湖州長興房地產市場調查報告

1、一、長興宏觀經濟簡述1、長興縣城市規(guī)劃長興縣位于浙江省的最北部，面積1427.7平方公里，人口61.84萬，全縣下轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。它東臨太湖，西枕天目，南望杭州，北接江蘇，屬長江三角洲的中心地帶。 長興，擁有兩條國道，三條高速，三條鐵路，以及一條年運量超過2000萬噸的“黃金水道”，目前長興已成為上海的物流副中心，分擔上海物流中轉的壓力。長興城市定位：山水園林型的中等工貿城市，區(qū)域交通樞紐和物流中心主城區(qū)人口規(guī)模（萬人）城市化水平目前水平2254%城市化水平比較長興湖州杭州2020年規(guī)劃4276%54%59%32.1%2、gdp增長迅速，始終保持兩位數以上增長近些年來，長興縣的經濟發(fā)展勢頭良好，

2、國民生產總值的快速增長反映了長興的經濟發(fā)展活力。2009年全縣實現地區(qū)生產總值（gdp）242.32億元，按可比價格計算，比上年增長11.0%。同時，長興縣的經濟增長十分迅速，始終保持了兩位數以上的增長速度。3、以第二產業(yè)為主，民營經濟發(fā)達第一產業(yè)增加值22.17億元，增長3.7%；第二產業(yè)增加值135.22億元，增長10.0%；第三產業(yè)增加值84.92億元，增長14.3%。第三產業(yè)比重比上年提高1.1個百分點。按戶籍人口計算人均生產總值39132元，比上年增長10.5%。長興縣的第二產業(yè)發(fā)展十分迅速，經濟結構中第二產業(yè)所占比重較高。2008年三次產業(yè)結構從上年的9.256.434.4調整為0

3、9年的9.2256.135.2。長興縣工業(yè)產業(yè)勢頭強勁，支柱產業(yè)主要為機械制造、電子電源、特色化工、食品醫(yī)藥、家居服飾等六大主導產業(yè)。民營經濟十分發(fā)達，民營經濟在全縣經濟總量中的占比達87%。 4、人民生活水平：人均可支配收入穩(wěn)步提高經濟穩(wěn)步增長、企業(yè)效益穩(wěn)步提高、民生工程穩(wěn)步推動、城鄉(xiāng)一體化穩(wěn)步實施等多種有利因素的帶動下，長興縣城鄉(xiāng)居民收入穩(wěn)步增加。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入23614元，比上年增長9.3%，人均消費性支出12465元，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數為31.5%；農民人均純收入達11751元，比上年增長9.4%，人均生活消費支出6758元，比上年增長11.8%，農村居民恩格爾系數為

4、36.1%。5、長興城市發(fā)展格局長興目前城市格局可分為以下幾個區(qū)塊：老城區(qū)、龍山新區(qū)以及經濟開發(fā)區(qū)。 長興總體布局結構“十字型城市公建軸、二片工業(yè)用地、五片三點居住用地、一縱四橫三片綠地、三環(huán)地帶五大湖水系”。 公建設施系統(tǒng)規(guī)劃五大功能區(qū)塊：城北行政、文化中心；中部老城商業(yè)中心；東南專業(yè)市場、物流中心、東部經濟技術開發(fā)區(qū)。工業(yè)生產用地：東部、南部為生產用地。居住生活用地：西部、北部為生活居住用地。三環(huán)：老城護城河；護城河北段、甘家港、龍山較大水面構成西環(huán)水系；護城河東段、甘家港、高陽公園水面、長興港構成東環(huán)水系。四帶：長興港、甘家港、合溪港、長水港景觀綠帶。五大湖：龍山龍湖、高陽橋高陽湖、盛家

5、漾盛家湖、城市東入口馮家灣、圖影湖。二、長興近年房地產&土地市場總體情況1、05-09 年度長興房地產市場整體情況09年顯然是長興縣房地產市場極為繁榮的一年，各項指標都遠遠超過往年：新開工面積119.91萬平方米，比去年增長114.1%；商品房銷售面積82.58萬平方米，比上年同期增長151.9%；商品房銷售總額44.44億元，比上年同期增長231.7%。年度房地產開發(fā)投資（單位：億元）新開工商品房面積（單位：萬平方米）商品房銷售面積（單位：萬平方米）商品房銷售總額（單位：億元）2005年度17.07-74.33-2006年度15.480.4662.5319.272007年度14.54

