公園主題構(gòu)想方案

1、 公園主題構(gòu)想方案解析公園地產(chǎn) 何謂公園地產(chǎn) “公園地產(chǎn)”，一般是指為了給居民營造稀缺的景觀和生態(tài)環(huán)境，開發(fā)商依托市政公共公園或?qū)⒎康禺a(chǎn)開發(fā)與公園建設(shè)結(jié)合起來的項(xiàng)目。從廣義上講，公園地產(chǎn)是指跟公園相關(guān)的地產(chǎn)項(xiàng)目，包括主題公園項(xiàng)目、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，是將公園景觀作為樓盤的特色和賣點(diǎn)，將建筑、人文與自然環(huán)境結(jié)合成一體的地產(chǎn)概念。重慶現(xiàn)有公園地產(chǎn)研究 伴隨城市規(guī)劃及環(huán)境改造的加速，重慶公園的規(guī)劃建設(shè)力度也隨之加大。根據(jù)規(guī)劃，今后十年，主城區(qū)將建17個(gè)市級公園，新增城市綠地18萬畝。 公園開發(fā)直接帶動了重慶市公園地產(chǎn)的初步發(fā)展，目前已經(jīng)有部分項(xiàng)目采取了公園地產(chǎn)的開發(fā)模式，如晉愉雙山項(xiàng)目、中凱鴻恩寺項(xiàng)目、保

2、利鴻恩寺項(xiàng)目等。公園地產(chǎn)現(xiàn)狀初步發(fā)展 中凱項(xiàng)目龍湖項(xiàng)目晉愉項(xiàng)目保利項(xiàng)目重慶現(xiàn)有公園地產(chǎn)研究 公園地產(chǎn)由于具有視野開闊、環(huán)境優(yōu)雅等宜居優(yōu)勢，是地產(chǎn)項(xiàng)目附加值的重要補(bǔ)充。而我司通過消費(fèi)者調(diào)查研究，也證明了公園地產(chǎn)的溢價(jià)效應(yīng)。公園地產(chǎn)現(xiàn)狀溢價(jià)效應(yīng) 通過市場調(diào)研證實(shí)了地產(chǎn)對于公園的溢價(jià)效應(yīng)，就溢價(jià)幅度而言，認(rèn)為比例在5%10%的客戶群體最多，占到35%，而認(rèn)為5%15%的客戶比例達(dá)到了70%，10%以上比例占到47%。 公園對于地產(chǎn)的溢價(jià)效應(yīng)毋庸置疑，但我們的疑問是，如何評判這樣的溢價(jià)幅度，公園對于項(xiàng)目的溢價(jià)作用，是否得到了充分利用溢價(jià)幅度城市比較 北京市認(rèn)可溢價(jià)比例在15%20%的最多，占到32%，

3、10%以上比例占72%； 上海市認(rèn)可溢價(jià)比例在15%20%的最多，占到33%，10%以上比例占76%。 北京、上海公園地產(chǎn)的溢價(jià)幅度多在15%以上，而重慶多在10%以下?？梢悦黠@看出重慶市公園地產(chǎn)相對于發(fā)到城市溢價(jià)幅度較低，公園對于地產(chǎn)的溢價(jià)作用，并沒有得到充分發(fā)揮。 其原因在哪？再看重慶公園地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)公園地產(chǎn)現(xiàn)狀模式初級 重慶公園地產(chǎn)較長時(shí)間內(nèi)主要采取簡單傍公園的初級模式為主，俗稱“借園”。開發(fā)重點(diǎn)放在“借”上，公園僅僅是對配套的補(bǔ)充、景觀視野的眼神、環(huán)境的提升，而忽視了對公園品牌的建設(shè)、公園主題及公園產(chǎn)品力的打造。 由于“借園”重在“借”，對居者難免觀賞性較強(qiáng)，缺乏足夠的參與性與互動性

