律、法規(guī)、規(guī)范性文件（略）2. 技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（1）中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T50291 - 1999）（2） 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)（GB/T50899 - 2013）（3） 房

23、地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見（建住房20068號(hào)）（4） 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（銀監(jiān)發(fā)200457號(hào)）3. 估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料（略）4. 估價(jià)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)調(diào)查及實(shí)地查勘獲取的相關(guān)資料（略）5. 估價(jià)機(jī)構(gòu)搜集整理的其他相關(guān)資料（略）八、估價(jià)原則（略）九、估價(jià)方法經(jīng)估價(jià)方法適用性分析，決定采用比較法和收益法為本項(xiàng)目的估價(jià)方法。（估價(jià)方法定義略）6. 應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GB/T 50291 2015）而不是中華人民 共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（ GB/T 50291 1999 ）。7估價(jià)方法中應(yīng)具體說明所選用估價(jià)方法的理由。十、估價(jià)結(jié)果注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師根據(jù)估價(jià)目的，遵

24、循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用比較法、收益法進(jìn)行測(cè) 算，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，確定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán) 下的價(jià)值為人民幣110975791元，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款為零, 故估價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為110975791元（大寫：人民幣壹億壹仟零玖拾柒萬伍仟柒佰玖拾壹元整）2單位建筑面積抵押價(jià)值為54755元/m 。卜一、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名注冊(cè)號(hào)蓋早日期XXXXXX2015年12月5日XXXXXX2015年12月5日8估價(jià)結(jié)果報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親筆簽名，不能用蓋章代替簽名。十二、實(shí)地查勘期2015年12月1日十三、估價(jià)作業(yè)期20

25、15年12月1日至2015年12月5日十四、變現(xiàn)能力分析（略）十五、風(fēng)險(xiǎn)提示（略）估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、估價(jià)對(duì)象描述與分析（略）二、市場(chǎng)背景描述與分析（略）三、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（略）四、估價(jià)方法適用性分析（略）五、估價(jià)測(cè)算過程1. 比較法（定義及公式略）（1）可比實(shí)例選取可比實(shí)例選取過程及來源（略），估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例狀況見下表:項(xiàng)目估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C物業(yè)名稱XX中心10層XX大廈11層XX大廈15層XX中心18層建筑面積（簾）2026.7719852050580成交日期2015.12.12015.11.252015.11.42015.11.15成交單價(jià)（兀/m ）570

26、0061000590009.可比實(shí)例C規(guī)模與估價(jià)對(duì)象不相當(dāng)，不能作為可比實(shí)例。（2）可比實(shí)例情況說明將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較分析，比較因素及說明見下表。 表2估價(jià)對(duì)象及可比實(shí)例情況說明表比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C坐落位罝XX區(qū)XX樓XX 路19號(hào)樓XX區(qū)XX樓XX 路25號(hào)樓XX區(qū)XX樓XX 路26號(hào)樓XX區(qū)XX樓XX 路19號(hào)樓物業(yè)名稱XX中心十層XX大廈-一層XX大廈十五層XX中心十八層價(jià)成交二待估570006100059000格內(nèi)涵單元/（元/m2）付款方式正常正常正常正常交 易 情 況交易 情況-正常正常正常成交日期2015.12.12015.11.252015

27、.11.42015.11.15區(qū) 位 狀 況區(qū)域 繁華 程度附近有XX中心、XX大廈、XX體 育館，市政配套完 善附近有XX中心、XX大廈、XX體育 館，市政配套元善附近有XX中心、XX大廈、XX體 育館，市政配套完 善附近荷XX中心、XX大廈、XX體育 館，市政配套元善父通便捷程度附近有多條公交線 路：距地鐵X號(hào)線xx站 100m附近有多條公交線 路：距地鐵X號(hào)線XX站 120m附近有多條公交線 路：距地鐵X號(hào)線XX站 130m附近有多條公交線 路：距地鐵X號(hào)線XX站 100m外部 配套 設(shè)施 完備 度公共配套完善公共配套元善公共配套元善公共配套元善區(qū)域 環(huán)境附近有XX公園附近有XX公園附近

28、有XX公園附近有XX公園權(quán)益 狀 況用途辦公辦公辦公辦公使用年限39.33 年38年38年39.33 年實(shí) 物 情 況設(shè)施設(shè)備電梯（客梯16個(gè)， 貨梯2個(gè)）、中央 空調(diào)。消防設(shè)施， 高速光纖接入，地 下停車場(chǎng)（385個(gè)）電梯（客梯21個(gè)， 貨梯4個(gè)）、中央空 調(diào)。消防設(shè)施，高速 光纖接入，地下停車 場(chǎng)（373個(gè)）電梯（客梯17個(gè)， 貨梯6個(gè)）、中央 空調(diào)。消防設(shè)施， 高速光纖接入，地 下停車場(chǎng)（376個(gè)）電梯（客梯16個(gè)， 貨梯2個(gè)）、中央空 調(diào)。消防設(shè)施，高速 光纖接入，地下停車 場(chǎng)（385個(gè)）物業(yè)管理好好好好樓層10層11層15層18層層咼/m3.23.23.23.2平面布局規(guī)整規(guī)整規(guī)整規(guī)

