沈陽(yáng)萬(wàn)象城11年6月調(diào)研報(bào)告

1、沈陽(yáng)商業(yè)考察報(bào)告沈陽(yáng)商業(yè)考察報(bào)告-萬(wàn)象城部分萬(wàn)象城部分20112011年年5 5月月沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城項(xiàng)目規(guī)劃布局整個(gè)綜合體由：購(gòu)物中心（萬(wàn)象城）、5A級(jí)寫(xiě)字樓（華潤(rùn)大廈）、高端精品住宅（悅府）、五星級(jí)酒店（君悅酒店）構(gòu)成，總占地面積約8.05萬(wàn)平方米，總建筑面積近70萬(wàn)平方米，總投資超過(guò)50億港幣。一期包括近25萬(wàn)平米購(gòu)物中心萬(wàn)象城、7萬(wàn)平方米國(guó)際5A寫(xiě)字樓華潤(rùn)大廈；二期為超五星級(jí)君悅酒店、悅府高檔住宅；三期為酒店式公寓，全部工程預(yù)計(jì)將于2012年底完成。 沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城沈陽(yáng)悅府位于華潤(rùn)中心都市綜合體核心區(qū)域，是擁有超豪華頂級(jí)商業(yè)配套的城市資源型高端精

2、品住宅，由三棟超高層及兩棟高層建筑構(gòu)成，主力戶型面積跨越100300。美國(guó)RTKL國(guó)際化規(guī)劃理念融入項(xiàng)目。項(xiàng)目總體規(guī)劃共5棟高層住宅，其中3棟48層，1棟33層，1棟32層，規(guī)劃僅為752戶，頂層500平米空中豪宅，私家泳池，完全人車分流規(guī)劃，全部地下停車，比例近1:1。規(guī)劃大觀規(guī)劃大觀建筑品鑒建筑品鑒上海天華設(shè)計(jì)公司在建筑設(shè)計(jì)上秉承“精致了無(wú)痕”，大到精致，小到了無(wú)痕。將現(xiàn)代意識(shí)和自由精神的Art Deco風(fēng)格融入項(xiàng)目。剛?cè)岵?jì)的橫豎線條，突出建筑材料的質(zhì)感和紋理。石材、金屬、玻璃相結(jié)合，建筑兼具時(shí)尚感。新加坡英柏建筑景觀設(shè)計(jì)公司總裁兼總設(shè)計(jì)師親自操刀主持設(shè)計(jì)，為悅府帶來(lái)了長(zhǎng)白山珍惜樹(shù)種，大

3、面積越冬草坪，特色五重景觀設(shè)計(jì)。每棟住宅入戶空間布置水景，開(kāi)門(mén)即是景觀。項(xiàng)目整體墊高1.8米，隔絕城市的喧囂和煙塵，更帶來(lái)私密的生活環(huán)境。景觀欣賞景觀欣賞沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城樣板間賞析樣板間賞析實(shí)景拍攝實(shí)景拍攝更多詳細(xì)介紹可參考官方網(wǎng)站：更多詳細(xì)介紹可參考官方網(wǎng)站：http:/ 實(shí)景拍攝實(shí)景拍攝沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城開(kāi)發(fā)商：華潤(rùn)置地地理位置：沈陽(yáng)市和平區(qū)青年大街288號(hào)（文藝路與青年大街交界，原遼寧省體育館）建筑面積：25萬(wàn)建筑設(shè)計(jì)：RTKL開(kāi)業(yè)時(shí)間：2011年5月15日營(yíng)業(yè)時(shí)間：9:30am-10:00pm可達(dá)公交線路：21條

4、地鐵2號(hào)線可直達(dá)（即將開(kāi)通）項(xiàng)目概況沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城南側(cè)主入口：南側(cè)有兩大入口，L1和B1層 各一個(gè)。北側(cè)主入口：北側(cè)主入口造型鋒利，有大刀闊斧感覺(jué)。主入口形象中部主入口：與兩側(cè)兩層通高店鋪同高，寬高比失常。1123234四大主要入口對(duì)應(yīng)三大主要中庭，通過(guò)單動(dòng)線、公共區(qū)間串聯(lián)。簡(jiǎn)單、實(shí)用。4中部西側(cè)入口：與深圳萬(wàn)象城一致，為私家車主要落客區(qū)。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城外立面121.與深圳萬(wàn)象城不同的是，沈陽(yáng)項(xiàng)目采用了更多部分的石材，十分舍得，整個(gè)外立面運(yùn)用石材與玻璃等元素的有機(jī)結(jié)合，大氣、統(tǒng)一；2.與高尚住宅悅府之間的通道（樓與樓距離）約20米左右，與我大連項(xiàng)目相

