商業(yè)地產(chǎn)策劃武漢民族路項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告65頁(yè)

1、民族路項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告民族路項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 華域華域品格制作品格制作 n項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀n項(xiàng)目立地研究項(xiàng)目立地研究n競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析n競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析n項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析n項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立與挖掘項(xiàng)目核心價(jià)值體系的建立與挖掘n產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 目 錄項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目現(xiàn)狀 民族路項(xiàng)目位于武漢市硚口區(qū)民族路與大夾街交匯處，該項(xiàng)目始民族路項(xiàng)目位于武漢市硚口區(qū)民族路與大夾街交匯處，該項(xiàng)目始建于建于19941994年，規(guī)劃修建單棟年，規(guī)劃修建單棟2020層高的商住樓。期間由于出現(xiàn)項(xiàng)目資金層高的商住樓。期間由于出現(xiàn)項(xiàng)目資金周轉(zhuǎn)困難而停止建設(shè)（當(dāng)時(shí)

2、已修建完成周轉(zhuǎn)困難而停止建設(shè)（當(dāng)時(shí)已修建完成1212層）。目前該項(xiàng)目層）。目前該項(xiàng)目1 14 4層商層商業(yè)公建部分已進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作，而項(xiàng)目的主體住宅部分作為爛尾樓已經(jīng)業(yè)公建部分已進(jìn)行市場(chǎng)運(yùn)作，而項(xiàng)目的主體住宅部分作為爛尾樓已經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)的市場(chǎng)閑置時(shí)間。過(guò)較長(zhǎng)的市場(chǎng)閑置時(shí)間。區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境項(xiàng)目立地研究項(xiàng)目立地研究 本項(xiàng)目位于漢正街區(qū)域范圍內(nèi)，區(qū)內(nèi)居民住宅建設(shè)年代久遠(yuǎn)，是本項(xiàng)目位于漢正街區(qū)域范圍內(nèi)，區(qū)內(nèi)居民住宅建設(shè)年代久遠(yuǎn)，是城市傳統(tǒng)意義上的居住老城區(qū)。漢正街擁有城市傳統(tǒng)意義上的居住老城區(qū)。漢正街擁有500500年的悠久歷史，是年的悠久歷史，是全國(guó)著名的小商品批發(fā)市場(chǎng)。近幾年隨著政府對(duì)該區(qū)域資源的不斷

3、全國(guó)著名的小商品批發(fā)市場(chǎng)。近幾年隨著政府對(duì)該區(qū)域資源的不斷整合，把漢正街區(qū)域打造成新的商品批發(fā)中心的同時(shí)，還要將其建整合，把漢正街區(qū)域打造成新的商品批發(fā)中心的同時(shí)，還要將其建成商貿(mào)旅游中心、休閑娛樂(lè)中心及濱水生態(tài)宜居區(qū)。成商貿(mào)旅游中心、休閑娛樂(lè)中心及濱水生態(tài)宜居區(qū)。項(xiàng)目立地研究項(xiàng)目立地研究區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境 漢正街區(qū)域總體上道路暢通，交通便利。解放大道、中山大道、友誼路、沿河漢正街區(qū)域總體上道路暢通，交通便利。解放大道、中山大道、友誼路、沿河大道作為區(qū)域的主要交通干道承擔(dān)著區(qū)內(nèi)主要的交通運(yùn)輸任務(wù)。但在區(qū)域的南部地大道作為區(qū)域的主要交通干道承擔(dān)著區(qū)內(nèi)主要的交通運(yùn)輸任務(wù)。但在區(qū)域的南部地段段沿河大道

4、的部分路段由于處于漢正街商圈的核心位置，車流量大，容易產(chǎn)生沿河大道的部分路段由于處于漢正街商圈的核心位置，車流量大，容易產(chǎn)生交通擁堵現(xiàn)象。具體路況及公交線路運(yùn)行情況如下：交通擁堵現(xiàn)象。具體路況及公交線路運(yùn)行情況如下：解放大道解放大道雙向雙向6 6車道車道公交線路：公交線路：201201、4747、502502、506506、592592路等；路等；中山大道中山大道雙向雙向6 6車道車道公交線路：電公交線路：電1 1、電、電2 2、2424、301301、402402、503503路；路；友誼路友誼路雙向雙向6 6車道車道公交線路：公交線路：4545、108108、207207、532532、5

5、35535、553553路等；路等；沿河大道沿河大道雙向雙向4 4車道車道公交線路：公交線路：5656、7171、622622、609609、725725路等。路等。武勝路武勝路雙向雙向6 6車道車道公交線路：電公交線路：電1 1、電、電2 2、1010、4242、7171、291291路等。路等。項(xiàng)目立地研究項(xiàng)目立地研究文教配套文教配套 本區(qū)域文教配套設(shè)施種類較齊全，主要包括：本區(qū)域文教配套設(shè)施種類較齊全，主要包括： 幼兒園：百靈幼兒園、愛(ài)心媽媽幼兒園幼兒園：百靈幼兒園、愛(ài)心媽媽幼兒園 小學(xué)：天一街小學(xué)、橋口區(qū)紅旗村小學(xué)小學(xué)：天一街小學(xué)、橋口區(qū)紅旗村小學(xué) 中學(xué)：市中學(xué)：市2424中、市中、市

6、2929中、市中、市8585中中、友誼路中學(xué)、友誼路中學(xué) 其他：湖北廣播電視大學(xué)、硚口區(qū)老年大學(xué)、武漢工業(yè)學(xué)院、其他：湖北廣播電視大學(xué)、硚口區(qū)老年大學(xué)、武漢工業(yè)學(xué)院、 國(guó)展體育運(yùn)動(dòng)中心。國(guó)展體育運(yùn)動(dòng)中心。醫(yī)療配套醫(yī)療配套 本區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施齊全，主要包括：市第一醫(yī)院、市腫瘤醫(yī)院、本區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施齊全，主要包括：市第一醫(yī)院、市腫瘤醫(yī)院、武漢按摩醫(yī)院、武漢現(xiàn)代女子醫(yī)院、硚口區(qū)婦幼保健院、南威醫(yī)院、武漢按摩醫(yī)院、武漢現(xiàn)代女子醫(yī)院、硚口區(qū)婦幼保健院、南威醫(yī)院、武漢欣悅婦科醫(yī)院。武漢欣悅婦科醫(yī)院。 項(xiàng)目立地研究項(xiàng)目立地研究 本區(qū)域是城市建設(shè)中的重要商貿(mào)中心，區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)配套設(shè)本區(qū)域是城市建設(shè)中的重要

7、商貿(mào)中心，區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)配套設(shè) 施種類較多，規(guī)模較大。主要商業(yè)配套有：泰合廣場(chǎng)、家樂(lè)福施種類較多，規(guī)模較大。主要商業(yè)配套有：泰合廣場(chǎng)、家樂(lè)福購(gòu)物廣場(chǎng)、美奇青年兒童城、漢正街第一大道等。購(gòu)物廣場(chǎng)、美奇青年兒童城、漢正街第一大道等。商業(yè)金融配套商業(yè)金融配套項(xiàng)目立地研究項(xiàng)目立地研究環(huán)境優(yōu)劣勢(shì)分析環(huán)境優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：本區(qū)域與長(zhǎng)江、漢江相鄰，擁有豐富的自然資源；本區(qū)域與長(zhǎng)江、漢江相鄰，擁有豐富的自然資源；區(qū)域范圍內(nèi)交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有多條公交線路運(yùn)行通過(guò)，交通便捷；區(qū)域范圍內(nèi)交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有多條公交線路運(yùn)行通過(guò)，交通便捷；區(qū)內(nèi)商貿(mào)、文教、醫(yī)療配套設(shè)施齊全，能夠滿足居民日常生活需要。區(qū)內(nèi)商貿(mào)、文教、醫(yī)療

