新鄉(xiāng)市綠地迪亞游銷整合推廣總思路

1、深圳九天joyni2010年12月08日感謝綠地集團(tuán)新鄉(xiāng)公司全體同仁感謝綠地集團(tuán)新鄉(xiāng)公司全體同仁綠地迪亞項(xiàng)目，在尤總、許總的總指導(dǎo)方針下；我們與營銷部的緊密配合之下；在史無前例的房地產(chǎn)調(diào)控之下；經(jīng)過了慎密的推廣構(gòu)思和營銷整合，最終完成年初計劃的目標(biāo)任務(wù)。在此，我代表深圳九天公司，對尤總、許總、營銷部，及綠地全體工作人員，表示衷心的感謝！2010綠地迪亞回顧綠地迪亞回顧第一季度：第一季度：炒作南環(huán)區(qū)域的未來價值概念，解決項(xiàng)目偏僻交通問題；第二季度：第二季度：核心塑造綠地品牌、項(xiàng)目世博會品質(zhì)，給消費(fèi)者吃上定心丸；第三季度：第三季度：挖掘項(xiàng)目內(nèi)在價值，點(diǎn)對點(diǎn)的挖掘不同層級的客群，實(shí)施“活動連環(huán)效應(yīng)”

2、，為后續(xù)推廣奠定了良好的基礎(chǔ)；第四季度：第四季度：核心優(yōu)勢針對擊破，主流、小眾媒體齊發(fā)，客戶全面爆發(fā)，促成年終目標(biāo)。20112011綠地迪亞綠地迪亞營銷整合推廣總思路（分析部分）營銷整合推廣總思路（分析部分）20112011年年面對，嚴(yán)峻的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控；面對，嚴(yán)峻的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控；面對，通貨膨脹經(jīng)濟(jì)的壓力；面對，通貨膨脹經(jīng)濟(jì)的壓力；面對，知名房企恒大、寶龍等競爭對手考驗(yàn)；面對，知名房企恒大、寶龍等競爭對手考驗(yàn)；20112011年，在多種壓力與挑戰(zhàn)之下，年，在多種壓力與挑戰(zhàn)之下，我們將如何完成我們將如何完成20112011年年5 5個億的銷售任務(wù)？個億的銷售任務(wù)？針對項(xiàng)目種種情況，我們經(jīng)過了多

3、方面的分析、探討、提煉針對項(xiàng)目種種情況，我們經(jīng)過了多方面的分析、探討、提煉總結(jié)了一套核心的推廣理念和實(shí)戰(zhàn)型推廣武器總結(jié)了一套核心的推廣理念和實(shí)戰(zhàn)型推廣武器九天操盤九天操盤“五大核心布局、兩大戰(zhàn)略攻擊點(diǎn)五大核心布局、兩大戰(zhàn)略攻擊點(diǎn)”2011綠地迪亞上郡 第一大布局第一大布局，分析戰(zhàn)況，設(shè)定陣法，分析戰(zhàn)況，設(shè)定陣法 市場動態(tài)市場動態(tài) 2010年年10月房地產(chǎn)調(diào)控政策月房地產(chǎn)調(diào)控政策 2011年年住房白皮書住房白皮書關(guān)于泡沫論關(guān)于泡沫論 近近1年房價同比增長年房價同比增長 宏觀市場：宏觀市場：1、 前不久透露上?？赡茉圏c(diǎn)，征收物業(yè)稅；上海試點(diǎn)成功后將會普及；前不久透露上?？赡茉圏c(diǎn)，征收物業(yè)稅；上海試

4、點(diǎn)成功后將會普及；2、10月月12日中國新聞網(wǎng)，日中國新聞網(wǎng)，2011年年住房綠皮書住房綠皮書指出指出35個大中城市平均房價泡沫為個大中城市平均房價泡沫為29.5%。3、今年頻頻加息、限購令、停貸令、提高銀行準(zhǔn)備金率，但、今年頻頻加息、限購令、停貸令、提高銀行準(zhǔn)備金率，但 一年來房價同比仍漲幅一年來房價同比仍漲幅7-10% 。4、從提高首付以來，沒有得到很好抑制，將可能再次加息及其他新政、從提高首付以來，沒有得到很好抑制，將可能再次加息及其他新政 ；九天認(rèn)為、：面對種種情況，預(yù)計明年市場會有更大的調(diào)控出現(xiàn)。建議保持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。九天認(rèn)為、：面對種種情況，預(yù)計明年市場會有更大的調(diào)控出現(xiàn)。建議保

5、持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。 新鄉(xiāng)市場新鄉(xiāng)市場：一線房市走勢：一線房市走勢：1-4月暴漲，月暴漲，5-7月下調(diào)，月下調(diào)，8月上漲，到月上漲，到9月份開始回落；月份開始回落；新鄉(xiāng)房市走勢：新鄉(xiāng)房市走勢：1-4月上漲，月上漲，6-8月下調(diào)，月下調(diào)，9月上漲，月上漲，1011月暴漲，月暴漲，12月回落。月回落。因此，三四線城市的房價走勢要比一二線城市的房價走勢要因此，三四線城市的房價走勢要比一二線城市的房價走勢要“慢半拍慢半拍”。九天認(rèn)為：雖然新鄉(xiāng)沒有一二線城市炒作嚴(yán)重。九天認(rèn)為：雖然新鄉(xiāng)沒有一二線城市炒作嚴(yán)重。 9月以來，新鄉(xiāng)成交量大幅回升，說明已月以來，新鄉(xiāng)成交量大幅回升，說明已消化大量客戶消化大量客戶

6、，給未來成交帶來壓力。但面對，給未來成交帶來壓力。但面對2011年嚴(yán)厲調(diào)控，會嚴(yán)重影響未來成交量。年嚴(yán)厲調(diào)控，會嚴(yán)重影響未來成交量。 目前客關(guān)注點(diǎn)：目前客關(guān)注點(diǎn)：9-11月市場火熱?？蛻粼率袌龌馃??？蛻魮?dān)心年前房價上漲，處于一種擔(dān)心年前房價上漲，處于一種“跟風(fēng)潮跟風(fēng)潮”的心態(tài)，客戶挑剔心態(tài)平的心態(tài)，客戶挑剔心態(tài)平和。但目前客戶仍對和。但目前客戶仍對價格、戶型、環(huán)境價格、戶型、環(huán)境看重，其次是地段、交通、品質(zhì)等因素?？粗兀浯问堑囟?、交通、品質(zhì)等因素。九天認(rèn)為：沒有絕對好的市場，只有好的心態(tài)。九天認(rèn)為：沒有絕對好的市場，只有好的心態(tài)。對市場我們建議保持對市場我們建議保持“謹(jǐn)慎、樂觀謹(jǐn)慎、樂觀”態(tài)

7、度態(tài)度市場研判：預(yù)計市場研判：預(yù)計2011年將有較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策出臺，可能比今年調(diào)年將有較嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策出臺，可能比今年調(diào)控還要嚴(yán)厲。預(yù)計上半年將有政策出臺，下半年將處于緩和，具體情控還要嚴(yán)厲。預(yù)計上半年將有政策出臺，下半年將處于緩和，具體情況還待觀察。但新鄉(xiāng)市場預(yù)計不會受很大影響，但由于況還待觀察。但新鄉(xiāng)市場預(yù)計不會受很大影響，但由于2010年年底成年年底成交量放大，當(dāng)前成交量將逐漸放緩。交量放大，當(dāng)前成交量將逐漸放緩。第二大布局第二大布局，了解對手，克敵制勝，了解對手，克敵制勝綠都城基本資料：綠都城基本資料：銷售戶型：銷售銷售戶型：銷售42 # 、43 #號樓，以及號樓，以及4棟小高層

