三岔湖項目可行性分析報告

1、三岔湖項目可行性分析報告廣東誠啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣東誠啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司20102010年年4 4月月目 錄項目介紹項目介紹市場分析市場分析產(chǎn)品建議產(chǎn)品建議項目結(jié)論項目結(jié)論 第一部分第一部分 三岔湖項目三岔湖項目投資分析投資分析一、項目介紹一、項目介紹二、市場分析二、市場分析三、產(chǎn)品建議三、產(chǎn)品建議四、項目結(jié)論四、項目結(jié)論 第一部分第一部分 三岔湖項目三岔湖項目投資分析投資分析三岔湖位于中國四川省成都市東南30余公里，距離資陽39km，距離簡陽32公里，距離重慶約170公里。三岔湖區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于“成渝經(jīng)濟帶”的腹心位置，背靠成都、面向重慶兩個特大中 心城市，同時接受成渝沿線多個中小城市

2、的消費輻射，旅游休閑度假市場開發(fā)前景廣闊， 且具備發(fā)展成新城的巨大潛力。區(qū)域概況區(qū)域概況一、項目介紹一、項目介紹三岔湖周邊區(qū)域人口規(guī)模三岔湖周邊區(qū)域人口規(guī)模成都市: 常住人口約1300萬主城區(qū)人口約300萬重慶市: 常住人口約3100萬主城區(qū)人口約350萬資陽市: 493.22萬(含簡陽市)眉山市: 340萬 德陽市: 381萬 三岔湖為灌溉性旅游湖泊，水源來自蜚聲中外的古代偉大水利工程都江堰。 湖水面積27平方公里，南北長18公里，東西寬7公里，水面最開闊處約6公里，常年蓄水量2.27億立方米。 240公里湖岸線迂回曲折，800個湖灣渾然天成，2萬畝半島氣勢磅礴。 115個島嶼星羅棋布，16

3、0多個半島姿態(tài)婀娜。眾多的島嶼將浩大的水域分割成一系列大小不等、形態(tài)各異的水面，形成山間有湖、湖中有山的壯美景象。 三岔湖濕地面積多達3萬平方公里，吸引了白鷺、青樁等眾多珍稀水鳥在此生長棲息。三岔湖的西北屏障丹景山，與萬畝湖水相映，山勢綺麗多姿，形成水抱山、山抱水，山水交融之勢。 海拔近千米的主峰丹景山，終年植被繁茂、林木蔥郁。 作為成都平原和川中丘陵的連接點，三岔湖特殊的地貌形成了一種珍罕的景觀淺丘林盤。這種獨特的林盤風(fēng)貌，延續(xù)和豐富了“川西林盤”的內(nèi)涵，為三岔湖景區(qū)增添了一份獨特的文化與生態(tài)魅力。區(qū)域交通情況區(qū)域交通情況成都三岔湖旅游快速通道，成都三岔湖旅游快速通道，20102010年年1

4、010月建成，全長月建成，全長35.835.8公里。公里。地鐵地鐵6 6號線延號線延伸段伸段成都第二繞城高速將經(jīng)過區(qū)域所在位置。成都第二繞城高速將經(jīng)過區(qū)域所在位置。成都三岔湖旅游快速通道部分現(xiàn)狀成都三岔湖旅游快速通道部分現(xiàn)狀區(qū)域規(guī)劃道路區(qū)域規(guī)劃道路 三岔湖環(huán)湖公路：由成都市政府委托成都文旅集團進行投資打造，2008年年底動工建設(shè)，預(yù)計 2-3年內(nèi)完成施工。環(huán)湖路全長38.1公里，路基寬17米，路面寬14米，雙向四車道。 資三路：資陽至三岔湖快速通道。全長39.1公里，雙向四車道，路基寬24.5米，設(shè)計時速每小時80公里。 簡三路：簡陽至三岔湖快速通道。計劃投資14億元、長30公里的簡三路快速通

5、道正在加快推進前期工作。 成都至資陽輕軌：規(guī)劃中的輕軌起于成都新會展中心，途徑雙流、三岔湖，到達資陽市。全程約60公里，耗時約17分鐘，計劃?？砍啥?、雙流、三岔湖、資陽四站。預(yù)計將于2013年左右建成通車。2010年年2011年年2012年年2013年年2013年年全長約全長約35公里的成都三岔湖旅游快速公里的成都三岔湖旅游快速通道將于通道將于10月建成通車月建成通車 資陽三岔湖快速通道全面竣工形資陽三岔湖快速通道全面竣工形成通車能力成通車能力 成安渝高速全面竣工形成通車能成安渝高速全面竣工形成通車能力力 成渝城際客運鐵路專線建成通車，成渝城際客運鐵路專線建成通車，區(qū)域附近有站點區(qū)域附近有站點