4、，因此客戶對公園的價(jià)值僅僅停留在“宜居”層面，深層次的客戶參與需求得不到滿足。 在公園地產(chǎn)的初級發(fā)展模式下，公園主題性弱、參與性低，利用度不高，無法有效吸引人流，對住宅和商業(yè)的溢價(jià)功能有限。重慶公園狀況概述 重慶市公園布局和發(fā)展初期，依托山地森林資源及城市核心居住區(qū)，建造了數(shù)量較多的森林公園及居民配套公園，如南山森林公園、鵝嶺公園、歌樂山森林公園、珊瑚公園、花卉園等，基本滿足了居民對于公園配套的需求。 伴隨重慶市主城外擴(kuò)速度加快、森林重慶實(shí)施力度加大等契機(jī)，重慶市公園的發(fā)展呈現(xiàn)出分布更加廣泛、數(shù)量不斷增加、主題多樣性、建設(shè)模式更加靈活等特征，如動步公園、雙山公園、洋人街等。 未來重慶公園的建設(shè)

5、力度將持續(xù)增強(qiáng)。根據(jù)規(guī)劃，未來十年主城區(qū)還將建17個(gè)市級公園，新增城市綠地18萬畝。城市公園分布重慶公園發(fā)展歷史解析重慶公園發(fā)展歷史解析升級階段多元化階段1 12 23 3典型特點(diǎn) 重慶直轄之前，依托于山地森林及舊城區(qū)布局，主題特點(diǎn)不強(qiáng)，觀賞性較強(qiáng)，參與性較弱，政府出資打造。 重慶直轄至2007，多依托于新區(qū)發(fā)展，主題明確、參與性較強(qiáng)的公園零星出現(xiàn)，投資模式也呈多樣化態(tài)勢 2007年以后，在城市規(guī)劃和消費(fèi)升級的帶動下，差異化特色型主題公園出現(xiàn)，如方特科幻公園、龍門陣魔幻山公園，大規(guī)?！霸靾@”模式開始出現(xiàn)。典型項(xiàng)目鵝嶺公園、珊瑚公園、花卉園等 龍湖動步公園、巴國城公園等 雙山公園，海昌加勒比游樂

6、公園等初始階段 根據(jù)重慶市市園林局公布的森林重慶主城區(qū)建設(shè)規(guī)劃，今后十年，主城區(qū)將建17個(gè)市級公園，其中大西區(qū)將建設(shè)各級別46個(gè)公園，江北區(qū)5年內(nèi)要新建擴(kuò)建100個(gè)社區(qū)公園。其它各區(qū)也紛紛將公園建設(shè)列入發(fā)展重點(diǎn)。 未來城市市公園的數(shù)量的不斷增多，將使得傳統(tǒng)公園面臨更為強(qiáng)烈的同質(zhì)化競爭。未來公園規(guī)劃及影響 典型公園分布雙山公園動步公園鴻恩寺公園龍頭寺寺公園江北城中央公園公園案例解析1動步公園 重慶龍湖動步公園占地100余畝，以體育休閑主題定位，以現(xiàn)代景觀風(fēng)格園林為布局框架，內(nèi)設(shè)諸多體育健身設(shè)施，如網(wǎng)球場、籃球場、羽毛球場、慢跑道、兒童游樂設(shè)置、老年活動器材等項(xiàng)目。 動步公園主題定位明確，參與性強(qiáng)