8、棟小高層競爭優(yōu)勢：競爭優(yōu)勢：4000地中海風(fēng)情會所，集健身房、咖啡廳、美容地中海風(fēng)情會所，集健身房、咖啡廳、美容spa、多功、多功能開放式社區(qū)規(guī)劃街、能開放式社區(qū)規(guī)劃街、1000室內(nèi)游泳池、室內(nèi)游泳池、1300標(biāo)準(zhǔn)室外網(wǎng)球場、標(biāo)準(zhǔn)室外網(wǎng)球場、1400三層私屬幼兒園，臨近新鄉(xiāng)一中。公園式環(huán)境，三層私屬幼兒園，臨近新鄉(xiāng)一中。公園式環(huán)境， 90戶型方正、戶型方正、1樓帶花園。樓帶花園。目前價格：多層均價目前價格：多層均價3200/，預(yù)計小高層，預(yù)計小高層3200/以上以上2011年年5月，綠都城推售月，綠都城推售4棟小高層，將與迪亞上郡棟小高層，將與迪亞上郡4期相競爭。期相競爭。 核心對手核心對手森

9、林半島基本資料：森林半島基本資料：銷售戶型：銷售戶型：3、4、5號樓高層號樓高層 ；89兩房、兩房、123三房、三房、162四房。四房。 競爭優(yōu)勢：別墅環(huán)境，社區(qū)有小哈佛雙語幼兒園，有競爭優(yōu)勢：別墅環(huán)境，社區(qū)有小哈佛雙語幼兒園，有5000米水系；米水系；目前價格：目前均價目前價格：目前均價3700-3800/以上。以上。公園一號基本資料：公園一號基本資料：銷售戶型：銷售戶型：4棟復(fù)式棟復(fù)式4棟高層；棟高層；72105兩房；約兩房；約130三房，約三房，約240復(fù)式復(fù)式競爭優(yōu)勢：向陽公園、項(xiàng)目品質(zhì)好、萬德隆超市、配套成熟競爭優(yōu)勢：向陽公園、項(xiàng)目品質(zhì)好、萬德隆超市、配套成熟 ；目前價格：目前復(fù)式均

10、價目前價格：目前復(fù)式均價4500/以上。以上。偉業(yè)偉業(yè)中央公園基本資料：中央公園基本資料：銷售戶型：樓王旁邊的銷售戶型：樓王旁邊的4棟，明年將是中間的樓王，及后面的棟，明年將是中間的樓王，及后面的4棟；棟；競爭優(yōu)勢：競爭優(yōu)勢：10萬和諧公園、水系園林、五星級酒店、靠行政中心、配套成熟萬和諧公園、水系園林、五星級酒店、靠行政中心、配套成熟 目前價格：目前均價目前價格：目前均價4000/以上。以上。寶龍寶龍 城市廣場基本資料：城市廣場基本資料：銷售業(yè)態(tài)：銷售業(yè)態(tài)：40萬商業(yè)、五星級酒店、甲級寫字樓、住宅、別墅、幼兒園萬商業(yè)、五星級酒店、甲級寫字樓、住宅、別墅、幼兒園競爭優(yōu)勢：競爭優(yōu)勢： 寶龍地產(chǎn)品

11、牌、寶龍地產(chǎn)品牌、22年商業(yè)開發(fā)雄厚經(jīng)驗(yàn)、眾多知名合作商、年商業(yè)開發(fā)雄厚經(jīng)驗(yàn)、眾多知名合作商、 120萬萬城市綜合體、商業(yè)配套完善、新行政中心區(qū)、城市綜合體、商業(yè)配套完善、新行政中心區(qū)、25畝人工湖、環(huán)湖商業(yè)街區(qū)、畝人工湖、環(huán)湖商業(yè)街區(qū)、12萬購物中心、萬購物中心、2000幼兒園等幼兒園等目前價位：內(nèi)環(huán)商業(yè)目前價位：內(nèi)環(huán)商業(yè)2.5萬、外環(huán)商業(yè)萬、外環(huán)商業(yè)1.5萬、住宅萬、住宅4300元、別墅元、別墅7000多多對手分析：對手分析：綠都城綠都城4棟高層，與本案北區(qū)小高層優(yōu)勢相雷同，形成一定的競爭性。因棟高層，與本案北區(qū)小高層優(yōu)勢相雷同，形成一定的競爭性。因本案本案4、5期靠近南環(huán)路。相比本案，而

12、期靠近南環(huán)路。相比本案，而地段有較強(qiáng)的競爭性；地段有較強(qiáng)的競爭性；公園一號公園一號4棟高層，要優(yōu)越于本案地段、向陽公園、配套等優(yōu)勢，項(xiàng)目品棟高層，要優(yōu)越于本案地段、向陽公園、配套等優(yōu)勢，項(xiàng)目品質(zhì)也不錯。相比本案，而質(zhì)也不錯。相比本案，而規(guī)模優(yōu)勢有較強(qiáng)的競爭性；規(guī)模優(yōu)勢有較強(qiáng)的競爭性；九天認(rèn)為：九天認(rèn)為：總之，本案作為最大規(guī)模、最好品質(zhì)、最大地產(chǎn)龍頭企業(yè)，可總之，本案作為最大規(guī)模、最好品質(zhì)、最大地產(chǎn)龍頭企業(yè)，可以說在新鄉(xiāng)市場上是沒有對手的。面對對手可以通過以說在新鄉(xiāng)市場上是沒有對手的。面對對手可以通過650畝規(guī)模、企業(yè)品畝規(guī)模、企業(yè)品牌、高端人群牌、高端人群優(yōu)勢抗衡。優(yōu)勢抗衡。第三大布局第三大布

13、局，鎖定目標(biāo)，攻克心理，鎖定目標(biāo)，攻克心理 目標(biāo)客戶目標(biāo)客戶一、高級白領(lǐng)、金領(lǐng)一、高級白領(lǐng)、金領(lǐng)二、高薪開發(fā)區(qū)高級職員二、高薪開發(fā)區(qū)高級職員三、部分公務(wù)員三、部分公務(wù)員四、高校教師四、高校教師五、個體私營企業(yè)主五、個體私營企業(yè)主六、部分投資客六、部分投資客 客群職業(yè)客群職業(yè):客群特征客群特征:身份身份城市中堅力量，收入多，引領(lǐng)時尚，把握城市主流城市中堅力量，收入多，引領(lǐng)時尚，把握城市主流需求需求多為多為1 1次、次、2 2次置業(yè)的人群次置業(yè)的人群, ,對選房有一定的經(jīng)驗(yàn)對選房有一定的經(jīng)驗(yàn)性格性格有思想、創(chuàng)造力，愛進(jìn)取、愛生活，懂藝術(shù)、懂人生有思想、創(chuàng)造力，愛進(jìn)取、愛生活，懂藝術(shù)、懂人生品位品位

14、城市品位一族，淡定從容，睿智謙和，追求人生夢想城市品位一族，淡定從容，睿智謙和，追求人生夢想純居住純居住結(jié)婚用結(jié)婚用為父母住為父母住檔次高檔次高有品位有品位價格實(shí)惠價格實(shí)惠適合投資適合投資購買動機(jī)購買動機(jī)購買因素購買因素戶型合理戶型合理環(huán)境舒適環(huán)境舒適小區(qū)品質(zhì)小區(qū)品質(zhì)建筑特色建筑特色價格合理價格合理配套發(fā)展配套發(fā)展升值空間升值空間 相互作用相互作用客戶心理：客戶心理：戶型戶型+ 價格價格 +環(huán)境環(huán)境+交通交通+地段地段+品質(zhì)品質(zhì)+規(guī)模規(guī)模+品牌品牌客戶關(guān)注點(diǎn)：客戶關(guān)注點(diǎn)：由于本案地段偏僻，決定本案房價處于新鄉(xiāng)市的中等價位，也決定了目標(biāo)客由于本案地段偏僻，決定本案房價處于新鄉(xiāng)市的中等價位，也決定

15、了目標(biāo)客群的檔次。因此，本案以群的檔次。因此，本案以中端客戶中端客戶為主；但由于本案品質(zhì)高、環(huán)境好，及綠為主；但由于本案品質(zhì)高、環(huán)境好，及綠地品牌影響力大等優(yōu)勢，因此，也有一部分地品牌影響力大等優(yōu)勢，因此，也有一部分中高端客戶中高端客戶非常認(rèn)同。非常認(rèn)同。九天認(rèn)為：九天認(rèn)為：由于北區(qū)由于北區(qū)4期價位提升，我們的目標(biāo)客群，不得不由中端目標(biāo)客期價位提升，我們的目標(biāo)客群，不得不由中端目標(biāo)客戶向中高端客戶轉(zhuǎn)移。那么，在推廣上也必須得到更高的提升。戶向中高端客戶轉(zhuǎn)移。那么，在推廣上也必須得到更高的提升。第四大布局第四大布局，整合自我，以強(qiáng)攻弱，整合自我，以強(qiáng)攻弱 迪亞上郡四期戶型：迪亞上郡四期戶型：11