8、配套設(shè)施齊全，能夠滿足居民日常生活需要。 劣勢(shì)：劣勢(shì)： 本區(qū)域?qū)儆诔鞘芯幼±铣菂^(qū)，公共綠化面積較少且人流量大，居住環(huán)境不佳；本區(qū)域?qū)儆诔鞘芯幼±铣菂^(qū)，公共綠化面積較少且人流量大，居住環(huán)境不佳； 區(qū)域范圍內(nèi)交通主干道眾多，車流量較大，會(huì)存在一定程度的噪音污染；區(qū)域范圍內(nèi)交通主干道眾多，車流量較大，會(huì)存在一定程度的噪音污染； 區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口較多，人員構(gòu)成復(fù)雜，區(qū)域人文環(huán)境復(fù)雜，會(huì)對(duì)治安造成區(qū)內(nèi)流動(dòng)人口較多，人員構(gòu)成復(fù)雜，區(qū)域人文環(huán)境復(fù)雜，會(huì)對(duì)治安造成 影響。影響。項(xiàng)目立地研究項(xiàng)目立地研究市場(chǎng)概況市場(chǎng)概況 近幾年隨著政府對(duì)漢正街區(qū)域市場(chǎng)功能的重新細(xì)化及定位，對(duì)區(qū)近幾年隨著政府對(duì)漢正街區(qū)域市場(chǎng)功能的重新

9、細(xì)化及定位，對(duì)區(qū)域資源進(jìn)行了重新整合、優(yōu)化，政府針對(duì)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)資域資源進(jìn)行了重新整合、優(yōu)化，政府針對(duì)區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)資金的投入正逐年遞增，交通及生活配套等各方面得到了有效改善。金的投入正逐年遞增，交通及生活配套等各方面得到了有效改善。同時(shí)也有力推進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。目前漢正街區(qū)域在同時(shí)也有力推進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。目前漢正街區(qū)域在售樓盤售樓盤4 4個(gè)，物業(yè)形態(tài)以高層為主，主要包括：漢正會(huì)館、海山友個(gè)，物業(yè)形態(tài)以高層為主，主要包括：漢正會(huì)館、海山友誼城、美奇誼城、美奇青年匯和中電青年匯和中電尊榮國(guó)際。市場(chǎng)成交均價(jià)在尊榮國(guó)際。市場(chǎng)成交均價(jià)在67506750元元/左右

10、。目前漢正街區(qū)域房地長(zhǎng)市場(chǎng)的發(fā)展正屬于上升階段。左右。目前漢正街區(qū)域房地長(zhǎng)市場(chǎng)的發(fā)展正屬于上升階段。項(xiàng)目立地研究項(xiàng)目立地研究 區(qū)域區(qū)域在售樓盤項(xiàng)目一覽表在售樓盤項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商總建筑面積總建筑面積主打面積（主打面積（）均價(jià)（元均價(jià)（元/ /）物業(yè)類型物業(yè)類型海山海山友誼城友誼城武漢海山房地產(chǎn)公司武漢海山房地產(chǎn)公司3800070956600高層高層漢正會(huì)館漢正會(huì)館武漢市龍騰置業(yè)公司武漢市龍騰置業(yè)公司5000059896300（尾盤）（尾盤）高層高層美奇青年匯美奇青年匯2期期湖北地龍實(shí)業(yè)集團(tuán)公司湖北地龍實(shí)業(yè)集團(tuán)公司2200036476300（預(yù)熱）（預(yù)熱）高層高層中電

11、尊榮國(guó)際中電尊榮國(guó)際武漢藍(lán)天房地產(chǎn)公司武漢藍(lán)天房地產(chǎn)公司561601081216400（尾盤）（尾盤）高層高層項(xiàng)目立地研究項(xiàng)目立地研究 價(jià)格分析價(jià)格分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱均價(jià)均價(jià)(元元/m2)最低價(jià)最低價(jià)(元元/m2)最高價(jià)最高價(jià)(元元/m2)海山友誼城670061007500漢正會(huì)館675063007800美奇青年匯630058006500中電尊榮國(guó)際725069008000總結(jié)分析：從圖表可以看出目前漢正街區(qū)域在售樓盤市場(chǎng)成總結(jié)分析：從圖表可以看出目前漢正街區(qū)域在售樓盤市場(chǎng)成交均價(jià)在交均價(jià)在67506750元元/ /左右；樓盤間價(jià)格差異明顯，這與項(xiàng)目左右；樓盤間價(jià)格差異明顯，這與項(xiàng)目產(chǎn)品品質(zhì)

12、、區(qū)位價(jià)值有著緊密聯(lián)系。產(chǎn)品品質(zhì)、區(qū)位價(jià)值有著緊密聯(lián)系。項(xiàng)目立地研究項(xiàng)目立地研究產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 從右表可以看出漢正街區(qū)域目前從右表可以看出漢正街區(qū)域目前在售樓盤市場(chǎng)供應(yīng)量以中小戶型為主；在售樓盤市場(chǎng)供應(yīng)量以中小戶型為主；大面積戶型市場(chǎng)占有量少，這是區(qū)域大面積戶型市場(chǎng)占有量少，這是區(qū)域產(chǎn)品供應(yīng)市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)。產(chǎn)品供應(yīng)市場(chǎng)的一個(gè)空白點(diǎn)?？驮捶治隹驮捶治隹蛻舴秶饕性跐h正街區(qū)域；客戶范圍主要集中在漢正街區(qū)域；客戶職業(yè)主要以漢正街區(qū)域個(gè)體商戶為主；客戶職業(yè)主要以漢正街區(qū)域個(gè)體商戶為主；大部分客源多為二次置業(yè)者，文化程度不高但經(jīng)濟(jì)收入較高，大部分客源多為二次置業(yè)者，文化程度不高但經(jīng)濟(jì)收入較高，對(duì)

13、居住環(huán)境及物業(yè)管理有較高要求，希望提高居住舒適度；對(duì)居住環(huán)境及物業(yè)管理有較高要求，希望提高居住舒適度；客戶購(gòu)房方式多以銀行貸款為主。客戶購(gòu)房方式多以銀行貸款為主。項(xiàng)目立地研究項(xiàng)目立地研究項(xiàng)目立地研究項(xiàng)目立地研究 市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)介于政府對(duì)該區(qū)域多功能的定位規(guī)劃（商品批發(fā)中心、商貿(mào)旅游中心、休閑娛樂(lè)中介于政府對(duì)該區(qū)域多功能的定位規(guī)劃（商品批發(fā)中心、商貿(mào)旅游中心、休閑娛樂(lè)中心及濱水生態(tài)居住區(qū)），給項(xiàng)目提供了多種策劃方案進(jìn)行選擇；心及濱水生態(tài)居住區(qū)），給項(xiàng)目提供了多種策劃方案進(jìn)行選擇；目前區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，大大降低了后續(xù)入市項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；目前區(qū)域市場(chǎng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功

14、運(yùn)作，大大降低了后續(xù)入市項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；目前區(qū)域的交通、商貿(mào)及其他生活配套設(shè)施日趨完善，極大提升了區(qū)域的地段升值目前區(qū)域的交通、商貿(mào)及其他生活配套設(shè)施日趨完善，極大提升了區(qū)域的地段升值空間；空間； 本區(qū)域與外界交通聯(lián)系較多，有利于擴(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)客源范圍；本區(qū)域與外界交通聯(lián)系較多，有利于擴(kuò)大區(qū)域市場(chǎng)客源范圍；目前區(qū)域市場(chǎng)客戶主要來(lái)自漢正街當(dāng)?shù)貍€(gè)體商戶，有利于鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群；目前區(qū)域市場(chǎng)客戶主要來(lái)自漢正街當(dāng)?shù)貍€(gè)體商戶，有利于鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群；劣勢(shì)劣勢(shì)目前區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不大，檔次一般，不能滿足居民提高生活品質(zhì)需求的需要；目前區(qū)域開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)模不大，檔次一般，不能滿足居民提高生活品質(zhì)需求的