6、9.471.526.42008年度21.515632.7813.42009年度22.56119.9182.5844.442、05-09年度全縣商品房價格走勢從圖表上可以看出，06-09年度，長興縣商品房價格穩(wěn)步上升中，而09年度的上升幅度更為歷年之冠，比08年上漲了約32%左右，達到5381元/平方米。3、2008-2010年度長興土地供地情況總表宗地編號土地座落出讓面積(m2)土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限(年)起始價(萬元)成交價格(萬元)樓面價(元/)競得人容積率建筑密度綠化率商業(yè)住宅20082號法院北側a地塊23960住宅詳見計劃設計要求70483151002016.27長興建設房屋開發(fā)

7、有限公司法院北側b地塊21332住宅詳見計劃設計要求70449847002203.2620084號白溪大道南側城東派出所西側地塊14741商業(yè)住宅1.0-1.545%以下30%4070193226611805.17宇誠集團股份有限公司20085號皇家灣地塊（五）2647商業(yè)住宅1.8以下35%以下30%以上4070132713605137.89長興蕭然房地產開發(fā)有限公司20087號開發(fā)區(qū)希望大道與溫州路交叉口西北角地塊47975商業(yè)住宅1.28按方案確定407027064505939.03長興五洋房地產開發(fā)有限公司20088號長興中心農貿市場西側a地塊16757商業(yè)住宅1.0-2.030%以下

8、35%以上4070561866403962.52周紹昌200816號畫溪大道東側地塊29642商業(yè)住宅1.7916.70%33.60%407017021720580.25長興振宇房屋開發(fā)有限公司200817號氣象局地塊6258住宅1.0-1.540%以下40%以上70588200818號解放東路延伸線南側地塊15403商業(yè)住宅2.0以下按方案確定4070498350233261.05長興縣華甌房地產開發(fā)有限公司開發(fā)區(qū)希望大道與溫州路交叉口東南角地塊14109商業(yè)住宅1.0-3.535%以下30%4070267529502090.86浙江九川置業(yè)有限公司200820號水岸華庭西北側地塊44820

9、商業(yè)住宅1.6927.60%28.40%407034203500780.9杭州蕭山永翔房地產開發(fā)有限公司與浙江新世紀家紡有限公司200827號小浦商業(yè)8號地塊1533商業(yè)1.0-1.540%以下20%-30%408095619.69邵中飛200828號開發(fā)區(qū)安置房四期地塊29586商業(yè)住宅1.2427.03%30%407014091620547.55杭州東鵬假日酒店有限公司、上海復筑投資有限公司和周新宏三家聯合200829號輕紡城東側地塊12252住宅1.0-1.340%以下30%70183718421503.42長興太平洋置業(yè)有限公司200830號衛(wèi)校地塊19926商業(yè)住宅1.0-1.530

10、%以下30%4070494850082513.29長興縣金中房地產開發(fā)有限公司20091號信豐地塊二29597商業(yè)住宅1.0-1.530%以下35%407015871600540.59湖州康興房地產開發(fā)有限公司20092號長興經濟開發(fā)區(qū)許家橋安置房一期29179商業(yè)住宅（安置房）1.2128.40%30.20%407014681622555.88湖州云海房地產開發(fā)有限公司20093號法院北側c地塊4053住宅1.0-2.330%以下708729202269.92長興建設房屋開發(fā)有限公司20095號皇家灣13號地塊3756住宅1.0-1.8按方案確定708469102422.79長興蕭然房地產開

11、發(fā)有限公司皇家灣14號地塊14412商業(yè)住宅1.0-1.830%以下30%以上4070519753883738.55雉城鎮(zhèn)政府地塊3413商業(yè)住宅1.0-4.845%以下20%以上40702153343510064.45杭州福騰投資咨詢有限公司、朱永瑾、王高遠三家聯合20096號縣前東街北側地塊33256商業(yè)辦公住宅1.0-2.525%以下30%40709478100503022.01佐金林20098號氣象局地塊6258住宅1.0-1.540%以下40%以上705886311008.3吳曦20099號龍山新區(qū)實驗初中北側a地塊59157住宅（設配套商業(yè)設施）1.0-1.3按方案確定407032

12、314625781.81浙江長興錦成房地產開發(fā)有限公司龍山新區(qū)忻湖路延伸線北側c地塊93487住宅（設配套商業(yè)設施）1.0-1.3按方案確定407053306915739.67長興縣華裕房地產開發(fā)有限公司200912號開發(fā)區(qū)經三路與白溪大道交叉口東北角地塊11385商業(yè)住宅1.0-2.530%以下30%4070144714581280.63浙江省長興開發(fā)區(qū)房地產開發(fā)有限公司200914號濱海小學西側地塊60066住宅（設配套商業(yè)設施）1.0-1.430%以下30%40707660111001847.96浙江甌龍房地產投資有限公司200915號云海山莊西側地塊111549住宅（設配套商業(yè)設施）詳

