中原包頭市乾觀緣項目市場研究報告

1、中原-包頭市乾觀緣項目市場研究報告送呈：包頭*置業(yè)發(fā)展有限公司中原地產(chǎn)研究結(jié)論提要 敝司根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)研與定位的一般原理，通過對包頭市宏觀經(jīng)濟及房地產(chǎn)政策、房地產(chǎn)市場供應(yīng)現(xiàn)狀、市場需求和在售項目現(xiàn)狀的深入調(diào)查和分析研究，最終得出結(jié)論如下：市場部分：Ø 受全國經(jīng)濟高速發(fā)展的影響，包頭市經(jīng)濟發(fā)展迅速，以人均可支配收入為基礎(chǔ)的購買力迅速提高；Ø 房地產(chǎn)市場尚處于初級階段， 但發(fā)展?jié)摿Υ?、速度快，房價呈明顯的上升趨勢；Ø 包頭市目前房地產(chǎn)住宅市場供應(yīng)以普通商品住宅為主、經(jīng)濟適用房和高檔商品房為輔，且經(jīng)濟適用住房，尤其是高檔商品房所占比例較??；Ø 商品住宅市場供

2、應(yīng)產(chǎn)品良莠不齊，且售價較低，營銷推廣手段單一，在產(chǎn)品上和推廣上都存在較多的市場空白；Ø 產(chǎn)品供應(yīng)類型集中為多層和小高層住宅，別墅及高層住宅較少見；小高層住宅04年開始起步，且發(fā)展迅速，并逐步為市場所接受，而高層住宅的市場接受程度尚待驗證；Ø 住宅市場需求以二次置業(yè)為主，改善居住環(huán)境是主要購買目的，單套總價30萬和50萬是當?shù)鼐用褓徺I力的兩個重要界限；Ø 東河區(qū)的市場產(chǎn)品供應(yīng)以價位較低的中低端產(chǎn)品為主，而青山區(qū)和昆都侖區(qū)的市場產(chǎn)品供應(yīng)集中于中高端產(chǎn)品；Ø 高品質(zhì)產(chǎn)品是本市最大的市場空白點，該類產(chǎn)品在青山區(qū)的需求量較大，不容忽視，中高端產(chǎn)品有較大的市場空間。

3、關(guān)于本案：Ø 從本項目地塊特點來看，該地塊是非常理想的住宅建設(shè)用地，周邊綠化環(huán)境良好，附近有麗日花園等高檔樓盤及青山賓館，是人們心目中的高檔社區(qū)聚集地，本案具備建中高檔項目的基本條件；Ø 考慮到包頭市民對高層住宅剛剛開始接觸，對小高層住宅的態(tài)度尚處于開始接受到完全認可的過度階段，但高層和小高層住宅將成為包頭未來住宅市場的主流產(chǎn)品形式，最終將本案的產(chǎn)品定位確定為小高層、高層結(jié)合的中、高檔項目。本案最終定位為：小高層與高層相結(jié)合的大型運動、健康、綠色社區(qū) 報告正文：1 宏觀市場研究1.1 全國經(jīng)濟情況“增長較快、效益較好、價格平穩(wěn)、活力增強”，“經(jīng)濟運行的穩(wěn)定性有所提高、發(fā)展的

4、協(xié)調(diào)性有所改善、關(guān)鍵領(lǐng)域的改革有所突破”這是中央工作經(jīng)濟會議對2005年我國經(jīng)濟運行的評價和表述。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的中華人民共和國2005年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，2005年我國經(jīng)濟運行總體質(zhì)量和效益不斷改善，國民經(jīng)濟和社會發(fā)展取得明顯成效，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值為182321億元，增速達到9.9%。 歷年gdp及其增長速度 注：gdp的絕對值按現(xiàn)價計算，增長率按可比價格計算 “十五”期間，我國經(jīng)濟發(fā)展迅速，國內(nèi)生產(chǎn)總值穩(wěn)步增加，經(jīng)濟增長率持續(xù)高位徘徊。未來經(jīng)濟發(fā)展前景樂觀，gdp增勢明顯，但受結(jié)構(gòu)調(diào)整等多方面影響，增長速度穩(wěn)中有降。今年3月份中央發(fā)布的第十一個五年規(guī)劃綱要中指出，“十一五”

5、時期要努力保持國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長7.5%，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番。實現(xiàn)經(jīng)濟的平穩(wěn)運行。 歷年固定資產(chǎn)投資額及其增長速度 固定資產(chǎn)投資一直為經(jīng)濟增長貢獻巨大力量，但投資過快增加容易引起整個經(jīng)濟的不穩(wěn)定發(fā)展。從走勢圖上可以很明顯的看出，2001年至2003年，我國固定資產(chǎn)投資增速明顯加快，有過熱的危險。2003年以后，國家出臺相應(yīng)政策進行調(diào)整，投資增速緩慢下調(diào)，有利于未來經(jīng)濟的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。與經(jīng)濟增長相伴隨，人民的收入穩(wěn)步增加，生活水平明顯提高?！笆濉逼陂g，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長53%，恩格爾系數(shù)為36.7%，農(nóng)村居民人均純收入增長38%，恩格爾系數(shù)為45.5%，食品支出比重下

6、降，消費結(jié)構(gòu)有所改善。 歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及其增長速度 2005年我國城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入達到10493元，實際增長11.37%，購買能力越來越強。 歷年社會消費品零售總額及其增長速度 “十五”期間，社會消費品零售額穩(wěn)步增長，2005年達到67177 億元，比2001年增長56%，增加的購買力釋放量有限。 歷年城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額及其增長速度 城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額增長迅速，2005年達到141051億元，比2001年增長91%。城鄉(xiāng)居民增加的收入有很大一部分用于儲蓄，消費支出增長有限，消費需求有巨大的發(fā)掘潛力。 樂觀的宏觀經(jīng)濟形勢，給中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供了重要保證

7、和有力支持。2005年房地產(chǎn)開發(fā)投資15759億元，比上年增長19.8%。商品房竣工面積48793萬平方米，增長14.9%。商品房銷售額18080億元。其中，現(xiàn)房銷售額占35.5%，期房占64.5%（該數(shù)據(jù)為初步測算數(shù)據(jù)）。房地產(chǎn)建設(shè)不但是經(jīng)濟建設(shè)的結(jié)果，而且是經(jīng)濟建設(shè)的主要動力之一，通過房地產(chǎn)項目的建設(shè)，能拉動經(jīng)濟增長。這種拉動作用體現(xiàn)在投資和消費兩方面：在投資方面，房地產(chǎn)建設(shè)必然要消耗相關(guān)各行業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)，帶動其他行業(yè)的發(fā)展。在消費方面，房地產(chǎn)市場的繁榮將拉動居民消費水平的增長，擴大內(nèi)需。今年年初，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。第一季度累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2793億元，同比增長20.2%。房地

