土地一級開發(fā)模式與二級開發(fā)模式總結(jié)PPT課件

1、土地開發(fā)模式介紹土地一級開發(fā)模式土地二級開發(fā)模式公建配套開發(fā)模式商品房開發(fā)模式工業(yè)園開發(fā)模式政府獨立開發(fā)模式PPP(公私合營)模式常規(guī)項目開發(fā)模式政府主導(dǎo)的傳統(tǒng)開發(fā)模式城市運營開發(fā)模式BOT(運營-移交)模式復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式工業(yè)開發(fā)商主導(dǎo)的工業(yè)地產(chǎn)模式主題型項目帶土地開發(fā)模式TOT(移交-經(jīng)營-移交)模式捆綁項目開發(fā)模式一級開發(fā)招投標(biāo)模式PFT(私營機(jī)構(gòu)融資)模式第1頁/共16頁一級開發(fā)模式分類開發(fā)模式政府獨立開發(fā)模式城市運營開發(fā)模式主題型項目帶土地開發(fā)模式一級開發(fā)招投標(biāo)模式模式特點n政府委托下屬企業(yè)進(jìn)行一級開發(fā)n要求政府有相對雄厚的資金實力n政府承擔(dān)前期大量資金投入的風(fēng)險n操作不透明,土地

2、一級開發(fā)的利潤率計算方式很難確定n政府和企業(yè)合作進(jìn)行一級土地開發(fā),并分享土地一級開發(fā)后土地增值的收益n企業(yè)和政府簽定合作協(xié)議,明確雙方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，可加快區(qū)域開發(fā)的速度n一般適合大規(guī)模、高起點規(guī)劃的區(qū)域開發(fā)，需要大量的資金投入，當(dāng)?shù)卣Ｍ麥p少財政投入n要求企業(yè)具備豐富的一級開發(fā)經(jīng)驗和實力，協(xié)助政府進(jìn)行整體規(guī)劃、土地推介等n常見于主題型地產(chǎn)開發(fā)，如旅游主題地產(chǎn)，文化主題地產(chǎn)等n常以招標(biāo)或掛牌形式出讓生地，引進(jìn)具備一級開發(fā)和二級開發(fā)能力的專業(yè)開發(fā)商n通過招投標(biāo)方式，由一級開發(fā)公司具體實施n政府指定土地一級開發(fā)的時間、流程n降低一二級聯(lián)動可能性，使二級市場競爭環(huán)境更加公平適用項目高利潤項目非

3、成熟區(qū)域的整體開發(fā)旅游主題區(qū)域或社區(qū)利潤穩(wěn)定的成熟區(qū)域第2頁/共16頁主題型帶土地開發(fā)模式案例華僑城生地二級開發(fā)主題公園文化配套公共設(shè)施住宅酒店商業(yè)深圳華僑城4平方公里深圳東部華僑城7平方公里，預(yù)計投資30億深圳華僑城2.6平方公里，預(yù)計投資30億深圳華僑城1.5平方公里，預(yù)計投資20億深圳華僑城2平方公里，預(yù)計投資30億一級開發(fā)華僑城地產(chǎn)有限公司用地性質(zhì)為旅游主題公園用地掛牌政府獲利減少政府土地一級開發(fā)的投入發(fā)展商專業(yè)性強(qiáng)，經(jīng)驗豐富，提高主題項目開發(fā)運營的成功率政府無須投入和承擔(dān)風(fēng)險便獲得區(qū)域升值，并實現(xiàn)社會效益開發(fā)商獲利政府支持力度大，較易獲得成片開發(fā)的土地規(guī)模大，門檻高，拿地競爭小土地交

4、割較低主題項目經(jīng)營前景樂觀，并為房地產(chǎn)開發(fā)帶來高附加值第3頁/共16頁公建配套開發(fā)模式分類開發(fā)模式PPP（公私合營）模式BOT（建造運營移交）模式TOT（移交運營移交）模式PFI（私營機(jī)構(gòu)融資）模式模式特點n政府、營利性企業(yè)和非營利性企業(yè)達(dá)成相互合作關(guān)系，簽署合同明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，以確保項目的順利完成n政府并不是把項目的責(zé)任全部轉(zhuǎn)移到私人企業(yè)，而是合作各方共同承擔(dān)投資、風(fēng)險、責(zé)任以及分享回報nBOT項目的所有權(quán)、運營權(quán)在特許期限內(nèi)屬于項目公司。項目公司可把項目的運營權(quán)分包給運營維護(hù)承包商n政府在此期間則擁有對項目的監(jiān)督權(quán)、調(diào)控權(quán)n當(dāng)特許期限屆滿，所有權(quán)將無償移交給政府部門n政府將已經(jīng)建成投