5、比不同的是，住宅是側(cè)面相對(duì)著商業(yè)項(xiàng)目。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城室外沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城入口處的多層空間沈陽(yáng)萬(wàn)象城內(nèi)部的各個(gè)入口都有局部多層通高的空間，而且相比大悅城等項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這個(gè)空間的尺度顯然萬(wàn)象城把握地更好，從高度、寬度、光線等各元素配合都使得這樣一個(gè)入口的空間更大氣且不失親和力。此局部?jī)蓪油ǜ叩目臻g可更多借鑒于我大連項(xiàng)目，在接下來(lái)的設(shè)計(jì)深入過(guò)程中，在設(shè)計(jì)上更多地營(yíng)造高端物業(yè)的氛圍。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城平面布局沈陽(yáng)萬(wàn)象城沈陽(yáng)萬(wàn)象城深圳萬(wàn)象城深圳萬(wàn)象城沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城樓層規(guī)劃L6主要業(yè)態(tài)：主力

6、百貨、餐飲、兒童、美容美發(fā)、家居、生活服務(wù)代表品牌：食通天、kingkow、夢(mèng)郎美發(fā)、瑞妃曼美容、TAYOHYA、FRANZ、倍輕松L5主要業(yè)態(tài)：主力百貨、影院、冰場(chǎng)、餐飲、運(yùn)動(dòng)休閑、家居、生活服務(wù)代表品牌：MEGA BOX、冰紛萬(wàn)象、金牌小籠、鵬達(dá)體育、Columbia、OSIM、BOSE主要業(yè)態(tài)：主力百貨、餐飲、綜合服飾、女裝、皮具、箱包代表品牌：張生記、速寫(xiě)、ANMANI、ONLY、ANNA TOSANI、SamsoniteL3主要業(yè)態(tài)：主力百貨、女裝、男裝、潮流服飾、鞋類、皮具代表品牌：EQ:IQ、JORYA Weekend、VASTO、NOVO、Steve Madden、DISSON

7、AL2主要業(yè)態(tài)：主力百貨、女裝、男裝、綜合服飾、鞋類、皮具、餐飲、家居生活/影音代表品牌：GIADA、Daniel Hechter 、i.t、NOVO、LOTTUSSE、LLOYD、Drivepro、Paciffic CoffeeL1主要業(yè)態(tài)：主力百貨、男裝、女裝、綜合服飾、鞋類、皮具、珠寶鐘表、代表品牌：Ermenegildo Zegna、Max Mara、BURBERRY、HUGO BOSS、BALLY、Hermes、miu miu、FENDI、亨吉利、CARTIERB1主要業(yè)態(tài)：主力百貨、超市、餐飲、個(gè)人護(hù)理、藥品、家居生活、配飾、眼鏡、珠寶代表品牌：OLE、太興餐廳、甜言物語(yǔ)、必勝客、

8、瑞萊、華潤(rùn)堂、妍麗、星港、亮視點(diǎn)、ENZO、Rebecca、周生生、周大福L4主要業(yè)態(tài)：主力百貨、餐飲、綜合服飾、女裝、皮具、箱包代表品牌：張生記、速寫(xiě)、ANMANI、ONLY、ANNA TOSANI、Samsonite沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城樓層規(guī)劃-B1樓層品牌樓層品牌B1層與地鐵2號(hào)線零距離接駁，業(yè)態(tài)主要為精致生活相關(guān)業(yè)態(tài)，包含餐飲、配飾、個(gè)人護(hù)理、家居等。該樓層整體開(kāi)業(yè)率為82%（按開(kāi)業(yè)店鋪數(shù)量計(jì)算）。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城下沉式廣場(chǎng)下沉式廣場(chǎng)下沉式廣場(chǎng)整體面積與深圳萬(wàn)象城相近，無(wú)水景，且在入口相同的位置選擇相同的品牌/業(yè)態(tài)，廣場(chǎng)中加入了一些生態(tài)元素，類似薰衣