16、#11#、12#12#、13#13#樓：樓：117117、122122、125125三房，三房，120120套；套；8282、8585兩房，兩房，9090套。套。8#8#、9#9#、10#10#樓：樓：117117、122122、125125、129129、161161三房，三房，120120套；套；8282、8585兩房，兩房，9090套。套。戶型簡述：總體環(huán)境優(yōu)雅、視野開闊戶型簡述：總體環(huán)境優(yōu)雅、視野開闊 。主力三房戶型方正、實(shí)用。主力三房戶型方正、實(shí)用。 產(chǎn)品描述產(chǎn)品描述 迪亞上郡五期戶型：迪亞上郡五期戶型：1#1#、2#2#樓：樓：135135三房，三房，140140套。套。8888兩

17、房，兩房，140140套。套。戶型簡述：享繁華與寧靜、景觀視野開闊。主力三房戶型方正、實(shí)用。戶型簡述：享繁華與寧靜、景觀視野開闊。主力三房戶型方正、實(shí)用。wsot綜合分析綜合分析優(yōu)勢：優(yōu)勢：項(xiàng)目品質(zhì)：項(xiàng)目品質(zhì)檔次高端，適合上流人士居住。文化片區(qū)：北大附中雙語幼兒園、新鄉(xiāng)一中、新鄉(xiāng)衛(wèi)校；別墅會所：游泳池、臺球室、兵乓球室、咖啡廳、羽毛球場、兒童游樂場等建筑風(fēng)格：上海海派系列建筑風(fēng)格。視野景觀：周邊高樓較少，本案小高層，看得遠(yuǎn)，視野開闊；園林細(xì)節(jié)：打造別墅級、有內(nèi)涵的高尚園林社區(qū)，僅靠別墅區(qū)。整體氛圍：寧靜舒適環(huán)境，居住氛圍濃厚；樓間距寬：高達(dá)46米的樓間距劣勢：劣勢：地段偏僻：新鄉(xiāng)南區(qū)地段，較偏

18、僻，客戶認(rèn)知度不高，未來還需引導(dǎo)；交通不便：交通便利：南環(huán)路、和平路來往交通車較少，交通不便；配套空缺：周邊還不夠完全成熟，相關(guān)生活配套缺乏。機(jī)遇：機(jī)遇：潛力片區(qū)：新鄉(xiāng)南區(qū)乃鄭新融城的首要開發(fā)地段優(yōu)勢；市場回升：全國市場整體的回暖，新鄉(xiāng)三四線城市房價漲幅不大，調(diào)控影響較??；威脅：威脅：宏觀政策：由于今天調(diào)控沒有顯著遏制房價，預(yù)計明年宏觀調(diào)控力度會更大；對手強(qiáng)大：恒大、寶龍，以及綠都城、公園一號等周邊競爭對手的出現(xiàn)；經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)：經(jīng)濟(jì)走是式不明朗，通脹經(jīng)濟(jì)一直困擾市場，后市擔(dān)憂：經(jīng)過2010年底成交量回升后，預(yù)計明年年初將會逐漸冷淡。綜合評判：綜合評判：在在20112011年市場中，抓住市場回暖的有

19、利時機(jī)，重點(diǎn)推廣本案優(yōu)勢、揚(yáng)年市場中，抓住市場回暖的有利時機(jī)，重點(diǎn)推廣本案優(yōu)勢、揚(yáng)長避短。用概念炒作區(qū)域前景解決偏僻問題；重點(diǎn)塑造項(xiàng)目長避短。用概念炒作區(qū)域前景解決偏僻問題；重點(diǎn)塑造項(xiàng)目“品牌品牌+ +規(guī)模規(guī)模+ +品質(zhì)品質(zhì)+ +環(huán)環(huán)境境+ +高端居住人群高端居住人群”等，通過高舉高打方式推廣市場，讓市場形成擲地有聲的效果。等，通過高舉高打方式推廣市場，讓市場形成擲地有聲的效果。項(xiàng)目優(yōu)劣總體特征項(xiàng)目優(yōu)劣總體特征綠地綠地迪亞迪亞地理位置地理位置較偏較偏交通交通不方便不方便企業(yè)品牌企業(yè)品牌實(shí)力強(qiáng)實(shí)力強(qiáng)生活配套生活配套缺乏缺乏同區(qū)位同區(qū)位價格高價格高項(xiàng)目項(xiàng)目細(xì)節(jié)品質(zhì)好細(xì)節(jié)品質(zhì)好建筑建筑風(fēng)格好風(fēng)格好園

20、林園林環(huán)境好環(huán)境好總結(jié)：灌輸區(qū)域發(fā)展的概念，拉近都市的距離；強(qiáng)化品質(zhì)、環(huán)境、客戶調(diào)性?？偨Y(jié)：灌輸區(qū)域發(fā)展的概念，拉近都市的距離；強(qiáng)化品質(zhì)、環(huán)境、客戶調(diào)性。改良部分改良部分本案將要在以往基礎(chǔ)上改良的部分：本案將要在以往基礎(chǔ)上改良的部分：1、塑鋼門窗改成，鋁合金門窗、塑鋼門窗改成，鋁合金門窗2、增加指紋密碼門禁系統(tǒng)、增加指紋密碼門禁系統(tǒng)3、新風(fēng)系統(tǒng)；、新風(fēng)系統(tǒng)；4、景觀環(huán)境優(yōu)化、景觀環(huán)境優(yōu)化5、建筑材料優(yōu)化、建筑材料優(yōu)化6、北區(qū)改可視對講系統(tǒng)等、北區(qū)改可視對講系統(tǒng)等迪亞上郡迪亞上郡4期小高層洋房：期小高層洋房：4期：處于迪亞上郡的中心位置，也是本案最好的地段；期：處于迪亞上郡的中心位置，也是本案最

21、好的地段；5期：處于迪亞上郡的北端，與南環(huán)路臨近，有繁華與寧靜共享的特點(diǎn)；期：處于迪亞上郡的北端，與南環(huán)路臨近，有繁華與寧靜共享的特點(diǎn)；小高層樓層高，樓間距寬闊，景觀視野開闊；小高層樓層高，樓間距寬闊，景觀視野開闊；坡地式景觀園林，亭臺、水系、曲徑、花草、樹木點(diǎn)綴豐富，環(huán)境優(yōu)雅。坡地式景觀園林，亭臺、水系、曲徑、花草、樹木點(diǎn)綴豐富，環(huán)境優(yōu)雅。項(xiàng)目品質(zhì)高貴，清水面磚貼墻，彰顯尊崇人生。項(xiàng)目品質(zhì)高貴，清水面磚貼墻，彰顯尊崇人生。關(guān)鍵詞：關(guān)鍵詞：唯一中心、上流身份、雍容華貴、開闊視野唯一中心、上流身份、雍容華貴、開闊視野共享繁華與寧靜共享繁華與寧靜 項(xiàng)目思路項(xiàng)目思路本案本案4期比以往幾期沒有太大的品

22、質(zhì)變化。雖然本案在以往的基礎(chǔ)上進(jìn)行了期比以往幾期沒有太大的品質(zhì)變化。雖然本案在以往的基礎(chǔ)上進(jìn)行了一些材料、智能系統(tǒng)的改良，但我們覺得這些改良僅僅只能作為單頁和銷售一些材料、智能系統(tǒng)的改良，但我們覺得這些改良僅僅只能作為單頁和銷售說辭小的推廣，不能作為最大優(yōu)勢的說辭小的推廣，不能作為最大優(yōu)勢的“差異化賣點(diǎn)差異化賣點(diǎn)”。九天認(rèn)為：九天認(rèn)為：本案在以往的產(chǎn)品上沒有非常明顯的改觀下，又要買到更好的價本案在以往的產(chǎn)品上沒有非常明顯的改觀下，又要買到更好的價位，就必須從本案的全局出發(fā)，提升項(xiàng)目高度和檔次。與本片區(qū)及新鄉(xiāng)市場位，就必須從本案的全局出發(fā)，提升項(xiàng)目高度和檔次。與本片區(qū)及新鄉(xiāng)市場住宅劃清界限，形成