6、 成都第二繞城高速建成通車，將成都第二繞城高速建成通車，將直接囊括該區(qū)域直接囊括該區(qū)域 v 三岔湖區(qū)域交通預(yù)期規(guī)劃發(fā)展歷程三岔湖區(qū)域交通預(yù)期規(guī)劃發(fā)展歷程區(qū)域總體規(guī)劃區(qū)域總體規(guī)劃 秉承“以水為魂、師法自然、有機集中、林盤錯落”的開發(fā)原則，相對集中開發(fā)。 區(qū)域總體面積90平方公里，其中湖區(qū)27平方公里，城市建設(shè)區(qū)31.5平方公里，綠地31.5平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s36.7萬。 其中合作區(qū)域起步區(qū)約23平方公里。 分區(qū)解析：根據(jù)分區(qū)的區(qū)位、功能、景 觀、交通等要素將起步區(qū)用地劃分為五大片區(qū)，即 北部會展區(qū)：總用地428.95公頃，總建設(shè)用地181.5公頃 中部核心區(qū)：總用地763.94公頃，總建設(shè)用

7、地715.6公頃 南部旅游地產(chǎn)區(qū)：總用地525.49公頃， 總建設(shè)用地420.88公頃 生態(tài)保育區(qū)：總用地259.79公頃 觀光農(nóng)業(yè)區(qū)：總用地458.09公頃23平方公里起步區(qū)控制性詳細規(guī)劃方案平方公里起步區(qū)控制性詳細規(guī)劃方案 規(guī)劃定位與結(jié)構(gòu)：起步區(qū)是以旅游服務(wù)、商務(wù)休閑、文化運動、旅游地產(chǎn)、村莊安置等為主要功能 的綜合片區(qū)。規(guī)劃設(shè)計結(jié)構(gòu)： “一心三軸兩帶，三大片區(qū)加多組團模式” 一心公共服務(wù)中心 三軸結(jié)構(gòu)發(fā)展軸 兩帶沿湖發(fā)展帶+生態(tài)延伸帶三大片區(qū)核心區(qū)會議會展區(qū)休閑度假區(qū) 區(qū)域發(fā)展定位區(qū)域發(fā)展定位 國際性山地湖泊型休閑度假 旅游目的地 成都平原城市群新型旅游城市 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新城 秉承“以水為

8、魂、師法自然、有機集中、林盤錯落”的開發(fā)原則，相對集中開發(fā)。區(qū)域規(guī)劃業(yè)態(tài)區(qū)域規(guī)劃業(yè)態(tài)商業(yè)配套：多功能集于一體的商業(yè)中心、主題商業(yè)街、高端生活配套，如：1）健身療養(yǎng) 2）超市與購物中心，3）康體中心4）國際會議中心5）酒店、度假村、商業(yè)街主題公園，如：1）學(xué)習(xí)游樂型主題樂園，2）濕地公園，3）宗教主題園，4）夜間動物園，5）汽車露營公園旅游與休閑度假旅游與休閑度假打造國際性山地湖泊型休閑旅游度假目的地打造國際性山地湖泊型休閑旅游度假目的地休閑體育運動項目，如：1）高爾夫俱樂部，2）水上運動中 心，3）游艇俱樂部，4）馬術(shù)俱樂部，5）叢林體驗區(qū)國際會議中心、酒店、度假村科技與文化創(chuàng)意科技與文化創(chuàng)意

9、科技與文化的創(chuàng)意策源地 文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)，如：1）動漫基地，2）創(chuàng)意婚慶基地，3）創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校；影視產(chǎn)業(yè)，如：影視拍攝基地教育產(chǎn)業(yè)教育產(chǎn)業(yè)以教育為根基的終身學(xué)習(xí)幼兒園、 中小學(xué)教育、職業(yè)培訓(xùn)基 地、書院教育和素質(zhì)拓展基地等生態(tài)農(nóng)業(yè)生態(tài)農(nóng)業(yè) 集試驗、示范、生產(chǎn)經(jīng)營、體驗觀光、休閑娛樂于一 體的生態(tài)農(nóng)業(yè)基地 生態(tài)農(nóng)莊、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光區(qū)、生態(tài)教育與研究基地、 鄉(xiāng)村體驗區(qū)、觀賞娛樂區(qū)、環(huán)保蔬菜交易區(qū)地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)開發(fā) 生態(tài)、環(huán)保、充滿活力的親水居住地 風(fēng)情別墅區(qū)、湖畔公寓、產(chǎn)權(quán)型酒店區(qū)域特推項目區(qū)域特推項目學(xué)習(xí)游樂型主題樂園學(xué)習(xí)游樂型主題樂園 利用三岔湖合作起步區(qū)地勢平緩、近湖親水的特點，設(shè)立富有

