物業(yè)公司內部管理制度

1、經(jīng)理崗位職責1、嚴格執(zhí)行國家、省、市有關物業(yè)管理的方針、政策。2、帶著全體員工對物業(yè)轄區(qū)實行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)， 提高使用效益。3、注意經(jīng)濟效益，精心理財，開源節(jié)流，滿足業(yè)主需求。4、抓好精神文明建設，維護業(yè)主合法權益，樹立良好的企業(yè)形象。5、制訂和完善各項規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。6、制訂年度工作方案，明確目標、任務，催促所屬部門履行崗位職 責，堅持年終考核。7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進行考核。8、調動各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向總公司匯報工作及經(jīng) 營收支情況，以各種方式聽取業(yè)主和使用人的建議、意見和要求，并及時 答復，認真解決。9、關心員工生活，

2、努力提高員工工資福利，改善工作條件。10 經(jīng)常與上級公司和政府相關部門溝通， 理順關系， 創(chuàng)造良好的外部 環(huán)境。內勤員崗位職責1、負責文檔資料的保存和管理，部門的文件撰寫、整理工作；做好 各項根底性工作。2、按照物業(yè)效勞的需要，編制采購方案，并實施采購；3、對倉庫物資和其他物資進行管理；4、做好本部門員工的考勤、考核管理；5、負責管理轄區(qū)內業(yè)主檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、 損壞；6、負責本部門各類通知、公函、報告的收發(fā)；7、負責接聽效勞 ，屬于業(yè)主投訴及報修的要做好記錄，并及時 轉交處理，對于緊急突發(fā)事件及時向本部門負責人或公司領導匯報；8、熱情接待來訪的業(yè)主及其他人士，對他們的咨

3、詢事項給予熱情、周到的答復和解釋；9、完本錢部門安排的其他工作。10、負責員工考勤、收發(fā)傳達文件等日常工作，妥善保管管理處的各 類來文；協(xié)助主任組織由管理處發(fā)起的會議，并做好會議記錄；物業(yè)管理員崗位職責在管理處主任的直接領導下開展日常管理效勞工作。1、熟悉掌握物業(yè)轄區(qū)業(yè)主和物業(yè)的根本情況；2、建立收費臺帳，掌握收費動態(tài)，及時收取、催交各項應收費用；3、負責辦理業(yè)主入住、遷出手續(xù)，監(jiān)督管理裝修事務；4、負責巡視物業(yè)使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況；5、負責對外包效勞過程進行監(jiān)督管理；6、負責與業(yè)主溝通、回訪，有效處理業(yè)主的投訴。維修人員崗位職責1、執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀律，樹

4、立良好的效勞意識；2、熟悉物業(yè)轄區(qū)內樓宇的樓幢號、單元、戶數(shù)和房屋結構、水施、 電施等管線走向；3、嚴格遵守效勞內容與效勞標準，及時受理業(yè)主提出的各種報修；4、積極為業(yè)主提供多項便民效勞，并做到效勞周到、熱情、標準， 無投訴；5、工作時間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規(guī)程以確保安 全，預防意外事故的發(fā)生；6、工作完畢及時清理施工現(xiàn)場雜物，效勞過程須請業(yè)主簽字認可；7、保護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領用工具和維修材料。8、負責對共用部位設施的巡視和保養(yǎng)。9、按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的方案編制。第二局部 公共制度全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以

5、下制度。管理人員文明效勞標準1、熱愛本職工作，努力學習管理技術，提高管理水平，樹立“業(yè)主 至上，效勞第一理念。2、上班時間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不 得有不雅觀的舉止。3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握 適度。4、工作中堅持原那么，秉公辦事，不徇私情，自覺抵抗不正之風，嚴 守法紀，不以權謀私。5、遵守制度，精簡辦事程序，團結協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按 質按量完本錢職工作。6、對業(yè)主應熱情，遇個別業(yè)主無理言行時，做到耐心說服，曉之以 理，動之以情，不以惡言相待，不得與業(yè)主發(fā)生打罵行為。7、真熱情處理業(yè)主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對業(yè)主的投