23、一個住宅劃清界限，形成一個“鮮明的與眾不同的形象高度鮮明的與眾不同的形象高度” 。第五大布局第五大布局，整頓武器，直擊目標(biāo)，整頓武器，直擊目標(biāo) 媒體建議媒體建議相關(guān)媒體相關(guān)媒體表現(xiàn)內(nèi)容表現(xiàn)內(nèi)容1-12月份（次數(shù)）月份（次數(shù)）總費(fèi)用總費(fèi)用短信短信北4期主題：一座上流集合城+銷售信息每周四、五發(fā)10萬條，共45萬電視游字電視游字北4期主題：一座上流集合城+銷售信息每單數(shù)日為北3期內(nèi)容，30天公交電視廣告公交電視廣告北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月dm單頁（派發(fā)）單頁（派發(fā)）北4期主題：一座上流集合城+銷售信息每周六、日派發(fā)夾報夾報北4期主題：一座上流集合城+銷售信息+綜合賣點(diǎn)信息每周

24、五發(fā)送信函直投信函直投北4期主題：一座上流集合城+銷售信息看房直通車看房直通車（報社、網(wǎng)站）（報社、網(wǎng)站）北4期主題：一座上流集合城+銷售信息戶外廣告戶外廣告表現(xiàn)內(nèi)容表現(xiàn)內(nèi)容1月份（次數(shù)）月份（次數(shù)）總費(fèi)用總費(fèi)用火車站廣場火車站廣場北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月汽車總站汽車總站北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月平原影院平原影院北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月汽車東站汽車東站北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月和平路南段和平路南段北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月南環(huán)路南環(huán)路北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月新飛大道新飛

25、大道北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月胖東來胖東來北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月候車廳候車廳北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月公交車身公交車身北4期主題：一座上流集合城+銷售信息1-12月平原晚報平原晚報樓市周樓市周刊刊樓市動態(tài)周四樓市動態(tài)周四表現(xiàn)內(nèi)容：綠地迪亞上郡、綠地迪亞莊園、相關(guān)活動、佳節(jié)、表現(xiàn)內(nèi)容：綠地迪亞上郡、綠地迪亞莊園、相關(guān)活動、佳節(jié)、相關(guān)事件等相關(guān)內(nèi)容的寫照。相關(guān)事件等相關(guān)內(nèi)容的寫照。1月份月份（次數(shù)）（次數(shù)）總費(fèi)總費(fèi)用用2010-12-30圣誕節(jié)主題：圣誕節(jié)主題：圣誕不夜天，迪亞舞中原綠地迪亞上郡、綠地迪亞莊園項(xiàng)目解析內(nèi)容：內(nèi)容：企業(yè)介

26、紹、綠地迪亞上郡優(yōu)勢、綠地迪亞莊園優(yōu)勢介紹1-12月2011-1-6元旦節(jié)主題：元旦節(jié)主題：元旦度佳節(jié)，迪亞譜新篇2011綠地迪亞新品即將推出內(nèi)容：內(nèi)容：綠地迪亞園林實(shí)景展示、綠地迪亞入住率及居住氛圍、重點(diǎn)介紹綠地迪亞南區(qū)和北區(qū)的新品介紹。1-12月2011-1-13答謝會主題：答謝會主題：綠地集團(tuán)別出心裁迪亞情 2011迎新春綠地迪亞業(yè)主答謝會 活動當(dāng)天的盛況描述、新鄉(xiāng)市場影響力的新聞稿1-12月2011-1-20迎新春年終會主題：迎新春年終會主題：新春繪瑞景，迪亞圓功名回顧迪亞2010，喜迎新春2011企業(yè)品牌大事件、項(xiàng)目狀況、銷售狀況圓滿結(jié)局、新春展望1-12月在媒體推廣上，除了以上這些

27、之外，我們建議以下媒體思路。在媒體推廣上，除了以上這些之外，我們建議以下媒體思路。占據(jù)項(xiàng)目核心交通關(guān)口，先占為王。占據(jù)項(xiàng)目核心交通關(guān)口，先占為王。即使即使“恒大、寶龍恒大、寶龍”來了，也毫不遜色。來了，也毫不遜色。抓住要道抓住要道 先占為王先占為王作為新鄉(xiāng)的媒體，在推廣上實(shí)在有限，作為新鄉(xiāng)的媒體，在推廣上實(shí)在有限，除了較好的除了較好的短信、電視游字、戶外廣告短信、電視游字、戶外廣告之外幾乎沒有更好的媒體渠道。之外幾乎沒有更好的媒體渠道。這是我們九天推廣本案以來一直的困惑與苦惱。這是我們九天推廣本案以來一直的困惑與苦惱。因此，我們建議：因此，我們建議：1、在恒大即將來臨之前，搶占關(guān)鍵要道、在恒大

28、即將來臨之前，搶占關(guān)鍵要道,占據(jù)先機(jī)條件。占據(jù)先機(jī)條件。在和平路南段、項(xiàng)目北段南環(huán)路設(shè)置燈桿旗，可以引導(dǎo)客戶指向本案區(qū)域，為項(xiàng)目輻在和平路南段、項(xiàng)目北段南環(huán)路設(shè)置燈桿旗，可以引導(dǎo)客戶指向本案區(qū)域，為項(xiàng)目輻射地方制造氣氛；射地方制造氣氛；在和平路與平陽路交叉口，及和平路與人民路交叉口設(shè)置導(dǎo)示性的廣告牌，以便告知在和平路與平陽路交叉口，及和平路與人民路交叉口設(shè)置導(dǎo)示性的廣告牌，以便告知客戶指向本項(xiàng)目地點(diǎn)?？蛻糁赶虮卷?xiàng)目地點(diǎn)。可針對輝縣、原陽、長垣等縣城區(qū)設(shè)置廣告牌、酒店、娛樂城內(nèi)相關(guān)看板及電話譜廣可針對輝縣、原陽、長垣等縣城區(qū)設(shè)置廣告牌、酒店、娛樂城內(nèi)相關(guān)看板及電話譜廣告，讓消費(fèi)者直面關(guān)注本案信息

29、。告，讓消費(fèi)者直面關(guān)注本案信息。媒體建議：媒體建議：2、由于本案地段偏僻的情況下，可在市區(qū)做導(dǎo)示性廣告牌。、由于本案地段偏僻的情況下，可在市區(qū)做導(dǎo)示性廣告牌。3、針對相關(guān)縣區(qū)客戶進(jìn)城的心理，可在相關(guān)縣區(qū)設(shè)置廣告。、針對相關(guān)縣區(qū)客戶進(jìn)城的心理，可在相關(guān)縣區(qū)設(shè)置廣告。媒體分析：在新鄉(xiāng)市場中除了媒體分析：在新鄉(xiāng)市場中除了“短信、電視游字、派發(fā)單頁、戶外廣告牌、短信、電視游字、派發(fā)單頁、戶外廣告牌、電視電視”以外，幾乎其他小眾媒體很難有明顯的傳達(dá)效果。以外，幾乎其他小眾媒體很難有明顯的傳達(dá)效果。九天認(rèn)為：九天認(rèn)為：在渠道選擇上以主流媒體為主，以小眾媒體為輔助。根據(jù)不同的在渠道選擇上以主流媒體為主，以小

30、眾媒體為輔助。根據(jù)不同的銷售時間節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行不同程度的轟炸。整年分兩個銷售旺季，一個是銷售時間節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行不同程度的轟炸。整年分兩個銷售旺季，一個是5月份，月份，一個是一個是10月份，但一般是在銷售旺季之前月份，但一般是在銷售旺季之前1-2個月做好充分準(zhǔn)備，為銷售旺個月做好充分準(zhǔn)備，為銷售旺季打下基礎(chǔ)。季打下基礎(chǔ)。2011綠地迪亞莊園 第一大布局第一大布局，分析戰(zhàn)況，設(shè)定陣法，分析戰(zhàn)況，設(shè)定陣法 針對宏觀與新鄉(xiāng)分析：針對宏觀與新鄉(xiāng)分析：前面，已對市場做了綜合性分析，總體認(rèn)前面，已對市場做了綜合性分析，總體認(rèn)為：中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了高房價的時代，泡沫逐漸在形成。雖然三為：中國房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了高房價的

