物業(yè)公司內(nèi)部管理制度

1、經(jīng)理崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行國家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。2、帶著全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)， 提高使用效益。3、注意經(jīng)濟效益，精心理財，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。4、抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，樹立良好的企業(yè)形象。5、制訂和完善各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。6、制訂年度工作方案，明確目標(biāo)、任務(wù)，催促所屬部門履行崗位職 責(zé)，堅持年終考核。7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進(jìn)行考核。8、調(diào)動各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng) 營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時 答復(fù)，認(rèn)真解決。9、關(guān)心員工生活，

2、努力提高員工工資福利，改善工作條件。10 經(jīng)常與上級公司和政府相關(guān)部門溝通， 理順關(guān)系， 創(chuàng)造良好的外部 環(huán)境。內(nèi)勤員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)文檔資料的保存和管理，部門的文件撰寫、整理工作；做好 各項根底性工作。2、按照物業(yè)效勞的需要，編制采購方案，并實施采購；3、對倉庫物資和其他物資進(jìn)行管理；4、做好本部門員工的考勤、考核管理；5、負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、 損壞；6、負(fù)責(zé)本部門各類通知、公函、報告的收發(fā)；7、負(fù)責(zé)接聽效勞 ，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時 轉(zhuǎn)交處理，對于緊急突發(fā)事件及時向本部門負(fù)責(zé)人或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報；8、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對他們的咨

3、詢事項給予熱情、周到的答復(fù)和解釋；9、完本錢部門安排的其他工作。10、負(fù)責(zé)員工考勤、收發(fā)傳達(dá)文件等日常工作，妥善保管管理處的各 類來文；協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會議，并做好會議記錄；物業(yè)管理員崗位職責(zé)在管理處主任的直接領(lǐng)導(dǎo)下開展日常管理效勞工作。1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的根本情況；2、建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應(yīng)收費用；3、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務(wù)；4、負(fù)責(zé)巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況；5、負(fù)責(zé)對外包效勞過程進(jìn)行監(jiān)督管理；6、負(fù)責(zé)與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。維修人員崗位職責(zé)1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹

4、立良好的效勞意識；2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、 電施等管線走向；3、嚴(yán)格遵守效勞內(nèi)容與效勞標(biāo)準(zhǔn)，及時受理業(yè)主提出的各種報修；4、積極為業(yè)主提供多項便民效勞，并做到效勞周到、熱情、標(biāo)準(zhǔn)， 無投訴；5、工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安 全，預(yù)防意外事故的發(fā)生；6、工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，效勞過程須請業(yè)主簽字認(rèn)可；7、保護(hù)工具，杜絕浪費，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。8、負(fù)責(zé)對共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。9、按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的方案編制。第二局部 公共制度全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以

5、下制度。管理人員文明效勞標(biāo)準(zhǔn)1、熱愛本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平，樹立“業(yè)主 至上，效勞第一理念。2、上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不 得有不雅觀的舉止。3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握 適度。4、工作中堅持原那么，秉公辦事，不徇私情，自覺抵抗不正之風(fēng)，嚴(yán) 守法紀(jì)，不以權(quán)謀私。5、遵守制度，精簡辦事程序，團結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按 質(zhì)按量完本錢職工作。6、對業(yè)主應(yīng)熱情，遇個別業(yè)主無理言行時，做到耐心說服，曉之以 理，動之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。7、真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對業(yè)主的投

6、訴、批評、建議，要及時進(jìn)行調(diào)查處理或向上級匯報。做到事事有著落， 件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生。員工文明效勞要求1、熱愛本職工作： 要樹立干好效勞工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。 刻苦學(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術(shù)水平。 待業(yè)主如親人，熱情效勞，盡職盡責(zé)做好工作。2、文明管理： 儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人 感到親切、和藹。 語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準(zhǔn)確，務(wù)必做到“四個不講即： “不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講挖苦 挖苦話、 不講與管理無關(guān)的閑話 。不能取笑人、 不能訓(xùn)斥人、 不報復(fù)人 主動熱情：在效勞過程中