8、產(chǎn)銷售逐步升溫，全國商品房銷售面積9459萬平方米，同比增長10.2%。商品房銷售價格增勢趨緩。70個大中城市的房屋銷售價格漲幅也在逐級回落，一季度是5.5%。國家近期出臺的一系列政策也有利于房地產(chǎn)市場正常秩序的維護和供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整，房地產(chǎn)市場未來發(fā)展前景良好。1.2 包頭城市概況1.2.1 城市概況包頭市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)的西部，北依陰山，南臨黃河，西連河套平原，東接土默特川，是國務(wù)院首批確定的十三個較大城市之一，內(nèi)蒙最大的工業(yè)城市，國家重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地。土地總面積27691平方公里。轄9個旗、縣、區(qū)，其中：市區(qū)3個，分別是昆都侖區(qū)、青山區(qū)和東河區(qū)；礦區(qū)2個，白云鄂博礦區(qū)和石拐礦區(qū)；農(nóng)牧業(yè)旗

9、縣區(qū)4個，土默特右旗、達爾罕茂明安聯(lián)合旗、固陽縣、九原區(qū)。該地居住著蒙、漢、回、滿、達翰爾、鄂倫春等31個民族，總?cè)丝?10.24萬（2004年末），64.80萬戶。其中以漢族人居多，占總?cè)丝诘?3.69%。包頭屬半干旱中溫帶大陸性季風(fēng)氣候。這里景色宜人，氣溫適度。綠地面積4668.92萬平方米，人均綠地面積3.91萬平方米，高于全國平均水平。包頭礦產(chǎn)資源豐富，其礦產(chǎn)具有種類多、儲量大、品位高、分布集中、易于開采的特點。目前開發(fā)利用的礦種主要有煤、鐵、黃金、稀土、瑩石、石灰?guī)r、耐火黏土等。白云鄂博鐵礦是稀土、鈮、鐵、鉀、氟、鈦、釷等共生礦，其中稀土儲量居世界第一，全球稀土消費的90%由中國提供

10、，而中國的稀土主要來源于包頭。另外，包頭的鈮儲量居世界第二，僅次于巴西。包頭工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展較快。從“一五 ”時期開始，國家在包頭先后建設(shè)了包鋼、一機、二機、包鋁、北方重工等大型工業(yè)項目，使包頭逐步成為冶金、軍工基地和新發(fā)展起來的工業(yè)城市。近年來，通過改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，培育引進新型產(chǎn)業(yè)，工業(yè)化進程明顯加快。2005年，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達到342戶，資產(chǎn)總額1006.14億元，銷售收入突破800億元，是“九五”末的3.2倍。重點骨干企業(yè)對全市工業(yè)經(jīng)濟拉動作用顯著，包鋼集團、一機集團、電業(yè)系統(tǒng)、包鋁集團、北方重工集團等八戶企業(yè)工業(yè)產(chǎn)值均超過了10億元。從規(guī)劃局取得的資料顯示，包頭市未來規(guī)劃以山、河

11、、綠、田、園等自然要素為基礎(chǔ)，構(gòu)筑城市的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，充分發(fā)掘城市的地域文化和工業(yè)、創(chuàng)業(yè)文化特色，構(gòu)筑“山河綠城、草原新城”。1.3 包頭宏觀經(jīng)濟情況1.3.1 宏觀經(jīng)濟指標近年來包頭市的現(xiàn)代化建設(shè)取得了巨大成就，國民經(jīng)濟快速發(fā)展，綜合實力顯著增強，人民生活水平明顯改善，經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，綜合表現(xiàn)如下： 包頭市g(shù)dp及增長比例圖 從上圖中可以看出，雖然05年包頭市g(shù)dp增長速度有所下降，但始終保持高位運行，遠遠高于全國8%的經(jīng)濟增長率。政府資料顯示，預(yù)計2006年全市g(shù)dp達到900億元以上，比上年同期增長16%。表明包頭市宏觀經(jīng)濟近年來保持著較高的穩(wěn)定增長速度。 包頭市2004年gdp構(gòu)成：

12、 包頭市2005年gdp構(gòu)成： 包頭市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)還比較落后， 2004年，gdp中比重最大的是第二產(chǎn)業(yè)，占到了57.3%，其中工業(yè)占到45.45%（比2000減少8.5%），第三產(chǎn)業(yè)占到37.9%（比2000年增加6.3%），第一產(chǎn)業(yè)所占比例最小，僅為4.8%（比2000年減少3.6%）。從中可以看出，包頭市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是以工業(yè)為主，以服務(wù)性行業(yè)為輔，農(nóng)業(yè)為補充。2005年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整，三次產(chǎn)業(yè)比重為4：54：42，第三產(chǎn)業(yè)比重增加，還有待進一步發(fā)展。隨著產(chǎn)業(yè)升級速度的加快和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進一步調(diào)整，包頭市經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮蟆?人均gdp及其增長速度 2005年全市人均國民生產(chǎn)總值達到33106

13、元，增長速度遠遠高于全國平均水平，在西北部屬于高收入地區(qū)。但是包頭市深居內(nèi)陸，東南部地區(qū)流行的生活與消費方式尚未對包頭人的生活造成沖擊。市民的消費觀念相對保守，缺乏引導(dǎo)。 人均社會消費品零售額 2004年包頭市人均社會消費品年零售額7412元，比03年上漲25.5%。05年將維持此種增勢。消費品市場供需兩旺。居民的消費水平不斷提高。 在崗職工平均工資 從在崗職工的平均工資來看，近幾年包頭市在崗職工的生活水平有明顯的改善。這為包頭市居民生活質(zhì)量的提高提供了必要的保障。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 工資收入的增加，引起可支配收入增加，可以看到2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到13218元，超過全國平