15、需要；本區(qū)域?qū)儆诔鞘械木幼±铣菂^(qū)，拆遷、安置費(fèi)用較高，增加項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本；本區(qū)域?qū)儆诔鞘械木幼±铣菂^(qū)，拆遷、安置費(fèi)用較高，增加項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本；本區(qū)域是武漢的居住老城區(qū)，住宅建設(shè)年限久遠(yuǎn)，影響區(qū)域居住檔次的整體提升；本區(qū)域是武漢的居住老城區(qū)，住宅建設(shè)年限久遠(yuǎn)，影響區(qū)域居住檔次的整體提升；本區(qū)域存在較多競(jìng)爭(zhēng)樓盤，會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)構(gòu)成一定的市場(chǎng)威脅。本區(qū)域存在較多競(jìng)爭(zhēng)樓盤，會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)構(gòu)成一定的市場(chǎng)威脅。確定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案確定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域和競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域：針對(duì)本項(xiàng)目所在的位置及市場(chǎng)特征，在充分的市場(chǎng)調(diào)針對(duì)本項(xiàng)目所在的位置及市場(chǎng)特征，在充分的市場(chǎng)調(diào)研的基礎(chǔ)上，我們確定寶豐商圈板塊、

16、武廣商圈板塊為我們的競(jìng)爭(zhēng)研的基礎(chǔ)上，我們確定寶豐商圈板塊、武廣商圈板塊為我們的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。這些板塊無(wú)論在建筑形態(tài)、地位位置、價(jià)格、房型上都與本區(qū)域。這些板塊無(wú)論在建筑形態(tài)、地位位置、價(jià)格、房型上都與本項(xiàng)目有著相同或相似之處。項(xiàng)目有著相同或相似之處。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：在確定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的范圍內(nèi)，我們將海山友誼城、美在確定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域的范圍內(nèi)，我們將海山友誼城、美奇奇青年匯、漢正會(huì)館、中電青年匯、漢正會(huì)館、中電尊榮國(guó)際、時(shí)代天驕、新華明珠確定尊榮國(guó)際、時(shí)代天驕、新華明珠確定為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，它們從規(guī)劃、戶型、價(jià)格、客戶、園林景觀、為本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，它們從規(guī)劃、戶型、價(jià)格、客戶、園林景觀、配套、開(kāi)發(fā)模式

17、、定位推廣等方面都對(duì)本項(xiàng)目有借鑒之處。配套、開(kāi)發(fā)模式、定位推廣等方面都對(duì)本項(xiàng)目有借鑒之處。寶豐商圈區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析 環(huán)境面環(huán)境面競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境 寶豐商圈區(qū)域?qū)儆诔~口的中心城區(qū)，寶豐路與解放大道交匯處是寶豐商圈區(qū)域?qū)儆诔~口的中心城區(qū)，寶豐路與解放大道交匯處是寶豐商圈的核心位置。目前區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，是正在興起的商業(yè)寶豐商圈的核心位置。目前區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，是正在興起的商業(yè)區(qū)；同時(shí)該區(qū)域絕大多數(shù)居民住宅建設(shè)年限較長(zhǎng)，屬于城市的居住區(qū)；同時(shí)該區(qū)域絕大多數(shù)居民住宅建設(shè)年限較長(zhǎng)，屬于城市的居住老城區(qū)，公共綠化面積較少，整體居住環(huán)境不是很理想。老城區(qū)，公共綠化面積較少，整

18、體居住環(huán)境不是很理想。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析 環(huán)境面環(huán)境面交通配套交通配套本區(qū)域道路暢通、交通便利，有多條公交線路通達(dá)全市。解放大道、寶豐一路、本區(qū)域道路暢通、交通便利，有多條公交線路通達(dá)全市。解放大道、寶豐一路、硚口路作為區(qū)域的主要交通干道貫穿整個(gè)區(qū)域，具體路況情況如下：硚口路作為區(qū)域的主要交通干道貫穿整個(gè)區(qū)域，具體路況情況如下：解放大道解放大道雙向雙向6車道車道主要公交線路：主要公交線路：3131、4646、208208、536536路等；路等；寶豐一路寶豐一路雙向雙向4車道車道主要公交線路：主要公交線路：411411、801801、802802路等；路等

19、；硚口路硚口路雙向雙向4車道車道主要公交線路：主要公交線路：5 5、4242、411411、558558、609609路等路等 醫(yī)療配套醫(yī)療配套 本區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施齊全，主要包括：同濟(jì)醫(yī)院、省中山醫(yī)院及沿街的本區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施齊全，主要包括：同濟(jì)醫(yī)院、省中山醫(yī)院及沿街的 中中 聯(lián)大藥房、康宇大藥房等。聯(lián)大藥房、康宇大藥房等。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析 環(huán)境面環(huán)境面商業(yè)配套商業(yè)配套 解放大道與寶豐路交匯處是寶豐商圈的核心區(qū)域。區(qū)域范圍內(nèi)商解放大道與寶豐路交匯處是寶豐商圈的核心區(qū)域。區(qū)域范圍內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，配套實(shí)施齊全，主要包括：中百倉(cāng)儲(chǔ)超市、時(shí)代天驕業(yè)氛圍濃厚，配套

20、實(shí)施齊全，主要包括：中百倉(cāng)儲(chǔ)超市、時(shí)代天驕商業(yè)中心、國(guó)美電器、艷陽(yáng)天酒店、工貿(mào)家電等。能夠滿足區(qū)域居商業(yè)中心、國(guó)美電器、艷陽(yáng)天酒店、工貿(mào)家電等。能夠滿足區(qū)域居民日常生活需要。民日常生活需要。 醫(yī)療配套醫(yī)療配套 本區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施齊全，主要包括：同濟(jì)醫(yī)院、省中山醫(yī)院及沿街本區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施齊全，主要包括：同濟(jì)醫(yī)院、省中山醫(yī)院及沿街 的的 中聯(lián)大藥房、康宇大藥房等。中聯(lián)大藥房、康宇大藥房等。 文體配套文體配套 區(qū)域文教配套設(shè)施齊全，主要包括：市區(qū)域文教配套設(shè)施齊全，主要包括：市2626中、市中、市6262中、市體育館。方中、市體育館。方 便區(qū)域居民子女教育。便區(qū)域居民子女教育。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域

21、分析寶豐商圈區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析 環(huán)境面環(huán)境面 區(qū)域環(huán)境總結(jié)區(qū)域環(huán)境總結(jié)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)區(qū)內(nèi)商貿(mào)、醫(yī)療等生活配套設(shè)施齊全，滿足居民日常生活需要；區(qū)內(nèi)商貿(mào)、醫(yī)療等生活配套設(shè)施齊全，滿足居民日常生活需要；區(qū)域道路暢通，交通便利，有多條公交線路運(yùn)行通過(guò)；區(qū)域道路暢通，交通便利，有多條公交線路運(yùn)行通過(guò)；區(qū)域范圍內(nèi)文體配套齊全，方便居民子女教育及進(jìn)行社外活動(dòng)。區(qū)域范圍內(nèi)文體配套齊全，方便居民子女教育及進(jìn)行社外活動(dòng)。劣勢(shì)劣勢(shì)區(qū)域范圍內(nèi)公共綠地面積較少，道路車流量較大，存在一定程度的噪音區(qū)域范圍內(nèi)公共綠地面積較少，道路車流量較大，存在一定程度的噪音污染，整體居住環(huán)境不好；污染，整體居住環(huán)境不好；區(qū)域多數(shù)居民住宅

22、過(guò)于陳舊，人口普遍受教育文化程度不高，人文環(huán)境區(qū)域多數(shù)居民住宅過(guò)于陳舊，人口普遍受教育文化程度不高，人文環(huán)境不高；不高；區(qū)域流動(dòng)人口較多，人員構(gòu)成復(fù)雜，會(huì)對(duì)區(qū)域社會(huì)治安造成一定的影響。區(qū)域流動(dòng)人口較多，人員構(gòu)成復(fù)雜，會(huì)對(duì)區(qū)域社會(huì)治安造成一定的影響。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析 市場(chǎng)面市場(chǎng)面區(qū)域在售樓盤項(xiàng)目一覽表區(qū)域在售樓盤項(xiàng)目一覽表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商總建筑面（）總建筑面（）主力面積（）主力面積（）均價(jià)（元均價(jià)（元/ /）物業(yè)類型物業(yè)類型時(shí)代天驕湖北潤(rùn)海商發(fā)聯(lián)合380001021256500高層同馨花園武漢江華房地產(chǎn)公司700000121176650