7、，人氣聚累程度高，公園人流同時(shí)為龍湖餐飲、休閑主題商業(yè)帶來人氣，對住宅的溢價(jià)功能明顯增強(qiáng)。 動步公園對龍湖品牌建設(shè)起到重要作用，龍湖在公園內(nèi)定期組織業(yè)主活動、舉辦表演、兒童益智開發(fā)等公共關(guān)系活動，維護(hù)了客戶關(guān)系，大大提升了品牌美譽(yù)度和附加值。 在操作層面上，龍湖通過動步公園的建設(shè)與租期管理，與政府成功進(jìn)行土地置換。通過有效的現(xiàn)金流獲取 了較多的利潤和品牌發(fā)展空間。公園案例解析2龍頭寺公園 龍頭寺公園總占地650畝，與龍頭寺火車站相距1公里。公園以“科技、環(huán)?！睘橹黝}的綜合性開放公園。該項(xiàng)目總投資5億元，生態(tài)水體約12000平方米，配套建筑約14000米。 分為入口景觀展示區(qū)、科普園林景觀區(qū)、幽

8、谷濕地景觀區(qū)、田園花海景觀區(qū)、疏林草地景觀區(qū)、山林生態(tài)游憩區(qū)六大景觀區(qū)域。 公園將設(shè)置諸多科普景點(diǎn)。如在北大門入口處設(shè)置300米長的浮雕科技文化長廊，分為史詩篇、現(xiàn)代篇、未來篇，展示從四大發(fā)明到神舟七號等中國輝煌的科技發(fā)展歷史。另外，其湖水和綠化灌溉用水都主要來自雨水收集系統(tǒng)。雨水主要采用植物自凈化處理，通過湖中設(shè)置的多個(gè)生態(tài)綠島、濕地和多種水生植物，達(dá)到自凈效果并形成生態(tài)的水循環(huán)系統(tǒng)。 龍頭寺公園主題定位明確，功能設(shè)置的參與性強(qiáng)，建成后將成為西部最大的中央主題公園，起到迅速積累區(qū)域人氣、有效對周邊物業(yè)溢價(jià)的功能公園主題思路原則：吸引人流，與客戶建立共鳴，最大化提升項(xiàng)目價(jià)值公園打造的主題性強(qiáng)公

9、園營運(yùn)的參與度高公園建設(shè)的成本控制合理主題公園特點(diǎn)分類 l如體育主題公園、蘇州園林主題公園、觀景主題公園等大眾主題l如陪都主題公園、養(yǎng)生主題公園等差異化特色主題l其優(yōu)點(diǎn)在于客戶面廣、利用率高，可以更好的吸引人流；參與性較強(qiáng)的功能設(shè)置其中，可以更好的與客戶產(chǎn)生互動l其缺點(diǎn)在于特色化不強(qiáng)，同質(zhì)化競爭高l其優(yōu)點(diǎn)在特色化強(qiáng)、同質(zhì)化競爭低l其缺點(diǎn)在于目標(biāo)群體范圍較窄、利用率不高、人流吸引功能較弱大眾主題定位之一體育主題公園概念思路公園定位 以項(xiàng)目為核心輻射華巖片區(qū)，吸引本社區(qū)及周邊公眾參與， 為體育為主要業(yè)態(tài)、集合休閑、觀景為一體的參與型運(yùn)動公園。項(xiàng)目類型設(shè)置球類運(yùn)動：籃球、羽毛球、乒乓球網(wǎng)球、高爾夫推

10、桿練習(xí)、游泳等健身活動：慢跑道、滑板、山地自行車運(yùn)動等兒童活動：游樂場、卡丁車道、創(chuàng)意中心等休閑活動：自助燒烤、陽光草坪、晨練廣場等主題活動：CS體驗(yàn)、婚慶景觀、情景寫生等球類運(yùn)動：籃球、羽毛球、乒乓球、網(wǎng)球、高爾夫推桿練習(xí)、游泳等健身活動：慢跑道、滑板、山地自行車運(yùn)動等兒童活動：游樂場、卡丁車道、創(chuàng)意中心等休閑活動：自助燒烤、陽光草坪、晨練廣場等主題活動：CS體驗(yàn)、婚慶景觀、情景寫生等造景手法的運(yùn)用綠地部分采用為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝綠地部分更多采用軟景精細(xì)化的綠化理念，小尺度上注重植物層次和色彩的搭配！體育主題公園定位的特點(diǎn)和影響以體育為定位主題，公園特征明確，有利于進(jìn)行品牌推廣和維護(hù)。定位及產(chǎn)