14、均水平2725元。其中青山區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到了14308元，在內(nèi)蒙古自治區(qū)100多個旗縣區(qū)中居首位。隨著可支配收入的增加，消費結(jié)構(gòu)也隨之改變，主要表現(xiàn)為居民用于食品的消費性支出比例（恩格爾系數(shù)）顯著降低，這也表明包頭市市民用于住房方面的支出能力增強。 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 近幾年包頭市城鎮(zhèn)居民人均消費性支出維持著較高速度的增長，表明了包頭市居民消費水平上漲較快。 城鄉(xiāng)居民年末儲蓄余額 2005年包頭市居民儲蓄存款余額繼續(xù)保持持續(xù)穩(wěn)定增長，可以說包頭市居民對住宅的消費能力還有較大的發(fā)掘空間，未來消費形勢較為令人樂觀。 城鎮(zhèn)居民住宅建筑面積 2004年包頭市的城鎮(zhèn)居民住宅建筑面積達到2

15、5.8平方米，平均每戶住宅面積68.9平方米，高于西部地區(qū)戶均61.94平方米的平均水平。從這一方面看，改善生活品質(zhì)和生活環(huán)境已成為現(xiàn)階段包頭市居民進行住宅消費的主要目的?？傮w來說，包頭市的經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，經(jīng)濟穩(wěn)定高速增長，人民生活水平日益提高，潛在購買力逐漸釋放，未來經(jīng)濟形勢看好。1.3.2 未來發(fā)展預(yù)測據(jù)市計劃委員會的資料表明，包頭市計劃未來幾年gdp全年增長保持在30%以上。促進經(jīng)濟增長的主要措施有：加快工業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，積極改善投資環(huán)境以吸引外資，繼續(xù)推進對外開放以擴大出口，加大固定資產(chǎn)投資等。包頭市政府對2005年全市的經(jīng)濟發(fā)展狀況持樂觀的態(tài)度，據(jù)市政府工作報告預(yù)測：2

16、006年預(yù)計全市全年生產(chǎn)總值將達900億以上,同比增長16%，經(jīng)濟增長仍然保持良好的勢頭，經(jīng)濟發(fā)展形勢依然看好。1.4 包頭房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況1.4.1 固定資產(chǎn)投資情況 歷年固定資產(chǎn)投資額 作為拉動國民經(jīng)濟增長的重要力量，固定資產(chǎn)投資在gdp中占有很大比重。從上圖中可以看出，近幾年包頭市固定資產(chǎn)投資總額快速增長，2005年達到498.8億元，占gdp總額的六成以上。2001年到2003年增長速度很快，03年之后由于投資基數(shù)已經(jīng)達到一定的水平，增長速度趨于下降。 固定資產(chǎn)的穩(wěn)定增長，有利于拉動國民經(jīng)濟的持續(xù)增長，直接促進城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善，改進工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)能力，提高人民的生活水平。2006年全市繼

17、續(xù)加大固定資產(chǎn)的投入，計劃全社會固定資產(chǎn)投資588.6億元，增長率為18%。加大固定資產(chǎn)投資將是包頭市較長時期內(nèi)的實施政策。 歷年住宅建設(shè)新開工面積 2004年新開工面積顯著增加，與03年開發(fā)商大量購置土地有關(guān)。04年土地購置面積較03年僅略有下降，因此，預(yù)計05年的新開工面積將基本與04年持平。這部分新開工的面積投入銷售，將大大增加房地產(chǎn)市場的供給量，使市場競爭加劇。1.4.2 房地產(chǎn)開發(fā)投資情況包頭市地廣人稀，其房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展較晚。在人口密度稍大的東城區(qū)，很多建筑都是幾十年前蘇聯(lián)設(shè)計者幫助建造的，即使是住宅，也是96年地震以后才開始形成規(guī)模的出現(xiàn)新興小區(qū)。青山區(qū)和昆區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)也是近幾年才有

18、較快發(fā)展。從以下各方面數(shù)據(jù)可反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況： 房地產(chǎn)開發(fā)項目投資對比圖 2005年房地產(chǎn)投資總額首次突破的30億元關(guān)口，達到30.99億元，比04年增長4.1%。房地產(chǎn)開發(fā)投資是固定資產(chǎn)的重要組成部分。它不僅作用于生產(chǎn)領(lǐng)域而且作用于消費領(lǐng)域。房地產(chǎn)投資的增加會直接增加市場上房產(chǎn)的供應(yīng)量，使?jié)撛诘木幼⌒枨蟮靡葬尫牛龠M消費增長，從而間接拉動經(jīng)濟增長。2000年以來，包頭市房地產(chǎn)投資大量增加，2000年房地產(chǎn)投資僅為7.81億元。截至2005年，房地產(chǎn)投資額增長到30.99億元（占全年gdp的4%），比上年上升4.0%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到206家。 2004年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（單位）投資完

19、成額（按用途分）投資用途 住宅 辦公樓 商業(yè)用房 其他 合計 商品住宅 經(jīng)濟適用房 合計 投資額（萬元） 167320 34232 201552 7435 84285 4611 297883所占比例（%） 56.17 11.49 67.66 2.50 28.29 1.55 100從上表可以看出2004年不同用途的房地產(chǎn)投資情況。住宅投資約占到全部投資額的7成，其中商品住宅投資比經(jīng)濟適用房投資高44.68%，而辦公樓、商業(yè)用房及其他用途投資占到總投資的30%以上?？梢姲^市房地產(chǎn)投資以住宅（包括商品住宅、經(jīng)濟適用房）投資為主，商品住宅投資比重大。 1.4.3 土地開發(fā)面積 歷年土地購置面積 20

20、03年、2004年連續(xù)兩年，包頭市土地購置面積都在90萬平米以上，04年的購置面積略有下降。開發(fā)商對土地的需求比較強烈。 歷年房地產(chǎn)土地開發(fā)面積 02年、03年、04年連續(xù)三年包頭市的房地產(chǎn)土地開發(fā)面積小幅穩(wěn)定增長。 2005年包頭市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模增長強勁。房管局的資料表明，2005年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模達到377.12萬平方米，與04年開發(fā)建設(shè)量303.4萬平方米相比，增加了73.72萬平米，增幅為24.3%。2006年承接05年的良好態(tài)勢，繼續(xù)保持強勁的發(fā)展勢頭。1至3月份全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模達到33.57萬平方米，同比增長174.7%，其中住宅建設(shè)規(guī)模約為23.31萬平方米，同比增長