13、見規(guī)劃設計要求407020139256102295.85鐘鎖銘200916號開發(fā)區(qū)中央大道北側地塊30082商業(yè)住宅2.5-2.825%以下30%4070596670602346.92長興綠宇房地產開發(fā)有限公司200917號開發(fā)區(qū)白溪路與希望大道交叉口西北角地塊88758商業(yè)住宅1.8-2.030%以下30%407012569234502642.01浙江振力房地產開發(fā)有限公司200918號長興職教中心城西校區(qū)地塊36938商業(yè)住宅1.0-1.635%以下30%4070695270001895.06農豐源股份有限公司200922號龍山新區(qū)商業(yè)中心地塊159280商業(yè)住宅詳見計劃設計要求40701

14、9115240001506.78湖州美欣達房地產開發(fā)有限公司開發(fā)區(qū)經二路與白溪路交叉口西北角地塊33593商業(yè)住宅1.0-2.025%以下30%4070533981552427.58嘉善縣百信房地產有限公司20101號龍山新區(qū)g-a4-2地塊480住宅1.0534%以下30%701511603333.33長興諾力興金都房地產開發(fā)有限公司20102號濱海小學對面-1地塊36975住宅（設配套商業(yè)設施）詳見計劃設計要求40707203102452770.79長興縣華裕房地產開發(fā)有限公司20103號龍山新區(qū)長水路東側a-1地塊43992住宅（設配套商業(yè)設施）詳見計劃設計要求4070792812685

15、2883.47長興大家置業(yè)有限公司和杭州城市創(chuàng)業(yè)投資有限公司20104號龍山新區(qū)長水路東側b-1地塊47653住宅（設配套商業(yè)設施）詳見計劃設計要求40708426143053001.9長興大家置業(yè)有限公司和杭州城市創(chuàng)業(yè)投資有限公司20105號雉城鎮(zhèn)明珠北路西側米西花園-1地塊10371住宅1.1以下按通過方案確定7093711101070.29長興縣林信房地產開發(fā)有限公司20106號龍山新區(qū)齊山路南側地塊64187五星級酒店（商業(yè)）、辦公及酒店公寓（住宅）1.0-3.040%以下20%以上407015534156042431.02華泰城實業(yè)投資股份有限公司小結：1、 近年來，隨著城市的擴大和

16、發(fā)展，長興出讓土地漸漸從市中心轉移到龍山新區(qū)以及經濟技術開發(fā)區(qū)板塊；2、 長興土地以商業(yè)+住宅形式出讓為主，純商業(yè)和純住宅的量不多。3、 2006-2010年,土地出讓樓板價格有較大幅度的提升，尤其是從09年起，土地價格躍升飛快。4、長興2010年度城市住房供地計劃表（單位：畝）單位 內容供地總量其中2005-2009平均年度實際供地量比2009實際增減數長興保障房用地舊城改造等拆遷安置用地中小套型商品房三類用地占總量%其他存量增量廉租房經濟適用房保障房中小套型普 通限 價公 租84168053070470%5301021186ü 住房用地供應總量在前五年年均供地量基礎上適當增加，確

17、保保障性住房、自住性中小套型商品房建房用地不得低于住房用地供應總量的70%。ü 中小套型住房：指套型建筑面積在90平方米以下住房。5、長興樓市布局&本次研究重點板塊從目前長興現有重點樓盤分布來看，我們可以將長興樓市分為以下幾個板塊：市中心板塊、水木花都板塊、古城板塊、龍山新城板塊、經濟開發(fā)區(qū)板塊五個片區(qū)。其中，本地塊西南面的龍山新區(qū)板塊（縣政府所在地）、南面的經濟開發(fā)區(qū)板塊、西面的畫溪板塊是本次調查的重點區(qū)域。三、長興各板塊重點樓盤分析1、長興樓盤價格水平分布公寓價格水平： 排屋價格水平： 2、重點板塊典型樓盤一覽l 龍山新區(qū)板塊大家·領域龍山（在售）樓盤位置東臨潤