5、產(chǎn)運營的基礎(chǔ)設(shè)施項目移交給投資方進(jìn)行運營n政府憑借移交的基礎(chǔ)設(shè)施項目未來若干年的權(quán)益，一次性地從投資方融通到一筆資金，再將該筆資金用于新的基礎(chǔ)設(shè)施項目建設(shè)n當(dāng)經(jīng)營期屆滿是，投資方再將項目移交回政府手中n政府部門發(fā)起項目，由財團(tuán)進(jìn)行項目建設(shè)和運營，并按事先的規(guī)定提供所需的服務(wù)n政府在合同期限內(nèi)因使用承包商提供的設(shè)施而向其付款n在合同結(jié)束時，有關(guān)資產(chǎn)的所有權(quán)或者留給私人承包商，或交給政府，取決于原始合同的條款規(guī)定適用項目同時具有風(fēng)險和利潤的項目低利潤項目，投資較大，建設(shè)周期長高利潤項目社會福利性項目，如學(xué)校、醫(yī)院第4頁/共16頁PPT發(fā)展模式的啟示發(fā)揮公共機(jī)構(gòu)和民營機(jī)構(gòu)各自的優(yōu)勢取長補(bǔ)短以最有效的

6、成本為公眾提供高質(zhì)量的服務(wù)降低成本政府可以和民營機(jī)構(gòu)共同分擔(dān)風(fēng)險風(fēng)險均擔(dān)民營機(jī)構(gòu)為實現(xiàn)盈利目的，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)服務(wù)質(zhì)量提高，收入增加將項目設(shè)計、建造、運營和管理有效結(jié)合提高項目執(zhí)行效率民營機(jī)構(gòu)的參與將對專業(yè)人才的培養(yǎng)有促進(jìn)人才培養(yǎng)可及時籌措所需資金融資優(yōu)勢第5頁/共16頁商品房開發(fā)模式介紹開發(fā)模式常規(guī)地產(chǎn)項目開發(fā)模式捆綁項目開發(fā)模式復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式模式特點一般規(guī)模適中或較小項目的開發(fā)、功能比較單一政府帶控規(guī)出讓地塊，并設(shè)定附加條件，如規(guī)定開發(fā)商興建星級酒店、大型商業(yè)等地產(chǎn)開發(fā)與其它資源的整合或產(chǎn)業(yè)嫁接，如旅游休閑、教育、運動等設(shè)施運營提升地產(chǎn)項目的整體價值地產(chǎn)銷售回籠資金，填補(bǔ)設(shè)施前期開發(fā)的投

7、入和后期運營支出，形成功能嫁接形成良好的品牌和復(fù)制模式適用項目利潤空間較大的普通項目相對非成熟區(qū)域的建設(shè)相對非成熟區(qū)域的主題型地產(chǎn)項目，類似捆綁開發(fā)第6頁/共16頁復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式深圳華僑城啟動期豐富期增值期全面啟動華僑城旅游區(qū)n錦繡中華n世界之窗n民俗村n歡樂谷完善基建配套n文化設(shè)施建設(shè)n生活配套建設(shè)開發(fā)房地產(chǎn)項目n住宅區(qū)全面啟動關(guān)鍵舉措第7頁/共16頁土地開發(fā)模式比較與總結(jié)1政府獨立開發(fā)模式城市運營開發(fā)模式主題型項目帶土地開發(fā)模式一級開發(fā)招投標(biāo)模式主導(dǎo)者政府開發(fā)商+政府開發(fā)商開發(fā)商+政府投入由政府承擔(dān)由開發(fā)商承擔(dān)由開發(fā)商承擔(dān)由開發(fā)商承擔(dān)政府收益時間熟地招拍掛熟地招拍掛生地掛牌熟地招拍掛收