21、114.5%。房屋新開工面積為21.68萬平方米，同比增長77.4%，其中，住宅新開工面積為20.99萬平方米，同比增長93.1%。房屋竣工面積3.22萬平方米，其中住宅竣工面積0.23萬平方米。1.4.4 房地產(chǎn)住宅開發(fā)情況 2005年房地產(chǎn)開發(fā)情況（單位：萬平方米）按用途分類 住宅 其他類型 合計建設(shè)規(guī)模 278.51 98.61 377.12新開工面積 141.1 38.56 179.66竣工面積 151.33 52.82 204.15從以上表中可以看出：2005年包頭市房屋建設(shè)規(guī)模達到了377.12萬平米，其中住宅占73.9%；在全部施工面積中，新開工面積為179.66萬平米。住宅占7

22、8.5%；全年竣工面積達到了151.33萬平米，住宅占74.1%。住宅在整個房地產(chǎn)開發(fā)中占有重要位置，也是未來開發(fā)建設(shè)的熱點。據(jù)包頭市房管局局長李丹夫介紹，2006年全市房地產(chǎn)開發(fā)項目約76個，開發(fā)建設(shè)規(guī)模達370萬平方米左右，總投資額將超過32億元，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的市場條件。 2005年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中住宅類型比例 從以上2005年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中住宅類型比例圖可看出包頭市住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。普通商品房占到住房總供應(yīng)量的78%，普通商品房加上經(jīng)濟適用房的總供應(yīng)量占住宅總體的95%。高檔商品房供應(yīng)量有限，僅占到5%。1.4.5 銷售情況 歷年商品住宅銷售面積 2003年，包頭市商品住宅

23、年銷售面積接近100萬平方米，04年達到125.22萬平米，上漲26.42%，市場供需兩旺。 新建商品房屋銷售面積 從上表可以看出2005年包頭市房地產(chǎn)宏觀需求市場情況：2001年到2005年，新建商品房銷售面積變化不大，在105萬平方米左右上下波動。05年新建商品房銷售面積為106.36萬平方米，成交12217套，成交金額為14.93億元，分別比2004年增加了3.75%、8.51%和22.47%，市場需求較為平穩(wěn)。房價的上漲很快就被市場消化，對需求的抑制作用非常有限。 存量房銷售面積 包頭市存量房交易在2004年有大幅增加，增幅達到68.8%，2005年成交面積少量增加，為95.68萬平方

24、米，成交11462套。對新建商品房銷售基本不形成沖擊。2005年商品住宅空置面積約為37.2萬平方米，比2004年減少17.5萬平方米，商品住宅空置率明顯下降（由04年的10.17%下降為6%）。目前，包頭市商品住宅空置絕大多數(shù)集中在1-3年期的合理存量空間，03年04年青山區(qū)的空置率較高，主要是由于供應(yīng)量較大的大連新型住宅小區(qū)沒有預(yù)售造成的。隨著該小區(qū)樓盤竣工和現(xiàn)房銷售，青山區(qū)的住宅空置率明顯下降。由此可見：² 包頭市2005年商品房銷售面積（實際銷售面積加預(yù)售面積）為106.36萬平方米。銷售量比較穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大的波動。 ² 存量房銷售面積小幅增長，平均價格略有上漲，

25、對新建商品房銷售不構(gòu)成沖擊。² 市場供需基本平衡，2005年包頭市空置面積占銷售面積的35%，今后兩年的空置比例會進一步下降。 1.4.6 商品住宅價格情況 2005年新建商品房價格 包頭市新建商品房價格呈逐年上升的趨勢，但是目前的總體水平還較低，每平方米的平均售價僅為1420元，比04年上漲5.2%，值得注意的是這個數(shù)字是全市的平均水平，部分房價上漲比較緩慢的地區(qū)會使全市平均的新建商品房售價增長額降低。據(jù)包頭市房管局局長李丹夫介紹，受土地供應(yīng)趨緊、建筑材料價格攀升、拆遷補償費用提高等影響，全市房價有所上漲。市四區(qū)，尤其是青山區(qū)、昆區(qū)的房價上漲幅度要高于全市的平均水平，均價1645元

26、/平方米。盡管如此，與呼和浩特市（住宅均價2475元平方米）、鄂爾多斯市（住宅均價1625元平方米）等周邊城市的房價相比，包頭市房價基數(shù)較低，漲幅合理，基本不存在泡沫，有一定繼續(xù)上漲的空間。1.5 城市市政基礎(chǔ)設(shè)施1.5.1 城市基建投入“十五”期間，包頭市堅持統(tǒng)一規(guī)劃、分級建設(shè)，調(diào)動各方面的積極性，多渠道籌措資金，不斷完善城市功能，進一步提升了城市形象和品位。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資累計完成350億元，實施了城市景觀綠化、亮化、美化和道路、城市出入口、地下管網(wǎng)改造等建設(shè)工程。道路完好率由“九五”末的不足40%提高到90%以上，路燈裝置率由55%提高到76%，建成區(qū)綠化覆蓋率由30.2%提高到35

27、%，人均公共綠地面積由7.1平方米提高到10.6平方米。建成了北繞城高速公路、機場高速公路等一批重點項目，全市鄉(xiāng)際油路（水泥路）通達率達到84%。經(jīng)過大力投入，包頭市市容市貌有了明顯改觀，城市基礎(chǔ)設(shè)施水平得到提高，給城市房地產(chǎn)建設(shè)帶來了新的機遇和開發(fā)條件。1.5.2 市政配套情況² 城市環(huán)境包頭市市區(qū)有五個：東河區(qū)、九原區(qū)、昆都侖區(qū)、青山區(qū)、稀土高新區(qū)。其中昆區(qū)與青山區(qū)相鄰，兩者的環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展水平比較類似，屬于“新區(qū)”。東河區(qū)是包頭的老城區(qū)，與其余兩區(qū)遙遙相望，中間隔著包頭的肺成吉思汗草原。由于是老城區(qū)，東河的很多建筑設(shè)施比較陳舊，環(huán)境不好，人口密度比起另外兩個城區(qū)稍大一些；居民的

28、收入水平偏低。而青、昆兩區(qū)，建設(shè)時間相對較晚，環(huán)境較好，包鋼、一機、二機等效益較好的工業(yè)企業(yè)也集中在這兩個區(qū)。居民的收入水平相對較高。這里也是新建住宅區(qū)比較集中的地區(qū)，自然環(huán)境好，是包頭人心中的“富人區(qū)”。這幾年包頭市政府開始著手實施了飲水健康、空氣清潔、環(huán)境安全、生態(tài)恢復(fù)四大工程。在全市工業(yè)經(jīng)濟大幅增長的同時，有效控制環(huán)境污染，萬元生產(chǎn)總值工業(yè)廢水排放量由27.3噸降低到6.4噸，大氣氟化物排放量由4148噸降低到1763噸，煙塵控制區(qū)面積由70.5平方公里增加到148.8平方公里。2005年全市空氣質(zhì)量二級以上良好天數(shù)達到256天，比開始實施空氣質(zhì)量日報的2003年增加了146天。先后榮獲