18、興路，南臨祈湖路占地面積7萬m2建筑面積約9萬容積率1.3綠化率40%物業(yè)類型8幢小高層，疊排 開盤時間 2010年4月20日總戶數380價格參考公寓目前均價6400元/m2 戶型公寓：主力97-170m2排屋：200m2左右 銷售情況排屋170-180萬/套，、最近一批2009年11月底推出，均價7000-8000元/（排屋售罄）目前在售公寓l 龍山新城板塊金宇·畫溪莊園（德清宇誠集團16年經典人居）樓盤位置龍山公園北，忻湖路和畫溪大道交叉口核心推廣語品自然，藏非凡長興首席本土化豪宅占地面積5.8萬建筑面積6萬容積率1.3物業(yè)類型25幢排屋和5幢高層開盤時間前面18幢于去年9月30

19、日開盤，后面7幢剛今年開盤高層預計年內開盤總戶數排屋共60套價格參考聯排220-280萬/套，最后一排雙聯400多，500萬/套戶型排屋300左右、高層主力140-190 銷售情況第一批大約剩余個位數，第二批共約20套，剩余較多 l 經濟開發(fā)區(qū)板塊中央花園（預售）樓盤位置中央大道與經二路交匯處占地面積41623m2建筑面積約12萬，一期8.4萬m2物業(yè)類型 10幢高層住宅，2幢單身公寓開盤時間 未定價格參考 參考麗湖名居5700元/ m2戶型主力90-140m2廣告口號 讓經典重新想象l 畫溪板塊振宇·畫溪春天（在售）樓盤位置南接凌山濕地公園，東瞰臺基山公園，北靠和睦塘占地面積約3萬

20、m2建筑面積 6.8萬m2容積率1.8總戶數203綠化率35%物業(yè)類型5幢高層，其他均為經濟適用房開盤時間2009年底交付時間2011年6月價格參考 均價5000元/m2戶型約74-130m2銷售情況共200多套，剩余40多套l 畫溪板塊金宇·御景園（德清宇誠集團16年經典人居）（預售）樓盤位置龍山大道南側、毗鄰長興一中，花菇山公園西側核心推廣語宅隱半山，心定天下占地面積4.6萬，一期3.4萬建筑面積一期約1.6萬容積率一期，0.45綠化率物業(yè)類型一期為獨立別墅（法式、意大利式、地中海式、英式）、二期為4幢高層、獨立商業(yè)開盤時間別墅預計6月、高層預計年底總戶數別墅35套價格參考未定，

21、周邊參考價800萬/套戶型別墅500-700、高層主力130-140 銷售情況無金宇·御景園售樓部實景圖：l 畫溪板塊云廈·香堤雅墅（預售）樓盤位置長水公路和畫溪大道交叉口核心推廣語開啟浪漫優(yōu)雅的藝墅人生占地面積300多畝建筑面積10多萬容積率0.495建筑密度18.1綠化率31.1物業(yè)類型排屋、別墅開盤時間預計今年10月份價格參考無戶型排屋270-300左右（含地下）3、 其他板塊參考：l 市中心板塊皇家灣名?。ㄈ陬A售）樓盤位置東接環(huán)城東路，南臨解放路，西依皇家灣路，北靠宜春小區(qū)占地面積115畝建筑面積約14萬物業(yè)類型三期：3幢多層、2幢高層總戶數三期：78套開盤時間預

22、計6-7月價格參考二期價格7000多元/平米戶型90-150m2l 市中心板塊綠城·長興廣場（在售）樓盤位置北臨祈湖路，東接興國路，南臨興民路，西臨潤長路占地面積168畝建筑面積逾33萬物業(yè)類型集高檔住宅園區(qū)、“一站式”休閑購物中心、甲級寫字樓于一體的大型都市綜合體開盤時間目前二期8#樓即將開盤，正在客戶預約階段交付時間一期即將交付，二期2012年6月底價格參考均價約8000元/m2戶型主力90-140m2銷售情況一期已經售罄，二期7#、11#樓還有部分余房，8#樓即將開盤綠城·長興廣場總體規(guī)劃圖：高檔住宅園區(qū)、“一站式”休閑購物中心、甲級寫字樓于一體l 市中心板塊九川·濱河國際（預售）樓盤位置縣前街老公安局地塊占地面積9003m2建筑面積27403容積率2.49總戶數120綠化率25%物業(yè)類型兩幢高層開盤時間2010年6月價格參考 大約7000-8000元/m2戶型主力130-260m2 5、濱海·水木花都（四期在售）樓盤位置畫溪大道邊，城北長興一中旁建筑面積 共約80萬方綠化率35%物業(yè)類型 多層、排屋開盤時間近期剛開盤交付時間前三期已經交付，四期