6、訴、批評、建議，要及時進行調查處理或向上級匯報。做到事事有著落， 件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復的現(xiàn)象發(fā)生。員工文明效勞要求1、熱愛本職工作： 要樹立干好效勞工作的職業(yè)志向，熱愛本職工作。 刻苦學習，不斷完善和提高管理和專業(yè)技術水平。 待業(yè)主如親人，熱情效勞，盡職盡責做好工作。2、文明管理： 儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業(yè)主有一個美的感覺，使人 感到親切、和藹。 語言謙遜：在接待業(yè)主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務必做到“四個不講即： “不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講挖苦 挖苦話、 不講與管理無關的閑話 。不能取笑人、 不能訓斥人、 不報復人 主動熱情：在效勞過程中

7、要做到： “三個一樣即：“對待生人與 熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣 。 優(yōu)質效勞：對業(yè)主負責就是對公司負責，處處應多為業(yè)主著想， 為業(yè)主提供各種便民效勞。 講誠信： 誠信無欺是公司每一位員工應有的工作作風， 也是我們經(jīng) 營管理中職業(yè)道德的一個重要內容，為此在工作中要實事求是，做到言 而有信，嚴守信用。員工廉潔工作制度1、在工作中堅持原那么，秉公辦事，不徇私情。2、自覺抵抗不正之風，嚴守法紀。3、不以權謀私，不利用工作之便占公司和業(yè)主的廉價。4、不在上班時間干私活， 不用公司通訊設備進行私人活動和聊天等。5、業(yè)余時間，不利用公司機具、材料向業(yè)主承攬私活。6、不亂收費或收費不開收據(jù)

8、。7、不利用工作的特殊性質，對流動、外來人員進行敲詐勒索。8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業(yè)主，賺取物價差額。9、維護公司利益，遵守公司機密。10、不利用公款拉私人關系請、吃、喝。11、不挪用、拖欠和侵吞公款。12、不索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。13、節(jié)約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節(jié)約。14、不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點提供優(yōu)惠效勞和物價。15、不在報銷憑據(jù)中作假、謊報、多報。16、不利用工作之便和業(yè)主對公司的信任，私下向業(yè)主推銷產(chǎn)品， 賺取外快。鼓勵員工和業(yè)主參與管理制度1、為了改良效勞質量，提高工作效率，公司鼓勵各級員工和業(yè)主、 住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行

9、效果對建議人進行物資獎勵。2、員工和業(yè)主、住戶的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改良服 務質量的措施，各種設備的使用與養(yǎng)護方法，節(jié)約能源與原材料的方式 和如何增加經(jīng)濟收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級主 管領導。3、公司適時召集有關人員開會講座各項建議，如有合理化建議即由 相關部門負責人定出試行方案，并交公司領導審批后執(zhí)行。4、合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為 15 天和 30 天，期滿后 由公司領導會同各部門負責人共同考證該項建議的實際運用效果，并核 定獎勵等級， 確定獎金數(shù)額。 如合理化建議有明顯的建設性和實際效果， 可不經(jīng)試行期直接獎勵建議人。5、獎勵等級分 30、50元

10、、 100元、 200 元、 300元五個等級，考證 結束后立即發(fā)放，并記入員工檔案。6、員工的合理化建議記錄為員工晉級、 年終評比和獎勵的重要依據(jù)， 屢次提出優(yōu)質合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。消防車輛管理制度為貫徹落實“預防為主、防消結合的消防工作方針，特制定本制 度。1、公司對在職員工的消防知識培訓每年不少于一次；2、公司對新入職的員工的消防培訓，培訓率要到達100；3、培訓內容包括 : 學習消防理論知識 熟悉使用常用滅火器材 開展消防綜合演練4、公司每年至少對業(yè)主開展消防宣傳教育培訓，包括： 物業(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定消防應急通道的位置及緊急情況的疏散方法滅火器管理規(guī)定1、滅火