7、要做到： “三個一樣即：“對待生人與 熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣 。 優(yōu)質(zhì)效勞：對業(yè)主負(fù)責(zé)就是對公司負(fù)責(zé)，處處應(yīng)多為業(yè)主著想， 為業(yè)主提供各種便民效勞。 講誠信： 誠信無欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風(fēng)， 也是我們經(jīng) 營管理中職業(yè)道德的一個重要內(nèi)容，為此在工作中要實事求是，做到言 而有信，嚴(yán)守信用。員工廉潔工作制度1、在工作中堅持原那么，秉公辦事，不徇私情。2、自覺抵抗不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)。3、不以權(quán)謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的廉價。4、不在上班時間干私活， 不用公司通訊設(shè)備進(jìn)行私人活動和聊天等。5、業(yè)余時間，不利用公司機具、材料向業(yè)主承攬私活。6、不亂收費或收費不開收據(jù)

8、。7、不利用工作的特殊性質(zhì)，對流動、外來人員進(jìn)行敲詐勒索。8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。9、維護(hù)公司利益，遵守公司機密。10、不利用公款拉私人關(guān)系請、吃、喝。11、不挪用、拖欠和侵吞公款。12、不索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。13、節(jié)約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)約。14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠效勞和物價。15、不在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。16、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品， 賺取外快。鼓勵員工和業(yè)主參與管理制度1、為了改良效勞質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵各級員工和業(yè)主、 住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行

9、效果對建議人進(jìn)行物資獎勵。2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改良服 務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護(hù)方法，節(jié)約能源與原材料的方式 和如何增加經(jīng)濟收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主 管領(lǐng)導(dǎo)。3、公司適時召集有關(guān)人員開會講座各項建議，如有合理化建議即由 相關(guān)部門負(fù)責(zé)人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為 15 天和 30 天，期滿后 由公司領(lǐng)導(dǎo)會同各部門負(fù)責(zé)人共同考證該項建議的實際運用效果，并核 定獎勵等級， 確定獎金數(shù)額。 如合理化建議有明顯的建設(shè)性和實際效果， 可不經(jīng)試行期直接獎勵建議人。5、獎勵等級分 30、50元

10、、 100元、 200 元、 300元五個等級，考證 結(jié)束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。6、員工的合理化建議記錄為員工晉級、 年終評比和獎勵的重要依據(jù)， 屢次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。消防車輛管理制度為貫徹落實“預(yù)防為主、防消結(jié)合的消防工作方針，特制定本制 度。1、公司對在職員工的消防知識培訓(xùn)每年不少于一次；2、公司對新入職的員工的消防培訓(xùn)，培訓(xùn)率要到達(dá)100；3、培訓(xùn)內(nèi)容包括 : 學(xué)習(xí)消防理論知識 熟悉使用常用滅火器材 開展消防綜合演練4、公司每年至少對業(yè)主開展消防宣傳教育培訓(xùn)，包括： 物業(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定消防應(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法滅火器管理規(guī)定1、滅火

11、器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使 用；2、保安部負(fù)責(zé)滅火器的管理工作；3、員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器；4、滅火器購回后，保安部應(yīng)滅火器上貼明購入時間或充氣日期；5、在每次的消防檢查中，要滅火器進(jìn)行檢查，及時更換失效或損壞 的滅火器，并在瓶身標(biāo)簽上注明失效日期。收費人員管理制度1、舉止文明，姿態(tài)端正；熱情效勞，禮貌待人，耐心解釋用戶提出 的各種問題，樹立公司的良好形象。2、加強學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握收費系統(tǒng)的操作。3、堅守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)。4 、堅持原那么，嚴(yán)格執(zhí)行收費標(biāo)準(zhǔn)，按照票額開具發(fā)票，不得徇私舞 弊，不得利用工作之便與車主亂拉關(guān)系，收