23、0（預(yù)熱）高層價(jià)格分析價(jià)格分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱均價(jià)均價(jià)(元元/m2)最低價(jià)最低價(jià)(元元/m2) 最高價(jià)最高價(jià)(元元/m2)時(shí)代天驕650063007200同馨花園680065007500總結(jié)分析：從圖表可以看出目前寶豐區(qū)域在售樓總結(jié)分析：從圖表可以看出目前寶豐區(qū)域在售樓盤市場(chǎng)成交均價(jià)在盤市場(chǎng)成交均價(jià)在65006500元元/左右；樓盤間價(jià)格左右；樓盤間價(jià)格差異明顯，這與項(xiàng)目自身?xiàng)l件、區(qū)位價(jià)值有著緊差異明顯，這與項(xiàng)目自身?xiàng)l件、區(qū)位價(jià)值有著緊密聯(lián)系。密聯(lián)系。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析 市場(chǎng)面市場(chǎng)面產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 從右表可以看出目前寶豐區(qū)域市從右表可以看出目前寶豐區(qū)域市

24、場(chǎng)供應(yīng)以中大戶型為主，主要集中場(chǎng)供應(yīng)以中大戶型為主，主要集中在在9090140140為主，比例達(dá)到市場(chǎng)為主，比例達(dá)到市場(chǎng)供應(yīng)量的供應(yīng)量的79%79%。反應(yīng)區(qū)域居民居住舒。反應(yīng)區(qū)域居民居住舒適度得到進(jìn)一步提高適度得到進(jìn)一步提高。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析 市場(chǎng)面市場(chǎng)面客源分析客源分析客戶范圍分布較廣，不易鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群；客戶范圍分布較廣，不易鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群；外地客戶比例較大，占到市場(chǎng)銷售份額的外地客戶比例較大，占到市場(chǎng)銷售份額的25%25%；客戶職業(yè)呈現(xiàn)多樣化，包括：政府機(jī)關(guān)職員、企事業(yè)單位干部客戶職業(yè)呈現(xiàn)多樣化，包括：政府機(jī)關(guān)職員、企事業(yè)單位干部及學(xué)

25、校老師等；及學(xué)校老師等；大部分客源多為二次置業(yè)者，文化程度高，經(jīng)濟(jì)收入較高，對(duì)大部分客源多為二次置業(yè)者，文化程度高，經(jīng)濟(jì)收入較高，對(duì)居住環(huán)境及物業(yè)管理有較高要求，希望提高居住舒適度；居住環(huán)境及物業(yè)管理有較高要求，希望提高居住舒適度；客源購(gòu)房多以銀行貸款為主。客源購(gòu)房多以銀行貸款為主。競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析寶豐商圈區(qū)域分析 市場(chǎng)面市場(chǎng)面區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：區(qū)域市場(chǎng)前期項(xiàng)目的成功運(yùn)作，大大降低后續(xù)項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；區(qū)域市場(chǎng)前期項(xiàng)目的成功運(yùn)作，大大降低后續(xù)項(xiàng)目的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)；區(qū)內(nèi)市場(chǎng)商業(yè)氛圍濃厚，有利于發(fā)揮項(xiàng)目市場(chǎng)商業(yè)部份潛力；區(qū)內(nèi)市場(chǎng)商業(yè)氛圍濃厚，有

26、利于發(fā)揮項(xiàng)目市場(chǎng)商業(yè)部份潛力；目前本區(qū)域范圍內(nèi)中高檔樓盤不多，有利于后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目填補(bǔ)市場(chǎng)空白；目前本區(qū)域范圍內(nèi)中高檔樓盤不多，有利于后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目填補(bǔ)市場(chǎng)空白；區(qū)域地段優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，客戶分布范圍較廣，有利于增加市場(chǎng)客源；區(qū)域地段優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，客戶分布范圍較廣，有利于增加市場(chǎng)客源；目前區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品戶型種類較多，面積較廣，方便客戶進(jìn)行購(gòu)房選擇。目前區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品戶型種類較多，面積較廣，方便客戶進(jìn)行購(gòu)房選擇。劣勢(shì)：劣勢(shì)：本區(qū)域?qū)儆诔鞘械木幼±铣菂^(qū)，拆遷、安置費(fèi)用較高，增加項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本；本區(qū)域?qū)儆诔鞘械木幼±铣菂^(qū)，拆遷、安置費(fèi)用較高，增加項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本；目前區(qū)域市場(chǎng)樓盤價(jià)格調(diào)整頻

27、率過(guò)高，漲幅額度較大，與區(qū)域居民消費(fèi)能力差距目前區(qū)域市場(chǎng)樓盤價(jià)格調(diào)整頻率過(guò)高，漲幅額度較大，與區(qū)域居民消費(fèi)能力差距較大；較大；目前區(qū)域市場(chǎng)客源分布范圍較廣，不易鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群；目前區(qū)域市場(chǎng)客源分布范圍較廣，不易鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群；本區(qū)域存在競(jìng)爭(zhēng)樓盤，會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)構(gòu)成一定的市場(chǎng)威脅。本區(qū)域存在競(jìng)爭(zhēng)樓盤，會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)構(gòu)成一定的市場(chǎng)威脅。武廣商圈區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析環(huán)境面環(huán)境面區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境 武廣商圈區(qū)域是目前武漢市配套最完善、檔次最高、武廣商圈區(qū)域是目前武漢市配套最完善、檔次最高、功能最齊全的綜合性中心商業(yè)區(qū)。其中以泰合廣場(chǎng)、世界功能最齊全的綜合性中心商業(yè)區(qū)。其中以泰合廣場(chǎng)、

28、世界貿(mào)易大廈和武漢廣場(chǎng)為代表，區(qū)域內(nèi)匯聚了萬(wàn)松園國(guó)際精貿(mào)易大廈和武漢廣場(chǎng)為代表，區(qū)域內(nèi)匯聚了萬(wàn)松園國(guó)際精品商業(yè)街及武廣、世貿(mào)、品商業(yè)街及武廣、世貿(mào)、sogosogo等眾多高品質(zhì)商業(yè)廣場(chǎng)。區(qū)等眾多高品質(zhì)商業(yè)廣場(chǎng)。區(qū)內(nèi)公共綠化地不多，中山公園作為區(qū)內(nèi)唯數(shù)不多的大型公內(nèi)公共綠化地不多，中山公園作為區(qū)內(nèi)唯數(shù)不多的大型公園已成為居民日常健身活動(dòng)的主要場(chǎng)所。園已成為居民日常健身活動(dòng)的主要場(chǎng)所。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析交通配套交通配套 本區(qū)域交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利。解放大道、青年路、京漢大道、新華路作為本區(qū)域交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利。解放大道、青年路、京漢大道、新華路作為區(qū)內(nèi)的主要交通干道承

29、擔(dān)著區(qū)內(nèi)主要的交通運(yùn)輸任務(wù)。隨著城市地鐵的建設(shè)，區(qū)內(nèi)的主要交通干道承擔(dān)著區(qū)內(nèi)主要的交通運(yùn)輸任務(wù)。隨著城市地鐵的建設(shè)，將進(jìn)一步提升區(qū)域交通運(yùn)輸能力。具體路況及公交線路如下：將進(jìn)一步提升區(qū)域交通運(yùn)輸能力。具體路況及公交線路如下： 解放大道解放大道雙向雙向1010車道車道主要公交線路：主要公交線路：571571、524524、705705、808808路等；路等； 青年路青年路雙向雙向8 8車道車道主要公交線路：主要公交線路：542542、603603、3838、1010、715715路等；路等； 新華路新華路雙向雙向6 6車道車道主要公交線路主要公交線路9 9、4242、4747、6464、519

30、519、6969路等；路等； 京漢大道京漢大道雙向雙向4 4車道車道主要公交線路：輕軌主要公交線路：輕軌1 1號(hào)線、號(hào)線、201201、291291路等。路等。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析環(huán)境面環(huán)境面武廣商圈區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析環(huán)境面環(huán)境面商業(yè)配套商業(yè)配套 作為武漢市配套最完善、檔次最高、功能最齊全的城市中作為武漢市配套最完善、檔次最高、功能最齊全的城市中心商業(yè)區(qū)，武廣商圈聚集了漢口地區(qū)中高檔寫字樓和商業(yè)心商業(yè)區(qū)，武廣商圈聚集了漢口地區(qū)中高檔寫字樓和商業(yè)廣場(chǎng)，其中以泰合廣場(chǎng)、世界貿(mào)易大廈和武漢廣場(chǎng)為代表。廣場(chǎng)，其中以泰合廣場(chǎng)、世界貿(mào)易大廈和武漢廣場(chǎng)為代表。經(jīng)過(guò)