29、迪拜國際改善居住環(huán)境最佳范例獎、聯(lián)合國人居獎、中華環(huán)境獎和國家園林城市稱號。城市環(huán)境的優(yōu)化，有利于房地產(chǎn)開發(fā)。² 市政交通包頭市區(qū)市政配套比較完善，道路寬闊，公交車交通條件良好。能夠基本滿足城市居民交通出行的需要。由于包頭市三個主要市區(qū)的地理位置差異，道路情況也比較特殊。青山區(qū)整體傾斜，該地區(qū)的道路基本是向西北或西南傾斜。如文華路和呼得木林大街。昆都侖區(qū)的道路比較規(guī)整，團結(jié)大街、鋼鐵大街、友誼大街平行從該區(qū)穿過。建設(shè)路穿過九原區(qū)將東河與青、昆二區(qū)連接在一起。與建設(shè)路相通的巴彥塔拉大街斜穿東河區(qū)，是該地區(qū)的主要街道之一。2004年，包頭市對連接市四區(qū)的建設(shè)路、鋼鐵大街、友誼大街、團結(jié)大

30、街、西腦包大街、環(huán)城路、文化路、呼德木林大街等39條主要干道進行了修建、翻新、拓寬，2005年，包頭市新建、改造道路工程125項，總面積400萬平方米，其中新建改造道路面積232萬平方米，便道鋪裝168萬平方米。市規(guī)劃局的資料顯示，包頭市未來將全面建設(shè)“七縱十橫”城市道路主骨架網(wǎng)絡(luò)；其中城市快速道路網(wǎng)絡(luò)布局為“四橫四縱”的方格網(wǎng)狀結(jié)構(gòu)。四橫：國道g110城區(qū)段、校園南路哈屯高勒路巴彥塔拉路、南部規(guī)劃路（通往薩拉齊輔城）、機場快速路；四縱：哈德門溝規(guī)劃路、宋昭公路（城區(qū)段）、國道g120(城區(qū)段)、電廠西路。這八條路主要溝通中心城與輔城及各組團之間的聯(lián)系。這些道路的建成可以大大改善城市交通條件。

31、² 配套設(shè)施據(jù)了解，包頭市區(qū)內(nèi)由于擁有大量企業(yè)、市級和地方政府機關(guān)等單位，建設(shè)時間較早，已經(jīng)形成較完善的配套體系，供水、供電、供暖、天然氣、電信等配套設(shè)施能滿足市民的需求，另外購物、教育、娛樂、體育、郵局、銀行、等生活設(shè)施也初步具備。雖然本項目周邊沒有大型的娛樂場所和超市，但是便捷的交通可以很好的彌補這一缺陷（驅(qū)車從本項目到繁華的鋼鐵大街僅需5分鐘）?？傊?，包頭市市區(qū)城市環(huán)境良好，市政配套基本能滿足需要。由于城市分區(qū)明顯，各區(qū)域邊緣離市中心繁華區(qū)域不過幾公里，可以借用到市中心的一些公用配套，因此不存在明顯的區(qū)域性。1.5.3 未來城市發(fā)展政府將進一步加大基建投入。近日，自治區(qū)發(fā)改委下

32、達了2006年預(yù)算內(nèi)基本建設(shè)投資計劃，安排給包頭市預(yù)算內(nèi)基建投資計劃資金1575萬元。主干道的翻新、拓寬，公路網(wǎng)的建設(shè)等會使包頭市區(qū)的環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套等方面的完善，包頭市的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)境也將更廣闊。市政設(shè)施建設(shè)重點包括：綠化率達到25%以上，道路綠地率達到100%，1.6 產(chǎn)業(yè)政策分析1.6.1 全國房地產(chǎn)業(yè)是我國新發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)，引導(dǎo)和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持整個經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長和全面建設(shè)小康社會目標的實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展一直受到中央和各界人士的熱切關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)本身受政策影響較大。2005年以來，針對部分地區(qū)房價持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場秩序混亂的問

33、題，國家出臺了一系列措施進行宏觀調(diào)控。05年影響最大的兩個措施分別是國務(wù)院3月份下發(fā)的關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知（國八條）和國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見。國八條的主要內(nèi)容包括：一、高度重視穩(wěn)定住房價格工作二、切實負起穩(wěn)定住房價格的責(zé)任三、大力調(diào)整和改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)四、嚴格控制被動性住房需求五、正確引導(dǎo)居民合理消費預(yù)期六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運行七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項政策措施八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查2003年到2005年初，房地產(chǎn)投資規(guī)模膨脹。03年的房地產(chǎn)投資增長速度是30.3%， 04年增速為28.1%，05年2月份的增速為27%。與之

34、相伴隨的是房價暴漲。在這種背景下，國家對房地產(chǎn)業(yè)實施宏觀調(diào)控，出臺 “國八條”。從房價、消費預(yù)期、拆遷等多方面切入，集中精力給房價降溫。各主管部門也積極配合。與“國八條”相呼應(yīng)，4月底，建設(shè)部等七部委聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見。具體內(nèi)容有：強化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴格土地管理調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴格稅收征管。加強房地產(chǎn)信貸管理，防范金融風(fēng)險明確享受優(yōu)惠政策普通住房標準，合理引導(dǎo)住房建設(shè)與消費加強經(jīng)濟適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度切實整頓和規(guī)范市場秩序，嚴肅查處違法違規(guī)銷售行為加強市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度七部委的意見是“國八條”的細化。“

35、增加中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住房供應(yīng)量”，“嚴格控制低密度、高檔住房的建設(shè)”等具體措施，有利于緩解供需矛盾?！皩€人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅”等措施，有力地打擊炒房行為，有利于維持房地產(chǎn)市場的正常秩序?！皣藯l”、七部委意見的出臺與執(zhí)行，使得04年底到05年初暴漲的房價受到控制，漲幅出現(xiàn)穩(wěn)定、回落的態(tài)勢。盡管如此，房地產(chǎn)市場仍然存在著供需矛盾尖銳、秩序混亂等問題。06年的政策承接05年調(diào)整、監(jiān)管、引導(dǎo)并舉的主方向。2006年4月底，中國人民銀行宣布將金融機構(gòu)一年期貸款基準利率上調(diào)0.27個百分點；5月初，建設(shè)部上調(diào)各檔次個人住房公積金貸款利率0.