10、鮮明特色及教育意義的主題公園。 園區(qū)內(nèi)的游樂項目均賦予學(xué)習(xí)型的特色，讓游客特別是孩子，能在一個風(fēng)光宜人的親水國度，在游玩的過程中體會到學(xué)習(xí)的快樂。 區(qū)域特推項目區(qū)域特推項目大型水上游樂園大型水上游樂園 項目可在三岔湖27平方公里水面上展開。 利用三岔湖寬闊的水域面積及“水系交叉”、“灣岔豐富”的地理地勢優(yōu)勢，以水上運動俱樂部和親水樂園兩大項目為支撐，水上運動產(chǎn)業(yè)及水上娛樂集群為兩翼，并承辦國際賽事，打造西部頂級水上樂園。湖在此，樂在此 區(qū)域特推項目區(qū)域特推項目湖濱山地高爾夫湖濱山地高爾夫 “真正最好的球場不是建造出來的，而是上帝賜予的，我們所做的只是發(fā)現(xiàn)它?！?三岔湖蜿蜒曲折的湖灣，如五指狀深

11、入湖面的半島，加上大小不一形態(tài)各異的小島群，是人們夢寐以求的湖濱山地高爾夫球場場地。建在島上的果嶺區(qū)域特推項目區(qū)域特推項目酒店與會議中心酒店與會議中心 建設(shè)大型綜合性會議會展場館，實現(xiàn)會議、旅游和度假互動發(fā)展，造就高端會議會展中心。山水間的現(xiàn)代會展區(qū)域特推項目區(qū)域特推項目創(chuàng)意島創(chuàng)意島 以三岔湖內(nèi)115個島嶼為載體，面向全球征集文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)及先鋒建筑代表，在此建立基地或工作室。以“世界級島嶼創(chuàng)意模式先驅(qū)”開辟創(chuàng)意旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式，打造具有全球影響力的島嶼創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集群。世界級島嶼創(chuàng)意模式首例區(qū)域已落地項目示意圖區(qū)域已落地項目示意圖起步區(qū)起步區(qū)會展中心會展中心匯日集團匯日集團龍湖地產(chǎn)龍湖地產(chǎn)蕃薯藤

12、蕃薯藤飛碟訓(xùn)練中心飛碟訓(xùn)練中心華僑城華僑城華潤四海華潤四?，F(xiàn)已確定落地三岔湖的項目有“成都會展集團的三岔湖長島國際旅游度假區(qū)”、“香港匯日集團” 、“華潤四?！?、“前奧運冠軍張山的國際飛碟射擊培訓(xùn)中心”、“臺灣番薯藤t娜國際休閑半島” 、“龍湖地產(chǎn)”、“華僑城”等。項目的項目的swotswot分析分析v優(yōu)勢：成都、資陽兩政府傾力打造，對區(qū)域價值形成強力支撐；“028”統(tǒng)一，三岔湖將成為成都最新的一片高端住宅開發(fā)熱土；旅游快速通道通車后，交通極為便利，到成都市只需30分鐘的車程；項目地塊距離成都市區(qū)半小時車程，離塵而不離城，完美演繹“我能與這個世界保持的距離”；天府明珠旅游資源獨有的開發(fā)價值，大

13、成都范圍除此再無別處；項目區(qū)域山水自然景觀得天獨厚，核心價值點（kpi）；項目區(qū)域規(guī)劃定位：生態(tài)低密度，塑造人居新高度；項目產(chǎn)品的完美設(shè)計；項目開發(fā)商豐富的運作經(jīng)驗；項目開發(fā)成本低，開發(fā)利潤豐厚；n劣勢：目前，項目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件有待進一步建設(shè)；目前，項目旅游休閑概念尚未進行正式的推廣；v機會：區(qū)域價值為成都所接受指日可待，三岔湖的春天即將到來；三岔湖成為成都別墅開發(fā)的最后一塊價值洼地，受到消費者的密切關(guān)注；別墅用地難，別墅類物業(yè)的供應(yīng)逐年減少；三岔湖，一個全新的夢想，先機唾手可得；國際城南的強勢發(fā)展，給三岔湖更多實現(xiàn)夢想的機會；快速通道、第二繞城高速、地鐵六號線延伸線、快鐵等拉升三岔湖的價值