31、近經(jīng)過(guò)近4040年的發(fā)展現(xiàn)已成為目前武漢最大、最繁華的城市年的發(fā)展現(xiàn)已成為目前武漢最大、最繁華的城市中心商業(yè)區(qū)。區(qū)域內(nèi)匯聚了萬(wàn)松園國(guó)際精品商業(yè)街及武廣、中心商業(yè)區(qū)。區(qū)域內(nèi)匯聚了萬(wàn)松園國(guó)際精品商業(yè)街及武廣、世貿(mào)、世貿(mào)、sogosogo等眾多高品質(zhì)商業(yè)廣場(chǎng)，此商圈蘊(yùn)涵的價(jià)值將等眾多高品質(zhì)商業(yè)廣場(chǎng)，此商圈蘊(yùn)涵的價(jià)值將不可估量。不可估量。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析醫(yī)療配套醫(yī)療配套 本區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施齊全且規(guī)模較大，主要包括：協(xié)和醫(yī)本區(qū)域醫(yī)療配套設(shè)施齊全且規(guī)模較大，主要包括：協(xié)和醫(yī)院、東南醫(yī)院。能滿足居民日常就醫(yī)需要。院、東南醫(yī)院。能滿足居民日常就醫(yī)需要。文教配套文教配套 本區(qū)域內(nèi)的文教

32、設(shè)施比較齊全，主要包括：市本區(qū)域內(nèi)的文教設(shè)施比較齊全，主要包括：市2020中、市中、市1212中、武漢市家裝學(xué)校。方便居民子女教育。中、武漢市家裝學(xué)校。方便居民子女教育。武廣商圈區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析環(huán)境面環(huán)境面 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析區(qū)域環(huán)境總結(jié)區(qū)域環(huán)境總結(jié)優(yōu)勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：本區(qū)域交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，且有輕軌運(yùn)行經(jīng)過(guò)，區(qū)域交通極為便捷；本區(qū)域交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，且有輕軌運(yùn)行經(jīng)過(guò)，區(qū)域交通極為便捷；作為城市中心商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)云集眾多大型綜合商場(chǎng)，極大滿足居民作為城市中心商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)云集眾多大型綜合商場(chǎng)，極大滿足居民日常生活需求；日常生活需求；區(qū)內(nèi)文教、醫(yī)療配套設(shè)施齊全，為居民提供了生活便利；區(qū)

33、內(nèi)文教、醫(yī)療配套設(shè)施齊全，為居民提供了生活便利；中山公園作為城市中心區(qū)內(nèi)稀有的自然環(huán)境資源已成為居民健身活中山公園作為城市中心區(qū)內(nèi)稀有的自然環(huán)境資源已成為居民健身活動(dòng)的主要場(chǎng)所。動(dòng)的主要場(chǎng)所。劣勢(shì)：劣勢(shì)：區(qū)域內(nèi)過(guò)多的車流量，會(huì)產(chǎn)生一定的噪音污染，不利于居住環(huán)境的區(qū)域內(nèi)過(guò)多的車流量，會(huì)產(chǎn)生一定的噪音污染，不利于居住環(huán)境的提高；提高；區(qū)域內(nèi)人口密集，人員文化層次差異大，人文環(huán)境復(fù)雜；區(qū)域內(nèi)人口密集，人員文化層次差異大，人文環(huán)境復(fù)雜；區(qū)內(nèi)部分街道較臟亂，存在占道經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，影響區(qū)域整體形象的提區(qū)內(nèi)部分街道較臟亂，存在占道經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象，影響區(qū)域整體形象的提升。升。 武廣商圈區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析環(huán)境面環(huán)境

34、面 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析區(qū)域在售樓盤情況一覽表區(qū)域在售樓盤情況一覽表 武廣商圈區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析市場(chǎng)面市場(chǎng)面項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商 總建筑面積（）總建筑面積（）主力面積（）主力面積（）均價(jià)（元均價(jià)（元/ /）物業(yè)類型物業(yè)類型新華明珠湖北新華房地產(chǎn)公司62466601207200高層天下國(guó)際紅館武漢九通置業(yè)6709740707000（預(yù)熱）高層漢口中心嘉園銀泰房地產(chǎn)公司150000861287000（預(yù)熱）高層價(jià)格分析價(jià)格分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱均價(jià)（元均價(jià)（元/ / ）最高價(jià)（元最高價(jià)（元/ / ）最低價(jià)（元最低價(jià)（元/ / ）新華明珠71007900648

35、0漢口中心嘉園暫不知暫不知7000天下國(guó)際紅館暫不知暫不知7000 項(xiàng)目的價(jià)格相對(duì)于項(xiàng)目的價(jià)格相對(duì)于其他區(qū)域偏高，這與項(xiàng)其他區(qū)域偏高，這與項(xiàng)目地段、產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)目地段、產(chǎn)品規(guī)劃特點(diǎn)以及周邊環(huán)境有著緊密以及周邊環(huán)境有著緊密聯(lián)系。聯(lián)系。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析 武廣商圈物業(yè)形態(tài)均為高層，由于武廣商圈物業(yè)形態(tài)均為高層，由于中心城區(qū)土地的稀缺性，使得區(qū)域內(nèi)中心城區(qū)土地的稀缺性，使得區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目整體價(jià)格偏高。目前區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)項(xiàng)目整體價(jià)格偏高。目前區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品戶型面積呈現(xiàn)多樣化，各面積段在品戶型面積呈現(xiàn)多樣化，各面積段在市場(chǎng)具有相應(yīng)的供應(yīng)量，分布均衡，市場(chǎng)具有相應(yīng)的供應(yīng)量，

36、分布均衡，方便客戶進(jìn)行購(gòu)房選擇。方便客戶進(jìn)行購(gòu)房選擇。武廣商圈區(qū)域分析市場(chǎng)面 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析客源分析客源分析區(qū)內(nèi)客源主要集中在西北湖片區(qū)及江岸區(qū)居民；區(qū)內(nèi)客源主要集中在西北湖片區(qū)及江岸區(qū)居民； 客戶群體普遍收入較高，職業(yè)呈現(xiàn)多樣化，包括：政府官客戶群體普遍收入較高，職業(yè)呈現(xiàn)多樣化，包括：政府官 員、員、公務(wù)員及企事業(yè)單位干部；公務(wù)員及企事業(yè)單位干部；客源主要以二次置業(yè)為主，含有少量投資客，置業(yè)者主要客源主要以二次置業(yè)為主，含有少量投資客，置業(yè)者主要 以提以提高居住環(huán)境及檔次為前提，投資者主要以發(fā)展前景為主要前提。高居住環(huán)境及檔次為前提，投資者主要以發(fā)展前景為主要前提。

37、武廣商圈區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析市場(chǎng)面市場(chǎng)面 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析 區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)區(qū)域市場(chǎng)總結(jié)優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) 區(qū)內(nèi)居民購(gòu)買力強(qiáng)，市場(chǎng)需求量較大，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景較好；區(qū)內(nèi)居民購(gòu)買力強(qiáng)，市場(chǎng)需求量較大，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景較好； 本區(qū)域是城市中心繁華區(qū)，項(xiàng)目整體檔次高，是城市高端居住人群的象征；本區(qū)域是城市中心繁華區(qū)，項(xiàng)目整體檔次高，是城市高端居住人群的象征； 介于本區(qū)域?qū)儆诔鞘芯C合性商業(yè)服務(wù)區(qū)，有利于項(xiàng)目進(jìn)行多元化開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)；介于本區(qū)域?qū)儆诔鞘芯C合性商業(yè)服務(wù)區(qū)，有利于項(xiàng)目進(jìn)行多元化開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)； 區(qū)域地段優(yōu)勢(shì)明顯，交通便利，客戶分布范圍較廣，有利于增加市場(chǎng)客源；區(qū)域地段優(yōu)勢(shì)明顯，