12、受賄賂，放松管理，嚴(yán)格控制 出口人工抬閘，違者從嚴(yán)處理。5、保護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操 作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件， 不得進(jìn)行玩游戲、 打字等其他操作， 違者從嚴(yán)處理，并承當(dāng)所造成的一切后果。6、如遇停電或設(shè)備出現(xiàn)故障，應(yīng)及時報告上級。7、認(rèn)真如實做好各項登記。工程維修管理制度1、工程部門人員按照規(guī)定進(jìn)行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維 修有關(guān)問題，記錄在案，及時匯報，以便維修。2、每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責(zé)任，做好解釋工作。3、每一維修工程， 工程部門應(yīng)在區(qū)分責(zé)任之后， 及時制定維修方案， 指定專人負(fù)責(zé)，并明確修復(fù)時間，不得無故拖延。4、工程部門

13、在確定每件維修工作時，應(yīng)填寫物業(yè)維修申報單，做好維修存檔工作5、每逢中大雨以上， 工程部門人員應(yīng)及時檢查排水、 排污設(shè)施狀況， 以防止意外。6、每年汛期期間 510 月，應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行 清理檢查，以防堵塞。7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴(yán)禁違章裝修 行為。8、工程部門應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修方案及年底維修 物業(yè)專題報告。維修材料管理制度1、為加強維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使 用，防止材料的浪費，特制訂本規(guī)定。2、采購員根據(jù)工程維修部的材料方案單采購材料，所采購的材料必 須符合維修使用的要求。3、倉庫材料必須分類堆放，并做好材料

14、入賬登記，以便備查。4、發(fā)放材料時，材料保管員應(yīng)審核維修單的工程要求，合理發(fā)放材 料，作好簽領(lǐng)記錄。5、維修工領(lǐng)到材料后，必須如實按申報單使用，維修完畢后將實際 耗用材料的名稱及數(shù)量， 填報進(jìn)維修單， 并要求住戶簽證， 對未用完的材 料必須退還材料庫。6、材料保管員必須對材料的出、入庫負(fù)責(zé)，不能私自轉(zhuǎn)賣材料，不 能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。7、工程維修部經(jīng)理每周要對維修過的住戶進(jìn)行材料的使用抽查回訪， 檢核材料使用情況， 回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報領(lǐng)取材料， 必須向主任及上 級領(lǐng)導(dǎo)匯報，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。8、當(dāng)月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況

15、，由材料保管員以 表格的形式，在當(dāng)月底送交辦公室及財務(wù)部。有償效勞收費制度1、公司開展有償效勞活動，以提高效勞水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的2、收費的原那么是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持效勞機構(gòu) 正常動作， 在條件許可的情況下添置設(shè)備， 增強企業(yè)開展后勁， 提高效勞 水平和檔次。3、做到效勞工程、收費標(biāo)準(zhǔn)、效勞質(zhì)量“三公開自覺接受住戶監(jiān) 督和上級檢查。4、效勞人員在收取各項費用時，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴(yán)禁收錢不 開票或打白條，所收款項最遲在次周周一上午繳財務(wù)部，不得挪用。5、接受有償效勞的業(yè)主，有權(quán)監(jiān)督公司收費標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，如果交款 后不開發(fā)票的，業(yè)主有權(quán)拒絕交費或向公司投訴。6、嚴(yán)禁效勞人員直接或變相索要小費，嚴(yán)禁收受紅包、禮品，否那么 一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處理。7、業(yè)主提出有關(guān)效勞的要求時，如果是屬于有償效勞方面的，公司 必須向業(yè)主解釋清楚收費的原那么，防止效勞后因收費而產(chǎn)生不必要的麻 煩。8、公司設(shè)立投訴 和投訴信箱，接受業(yè)主舉