36、18個百分點。同時，國土資源部下發(fā)出臺政策，對開發(fā)商囤積土地行為將施以重拳。5月17日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展措施，審議并原則通過中華人民共和國測繪成果管理條例（修訂草案），會議提出“進一步采取有針對性地措施”（國六條），調(diào)控房地產(chǎn)市場。這六條措施分別是：一、切實調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。二、進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求

37、?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。三、合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。四、進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。五、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房，積極發(fā)展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。六、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向?！皣鶙l”新政出臺，標志著房地產(chǎn)二次宏觀調(diào)控全面展開?！皣鶙l”的主旨在于抑制少數(shù)大城市過快上漲的房價，緩解住房供

38、應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的突出矛盾，整頓比較混亂的房地產(chǎn)市場秩序。這一舉措有利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。5月29日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知（“國六條”細則）。“國六條”細則是“國六條”貫徹執(zhí)行的量化行為準則。前后兩年的政策對比，可以看到，在投資增速回到合理水平以后，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控重點，轉(zhuǎn)向不合理的住房結(jié)構(gòu)。中國國土遼闊，東中西部市場處于不同的發(fā)展階段，且各地區(qū)的房地產(chǎn)市場有不同特點，“國六條”與“國六條”細則在各地方上的執(zhí)行，還有待地方政策的出臺。包頭市房管局的領(lǐng)導(dǎo)認為，細則中有些條款如“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑

39、面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟適用住房）面積所占比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上?！泵黠@不適用于包頭市的市場現(xiàn)狀，具體如何執(zhí)行還有待進一步商榷。細則的其他條款如“為抑制房價過快上漲，從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款首付款比例不得低于30%?？紤]到中低收入群眾的住房需求，對購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定?！睂Π^房地產(chǎn)需求的抑制作用很小。這主要與包頭市地廣人稀，購房者多為二次置業(yè)，手中有一定積蓄的現(xiàn)狀相關(guān)?？傊?，隨著房地產(chǎn)市場的成熟發(fā)展，各項有利于住宅產(chǎn)業(yè)化、市場化的政策將會逐步出臺，住宅市場的政策環(huán)境也會逐步走向完善，住宅市場將會越來越規(guī)

40、范，這對整個住宅市場的運行將會產(chǎn)生積極而深遠的影響。1.6.2 包頭市包頭市房地產(chǎn)市場尚處于起步階段，各項產(chǎn)業(yè)政策正在逐漸完善，房地產(chǎn)業(yè)對地方經(jīng)濟增長的拉動作用已經(jīng)凸顯出來。目前包頭市存量房市場交易的活躍，這將促進對住房一級市場的需求，有利于包頭市住宅市場的發(fā)展。包頭市政府2005年7月份下發(fā)關(guān)于切實穩(wěn)定住房價構(gòu)筑住房保障體系的報告，提出強化宏觀調(diào)控力度，建立住房保障制度，實現(xiàn)拆遷規(guī)模計劃管理等意見。11月份下發(fā)了轉(zhuǎn)發(fā)內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)廳關(guān)于加強內(nèi)蒙古自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目管理的通知，加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的監(jiān)管。12月份下發(fā)了貫徹關(guān)于把物業(yè)管理工作納入社區(qū)管理體制的意見的實施方案，加

41、快推進物業(yè)管理的社會化和專業(yè)化。包頭市政府下發(fā)的一系列文件也表明，政府著力維護房地產(chǎn)市場的正常秩序，力促房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。總之，包頭市的房地產(chǎn)業(yè)還剛剛發(fā)展起來，政府對整個產(chǎn)業(yè)有相對比較長遠的發(fā)展規(guī)劃，但是市場還需要經(jīng)過一段時間的快速發(fā)展才能到達比較成熟的階段。1.7 經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測及房地產(chǎn)市場展望1.7.1 經(jīng)濟發(fā)展預(yù)測目前包頭市正處于經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整時期，gdp中第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比例占大部分，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值不到四成。但從近三年看，經(jīng)濟增長平穩(wěn)，每年增長幅度也很大，預(yù)計未來幾年的經(jīng)濟發(fā)展仍會保持較高的增長速度。2006年市政府計劃gdp達到900億元以上，比05年增長16%。按照市政府保持18%左右

42、的增長目標，2007年包頭市的gdp將超過1062億元，經(jīng)濟綜合實力也將逐步提高。1.7.2 房地產(chǎn)市場預(yù)測 2005年是包頭市房地產(chǎn)市場的“調(diào)控年+整頓年”，2006年進入了“穩(wěn)定+銷售”的時期。加之國家政策的連續(xù)出臺，當?shù)卣鞑块T將加大對市場的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)市場環(huán)境將進一步凈化。2000年版的包頭總體規(guī)劃已經(jīng)提前完成，新的規(guī)劃正在編制中。從市規(guī)劃局獲得的資料顯示，近期建設(shè)的重點區(qū)域：東河區(qū)更新舊城，有機疏散，居住地區(qū)主要是向西北方向擴散，規(guī)劃新增用地2.2平方公里，規(guī)劃改造用地2平方公里；九源區(qū)向南新增用地3.6平方公里，北側(cè)新增規(guī)劃用地2.7平方公里；青、昆組團向西、南發(fā)展，新增用地

43、24.5平方公里，北梁地區(qū)和青山區(qū)東部以改造為主。從房地產(chǎn)布局來看，青山青東路兩側(cè)改造，九源組團的開發(fā)，昆區(qū)明日星城二期建設(shè)等項目的實施，使得2006年包頭市的房地產(chǎn)項目空間布局更趨于均質(zhì)化。但是交通便利、配套設(shè)施完善、綠化率高、居住環(huán)境良好的區(qū)域仍是大部分購房者的首選。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要目標是到2007年，房地產(chǎn)業(yè)的直接投資額預(yù)計達40億元，占gdp的3.7%左右。人均住房建筑面積達到29平方米，住宅成套率達到90%以上，房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可拉動gdp增長3個百分點，預(yù)計可直接創(chuàng)造稅收將超過6億元。到2010年，房地產(chǎn)業(yè)的直接投資額預(yù)計超過55億元，占gdp比重達到4%左右，人均住房建筑面積達