8、益來源政府獲得土地增值收益政府與開發(fā)商分享土地增值收益開發(fā)商獲得公建設(shè)施日常運營的管理收益政府獲得生地出讓收益開發(fā)商獲得土地增值收益和地產(chǎn)開發(fā)收益政府與開發(fā)商分享土地增值收益風(fēng)險高低低低功能實現(xiàn)區(qū)域帶動性弱區(qū)域帶動性強(qiáng)區(qū)域帶動性強(qiáng)區(qū)域帶動性弱在現(xiàn)金流吃緊的情況下，可部分采取城市運營開發(fā)模式、主題型項目帶土地開發(fā)模式和一級開發(fā)招投標(biāo)模式第8頁/共16頁土地開發(fā)模式比較與總結(jié)2PPT模式BOT模式TOT模式PFI模式主導(dǎo)者政府+開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商投入由政府和私營機(jī)構(gòu)共同承擔(dān)開發(fā)成本、日常運作和管理支出由私營機(jī)構(gòu)承擔(dān)開發(fā)成本、日常運作和管理支出由政府承擔(dān)開發(fā)成本、私營機(jī)構(gòu)承擔(dān)日常運作和管理支出

9、由私營機(jī)構(gòu)承擔(dān)開發(fā)成本、日常運作和管理支出政府收益時間項目運營后特許經(jīng)營權(quán)期限后特許經(jīng)營權(quán)期限前-收益來源政府與私營機(jī)構(gòu)分享公建設(shè)施日常運營收益私營機(jī)構(gòu)在特許經(jīng)營權(quán)期限內(nèi)獲公建設(shè)施日常運營收益私營機(jī)構(gòu)在特許經(jīng)營權(quán)期限內(nèi)獲公建設(shè)施日常運營收益；政府一次性地獲得所移交項目未來若干年內(nèi)的收益私營機(jī)構(gòu)在特許經(jīng)營權(quán)期限內(nèi)獲公建設(shè)施日常運營收益政府的投資風(fēng)險低低低低功能實現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)強(qiáng)弱建議通過市場化手段開發(fā)公建配套，引進(jìn)私人機(jī)構(gòu)參與，緩解政府資金壓力，并提高項目執(zhí)行效率第9頁/共16頁土地開發(fā)模式比較與總結(jié)3常規(guī)地產(chǎn)項目開發(fā)模式復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式捆綁項目開發(fā)模式主導(dǎo)者開發(fā)商開發(fā)商開發(fā)商投入常規(guī)開發(fā)項目費用主題

10、設(shè)施和常規(guī)地產(chǎn)項目的開發(fā)費用，以及后續(xù)運營支出捆綁項目和常規(guī)地產(chǎn)項目的開發(fā)費用，以及后續(xù)運營支出政府收益時間土地出讓時土地出讓時，及主題設(shè)施成功運營后土地出讓時收益來源政府獲得土地出讓收益，開發(fā)商獲得項目銷售/租賃收益政府獲得土地出讓收益，以及主題設(shè)施經(jīng)營收入的稅收開發(fā)商獲得項目銷售/租賃收益，以及主題設(shè)施的經(jīng)營收益政府獲得土地出讓收益，開發(fā)商獲得項目銷售/租賃收益政府的投資風(fēng)險無無無功能實現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)弱發(fā)展期，采用捆綁項目開發(fā)模式和復(fù)合型地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行區(qū)域開發(fā)，增強(qiáng)區(qū)域的形象和功能，并大力提升商品房的附加值成熟期，待區(qū)域價值形成后，采取常規(guī)方式進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，政府可通過拍賣形式獲得高額土地出讓金第

11、10頁/共16頁開發(fā)原則土地開發(fā)模式選取原則專業(yè)分工原則，發(fā)揮各主體的專業(yè)特色，各司其職，如主題公園可以出讓土地給專業(yè)主題公園開發(fā)商運作，政府則盡可能扮演宏觀督導(dǎo)的角色在確保開發(fā)成功的前提下，盡可能降低政府的開發(fā)風(fēng)險，并簡化政府的工作同時具有風(fēng)險和利潤的項目考慮采用“公私合營”（PPP）的方式低利潤、投資大、周期長的項目采用“建造運營移交”（BOT）的方式社會福利性質(zhì)的項目可以考慮采用“私營機(jī)構(gòu)融資”（PFI）的方式在資金允許的情況下，采取政府獨立進(jìn)行土地一級開發(fā)的方式，對于確保既定的發(fā)展目標(biāo)和發(fā)展時序有幫助對于發(fā)展到較為成熟階段區(qū)域內(nèi)的一些常規(guī)、利潤率較高且穩(wěn)定的項目采取常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)的模式對