29、整建筑面積/m22026.7719852050580高檔高檔高檔毛坯10. 辦公用房區(qū)位因素不應(yīng)包括“區(qū)域繁華程度”，可用“商務(wù)辦公氛圍或聚集度”代替。11. 樓層屬于區(qū)位狀況因素不是實(shí)物狀況因素。12. 未說明可比實(shí)例總樓層。（3）建立比較基礎(chǔ)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的付款方式均為一次性付款，幣種為人民幣，計(jì)價(jià)方式按建筑面積計(jì)價(jià)， 價(jià)格內(nèi)涵一致。（4）交易情況修正各可比實(shí)例均為正常交易，交易情況無需修正。（5）市場(chǎng)狀況調(diào)整市場(chǎng)狀況調(diào)整是將實(shí)例在成交日期的價(jià)格調(diào)整為價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。估價(jià)對(duì)象價(jià)值時(shí)點(diǎn)與可比實(shí) 例成交日期接近，且該區(qū)域辦公室用房市場(chǎng)價(jià)格平穩(wěn)，市場(chǎng)狀況無需調(diào)整。（6）房地產(chǎn)狀況調(diào)整根據(jù)估價(jià)

30、對(duì)象與比較實(shí)例各比較因素的具體情況，將各項(xiàng)因素分為好、較好、一般、稍差、差五個(gè)等級(jí)，以估價(jià)對(duì)象為基準(zhǔn)，每相差一個(gè)等級(jí)結(jié)合具體情況調(diào)整+1或-1,編制比較因素分析表（表3）、比較因素調(diào)整系數(shù)表（表 4）如下。表3比較因素分析表比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C區(qū)位狀況區(qū)域繁華程度好好好好V交通便捷程度一般般好-般公共設(shè)施完備度好好好好區(qū)域環(huán)境好好好好權(quán)益狀況用途辦公辦公辦公辦公使用年限39.33 年38年38年39.33 年實(shí)物狀況設(shè)備設(shè)施一般好較好一般物業(yè)管理好好好好樓層10111518層咼好好好好平而布局好好好好建筑面積/m22026.7719852050580內(nèi)部裝修好好好一般

31、表4比較因素調(diào)整系數(shù)比較因素估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易情況100100100交易日期100100100100區(qū)位狀況區(qū)域繁華程度100100100100交通便捷程度100100102100公共設(shè)施完備度100100100100區(qū)域環(huán)境100100100100權(quán)益狀況用途100100100100使用年限1009999100實(shí)物狀況設(shè)施設(shè)備100102101100物業(yè)管理100100100100樓層10099102104層咼100100100100平面布局100100100100建筑面積100100100100內(nèi)部裝修1001001009813. 建立比較基礎(chǔ)中缺“統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍”和

32、“統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”的說明。14. 可比實(shí)例A交通便捷程度比估價(jià)對(duì)象略差，比較因素不應(yīng)與估價(jià)對(duì)象相同。15. 可比實(shí)例B交通便捷程度比估價(jià)對(duì)象略差，比較因素不應(yīng)比估價(jià)對(duì)象好。16. 可比實(shí)例C為毛坯房，與估價(jià)對(duì)象高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)相差懸殊，“一般”與“好”的差距明顯不符。17. 可比實(shí)例A樓層調(diào)整系數(shù)應(yīng)大于 100，可為101，不能為99。（前提是各可比實(shí)例與估價(jià)對(duì) 象總樓層一樣）（7）可比實(shí)例比較價(jià)值測(cè)算表5可比實(shí)例比較價(jià)值測(cè)算調(diào)整因素可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C交易單價(jià)/ （元/m2）570006100059000交易時(shí)間100/100100/100100/100交易情況100/100100/10

33、0100/100區(qū)位因素100/100100/102100/100權(quán)益因素100/99100/99100/100實(shí)物狀況100/102100/101100/100100/99100/102100/104100/100100/100100/982可比實(shí)例比較價(jià)值/ （元/m ）570175863757889估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)/ （元/m2）5784818. 未說明區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況各子項(xiàng)調(diào)整系數(shù)各自的權(quán)重。（8）求取比較價(jià)值（單價(jià)）經(jīng)過比較分析，認(rèn)為三個(gè)可比實(shí)例的價(jià)格經(jīng)過修正、調(diào)整后的結(jié)果相近， 且符合市場(chǎng)客觀情況,故以三者的簡(jiǎn)單算術(shù)平均值確定最終比較價(jià)值。即：最終比較價(jià)值=（57017