44、到35平方米，住宅成套率達到95%以上，房地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)可拉動gdp 增3.8個百分點，預(yù)計可直接創(chuàng)造稅收將超過8億元。包頭市房地產(chǎn)有很大的發(fā)展空間。2006年包頭市場的供求結(jié)構(gòu)預(yù)計與2005年基本結(jié)構(gòu)類似，不會發(fā)生大的改變。中高檔商品房建設(shè)在品質(zhì)和數(shù)量上將有所提高，普通商品房、經(jīng)濟適用房基本保持相當規(guī)模。受購買住房5年內(nèi)轉(zhuǎn)手交易，銷售時全額征收營業(yè)稅的影響，存量房交易的升溫趨勢趨緩。需求相對于有限的供給過于旺盛，必然引起房價上漲。隨著人們收入的增長和生活水平的提高，住房需求不斷提高，加之小高層、高層樓盤的推出，必然會引起價格上漲。但是，由于購房者的經(jīng)濟實力有相當差距，對房價上漲的承受能力也有

45、很大差別。房價上漲過快，會打擊購房者的積極性，引起市場畸形發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展不利。國家近期出臺的政策措施，也旨在控制房價過快上漲，維護正常市場秩序。受多方面因素的影響，未來幾年內(nèi)包頭房價將保持上升趨勢，但上漲的幅度不會太大。根據(jù)房管局相關(guān)部門的估計，06年包頭房價的漲幅將控制在10%以內(nèi)。 總之，包頭市未來經(jīng)濟預(yù)期良好，城市房地產(chǎn)開發(fā)也有很大發(fā)展空間。購房者需求檔次的提升、先進的開發(fā)和營銷觀念的引入，也會使包頭市的房地產(chǎn)開發(fā)水平逐步提高。2 區(qū)域市場研究2.1 區(qū)域調(diào)研的目的和方法通過對包頭市房地產(chǎn)的最詳盡調(diào)研，最大程度地熟悉和了解包頭市房地產(chǎn)供應(yīng)特點，掌握目前市場上各項目具體情況、

46、總體供應(yīng)量和供應(yīng)結(jié)構(gòu)、價格情況、規(guī)劃及配套等，分析各在售（建）項目以及其銷售情況。在掌握了的市場基本情況之后，針對項目的區(qū)位特點、供應(yīng)量、項目總體規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理、價格等諸多因素如何對項目品質(zhì)產(chǎn)生影響，逐項進行綜合對比分析，發(fā)現(xiàn)其內(nèi)在規(guī)律，掌握“包頭市住宅市場現(xiàn)狀的形成原因”和分析“包頭市住宅市場今后的發(fā)展方向”，進而挖掘市場空白點。通過對包頭市房地產(chǎn)的了解，確定出包頭市房地產(chǎn)住宅項目的各項影響因素，運用層次分析法（ahp）確定各影響因素的權(quán)重，即對于項目的影響程度。然后運用德爾菲法根據(jù)這幾個影響因素對各項目進行綜合評分，得出各項目的綜合品質(zhì)值，根據(jù)各項目價格求出各項目的性價比。以對現(xiàn)有項目

47、進行更為準確的了解和判斷。2.2 樣本選擇參照包頭市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，敝司對形成一定規(guī)模的在售項目進行了全面的調(diào)研，剔除一些規(guī)模較小、參考意義不大以及定向開發(fā)的項目，最終選取9個項目作為分析的樣本，同時對樣本中的2個具體的項目進行個案分析。項目詳細情況見下表。 項目概況物業(yè)名稱 發(fā) 展 商 物業(yè)位置麗日花園 包頭市申銀房地產(chǎn)開發(fā)公司 民族東路和莫尼路交匯處歐風(fēng)麗景 包頭市銀基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 民族東路和莫尼路交匯處錦林花園 包頭市錦盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 青山區(qū)文化路西端（青山賓館東側(cè)）歐鹿生活城 包頭市蘇蒙置業(yè)有限公司 青山區(qū)文化路與青山東路交匯處新星壹品 大連新星房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 團

48、結(jié)大街與阿爾丁北大街交界處新福地 包頭市薩拉齊福達建筑工程有限公司 青山區(qū)包頭市黨校斜對面景苑花園 包頭市激樊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 友誼大街南、富強路西專家公寓樓 包頭久豐置業(yè)有限公司 包頭市稀土高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園區(qū)2.3 市場界定包頭市房地產(chǎn)目前還處于初期階段，市場還不太成熟，但近兩年來發(fā)展迅速，2004年的房地產(chǎn)總投資高達29.79億元，2005年房地產(chǎn)投資額首次突破30億元，達30.99億元，其中住宅建設(shè)完成的投資為20.19億元，占2005年房地產(chǎn)總投資的65.15%。受地理區(qū)位及城市變遷等因素影響，包頭市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出明顯的區(qū)域性特征，雖然目前市場供應(yīng)量不大，項目數(shù)目也不是很多，但彼此間差

49、異較大。為使所選項目更具可比性，敝司將區(qū)域市場界定為青山區(qū)及附近區(qū)域。2.4 供應(yīng)市場對比研究2.4.1 項目分布及特點按照包頭市的行政區(qū)劃，包頭市重點劃分為昆都侖區(qū)和青山區(qū)和東河區(qū)，東河區(qū)在包頭市的東部，是包頭市的老城區(qū)，也是人口比較密集的地區(qū)。青山區(qū)是包頭市的新區(qū)，相對東河區(qū)和昆都侖區(qū)人口較少，但是人們的平均生活水平較高。本次市場調(diào)研選取的9個樣本的詳細供應(yīng)情況見下表： 供應(yīng)狀況 單位：萬平米物業(yè)名稱 總規(guī)劃用地面積 建筑面積麗日花園 13.3 6歐風(fēng)麗景 16錦林花園 18.7 23歐鹿生活城 11.91 14.61景苑 11.87 24.1 新星壹品 13 20新福地 2.2 8.05

50、專家公寓樓 ¬ 約1.5總 計 113.26注：本期建筑面積之中扣除了定向開發(fā)的面積根據(jù)房管局的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2005年青山區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)項目25個，開發(fā)建設(shè)規(guī)模70萬平方米。從上表可以看出，加上歷史存量，青山區(qū)主要住宅項目供應(yīng)面積約在50萬平方米左右。昆都侖區(qū)因受舊城改造中拆遷等因素的影響，嚴重阻礙了房地產(chǎn)發(fā)展的進程，導(dǎo)致目前推出的銷售面積遠遠小于總規(guī)劃面積；而青山區(qū)則受這方面的影響較小，發(fā)展順利。所以目前青山區(qū)的供應(yīng)量較大，而昆都侖區(qū)未來的供給量比較大，尤其是新星壹品20萬平方米的供應(yīng)量還沒有投放市場。此外，敝司發(fā)現(xiàn)隨著包頭市房地產(chǎn)的快速發(fā)展，這兩年供應(yīng)呈上升趨勢，開復(fù)工面積也逐漸增