9、草等。但B1與L1主入口的位置太近，L1層入口的形象被弱化，B1層隨著下沉式廣場(chǎng)以及生態(tài)環(huán)境的營(yíng)造更具吸引力。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城B1層內(nèi)部空間層內(nèi)部空間B1層主要中庭，從B1通到L6，且中庭成收縮式。B1層與L1層局部通高處。在OLE一端沒(méi)有通高的中庭，在自然光線供應(yīng)不足的情況下，利用墻面絢麗的燈帶來(lái)進(jìn)行補(bǔ)充。但是否絢麗的燈光有喧賓奪主勢(shì)頭？周邊的店鋪，特別是OLE超市稍顯暗淡。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城店鋪店鋪沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城樓層規(guī)劃-L1樓層品牌樓層品牌L1層為項(xiàng)目定位最高的樓層，以大店為主，業(yè)態(tài)方面，純男、純女的品牌較少，主要以綜合品牌為主

10、（綜合的含義在于含男女裝、配飾、精品、皮具、皮鞋等眾多品類，例如Agnona、BALLY、BURBERRY等），由于該樓層目前所有商戶都仍在裝修階段，故L1層店鋪形象無(wú)法展現(xiàn)，同時(shí)也影響了購(gòu)物中心本身的人流量。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城樓層規(guī)劃-L2樓層品牌樓層品牌L2層品牌以時(shí)尚類品牌和國(guó)際二線品牌為主，囊括的業(yè)態(tài)種類豐富，可逛性強(qiáng)，與L1層一樣，同樣以綜合類品牌為主。L2層整體開(kāi)業(yè)率達(dá)到96%，除主力店尚泰百貨尚未開(kāi)業(yè)。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城與深圳萬(wàn)象城一樣，在室內(nèi)空間的尺度營(yíng)造上非常相似，在局部公共空間的裝修、裝飾上也非常一致。

11、地板的選材和廊道選材的拼接也保持和深圳一樣的風(fēng)格與做法。室內(nèi)沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城與寫(xiě)字樓的連接處與寫(xiě)字樓的連接處商業(yè)在L2層與寫(xiě)字樓連接，目前看該連接的空間稍顯空曠，與寫(xiě)字樓相連的商業(yè)業(yè)態(tài)為咖啡（Pacific Coffee）；在上圖（左右兩圖）對(duì)照中，在與寫(xiě)字樓想連接的公共區(qū)域裝修區(qū)別于商業(yè)的裝修。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城店鋪店鋪沈陽(yáng)首家NOVO概念店，NOVO百貨攜手40余個(gè)殿堂級(jí)潮流時(shí)尚品牌進(jìn)入沈陽(yáng)。在深圳、廣州、成都、上海、重慶、北京的NOVO百貨逐漸成為當(dāng)?shù)刈钣懈姓倭Φ某绷骶奂赝瑫r(shí)，沈陽(yáng)NOVO百貨勢(shì)必成為沈陽(yáng)時(shí)尚人群及潮流圈的新焦點(diǎn)。NOVO概念潮流百

12、貨是一種全新概念的樂(lè)活空間，它迎合年輕、時(shí)尚、獨(dú)立的消費(fèi)者，用獨(dú)有的概念視覺(jué) 裝修形象、新奇好玩的潮流主題活動(dòng)、濃厚的潮流時(shí)尚文化體驗(yàn)、便捷的一站式潮流品牌購(gòu)物，打造出與眾不同的購(gòu)物空間。代理諸多國(guó)際時(shí)尚奢侈品牌，如保時(shí)捷設(shè)計(jì)-Porsche Design， Rimowa，Lamy， Loewe，Dyson等，在深圳著名商場(chǎng)均有專賣店，如萬(wàn)象城（4個(gè)店）、金光華、中信、Coco Park購(gòu)物公園、花園城等；另外杭州萬(wàn)象城也有3個(gè)店。今后，公司將會(huì)伴隨著華潤(rùn)萬(wàn)象城的足跡遍布全國(guó)。 沈陽(yáng)萬(wàn)象城Drivepro店繼在杭州與萬(wàn)象城合作后，在沈陽(yáng)店又加入新鮮元素，將其代理的品牌更多植入店中，店鋪也更顯豐

13、滿和高端。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城樓層規(guī)劃-L3樓層品牌樓層品牌L3層業(yè)態(tài)相對(duì)比較少，主要為服飾和皮具，且樓層主題圍繞著女性主題，服飾也主要以國(guó)內(nèi)的一線品牌為主，例如JORYA、Marisfrolg、EP等等，開(kāi)業(yè)率較高，除主力百貨部分未開(kāi)，其余都已在正常營(yíng)業(yè)狀態(tài)。在本層也發(fā)現(xiàn)一些與深圳假日廣場(chǎng)相同的品牌，就品牌的裝修上，都有可借鑒和參考的東西。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城室內(nèi)與深圳萬(wàn)象城一致，沈陽(yáng)萬(wàn)象城也有立體停車場(chǎng)，但目前還未全面開(kāi)通，可直接與L2L3L4連通。與此同時(shí)，在L1-L6層同樣位置都設(shè)置有禮賓臺(tái)（咨詢臺(tái)、客服中心）玻璃上的溫馨提示低調(diào)、優(yōu)雅地透露著“溫馨”沈