31、時代，泡沫逐漸在形成。雖然三四線城市新鄉(xiāng)以剛需為主，價位合理，沒有太大炒作投資行為。但明四線城市新鄉(xiāng)以剛需為主，價位合理，沒有太大炒作投資行為。但明年調(diào)控會更嚴(yán)厲，同樣直接會影響市場的成交量。年調(diào)控會更嚴(yán)厲，同樣直接會影響市場的成交量。市場關(guān)注點(diǎn)：市場關(guān)注點(diǎn)：品牌、品質(zhì)、景觀、戶型、價格、區(qū)位、配套看重。品牌、品質(zhì)、景觀、戶型、價格、區(qū)位、配套看重。九天認(rèn)為：本案別墅為市場稀缺產(chǎn)品，但面對明年嚴(yán)厲調(diào)控，一樣九天認(rèn)為：本案別墅為市場稀缺產(chǎn)品，但面對明年嚴(yán)厲調(diào)控，一樣會直接影響市場的成交量。因此，我們要保持會直接影響市場的成交量。因此，我們要保持“謹(jǐn)慎、樂觀的態(tài)度。謹(jǐn)慎、樂觀的態(tài)度。 市場簡述市場

32、簡述第二大布局第二大布局，了解對手，克敵制勝，了解對手，克敵制勝橡樹灣基本資料：橡樹灣基本資料： 銷售戶型：銷售戶型：雙拼、聯(lián)排（雙拼、聯(lián)排（266400）、疊加別墅（）、疊加別墅（232）、）、 多層洋房（多層洋房（136） 競爭優(yōu)勢：競爭優(yōu)勢：400畝高爾夫別墅，一湖三島自然景觀，畝高爾夫別墅，一湖三島自然景觀，100畝奢華配套，畝奢華配套，五星級酒店，游泳館，羽毛球館，北美賴特建筑風(fēng)格。五星級酒店，游泳館，羽毛球館，北美賴特建筑風(fēng)格。目前價格：雙拼聯(lián)排目前價格：雙拼聯(lián)排39004000元元/，疊加復(fù)式，疊加復(fù)式3000多元多元/，多，多層層2600元元/以上。以上。 推廣語：推廣語：“只

33、為傳世而來只為傳世而來” 核心對手核心對手公園一號基本資料：公園一號基本資料： 銷售戶型：銷售戶型：1、 復(fù)式（復(fù)式（240）150萬萬；2、花園洋房（、花園洋房（130 三房三房-170四房四房92萬萬）；）；3、高層洋房（、高層洋房（ 72+送送44 =46萬萬、88 、105兩房）兩房） 競爭優(yōu)勢：競爭優(yōu)勢：新鄉(xiāng)向陽路都是地段、向陽公園水景環(huán)境、園林水系景觀、新鄉(xiāng)向陽路都是地段、向陽公園水景環(huán)境、園林水系景觀、現(xiàn)代美式建筑風(fēng)格、購物配套完善、萬德隆購物中心。現(xiàn)代美式建筑風(fēng)格、購物配套完善、萬德隆購物中心。復(fù)式復(fù)式6200元元/； 花園洋房花園洋房5000-5400元元/；高層；高層420

34、0-4500元元/。 推廣語：推廣語：“非王莫享非王莫享”本案別墅，雖然面對橡樹灣、公園一號、以及綠都南區(qū)別墅等對手，特別是本案別墅，雖然面對橡樹灣、公園一號、以及綠都南區(qū)別墅等對手，特別是橡樹灣將直接競爭本案的雙拼、三拼別墅。橡樹灣將直接競爭本案的雙拼、三拼別墅。作為全國房地老大哥企業(yè)，開發(fā)新鄉(xiāng)頂級的別墅群居項(xiàng)目，不應(yīng)該與新鄉(xiāng)三、作為全國房地老大哥企業(yè)，開發(fā)新鄉(xiāng)頂級的別墅群居項(xiàng)目，不應(yīng)該與新鄉(xiāng)三、四流的企業(yè)競爭，但在無情的市場中，我們也不得不面對的尷尬的競爭局面，四流的企業(yè)競爭，但在無情的市場中，我們也不得不面對的尷尬的競爭局面，又如何面對？又如何面對？九天認(rèn)為九天認(rèn)為：第一，大打企業(yè)品牌；

35、第二，傳播項(xiàng)目：第一，大打企業(yè)品牌；第二，傳播項(xiàng)目650規(guī)模優(yōu)勢；第三，推規(guī)模優(yōu)勢；第三，推廣純正的西班牙皇家血統(tǒng)頂級別墅群；第四，傳達(dá)尖端客戶群居等優(yōu)勢，方廣純正的西班牙皇家血統(tǒng)頂級別墅群；第四，傳達(dá)尖端客戶群居等優(yōu)勢，方可克敵制勝?？煽藬持苿佟５谌蟛季值谌蟛季?，鎖定目標(biāo)，攻克心理，鎖定目標(biāo)，攻克心理 解讀客戶解讀客戶新鄉(xiāng)本地人新鄉(xiāng)本地人價格投資價格投資沿海游子沿海游子鄭新生意人鄭新生意人環(huán)境資源環(huán)境資源思鄉(xiāng)情節(jié)思鄉(xiāng)情節(jié)追求對生活的享受性，彰顯身份的特點(diǎn)，同時看重價格鄭新距離近，鄭州房價高，相比新鄉(xiāng)價格低。鄭新發(fā)展趨勢。多年在外創(chuàng)業(yè)打工游子，思鄉(xiāng)情深?；貓蠹彝?、父母。別墅客群分布區(qū)域別墅

36、客群分布區(qū)域獨(dú)棟客戶享受性特征：張揚(yáng)特征：張揚(yáng)+內(nèi)斂內(nèi)斂關(guān)注：景觀關(guān)注：景觀+品質(zhì)品質(zhì)舒適性雙拼客戶特征：內(nèi)斂特征：內(nèi)斂關(guān)注：環(huán)境關(guān)注：環(huán)境+品質(zhì)品質(zhì)+價格價格本案別墅客戶群，從客群上，基本以企業(yè)老板、企業(yè)高管為主；從區(qū)域上，本案別墅客戶群，從客群上，基本以企業(yè)老板、企業(yè)高管為主；從區(qū)域上，基本是以新鄉(xiāng)為主，周邊城市為輔；從收入上，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購買能基本是以新鄉(xiāng)為主，周邊城市為輔；從收入上，有很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力購買能力；從客群特征上，基本上是有一定霸氣、有內(nèi)斂和彰顯雙向特征。力；從客群特征上，基本上是有一定霸氣、有內(nèi)斂和彰顯雙向特征。九天認(rèn)為九天認(rèn)為：作為龍頭企業(yè)的綠地、新鄉(xiāng)頂級的別墅群，針對

37、的新鄉(xiāng)最尖端：作為龍頭企業(yè)的綠地、新鄉(xiāng)頂級的別墅群，針對的新鄉(xiāng)最尖端的目標(biāo)客戶。就必須以企業(yè)品牌為先鋒，樹立龍頭企業(yè)地位；建立新鄉(xiāng)頂?shù)哪繕?biāo)客戶。就必須以企業(yè)品牌為先鋒，樹立龍頭企業(yè)地位；建立新鄉(xiāng)頂級的、無可攀比的、獨(dú)一無二的項(xiàng)目高度。這樣才可以匹配目標(biāo)群的喜好。級的、無可攀比的、獨(dú)一無二的項(xiàng)目高度。這樣才可以匹配目標(biāo)群的喜好。第四大布局第四大布局，整合自我，以強(qiáng)攻弱，整合自我，以強(qiáng)攻弱南三期首推產(chǎn)品：南三期首推產(chǎn)品： 獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅1010棟：棟： 167167、168168、169169、170170、171171、260260、261261、 236236、 237237、238238