51、加。根據(jù)房管局的數(shù)據(jù)，2005年住宅建設(shè)規(guī)模278.51萬平方米，住宅新建商品房銷售面積79.088萬平方米，可銷售套數(shù)6733套；估計未來幾年包頭市房地產(chǎn)仍將持續(xù)快速發(fā)展。其中，普通商品房在包頭市房地產(chǎn)市場中扮演重要的角色，在市場供應(yīng)量中占很大比例；而經(jīng)濟適用房在市場供應(yīng)量中所占比例也遠遠高于高檔商品房，對包頭市的住宅市場具有一定的影響。詳見下表： 2005年不同性質(zhì)住房建設(shè)規(guī)模所占比例 經(jīng)濟適用房情況 單位：萬平方米 上表可以看出經(jīng)濟適用房在市場中仍然占有很大比重，并且因為經(jīng)濟適用房的價位較低，在空置面積中所占的比例較少，類似經(jīng)濟適用房的項目產(chǎn)品供不應(yīng)求，因此會對商品房市場造成一定沖擊。因

52、此未來市場上商品房的競爭會更激烈，同時也意味著有更大的市場空間。2.5 供應(yīng)量2005年整個包頭市房地產(chǎn)市場住宅建設(shè)規(guī)模為278.51萬平方米，其中批準預(yù)售面積79.09萬平方米，已經(jīng)有103.36萬平方米售出，即使將04年的歷史存量忽略不計，也就是說未來市場上至少還有175.15萬平方米待售。 已售和未售面積 從上圖看，顯然未售面積要遠大于已售面積，體量較大，仍停留在市場上等待吸收，因此未來的包頭市房地產(chǎn)住宅市場競爭將越來越激烈。2.6 項目綜合品質(zhì)項目的品質(zhì)如何是消費者所關(guān)心的問題，小區(qū)的交通位置（包括周邊的環(huán)境）、整體的規(guī)劃水平、戶型設(shè)計的合理性、小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施狀況以及小區(qū)的物業(yè)管理

53、水平都將直接影響小區(qū)的綜合品質(zhì)。為了能更科學(xué)、客觀的反應(yīng)包頭市各個地產(chǎn)項目的綜合品質(zhì)，并將其量化。敝司應(yīng)用了中原公司住宅產(chǎn)品綜合品質(zhì)指標評測系統(tǒng)，建立了新的數(shù)學(xué)模型，對各個項目的綜合品質(zhì)進行評定。本系統(tǒng)以層次分析法為基本原理，經(jīng)過分析論證確定位置交通、整體規(guī)劃、小區(qū)配套、戶型、管理水平五個要素為影響項目的重要因素，用層次分析法（ahp）確定其權(quán)重，運用德爾菲法對各項目5項要素綜合評定打分，最終得出各項目的綜合品質(zhì)指標。各要素權(quán)重及各項目最終綜合指標如下： 各要素權(quán)重所占比例 項目綜合品質(zhì)（要素滿分為5分，綜合品質(zhì)滿分為100分）物業(yè)名稱 位置交通 整體規(guī)劃 戶型 小區(qū)配套 管理水平 綜合品質(zhì)麗

54、日花園 2.52 2.6 2.4 1.8 2.5 47.28歐風(fēng)麗景 2.52 1.98 2.2 1.8 2.1 42.4錦林花園 2.53 2.45 2.3 2.1 2.3 46.72歐鹿生活城 2.49 2.41 2.28 2.2 2.0 45.52景苑 2.47 2.29 1.8 2.1 1.9 42.24新星壹品 2.54 2.5 2.25 2.3 2.2 47.16新福地 2.1 1.9 1.83 1.81 1.98 38.48專家公寓樓 2.45 2.4 1.85 2.1 2.2 44 項目性價比物業(yè)名稱 均價（元/平方米） 銷售率 綜合品質(zhì) 性價比麗日花園 4100 90% 47

55、.28 11.53歐風(fēng)麗景 未售 42.4 錦林花園 售完 46.72 歐鹿生活城 2800 30% 45.52 16.26景苑 3000 80% 42.24 14.08新星壹品 3400（預(yù)計） 未售 47.16 13.87新福地 3000 30% 38.48 12.83專家公寓樓 3200 70% 44 13.75可見，所有項目中，性價比最高的項目為歐鹿生活城，性價比最低的項目為麗日花園。（性價比在數(shù)值上等于綜合品質(zhì)的值除以銷售價格乘以1000）結(jié)合上表可以看出，綜合品質(zhì)較高的4個項目分別是：麗日花園、錦林花園、新星壹品、歐鹿生活城。性價比較高的3個項目為：歐鹿生活城、景苑、新星壹品。2.

56、7 產(chǎn)品分析容積率和綠化率是評價小區(qū)整體規(guī)劃水平的重要指標，是小區(qū)檔次和形象最直接的體現(xiàn)?，F(xiàn)在包頭市在售的小區(qū)整體規(guī)劃水平較低，具體數(shù)字見下表： 容積率（萬平方米）物業(yè)名稱 占地面積（萬平方米） 建筑面積（萬平方米） 容積率麗日花園 13.3 6 0.45歐風(fēng)麗景 16 錦林花園 18.7 23 1.23歐鹿生活城 11.91 14.61 1.23景苑 11.87 24.1 2.03新星壹品 13 20 1.54新福地 2.2 8.05 3.66 容積率分布容積率范圍 建筑面積（萬平方米） 比例 平均容積率容積率1 6 8% 0.451容積率2 34.61 44% 1.38容積率2 38.15 48% 2.32 綠化率水平物業(yè)名稱 建筑面積（萬平方米） 綠化率麗日花園 6 60%歐風(fēng)麗景 16 39%錦林花園 23 46%歐鹿生活城 14.61 景苑 24.1 39%新星壹品 20 新福地 8.05 37%從上面的圖表中可以看出，容積率小于1的項目只有一個麗日花園，容積率在1和2之間的項目與容積率大于2的項目比例相當，分別占到了44%與48%。