14、陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城室內(nèi)在L3層中庭位置，設(shè)立了兩組扶梯，一組L3上L4（L4下L3）一對(duì)扶梯，一組為飛天梯（L3上L5），兩組電梯的距離非常近，在垂直面上看占據(jù)了中庭大量的空間，從上下視覺(jué)通透性上阻礙了中庭的表現(xiàn)力；于此同時(shí)，中庭吊飾也需要垂到L3層的位置才得以展現(xiàn)，很難突出吊飾本身的重點(diǎn)，而且L3層以上的中庭顧客都能通過(guò)中庭看到吊飾上的灰塵等雜物沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城樓層規(guī)劃-L4樓層品牌樓層品牌L4層餐飲開(kāi)始增多，且多為特色餐飲，例如張生記、遼河渡口、亞洲土地等等，同時(shí)配合一些休閑服飾以及皮具箱包。該樓層有3家空鋪面臨招商。樓層整體開(kāi)業(yè)率較高。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)

15、華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城室內(nèi)L4層圖示區(qū)域，為了滿足L5層冰場(chǎng)的放置位置條件，犧牲了L4層圖示區(qū)域的公共區(qū)域價(jià)值，該區(qū)域顯得光線不足，非?；野?，周邊店鋪又由于為餐飲業(yè)態(tài)，燈光本身也不強(qiáng)烈，顯得樓層中該區(qū)域十分昏暗，光源也不足，顧客較少。NoImage在萬(wàn)象城里從B1到L6基本都可以找到該項(xiàng)問(wèn)題公共區(qū)域未預(yù)留電源。前面提到的與立體停車場(chǎng)的連接，L4連接處層高尤其低。十分壓抑。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城店鋪沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城樓層規(guī)劃-L5樓層品牌樓層品牌L5層零售開(kāi)始減少，增加生活類相關(guān)品類。該樓層空鋪率較高，有6家空鋪。主力店較多，除映射到本樓層的百貨除外，有影院和冰場(chǎng)三

16、大主力店。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城店鋪沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城樓層規(guī)劃-L6樓層品牌樓層品牌L6層主要以兒童、生活加餐飲為主，該樓層空鋪率較高，8家店尚未招商到位，另外還有2家店裝修為開(kāi)業(yè)。該樓層亮點(diǎn)食通天美食廣場(chǎng)生意不錯(cuò)。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城按照品牌數(shù)來(lái)統(tǒng)計(jì)，共有150家品牌，其中不乏像尚泰百貨、NOVO、i.t等多品牌集合店。上圖也是根據(jù)品牌數(shù)量來(lái)做的占比統(tǒng)計(jì)。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城尚泰百貨入口1入口2按尚泰方的觀點(diǎn)來(lái)講，萬(wàn)象城非常大方的給予了很好的一個(gè)展示面，且給

17、予了南中庭區(qū)域很大的內(nèi)部展示空間，在縱向空間上極大的支持主力店的形象展示。目前尚泰百貨正處在裝修期間，預(yù)計(jì)8月開(kāi)業(yè)，整體實(shí)用面積達(dá)2.8萬(wàn)平，比杭州店要大。業(yè)態(tài)分布方面，與之前我司和尚泰方溝通方案基本一致。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城停車場(chǎng)停車場(chǎng)分為地下停車場(chǎng)和地上提車長(zhǎng)（立體停車場(chǎng)），前面介紹過(guò)立體停車場(chǎng)和深圳一樣，與L2L3L4相連；停車場(chǎng)整體感覺(jué)很人性化，簡(jiǎn)單但不失高檔。清晰的指引和停車場(chǎng)內(nèi)部交通組織的非常合理。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城標(biāo)識(shí)標(biāo)識(shí)簡(jiǎn)單、實(shí)用，指引準(zhǔn)確，細(xì)節(jié)體現(xiàn)大氣。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城綠植、花藝所有萬(wàn)象城室內(nèi)外的綠植、花藝等全部是真的，色彩搭配也很用心。沈陽(yáng)華潤(rùn)中心沈陽(yáng)華潤(rùn)中心萬(wàn)象城萬(wàn)象城沈陽(yáng)萬(wàn)象城的指南紙張上明顯感