38、交通便利，客戶分布范圍較廣，有利于增加市場(chǎng)客源； 區(qū)內(nèi)地段人流量大，有利于項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)的宣傳推廣。區(qū)內(nèi)地段人流量大，有利于項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)的宣傳推廣。武廣商圈區(qū)域分析武廣商圈區(qū)域分析市場(chǎng)面市場(chǎng)面劣勢(shì)劣勢(shì)本區(qū)域?qū)儆诔鞘械闹行牡貐^(qū)，區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)土地量較少，土地資源稀本區(qū)域?qū)儆诔鞘械闹行牡貐^(qū)，區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)土地量較少，土地資源稀 缺性表現(xiàn)明顯；缺性表現(xiàn)明顯；目前區(qū)內(nèi)建筑密度大，拆遷、安置費(fèi)用較高，增加項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本；目前區(qū)內(nèi)建筑密度大，拆遷、安置費(fèi)用較高，增加項(xiàng)目市場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本；目前區(qū)域市場(chǎng)客源分布范圍較廣，不易鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群；目前區(qū)域市場(chǎng)客源分布范圍較廣，不易鎖定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群；本區(qū)域存在競(jìng)爭(zhēng)樓

39、盤，會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)構(gòu)成一定的市場(chǎng)威脅。本區(qū)域存在競(jìng)爭(zhēng)樓盤，會(huì)對(duì)后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)構(gòu)成一定的市場(chǎng)威脅。 競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析時(shí)代天驕時(shí)代天驕項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱時(shí)代天驕物業(yè)類型物業(yè)類型高層銷售率銷售率90%占地面積占地面積12861開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商湖北潤(rùn)海商發(fā)聯(lián)合置業(yè)有限公司建筑面積建筑面積71630價(jià)格價(jià)格6500元/開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間2007.4.28客戶情況客戶情況硚口當(dāng)?shù)鼐用?，客戶職業(yè)呈現(xiàn)多樣化,包括：教師、企事業(yè)單位職員及個(gè)體營(yíng)運(yùn)者基本數(shù)據(jù)基本數(shù)據(jù) 規(guī)劃立面：規(guī)劃立面：項(xiàng)目外立面體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，采用項(xiàng)目外立面體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，采用高級(jí)面磚，主體呈灰色調(diào)，適宜地域特色

40、，又高級(jí)面磚，主體呈灰色調(diào)，適宜地域特色，又符合休閑、居住氛圍。符合休閑、居住氛圍。 園林景觀：園林景觀：小區(qū)配有小區(qū)配有1000010000集中組團(tuán)式園林集中組團(tuán)式園林景觀，具有中國(guó)蘇州園林風(fēng)格。符合居民不斷景觀，具有中國(guó)蘇州園林風(fēng)格。符合居民不斷提高的生活品質(zhì)要求。提高的生活品質(zhì)要求。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析時(shí)代天驕時(shí)代天驕戶型比例：戶型比例：3636535328%28%； 666620% 20% ；102102125 125 52%52%戶型分析：戶型布局緊湊，動(dòng)靜、干濕功能分區(qū)合戶型分析：戶型布局緊湊，動(dòng)靜、干濕功能分區(qū)合 理，房間建筑面積利用率高

41、。理，房間建筑面積利用率高。配套配套項(xiàng)目?jī)?nèi)部公建種類較多，功能齊全，主要項(xiàng)目?jī)?nèi)部公建種類較多，功能齊全，主要包括：會(huì)所、游泳池、兒童賽車場(chǎng)及晨練包括：會(huì)所、游泳池、兒童賽車場(chǎng)及晨練廣場(chǎng)，項(xiàng)目周邊商貿(mào)、醫(yī)療、文教配套齊廣場(chǎng)，項(xiàng)目周邊商貿(mào)、醫(yī)療、文教配套齊全，滿足居民日常生活需要。全，滿足居民日常生活需要。開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，有利于開(kāi)發(fā)商縮短資金投項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，有利于開(kāi)發(fā)商縮短資金投入周期，降低市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。入周期，降低市場(chǎng)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。 產(chǎn)品定位推廣模式產(chǎn)品定位推廣模式項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔住宅小區(qū)，主要采項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔住宅小區(qū)，主要采用道路立牌廣告、報(bào)紙廣告等方式進(jìn)行宣用道路立牌廣告

42、、報(bào)紙廣告等方式進(jìn)行宣傳，公眾認(rèn)知度較高。傳，公眾認(rèn)知度較高。戶型戶型 產(chǎn)品戶型面積范圍較產(chǎn)品戶型面積范圍較廣，從廣，從 3636125125，戶型種類多樣化。戶型種類多樣化。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析時(shí)代天驕時(shí)代天驕項(xiàng)目小結(jié)項(xiàng)目小結(jié)該項(xiàng)目位于寶豐商圈的核心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯；該項(xiàng)目位于寶豐商圈的核心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯；小區(qū)園林景觀采用蘇州園林設(shè)計(jì)風(fēng)格，體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)具特色的規(guī)小區(qū)園林景觀采用蘇州園林設(shè)計(jì)風(fēng)格，體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)具特色的規(guī)劃特點(diǎn)；劃特點(diǎn)；該項(xiàng)目戶型面積范圍大，房型種類多，整體布局較方正，能夠該項(xiàng)目戶型面積范圍大，房型種類多，整體布局較方正，能夠滿

43、足不同客戶的居住需求；滿足不同客戶的居住需求；該項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)包括小戶型的酒店式公寓，與本項(xiàng)目接近，戶該項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)包括小戶型的酒店式公寓，與本項(xiàng)目接近，戶型特點(diǎn)值得關(guān)注；型特點(diǎn)值得關(guān)注；項(xiàng)目容積率過(guò)高，會(huì)對(duì)居住的舒適程度產(chǎn)生一定的影響。項(xiàng)目容積率過(guò)高，會(huì)對(duì)居住的舒適程度產(chǎn)生一定的影響。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析新華明珠新華明珠基本數(shù)據(jù)基本數(shù)據(jù) 規(guī)劃立面：規(guī)劃立面：項(xiàng)目的外立面主要以灰白色面磚為主，項(xiàng)目的外立面主要以灰白色面磚為主，力顯簡(jiǎn)潔現(xiàn)代感，與周邊商業(yè)繁華區(qū)相融合力顯簡(jiǎn)潔現(xiàn)代感，與周邊商業(yè)繁華區(qū)相融合 。園林景觀：園林景觀：小區(qū)在兩棟建筑物之間布置樓間綠

44、小區(qū)在兩棟建筑物之間布置樓間綠化帶化帶 。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱新華明珠物業(yè)類型物業(yè)類型高層銷售率銷售率暫未出售占地面積占地面積12078開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商湖北新華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司建筑面積建筑面積62466價(jià)格價(jià)格7200元/開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)2007.8.26客戶情況客戶情況以周邊區(qū)域客源為主，客戶職業(yè)呈現(xiàn)多樣化，包括：政府機(jī)關(guān)、銀行、醫(yī)院及周邊寫字樓私企高收入人群配套：配套：小區(qū)建有約小區(qū)建有約50005000平方的商業(yè)裙樓、地下平方的商業(yè)裙樓、地下停車場(chǎng)停車場(chǎng) 。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析新華明珠新華明珠開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，有利于降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提

45、高利潤(rùn)。項(xiàng)目分兩期開(kāi)發(fā)，有利于降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提高利潤(rùn)。 產(chǎn)品定位推廣模式產(chǎn)品定位推廣模式產(chǎn)品定位于中高檔住宅，主要以報(bào)紙平面廣告、圍墻廣產(chǎn)品定位于中高檔住宅，主要以報(bào)紙平面廣告、圍墻廣告宣傳為主告宣傳為主。戶型戶型產(chǎn)品戶型面積范圍較廣，從產(chǎn)品戶型面積范圍較廣，從6060160160，戶型種類多樣化，戶型種類多樣化，方便客戶進(jìn)行購(gòu)房選擇；方便客戶進(jìn)行購(gòu)房選擇；戶型比例：戶型比例：6060707029% 9029% 9013513537% 37% 140 140 16016034% 34% 戶型分析：戶型動(dòng)靜分區(qū)不合理，有少量異型房，部分房戶型分析：戶型動(dòng)靜分區(qū)不合理，有少量異型房，部分房型存在暗