14、平臺級級高升；政府對吹動號角的企業(yè)，將有更多的優(yōu)惠和可操作空間。n威脅：早期低成本拿地開發(fā)商的競爭；國家房地產(chǎn)政策調(diào)控。二、市場分析二、市場分析2.1、國家近期宏觀政策分析、國家近期宏觀政策分析 各大銀行收回首置首付2成、利率七折的優(yōu)惠政策； 首次置業(yè)在90平米以上客戶，首付不低于3成； 二次置業(yè)客戶，首付不低于5成，且按揭利率為基準利率的1.1倍； 房價上漲過快區(qū)域，二次以上置業(yè)原則上不提供按揭貸款購房； 央行上調(diào)存款準備金率0.5個百分點； 稅務(wù)總局：房地產(chǎn)等行業(yè)成今年稅務(wù)稽查重點； 銀監(jiān)會：收緊房地產(chǎn)信托 ，禁止流向土地儲備； 國稅局：物業(yè)稅開征成今年“兩會”討論熱點； 國土資源部： 開

15、發(fā)商拿地須先繳20%保證金； 拿地后首付50%； 土地閑置超兩年，將被無償收回； 土地招拍掛將施行“綜合評標”、“一限多競”等抑制高價地的方式將在一 線城市和部分二三線城市試點推廣。2.2、成都地方政策分析、成都地方政策分析 成都物業(yè)稅開征暫無時間表，全面推行前需試點； 成都物業(yè)管理部分權(quán)限下放至區(qū)（市）縣； 成都規(guī)劃管理局：住宅層高不應(yīng)大于3.6米，全面限制灰空間； 成都各大銀行目前已暫停辦理個人住房按揭貸款，等待新政策的下發(fā)小結(jié)小結(jié)： 國家近期連續(xù)推出新政，意在強調(diào)增加以保障性為重點的住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，和遏制投機性炒房的傾向性，奠定了近期房地產(chǎn)政策基調(diào)目標是遏制房價的過快上漲，房地產(chǎn)新

16、政將視前期政策下達后的市場反應(yīng)選擇是否進行進一步抑制。 嚴格土地競買人資格審查和土地款支付更加嚴格等措施將使資源進一步向資金雄厚、項目管控能力強的業(yè)內(nèi)大公司傾斜。各項新政客觀上將提高行業(yè)集中度，有利于大公司的進一步發(fā)展。 如果第一二季度房價的上漲幅度超出政府容忍底線，不排除在第三或第四季度出臺更為嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策 。2.32.3市場風(fēng)險分析市場風(fēng)險分析中心城：外環(huán)路的五城區(qū)及高新區(qū)。主城區(qū)：新都-青白江、龍泉、華陽、雙流、溫江、郫縣等六個組團。遠郊區(qū)： 邛崍:成都市紅色旅游城市，距成都75公里 彭州：天府現(xiàn)代石化城，古蜀文化資源市，距成都36公里 崇州：大都市后方服務(wù)型的生態(tài)旅游、居家城市

17、，距成都37公里 金堂：西部花園水城,成都游樂中心，距成都36公里。 大邑：花園式山水旅游城市，距離成都105公里 蒲江：成都西南賦有地方特色和文化內(nèi)涵的休閑度假城市，距離成都80公里 新津：成南門戶、水城新津，距成都38公里。 都江堰：國際休閑度假旅游城市，距成都55公里 三岔湖：國際休閑度假旅游，距成都約三岔湖：國際休閑度假旅游，距成都約3030公里公里(1) (1) 從大成都休閑度假功能區(qū)域分析看三岔湖區(qū)位價值從大成都休閑度假功能區(qū)域分析看三岔湖區(qū)位價值城市的擴張及城市定位使三岔湖將成為成都休閑度假功能區(qū)域的一部分。城市的擴張及城市定位使三岔湖將成為成都休閑度假功能區(qū)域的一部分。三岔湖三

18、岔湖(2) 從大成都城市發(fā)展規(guī)劃看三岔湖發(fā)展前景 改革開放30年來，成都城市化推進一直保持著快速、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。尤其是近五年來，成都實施統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、“四位一體”科學(xué)發(fā)展的總體戰(zhàn)略，城市化進一步在廣度和深度上拓展，探索出一條城鄉(xiāng)一體的新型城市化道路，城市規(guī)模和人口聚增至1000萬以上。 成都市規(guī)劃的第二繞城高速公路南接三岔湖區(qū)域，目前已完成規(guī)劃設(shè)計（從政府網(wǎng)上的信息得知該工程將在今年6月份開工，并于2012年底前通車）。 預(yù)計在未來3-5年內(nèi)，三岔湖區(qū)域?qū)⒈患{入成都城市的版圖。三岔湖三岔湖三岔湖與成都市的位置關(guān)系三岔湖與成都市的位置關(guān)系(3) (3) 大成都區(qū)域旅游休閑地產(chǎn)供給整體狀況分析大成都