34、 + 58637 + 57889）- 3= 57848 （元 /m ）2. 收益法（1）收益法定義及計(jì)算公式收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值 得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。采用報(bào)酬資本化法、全剩余壽命模式進(jìn)行測(cè)算，其計(jì)算公式為：式中 V收益價(jià)值（元或元/m2）;Ai 未來第i年的凈收益(元或元/m2);Yi 未來第i年的報(bào)酬率(% ;n 收益期(年)。(2) 租金收入經(jīng)過測(cè)算確定估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)租金為342.6元/ ( m月)。(測(cè)算過程略)(3) 有效出租面積的確定注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)過對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)査，周邊同類型的辦公用房一般按其產(chǎn)權(quán)登記的建筑

35、面2 積為出租面積，因此確定估價(jià)對(duì)象的出租面積為其房屋所有權(quán)證上登記的建筑面積2026.77m。(4) 其他收入經(jīng)測(cè)算估價(jià)對(duì)象其他收入為15.42元/( m 年)。(測(cè)算過程略(5) 空置率據(jù)了解XX區(qū)辦公用房近期的市場(chǎng)平均空置率在野 7%估價(jià)對(duì)象位于XX區(qū)重要的商務(wù)辦公區(qū)，周圍人流密集，商務(wù)辦公氣氛好，該區(qū)域內(nèi)辦公用房租賃情況良好，考慮到估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況，取空置率為5%(6) 年有效毛收入單位面積年有效毛收人=(潛在毛租金收入X12 +其他收入)X( 1空置率)=(342.6 X 122+ 15.42 )X( 1 5% = 3920.29 (元 /m 年)(7) 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用根據(jù)合同租金的內(nèi)涵

36、，估價(jià)對(duì)象的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括管理費(fèi)、房屋維修費(fèi)、房產(chǎn)稅、租賃稅費(fèi)、房 屋保險(xiǎn)等。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查確定估價(jià)對(duì)象年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為864.83元/ (吊年)。(測(cè)算過程略)19. 缺收租損失率的說明或者說沒有考慮收租損失。20. 如有租賃合同且合同合理，則在租約期內(nèi)應(yīng)采用合同租金，租約期外應(yīng)采用市場(chǎng)租金計(jì)算。(8) 年凈收益估價(jià)對(duì)象年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=3920.29 864.83 = 3055.46 (元/m2 年)(9) 報(bào)酬率采用累加法確定報(bào)酬率為7.25%。21. 報(bào)酬率的確定未說明理由或者說缺少報(bào)酬率確定過程。22. 未說明報(bào)酬率是預(yù)測(cè)值。(10) 收益期估價(jià)對(duì)象建成于2008年，至價(jià)值時(shí)

37、點(diǎn)已使用7年，估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，房屋耐用年限為60年，則房屋剩余使用年限為53年，估價(jià)對(duì)象土地的使用年限為50年，截至價(jià)值時(shí)點(diǎn)剩余使用年限為39.33年，根據(jù)孰短原則，確定估價(jià)對(duì)象的收益期為39.33年。23. 估價(jià)對(duì)象建成于2008年8月，剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為 52年多。24. 結(jié)果報(bào)告中說估價(jià)對(duì)象為鋼架結(jié)構(gòu)，此處說估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，說法不一致。(11) 凈收益變化趨勢(shì)估價(jià)對(duì)象建位于XX中心大廈內(nèi)，設(shè)定其可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，預(yù)測(cè)其發(fā)展前景良好。據(jù)調(diào)查XX區(qū)同 地段同類型寫字樓物業(yè)年租金及費(fèi)用變化情況，確定估價(jià)對(duì)象凈收益增長(zhǎng)率為2% 3055 .46 -(7.25%-2%)xl -(1 + 2%)/(

38、1 - 725%)K33-50115( 7L/m2)25. 抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在確定凈收益和凈收益流模式時(shí)應(yīng)保守估計(jì)。26. 未說明在土地使用權(quán)出讓合同中約定不可約期。27. 未說明在土地使用權(quán)到期后對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償。 六、估價(jià)結(jié)果確定1. 未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值 經(jīng)測(cè)算，兩種估價(jià)方法的結(jié)果見下表。序號(hào)估價(jià)方法測(cè)算單元/ （元/m2）1比較法578482收益法50115對(duì)測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，結(jié)合估價(jià)師經(jīng)驗(yàn)，決定采用加權(quán)算術(shù)平均法定估價(jià)對(duì)象的價(jià)値，比較法權(quán)重取 60%收益法取40%（權(quán)重確定理由略），估價(jià)結(jié)果為：估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)單價(jià)= 57848 X 6