38、雙拼別墅雙拼別墅1212套：套： 172172、173173、174174、175175、176176、178178 獨(dú)棟特點(diǎn)：有部分臨水景觀、環(huán)境舒適。獨(dú)棟特點(diǎn)：有部分臨水景觀、環(huán)境舒適。 雙拼特點(diǎn)：戶型小、總價低、享獨(dú)棟環(huán)境，與高檔復(fù)式相比有一定的競爭力。雙拼特點(diǎn)：戶型小、總價低、享獨(dú)棟環(huán)境，與高檔復(fù)式相比有一定的競爭力。本案核心優(yōu)勢：本案核心優(yōu)勢：品牌、品質(zhì)、地段、湖景、人居氛圍品牌、品質(zhì)、地段、湖景、人居氛圍 產(chǎn)品描述產(chǎn)品描述與競爭對手相比：與競爭對手相比： 橡樹灣核心優(yōu)勢：橡樹灣核心優(yōu)勢：“400畝高爾夫練習(xí)場、四面環(huán)水湖景、價格畝高爾夫練習(xí)場、四面環(huán)水湖景、價格”等競爭等競爭優(yōu)勢；

39、該項(xiàng)目優(yōu)勢；該項(xiàng)目“四面環(huán)水四面環(huán)水”與本案形成較強(qiáng)的競爭力，特別是雙拼、聯(lián)排、與本案形成較強(qiáng)的競爭力，特別是雙拼、聯(lián)排、復(fù)式。復(fù)式。 本案核心優(yōu)勢：本案核心優(yōu)勢： “地段、品牌、品質(zhì)、湖景景觀、居住檔次地段、品牌、品質(zhì)、湖景景觀、居住檔次”等競爭優(yōu)勢。等競爭優(yōu)勢。比橡樹灣地段好一些、品質(zhì)要高一些、湖景要寬一些、品牌知名度高一些、比橡樹灣地段好一些、品質(zhì)要高一些、湖景要寬一些、品牌知名度高一些、人居氛圍要高檔些。人居氛圍要高檔些。在推廣上，我們要從項(xiàng)目的在推廣上，我們要從項(xiàng)目的“高度高度”出發(fā)，在新鄉(xiāng)沒有比本案更高檔的產(chǎn)品，出發(fā)，在新鄉(xiāng)沒有比本案更高檔的產(chǎn)品，包括包括“橡樹灣橡樹灣”、“建業(yè)森

40、林半島建業(yè)森林半島”、“綠茵河畔綠茵河畔”、“世博花園別墅世博花園別墅”等，等，都無法和綠地迪亞項(xiàng)目相提并論。都無法和綠地迪亞項(xiàng)目相提并論。九天認(rèn)為：綠地迪亞是獨(dú)一無二的、稀缺的產(chǎn)品，就無需和其他項(xiàng)目過多比九天認(rèn)為：綠地迪亞是獨(dú)一無二的、稀缺的產(chǎn)品，就無需和其他項(xiàng)目過多比較。自己的產(chǎn)品自己定位，一旦比較就會降低本案檔次。在推廣上一定要樹較。自己的產(chǎn)品自己定位，一旦比較就會降低本案檔次。在推廣上一定要樹立立“高姿態(tài)、高舉高打的與眾不同的大氣風(fēng)格高姿態(tài)、高舉高打的與眾不同的大氣風(fēng)格”第五大布局第五大布局，整頓武器，直擊目標(biāo)，整頓武器，直擊目標(biāo) 媒體建議媒體建議相關(guān)媒體相關(guān)媒體表現(xiàn)內(nèi)容表現(xiàn)內(nèi)容1-1

41、2月份（次數(shù)）月份（次數(shù)）總費(fèi)用總費(fèi)用短信南三期主題：很西班牙，很皇族+雙拼銷售信息每周四發(fā)5萬條，共45萬條電視游字南三期主題：很西班牙，很皇族+雙拼銷售信息每雙數(shù)日為別墅內(nèi)容，30天夾報南三期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息+綜合賣點(diǎn)每周五發(fā)送看房直通車（報社、網(wǎng)站） 南三期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息+綜合賣點(diǎn)1-12月報紙廣告南三期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息+核心賣點(diǎn)1-12月dm直郵南三期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息+綜合賣點(diǎn)1-12月娛樂城優(yōu)惠券南三期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息+核心賣點(diǎn)1-12月酒店餐牌廣告南三

42、期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息+核心賣點(diǎn)1-12月一、迪亞莊園一、迪亞莊園2011年年1-12月綜合媒體月綜合媒體戶外廣告戶外廣告表現(xiàn)內(nèi)容表現(xiàn)內(nèi)容1-12月份（次數(shù)）月份（次數(shù)）總費(fèi)用總費(fèi)用南環(huán)路南三期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息+核心賣點(diǎn)1-12月京珠高速路口南三期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息1-12月新原立交橋南三期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息1-12月胖東來南三期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息1-12月二、迪亞莊園年關(guān)推廣媒體建議：二、迪亞莊園年關(guān)推廣媒體建議：相關(guān)媒體相關(guān)媒體表現(xiàn)內(nèi)容表現(xiàn)內(nèi)容1-12月份（次數(shù)）月份（次

43、數(shù)）總費(fèi)用總費(fèi)用鄭州機(jī)場廣告牌、廣告看板、登機(jī)牌廣告南三期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息+核心賣點(diǎn)1-12月輝縣、長垣、原陽酒店客房電話清單廣告南三期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息1-12月新鄉(xiāng)知名桑拿房優(yōu)惠券南三期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息1-12月看房現(xiàn)場送”發(fā)財禮品“建議送：有架子的“金元寶金元寶”工藝品，有恭喜發(fā)財?shù)脑⒁?；“鉆石鉆石”雕琢成迪亞莊園的標(biāo)志形狀?？們r值在500元。1-2月擦鞋廣告南三期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息+核心賣點(diǎn)1-12月娛樂城優(yōu)惠券南三期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息+核心賣點(diǎn)1-12月酒店餐牌

44、廣告南三期主題：很西班牙，很皇族+獨(dú)棟、雙拼銷售信息+核心賣點(diǎn)1-12月短信南三期主題：很西班牙，很皇族+雙拼銷售信息每周四發(fā)5萬條，共45萬條媒體分析：在新鄉(xiāng)市場中除了媒體分析：在新鄉(xiāng)市場中除了“短信、電視游字、派發(fā)單頁、戶外廣告牌、短信、電視游字、派發(fā)單頁、戶外廣告牌、電視電視”以外，幾乎其他小眾媒體很難有明顯的傳達(dá)效果。以外，幾乎其他小眾媒體很難有明顯的傳達(dá)效果。九天認(rèn)為：九天認(rèn)為：在渠道選擇上以主流媒體為主，以小眾媒體為輔助。根據(jù)不同的在渠道選擇上以主流媒體為主，以小眾媒體為輔助。根據(jù)不同的銷售時間節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行不同程度的轟炸。整年分兩個銷售旺季，一個是銷售時間節(jié)點(diǎn)，進(jìn)行不同程度的轟炸。整

45、年分兩個銷售旺季，一個是5月份，月份，一個是一個是10月份，但一般是在銷售旺季之前月份，但一般是在銷售旺季之前1-2個月做好充分準(zhǔn)備，為銷售旺個月做好充分準(zhǔn)備，為銷售旺季打下基礎(chǔ)。季打下基礎(chǔ)。2011綠地迪亞商業(yè) 企業(yè)品牌企業(yè)品牌決定商業(yè)的成功率，決定客戶信心決定商業(yè)的成功率，決定客戶信心開發(fā)商業(yè)總思路定位開發(fā)商業(yè)總思路定位決定客戶購買心理決定客戶購買心理高端人群（入住率）高端人群（入住率）決定業(yè)態(tài)檔次、品位決定業(yè)態(tài)檔次、品位區(qū)位發(fā)展成熟區(qū)位發(fā)展成熟決定商業(yè)可持續(xù)性發(fā)展性決定商業(yè)可持續(xù)性發(fā)展性價格優(yōu)惠實(shí)在價格優(yōu)惠實(shí)在決定客戶購買因素決定客戶購買因素 解讀客戶解讀客戶商業(yè)客戶關(guān)注點(diǎn)：商業(yè)客戶關(guān)注