19、區(qū)域旅游休閑地產(chǎn)供給整體狀況分析流水山莊40000花間集12000龍灣半島12000三利宅院9200-11000麓山國際32000水上花城8000-8500原鄉(xiāng)11000-12000牧馬山易城12000-18000維也納森林9000-10000半山衛(wèi)城11000-13000中航云嶺12000芙蓉古城12000香頤麗都7500-9000香瑞湖7500錦秀森林8000左右天泉聚龍7600-8000（獨棟）盛世中華7300東麓驛境6500天鵝堡7600-8800（聯(lián)排）鷹冠莊園7500-8000（獨棟）溫江：花博會主題牧馬山：山景、高爾夫8000-10000華陽：城市發(fā)展方向8000-8500龍泉：

20、山景資源4000-55001515分鐘分鐘3030分鐘分鐘4040分鐘分鐘3030分鐘分鐘浣花溪：水景、城市資源：10000郫縣：花卉、農(nóng)業(yè)旅游3030分鐘分鐘青城山別墅區(qū)10000今日潤園7000-9500成都后花園8000-9000都江堰青城山一一個個小小時時三岔湖三岔湖國色天香、芙蓉古城3030分分鐘鐘 參考大成都旅游休閑地產(chǎn)供給價格，同時考慮到三岔湖周邊的龍泉、雙流、華陽的同參考大成都旅游休閑地產(chǎn)供給價格，同時考慮到三岔湖周邊的龍泉、雙流、華陽的同類產(chǎn)品價格的影響，得出三岔湖旅游休閑度假區(qū)在打造成形的狀況下，其低密度產(chǎn)品價格類產(chǎn)品價格的影響，得出三岔湖旅游休閑度假區(qū)在打造成形的狀況下，

21、其低密度產(chǎn)品價格保守估計今年年底在保守估計今年年底在75007500元元/ /平方米平方米以上。以上。 (4) (4) 大成都區(qū)域旅游休閑地產(chǎn)（低密度產(chǎn)品）價格走勢分析大成都區(qū)域旅游休閑地產(chǎn)（低密度產(chǎn)品）價格走勢分析通過對大成都旅游休閑（低密度產(chǎn)品）近年來的價格走勢分析通過對大成都旅游休閑（低密度產(chǎn)品）近年來的價格走勢分析, , 可以看出旅游休閑地產(chǎn)的可以看出旅游休閑地產(chǎn)的（別墅產(chǎn)品）（別墅產(chǎn)品）年價格漲幅在年價格漲幅在20002000元元/ /平方米以上平方米以上. .數(shù)據(jù)來源：萬科地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(5) 大成都周邊旅游休閑地產(chǎn)（低密度產(chǎn)品）市場消化量整體趨勢分析大成都周邊旅游休閑地產(chǎn)（低密度產(chǎn)品

22、）市場消化量整體趨勢分析 從近年大成都旅游休閑地產(chǎn)（低密度產(chǎn)品）市場消化量走勢來看，從近年大成都旅游休閑地產(chǎn)（低密度產(chǎn)品）市場消化量走勢來看，市場需求量已遠遠大于市場新增供應(yīng)量，其市場前景看好。市場需求量已遠遠大于市場新增供應(yīng)量，其市場前景看好。數(shù)據(jù)來源：萬科地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫來源來源及比例及比例置業(yè)目的置業(yè)目的置業(yè)特點置業(yè)特點基本狀況基本狀況物業(yè)功能物業(yè)功能購買力購買力三州客戶三州客戶（甘、阿、涼）（甘、阿、涼）占占15%15%長期居住生活環(huán)境好價格便宜要求不高基本居住功能離市中心近生活便利性缺乏評判標準分布散、量少購買普通物業(yè)適合長期居住的傳統(tǒng)物業(yè)類型適合長期居住的傳統(tǒng)物業(yè)類型總價總價90-170

23、90-170萬，單價萬，單價85008500元元/ /平方平方米左右米左右四川省其他地區(qū)四川省其他地區(qū)客戶客戶占占10%10%長期居住兼具投資生活環(huán)境好基本居住功能離城市中心近生活便利性分布散、量少購買普通物業(yè)成都客戶成都客戶占占60%60%度假、養(yǎng)老為主部分投資區(qū)域價值評判標準高二次以上置業(yè)休閑、度假配套全喜歡享受購房群體大客戶層面廣置業(yè)區(qū)域的選擇面大中短期逗留，中短期逗留，適合度假、養(yǎng)老、投資等復(fù)合功能的非常規(guī)物業(yè)類型適合度假、養(yǎng)老、投資等復(fù)合功能的非常規(guī)物業(yè)類型總價總價8080萬以上，單價萬以上，單價75007500元元/ /平方米左右平方米左右全國客戶全國客戶占占10%10%度假、養(yǎng)老