46、衛(wèi)型存在暗衛(wèi) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析新華明珠新華明珠項(xiàng)目小結(jié)項(xiàng)目小結(jié)項(xiàng)目臨近交通主干道，周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利；項(xiàng)目臨近交通主干道，周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，交通便利；項(xiàng)目位于武廣商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍濃厚，能帶動(dòng)小區(qū)商業(yè)發(fā)展；項(xiàng)目位于武廣商圈內(nèi)，商業(yè)氛圍濃厚，能帶動(dòng)小區(qū)商業(yè)發(fā)展；項(xiàng)目戶型面積呈多樣化，可供不同層次消費(fèi)者的需求；項(xiàng)目戶型面積呈多樣化，可供不同層次消費(fèi)者的需求；項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)美，有西北湖廣場(chǎng)、中山公園、噴泉公園項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)美，有西北湖廣場(chǎng)、中山公園、噴泉公園等，能滿足居民娛樂(lè)文化休閑需要；等，能滿足居民娛樂(lè)文化休閑需要；項(xiàng)目位于武廣商圈內(nèi)，周

47、邊擁有成熟完善的生活配套，能滿足項(xiàng)目位于武廣商圈內(nèi)，周邊擁有成熟完善的生活配套，能滿足居民的生活需求。居民的生活需求。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析漢正會(huì)館漢正會(huì)館基本數(shù)據(jù)基本數(shù)據(jù) 規(guī)劃立面：規(guī)劃立面：項(xiàng)目外立面體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，采用項(xiàng)目外立面體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，采用保溫節(jié)能材料，主體呈銀灰色調(diào)，整體效果比保溫節(jié)能材料，主體呈銀灰色調(diào)，整體效果比較現(xiàn)代、大氣，與樓盤居住品質(zhì)相符。較現(xiàn)代、大氣，與樓盤居住品質(zhì)相符。 園林景觀：園林景觀：項(xiàng)目配有項(xiàng)目配有3000 m23000 m2生態(tài)空中花園，生態(tài)空中花園，園林景觀特征體現(xiàn)不明顯。園林景觀特征體現(xiàn)不明顯。 配套：配套：項(xiàng)目?jī)?nèi)

48、部公建配套比較單一，以底層項(xiàng)目?jī)?nèi)部公建配套比較單一，以底層商鋪為主。商鋪為主。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱漢正會(huì)館物業(yè)類型物業(yè)類型高層銷售率銷售率94%占地面積占地面積21000開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商武漢龍騰置業(yè)有限公司建筑面積建筑面積50000價(jià)格價(jià)格6700元/開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間2006.6客戶情況客戶情況漢正街當(dāng)?shù)鼐用瘢饕獜氖路b批發(fā)、零售生意的個(gè)體戶，經(jīng)濟(jì)收入較好 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目一次性開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，有利于樹(shù)立品牌項(xiàng)目一次性開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商實(shí)力較強(qiáng)，有利于樹(shù)立品牌形象形象 。產(chǎn)品定位推廣模式產(chǎn)品定位推廣模式項(xiàng)目產(chǎn)品定位為漢正街區(qū)域高檔住宅小區(qū)，主要采用項(xiàng)目產(chǎn)品定位為漢正街區(qū)

49、域高檔住宅小區(qū)，主要采用道路立牌廣告、報(bào)紙廣告等方式進(jìn)行宣傳，公眾認(rèn)知道路立牌廣告、報(bào)紙廣告等方式進(jìn)行宣傳，公眾認(rèn)知度較高度較高 。戶型戶型產(chǎn)品戶型面積從產(chǎn)品戶型面積從5959135135，范圍較廣，戶型種類，范圍較廣，戶型種類較多，方便客戶選擇；較多，方便客戶選擇；戶型比例：戶型比例：5959 696930% 30% 79 79 898960% 13060% 130 13513510%10%戶型分析：戶型布局不是很方正，局部轉(zhuǎn)角過(guò)大，戶型分析：戶型布局不是很方正，局部轉(zhuǎn)角過(guò)大，房間建筑面積利用率不高。房間建筑面積利用率不高。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析漢正會(huì)館漢正會(huì)館 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)

50、爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目小結(jié)項(xiàng)目小結(jié)該項(xiàng)目處于漢正街商圈的核心區(qū)域，地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯；該項(xiàng)目處于漢正街商圈的核心區(qū)域，地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目總體布局呈圍合式的八字形結(jié)構(gòu)，充分利用項(xiàng)目地位位置最項(xiàng)目總體布局呈圍合式的八字形結(jié)構(gòu)，充分利用項(xiàng)目地位位置最大限度將兩江水景引入住戶；大限度將兩江水景引入住戶；該項(xiàng)目整體規(guī)模小，無(wú)法建設(shè)大規(guī)模的生活配套，與區(qū)域項(xiàng)目之該項(xiàng)目整體規(guī)模小，無(wú)法建設(shè)大規(guī)模的生活配套，與區(qū)域項(xiàng)目之間的融合非常重要；間的融合非常重要；該項(xiàng)目戶型布局不是很方正，轉(zhuǎn)角過(guò)大，房間建筑面積利用率不高，該項(xiàng)目戶型布局不是很方正，轉(zhuǎn)角過(guò)大，房間建筑面積利用率不高，居住舒適程度受到限制；居住舒適程度受到限制

51、；項(xiàng)目?jī)?nèi)部公建配套形態(tài)單一，不利于小區(qū)居住生活品質(zhì)的全面提升。項(xiàng)目?jī)?nèi)部公建配套形態(tài)單一，不利于小區(qū)居住生活品質(zhì)的全面提升。 區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析漢正會(huì)館漢正會(huì)館 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析海山友誼城海山友誼城 基本數(shù)據(jù)基本數(shù)據(jù) 規(guī)劃立面：規(guī)劃立面：項(xiàng)目外立面為現(xiàn)代風(fēng)格，項(xiàng)目外立面為現(xiàn)代風(fēng)格，底層商鋪外墻采用干掛面磚，上部?jī)蓷澋讓由啼佂鈮Σ捎酶蓲烀娲u，上部?jī)蓷澴≌瑯峭鈮κ褂脺\色高級(jí)涂料，顯得清住宅樓外墻使用淺色高級(jí)涂料，顯得清新、簡(jiǎn)約新、簡(jiǎn)約 。 配套：配套：項(xiàng)目一、二層為商業(yè)店鋪，項(xiàng)目一、二層為商業(yè)店鋪，地下一層為地下停車場(chǎng)，項(xiàng)目周地下一層為地

52、下停車場(chǎng)，項(xiàng)目周邊商貿(mào)、醫(yī)療、文教配套齊全，邊商貿(mào)、醫(yī)療、文教配套齊全，滿足居民日常生活需要滿足居民日常生活需要 。 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱海山友誼城物業(yè)類型物業(yè)類型高層銷售率銷售率90%占地面積占地面積3353開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商武漢海山房地產(chǎn)發(fā)展有限公司建筑面積建筑面積38064價(jià)格價(jià)格6700元/開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間2007.7.8客戶情況客戶情況客源范圍較廣，客戶職業(yè)多樣化，包括企事業(yè)單位員工、個(gè)體商戶、教師等規(guī)劃布局圖 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式采用整體開(kāi)發(fā)模式，一次投放市場(chǎng)，節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本采用整體開(kāi)發(fā)模式，一次投放市場(chǎng)，節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本 。產(chǎn)品定位推廣模式產(chǎn)品定位推廣模式項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔

53、商住樓，主要采用圍墻廣告、報(bào)紙廣告等方式進(jìn)行項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中高檔商住樓，主要采用圍墻廣告、報(bào)紙廣告等方式進(jìn)行宣傳，公眾認(rèn)知度較高宣傳，公眾認(rèn)知度較高 。戶型戶型產(chǎn)品戶型面積從產(chǎn)品戶型面積從6060115115，頂層為，頂層為5.45.4米的挑空層（可做復(fù)式樓），米的挑空層（可做復(fù)式樓），滿足不同客戶群的置業(yè)需求；滿足不同客戶群的置業(yè)需求；戶型比例：一室一廳：戶型比例：一室一廳：63.23 63.23 25% 25% 兩室一廳：兩室一廳：70.4170.4171.9 71.9 25% 25% 兩室兩廳：兩室兩廳：94.17 94.17 25% 25% 三室兩廳：三室兩廳：112.03112.03

54、25%25%戶型分析：房型方正，動(dòng)靜分區(qū)較合理，但部分戶型客廳、餐廳采光效果不戶型分析：房型方正，動(dòng)靜分區(qū)較合理，但部分戶型客廳、餐廳采光效果不好，一室一廳、兩室一廳兩種戶型的空間利用率較低好，一室一廳、兩室一廳兩種戶型的空間利用率較低 。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析海山友誼城海山友誼城 項(xiàng)目小結(jié)項(xiàng)目小結(jié)該項(xiàng)目位于友誼路與民主二路交匯處，享有武廣商圈、江漢路商圈的該項(xiàng)目位于友誼路與民主二路交匯處，享有武廣商圈、江漢路商圈的商業(yè)配套，與友誼路中學(xué)為鄰，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯；商業(yè)配套，與友誼路中學(xué)為鄰，地理位置優(yōu)勢(shì)明顯；與項(xiàng)目相鄰的友誼大道路況較好，路邊整潔；與項(xiàng)目相鄰的友誼大道路況較好，路邊

55、整潔；該項(xiàng)目房型較方正，戶型涵蓋一房、兩房、三房，滿足不同客戶群需該項(xiàng)目房型較方正，戶型涵蓋一房、兩房、三房，滿足不同客戶群需求；求；該項(xiàng)目一室一廳、兩室一廳小戶型較狹長(zhǎng)，采光不好且室內(nèi)面積利用該項(xiàng)目一室一廳、兩室一廳小戶型較狹長(zhǎng)，采光不好且室內(nèi)面積利用率不高，本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)中要注意規(guī)避；率不高，本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)中要注意規(guī)避；項(xiàng)目設(shè)計(jì)全封閉式陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算全面積，感覺(jué)壓抑且不經(jīng)濟(jì)，本項(xiàng)目應(yīng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)全封閉式陽(yáng)臺(tái)，計(jì)算全面積，感覺(jué)壓抑且不經(jīng)濟(jì)，本項(xiàng)目應(yīng)考慮設(shè)計(jì)半封閉陽(yáng)臺(tái)，比較受購(gòu)房者追捧。考慮設(shè)計(jì)半封閉陽(yáng)臺(tái)，比較受購(gòu)房者追捧。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析海山友誼城海山友誼城 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)

56、對(duì)手分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析美奇青年匯美奇青年匯 基本數(shù)據(jù)基本數(shù)據(jù) 規(guī)劃立面：規(guī)劃立面：項(xiàng)目外立面體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，住宅部分項(xiàng)目外立面體現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格，住宅部分采用白色涂料，給人現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔之感采用白色涂料，給人現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔之感。配套：配套：項(xiàng)目?jī)?nèi)部公建有項(xiàng)目?jī)?nèi)部公建有10001000的多功能會(huì)所、的多功能會(huì)所、大型立體停車場(chǎng)、美奇國(guó)際兒童城等，項(xiàng)目周邊大型立體停車場(chǎng)、美奇國(guó)際兒童城等，項(xiàng)目周邊商貿(mào)、醫(yī)療、文教配套齊全，滿足居民日常生活商貿(mào)、醫(yī)療、文教配套齊全，滿足居民日常生活需要。需要。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱美奇青年匯物業(yè)類型物業(yè)類型高層銷售率銷售率97%（一期）占地面積占地面積5200開(kāi)發(fā)商

57、開(kāi)發(fā)商湖北地龍實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司建筑面積建筑面積22000價(jià)格價(jià)格6300元/開(kāi)盤時(shí)間開(kāi)盤時(shí)間2006.12.15客戶情況客戶情況客源范圍較廣，主要為投資型購(gòu)房者，包括：企事業(yè)單位干部、it工程師、教師等園林景觀：園林景觀：規(guī)劃在商業(yè)裙樓頂層布置空中花園，規(guī)劃在商業(yè)裙樓頂層布置空中花園，提升項(xiàng)目環(huán)境質(zhì)量。提升項(xiàng)目環(huán)境質(zhì)量。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析開(kāi)發(fā)模式開(kāi)發(fā)模式項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，有利于開(kāi)發(fā)投入的項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，有利于開(kāi)發(fā)投入的資金回籠，并且在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲期資金回籠，并且在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲期獲得房產(chǎn)升值收益獲得房產(chǎn)升值收益 。產(chǎn)品定位推廣模式產(chǎn)品定位推廣模式項(xiàng)目產(chǎn)品定位為全裝修酒店式公寓，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為全

58、裝修酒店式公寓，其宣傳方式較單一，主要采用樓體其宣傳方式較單一，主要采用樓體掛牌廣告進(jìn)行宣傳，由于項(xiàng)目周邊掛牌廣告進(jìn)行宣傳，由于項(xiàng)目周邊人流量比較大，達(dá)到了較好的宣傳人流量比較大，達(dá)到了較好的宣傳效果效果 。戶型戶型產(chǎn)品定位為全裝修小戶型公寓，戶型面積從產(chǎn)品定位為全裝修小戶型公寓，戶型面積從3636至至7272；戶型比例：戶型比例：363650 50 70% 5570% 55727230%30%戶型分析：戶型布局緊湊，室內(nèi)面積利用率高，但采面小，戶型分析：戶型布局緊湊，室內(nèi)面積利用率高，但采面小，暗間比較多，部分戶型不方正。暗間比較多，部分戶型不方正。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析美奇青

59、年匯美奇青年匯 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析項(xiàng)目小結(jié)項(xiàng)目小結(jié)該項(xiàng)目處于城市核心位置，緊鄰中山路，地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯；該項(xiàng)目處于城市核心位置，緊鄰中山路，地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目底層商業(yè)發(fā)展較成熟，地下大型停車場(chǎng)將為住戶帶來(lái)極大的便項(xiàng)目底層商業(yè)發(fā)展較成熟，地下大型停車場(chǎng)將為住戶帶來(lái)極大的便利；利；該項(xiàng)目按照都市中心公寓產(chǎn)品的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建造，提供星際酒店式物該項(xiàng)目按照都市中心公寓產(chǎn)品的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)建造，提供星際酒店式物業(yè)服務(wù)，值得本項(xiàng)目借鑒；業(yè)服務(wù)，值得本項(xiàng)目借鑒；該項(xiàng)目該項(xiàng)目3 3梯梯2222戶，電梯配備不足，可能在上下班高峰期造成擁堵現(xiàn)象，戶，電梯配備不足，可能在上下班高峰期造成擁堵現(xiàn)象，本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中

60、應(yīng)規(guī)避；本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)規(guī)避；項(xiàng)目宣傳推廣力度較小，但借助項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)達(dá)到了較好的推廣效項(xiàng)目宣傳推廣力度較小，但借助項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)達(dá)到了較好的推廣效果，本項(xiàng)目在宣傳中應(yīng)突出賣點(diǎn)，并借助周邊過(guò)往人群宣傳，從而節(jié)果，本項(xiàng)目在宣傳中應(yīng)突出賣點(diǎn)，并借助周邊過(guò)往人群宣傳，從而節(jié)約宣傳推廣成本、提高社會(huì)認(rèn)知度。約宣傳推廣成本、提高社會(huì)認(rèn)知度。區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析美奇青年匯美奇青年匯 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目項(xiàng)目swotswot分析分析經(jīng)濟(jì)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)環(huán)境：漢正街區(qū)域作為全國(guó)性的商品批發(fā)交易市場(chǎng)，區(qū)域商品貿(mào)易成漢正街區(qū)域作為全國(guó)性的商品批發(fā)交易市場(chǎng)，區(qū)域商品貿(mào)易成交金額正逐年遞增