11、器是物業(yè)轄區(qū)內消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使 用；2、保安部負責滅火器的管理工作；3、員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器；4、滅火器購回后，保安部應滅火器上貼明購入時間或充氣日期；5、在每次的消防檢查中，要滅火器進行檢查，及時更換失效或損壞 的滅火器，并在瓶身標簽上注明失效日期。收費人員管理制度1、舉止文明，姿態(tài)端正；熱情效勞，禮貌待人，耐心解釋用戶提出 的各種問題，樹立公司的良好形象。2、加強學習，不斷提高業(yè)務技能，熟練掌握收費系統(tǒng)的操作。3、堅守崗位，認真履行職責。4 、堅持原那么，嚴格執(zhí)行收費標準，按照票額開具發(fā)票，不得徇私舞 弊，不得利用工作之便與車主亂拉關系，收

12、受賄賂，放松管理，嚴格控制 出口人工抬閘，違者從嚴處理。5、保護設備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設置、刪除資料和進行非法操 作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件， 不得進行玩游戲、 打字等其他操作， 違者從嚴處理，并承當所造成的一切后果。6、如遇停電或設備出現(xiàn)故障，應及時報告上級。7、認真如實做好各項登記。工程維修管理制度1、工程部門人員按照規(guī)定進行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維 修有關問題，記錄在案，及時匯報，以便維修。2、每一維修工程，事先應分析原因，區(qū)分責任，做好解釋工作。3、每一維修工程， 工程部門應在區(qū)分責任之后， 及時制定維修方案， 指定專人負責，并明確修復時間，不得無故拖延。4、工程部門

13、在確定每件維修工作時，應填寫物業(yè)維修申報單，做好維修存檔工作5、每逢中大雨以上， 工程部門人員應及時檢查排水、 排污設施狀況， 以防止意外。6、每年汛期期間 510 月，應每月安排一次排水、排污設施例行 清理檢查，以防堵塞。7、住戶的房屋裝修工作，工程部門要做好施工監(jiān)督，嚴禁違章裝修 行為。8、工程部門應在年初做好年度維修預算、季度維修方案及年底維修 物業(yè)專題報告。維修材料管理制度1、為加強維修材料的管理，使維修材料在維修過程中得到合理的使 用，防止材料的浪費，特制訂本規(guī)定。2、采購員根據(jù)工程維修部的材料方案單采購材料，所采購的材料必 須符合維修使用的要求。3、倉庫材料必須分類堆放，并做好材料

14、入賬登記，以便備查。4、發(fā)放材料時，材料保管員應審核維修單的工程要求，合理發(fā)放材 料，作好簽領記錄。5、維修工領到材料后，必須如實按申報單使用，維修完畢后將實際 耗用材料的名稱及數(shù)量， 填報進維修單， 并要求住戶簽證， 對未用完的材 料必須退還材料庫。6、材料保管員必須對材料的出、入庫負責，不能私自轉賣材料，不 能將材料轉送給他人，一經(jīng)查實，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。7、工程維修部經(jīng)理每周要對維修過的住戶進行材料的使用抽查回訪， 檢核材料使用情況， 回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報領取材料， 必須向主任及上 級領導匯報，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。8、當月的維修材料采購情況以及材料的耗用情況

15、，由材料保管員以 表格的形式，在當月底送交辦公室及財務部。有償效勞收費制度1、公司開展有償效勞活動，以提高效勞水平，便民利民為宗旨，不以贏利為目的2、收費的原那么是保本微利、略有盈余，其收入能保證維持效勞機構 正常動作， 在條件許可的情況下添置設備， 增強企業(yè)開展后勁， 提高效勞 水平和檔次。3、做到效勞工程、收費標準、效勞質量“三公開自覺接受住戶監(jiān) 督和上級檢查。4、效勞人員在收取各項費用時，必須開具統(tǒng)一的發(fā)票，嚴禁收錢不 開票或打白條，所收款項最遲在次周周一上午繳財務部，不得挪用。5、接受有償效勞的業(yè)主，有權監(jiān)督公司收費標準的執(zhí)行，如果交款 后不開發(fā)票的，業(yè)主有權拒絕交費或向公司投訴。6、嚴禁效勞人員直接或變相索要小費，嚴禁收受紅包、禮品，否那么 一經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴肅處理。7、業(yè)主提出有關效勞的要求時，如果是屬于有償效勞方面的，公司 必須向業(yè)主解釋清楚收費的原那么，防止效勞后因收費而產(chǎn)生不必要的麻 煩。8、公司設立投訴 和投訴信箱，接受業(yè)主舉