24、自然環(huán)境喜歡本區(qū)域會因某一點買房購買能力強全國各地與成都有關(guān)系置業(yè)隨意性大企業(yè)客戶企業(yè)客戶占占5%5%企業(yè)會館，會議、獎勵、商務(wù)自然環(huán)境購置固定資產(chǎn)購買力強決策時間較長公司發(fā)展戰(zhàn)略有關(guān)實際使用算細賬全國范圍與成都有關(guān)系置業(yè)選擇面廣(6) (6) 大成都區(qū)域旅游休閑地產(chǎn)需求現(xiàn)狀分析大成都區(qū)域旅游休閑地產(chǎn)需求現(xiàn)狀分析資料來源：成都房管局及中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(7) (7) 三岔湖區(qū)域房地產(chǎn)客群定位分析三岔湖區(qū)域房地產(chǎn)客群定位分析度假客戶度假客戶養(yǎng)老客戶養(yǎng)老客戶個人投個人投資型客戶資型客戶資源導(dǎo)向型資源導(dǎo)向型生活享受型生活享受型資源導(dǎo)向型資源導(dǎo)向型目標導(dǎo)向型目標導(dǎo)向型強調(diào)對強勢自然資強調(diào)對強勢自然資源的占

25、有源的占有，其他關(guān)注點依次為產(chǎn)品設(shè)計、項目升值前景屬于價格敏感型客屬于價格敏感型客戶戶，強調(diào)對于5+2生活的享受，其他關(guān)注點依次為社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、項目升值前景強調(diào)對于資源的占強調(diào)對于資源的占有有，其他關(guān)注點為：配套設(shè)施、產(chǎn)品設(shè)計、項目升值前景強調(diào)養(yǎng)老用途強調(diào)養(yǎng)老用途，價格極端敏感型，其他關(guān)注點依次為社區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施、項目升值前景以投資收益為導(dǎo)向以投資收益為導(dǎo)向，兼顧休閑。關(guān)注點包括：區(qū)域資源以及發(fā)展前景、價格優(yōu)勢、項目規(guī)模、配套以及未來發(fā)展方向生活享受型度假客戶生活享受型度假客戶目標導(dǎo)向型養(yǎng)老客戶目標導(dǎo)向型養(yǎng)老客戶投資型客戶投資型客戶本項目可能的目標客戶本項目可能的目標客戶項目本體條件：

26、屬于成都近郊，區(qū)域炙手可熱，擁有強勢資源。項目本體條件：屬于成都近郊，區(qū)域炙手可熱，擁有強勢資源。區(qū)域價值：都市旅游休閑主義，強調(diào)濱水療養(yǎng)、度假社區(qū)生活氛圍與高性價比產(chǎn)品。區(qū)域價值：都市旅游休閑主義，強調(diào)濱水療養(yǎng)、度假社區(qū)生活氛圍與高性價比產(chǎn)品。通過對大成都區(qū)域旅游休閑客群的購買動機分析，通過對大成都區(qū)域旅游休閑客群的購買動機分析，結(jié)合三岔湖本體條件，進一步聚焦得出本區(qū)域的核心客戶結(jié)合三岔湖本體條件，進一步聚焦得出本區(qū)域的核心客戶三岔湖區(qū)域房地產(chǎn)客群來源分析三岔湖區(qū)域房地產(chǎn)客群來源分析跟隨型客戶跟隨型客戶個人客戶：富豪、名人的度假行宮大成都度假第一品牌企業(yè)客戶：具有戰(zhàn)略視野的現(xiàn)代企業(yè)會館大成都

27、最具價值的休閑度假投資產(chǎn)品領(lǐng)先型客戶領(lǐng)先型客戶成都客戶：成都客戶：追求更高生活質(zhì)量的本地富人，年齡主要集中在40-50歲大成都最具價值的休閑度假投資產(chǎn)品 跟隨型客戶跟隨型客戶三州客戶：三州客戶：改善居住條件的富人，年齡主要集中在45歲以上中高端客戶首選居住地投資型客戶：投資型客戶：首次投資度假物業(yè)的半專業(yè)級投資人士，相對感性，年齡主要集中在35-40歲第三圈層富人居住社區(qū)跟隨型客戶跟隨型客戶生活享受型度假客戶：生活享受型度假客戶：數(shù)量多，分布廣，敢于消費，最容易受到引導(dǎo)，年齡主要集中在30-40歲大成都濱水度假第一品牌目標導(dǎo)向型養(yǎng)老客戶：目標導(dǎo)向型養(yǎng)老客戶：使用人群年齡一般在60歲以上，消費相