11、品功能兼顧老、中、青、兒童的行為需求，有利于聚斂人 氣，提高利用度。產(chǎn)品功能參與性強(qiáng)，便于公園與客戶群體的互動。特色產(chǎn)品功能設(shè)計(jì)，如高爾夫推桿練習(xí)場，為中端客戶帶來高端品質(zhì)休閑享受，更加有利于提升項(xiàng)目附加值。體育公園的建設(shè)成本較為合理，有利于開發(fā)商的現(xiàn)金流控制。跳出了普通公園地產(chǎn)的簡單“借景”模式，更好的提升住宅物業(yè)的溢價(jià)功能。公園外部商業(yè)便于與內(nèi)部休閑特征的商業(yè)形態(tài)形成互動，提升整體業(yè)態(tài)價(jià)值。公園帶來的人氣提升為項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作提供了良好契機(jī)。大眾主題定位之一蘇州園林主題公園概念思路公園定位 蘇州園林格調(diào) 純粹古典休閑公園概念效果帶有徽派色彩的亭臺樓榭 框景景觀 小橋流水 水邊供休憩和觀景的榭臺

12、 曲橋 廊道之外，山水之間，少許植物做點(diǎn)綴 蘇州園林主題公園定位的特點(diǎn)和影響以蘇州園林為定位主題，公園特征明確，有利于進(jìn)行品牌推廣。大眾化的主題定位，客戶來源范圍較寬。產(chǎn)品功能注重觀賞性而非參與性，與客戶群體的互動不夠，不利于進(jìn)行品牌維護(hù)。蘇州園林營造成本較高，不利于開發(fā)商的現(xiàn)金流控制。由于參與性不強(qiáng)，并沒有跳出普通公園地產(chǎn)的簡單“借景”模式，難以有效提升住宅物業(yè)的溢價(jià)功能。特色化主題定位養(yǎng)生主題公園概念思路公園定位 集養(yǎng)生、療養(yǎng)、休閑等一系列服務(wù)為一體的城市級養(yǎng)生公園。 產(chǎn)品功能體系活水保養(yǎng)中心 ：包含運(yùn)動、健身、水療、養(yǎng)生、美容等功能。 營養(yǎng)配餐與食療中心 ：營養(yǎng)分析、食譜制訂、營養(yǎng)調(diào)查、

13、膳食管理等功能。SPA度假酒店：包括大堂、休閑室、度假套房及SPA休息區(qū)等。文化休閑中心：包括文化交流及棋牌活動。健康檢測中心：包括成長發(fā)育檢測指導(dǎo)套餐、形體保持檢測指導(dǎo)套等生態(tài)景觀體系：濕地景觀、花卉景觀、采摘景觀等營養(yǎng)配餐與食療中心體驗(yàn)膳食養(yǎng)生的精華活水保養(yǎng)中心利用水資源及水設(shè)備的時(shí)尚運(yùn)動健身養(yǎng)生主題公園定位的特點(diǎn)和影響以養(yǎng)生為定位主題，公園特征明確，有利于進(jìn)行品牌推廣。主題定位差異化較強(qiáng)，同質(zhì)化競爭水平低。主題定位特色化較強(qiáng)，客戶來源較為單一，初期營運(yùn)人氣較低，在品牌尚未成熟期面臨較大的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目具有旅游地產(chǎn)的特征，前期投入巨大以形成物業(yè)載體并積累人氣，運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)較大。項(xiàng)目主題需要更多