39、0%+ 50115 X 40%= 54755 （元 /m2）估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)總價(jià)=54755 X 2026.77 = 110975791 （元）2. 房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償權(quán)是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)?款額，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人建設(shè)工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師調(diào)查，至價(jià)值時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象未設(shè)定抵押，也不存在其他法定優(yōu)先受償款。3. 確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值房地產(chǎn)抵押總價(jià)值=假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值-房地產(chǎn)估價(jià)的法定優(yōu)先受償款= 110975791 0= 110975791 （元）。經(jīng)測(cè)算，確

40、定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為人民幣110975791元（大寫：人民幣壹億壹仟零玖拾柒萬伍仟柒佰玖拾壹元整），按建筑面積抵押價(jià)值為54755元/m2。附件1估價(jià)委托書復(fù)印件2估價(jià)對(duì)象位置示意圖3估計(jì)對(duì)象實(shí)地查勘情況和相關(guān)照片4. 房地產(chǎn)權(quán)屬證明復(fù)印件5. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件6. 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件7. 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件28 .附件中缺估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查情況說明。29 .附件中缺可比實(shí)例位置圖和外觀照片。30.專業(yè)幫助情況和相關(guān)專業(yè)意見【參考答案】1. 封面中的“估價(jià)作業(yè)期”應(yīng)為“估價(jià)報(bào)告出具日期”。2. 在致估價(jià)委托人函中應(yīng)明確選用的估價(jià)方法。

41、3. 致函方應(yīng)為X房地產(chǎn)估價(jià)有限公司而不是分公司。4. 估價(jià)對(duì)象中未說明估價(jià)對(duì)象是否有共有權(quán)。5. 估價(jià)對(duì)象中未說明估價(jià)對(duì)象房屋用途和土地使用人。6. 應(yīng)依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（ GB/T 50291 2015）而不是中華人民 共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（ GB/T 50291 1999 ）。7. 估價(jià)方法中應(yīng)具體說明所選用估價(jià)方法的理由。8. 估價(jià)結(jié)果報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)親筆簽名，不能用蓋章代替簽名。9. 可比實(shí)例C規(guī)模與估價(jià)對(duì)象不相當(dāng)，不能作為可比實(shí)例。10. 辦公用房區(qū)位因素不應(yīng)包括“區(qū)域繁華程度”，可用“商務(wù)辦公氛圍或聚集度”代替。11. 樓層屬于區(qū)位狀況因素不

42、是實(shí)物狀況因素。12. 未說明可比實(shí)例總樓層。13. 建立比較基礎(chǔ)中缺“統(tǒng)一財(cái)產(chǎn)范圍”和“統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)”的說明。14. 可比實(shí)例A交通便捷程度比估價(jià)對(duì)象略差，比較因素不應(yīng)與估價(jià)對(duì)象相同。15. 可比實(shí)例B交通便捷程度比估價(jià)對(duì)象略差，比較因素不應(yīng)比估價(jià)對(duì)象好。16. 可比實(shí)例C為毛坯房，與估價(jià)對(duì)象高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)相差懸殊，“一般”與“好”的差距明顯不符。17. 可比實(shí)例A樓層調(diào)整系數(shù)應(yīng)大于 100，可為101，不能為99。（前提是各可比實(shí)例與估價(jià)對(duì) 象總樓層一樣）18. 未說明區(qū)位狀況、權(quán)益狀況和實(shí)物狀況各子項(xiàng)調(diào)整系數(shù)各自的權(quán)重。19. 缺收租損失率的說明或者說沒有考慮收租損失。20. 如有租賃合同且合同合理，則在租約期內(nèi)應(yīng)采用合同租金，租約期外應(yīng)采用市場(chǎng)租金計(jì)算。21. 報(bào)酬率的確定未說明理由或者說缺少報(bào)酬率確定過程。22. 未說明報(bào)酬率是預(yù)測(cè)值。23. 估價(jià)對(duì)象建成于2008年8月，剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為 52年多。24. 結(jié)果報(bào)告中說估價(jià)對(duì)象為鋼架結(jié)構(gòu)，此處說估價(jià)對(duì)象為鋼混結(jié)構(gòu)，說法不一致。25. 抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在確定凈收益和凈收益流模式時(shí)應(yīng)保守估計(jì)。26. 未說明在土地使用權(quán)出讓合同中約定不可約期。27. 未說明在土地使用權(quán)到期后對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償。28