28、對保守，大部分是兒女購買，小部分老年人自己購買大成都最具生活質(zhì)量的養(yǎng)老地點n近期客戶近期客戶關(guān)鍵特性關(guān)鍵特性n驅(qū)動因素驅(qū)動因素n遠期客戶關(guān)鍵特性遠期客戶關(guān)鍵特性n驅(qū)動因素驅(qū)動因素依靠大成都旅游休閑地產(chǎn)客群購買承受力分析，并參考三岔湖區(qū)域房地產(chǎn)客群來源分析：依靠大成都旅游休閑地產(chǎn)客群購買承受力分析，并參考三岔湖區(qū)域房地產(chǎn)客群來源分析：得出購買三岔湖區(qū)域房地產(chǎn)的客群承受力在得出購買三岔湖區(qū)域房地產(chǎn)的客群承受力在75007500元元/ /平方米平方米以上以上結(jié)論：結(jié)論： 依靠大成都周邊旅游休閑地產(chǎn)（低密度產(chǎn)品）近年來的市場供需價值走依靠大成都周邊旅游休閑地產(chǎn)（低密度產(chǎn)品）近年來的市場供需價值走勢分析

29、，并排除出現(xiàn)勢分析，并排除出現(xiàn)0808年國際金融危機和大地震等大自然災(zāi)害再次發(fā)生的年國際金融危機和大地震等大自然災(zāi)害再次發(fā)生的前提下，保守估計三岔湖區(qū)域在整體旅游休閑配套成形的初期狀況下，其前提下，保守估計三岔湖區(qū)域在整體旅游休閑配套成形的初期狀況下，其低密度產(chǎn)品應(yīng)在低密度產(chǎn)品應(yīng)在75007500元元/ /平方米以上，平方米以上，其價格年漲幅在其價格年漲幅在20002000元元/ /平方米左右。平方米左右。v拿地的價格預(yù)測拿地的價格預(yù)測 根據(jù)市場調(diào)查現(xiàn)各類拿地渠道價格100萬/畝 1、由于三岔湖區(qū)域的詳細規(guī)劃尚未確定，故三類拿地價格都無法具體、由于三岔湖區(qū)域的詳細規(guī)劃尚未確定，故三類拿地價格都

30、無法具體分析其拿地的經(jīng)濟技術(shù)指標；為此，我們按通用的低密度休閑度假住區(qū)的分析其拿地的經(jīng)濟技術(shù)指標；為此，我們按通用的低密度休閑度假住區(qū)的標準，暫時將容積率范圍限定在標準，暫時將容積率范圍限定在0.51.5之間進行對比測算。之間進行對比測算。 2、通過前面我們對大成都旅游休閑地產(chǎn)市場供需趨勢價值點分析，并、通過前面我們對大成都旅游休閑地產(chǎn)市場供需趨勢價值點分析，并結(jié)合三結(jié)合三 岔湖區(qū)域打造的周期現(xiàn)狀，得該區(qū)域低密度產(chǎn)品的初期價格應(yīng)在岔湖區(qū)域打造的周期現(xiàn)狀，得該區(qū)域低密度產(chǎn)品的初期價格應(yīng)在7500元元/平方米平方米以上，其價格年漲幅區(qū)間在以上，其價格年漲幅區(qū)間在2000元元/平方米平方米左右，初步

31、估計左右，初步估計2年內(nèi)價格在年內(nèi)價格在12000元元/平方米平方米。三岔湖周邊區(qū)域土地價格情況三岔湖周邊區(qū)域土地價格情況地塊位置土地用途起價（萬元/畝）競得單位成交價（萬元/畝）成交面積（）成交均價（萬元）簡陽市三岔鎮(zhèn)國興街1號商住75.333簡陽市三岔鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司8013.61084.56 1、08年三岔鎮(zhèn)一地塊以80萬元/畝的均價成交。但據(jù)調(diào)研該地塊地段區(qū)位一般，居住舒適度等遠不如三岔湖。 2、預(yù)計1-2年后土地市場價可能達到（成都到三岔湖旅游快速通道通車后）：150萬/畝。土地價值對比測算土地價值對比測算項目開發(fā)按容積率不同，開發(fā)總投項目開發(fā)按容積率不同，開發(fā)總投資略有差異，容