14、建筑空間進(jìn)行支撐，增加了報(bào)建及資金回收的難度。項(xiàng)目住宅部分客戶參與性不強(qiáng)，難以有效形成公園與住宅的互動，不利于進(jìn)行品牌維護(hù)，不利于提升公園對住宅的溢價(jià)功能。項(xiàng)目主題一旦營運(yùn)不良，則無法有效聚集人氣，不利于周邊商業(yè)的運(yùn)作。公園特色主題定位案例分享香港濕地公園公園設(shè)計(jì)的模式：教育主題和濕地的結(jié)合；香港濕地公園(HongKong Wetland Park)位于新界天水圍的北部,建有占地1萬平方米的室內(nèi)展覽館“濕地互動世界”，以及超過60公頃的濕地保護(hù)區(qū)，是亞洲首個(gè)擁有同類型設(shè)施的公園 ，整個(gè)濕地公園設(shè)野生動物模型展覽、仿真濕地場景和娛樂教育設(shè)施。整個(gè)公園的功能包括：訪客中心、展覽館、資源中心、辦公室

15、、餐廳、禮品店、游玩區(qū)等。整個(gè)濕地公園被劃分為旅游休閑區(qū)和濕地保護(hù)區(qū)。其中旅游休閑區(qū)主要是為游客提供在不破壞自然的同時(shí)，欣賞、研究、洞悉自然的場所，主要包括室內(nèi)游客中心和室外展覽區(qū)等；休閑區(qū)主要包括入口廣場、訪客中心、溪畔漫游徑及濕地探索中心。入口廣場 為游客提供進(jìn)入濕地公園的準(zhǔn)備場所，包括停車場、售票處及管理機(jī)構(gòu)。入口處的水景和草坡地有效地將城市的嘈雜隔絕在外圍，而入口處獨(dú)特的景觀墻和廣場上富有特色的燈柱以及草坡地上的陶藝作品則提前讓人們感受到了濕地公園的奇妙。訪客中心 是整個(gè)濕地公園的聚焦點(diǎn)，包括5個(gè)以濕地功能和價(jià)值為主題的展覽廊：“濕地知多少”、“濕地世界”、“觀景廊”、“人類文化”、“

16、濕地挑戰(zhàn)”；一個(gè)可容納200人次的放映室；課室及資源中心；餐廳及禮品店、兒童游戲區(qū)等。訪客中心是人流的匯集點(diǎn)，也是公園中最重要的旅游景點(diǎn)，布置在接近入口和城市的位置，不僅在最大限度上避免了人類活動對外界生物的干擾，并完成公眾性較強(qiáng)的展覽、教育、參與活動。溪畔漫游徑及濕地探索中心 濕地探索中心是一座戶外教育中心，周邊環(huán)繞著大大小小的水池。游客在這里可以觀察水體中的各種生物、認(rèn)識如何管理公園和通過簡單的機(jī)械裝置控制水位，還能了解到歷史上曾經(jīng)是中國內(nèi)地和香港居民重要生產(chǎn)生活方式的各種濕地農(nóng)耕方法。訪客中心是濕地公園重要的核心區(qū)，為與環(huán)境更好的融合與協(xié)調(diào)，形成了一個(gè)半覆土建筑，包括放映室、會議廳、資源中心、禮品店、室內(nèi)游戲區(qū)、餐廳等的綜合型多功能建筑物。訪客中心由香港建筑署設(shè)計(jì)的一個(gè)兩層高的建筑，占地面積10000米。設(shè)計(jì)者成功將空間、天、水連接起來，并在屋頂設(shè)有大片草地，游客可以毫無障礙地在緩緩傾斜的草坡屋頂上漫步，欣賞周圍的濕地風(fēng)光。從廣場入口看，彷佛前面升起一座綠色的山丘。這一巧妙設(shè)計(jì)，不僅體現(xiàn)了園景與建筑物的完美融合，更重要的是提高了建筑的能源使用效率，體現(xiàn)了環(huán)保設(shè)計(jì)的理念。 放映室會議廳餐廳資源中心公園主題定位的決策分