46、點(diǎn)：業(yè)態(tài)定位：新鄉(xiāng)頂級“特色”餐飲、休閑娛樂街區(qū)差異化賣點(diǎn)：尖端人群(650畝新鄉(xiāng)頂級富豪區(qū))勞動路底商：勞動路底商：正陽路商業(yè)：正陽路商業(yè)：業(yè)態(tài)定位：以社區(qū)生活配套商業(yè)為主差異化賣點(diǎn)：35萬買臨街現(xiàn)鋪，世代富足 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位特色商業(yè)特色商業(yè) 新鄉(xiāng)第一街新鄉(xiāng)第一街3535萬買臨街現(xiàn)鋪，即買即收益萬買臨街現(xiàn)鋪，即買即收益買富豪區(qū)現(xiàn)鋪，三代富足買富豪區(qū)現(xiàn)鋪，三代富足 推廣主題推廣主題富豪富豪休閑休閑第一站第一站貴族貴族品茗品茗第一站第一站紳士紳士娛樂娛樂第一站第一站 媒體建議媒體建議相關(guān)媒體相關(guān)媒體表現(xiàn)內(nèi)容表現(xiàn)內(nèi)容1-12月份（次數(shù)）月份（次數(shù)）總費(fèi)用總費(fèi)用短短 信信商業(yè)賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)檔次每周四發(fā)

47、5萬條，共45萬條電視游字電視游字商業(yè)賣點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)檔次30天商業(yè)單頁派發(fā)商業(yè)單頁派發(fā)商業(yè)綜合賣點(diǎn)每周五發(fā)送燈桿旗燈桿旗商業(yè)推廣語1-12月圍墻廣告圍墻廣告商業(yè)推廣語1-12月根據(jù)前面綜合分析全面總結(jié)，九天認(rèn)為：根據(jù)前面綜合分析全面總結(jié)，九天認(rèn)為：未來市場：未來市場：沒有絕對的好市場，我們只有相對的好心態(tài)；沒有絕對的好市場，我們只有相對的好心態(tài)；競爭對手：競爭對手：建立多高端的品牌，就能嚇倒多高端的對手；建立多高端的品牌，就能嚇倒多高端的對手；目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶：設(shè)定多高端的價位，就能吸引多高端的客戶；設(shè)定多高端的價位，就能吸引多高端的客戶；本案產(chǎn)品：本案產(chǎn)品：傳播多高端的產(chǎn)品，就能賣出多高端的價

48、位；傳播多高端的產(chǎn)品，就能賣出多高端的價位；媒體渠道：媒體渠道：采用多高端的媒體，就能讓多高端客戶找你。采用多高端的媒體，就能讓多高端客戶找你。理性分析暫停理性分析暫停感性概念開始感性概念開始經(jīng)過了前面四大布局之后經(jīng)過了前面四大布局之后就應(yīng)該拿出我們的有利武器，攻克目標(biāo)就應(yīng)該拿出我們的有利武器，攻克目標(biāo)九天操盤九天操盤“兩大戰(zhàn)略攻擊點(diǎn)兩大戰(zhàn)略攻擊點(diǎn)”在主題提煉之前，在主題提煉之前，我們希望先與各位分享一個著名的故事我們希望先與各位分享一個著名的故事有一天，一個從來與外界不往來的小島上來了兩個陌生人，他們有一天，一個從來與外界不往來的小島上來了兩個陌生人，他們分別是兩家制鞋公司的推銷員，到這個小

49、島來勘察市場。分別是兩家制鞋公司的推銷員，到這個小島來勘察市場。過了兩天，他們都分別給公司打電話做匯報。其中一個推銷員沮過了兩天，他們都分別給公司打電話做匯報。其中一個推銷員沮喪的說：喪的說：“快派人接我回去吧，這里根本就是個沒有希望的市場，快派人接我回去吧，這里根本就是個沒有希望的市場，這里的居民都不穿鞋。這里的居民都不穿鞋?！倍藭r，另一名推銷員卻興奮的向上司匯報：而此時，另一名推銷員卻興奮的向上司匯報：“趕緊加派人手過趕緊加派人手過來，我看到了一個前途無量的市場，因?yàn)檫@里的居民都不穿鞋。來，我看到了一個前途無量的市場，因?yàn)檫@里的居民都不穿鞋。”看待事物的角度不同，得出的結(jié)果也不同?？创?/p>

50、物的角度不同，得出的結(jié)果也不同。這個簡單的故事告訴我們一個道理：這個簡單的故事告訴我們一個道理：讓綠地迪亞重新想象讓綠地迪亞重新想象第第 1攻擊點(diǎn)，攻擊點(diǎn)，提升概念，拔高形象提升概念，拔高形象20112011綠地迪亞綠地迪亞企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌主題思路提煉企業(yè)品牌、項(xiàng)目品牌主題思路提煉企業(yè)品牌推廣主題思路企業(yè)品牌推廣主題思路 寶龍來了、恒大來了，難道我們就怕了嗎？寶龍來了、恒大來了，難道我們就怕了嗎？作為一個作為一個100強(qiáng)企業(yè)，房地產(chǎn)第強(qiáng)企業(yè)，房地產(chǎn)第2名，趕超于萬科的名，趕超于萬科的房地產(chǎn)老大哥的企業(yè)，在新鄉(xiāng)開發(fā)乃至中原最頂級房地產(chǎn)老大哥的企業(yè)，在新鄉(xiāng)開發(fā)乃至中原最頂級住宅項(xiàng)目，我們何不以住

51、宅項(xiàng)目，我們何不以大手筆大手筆的做法推廣的做法推廣企業(yè)品牌企業(yè)品牌？年前年前“品牌品牌”推廣思路推廣思路1：綠地今年最重大的品牌事件，就是從綠地今年最重大的品牌事件，就是從500強(qiáng)成功進(jìn)強(qiáng)成功進(jìn)軍軍100強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)，年銷售額突破企業(yè)，年銷售額突破1000億，億，獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。年前年前“品牌品牌”推廣思路推廣思路1：難道還有什么比這更有說服力的？難道還有什么比這更有說服力的？年前年前“品牌品牌”推廣語推廣語1：綠地集團(tuán)綠地集團(tuán)2010勇奪中國勇奪中國100強(qiáng)強(qiáng)2011沖刺世界沖刺世界500強(qiáng)強(qiáng)綠地綠地迪亞上郡升級版雍景洋房，火熱登記中！迪亞上郡升級版雍景洋房，火熱登記中！本廣告一旦入市本廣告

52、一旦入市就將恒大、寶龍歸類為就將恒大、寶龍歸類為第三、四流企業(yè)第三、四流企業(yè)了了我們還用思考什么？我們還用思考什么？年前年前“過年過年”推廣思路推廣思路2：在新年來臨之際，在新年來臨之際，借借“過年過年”這個節(jié)氣這個節(jié)氣點(diǎn)，結(jié)合企點(diǎn)，結(jié)合企業(yè)品牌推廣，提煉一句對過年的業(yè)品牌推廣，提煉一句對過年的親切的問候語親切的問候語，感感知目標(biāo)客戶心理知目標(biāo)客戶心理，可以提升品牌知名度及項(xiàng)目影響，可以提升品牌知名度及項(xiàng)目影響力。力。年前年前“過年過年”推廣思路推廣思路2：年前年前“過年過年”推廣語推廣語2：每一次回家都是凱旋每一次回家都是凱旋過年了！綠地迪亞恭迎您過年了！綠地迪亞恭迎您綠地綠地迪亞上郡升級版

53、雍景洋房，火熱登記中！迪亞上郡升級版雍景洋房，火熱登記中！本廣告一旦入市，將回家團(tuán)圓的人們心情就有了一種本廣告一旦入市，將回家團(tuán)圓的人們心情就有了一種“成功感成功感”。同時，也告知了同時，也告知了綠地迪亞的房子，讓您每一次回家都是凱旋。綠地迪亞的房子，讓您每一次回家都是凱旋。因?yàn)橐驗(yàn)椤皠P旋凱旋”就是代表成功歸來，也代表就是代表成功歸來，也代表“王者歸來王者歸來”的意思。的意思。一語雙關(guān)，正好符合本案一語雙關(guān)，正好符合本案皇家別墅的特點(diǎn)皇家別墅的特點(diǎn)。項(xiàng)目品牌推廣思路項(xiàng)目品牌推廣思路 綠地迪亞綠地迪亞3年來的推廣中，基本上是以年來的推廣中，基本上是以“項(xiàng)目品質(zhì)項(xiàng)目品質(zhì)”推廣本案，與相關(guān)推廣本案，