32、積率資略有差異，容積率1.51.5時總投資最高時總投資最高達到達到31.6631.66億元；億元；按此開發(fā)思路，項目產(chǎn)品單方的贏按此開發(fā)思路，項目產(chǎn)品單方的贏利能力強大；利能力強大；項目可行性大，項目的開發(fā)價值巨項目可行性大，項目的開發(fā)價值巨大。大。分項起步區(qū)（文旅） 單位地價（元/畝）1000000土地面積（畝）1000容積率0.51.01.5樓面地價3000.01500.01000.0前期工程費用 150.0150.0150.0報建費用 118.0118.0118.0環(huán)境及配套工程費 250.0200.0150.0建安成本費用 1000.01100.01200.0管理費 90.461.45

33、2.4銷售費用及稅費 398.6270.7231.0不可預(yù)見費用 150.2102.087.0財務(wù)費用 306.3208.0177.5單位成本（元/平米） 5463.53710.13165.9總投資（萬元）282117.7247338.2316589.7利潤空間（利潤空間（75007500元元/ /平米）平米）2036.52036.53789.93789.94334.14334.1投資回報率投資回報率37%37%102%102%137%137%利潤空間（利潤空間（85008500元元/ /平米）平米）3036.53036.54789.94789.95334.15334.1投資回報率投資回報率5

34、6%56%129%129%168%168%利潤空間（利潤空間（95009500元元/ /平米）平米）4036.54036.55789.95789.96334.16334.1投資回報率投資回報率74%74%156%156%200%200%項目屬性項目屬性客戶偏好客戶偏好競爭分析競爭分析p 三岔湖流域，水文化底蘊深厚p 成三快速通道開通，成都半小時生活圈p （麓山國際高端別墅區(qū)）近郊，價值標桿p 湖光山色流水社區(qū)，私家水域院落p 市場價格走向熱點p 打造核心自然景觀競爭力p 建立高爾夫周邊高尚生活p 純正p 深厚水文化內(nèi)涵p 濃郁水鄉(xiāng)氣質(zhì)p 現(xiàn)代居住要求p 收藏、傳承、標簽類型類型別墅別墅多層多層

35、小高層小高層獨棟別墅獨棟別墅疊拼和聯(lián)排疊拼和聯(lián)排4+14+1、5+15+1多層情景洋房多層情景洋房高尚度假公寓高尚度假公寓面積面積獨棟：獨棟：400-800400-800疊拼、聯(lián)排：疊拼、聯(lián)排：280-400280-400130-280130-280平米平米60-15060-150平米平米項目概念示意圖項目概念示意圖獨棟別墅獨棟別墅疊拼和聯(lián)排別墅疊拼和聯(lián)排別墅情景洋房情景洋房高層高尚度假公寓高層高尚度假公寓高檔咖啡廳高檔咖啡廳高檔商業(yè)街酒高檔商業(yè)街酒吧吧高端百貨示意高端百貨示意三大景觀系統(tǒng)社區(qū)級景觀、組團景觀、私家園林。一切以“水”相連，以“水”為媒，充分體現(xiàn)景觀水系的均好性，在各個組團中心鏈

36、接私宅點增設(shè)水系小品。戶戶臨水，水資源優(yōu)勢最大化；根據(jù)臨水域面積，臨水面積大，采用板樓，臨水面積小，采用點狀樓。用自然水系作為組團之間的分割，形成小島；以3-4戶占有一個島，形成各自獨立的組團；組團間通過路橋進行相連。社區(qū)大門、社區(qū)入口處景觀小品，考慮到有自然水系接駁，人工打造豪華水景，對社區(qū)的建筑、園林、會所有很好的啟示作用。社區(qū)級道路、組團級道路、別墅內(nèi)部私家人行布道，道路之間應(yīng)有很好的流水景觀過渡，遵循由滿足眾多車輛行駛、道路寬闊，組團主干道應(yīng)設(shè)置步行道。社區(qū)內(nèi)部景觀概念圖社區(qū)內(nèi)部景觀概念圖入口對景是景觀序列的小高潮部分，以山石結(jié)合流水為主，中式元素結(jié)合現(xiàn)代手法，體量高大，厚重大氣同時起到遮蔽獨棟別墅的作用；n 社區(qū)大面積水系 親水平臺、私家游艇碼頭 沿河河道處理 水系深度2.5-3米，水自凈n 社區(qū)集中綠地， 大型草坪鋪地 集中高大喬木種植 集中雕塑、大型流水山石景觀小品 自然水系是西蜀水鄉(xiāng)的特色，更有“水能帶財”