12、于周期長、影響廣、回收期長的項目采取捆綁開發(fā)的模式對于影響區(qū)域經(jīng)濟(jì)長期發(fā)展的關(guān)鍵項目，并可能與政府稅收等政策掛鉤的項目采取政府主導(dǎo)的開發(fā)模式第11頁/共16頁開發(fā)原則土地開發(fā)分期原則優(yōu)先考慮具備開發(fā)條件的可建設(shè)用地，加快推進(jìn)速度，降低實施難度堅持啟動區(qū)的整體性，避免破碎性的點式開發(fā)，以便最大程度的資源共享關(guān)鍵景觀資源和配套設(shè)施 優(yōu)先啟動，奠定區(qū)域形象，有利于提升后期區(qū)域的價值最優(yōu)質(zhì)的地塊后期開發(fā)，實現(xiàn)土地價值最大化階段開發(fā)的片區(qū)構(gòu)成應(yīng)充分考慮市場實現(xiàn)性和區(qū)域階段性發(fā)展目標(biāo)，同時兼顧短期目標(biāo)和長期目標(biāo)大規(guī)模的區(qū)域項目往往具有很多市場不確定因素，需分期開發(fā)，且各期開發(fā)的面積不宜過大，以控制成本和市

13、場運營風(fēng)險優(yōu)先考慮對外交通相對便利區(qū)域，以增強(qiáng)啟動區(qū)物業(yè)的可達(dá)性和昭顯作用各分期之間具有一定的連續(xù)性和互動性，但各分期對內(nèi)應(yīng)具有一定的集聚性和獨立性社會效益高的項目提早建設(shè)，經(jīng)濟(jì)效益高的項目較晚建設(shè)，以實現(xiàn)較大開發(fā)價值第12頁/共16頁專題：主題公園商業(yè)運作模式市場化商業(yè)運作模式人造型模式資源型模式針對自然和人文資源比較豐富的主題公園通過對例如土地、林地、水資源等部分資本化展開經(jīng)營政府擁有旅游資源所有權(quán)、行政管理權(quán)、規(guī)劃權(quán)、文物保護(hù)權(quán)轉(zhuǎn)讓的開發(fā)經(jīng)營權(quán)包括：公園管理權(quán)、開發(fā)權(quán)、招商權(quán)、門票收益權(quán)、經(jīng)營項目開發(fā)與收益權(quán)針對本身資源不夠形成游客吸引力的情況下，通過注入性的產(chǎn)品來打造設(shè)計出游客吸引力需

14、結(jié)合以下因素加以考慮：所在地的餓經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平旅游目的地的想象感知主題公園產(chǎn)品的稀缺性依托自然資源及產(chǎn)業(yè)鏈，經(jīng)營方式（商業(yè)利益優(yōu)先），打造知名主題公園品牌第13頁/共16頁主題公園價值鏈與盈利模式價值鏈盈利方式主體鏈門票游樂項目分支鏈餐飲住宿旅游紀(jì)念品子鏈公園會展招商其他旅游門票盈利模式通過簡單的圈地收取門票最基本/初級的盈利模式游憩產(chǎn)品服務(wù)盈利性模式提供有助于豐富體驗的游憩服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)體驗來實現(xiàn)盈利核心盈利模式旅游綜合服務(wù)盈利模式通過游客的餐飲、住宿、購物等相關(guān)的外延服務(wù)來獲取盈利外延盈利模式公園商業(yè)盈利模式通過自身節(jié)慶和對外招商以及其他會展、廣告等其他服務(wù)而達(dá)到盈利目的深度開發(fā)盈利模式第14頁/共16頁提升主題公園成功的附加因素市場導(dǎo)向了解游客最佳的參與方式、旅游動機(jī)、旅行方式、消費額度選擇有市場的主題以及成熟的運營商，選擇以商業(yè)先行，再精選文化的運營方式持續(xù)創(chuàng)新在選材上要避免主題雷同、特色