54、與相關(guān)對手作產(chǎn)品優(yōu)勢比較，很容易走進(jìn)以產(chǎn)品賣產(chǎn)品的對手作產(chǎn)品優(yōu)勢比較，很容易走進(jìn)以產(chǎn)品賣產(chǎn)品的“死胡同死胡同”里。里。因此，作為中國房地產(chǎn)老大哥，開發(fā)新鄉(xiāng)頂級項(xiàng)目，更應(yīng)該站在因此，作為中國房地產(chǎn)老大哥，開發(fā)新鄉(xiāng)頂級項(xiàng)目，更應(yīng)該站在不同的、不同的、更高的角度思考更高的角度思考，就必須找到項(xiàng)目，就必須找到項(xiàng)目最高級最高級的的“核心差異化價值點(diǎn)核心差異化價值點(diǎn)”。那么，本案當(dāng)前的核心差異化價值到底在哪呢？那么，本案當(dāng)前的核心差異化價值到底在哪呢？我們九天認(rèn)為：本案推廣我們九天認(rèn)為：本案推廣“三部曲三部曲”在本案初期，應(yīng)該以品牌為先鋒推廣；在本案初期，應(yīng)該以品牌為先鋒推廣；在本案中期，應(yīng)該以項(xiàng)目為主導(dǎo)

55、推廣；在本案中期，應(yīng)該以項(xiàng)目為主導(dǎo)推廣；在本案后期，應(yīng)該以在本案后期，應(yīng)該以人群為核心人群為核心推廣。推廣。本案賣產(chǎn)品的時代早已結(jié)束本案賣產(chǎn)品的時代早已結(jié)束而是到了而是到了“賣人賣人”的時候了的時候了人群人群迪亞上郡迪亞上郡4期，核心差異化價值建立期，核心差異化價值建立迪亞上郡核心差異化價值點(diǎn)：迪亞上郡核心差異化價值點(diǎn)：精品精品 精英精英賣產(chǎn)品就不如賣本案賣產(chǎn)品就不如賣本案“高端目標(biāo)客群高端目標(biāo)客群”有力量。有力量。避開對手買產(chǎn)品優(yōu)勢的常規(guī)手法，你將避開對手買產(chǎn)品優(yōu)勢的常規(guī)手法，你將另辟蹊徑，統(tǒng)領(lǐng)全城！另辟蹊徑，統(tǒng)領(lǐng)全城！作為作為650畝規(guī)模新鄉(xiāng)唯一的高端住宅和別墅區(qū)，畝規(guī)模新鄉(xiāng)唯一的高端住宅

56、和別墅區(qū)，我們擁有了我們擁有了2600戶，戶，達(dá)達(dá)10000人次宏偉規(guī)模的人次宏偉規(guī)模的精英、上流階層精英、上流階層居所。居所。并有新鄉(xiāng)頂級別墅群作支撐。并有新鄉(xiāng)頂級別墅群作支撐。毫無疑問：毫無疑問：“高端人群高端人群”就是本案就是本案“最大核心賣點(diǎn)最大核心賣點(diǎn)”。是新鄉(xiāng)絕對的是新鄉(xiāng)絕對的“上流社會集合之地上流社會集合之地”。650畝規(guī)模，就是一種畝規(guī)模，就是一種造城造城的氣度。的氣度。北區(qū)小高層推廣語北區(qū)小高層推廣語1：一座上流集合城一座上流集合城650畝別墅級洋房，一個上流階層匯聚的城邦畝別墅級洋房，一個上流階層匯聚的城邦綠地綠地迪亞上郡升級版雍景洋房，火熱登記中！迪亞上郡升級版雍景洋房，

57、火熱登記中！北區(qū)小高層推廣語北區(qū)小高層推廣語1：北區(qū)小高層推廣語北區(qū)小高層推廣語1：本廣告一旦入市，首先，就與新鄉(xiāng)本廣告一旦入市，首先，就與新鄉(xiāng)中低端客戶劃清了界限中低端客戶劃清了界限。因此，。因此，中高端中高端客戶就是本案要找的目標(biāo)客戶就是本案要找的目標(biāo)，讓所有高端客戶匯聚到本案；，讓所有高端客戶匯聚到本案；本廣告一旦入市，立刻與綠都城形成一個本廣告一旦入市，立刻與綠都城形成一個高、低的強(qiáng)烈對比高、低的強(qiáng)烈對比，我們是上流，我們是上流階層的居所，他們卻是中低端的剛需客戶，可以說是賣房很艱難的客戶。階層的居所，他們卻是中低端的剛需客戶，可以說是賣房很艱難的客戶。這樣的客戶我們寧可不要，要了會降

58、低本案的檔次；這樣的客戶我們寧可不要，要了會降低本案的檔次；本廣告一旦入市，就與周邊所有項(xiàng)目形成了一個本廣告一旦入市，就與周邊所有項(xiàng)目形成了一個大、小強(qiáng)烈的對比大、小強(qiáng)烈的對比，因?yàn)?，因?yàn)橹苓呿?xiàng)目都不大，但本案規(guī)模是最大的，壓倒一切對手。周邊項(xiàng)目都不大，但本案規(guī)模是最大的，壓倒一切對手。南區(qū)別墅推廣語思路：南區(qū)別墅推廣語思路：作為別墅本質(zhì)來說：作為別墅本質(zhì)來說：物質(zhì)就是基礎(chǔ)，建筑是靈魂，自然就是精華；物質(zhì)就是基礎(chǔ)，建筑是靈魂，自然就是精華；作為別墅的客戶最高訴求：作為別墅的客戶最高訴求：我們認(rèn)為，精神需求大于物質(zhì)需求。我們認(rèn)為，精神需求大于物質(zhì)需求。因?yàn)槲镔|(zhì)需求的升華，就是至高無上的精神需求。

59、因?yàn)槲镔|(zhì)需求的升華，就是至高無上的精神需求。那么，作為那么，作為650畝西班牙皇家湖畔園林，我們該如何說？畝西班牙皇家湖畔園林，我們該如何說？ 南區(qū)別墅推廣語思路：南區(qū)別墅推廣語思路：迪亞莊園，作為新鄉(xiāng)獨(dú)一無二的頂級別墅項(xiàng)目，迪亞莊園，作為新鄉(xiāng)獨(dú)一無二的頂級別墅項(xiàng)目，“西班牙西班牙”就是本案的就是本案的“核心差異化競爭賣點(diǎn)核心差異化競爭賣點(diǎn)”，“皇家皇家”就是一種就是一種“最高級別尊稱最高級別尊稱”。我們的建筑、園林、戶型等等，我們的建筑、園林、戶型等等，無一不是西班牙皇家血統(tǒng)。無一不是西班牙皇家血統(tǒng)。我們何不強(qiáng)化我們何不強(qiáng)化“西班牙、皇家西班牙、皇家”的原汁原味概念？的原汁原味概念？南區(qū)別墅

60、推廣語南區(qū)別墅推廣語1：很西班牙很西班牙 很皇族很皇族綠地綠地 迪亞莊園迪亞莊園3期真獨(dú)棟別墅，現(xiàn)火熱登記中！期真獨(dú)棟別墅，現(xiàn)火熱登記中！650畝西班牙湖畔園林，一個皇族的開史畝西班牙湖畔園林，一個皇族的開史南區(qū)別墅推廣語思路：南區(qū)別墅推廣語思路：本廣告一旦入市，將與新鄉(xiāng)所有的別墅區(qū)分檔次，本廣告一旦入市，將與新鄉(xiāng)所有的別墅區(qū)分檔次，本案就是最高級本案就是最高級。因?yàn)椋驗(yàn)?，“西班牙西班牙”代表代表一個國家一個國家，也代表本案的規(guī)模大之氣度，也代表本案的規(guī)模大之氣度，那就不是一個中原所能攀比的了；那就不是一個中原所能攀比的了；“皇族皇族”就是就是一個國家的最高級首領(lǐng)一個國家的最高級首領(lǐng)，無可比